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Ausländer können in Vietnam Immobilien kaufen, aber was Du da erwirbst, ist ein 50-Jahres-Pachtrecht an einer Wohnung; der Grund und Boden darunter bleibt beim Staat. Dieser Ratgeber erklärt die Gesetze von 2023 und 2024, die 30-Prozent-Quote, an der Käufe leise scheitern, die Kosten und die Stellen, an denen Käufer reinfallen.
Meist läuft es nicht dramatisch schief. Du zahlst die Anzahlung, unterschreibst den Vertrag, wartest, bis der Turm steht, und erfährst dann, dass die Ausländerquote des Gebäudes voll war, bevor Dein Antrag oben auf dem Stapel lag. Dein Geld ist weg, Dein Name steht nicht im Eigentumszertifikat.
Mit dem Wohnungsgesetz 2023 und dem Bodengesetz 2024, beide seit August 2024 in Kraft, hat Vietnam die Spielregeln neu geschrieben. Die Reformen haben vor allem beim Wiederverkauf einiges verbessert. Gleichzeitig sind damit die meisten Ratgeber, die noch online stehen, überholt.
Zu den Preisen: CBRE bezifferte neue Wohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt Ende 2025 auf 80 bis 120 Millionen VND pro Quadratmeter, also etwa 2.584 bis 3.876 € (3.040 bis 4.560 US$), bei Spitzenprojekten sogar über 150 Millionen VND. Die Umrechnung erfolgt hier mit 1 US$ = 26.300 VND.
Auch die Größenordnung sollte man kennen: Zwischen 2014 und Mitte 2023 haben in ganz Vietnam rund 3.050 Ausländer Wohnungen gekauft, 1.765 davon in Hanoi. Einen ausgetretenen Pfad gibt es da nicht, und deshalb wird vieles bis heute von Fall zu Fall in einer lokalen Behörde entschieden.
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Contents
- Das Wichtigste in Kürze
- Dürfen Ausländer in Vietnam legal Immobilien besitzen?
- Was Du kaufen darfst und was nicht
- Was das Gesetz Ausländern tatsächlich erlaubt
- Die Obergrenzen für ausländischen Besitz
- Der Kaufprozess Schritt für Schritt
- Kosten beim Kauf
- Steuern, die Du kennen solltest
- Bekommt ein Ausländer in Vietnam eine Finanzierung?
- Typische Fallstricke
- Lohnt sich der Kauf?
Das Wichtigste in Kürze
- Ausländer kaufen das Gebäude, nie den Boden: Wohnungen und teils Häuser in genehmigten Projekten, auf Basis eines 50-jährigen Nutzungsrechts, das einmal verlängert werden kann.
- Das Wohnungsgesetz 2023 erlaubt endlich den Weiterverkauf an andere Ausländer, und erst dadurch wird ein Ausstieg realistisch.
- Ausländer dürfen in einem Apartmentgebäude höchstens 30 Prozent der Einheiten besitzen. Ist die Quote voll, kann dort kein weiterer Ausländer kaufen, egal was das Verkaufsbüro sagt.
- Viet Kieu, die die vietnamesische Staatsangehörigkeit behalten haben, gelten als Inländer und dürfen Land erwerben.
- Plane 1,5 bis 4 Prozent Nebenkosten ein: 0,5 Prozent Registrierungsgebühr, 10 Prozent Mehrwertsteuer auf Neubauten (meist im Preis enthalten) und ein Instandhaltungsfonds.
- Die jährliche Bodensteuer ist mit etwa 17 bis 170 € kaum der Rede wert, dafür kostet der Verkauf 2 Prozent des Verkaufspreises.
- Hypotheken sind selten. Die meisten Ausländer zahlen bar oder nutzen den Ratenplan des Bauträgers.
- Das größte Risiko ist ein Bauträger, der bei einem Kauf vom Plan die Übergabe oder das Pink Book um Jahre verzögert. Prüfe daher seine fertigen Projekte und lass Dir die Ausländerquote vor der Anzahlung schriftlich bestätigen.
Dürfen Ausländer in Vietnam legal Immobilien besitzen?
Ausländer dürfen in Vietnam legal Wohneigentum besitzen, allerdings nur als befristetes Nutzungsrecht und nicht als volles Eigentum. Nach dem Wohnungsgesetz 2023 besitzt eine ausländische Privatperson eine Wohnung oder ein Haus in einem genehmigten kommerziellen Projekt für 50 Jahre, einmal verlängerbar. Das Gesetz sagt es deutlich: Das Eigentum gilt „höchstens 50 Jahre ab Ausstellung der Zertifikate und kann einmal um weitere 50 Jahre verlängert werden“.
