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Les étrangers peuvent acheter un bien immobilier au Vietnam, mais ce que vous achetez, c’est un bail de 50 ans sur un appartement : le terrain en dessous reste à l’État. Ce guide fait le point sur les lois de 2023 et 2024, le quota de 30 % qui fait capoter discrètement des ventes, les coûts et les pièges où tombent les acheteurs.
Les ennuis arrivent rarement de façon spectaculaire. Vous versez l’acompte, vous signez le contrat, vous attendez que la tour sorte de terre, puis vous apprenez que le quota d’étrangers de l’immeuble était atteint avant que votre dossier ne remonte en haut de la pile. Votre argent est engagé, mais votre nom ne figurera pas sur le certificat.
Le Vietnam a réécrit les règles avec la loi sur le logement de 2023 et la loi foncière de 2024, toutes deux en vigueur depuis août 2024. Ces réformes ont amélioré les choses, surtout pour la revente. Elles ont aussi rendu obsolètes la plupart des guides qui traînent encore en ligne.
Côté budget, CBRE situait les appartements neufs de Hô Chi Minh-Ville entre 80 et 120 millions de VND le mètre carré fin 2025, soit environ 3 040 à 4 560 USD, et plus de 150 millions de VND pour les meilleurs projets. Les conversions ci-dessous se font à 1 USD = 26 300 VND.
Gardez aussi l’échelle en tête : entre 2014 et mi-2023, environ 3 050 étrangers ont acheté un logement dans tout le Vietnam, dont 1 765 à Hanoï. Personne n’a encore balisé ce marché pour vous, et c’est en partie pour cela que beaucoup de dossiers se règlent au cas par cas, dans un bureau local.
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Contents
- L'essentiel à retenir
- Les étrangers peuvent-ils légalement être propriétaires au Vietnam ?
- Ce que vous pouvez acheter, et ce que vous ne pouvez pas
- Ce que la loi permet réellement aux étrangers
- Les plafonds de propriété étrangère
- Le processus d'achat étape par étape
- Les coûts à l'achat
- Les taxes à connaître
- Un étranger peut-il obtenir un financement au Vietnam ?
- Les pièges les plus courants
- Est-ce que ça vaut le coup d'acheter ?
L’essentiel à retenir
- Les étrangers achètent le bâti, jamais le terrain : des appartements, et certaines maisons dans des projets agréés, sur un bail de 50 ans renouvelable une fois.
- La loi sur le logement de 2023 autorise enfin la revente à un autre étranger, ce qui rend la sortie réaliste.
- Les acheteurs étrangers sont plafonnés à 30 % des logements d’une copropriété. Une fois le quota atteint, plus aucun étranger ne peut acheter dans l’immeuble, quoi qu’en dise le bureau de vente.
- Les Viet Kieu qui ont conservé la nationalité vietnamienne sont traités comme des citoyens et peuvent acheter du terrain.
- Comptez 1,5 à 4 % de frais d’acquisition : 0,5 % de droits d’enregistrement, 10 % de TVA sur le neuf (généralement incluse dans le prix) et un fonds d’entretien.
- La taxe foncière annuelle est dérisoire, autour de 20 à 200 USD, mais la vente vous coûte 2 % du prix de cession.
- Les prêts immobiliers sont rares. La plupart des étrangers paient comptant ou passent par l’échéancier du promoteur.
- Le principal risque est un promoteur qui accumule des années de retard sur la livraison ou le livret rose lors d’un achat sur plan : vérifiez ses projets déjà livrés et faites confirmer le quota d’étrangers par écrit avant de verser un acompte.
Les étrangers peuvent-ils légalement être propriétaires au Vietnam ?
Les étrangers peuvent légalement posséder un bien résidentiel au Vietnam, mais sous forme de bail et non de pleine propriété. Un particulier étranger détient un appartement ou une maison dans un projet commercial agréé pour 50 ans, renouvelables une fois, en vertu de la loi sur le logement de 2023. Le texte est clair : la propriété court « pour une durée maximale de 50 ans à compter de la délivrance des certificats, prorogeable une fois pour 50 ans supplémentaires ».
Ces 50 ans, plus un seul renouvellement, vous donnent 100 ans au maximum, soit en pratique plus longtemps que la plupart des gens ne comptent garder un bien. Quand le terme approche, vous demandez la prolongation. En revanche, vous n’obtenez jamais le droit d’usage du sol illimité dont dispose un citoyen vietnamien, car au Vietnam toutes les terres appartiennent collectivement à l’État. Vous possédez le bâtiment ; le sol sur lequel il repose, vous le louez.
