Agências Imobiliárias em Banguecoque: Como Encontrar a Melhor

Contratar um agente imobiliário em Banguecoque pode ser uma forma rápida e conveniente de encontrar uma propriedade para alugar ou comprar na capital.

Mas tem que saber como separar os bons agentes imobiliários dos não tão bons. 

No final deste guia, saberá como encontrar um agente imobiliário reputado em Banguecoque, os prós e os contras de contratar um, e como tirar o máximo partido dos seus serviços.

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Bom Saber

Existem certas coisas que deve saber antes de utilizar agentes imobiliários em Banguecoque.

Licenças Imobiliárias Não São Obrigatórias na Tailândia

Na Tailândia, qualquer pessoa pode tornar-se agente imobiliário. Não precisa de frequentar um seminário, ser treinado ou possuir uma licença.

Os expatriados também podem tornar-se agentes imobiliários, desde que tenham o visto adequado e um permissão de trabalho tailandesa.

Por causa disso, a qualidade dos agentes imobiliários em Banguecoque varia. Pode encontrar um profissional que conhece bem o setor e pode indicar-lhe um lugar que prefere alugar ou comprar.

Também corre o risco de trabalhar com um agente imobiliário que só trabalha em part-time e mal conhece o mercado.

Listagens de Propriedades Privadas

Além das listagens online, os agentes imobiliários possuem as suas próprias listagens de propriedades privadas que vêm das suas conexões imobiliárias.

Por exemplo, os proprietários ou pessoas jurídicas tendem a pedir a vários agentes imobiliários para lhes encontrarem inquilinos, em vez de publicar online.

Isso, no entanto, resulta em diferentes agentes imobiliários a mostrar as mesmas propriedades. É por isso que, quando pede a vários agentes para encontrarem uma propriedade, podem mostrar-lhe os mesmos lugares.

Além disso, em Banguecoque, se os agentes não tiverem uma propriedade que se adeque aos seus requisitos, podem não referi-lo a outros agentes que tenham uma propriedade que possa gostar.

Comunicar com Agentes Imobiliários

A melhor forma de comunicar com agentes imobiliários em Banguecoque é através da aplicação LINE.

LINE é uma das aplicações de mensagens mais populares na Tailândia. Na verdade, quase todos os tailandeses que conhece usam esta aplicação para enviar mensagens. Pode usar email, mas terá uma resposta mais rápida dos agentes se usar o LINE.

Seja Específico ao Lidar com Agentes Imobiliários

Quando pede a um agente imobiliário para lhe encontrar uma propriedade, seja específico sobre o que quer. Aqui está uma lista de informações que deve fornecer a um agente imobiliário:

• o seu orçamento em Baht tailandês
• localização preferida
• tamanho da sala preferido
• data de mudança
• quaisquer instalações de que precise (piscina, ginásio, etc.)
• se tem animais de estimação e, para cães, a sua raça, idade e tamanho

Se tiver necessidades especiais, informe os agentes também.

Benefícios de Usar um Agente Imobiliário em Banguecoque

Vamos dar uma olhada nos benefícios de usar um agente imobiliário em Banguecoque.

Conveniência

Os agentes imobiliários poupam-lhe tempo e dinheiro. 

Em vez de procurar propriedades você mesmo, um agente imobiliário pode fornecer-lhe uma lista de propriedades em Banguecoque que se adequam às suas necessidades. Eles até o levarão à propriedade e negociarão com o proprietário em seu nome. Se não gostar do lugar, eles procurarão outras opções até encontrar uma que prefira.

Conselhos de Especialistas

Obter conselhos de especialistas não deve apenas implicar saber qual lugar alugar ou comprar; deve também incluir obter conselhos sobre construir uma nova vida em Banguecoque.

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Os agentes imobiliários podem dizer-lhe qual o banco que deve usar. Eles podem até ter conexões em certos balcões de bancos que tornarão muito fácil para si abrir uma conta bancária lá.

Eles também podem dar-lhe dicas sobre como se deslocar pela cidade, quais restaurantes experimentar, onde comprar mantimentos, como encontrar um eletricista e empregada doméstica, e até dar recomendações sobre boas escolas para os seus filhos.

Eles dão-lhe este tipo de conselhos gratuitamente.

Se planeia comprar um condomínio em Banguecoque, é altamente recomendado contactar um agente. O conhecimento deles seria valioso quando investir uma grande quantia de dinheiro no mercado imobiliário.