Mit 50 Jahren plus einer einmaligen Verlängerung kommst Du auf höchstens 100 Jahre, und das ist in der Praxis länger, als die meisten ihre Immobilie halten wollen. Läuft die Frist aus, beantragst Du die Verlängerung. Was Du dagegen nie bekommst, ist das unbefristete Bodennutzungsrecht eines vietnamesischen Staatsbürgers, denn in Vietnam gehört aller Grund und Boden dem Staat als Gemeinschaftseigentum. Das Gebäude gehört Dir; den Boden, auf dem es steht, pachtest Du.
Die Rechtsgrundlage hat sich erst kürzlich verschoben. Bodengesetz 2024 und Wohnungsgesetz 2023 sind beide am 1. August 2024 in Kraft getreten, fünf Monate früher als ursprünglich vorgesehen, nachdem ein Änderungsgesetz den Termin vorgezogen hatte. Zusammen haben sie die Regeln, mit denen Ausländer seit 2015 gelebt haben, neu gefasst. Bei einem älteren Ratgeber kannst Du also von veralteten Angaben ausgehen.
Was Du kaufen darfst und was nicht
Die Grenze ist einfach, sobald man sie einmal gesehen hat. Du kannst das Bauwerk kaufen, nicht den Boden.
Das dürfen Ausländer kaufen:
- Wohnungen und Apartments in lizenzierten kommerziellen Wohnprojekten. Hier landen fast alle ausländischen Käufer.
- Einfamilienhäuser (Villen und Reihenhäuser) in genehmigten Projekten, vorbehaltlich der unten erklärten, strengen Quoten.
Das dürfen Ausländer nicht kaufen:
- Land allein. Bodennutzungsrechte kannst Du nicht direkt halten wie ein Staatsbürger.
- Immobilien außerhalb genehmigter Projekte, darunter die meisten freistehenden Stadthäuser (nha pho) und Villen, die direkt von Privatleuten auf dem freien Markt gekauft werden.
- Alles in Sperrgebieten, etwa Land in der Nähe von Militäranlagen oder in Gebieten, die für Landesverteidigung und Sicherheit ausgewiesen sind.
Sollst Du ein Haus direkt von einem vietnamesischen Verkäufer kaufen, ohne Projekt und ohne Bauträger, lass die Finger davon. Das ist ein Geschäft für Staatsbürger. Die Immobilie auf den Namen eines vietnamesischen Strohmanns laufen zu lassen, um die Regel zu umgehen, funktioniert genau so lange, bis es nicht mehr funktioniert, und dann hast Du keinerlei Rechtsanspruch auf irgendetwas.
In den Expat-Foren ist das die eine Frage mit einer einstimmigen Antwort, und die lautet: nicht tun. Die geschilderten Schadensfälle ähneln sich immer: Der Strohmann verkauft oder beleiht die Immobilie ohne Dich, und Du hast keinen durchsetzbaren Anspruch, weil die Vereinbarung von Anfang an rechtswidrig war. Ein Forumsmitglied brachte es treffend auf den Punkt: Wenn Du etwas nicht auf Deinen eigenen Namen kaufen kannst, kauf es nicht.
Was das Gesetz Ausländern tatsächlich erlaubt
Die Reformen von 2023 und 2024 haben erweitert, was ausländische Eigentümer mit ihrer Immobilie tatsächlich tun dürfen. Darin liegt die eigentliche Verbesserung.
- Besitz auf einem verlängerbaren 50-Jahres-Nutzungsrecht: Du hältst die Wohnung 50 Jahre und verlängerst dann einmal.
- Weiterverkauf an andere Ausländer: die wichtigste Änderung. Das Gesetz von 2014 sagte nie klar, ob das erlaubt ist, weshalb Notare und Registerämter uneinheitlich entschieden und der Wiederverkaufswert darunter litt. Das Gesetz von 2023 regelt es ausdrücklich, und damit wird ein Ausstieg realistisch.
- Vermieten, vererben und als Sicherheit einsetzen, jeweils im Rahmen der Laufzeit Deines Nutzungsrechts.
Auslandsvietnamesen haben es besser
Bist Du Auslandsvietnamese (Viet Kieu), hängt Deine Lage an einer einzigen Frage: Besitzt Du noch die vietnamesische Staatsangehörigkeit?
