Агентства недвижимости в Бангкоке: как найти лучшее

Наем риэлтора в Бангкоке может стать быстр и удобным способом найти недвижимость для аренды или покупки в столице.

Но вы должны знать, как отличить хороших риэлторов от не самых лучших. 

К концу этого руководства вы будете знать, как найти авторитетного риэлтора в Бангкоке, плюсы и минусы его найма и как максимально использовать его или её услуги.

Disclaimer: This article may include links to products or services offered by ExpatDen's partners, which give us commissions when you click on them. Although this may influence how they appear in the text, we only recommend solutions that we would use in your situation. Read more in our Advertising Disclosure.

Полезно знать

Есть несколько вещей, которые стоит знать, прежде чем использовать риэлторов в Бангкоке.

Лицензии риэлторов необязательны в Таиланде

В Таиланде каждый может стать риэлтором. Не нужно проходить семинары, обучение или иметь лицензию.

Эмигранты тоже могут стать риэлторами, если у них есть подходящая виза и тайское разрешение на работу.

Из-за этого качество риэлторов в Бангкоке варьируется. Вы можете найти профессионала, хорошо знающего индустрию и способного предложить варианты для аренды или покупки по вашему предпочтению.

Вы также рискуете столкнуться с риэлтором, работающим на неполный рабочий день и мало знающим рынок.

Частные листинги недвижимости

Помимо онлайн-листингов, у риэлторов есть свои собственные частные листинги недвижимости, которые они получают через свои торговые связи.

Например, владельцы недвижимости или юридические лица чаще просят нескольких риэлторов найти им арендаторов, вместо того чтобы размещать объявления в интернете.

Однако это приводит к тому, что различные риэлторы показывают одни и те же объекты. Поэтому, когда вы просите нескольких агентов найти вам недвижимость, они могут показать вам одни и те же места.

Кроме того, в Бангкоке, если у агентов нет недвижимости, соответствующей вашим требованиям, они могут не рекомендовать вас другим агентам, у которых есть подходящие для вас варианты.

Коммуникации с риэлторами

Лучший способ общения с риэлторами в Бангкоке — через приложение LINE .

LINE — одно из самых популярных приложений для обмена сообщениями в Таиланде. На самом деле, почти каждый встреченный вами тайландец использует это приложение для общения. Вы можете использовать электронную почту, но от агентов вы получите более быстрый ответ, если будете использовать LINE.

Будьте точны при обращении к риэлторам

Когда вы просите риэлтора найти вам недвижимость, будьте конкретны в своих пожеланиях. Вот список информации, которую вам следует предоставить риэлтору:

• ваш бюджет в тайских батах
• предпочитаемое местоположение
• желаемый размер комнаты
• дата заезда
• необходимые вам удобства (бассейн, спортзал и т.д.)
• есть ли у вас домашние животные и, если это собаки, их порода, возраст и размер

Если у вас есть какие-либо другие особые потребности, также сообщите об этом агентам.

Преимущества использования риэлтора в Бангкоке

Давайте рассмотрим преимущества использования риэлтора в Бангкоке.

Удобство

Риэлторы экономят ваше время и деньги. 

Вместо того, чтобы самостоятельно искать недвижимость, риэлтор может предоставить вам список объектов в Бангкоке, подходящих вам. Они даже проводят вас на объект и ведут переговоры с владельцем от вашего имени. Если вам не понравится место, они будут искать другие варианты, пока вы не найдете подходящий.

Экспертное мнение

Получение экспертного мнения не должно ограничиваться знанием того, какую недвижимость арендовать или покупать; оно также должно включать советы по началу новой жизни в Бангкоке.

Advertisement

Риэлторы могут рассказать вам, каким банком лучше воспользоваться. У них могут даже быть связи в определенных отделениях банка, что упростит открытие банковского счета там.

Они также могут дать вам советы о том, как передвигаться по городу, в какие рестораны стоит попробовать, где купить продукты, как найти мастера по ремонту и уборщицу, а также дать рекомендации о хороших школах для ваших детей.

Они дают такие советы бесплатно.

Если вы планируете купить квартиру в Бангкоке, настоятельно рекомендую связаться с агентом. Их знания пригодятся, поскольку вы инвестируете значительную сумму денег в рынок недвижимости.