Facilidade de Comunicação

A comunicação pode ser um problema importante quando precisa encontrar um lugar para alugar ou comprar.

Isso porque nem todos os tailandeses falam inglês, mesmo em Banguecoque.

Embora o inglês seja considerado a segunda língua mais comum na Tailândia que todos os tailandeses precisam estudar nas suas escolas, o número de tailandeses que podem falar inglês fluentemente ainda é limitado.

Portanto, se procurar um apartamento por si mesmo, a menos que fale bem tailandês, as chances são de que encontrará alguns problemas de comunicação.

Nesse sentido, um agente imobiliário pode atuar como seu tradutor ao negociar com o proprietário.

Além disso, quando enfrentar quaisquer problemas, terá mais uma pessoa com quem falar.

Conselhos de Especialistas

Bons agentes imobiliários em Banguecoque conhecem o mercado.

Obter conselhos de especialistas não deve apenas implicar saber qual lugar alugar ou comprar. Deve também incluir obter conselhos sobre construir uma nova vida em Banguecoque. Os agentes imobiliários podem dizer-lhe qual o banco que deve usar. Eles podem até ter conexões em certos balcões de bancos, o que tornará mais fácil para si abrir uma conta bancária tailandesa.

Eles também podem dar-lhe dicas sobre como se deslocar pela cidade, quais restaurantes experimentar, onde comprar mantimentos, como encontrar um eletricista e empregada doméstica, e até dar recomendações sobre as melhores escolas para os seus filhos — gratuitamente.

Se planeia comprar um apartamento em Bangkok, entre em contacto com um agente. O conhecimento deles será útil ao investir uma grande quantia de dinheiro no mercado imobiliário.

Facilidade de Comunicação

A comunicação pode ser um grande problema ao trabalhar com um agente imobiliário. Isso porque nem todos os tailandeses falam inglês, mesmo em Bangkok.

Então, se vai procurar um apartamento por si mesmo, a menos que fale bem tailandês, é provável que encontre alguns problemas de comunicação.

Nesse sentido, um agente imobiliário pode atuar como seu tradutor ao negociar com o proprietário. Além disso, quando enfrenta qualquer problema, tem mais uma pessoa com quem falar.

Desvantagens de Usar um Agente Imobiliário

A principal desvantagem de trabalhar com um agente imobiliário diz respeito à negociação. É frequentemente mais fácil negociar um preço mais baixo com o proprietário do que com um agente imobiliário.

Além disso, a ideia de “co-corretor” não é amplamente reconhecida na Tailândia. Os agentes imobiliários em Bangkok têm um número limitado de propriedades nas suas mãos. As propriedades que eles administram podem não ser exatamente o que precisa. E eles podem não partilhar seus detalhes com outros agentes nem dividir comissões.

Isso significa que pode precisar de contactar mais de um agente para encontrar a propriedade mais adequada para alugar ou comprar.

Recorde-se de que os agentes imobiliários em Bangkok trabalham à base de comissão. Só são pagos quando assina um contrato. Devido a isso, há alguns maus agentes que tentarão forçá-lo a fechar um acordo.

Três Tipos de Agentes Imobiliários em Bangkok 

Os agentes imobiliários em Bangkok podem ser divididos em três tipos principais:

• agentes independentes
• agentes contratados
• agentes exclusivos

Agentes Independentes

Os agentes independentes são corretores imobiliários que trabalham por conta própria. Não são empregados de uma empresa imobiliária. Às vezes fazem parcerias com outros agentes imobiliários.

Este tipo de agente imobiliário tende a ter um bom conhecimento prático do mercado imobiliário em Bangkok. Podem ter trabalhado numa agência imobiliária antes de se tornarem independentes.

O que é bom em trabalhar com agentes independentes é que são dedicados. Como a principal fonte de rendimento vem do fecho de um negócio, estão motivados para ir além, até encontrar a propriedade certa.

Também é mais fácil negociar com agentes independentes. São mais flexíveis e encontram o melhor ponto de equilíbrio entre si e o proprietário.

Mas é também inegável que alguns agentes independentes são demasiado insistentes quando tentam fechar um negócio. Por isso, recomendamos encontrar alguém da nossa lista de agentes imobiliários respeitáveis.