- Viet Kieu mit vietnamesischer Staatsangehörigkeit: Das Bodengesetz 2024 behandelt Dich wie einen Inländer. Du hast dieselben Bodenrechte wie jemand, der in Vietnam lebt, und damit stehen Dir auch Land und Einfamilienhäuser offen, nicht nur Wohnungen in genehmigten Projekten. Gegenüber dem alten Gesetz ist das ein gewaltiger Fortschritt.
- Personen vietnamesischer Herkunft ohne vietnamesische Staatsangehörigkeit: Für Dich gelten weiterhin die eingeschränkteren Rechte, die Ausländer allgemein haben.
Hast Du irgendeinen Anspruch auf die vietnamesische Staatsangehörigkeit, klär Deinen Status vor dem Kauf. Er entscheidet vollständig darüber, was Du besitzen darfst.
Die Obergrenzen für ausländischen Besitz
Vietnam begrenzt, wie viel einer Anlage Ausländern gehören darf, und eine volle Quote ist einer der häufigsten Gründe, warum ein Kauf spät noch platzt.
Eigentumswohnungen
Ausländische Käufer dürfen in einem einzelnen Apartmentgebäude höchstens 30 Prozent der Einheiten besitzen. In einem Turm mit 200 Wohnungen können also 60 an Ausländer gehen; ist die Grenze erreicht, sind in diesem Gebäude keine weiteren Käufe durch Ausländer mehr zulässig. Dekret 95/2024 stellt klar, dass die Grenze bei mehreren Blöcken auf gemeinsamer Grundfläche für „jede Einheit oder jeden Block“ einzeln gilt. Ein voller Turm sperrt also nicht den Rest der Anlage.
Einfamilienhäuser
Bei Villen und Reihenhäusern ist die Grenze enger. Ausländer dürfen zusammen bis zu 250 Einfamilienhäuser in einem Gebiet besitzen, das einem Stadtbezirk (Ward) entspricht, definiert als rund 10.000 Einwohner. Innerhalb eines einzelnen Projekts ist der ausländische Besitz an Einfamilienhäusern zudem auf einen kleinen Anteil des Gesamtbestands begrenzt.
Die Bezirkszahl ist eine Einwohnerzahl und keine Linie auf der Karte, was wichtiger ist, als es klingt. Dekret 95/2024 legt die Schwelle bei 10.000 Personen fest, „unabhängig von der Ebene der Verwaltungseinheit“. Die Provinzzusammenlegungen von 2025, bei denen aus 63 Provinzen 34 wurden und zwei Drittel der Wards wegfielen, haben die Obergrenze deshalb nicht angetastet. Entscheidend ist vielmehr die Liste: Das Volkskomitee Deiner Provinz legt fest, in welchen Projekten Ausländer besitzen dürfen. Frag also nach, auf welcher Liste Dein Projekt steht, bevor Du Dich auf eine Quote verlässt.
Tipp: Lass Dir vor der Anzahlung vom Bauträger schriftlich bestätigen, dass in Deinem Gebäude noch Platz in der Ausländerquote ist, und nimm das in den Kaufvertrag auf. Eine für Dich reservierte Wohnung nützt nichts, wenn die 30 Prozent des Gebäudes bereits vergeben sind, sobald Dein Antrag auf das Pink Book eingeht.
Der Kaufprozess Schritt für Schritt
Ein typischer Kauf vom Bauträger durchläuft eine vorhersehbare Abfolge.
- Reservierung und Anzahlung: Du hinterlegst eine Reservierungsanzahlung, damit die Einheit für Dich zurückgehalten wird, während die Verträge entstehen.
- Kaufvertrag (Sale and Purchase Agreement, SPA): Du unterschreibst den SPA, der Preis, Zahlungsplan, Übergabetermin und die Bedingungen für ausländisches Eigentum festlegt. Lies die Klauseln zu Übergabe und Pink Book genau.
- Zahlungsplan: Bei Einheiten vom Plan zahlst Du in Raten, die an Baufortschritte gekoppelt sind. Bei fertigen Einheiten ist es eher eine Einmalzahlung.
- Übergabe: Der Bauträger übergibt Dir die fertige Einheit.
- Pink Book (So Hong): Das Eigentumszertifikat wird auf Deinen Namen eingetragen. Es belegt, dass Dir die Immobilie gehört, und ausgerechnet dieser Schritt verzögert sich am häufigsten.
