Leer este artículo lleva aproximadamente 17 minutos. ¿No tienes tiempo ahora? No pasa nada. Envíate la versión sin anuncios por correo electrónico y léelo más tarde.
Los extranjeros pueden comprar vivienda en Vietnam, pero lo que compras es una concesión de 50 años sobre un apartamento: el suelo que hay debajo sigue siendo del Estado. Esta guía repasa las leyes de 2023 y 2024, el cupo del 30 % que hunde operaciones sin hacer ruido, lo que cuesta y dónde se llevan los compradores los peores sustos.
Lo habitual es que la cosa no salga mal de forma dramática. Pagas la reserva, firmas el contrato, esperas a que se levante la torre y entonces descubres que el cupo de extranjeros del edificio se llenó antes de que tu expediente llegara al principio de la pila. Tu dinero ya está dentro, pero tu nombre no va a aparecer en el certificado.
Vietnam reescribió las reglas con la Ley de Vivienda de 2023 y la Ley de Suelo de 2024, ambas en vigor desde agosto de 2024. Las reformas mejoraron las cosas, sobre todo en la reventa. También dejaron obsoletas la mayoría de las guías que aún circulan por internet.
En cuanto al dinero, CBRE situaba los apartamentos nuevos de Ho Chi Minh a finales de 2025 entre 80 y 120 millones de VND por metro cuadrado, unos 3.040 a 4.560 USD, y por encima de 150 millones de VND en los mejores proyectos. Las conversiones de esta guía usan 1 USD = 26.300 VND.
Conviene tener presente también la escala: entre 2014 y mediados de 2023, unos 3.050 extranjeros compraron vivienda en todo Vietnam, 1.765 de ellos en Hanói. Nadie ha abierto todavía un camino cómodo en este mercado, y por eso buena parte de las gestiones se sigue resolviendo caso por caso en una oficina local.
Disclaimer: This article may include links to products or services offered by ExpatDen's partners, which give us commissions when you click on them. Although this may influence how they appear in the text, we only recommend solutions that we would use in your situation. Read more in our Advertising Disclosure.
Contents
- Lo más importante
- ¿Pueden los extranjeros ser propietarios legales en Vietnam?
- Qué puedes comprar y qué no
- Lo que la ley permite realmente a los extranjeros
- Los límites a la propiedad extranjera
- El proceso de compra paso a paso
- Costes al comprar
- Impuestos que conviene conocer
- ¿Puede un extranjero conseguir financiación en Vietnam?
- Trampas habituales
- ¿Merece la pena comprar?
Lo más importante
- Los extranjeros compran el edificio, nunca el suelo: apartamentos y algunas casas dentro de proyectos aprobados, con una concesión de 50 años renovable una vez.
- La Ley de Vivienda de 2023 permite por fin revender a otro extranjero, y eso es lo que hace realista la salida.
- Los compradores extranjeros no pueden superar el 30 % de las viviendas de un edificio de apartamentos. Cuando se llena, ningún otro extranjero puede comprar allí, diga lo que diga la oficina de ventas.
- Los Viet Kieu que conservan la nacionalidad vietnamita se tratan como ciudadanos y pueden comprar suelo.
- Calcula entre un 1,5 y un 4 % de gastos de cierre: un 0,5 % de tasa de registro, un 10 % de IVA en vivienda nueva (normalmente incluido en el precio) y un fondo de mantenimiento.
- El impuesto anual sobre el suelo es ridículo, entre 20 y 200 USD aproximadamente, pero vender te cuesta un 2 % del precio de transmisión.
- Las hipotecas son raras. La mayoría de los extranjeros paga al contado o recurre al plan de pagos del promotor.
- El mayor riesgo es un promotor que, en una compra sobre plano, acumule años de retraso en la entrega o en el libro rosa: comprueba sus proyectos terminados y consigue por escrito la confirmación del cupo de extranjeros antes de dejar una reserva.
¿Pueden los extranjeros ser propietarios legales en Vietnam?
Los extranjeros pueden poseer legalmente vivienda en Vietnam, pero como concesión temporal y no como propiedad plena. Un particular extranjero es titular de un apartamento o una casa dentro de un proyecto comercial aprobado durante 50 años, renovables una vez, conforme a la Ley de Vivienda de 2023. La ley lo dice sin rodeos: la titularidad dura «no más de 50 años desde la fecha de expedición de los certificados, que podrán prorrogarse una vez por otros 50 años».
Esos 50 años con una única renovación suman un máximo de 100, que en la práctica es más de lo que la mayoría piensa conservar una propiedad. Cuando el plazo se agota, solicitas la prórroga. Lo que nunca obtienes es el derecho de uso del suelo sin límite de un ciudadano vietnamita, porque en Vietnam toda la tierra pertenece colectivamente al Estado. Eres dueño del edificio; el terreno sobre el que se levanta lo tienes en arrendamiento.
El marco legal ha cambiado hace poco. La Ley de Suelo de 2024 y la Ley de Vivienda de 2023 entraron en vigor el 1 de agosto de 2024, cinco meses antes de lo previsto en un principio, después de que una ley modificativa adelantara la fecha. Entre las dos reescribieron las normas con las que convivían los extranjeros desde 2015. Si lees una guía antigua, da por hecho que está desfasada.
Qué puedes comprar y qué no
La línea es sencilla en cuanto la ves. Puedes comprar la construcción, no el suelo.