Agentes Contratados

Os agentes contratados são corretores imobiliários empregados por empresas imobiliárias. Trabalham das nove às cinco e recebem salário. Algumas empresas podem pagar um salário fixo, enquanto outras pagam comissões.

Os agentes contratados tendem a ser mais sistemáticos do que os agentes independentes. Também têm acesso a uma lista mais ampla de propriedades.

Mas, como recebem salário independentemente de encontrarem ou não uma propriedade para si, podem não estar tão motivados.

Se deseja trabalhar com um agente contratado, confira CBRE, Fazwaz e Savills, todas grandes empresas imobiliárias na Tailândia.

Agentes Exclusivos

Os agentes exclusivos, tal como os agentes contratados, trabalham para uma empresa imobiliária e recebem um salário.

A principal diferença é que os agentes exclusivos podem ter acordos exclusivos com determinados proprietários. Isso significa que só eles podem mostrar as propriedades a potenciais compradores ou arrendatários.

Plus Property é um bom exemplo de uma agência exclusiva em Bangkok. Está afiliada à Sansiri, atualmente o principal promotor imobiliário na Tailândia. Isso significa que a Plus Property tem um acordo exclusivo para intermediar apenas propriedades desenvolvidas pela Sansiri. 

Assim, se deseja alugar ou comprar uma propriedade desenvolvida pela Sansiri, deve entrar em contacto com um agente imobiliário da Plus Property.

Taxas de Agentes Imobiliários em Bangkok

Não precisa pagar qualquer taxa ao usar um agente imobiliário em Bangkok.

Em vez disso, os agentes imobiliários ganham dinheiro com comissões. Para um arrendamento de imóvel, recebem uma comissão de um mês pelo contrato anual e meia comissão por um contrato de seis meses.

Para vender propriedades, recebem de 3 a 5 por cento de comissão, em média, do proprietário.

O preço inicial de arrendamento ou venda que um agente imobiliário lhe apresenta para uma propriedade deve estar próximo do preço que lhe seria cotado ao tratar diretamente com o proprietário.

No entanto, às vezes é possível negociar o preço ao lidar diretamente com o proprietário do imóvel.

Requisitos

Existem certos casos em que, após entrar em contacto com agentes imobiliários em Bangkok, não terá retorno da parte deles. Com base na nossa experiência, há cinco razões pelas quais os agentes não entram em contacto consigo.

1. o seu orçamento é muito baixo
2. tem um visto de curto prazo
3. a duração do seu arrendamento é inferior a seis meses
4. a localização preferida não está dentro da área em que atuam
5. a sua data de mudança está muito distante

Mas lembre-se, há também bons agentes que sempre respondem a perguntas, mesmo que não tenham uma lista de propriedades com base nos seus requisitos.

Orçamento

O seu orçamento determina se um agente imobiliário trabalhará consigo ou não. Os agentes estão preocupados em saber quanto dinheiro podem ganhar se encontrarem um local para si.

Assim, se o seu orçamento for muito baixo, podem não querer trabalhar consigo.

Embora os agentes imobiliários não especifiquem publicamente o orçamento mínimo antes de trabalharem consigo, com base na nossa experiência, THB15.000 por mês é geralmente o ponto de partida.

Este montante é também o preço médio de aluguel inicial em Bangkok para apartamentos próximos das estações BTS e MRT.

Há agentes que ainda trabalhariam consigo se o seu orçamento for de THB10.000 a THB12.000 por mês. Mas, com esse orçamento, pode ser difícil encontrar um apartamento próximo de uma estação BTS ou MRT.

Se quiser alugar uma casa de dois andares na cidade, o seu orçamento deve ser superior a THB20.000 por mês.

Ao comprar um imóvel, o seu orçamento deve ser superior a THB2 milhões. Novamente, é o preço médio de início para um novo apartamento em Bangkok.

No entanto, ainda existem alguns agentes que podem trabalhar consigo, independentemente do seu orçamento.

Leia mais: Estudo de Caso: A Experiência de Steve ao Comprar um Apartamento na Estrada Sukhumvit

Vistos

É prática comum entre os agentes imobiliários perguntar sobre o tipo de visto tailandês que possui. Alguns agentes podem até perguntar sobre o seu trabalho ou como ganha a sua renda na Tailândia.

Não é que queiram saber dos seus assuntos pessoais. Apenas querem certificar-se de que tem um visto tailandês de longa duração e tem um emprego estável. Isso assegura-lhes que pode pagar a renda até ao final do contrato.