Seit der Verwaltungsreform 2025 stellen die Volkskomitees auf Gemeindeebene die erstmaligen Zertifikate aus, weil es die Distriktebene, die dafür früher zuständig war, nicht mehr gibt.
Zieh für den SPA einen unabhängigen vietnamesischen Immobilienanwalt hinzu und verlass Dich nicht allein auf die Unterlagen des Bauträgers. Entweder enthält der Vertrag Deine Schutzrechte, oder er tut es nicht.
In den Expat-Foren lautet der durchgängige Rat, vor jeder Unterschrift einen eigenen Anwalt zu beauftragen, weil der Käuferschutz dünn ist und Leute schon vollständig bezahlt und die Wohnung trotzdem verloren haben. Am häufigsten kommt der Fall vor, dass ein Bauträger den Baukredit nicht bedienen kann und die Wohnungseigentümer ihn dann mittragen müssen. Bei Neubauten gibt es zudem keine Widerrufsfrist: Wer sich festgelegt hat, hat sich festgelegt.
Kosten beim Kauf
Neben dem Kaufpreis solltest Du die Nebenkosten einplanen. Die meisten ausländischen Käufer müssen mit Gesamtnebenkosten von 1,5 bis 4 Prozent des Preises rechnen.
| Kosten | Betrag | Hinweise |
|---|---|---|
| Registrierungsgebühr (le phi truoc ba) | 0,5 % des Immobilienwerts | Fällt an, wenn das Pink Book auf Deinen Namen eingetragen wird |
| Mehrwertsteuer | 10 % auf Neubauten | Meist im Preis des Bauträgers enthalten; vor der Unterschrift nachfragen |
| Instandhaltungsfonds (Sinking Fund) | ca. 2 % des Werts, einmalig | Beitrag zum Instandhaltungsfonds des Gebäudes |
| Rechts- und Verwaltungskosten | Unterschiedlich | Dein Anwalt, die Beurkundung und eventuelle Maklergebühren obendrauf |
Steuern, die Du kennen solltest
Die laufenden Steuern und die beim Ausstieg fallen niedriger aus als in vielen anderen Ländern, und das gehört zum Reiz. Einkommensteuer und Mehrwertsteuer wurden 2026 beide neu geregelt, deshalb stimmen die Zahlen aus älteren Ratgebern nicht mehr.
| Steuer | Satz | Wann sie anfällt |
|---|---|---|
| Übertragungssteuer (Einkommensteuer beim Verkauf) | 2 % des Verkaufspreises | Beim Verkauf. Formal die Steuer des Verkäufers und oft ein Verhandlungspunkt |
| Mieteinnahmen, Einkommensteuer | 5 % auf Einnahmen über 500 Millionen VND pro Jahr | Nur, wenn Du vermietest und die Schwelle überschreitest |
| Mieteinnahmen, Mehrwertsteuer | 5 % | Gleiche Schwelle von 500 Millionen VND, in Kraft seit 1. Januar 2026 |
| Steuer auf nichtlandwirtschaftliche Bodennutzung | 0,03 % des staatlichen Bodenpreises | Jedes Jahr. Wohnungseigentümer zahlen einen Anteil nach der Fläche ihrer Einheit |
Die Übertragungssteuer von 2 Prozent hat die Reform 2026 überlebt. Vietnam hat im Dezember 2025 ein neues Einkommensteuergesetz (109/2025/QH15) verabschiedet, in Kraft seit 1. Juli 2026. Vorher gab es viel Lärm um höhere Sätze oder eine Staffelung nach Haltedauer bei Immobiliengewinnen. Nichts davon hat es ins endgültige Gesetz geschafft. Artikel 14 setzt die Steuer weiterhin auf „den Übertragungspreis multipliziert mit dem Steuersatz von 2 %“ fest.
Die meisten Kleinvermieter schulden jetzt nichts. Die Schwelle für Mehrwertsteuer und Einkommensteuer auf Mieteinnahmen wurde auf 500 Millionen VND pro Jahr angehoben, etwa 16.150 €, sodass eine einzelne Wohnung zu einer gewöhnlichen Miete meist darunter bleibt. Überschreitest Du die Schwelle, zahlst Du 5 Prozent Einkommensteuer auf den übersteigenden Betrag plus 5 Prozent Mehrwertsteuer.
