Acquistare un appartamento in Thailandia: Una guida passo passo per il 2025

Come espatriato, puoi acquistare un condominio in Thailandia.

Con condomini nuovi e usati sul mercato, ci sono molte opzioni tra cui scegliere. Ci saranno sempre opinioni divise sul fatto che acquistare un condominio in Thailandia sia un investimento intelligente.

Al di là dell’aspetto finanziario, la principale preoccupazione per la maggior parte degli acquirenti riguarda i potenziali rischi quando si tratta di valutazione, prospettive future, complicazioni e burocrazia.

Questo articolo elenca le cose da sapere in questi ambiti per chiunque desideri gestire il processo da solo.

Per ulteriori consigli interni su come acquistare un condominio in Thailandia, dai un’occhiata a ExpatDen Premium e ottieni accesso immediato a questi articoli esclusivi:

• Come acquistare un condominio usato che costa il 30% in meno rispetto al prezzo di mercato
• Sviluppi di condomini: quali affittare e quali evitare
• Costi nascosti quando si acquista un condominio in Thailandia
• Opzioni di prestito per acquistare un condominio in Thailandia
• e molto altro

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Gli stranieri possono acquistare un condominio in Thailandia?

La risposta breve è sì. Uno straniero può acquistare un condominio in Thailandia.

Ma ci sono due leggi principali di cui devi soddisfare i requisiti per poter acquistare legalmente un condominio in Thailandia:

1. Denaro dall’estero: Tutto il denaro per l’acquisto di un condominio deve essere inviato in Thailandia da un paese straniero nella valuta originale.
2. Percentuale di camere: Solo il 49% delle stanze in uno sviluppo può essere posseduto da stranieri. Puoi verificare questo con l’ufficio giuridico dell’edificio.

Quindi, per acquistare un condominio in Thailandia, ci sono due cose principali che devi fare:

1. Verificare le quote: Devi prima verificare con uno sviluppatore di condomini, un ufficio giuridico o un agente immobiliare per assicurarti che ci sia abbastanza quota per acquistarne uno.
2. Inviare denaro in Thailandia: Dopo di che, devi inviare denaro in Thailandia, tramite un bonifico internazionale o un servizio di trasferimento di denaro come Wise.

Ci sono ovviamente molte altre leggi e regolamenti che copriremo.

Costo di un condo in Thailandia

È difficile dire quanto costerà un condominio in Thailandia poiché i prezzi variano notevolmente in base alle dimensioni e alla posizione.

Ecco cosa dovresti aspettarti di pagare, in generale, per un condominio studio di 30 metri quadrati:

• THB 1.500.000: Un condominio usato in una zona rurale di Bangkok
• THB 3.000.000: Un condominio nuovo nei sobborghi di Bangkok vicino a una stazione BTS/MRT
• THB 5.000.000: Un condominio nel centro di Bangkok

Inoltre, la maggior parte delle persone confronta la dimensione di un condominio in metri quadrati per determinare il valore e il potenziale di locazione di una proprietà.

La tabella seguente fornisce una panoramica del costo dei condomini a Bangkok in diverse località. Questo dà un’idea generale del costo di un condominio a Bangkok. Si noti che il prezzo può variare in base agli sviluppatori di condomini, alle strutture e al livello di lusso.

Area	Prezzo per m²
Area commerciale (Siam Square, Asok, Thonglor, Chitlom, Rama 9)	฿200.000 – ฿300.000
Un po’ fuori città, ma ancora facilmente raggiungibile (ad es. Onnut, Phra Kanong, Ladprao e Ratchadapisek)	฿80.000 – ฿150.000
Periferie (ad es. Bang Chak, Srinakarin, Bang Sue)	฿50.000 – ฿90.000

Guardando fuori da Bangkok, i prezzi variano molto.

• Posizioni principali a Phuket and Pattaya competono con le proprietà di fascia alta di Bangkok
• I condomini nelle città e nei paesi più piccoli sono generalmente allo stesso prezzo di quelli nelle periferie di Bangkok

Buono a sapersi: Nel caso di nuovi condomini, dovresti aspettarti che il prezzo sia almeno il 20% più alto rispetto ai condomini usati. È previsto che diventi più costoso in futuro. Questo è dovuto al notevole aumento dei costi di costruzione negli ultimi anni.

Spese aggiuntive

Oltre al costo del condominio, ci sono altre spese nascoste che i venditori potrebbero non divulgare:

• Tassa di trasferimento: È il 2% del prezzo del condominio, che normalmente viene diviso equamente tra acquirenti e venditori.
• Tariffe per l’installazione dei servizi: Devi anche pagare alcune migliaia di baht per l’installazione di elettricità e acqua.
• Quota di gestione del condominio: Può essere circa THB 1.200 a THB 3.000 o più al mese, a seconda delle dimensioni della tua stanza. Può essere pagata mensilmente, trimestralmente o annualmente.

Le apprenderai dopo aver firmato il contratto di acquisto e possono sommarsi fino a centinaia di migliaia di baht. Ne parleremo più avanti nell’articolo.

Tipi di condominio 

Ci sono molti diversi tipi di condomini che puoi acquistare. Le proprietà vanno da monolocali a attici con cinque camere da letto.