Isto significa que se tiver um visto de turista, um agente imobiliário pode não querer trabalhar consigo.

Duração do Arrendamento

Se quiser alugar um local por menos de seis meses, terá muita dificuldade em encontrar agentes imobiliários dispostos a trabalhar consigo. 

Lembre-se, os agentes ganham uma comissão de um mês num contrato de arrendamento de 12 meses. Num arrendamento de seis meses, os agentes recebem uma comissão de meio mês. Não são pagos por arrendamentos mais curtos do que isso.

Se pretende encontrar um arrendamento de curto prazo, é melhor procurar por conta própria. Ou pode considerar procurar apartamentos com serviços.

Leia mais: Como alugar um Apartamento com Serviços de Curto ou Longo Prazo em Banguecoque

Localização

Banguecoque é uma cidade gigante, e nem todos os agentes têm uma lista de propriedades disponíveis em todas as partes da capital. Portanto, terá de restringir a sua busca por um agente imobiliário à área em que deseja comprar ou alugar.

E se estiver a procurar nos arredores da cidade, em lugares como Min Buri, Sai Mai e Bang Khae, nem todos os agentes terão listagens de propriedades nessas áreas. Talvez tenha que fazer algum trabalho por conta própria.

Datas de Mudança

Se contactar um agente imobiliário hoje, mas só pretender alugar ou comprar nos próximos seis meses, as chances são de que o agente não o considere uma prioridade e pode até ignorar o seu pedido.

Normalmente, os agentes imobiliários preferem trabalhar com pessoas cujas datas de mudança são nos próximos meses.

Trabalhar com um Agente Imobiliário

É conveniente usar um agente imobiliário para o ajudar a encontrar uma propriedade. Trabalhar com um agente normalmente funciona assim:

• envia os seus requisitos para o agente
• o agente envia-lhe uma lista de propriedades
• assim que encontrar uma propriedade, o agente marca uma reunião consigo nessa propriedade
• se não gostar da propriedade, o agente mostra-lhe mais opções
• após encontrar o local, negoceia, alcança um acordo e assina o contrato de arrendamento
• muda-se na data de início do contrato de arrendamento

Encontrar um Agente Imobiliário

Não terá problema em encontrar um agente imobiliário em Banguecoque, pois há milhares deles. O verdadeiro desafio é encontrar um agente imobiliário qualificado.

Pode procurar em:

• Google
• sites de imobiliárias
• grupos de Facebook de expatriados em Banguecoque

Mas, novamente, nunca se sabe quem irá encontrar. Como mencionámos anteriormente, qualquer pessoa pode ser um agente imobiliário em Banguecoque sem licença ou formação formal.

Para encontrar um agente qualificado, confira a nossa lista de agentes imobiliários verificados.

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É Melhor Encontrar um Local para Alugar em Banguecoque por Mim Mesmo ou Usar um Agente Imobiliário?

Pode encontrar uma propriedade para comprar ou alugar em Banguecoque por si mesmo, mas nem sempre será benéfico.

Na verdade, provavelmente gastará mais tempo a procurar por conta própria porque há tantas propriedades online, e a maioria delas não lhe servirá. Terá de filtrar centenas de propriedades. Mas um agente, uma vez dados os seus requisitos, saberá exatamente onde procurar.

Tempo poupado é dinheiro poupado.

Além disso, nem sempre conseguirá um melhor negócio ao procurar por si próprio. Lembre-se, os agentes não lhe cobram; eles cobram ao proprietário da propriedade. Trabalhar com um agente não lhe custa nada, mas tem tanto a ganhar.

Por exemplo, um agente pode:

• recomendar áreas que talvez não conheça 
• ajudar a encontrar um técnico ou empregada doméstica
• sugerir restaurantes ou atividades nas proximidades

Dito isto, é sempre bom ter pelo menos uma ideia do que está disponível em Banguecoque procurando online. Isso ajuda a definir um orçamento mensal para arrendamento ou montante de compra.

Devo Pagar o Depósito de Segurança ao Agente ou ao Proprietário?

É melhor pagar o depósito ou a renda diretamente ao proprietário da propriedade. Se comprar um novo condomínio, então paga ao desenvolvedor do condomínio. Nunca pague ao agente imobiliário.