Es gibt eine jährliche Steuer, und sie ist winzig. Vietnam erhebt die Steuer auf nichtlandwirtschaftliche Bodennutzung mit 0,03 Prozent des staatlichen Bodenpreises auf Wohnland, Eigentumswohnungen eingeschlossen; Wohnungseigentümer zahlen einen Anteil, der sich aus der Fläche ihrer Einheit ergibt. Weil sie auf Basis der staatlichen Preistabelle und nicht des Marktwerts berechnet wird, liegt sie meist zwischen 17 und 170 € im Jahr. Mit einer westlichen Grundsteuerrechnung hat das nichts zu tun, aber null ist es auch nicht.
Bekommt ein Ausländer in Vietnam eine Finanzierung?
Meistens nicht. Das überrascht viele. Lokale Hypotheken für ausländische Käufer sind selten und schwer zu bekommen, weil Banken zögern, gegen ein befristetes Nutzungsrecht zu verleihen, das jemandem gehört, der das Land womöglich verlässt. Einige Banken bieten Ausländern mit lokalem Einkommen und Aufenthaltsstatus Produkte an, doch die Bedingungen sind restriktiv, und die meisten ausländischen Käufer erfüllen sie nicht.
In der Praxis kaufen Ausländer auf zwei Wegen:
- Bar: der häufigste Weg und der sauberste.
- Ratenpläne des Bauträgers: Bei Einheiten vom Plan verteilen Bauträger die Zahlungen auf Baufortschritte, was ohne Bank wie eine Finanzierung funktioniert.
Von Anfang an lohnt sich eines: Bring Dein Kaufgeld über ordentliche Bankkanäle nach Vietnam und bewahre die Belege auf. Wenn Du später verkaufst und den Erlös wieder ausführen willst, ist ein lückenloser Nachweis, dass das Geld legal ins Land kam, die Voraussetzung für die Rückführung.
Typische Fallstricke
Der Markt ist voller seriöser Angebote und einer ganzen Reihe von Fallen. Diese erwischen ausländische Käufer am häufigsten.
- Risiko beim Kauf vom Plan: Wer vor Baubeginn bei einem unerprobten Bauträger kauft, erlebt mehr Ärger als bei allem anderen auf dieser Liste. Der häufigste Streitpunkt für Ausländer ist ein Bauträger, der die Übergabe oder die Ausstellung des Pink Book um Jahre verzögert. Prüfe vor der Zusage, wie der Bauträger bei fertigen Projekten abgeschnitten hat.
- Eine volle Ausländerquote: Ist die 30-Prozent-Grenze des Gebäudes erreicht, wenn Deine Unterlagen eingehen, bekommst Du Dein Pink Book nicht, selbst wenn Du vollständig bezahlt hast. Lass Dir die Quote vorher schriftlich bestätigen.
- Geisterprojekte und gefälschte Pink Books: Es kursieren sowohl Scheinprojekte, die nie gebaut werden, als auch gefälschte Eigentumszertifikate. Beim Wiederverkauf lautet der Forumsrat, das Pink Book des Verkäufers vor der Unterschrift persönlich einzusehen und anschließend unabhängig zu prüfen. Ein Zertifikat in der Hand zu haben und ein echtes zu haben, sind zwei verschiedene Dinge.
- Als Wohnungen getarnte Condotels: Condotels und andere hotelartige Einheiten haben oft nicht dieselben Wohneigentumsrechte. Wisse genau, welche Kategorie Du kaufst.
- Kurze Restlaufzeit des Bodennutzungsrechts: Bei manchen Projekten ist die Pacht des Grundstücks schon zum Teil abgelaufen, was das, was Du tatsächlich bekommst, stillschweigend verkürzt. Frag zuallererst nach der Restlaufzeit der zugrunde liegenden Pacht.
Lohnt sich der Kauf?
Für den richtigen Käufer ergibt Vietnams Markt Sinn. Die Preise sind im regionalen Vergleich noch moderat, und durch die Reformen ist der Wiederverkauf endlich realistisch. Wer dagegen Land zu vollem Eigentum erwerben oder eine Einheit vom Plan schnell weiterverkaufen will, passt schlechter hinein.
Bist Du noch unschlüssig, ob Du überhaupt kaufen sollst, lohnt es sich oft, zuerst eine Wohnung in Ho-Chi-Minh-Stadt zu mieten und ein Viertel auszuprobieren, bevor Du Kapital bindest. Geh mit dem Wissen hinein, dass Du ein befristetes Nutzungsrecht kaufst. Prüfe Bauträger und Quote, bevor Geld fließt, und lass einen unabhängigen Anwalt den Vertrag durchsehen. Dann wird der Kauf in Vietnam zu einem ganz normalen Geschäft und nicht zu einer Warngeschichte.
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