Di seguito è riportata una panoramica generale dei condomini in Thailandia. Per informazioni più dettagliate, dai un’occhiata alla nostra guida approfondita su alloggio a Bangkok.

Monolocali

Un monolocale in Thailandia è il tipo di condominio più piccolo. È anche il più economico e il tipo più popolare per gli acquirenti alle prime armi nei condomini di livello iniziale e medio. Tuttavia, molti progetti di condomini di lusso non hanno monolocali.

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I monolocali sono solitamente una stanza di 22-30 mq con tutto nella stessa stanza, una piccola zona cucina, servizi di cucina di base, zona giorno, camera da letto e una piccola area lavanderia esterna, essendo il bagno l’unico spazio separato.

Per un nuovo condominio in un monolocale, puoi aspettarti di pagare almeno 2,2 milioni di baht in Thailandia. Può essere di più o di meno a seconda del progetto e della posizione.

Una Camera da Letto

Una stanza con una camera da letto sarà comunemente tra 33 e 40 mq. Con spazi per la camera da letto e il soggiorno separati.

Alcuni progetti possono avere un’opzione deluxe per un condominio con una camera da letto che sarà di 5-10 mq più grande con una piccola stanza extra che potrebbe essere utilizzata come ufficio con un prezzo di partenza di 2,5 milioni di baht.

Due Camere da Letto

Gli appartamenti con due camere da letto di solito partono da 50-60 mq. Sono il tipo di stanza più grande disponibile per un condominio di fascia iniziale o media.

Per ottenere un nuovo condominio con due camere da letto, puoi aspettarti di pagare almeno 3,5 milioni di baht. Se si trova in un’area urbana, può costarti oltre cinque milioni di baht.

Tre Camere da Letto plus

Gli appartamenti con tre o più camere da letto sono principalmente disponibili solo in condomini di alta gamma, di lusso e super lusso. Le dimensioni delle stanze e i prezzi differiscono notevolmente tra i vari progetti.

Per darti un’idea, se desideri ottenere un condominio con tre camere da letto dalla The Monument Thonglor, un condominio di lusso di SanSiri, devi pagare ben oltre 80.000.000 di baht per un condominio di 252 mq.

D’altra parte, puoi pagare 25.000.000 di baht e ottenere un condominio con tre camere da letto di 134 mq in ASHTOM MORPH 38.

Posizione

La posizione è un fattore chiave quando si acquista un condominio in Thailandia.

Da Bangkok, vivace e frenetica, fino a Chiang Mai, tranquilla e rilassata, ci sono molte località intorno alla Thailandia dove trovare il tuo posto ideale. Praticamente ogni città e paese avrà condomini, ma ci sono alcune aree chiave dove la maggior parte degli espatriati acquista.

Bangkok

Bangkok è la capitale dei condomini in Thailandia, ci sono diverse zone calde dove troverai sviluppi di lusso.

Le linee BTS e MRT attirano gli sviluppatori e ciò significa che troverai almeno un nuovo sviluppo di condomini accanto alla maggior parte delle stazioni.

Poiché il centro di Bangkok ha i prezzi del terreno più costosi, specialmente l’area di Sukhumvit (da BTS Chit Lom a BTS Ekamai), troverai principalmente condomini di fascia alta lungo questo tratto di strada trafficato.

I condomini in queste aree sono i più costosi in Thailandia. Se ne vuoi uno, dovresti prepararti a spendere almeno 8 milioni di baht per un condominio con una camera da letto.

Lontano dalla zona centrale di Bangkok, troverai condomini a prezzi più ragionevoli, specialmente lontano dai trasporti pubblici. Le aree intorno alle nuove linee BTS, monorail e MRT stanno ora diventando popolari nelle periferie di Bangkok quando si tratta di acquistare una proprietà.

Se desideri acquistare un nuovo condominio a Bangkok e non hai un grande budget, puoi guardare a una proprietà accanto alla linea verde del BTS, a sud-est dalla stazione di Onnut.

Puoi saperne di più nella nostra guida all’acquisto di condomini in vendita a Bangkok.

Pattaya

Al di fuori di Bangkok, la prossima località più popolare per i condomini è Chonburi, che include Pattaya e Jomtien, le famose città di villeggiatura sulla spiaggia.

Essere vicino alla spiaggia è un grande richiamo, specialmente per i pensionati che cercano di evitare lo stile di vita delle grandi città che caratterizza Bangkok.

Una località popolare a Pattaya è l’area centrale di Pattaya poiché offre una vista panoramica sul mare, ed è vicina a walking street e al Central Festival. Puoi aspettarti di pagare almeno 3,5 milioni di baht per un condominio con una camera da letto.

Un condominio più economico si troverà all’interno della città, lontano dal mare, con prezzi a partire da 2,2 milioni a 3 milioni di baht.

Chiang Mai

Chiang Mai è diventata una destinazione popolare sia per i nomadi digitali sia per i pensionati. Offre uno stile di vita metropolitano con ottimi posti dove mangiare, bere, fare festa e fare shopping. Allo stesso tempo, il paesaggio e la natura delle montagne è a solo un’ora di distanza.