Легкость общения

Общение может быть серьезной проблемой, когда вам нужно найти место для аренды или покупки.

Это связано с тем, что не все тайцы могут говорить по-английски, даже в Бангкоке.

Хотя английский считается самым распространенным вторым языком в Таиланде, который каждый тайландец должен изучать в школе, количество тайцев, которые могут бегло говорить по-английски, все же ограничено.

Поэтому, если вы собираетесь искать квартиру самостоятельно, если только вы не говорите свободно на тайском, вероятно, вы столкнетесь с некоторыми проблемами в общении.

В этом плане риэлтор может выступать в роли вашего переводчика при переговорах с владельцем.

Кроме того, когда возникают какие-либо проблемы, у вас появляется дополнительный человек, с которым можно обсудить ситуацию.

Экспертное мнение

Хорошие риэлторы в Бангкоке знают рынок.

Получение экспертного мнения не должно ограничиваться знанием того, какую недвижимость арендовать или покупать. Оно должно также включать советы по началу новой жизни в Бангкоке. Риэлторы могут рассказать вам, каким банком лучше воспользоваться. У них могут даже быть связи в определенных отделениях банка, что упростит открытие банковского счета в Таиланде.

Они также могут дать вам советы о том, как передвигаться по городу, в какие рестораны стоит попробовать, где купить продукты, как найти мастера по ремонту и уборщицу, а также дать рекомендации о лучшие школы для ваших детей — бесплатно.

Если вы планируете купить квартиру в Бангкоке, свяжитесь с агентом. Их знания пригодятся при инвестировании значительной суммы денег в рынок недвижимости.

Легкость общения

Общение может быть серьезной проблемой при работе с риэлтором. Это связано с тем, что не все тайцы могут говорить по-английски, даже в Бангкоке.

Поэтому, если вы собираетесь искать квартиру самостоятельно, если только вы не говорите свободно на тайском, велика вероятность, что вы столкнетесь с некоторыми проблемами в общении.

В этом плане риэлтор может выступать в роли вашего переводчика при переговорах с владельцем. Кроме того, когда возникают какие-либо проблемы, у вас появляется дополнительный человек, с которым можно обсудить ситуацию.

Недостатки использования риэлтора

Основной недостаток работы с риэлтором связан с торгом. Часто легче торговаться за более низкую цену с владельцем недвижимости, чем с риэлтором.

Кроме того, идея «совместного брокера» в Таиланде не очень развита. У риэлторов в Бангкоке ограниченное количество объектов. Недвижимость, которую они предлагают, может не полностью соответствовать вашим требованиям. И они могут не делиться вашим контактом с другими агентами и не делить комиссии.

Это означает, что вам может потребоваться связаться с несколькими агентами, чтобы найти наиболее подходящую недвижимость для аренды или покупки.

Помните, что риэлторы в Бангкоке работают на комиссионной основе. Они получают оплату только после подписания вами контракта. Поэтому среди них встречаются недобросовестные агенты, которые будут пытаться заставить вас заключить сделку.

Три типа риэлторов в Бангкоке 

Риэлторов в Бангкоке можно разделить на три основные типа:

• независимые агенты
• наемные агенты
• эксклюзивные агенты

Независимые агенты

Независимые агенты — это риэлторы, которые работают самостоятельно. Они не являются сотрудниками риэлторских компаний. Иногда они сотрудничают с другими риэлторами.

Этот тип риэлторов, как правило, хорошо осведомлен о рынке недвижимости в Бангкоке. Возможно, раньше они работали в агентстве недвижимости, прежде чем стали независимыми.

Плюс работы с независимыми агентами в том, что они преданы своему делу. Поскольку их основной источник дохода — это заключение сделки, они мотивированы выложиться на 100% до тех пор, пока вы не найдете подходящую недвижимость.

Также с независимыми агентами легче вести переговоры. Они более гибкие и находят оптимальное решение между вами и владельцем недвижимости.

Но нельзя отрицать, что некоторые независимые агенты слишком назойливы в попытках закрыть сделку. Поэтому рекомендуем найти кого-то из нашего списка проверенных риэлторов.