Le cadre juridique a changé récemment. La loi foncière de 2024 et la loi sur le logement de 2023 sont toutes deux entrées en vigueur le 1er août 2024, soit cinq mois plus tôt que prévu à l’origine, après qu’une loi modificative a avancé la date. Ensemble, elles ont réécrit les règles auxquelles les étrangers étaient soumis depuis 2015. Si vous lisez un guide plus ancien, considérez-le comme périmé.
Ce que vous pouvez acheter, et ce que vous ne pouvez pas
La frontière est simple une fois qu’on l’a repérée. Vous pouvez acheter la construction, pas le terrain.
Ce que les étrangers peuvent acheter :
- Appartements et logements en copropriété dans des programmes immobiliers commerciaux agréés. C’est là que se retrouvent presque tous les acheteurs étrangers.
- Maisons individuelles (villas et maisons de ville) dans des projets agréés, sous réserve des quotas stricts détaillés plus bas.
Ce que les étrangers ne peuvent pas acheter :
- Un terrain seul. Vous ne pouvez pas détenir directement un droit d’usage du sol comme le ferait un citoyen.
- Un bien hors projet agréé, notamment la plupart des maisons indépendantes (nha pho) et villas achetées directement à des particuliers sur le marché libre.
- Tout ce qui se trouve en zone interdite, comme les terrains proches d’installations militaires ou les secteurs classés pour la défense et la sécurité nationales.
Si on vous propose d’acheter une maison directement à un vendeur vietnamien, sans projet ni promoteur, arrêtez-vous là. C’est une transaction réservée aux citoyens. Mettre le bien au nom d’un prête-nom vietnamien pour contourner la règle fonctionne jusqu’au jour où ça ne fonctionne plus, et à ce moment-là vous n’avez aucun recours juridique.
Sur les forums d’expatriés, c’est la seule question qui fait l’unanimité, et la réponse est : ne le faites pas. Les scénarios décrits sont toujours les mêmes : le prête-nom vend ou hypothèque le bien sans vous, et vous n’avez aucun droit opposable puisque l’arrangement était illégal dès le départ. Un intervenant l’a résumé mieux que personne : si vous ne pouvez pas l’acheter en votre propre nom, n’y touchez pas.
Ce que la loi permet réellement aux étrangers
Les réformes de 2023 et 2024 ont élargi ce qu’un propriétaire étranger peut faire de son bien. C’est la vraie avancée.
- Détenir un bail de 50 ans renouvelable : vous gardez l’appartement 50 ans, puis vous prolongez une fois.
- Revendre à un autre étranger : le changement qui compte le plus. La loi de 2014 ne disait jamais clairement si c’était possible ; notaires et bureaux d’enregistrement tranchaient donc de façon incohérente, et la valeur de revente en pâtissait. La loi de 2023 le précise noir sur blanc, ce qui rend la sortie réaliste.
- Louer, transmettre par succession et donner en garantie, dans les limites de la durée de votre bail.
Les Vietnamiens de l’étranger sont mieux lotis
Si vous êtes d’origine vietnamienne et vivez à l’étranger (Viet Kieu), votre situation tient à un seul point : avez-vous conservé la nationalité vietnamienne ?
- Viet Kieu de nationalité vietnamienne : la loi foncière de 2024 vous traite comme un citoyen résident. Vous disposez des mêmes droits fonciers que quelqu’un qui vit au Vietnam : terrains et maisons individuelles vous sont ouverts, pas seulement les appartements de projets agréés. C’est une avancée majeure par rapport à l’ancienne loi.
- Personnes d’origine vietnamienne sans la nationalité vietnamienne : vous conservez les droits plus limités qui s’appliquent aux étrangers en général.
Si vous pouvez prétendre de près ou de loin à la nationalité vietnamienne, faites confirmer votre statut avant d’acheter. Il change entièrement ce que vous avez le droit de posséder.
Les plafonds de propriété étrangère
Le Vietnam limite la part d’un programme que les étrangers peuvent détenir, et un quota atteint est l’une des causes les plus fréquentes d’échec tardif d’un achat.
Copropriétés
Les acheteurs étrangers ne peuvent détenir plus de 30 % des logements d’un même immeuble en copropriété. Dans une tour de 200 appartements, 60 peuvent donc revenir à des étrangers ; une fois ce plafond atteint, plus aucun achat étranger n’est autorisé dans l’immeuble. Le décret 95/2024 précise que, lorsque plusieurs blocs partagent une base commune, le plafond s’applique à « chaque unité ou bloc » séparément : une tour complète ne ferme donc pas le reste du programme.
Maisons individuelles
Pour les villas et maisons de ville, la limite est plus serrée. Les étrangers peuvent détenir collectivement jusqu’à 250 maisons individuelles dans une zone équivalente à un quartier (ward), défini comme environ 10 000 habitants. Au sein d’un même projet, la propriété étrangère de maisons individuelles est en outre plafonnée à une petite part du total.