I condomini a Chiang Mai sono ancora molto più limitati rispetto ad altre città popolari per gli espatriati in Thailandia. Questo perché la gente di lassù preferisce vivere in case piuttosto che in condomini. È più economico e ti offre molto più spazio. Tuttavia, potrebbe non essere così conveniente poiché una nuova casa a Chiang Mai sarà più lontana dalla città.

Ci sono molti condomini a prezzi ragionevoli trovati in tutta Chiang Mai con nuovi progetti di sviluppo di condomini ai margini dell’area cittadina. Il prezzo è in media di 2,2 milioni di baht per un nuovo condominio.

Gli studi e le unità con una camera da letto sono i tipi di condominio più popolari qui.

Phuket

Oltre ad essere una località popolare per i milionari per avere le loro ville sulla spiaggia, Phuket ha anche molti sviluppi di condomini ragionevoli.

Tutte le principali aree urbanizzate di Phuket hanno condomini, ma le aree chiave su cui concentrarsi saranno probabilmente quelle popolari tra gli espatriati come nell’ovest vicino a Patong Beach.

L’area del centro di Phuket, nell’est, è un’altra località popolare con opzioni di condomini premium e budget con prezzi a partire da 2 milioni di baht e che superano i 20 milioni di baht.

Altre Aree 

Nelle città più piccole in Thailandia, ci sono meno progetti di condomini degni di nota disponibili. Hua Hin e Khon Kaen sono eccezioni. In generale, tuttavia, i prezzi del terreno nelle aree rurali sono ancora bassi, rendendo una migliore opzione costruire una casa piuttosto che un condominio.

Costruttori di Condomini 

Mentre ci sono costruttori di condomini indipendenti, la maggior parte degli sviluppi è gestita da diversi attori chiave sotto diversi marchi.

Vedi spesso i nomi Lumpini, Life, Noble, Sansiri e D Condo emergere ovunque.

Ci sono alcuni costruttori e edifici indipendenti che offrono un po’ più di varietà rispetto agli standard dei progetti in stile Lumpini.

Ananda

Ananda è conosciuto per il loro marchio Ideo, che si concentra sulla convenienza. Molti dei progetti di condomini di questo marchio si trovano accanto a una stazione BTS o MRT, il che li rende una buona opzione se hai bisogno di spostarti frequentemente a Bangkok.

AP

Ci sono molti marchi di condomini sotto AP. Ogni marchio punta a un segmento diverso.

Ad esempio, Vittorio, il loro marchio di punta, si concentra sui condomini di lusso con prezzi a partire da 32 milioni di baht. Hanno anche i marchi The Address e The Rhythm in aree commerciali come Siam e Sukhumvit.

Life è il loro marchio più iconico, focalizzato su aree urbane. Hanno anche il marchio Aspire per condomini accessibili.

Lumpini

Lumpini o LPN in breve, è uno dei principali costruttori di condomini in Thailandia con più di 30 progetti di condomini in tutta Bangkok. Hanno anche nuovi progetti a Pattaya e Cha-am.

Le persone giuridiche dei condomini LPN sono conosciute per essere rigorose. Questo è in realtà un bene perché possono mantenere tutti a vivere in pace senza lasciare che i problemi del vicinato diventino questioni.

Questo rende un condominio di Lumpini un buon posto dove vivere. Tuttavia, molti dei loro progetti di condomini sono abbastanza grandi con migliaia di persone, il che significa che le loro strutture si affollano.

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Noble Development

I condomini da Noble Development possono essere più costosi rispetto ad altri costruttori poiché si trovano in zone costose di Bangkok. Si trovano principalmente nelle aree CBD, tra cui Silom, Sukhumvit, Thong Lor, Ekamai o Ratchadapisek.

I progetti di condomini di Noble sono tutti chiaramente nominati come tali: Noble Ambience Sukhumvit 42, Noble Revo Silom e Noble Remix2.

Hanno anche un nuovo marchio chiamato “Nue”, che è un’opzione più accessibile. E i loro progetti Nue si trovano principalmente in periferia.

Pruksa 

Pruksa ha molte opzioni di condomini accessibili da molti dei loro progetti, tra cui Plum Condo, the Tree, the Privacy, Chapter, ecc.

I loro appartamenti tendono a essere più economici rispetto ad altri costruttori sul mercato. A volte, il prezzo di partenza può essere anche inferiore a 1,8 milioni di baht per un nuovo condominio a Bangkok.

Tuttavia, ricevono anche il maggior numero di lamentele quando si tratta della qualità della costruzione.

Sansiri

Sansiri è uno dei costruttori di condomini più popolari tra gli espatriati.

Sansiri ha molti marchi sotto di loro, tra cui MUVE, the LINE e Kawa Haus. Tutti sono condomini in stile resort con design moderni.

Molti progetti di condomini di Sansiri si trovano in zone popolari tra gli espatriati come Onnut e Bang Na.

SUPALAI

Supalai è tra uno dei più grandi costruttori di condomini in Thailandia. Sono nel mercato immobiliare da oltre 30 anni e hanno costruito oltre 100 progetti immobiliari in Thailandia, da case, villette a schiera, a condomini.

Per quanto riguarda i condomini, hanno più di 20 progetti a Bangkok, situati nelle zone commerciali e residenziali.

Hanno anche sia condo lussuosi che economici disponibili.