Наемные агенты

Наемные агенты — это риэлторы, работающие в риэлторских компаниях. Они работают с девяти до пяти и получают зарплату. Некоторые компании платят им фиксированную зарплату, в то время как другие — комиссии.

Наемные агенты, как правило, работают более систематически, чем независимые. У них также есть доступ к более широкому списку объектов.

Но поскольку они получают зарплату независимо от того, найдут ли для вас недвижимость, они могут быть не так замотивированы.

Если вы хотите работать с наемным агентом, обратитесь к CBRE, Fazwaz, и Savills, все они – крупные риэлторские компании в Таиланде.

Эксклюзивные агенты

Эксклюзивные агенты, как и наемные, работают в риэлторских компаниях и получают зарплату.

Основное отличие в том, что эксклюзивные агенты могут иметь эксклюзивные соглашения с определенными владельцами недвижимости. Это означает, что только они могут показывать объекты потенциальным покупателям или арендаторам.

Plus Property – хороший пример эксклюзивного агентства в Бангкоке. Оно связано с Sansiri, в настоящее время ведущим застройщиком недвижимости в Таиланде. Это означает, что Plus Property имеет эксклюзивное соглашение о продаже только объектов, построенных компанией Sansiri. 

Поэтому, если вы хотите арендовать или купить недвижимость, построенную компанией Sansiri, вам нужно связаться с агентом по недвижимости из Plus Property.

Комиссии риэлторов в Бангкоке

Вам не нужно платить комиссию при использовании риэлтора в Бангкоке.

Вместо этого риэлторы зарабатывают на комиссиях. За аренду недвижимости они получают месячную комиссию от годового контракта и полумесячную комиссию за шестимесячный контракт.

При продаже недвижимости они получают комиссию в размере от 3 до 5 процентов, в среднем, от владельца недвижимости.

Начальная арендная или цена продажи, которую риэлтор укажет вам за недвижимость, должна быть близка к той цене, которую вам назвал бы владелец при непосредственном общении.

Однако иногда можно договориться о снижении цены при прямых переговорах с владельцем недвижимости.

Advertisement

Требования

Есть определенные случаи, когда после обращения к риэлторам в Бангкоке, вы не получите от них ответа. По нашему опыту, существует пять причин, почему агенты не выходят на контакт.

1. ваш бюджет слишком мал
2. у вас краткосрочная виза
3. ваш срок аренды менее шести месяцев
4. ваше предпочтительное местоположение находится не в их области работы
5. ваша дата заезда слишком далека

Но помните, что есть и хорошие агенты, которые всегда отвечают на запросы, даже если у них нет списка объектов, соответствующих вашим требованиям.

Бюджет

Ваш бюджет определяет, будет ли риэлтор работать с вами или нет. Агенты беспокоятся о том, сколько денег они могут заработать, найдя вам место.

Поэтому, если ваш бюджет слишком мал, они могут не захотеть работать с вами.

Хотя риэлторы не указывают публично минимальный бюджет, с которым они начнут работать, по нашему опыту, 15 000 бат в месяц обычно является отправной точкой.

Эта сумма также является средней начальной стоимостью аренды в Бангкоке для кондоминиумов возле станций BTS и MRT.

Есть агенты, которые все еще готовы работать с вами, если ваш бюджет составляет от 10 000 до 12 000 бат в месяц. Но с таким бюджетом может быть сложно найти кондоминиум рядом со станцией BTS или MRT.

Если вы хотите арендовать двухэтажный дом в городе, ваш бюджет должен превышать 20 000 бат в месяц.

При покупке недвижимости, ваш бюджет должен превышать 2 миллиона бат. Опять же, это средняя начальная цена на новый кондоминиум в Бангкоке.

Но все же есть агенты, которые могут работать с вами, независимо от вашего бюджета.

Подробнее читайте в статье: Кейс Стейва: Опыт покупки квартиры на Сукхумвит Роад

Визы

Для риэлторов в порядке вещей задавать вопрос о типе вашей тайской визы. Некоторые агенты могут даже спросить о вашей работе или о том, как вы зарабатываете в Таиланде.

Не думайте, что они хотят знать ваши личные дела. Они просто хотят убедиться, что у вас есть долгосрочная тайская виза и стабильная работа. Это дает им уверенность, что вы сможете платить аренду до конца срока действия договора.