Ce chiffre par quartier est un seuil de population et non une limite cartographique, ce qui compte plus qu’on ne le croit. Le décret 95/2024 fixe le seuil à 10 000 personnes « quel que soit le niveau de l’unité administrative » : les fusions de provinces de 2025, qui ont ramené 63 provinces à 34 et supprimé les deux tiers des quartiers du Vietnam, n’ont donc pas touché au plafond. Ce qu’il vous faut vraiment, c’est la liste. Le comité populaire de votre province établit les projets où les étrangers peuvent acheter ; demandez sur quelle liste figure le vôtre avant de compter sur un quota.
Astuce : avant de verser un acompte, demandez au promoteur une confirmation écrite que le quota étranger de votre immeuble n’est pas épuisé, et faites-la figurer dans le contrat de vente. Un logement réservé à votre nom ne vaut rien si les 30 % de l’immeuble sont déjà attribués quand votre demande de livret rose est déposée.
Le processus d’achat étape par étape
Un achat typique auprès d’un promoteur suit une séquence assez prévisible.
- Réservation et acompte : vous versez un acompte de réservation pour bloquer le logement le temps de rédiger les contrats.
- Contrat de vente (Sale and Purchase Agreement, SPA) : vous signez le SPA, qui fixe le prix, l’échéancier de paiement, la date de livraison et les conditions liées à la propriété étrangère. Lisez de près les clauses sur la livraison et le livret rose.
- Échéancier de paiement : pour un logement sur plan, vous payez par tranches liées à l’avancement du chantier. Pour un logement terminé, c’est plutôt un paiement en une fois.
- Livraison : le promoteur vous remet le logement fini.
- Livret rose (So Hong) : le certificat de propriété est enregistré à votre nom. C’est le document qui prouve que le bien est à vous, et c’est l’étape qui prend le plus souvent du retard.
Depuis la réforme administrative de 2025, les premiers certificats sont délivrés par les comités populaires communaux, puisque l’échelon du district, qui s’en chargeait auparavant, n’existe plus.
Faites relire le SPA par un avocat immobilier vietnamien indépendant plutôt que de vous en remettre aux seuls documents du promoteur. Soit le contrat contient vos protections, soit il n’en contient pas.
Sur les forums d’expatriés, le conseil revient en boucle : prenez votre propre avocat avant de signer quoi que ce soit, car la protection des acheteurs est mince et des gens ont tout payé et perdu quand même leur logement. Le cas le plus fréquent est celui d’un promoteur incapable de rembourser son crédit de construction, qui peut retomber sur les propriétaires des appartements. Il n’y a pas non plus de délai de rétractation sur le neuf : une fois engagé, vous êtes engagé.
Les coûts à l’achat
Au-delà du prix d’achat, prévoyez les frais de transaction. La plupart des acheteurs étrangers doivent compter entre 1,5 % et 4 % du prix au total.
| Poste | Montant | Remarques |
|---|---|---|
| Droits d’enregistrement (le phi truoc ba) | 0,5 % de la valeur du bien | Payés lors de l’enregistrement du livret rose à votre nom |
| TVA | 10 % sur le neuf | Généralement incluse dans le prix du promoteur ; à confirmer avant de signer |
| Fonds d’entretien (sinking fund) | ~2 % de la valeur, une seule fois | Contribution au fonds d’entretien de l’immeuble |
| Frais juridiques et administratifs | Variable | Votre avocat, la légalisation et d’éventuels frais d’agence en sus |
Les taxes à connaître
Les impôts courants et ceux de la sortie sont plus légers que dans beaucoup de pays, ce qui fait partie de l’attrait. L’impôt sur le revenu comme la TVA ont changé en 2026 : les chiffres des guides plus anciens sont donc faux.
| Impôt | Taux | Quand il s’applique |
|---|---|---|
| Taxe de cession (impôt sur le revenu à la vente) | 2 % du prix de cession | À la vente. Techniquement à la charge du vendeur, et souvent un point de négociation |
| Revenus locatifs, impôt sur le revenu | 5 % sur les recettes dépassant 500 millions de VND par an | Uniquement si vous louez le bien et dépassez le seuil |
| Revenus locatifs, TVA | 5 % | Même seuil de 500 millions de VND, en vigueur depuis le 1er janvier 2026 |
| Taxe d’usage des terres non agricoles | 0,03 % du prix officiel du terrain | Chaque année. Les propriétaires d’appartements paient une quote-part selon la surface de leur lot |
La taxe de cession de 2 % a survécu à la refonte de 2026. Le Vietnam a adopté en décembre 2025 une nouvelle loi sur l’impôt sur le revenu des personnes physiques (109/2025/QH15), en vigueur depuis le 1er juillet 2026, et beaucoup de bruit avait précédé son vote sur une taxation des plus-values immobilières à des taux plus élevés ou selon la durée de détention. Rien de tout cela n’a survécu dans le texte final. L’article 14 fixe toujours l’impôt à « le prix de cession multiplié par le taux de 2 % ».