Condomini Nuovi Vs Vecchi

Un’altra decisione chiave quando si acquista è se si desidera acquistare un condominio nuovo o vecchio. Ci sono vantaggi e svantaggi per entrambi.

Condominio Nuovo

• Prima Persona a Vivere: Il punto vendita chiave di un condominio nuovo è che sarai la prima persona a vivere lì.
• Nuova Decorazione e Tecnologia: Tutto sarà fresco. I corridoi e le aree comuni saranno ben decorati e le stanze avranno gli ultimi elettrodomestici e tecnologie.
• Garanzia: I condomini nuovi vengono anche con una garanzia di uno-tre anni. Se qualcosa si rompe durante il periodo di garanzia, il costruttore del condominio lo riparerà gratuitamente.

Ecco il lato negativo:

• Servizi: Non sai come le cose funzioneranno tra qualche anno. Il personale inizialmente servizievole e cortese potrebbe cambiare atteggiamento dopo un po’ e servizi come pulizia e riparazioni potrebbero non essere frequenti come all’inizio.
• Opzione o Aree Chiave: Sta diventando anche più difficile comprare un condominio nuovo in aree importanti come Asok, Thong Lor, Phrom Phong, ed Ekamai a Bangkok, e in aree fronte mare a Pattaya e Phuket. Queste aree sono già piene di condomini ed edifici.

Condominio Vecchio

Ci sono due principali vantaggi di un condominio vecchio:

• Prezzo: Il principale vantaggio di un condominio vecchio è che il prezzo dovrebbe essere inferiore rispetto a un’unità nuova e puoi ottenere un affare. La maggior parte dei locali preferirebbe acquistare nuovo piuttosto che vecchio, il che significa che c’è spesso un surplus di unità di condominio vecchie. Puoi ottenere un buon prezzo per una stanza che ha solo pochi anni.
• Qualità Costruttiva: Con i condomini in questa categoria, puoi anche avere una migliore idea sulla qualità costruttiva e le strutture del condominio.

Articolo correlato: Come trovare un tuttofare a Bangkok, Thailandia

Come Trovare un Condominio

Ci sono molti modi diversi per trovare un condominio, e a seconda del fatto che tu sia o meno in Thailandia, dovresti guardare a quanti più di questi possibile.

Agenti

Molte persone usano agenti immobiliari per aiutarli a trovare proprietà da acquistare.

Ecco perché:

• Convenienza: È molto conveniente. Devi solo dire a loro cosa vuoi e loro ti mostreranno tutte le proprietà che hanno, sia nuove che usate, basate sulle tue esigenze.
• Confronto Condomini: Puoi confrontare facilmente più condomini contemporaneamente
• Assistenza per Questioni Legali: Gli agenti immobiliari ti aiutano anche con le questioni legali quando trasferisci un condominio, che possono essere più travolgenti di quanto tu possa pensare.
• Servizio Gratuito: Il servizio è gratuito poiché ricevono una commissione una volta che il condominio è venduto dal venditore o dal costruttore del condominio.

Inoltre, è facile trovare agenti immobiliari in Thailandia. Non appena pubblichi che stai cercando di acquistare un condominio su qualsiasi gruppo Facebook di espatriati in Thailandia, sarai rapidamente contattato da decine di agenti.

Molti siti web di proprietà elencati nella sezione seguente sono anche frequentati da agenti immobiliari.

Ma una cosa di cui dovresti essere cauto con un agente in Thailandia è che non hanno bisogno di essere autorizzati.

Ciò significa che chiunque tu incontri può essere un agente immobiliare anche se non sa molto del mercato immobiliare in Thailandia. Alcuni potrebbero spingerti a comprare un condominio dove sanno che riceveranno la commissione più alta.

Quindi, se vuoi utilizzare un agente immobiliare per acquistare un condominio in Thailandia, fai attenzione all’agente che scegli di utilizzare e non fidarti di tutto ciò che dicono.

Invece, fai ricerche sul progetto del condominio da solo. Sii consapevole che potrebbero gonfiare i prezzi per gli stranieri. Potresti voler chiedere ai vicini thailandesi gentilmente se ti diranno quanto hanno pagato per lo stesso condominio.

Tip: Se vuoi utilizzare un agente immobiliare per acquistare un condominio in Thailandia, puoi dare un’occhiata a Keller Henson. Possono darti solidi consigli sul mercato immobiliare in Thailandia, specialmente quelli per investimento.

Articolo correlato: Agenti Immobiliari a Bangkok: Cosa Devi Sapere

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Online

I siti web immobiliari in Thailandia sono completi e intuitivi.

Sono facili da usare e puoi filtrare tutto ciò di cui hai bisogno, dalla posizione, ai prezzi, e al numero di camere per mostrare una proprietà che corrisponde maggiormente alle tue esigenze.

DDProperty.com and Hipflat sono i due siti più grandi nel mercato attualmente. Inoltre, puoi controllare baht e Thai Classifieds Venduti.

Il marketplace di Facebook è un’altra opzione che sta diventando sempre più popolare.