Это означает, что если у вас туристическая виза, риэлтор может не захотеть работать с вами.

Продолжительность аренды

Если вы хотите арендовать жилье на срок менее шести месяцев, вам будет очень трудно найти риэлторов, с которыми можно работать. 

Помните, что агенты получают месячную комиссию от 12-месячного контракта аренды. За шестимесячный контракт агенты получают полумесячную комиссию. Они не получают комиссию за что-либо короче этого срока.

Если вы хотите найти краткосрочную аренду, лучше искать самостоятельно. Или рассмотрите вариант с арендой в сервированных апартаментах.

Подробнее читайте в статье: Как арендовать краткосрочные или долгосрочные сервированные апартаменты в Бангкоке

Местоположение

Бангкок — огромный город, и не все агенты имеют список доступной недвижимости в каждом районе столицы. Поэтому вам придется сузить круг поиска агентства до района, где вы хотите купить или арендовать.

И если вы ищете недвижимость на окраине города, в таких местах, как Мин Бури, Сай Май и Банг Кхе, у вас может не быть предложений от всех агентов по этим районам. Возможно, вам придется и самим сделать некоторую работу по поиску.

Даты заезда

Если вы свяжетесь с риэлтором сегодня, но собираетесь арендовать или покупать через шесть месяцев, велика вероятность, что агент не будет считать вас своим главным приоритетом и даже может проигнорировать ваш запрос.

Обычно риэлторы предпочитают работать с людьми, чьи сроки заезда в течение нескольких ближайших месяцев.

Работа с риэлтором

Удобно использовать риэлтора для поиска недвижимости. Работа с агентом обычно проходит следующим образом:

• вы отправляете ваши требования агенту
• агент отправляет вам список объектов недвижимости
• как только вы найдете объект, агент назначает встречу на месте
• если вам не понравилось, агент покажет вам больше вариантов
• после того, как вы нашли жилье, вы ведете переговоры, достигаете соглашения и подписываете договор аренды
• вы въезжаете в жилье на дату начала аренды

Поиск агента по недвижимости

У вас не будет проблем с поиском агента по недвижимости в Бангкоке, так как их там тысячи. Истинная задача — найти квалифицированного агента по недвижимости.

Вы можете искать на:

• Google
• сайты о недвижимости
• Facebook группы для экспатов в Бангкоке

Но снова-таки, вы никогда не знаете, кого найдете. Как мы уже упоминали, в Бангкоке любой может работать агентом по недвижимости без лицензии или формального обучения.

Чтобы найти квалифицированного агента, ознакомьтесь с нашим списком проверенных агентов по недвижимости.

Advertisement. Get your business listed here.

Лучше искать жилье для аренды в Бангкоке самостоятельно или через агента по недвижимости?

Вы можете самостоятельно искать недвижимость для покупки или аренды в Бангкоке, но это не всегда принесет вам пользу.

На самом деле, вы, вероятно, потратите больше времени, ища сами, потому что в интернете так много объектов, и большинство из них не подойдет вам. Придется просматривать сотни объявлений. Но агент, зная ваши требования, точно знает, где искать.

Сэкономленное время — это сэкономленные деньги.

Также вы не всегда получите более выгодное предложение, когда ищете самостоятельно. Помните, агенты не взимают с вас плату; они взимают с владельцев недвижимости. Работа с агентом ничего не стоит, но вы можете много выиграть.

Например, агент может:

• рекомендовать районы, о которых вы, возможно, не знали 
• помочь найти мастера или горничную
• предложить рядом рестораны или развлечения

Тем не менее, всегда полезно хотя бы представить себе, что доступно в Бангкоке, поиск в интернете. Это поможет вам понять, какой бюджет арендной платы или суммы покупки установить.

Я должен оплатить залог агенту или владельцу недвижимости?

Лучше оплачивать депозит или аренду напрямую владельцу недвижимости. Если вы покупаете новую квартиру, то оплачивайте застройщику. Никогда не оплачивайте агенту по недвижимости.

Мы слышали о случае, когда арендатор делал ежемесячные платежи агенту по недвижимости вместо владельца, и тот присвоил деньги. В итоге, арендатору пришлось искать адвоката и решать вопрос через суд.