La plupart des petits bailleurs ne doivent désormais rien. Le seuil de la TVA et de l’impôt sur le revenu applicables aux recettes locatives est passé à 500 millions de VND par an, soit environ 19 000 USD : un appartement unique loué à un loyer ordinaire reste donc généralement en dessous. Au-delà, vous payez 5 % d’impôt sur le revenu sur l’excédent, plus 5 % de TVA.
Il existe une taxe annuelle, et elle est minuscule. Le Vietnam prélève une taxe d’usage des terres non agricoles de 0,03 % du prix officiel du terrain résidentiel, copropriétés comprises ; les propriétaires d’appartements en paient une quote-part calculée d’après la surface de leur lot. Comme elle repose sur le barème de l’État et non sur la valeur de marché, elle tourne généralement entre 20 et 200 USD par an. Rien à voir avec une taxe foncière occidentale, mais ce n’est pas zéro non plus.
Un étranger peut-il obtenir un financement au Vietnam ?
Le plus souvent, non. Cela surprend beaucoup de gens. Les prêts immobiliers locaux accordés à des acheteurs étrangers sont rares et difficiles à obtenir, car les banques hésitent à prêter sur un bail détenu par quelqu’un qui risque de quitter le pays. Quelques banques proposent des produits aux étrangers qui ont un revenu et une résidence sur place, mais les conditions sont restrictives et la plupart des acheteurs étrangers n’y répondent pas.
En pratique, les étrangers achètent de deux façons :
- Comptant : la voie la plus courante, et la plus propre.
- Échéanciers du promoteur : pour les logements sur plan, les promoteurs étalent les paiements sur les étapes du chantier, ce qui fait office de financement sans passer par une banque.
Une précaution à prendre dès le départ : faites entrer les fonds de votre achat au Vietnam par des circuits bancaires réguliers et conservez les justificatifs. Le jour où vous vendrez et voudrez rapatrier le produit de la vente, un historique propre prouvant que l’argent est entré légalement est ce qui rend ce rapatriement possible.
Les pièges les plus courants
Le marché regorge d’offres légitimes et d’un bon nombre de pièges. Voici ceux qui piègent le plus souvent les acheteurs étrangers.
- Le risque du promoteur sur plan : acheter avant la construction auprès d’un promoteur non éprouvé cause plus de déboires que tout le reste de cette liste. Le litige le plus courant pour les étrangers est un promoteur qui accuse des années de retard sur la livraison ou la délivrance du livret rose. Examinez ses réalisations livrées avant de vous engager.
- Un quota étranger épuisé : si le plafond de 30 % de l’immeuble est déjà atteint quand votre dossier arrive, vous n’obtenez pas votre livret rose, même après avoir tout payé. Faites confirmer le quota par écrit d’abord.
- Projets fantômes et faux livrets roses : des programmes fictifs qui ne sont jamais construits et des certificats de propriété falsifiés circulent tous deux. Pour une revente, le conseil des forums est de voir le livret rose du vendeur de vos propres yeux avant de signer, puis de le faire vérifier de façon indépendante. Détenir un certificat et en détenir un authentique sont deux problèmes distincts.
- Les condotels déguisés en appartements : les condotels et autres unités de type hôtelier n’offrent souvent pas les mêmes droits de propriété résidentielle. Sachez exactement dans quelle catégorie vous achetez.
- Durée résiduelle courte du droit d’usage du sol : sur certains projets, le bail foncier sous-jacent est déjà entamé, ce qui raccourcit discrètement ce que vous obtenez réellement. Demandez la durée restante du bail sous-jacent avant de regarder quoi que ce soit d’autre.
Est-ce que ça vaut le coup d’acheter ?
Pour le bon acheteur, le marché vietnamien tient la route. Les prix restent raisonnables par rapport au reste de la région, et les réformes ont enfin rendu la revente réaliste. Pour qui s’attend à posséder un terrain en pleine propriété ou à revendre vite un logement acheté sur plan, c’est moins adapté.
Si vous hésitez encore à acheter, il est souvent judicieux de commencer par louer un appartement à Hô Chi Minh-Ville pour tester un quartier avant d’engager des capitaux. Partez en sachant que vous achetez un bail. Vérifiez le promoteur et le quota avant que l’argent ne bouge, et faites relire le contrat par un avocat indépendant. À cette condition, acheter au Vietnam reste une transaction sans histoire plutôt qu’un exemple à ne pas suivre.
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