Mentre usare un sito web immobiliare è un ottimo modo per aiutarti a imparare di più su quale tipo di proprietà ti aspetti di ottenere con il tuo budget, ci sono tre svantaggi principali:

• Può essere travolgente: Il mercato immobiliare in Thailandia è grande. Vedrai migliaia di annunci, rendendolo piuttosto una sfida trovare un buon affare online.
• Non tutto ciò che vedi online è accurato, visita il posto prima di contattare il venditore per assicurarti che l’edificio sia come pubblicizzato.
• In molti casi, molti annunci sono pubblicati dalla stessa società immobiliare.

Offline

La maggior parte dei condomini in costruzione avrà una sala vendite con showroom da guardare, quindi puoi scendere in strada nelle aree che ti piacciono e farti un salto nei showroom per parlare con il personale delle vendite.

Puoi usare Google Maps per trovare edifici residenziali nella tua area preferita.

Negli sviluppi più vecchi, vai al personale dell’ufficio di gestione per scoprire le opzioni di acquisto.

Molti condomini avranno bacheche informative dove i proprietari pubblicano foto e informazioni sulle loro proprietà disponibili per l’affitto o la vendita.

Questo può essere migliore che cercare online, ma ricorda che è improbabile che le decorazioni e tutte le strutture vengano incluse nel prezzo finale, quindi assicurati di chiedere a riguardo.

Tip: C’è un evento di vendita di proprietà chiamato “House & Condo Show.” Puoi trovare migliaia di proprietà contemporaneamente ed ognuna viene spesso con sconti e promozioni. L’evento si tiene due volte l’anno, solitamente a marzo e novembre, presso il Queen Sirikit National Convention Center a Bangkok. Puoi visitare il loro sito ufficiale per trovare la data del prossimo evento. (solo in lingua thailandese).

Processo di Acquisto

Una volta deciso di acquistare un condominio, è il momento di iniziare a fare tutta la documentazione e predisporre le finanze.

Negoziazione dei Prezzi

Se stai cercando di fare un affare, c’è l’opzione di acquistare un condominio vecchio. Troverai spesso proprietari disposti a ridurre il prezzo richiesto per garantire una vendita. Alcuni edifici hanno più unità in vendita e sono ottimi posti per fare affari.

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Il prezzo che vedi negli annunci non è sempre lo stesso prezzo che pagherai di persona. Puoi solitamente ridurre i prezzi pubblicizzati dal 5% al 20%. Molti sviluppatori ti daranno anche omaggi come iPhone o tablet.

Diritti e Obblighi

È importante che tu sappia i tuoi diritti e obblighi quando acquisti un condominio in Thailandia.

Le leggi e i processi saranno probabilmente diversi dal tuo paese e, in questo momento avere un avvocato sarà molto utile, specialmente poiché i contratti che firmerai saranno in thailandese. Loro esamineranno il contratto con te e si assicureranno che tutto sia chiaro e sopraffatto.

Ricorda di non credere a tutto ciò che i venditori ti dicono verbalmente. Il contratto è tutto ciò su cui puoi fare affidamento se si presentano conflitti.

Verifica tre volte che il condominio possa essere registrato sotto la quota straniera del 49% delle stanze totali.

Ciò è particolarmente importante quando si acquista un condominio vecchio da un cittadino thailandese poiché potrebbero non conoscere realmente la risposta a questa domanda.Controlla sempre con l’ufficio del condominio.

Tu o il tuo avvocato dovete anche verificare che l’edificio sia registrato sotto l’atto del condominio e in quanto tale possa essere registrato nel tuo nome.

Off-Plan

Acquistare un condominio non finito è conosciuto come “off-plan” e, in questo caso, ti verrà probabilmente data una data di completamento prevista piuttosto che una ferma. Man mano che il progetto passa attraverso le diverse fasi e si avvicina al completamento, la data dovrebbe diventare più concreta.

Quando firmi un contratto, ci saranno spesso clausole relative ai ritardi nella costruzione.

La maggior parte afferma che se il ritardo supera un certo numero di giorni, avrai diritto a una qualche forma di compensazione. Ci sarà anche probabilmente una clausola basata sull’annullamento del progetto, quindi assicurati di essere consapevole dei tuoi diritti.

Come guida approssimativa, un progetto di condominio di medie dimensioni dovrebbe richiedere circa diciotto mesi per essere completato. 

Depositi e Pagamenti

Il deposito e il programma di pagamento dipenderanno da molti fattori come se stai acquistando off-plan o un condominio pre-costruito.

Condomini Off-plan

Con i condomini off-plan, pagherai spesso un deposito iniziale seguito da piccole somme mensili durante la costruzione fino alla fine, dove o il saldo viene pagato o viene preso un mutuo.

I depositi iniziali sono spesso molto bassi, forse solo 10 a 20 mila baht e i pagamenti mensili possono essere bassi come 5000 baht per una proprietà valutata circa 1 milione di baht.

Nel caso sia un condominio da 6 milioni di baht, un deposito può essere 200.000 baht.

Condominio Pre-costruito o Usato

Se stai acquistando un condominio pre-costruito o usato allora c’è spesso un piccolo deposito pagato per ottenere un accordo e poi viene effettuato il pagamento completo prima della registrazione della proprietà.

Non ci sono requisiti legali in termini di tempistica, ma è normale che dal momento in cui viene pagato il deposito, la maggior parte dei venditori si aspetta il completamento entro 30 giorni.