В другом случае агент завысил стоимость аренды. Реальная стоимость была THB20,000, но агент взимал THB22,000, оставляя разницу себе.

Могу я договориться с агентом по недвижимости или владельцем?

В Бангкоке часто можно торговаться по поводу цены аренды. Но трудно сказать, насколько удачно это получится. Имеется много факторов.

Вот несколько хитростей, как торговаться по цене:

• Расскажите владельцу о себе, включая компанию, в которой работаете. Владельцы хотят иметь хороших арендаторов, поэтому, если у вас есть стабильная работа, они могут сделать скидку.
• Хотя обычный договор аренды заключается на один год, вы можете продлить его до 18 месяцев, что позволит вам договориться о снижении цены.
• Чем быстрее вы подпишете договор аренды, тем больше шансов получить скидку.

Вы также можете проверить стоимость других квартир в здании, чтобы убедиться, что предлагаемый владельцем арендная плата справедлива.

Если цена слишком высока, возможно, есть возможность для торга. Если она уже низкая, владелец может не захотеть её снижать.

Advertisement

Опыт читателей ExpatDen

На момент написания мы спросили наших читателей об опыте использования агентов по недвижимости в Бангкоке. Большинство из них имели положительный опыт. Однако был один случай, как вы можете прочитать далее.

В целях конфиденциальности мы удалили все имена агентов по недвижимости.

Саймон, аренда квартиры

«Мы только что арендовали квартиру и воспользовались услугами агента по недвижимости. Она была невероятно полезна и эффективна во всем, что она делала. Она присылала нам списки возможных мест в соответствии с нашими критериями и возила нас по этим местам в течение нескольких выходных.» — Саймон, читатель ExpatDen

Джон, продажа квартиры

«Хотя мы не платили предварительно за их услуги, они берут 5 процентов от цены продажи — это очень много.

«После того, как несколько человек осмотрели мою недвижимость, агент получил депозит. Когда покупатель не смог выплатить оставшуюся сумму в установленный срок, агент изменил дату закрытия без моего уведомления, зарыв изменение в документе. В конечном итоге я обратился в другое место и не получил депозит. Его вернули потенциальному покупателю.

«Похоже, что в большинстве случаев покупатели обычно не имеют средств, рассматривая недвижимость и внося депозит.» — Джон, читатель ExpatDen

Николас, покупка квартиры

«Очень профессионально.

«При покупке новой квартиры, использование агента не будет стоить вам больше, чем при работе с застройщиком напрямую, и вы получите более полное представление в целом.

«Надежные агенты берут незначительный взнос с продавцов вторичного жилья (обычно 3 процента), и если агент умеет вести переговоры, вы этого не почувствуете и получите больше вариантов, чем при самостоятельных поисках.» — Николас, читатель ExpatDen

Сэм, аренда квартиры

«Я переехал в Бангкок по работе в прошлом году. Перед переездом я начал искать квартиры в интернете. 

«Я смог найти милые и приличные однокомнатные квартиры, расположенные в районе Сукхумвит и рядом с BTS, и начал связываться с агентами через приложение LINE. Я договорился встретиться с одним из них, когда приеду в Бангкок, и назвал даты, когда буду доступен.

«Когда я прибыл в Бангкок, я связался с агентом и договорился встретиться на следующий день, он прислал адрес квартиры. Я приехал туда на следующий день, мне показали квартиру, и она была даже лучше, чем на фото. Мы уже обсудили ежемесячную ставку и депозит (на два месяца), поэтому агент подготовил контракт и связался с владельцем, чтобы прийти и подписать. 

«Я переместил свой багаж, и на этом все. Да, знаю, без драмы. Думаю, мне очень повезло. Никаких проблем не возникло.» — Сэм, читатель ExpatDen

Теперь, ваше решение

Использование агента по недвижимости — дело добровольное. Однако, если вы решите прибегнуть к их услугам, будет намного проще найти именно то жилье, которое вы хотите — и эта услуга вас ничего не стоит.

Если вы ищете жилье для аренды или покупки, свяжитесь с проверенным агентом по недвижимости. Вы будете на шаг ближе к нахождению идеального места для покупки или аренды в Бангкоке.