Ouvimos falar de um caso em que um inquilino efetuava pagamentos de aluguel mensais a um agente imobiliário em vez do proprietário, e o agente embolsava os pagamentos. No final, o inquilino teve de encontrar um advogado e levar o caso ao tribunal.

Outro caso envolvia um agente que aumentou o preço do aluguel. O aluguel real era de 20.000 THB, mas cobrou ao inquilino 22.000 THB, ficando com o dinheiro extra.

Posso Negociar com o Agente Imobiliário ou Proprietário?

É comum negociar preços de aluguel em Banguecoque. Mas é difícil dizer quão bem-sucedido será ao tentar negociar preços mais baixos. Existem vários fatores envolvidos.

Aqui estão algumas dicas para o ajudar a negociar preços:

• Conte ao proprietário da propriedade sobre si, incluindo a empresa para a qual trabalha. Os proprietários querem ter bons inquilinos, por isso, se tiver um emprego legítimo, podem dar-lhe um desconto.
• Embora o contrato de arrendamento médio seja de um ano, pode prolongá-lo para 18 meses, o que lhe permitirá negociar um preço mais baixo.
• Quanto mais cedo assinar um contrato de arrendamento, maiores são as suas chances de obter um desconto.

Também pode verificar o preço de outras unidades no edifício para garantir que o proprietário está a oferecer um aluguel justo.

Se o preço for muito alto, então pode haver margem para negociar. Se já estiver baixo, o proprietário pode não querer reduzi-lo ainda mais.

Experiência do Leitor ExpatDen

Na altura em que escrevemos, perguntámos aos nossos leitores sobre as suas experiências com o uso de agentes imobiliários em Banguecoque. A maioria deles teve boas experiências. Houve uma exceção, no entanto, como verá abaixo.

Por razões de confidencialidade, removemos todos os nomes dos agentes imobiliários.

Simon, Alugando um Apartamento

“We just rented an apartment and used a real estate agent. She was incredibly helpful and efficient [with] everything she did. She sent us lists of possible places based on our criteria and drove us around, across several weekends, looking at that week’s shortlist.” — Simon, ExpatDen reader

John, Vendendo um Condomínio

“Apesar de não termos que pagar uma taxa inicial pelos seus serviços, eles cobram 5 por cento do preço de venda — isto é muito alto.

“After several people viewed my property, the estate agent received a deposit. When the buyer could not pay the remainder within the time period agreed upon, the estate agent changed the closure date without informing me, burying the change in a document. I ended up going elsewhere and received no [deposit]. It was returned to the prospective purchaser.

“It seems the purchasers normally do not [have] the funds in place prior to viewing a property and giving a deposit.” — John, ExpatDen reader

Nicolas, Comprando um Condomínio

“Muito profissional.

“Ao comprar um novo apartamento, usar um agente não lhe custará mais do que tratar diretamente com o promotor, e terá uma visão geral melhor.

“Agentes confiáveis pedirão uma pequena taxa a vendedores de segunda mão (normalmente 3 por cento) e se o agente negociar bem, não o sentirá e terá mais opções do que tentar por conta própria.” — Nicolas, leitor da ExpatDen

Sam, Alugando um Apartamento

“Mudei-me para Banguecoque por motivos de trabalho no ano passado. Antes de me mudar para Banguecoque, comecei a procurar apartamentos na web. 

“I could find some adorable and decent one-room apartments located in the Sukhumvit area and near the BTS, and started contacting agents using [the] LINE app. I agreed to meet with one of them once I reached Bangkok and gave the dates when I’m available.

“Once I reached Bangkok, I contacted the agent and agreed to meet the next day, sending me the address of the condo. I went there the next day, [was] shown the apartment, and it was even better than the photos. We already discussed the monthly rate and deposit (two months) so the agent prepared the contract and contacted the owner to come over and sign. 

“Levei as minhas malas e foi isso. Sim, eu sei, sem drama. Acho que tive muita sorte. Nenhum problema aconteceu.” — Sam, leitor da ExpatDen

Agora, a Sua Vez

Usar um agente imobiliário é opcional. No entanto, se decidir fazê-lo, será muito mais fácil encontrar exatamente o tipo de imóvel que deseja — e este serviço não tem custo para si.

Se está à procura de um lugar para alugar ou comprar, contacte um agente imobiliário certificado. Estará um passo mais perto de encontrar o seu lugar ideal para comprar ou alugar em Banguecoque.