Documenti Ufficiali

Ci sono alcuni documenti molto importanti di cui avrai bisogno durante il processo di acquisto e registrazione del tuo nuovo condominio.

Contratto

Il primo documento è, naturalmente, il tuo contratto. Questo deve essere firmato da te e dal costruttore se acquisti un condominio nuovo. Contiene tutte le informazioni riguardanti la registrazione, i pagamenti e le procedure. Questo è il tuo punto di riferimento su tutte le questioni relative all’edificio, alle tasse, e ai tempi.

Modulo FET

Successivamente avrai bisogno di moduli FET (moduli di trasferimento di valuta estera) che mostrano che il denaro per l’acquisto è arrivato dall’estero ed è stato trasferito al suo arrivo in baht thailandesi. Puoi ottenere questo dal banco che hai trasferito denaro.

Questo punto è molto importante, il denaro deve arrivare in Thailandia nella tua valuta e poi essere convertito dalla banca tailandese. Se hai effettuato trasferimenti multipli, avrai bisogno di un modulo per ogni trasferimento.

È possibile utilizzare un servizio di trasferimento di denaro come Wise per inviare denaro in Thailandia e acquistare una proprietà qui. Ma devi indicare come motivo del trasferimento l’acquisto di proprietà.

Documenti Personali

Avrai bisogno anche di avere originali e copie del tuo passaporto e di qualsiasi altro documento ufficiale (permesso di lavoro, visto, certificato di matrimonio, ecc.).

Se acquisti a nome di un cittadino thailandese, allora dovranno portare la loro carta d’identità e un’altra forma di identificazione quando registrano una proprietà.

Un venditore o un agente immobiliare può dirti i documenti esatti di cui hai bisogno.

Tasse e Onorari

Al momento del trasferimento, ci sono tasse da pagare e dovrebbero essere incluse nel contratto e spiegate prima dell’acquisto.

Come acquirente, normalmente, devi pagare solo una tassa di trasferimento. È il 2% del prezzo del condominio e comunemente diviso equamente tra l’acquirente e il venditore.

Oltre alla tassa di trasferimento, ci sono altre tre tasse comuni. Un venditore normalmente paga queste, e includono:

• Imposta di bollo: 0,5%
• Imposta specifica sugli affari: 3,3%
• Imposta sui redditi da ritenuta d’acconto: 1% o aliquota progressiva in base al reddito del venditore

Si prega di notare che questo non è scolpito nel marmo. A volte, il venditore potrebbe coprire tutte le tasse. A volte, l’acquirente deve pagare tutte le tasse.

Quindi, nel contratto di acquisto, dovrebbe essere chiaramente indicato chi paga quale tassa.

La tassa e la tassa di trasferimento vengono calcolate sul prezzo di acquisto o sul prezzo di mercato, qualunque sia più alto. Ad esempio, se il prezzo di acquisto è di 4 milioni di baht e il prezzo di mercato è di 3,5 milioni di baht, verrà calcolato sul prezzo di acquisto di 4 milioni di baht.

D’altra parte, se il prezzo di acquisto è di 3 milioni di baht e il prezzo di mercato è di 3,5 milioni di baht, verrà calcolato dal prezzo di mercato a 3,5 milioni di baht.

Puoi controllare il prezzo di mercato sul sito web del Dipartimento del Terreno (solo in lingua thailandese).

Scopri di più: Una Introduzione alle Tasse sulla Proprietà in Thailandia

Tasse Addizionali

Quando ti trasferisci, sei tenuto a pagare nel fondo ammortizzatore – un fondo di denaro iniziale pagato dai nuovi residenti in un condominio.

Questo potrebbe essere di 10 a 20 mila baht ed è un pagamento una tantum intorno allo stesso tasso delle spese di manutenzione annuali.

Potresti anche dover pagare diverse migliaia di baht per l’installazione dei contatori dell’acqua e dell’elettricità.

Libro di Registrazione della Casa Gialla

Quando tutte le tasse e le spese di trasferimento sono complete, riceverai un libro di Tabien Ban – blu per i thailandesi o giallo per gli stranieri. Questo libro mostra il residente dell’unità ed è un documento importante necessario se prevedi di vendere il condominio in futuro.

È anche in questo momento che l’atto di proprietà verrà cambiato a tuo nome e il processo di acquisto è completo!

Dopo l’Acquisto

Assicurazione della Proprietà

Avere un’adeguata assicurazione sulla proprietà è davvero importante. Vuoi sapere che la tua proprietà e i tuoi beni sono coperti nel caso peggiore.

Tecnicamente, i proprietari dell’edificio sono responsabili di tutte le pareti esterne, pavimenti e soffitti, così come dell’area comune se c’è un danno e la colpa è loro.

In termini di assicurazione, dovresti cercare di ottenere una polizza che copra i contenuti e i danni all’edificio. Ci sono piani completi per solo poche migliaia di baht all’anno per tranquillità.

Spese di Manutenzione

Ci sono due aspetti della manutenzione che è importante conoscere. 

Quota di Manutenzione

Il primo è la quota di manutenzione, un importo mensile basato sulla metratura quadrata del tuo condominio che paghi alla gestione del condominio per coprire le spese del personale, le aree comuni e altri costi condivisi con altri proprietari di condomini. 

Questo può partire da circa 40 baht per metro quadrato e arrivare fino a 200 baht. Come regola generale, se un condominio offre molte funzionalità, la quota di manutenzione sarà alta.

La quota di manutenzione può essere pagata trimestralmente o annualmente. 

Riparazioni del Tuo Appartamento

Il secondo tipo di manutenzione riguarda le riparazioni che dovrai effettuare nel tuo appartamento. Quando sei il proprietario, queste piccole riparazioni e problemi di manutenzione ricadono su di te.

Ricorda che il tuo nuovo condominio lucente non resterà così per sempre e dovrai mettere in conto una somma consistente per sostituire e riparare le cose, specialmente dopo i primi anni.

Assemblea Generale Annuale del Condominio

Ogni anno, ci sarà un’assemblea generale annuale (AGM) che copre molti fattori importanti come lo stato finanziario del condominio, le riparazioni necessarie e le modifiche proposte alle regole.

Un paio di settimane prima dell’AGM, dovresti ricevere dichiarazioni finanziarie relative al condominio. In teoria, ciò dovrebbe darti il tempo per leggere le informazioni e preparare eventuali domande che hai. Riceverai anche un elenco di argomenti proposti e votazioni che si svolgeranno, il che ti permetterà nuovamente di digerire le informazioni.

Le informazioni dell’AGM e la riunione stessa sono interamente in thailandese, e potrebbero riguardare solo votazioni minori, come se mantenere la quota di manutenzione allo stesso importo o assumere una guardia di sicurezza extra. 

Tuttavia, è una buona idea partecipare e avere un traduttore. A volte possono essere votate decisioni importanti, come il rimodellamento o i cambiamenti strutturali, che potrebbero richiedere pagamenti extra dai proprietari.

Mobili

I nuovi condomini sono venduti con mobili nel 99% dei casi, ma spesso è necessario acquistare qualche extra oltre ai pezzi di base forniti. Potresti dover acquistare alcuni elettrodomestici separatamente, per esempio.

Controlla con il costruttore se tutto ciò che vedi nello showroom sarà incluso nel prezzo finale.

Se acquisti un’unità più vecchia, c’è la possibilità che il proprietario voglia portare via i mobili con sé, quindi verifica se sono inclusi o se puoi fare un’offerta per gli oggetti che desideri.

Se hai bisogno di acquistare / aggiornare i mobili del tuo condominio, ci sono molte opzioni in tutte le fasce di prezzo.

Se stai cercando affari economici, spesso troverai negozi locali che vendono mobili a prezzi stracciati. Questi negozi sono normalmente situati su tutte le principali strade e sono luoghi indipendenti con i mobili che traboccano sulla strada. Dai divani ai frigoriferi, hanno tutto; alcune cose sono nuove, altre sono di seconda mano.

I negozi di arredamento si trovano praticamente in ogni centro commerciale. Index, SB Design Square, Homepro, e naturalmente, Ikea Thailandia sono i principali attori del mercato e avranno tutto ciò di cui hai bisogno per arredare la tua nuova casa. 

Non consiglio di acquistare mobili online. In base alla mia esperienza, sebbene sia più economico, la qualità della costruzione e i materiali non sono mai buoni.

Come stima del prezzo, potresti arredare completamente un appartamento medio-bilocale da uno dei negozi sopra per circa 80.000 – 100.000 baht.

Un’altra opzione più elegante è andare al Crystal Design Center, spesso chiamato CDC, che si trova tra Ramintra e Ladprao a Bangkok. È un enorme complesso di shopping specializzato in mobili, ma i prezzi lì possono diventare piuttosto alti.

Un’altra opzione è spedire i tuoi mobili dal tuo paese d’origine. Alcune persone si affezionano ai loro letti, elettrodomestici e altri articoli in casa, e se hai venduto la tua casa per trasferirti in Thailandia, potrebbe essere un’opzione per te. 

Puoi leggere la nostra guida alla spedizione in Thailandia per scoprire come farlo. 

Decorazione

La maggior parte dei nuovi condomini sarà almeno parzialmente decorata. Le pareti saranno dipinte e il bagno piastrellato. Potrai aggiungere alcuni dei tuoi tocchi personali e la buona notizia è che decorare è semplice e piuttosto economico.

Se acquisti un vecchio condominio, c’è la possibilità che sia piuttosto datato e abbia bisogno di molto lavoro per renderlo più moderno. Ci sono molte opzioni, sia online che offline, per rendere il processo di decorazione un gioco da ragazzi!

Per le tue basi come vernici e carta da parati, vai a Homepro in tutti i grandi centri commerciali oppure Thai Watsadu, la scelta locale per il fai-da-te. Ci sono anche piccoli negozi di fai-da-te locali e ferramenta nella maggior parte delle città e dei sobborghi.

Se stai cercando articoli interessanti per aggiungere un po’ di carattere alla tua casa, la Thailandia è piena di mercati che hanno meravigliosi gingilli per rendere unico il tuo spazio. A Bangkok, dai un’occhiata al mercato del treno di Ratchada o al mercato JJ di Chatuchak, dove puoi acquistare qualsiasi cosa tu possa immaginare.

Quando si tratta di pittura, tappezzeria e altri cambiamenti fisici nella stanza, puoi farlo tu stesso o assumere un decoratore.

Aspetti Legali

Ci sono alcuni aspetti legali che dovresti conoscere quando acquisti un condominio in Thailandia. 

Acquisto a Nome di un Straniero o di un Cittadino Thailandese 

Una grande decisione che molte coppie Thai/Straniere devono prendere è a nome di chi il condominio dovrebbe essere registrato. Anche se è possibile registrare il condominio a nome di uno straniero, ci sono diversi fattori da considerare.

I cittadini thailandesi possono ottenere un mutuo da una banca thailandese, a condizione di avere una buona storia creditizia e uno stipendio di almeno 15.000 baht al mese. Se il prezzo del condominio supera 1,5 milioni di baht, dovranno guadagnare oltre 30.000 baht al mese per ottenere un prestito.

I requisiti sono molto più severi per gli stranieri. È anche molto difficile ottenere un prestito in Thailandia per acquistare una proprietà.

A causa di ciò, alcuni stranieri decidono di registrare il loro condominio a nome del loro partner thailandese. Questo rende il processo inizialmente molto più facile e conveniente.

Ma può essere una mossa rischiosa poiché il tuo partner thailandese ha il diritto legale di cacciarti fuori e mantenere la proprietà.

Devo Utilizzare un Avvocato?

Gli avvocati possono aiutare a spiegare le legalità dell’acquisto di un condominio e condurre controlli sui precedenti del venditore o dell’edificio. 

Se acquisti un condominio da una grande azienda, potresti non dover utilizzare un avvocato. Ma molti espatriati decidono di pagare poche migliaia di baht e chiedere a un avvocato di controllare un contratto per assicurarsi che tutto sia a posto.

D’altra parte, se si tratta di un grande progetto e vuoi essere assolutamente sicuro che tutto andrà bene, usare un avvocato può essere un’opzione. Ma in questo caso, il costo sarà facilmente superiore a venti mila baht.

Se hai bisogno di aiuto per trovare un avvocato, puoi compilare questo modulo. Se vuoi saperne di più su come lavorare con un avvocato, dai un’occhiata alla nostra guida dettagliata all’assunzione di un avvocato in Thailandia.

Opzioni Finanziarie

Come espatriato, non puoi semplicemente entrare in una banca thailandese e chiedere un mutuo. Infatti, la maggior parte delle banche thailandesi non ti concederà un prestito a meno che tu non abbia lo status di residente permanente.

Le tue opzioni saranno le banche nel tuo paese d’origine o banche internazionali con filiali in Thailandia come UOB and ICBC. 

Devi raggiungere i loro requisiti finanziari minimi. Ad esempio, per UOB di Singapore, devi guadagnare almeno 100.000 dollari SGD all’anno o 70.000 dollari SGD all’anno se hai un permesso di lavoro thailandese. 

Devi anche avere un’età compresa tra 21 e 65 anni.

Per ottenere un prestito, puoi parlare tu stesso con una banca. Oppure puoi chiedere a un agente immobiliare di aiutarti.

È Possibile Acquistare un Condominio in Thailandia Vivendo all’Estero?

È possibile acquistare un condominio thailandese mentre si vive all’estero, e la maggior parte dei passaggi sopra descritti sono gli stessi.

L’unica differenza è che dovrai impiegare un avvocato o un agente immobiliare e dare loro la procura per accettare il contratto e agire per tuo conto durante il trasferimento della proprietà.

Non consigliamo però di acquistare una proprietà mentre si vive all’estero, poiché vorrai vedere tutto di persona e controllare tutti i piccoli dettagli prima di firmare un contratto. 

Il costo di un viaggio di una settimana in Thailandia sarebbe probabilmente solo leggermente superiore ai costi legali per assumere un avvocato per fare tutti questi passaggi per te.

Suggerimenti Aggiuntivi

Anche se le stanze studio sono economiche, molte persone odiano vivere in un condominio dove fanno tutto nella stessa stanza. Alla lunga può sembrare una cella di prigione e potresti non volerci stare a lungo.

• Anche gli inquilini che otterrai probabilmente ci staranno solo per brevi periodi prima di desiderare più spazio.
• Se hai solo il budget per uno studio, pensa attentamente se è davvero così che vuoi vivere.

Nota anche che molti condomini a una o due camere soffrono di una mancanza di luce naturale. Alcuni hanno finestre solo in un paio di stanze, lasciando altre al buio, il che significa che devi tenere le luci accese durante il giorno.

Può diventare un problema e costare di più in elettricità. Cerca appartamenti ad angolo e tieni questo a mente. Finestre su due lati di un condominio lo rendono molto più vivibile.

Prossimi Passi

Acquistare un condominio in Thailandia è un grande investimento. Devi prendere una decisione attenta prima di farlo. Se non sei pronto per acquistare, puoi ancora affittare un appartamento.

Ma se sei certo di voler acquistare un condominio, vai da Keller Henson per iniziare.

Speriamo di aver risposto a tutte le tue domande, ma sentiti libero di commentare qui sotto se ci siamo persi qualcosa e ti risponderemo!

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