Lo que pueden comprar los extranjeros:
- Apartamentos y pisos en comunidades dentro de proyectos residenciales comerciales con licencia. Aquí es donde acaban casi todos los compradores extranjeros.
- Casas unifamiliares (chalés y adosados) dentro de proyectos aprobados, sujetas a los estrictos cupos que se explican más abajo.
Lo que no pueden comprar los extranjeros:
- Suelo por sí solo. No puedes ser titular directo de derechos de uso del suelo como lo es un ciudadano.
- Inmuebles fuera de proyectos aprobados, incluidas la mayoría de las casas independientes (nha pho) y villas compradas directamente a particulares en el mercado libre.
- Cualquier cosa en una zona restringida, como terrenos próximos a instalaciones militares o áreas declaradas de defensa y seguridad nacional.
Si te proponen comprar una casa directamente a un vendedor vietnamita, sin proyecto ni promotor de por medio, para en seco. Eso es una operación entre ciudadanos. Poner el inmueble a nombre de un testaferro vietnamita para saltarte la norma funciona hasta que deja de funcionar, y cuando falla no tienes ninguna reclamación legal sobre nada.
En los foros de expatriados esta es la única pregunta con una respuesta unánime, y la respuesta es que no lo hagas. Los fallos que describen son siempre los mismos: el testaferro vende o hipoteca la propiedad sin ti, y no tienes ninguna reclamación exigible porque el acuerdo era ilegal desde el principio. Un usuario lo resumió mejor que nadie: si no puedes ponerlo a tu nombre, no lo compres.
Lo que la ley permite realmente a los extranjeros
Las reformas de 2023 y 2024 ampliaron lo que un propietario extranjero puede hacer con su inmueble. Esa es la mejora de verdad.
- Ser titular con una concesión renovable de 50 años: conservas el apartamento 50 años y después lo prorrogas una vez.
- Revender a otro extranjero: el cambio que más importa. La ley de 2014 nunca aclaró si se podía, así que notarios y registros lo trataban de forma incoherente y el valor de reventa se resentía. La ley de 2023 lo establece de forma expresa, lo que hace realista la salida.
- Alquilar, dejar en herencia y usar como garantía, siempre dentro del plazo de tu concesión.
Los vietnamitas en el extranjero lo tienen mejor
Si eres vietnamita residente en el extranjero (Viet Kieu), tu situación depende de una sola cosa: si sigues teniendo la nacionalidad vietnamita.
- Viet Kieu con nacionalidad vietnamita: la Ley de Suelo de 2024 te trata como a un ciudadano residente. Tienes los mismos derechos sobre el suelo que quien vive en Vietnam, de modo que te quedan abiertos los terrenos y las casas unifamiliares, y no solo los apartamentos de proyectos aprobados. Es un avance enorme respecto a la ley anterior.
- Personas de origen vietnamita sin nacionalidad vietnamita: conservas los derechos más limitados que se aplican a los extranjeros en general.
Si tienes algún derecho a la nacionalidad vietnamita, confirma tu situación antes de comprar. Cambia por completo lo que se te permite poseer.
Los límites a la propiedad extranjera
Vietnam limita qué parte de cada promoción puede estar en manos extranjeras, y toparse con un cupo lleno es una de las formas más comunes de que una compra se caiga a última hora.
Edificios de apartamentos
Los compradores extranjeros no pueden poseer más del 30 % de las viviendas de un mismo edificio de apartamentos. En una torre de 200 pisos, eso significa que 60 pueden ir a parar a extranjeros y, una vez lleno el cupo, no se permite ninguna compra extranjera más en ese edificio. El Decreto 95/2024 aclara que, cuando varios bloques comparten una base común, el tope se aplica a «cada unidad o bloque» por separado, así que una torre llena no cierra el resto de la promoción.
Casas unifamiliares
En chalés y adosados, el límite es más estricto. Los extranjeros pueden poseer en conjunto hasta 250 casas unifamiliares en una zona equivalente a un distrito (ward), definido como unos 10.000 habitantes. Dentro de un mismo proyecto, además, la propiedad extranjera de casas unifamiliares se limita a una pequeña parte del total.
Esa cifra por distrito es un recuento de población y no una línea en el mapa, lo cual importa más de lo que parece. El Decreto 95/2024 fija el umbral en 10.000 personas «con independencia del nivel de la unidad administrativa», así que las fusiones provinciales de 2025, que redujeron 63 provincias a 34 y suprimieron dos tercios de los distritos de Vietnam, dejaron el tope intacto. Lo que de verdad necesitas es la lista. El Comité Popular de tu provincia determina en qué proyectos pueden comprar los extranjeros, así que pregunta en qué lista figura el tuyo antes de fiarte de un cupo.
Consejo: antes de pagar una reserva, pide al promotor una confirmación por escrito de que el cupo extranjero de tu edificio concreto todavía tiene hueco, y consigue que conste en el contrato de compraventa. Una vivienda reservada a tu nombre no vale nada si el 30 % del edificio ya está adjudicado cuando entra tu solicitud del libro rosa.
El proceso de compra paso a paso
Una compra típica a un promotor sigue una secuencia bastante predecible.
- Reserva y depósito: entregas un depósito de reserva para retener la vivienda mientras se redactan los contratos.
- Contrato de compraventa (Sale and Purchase Agreement, SPA): firmas el SPA, que fija el precio, el calendario de pagos, la fecha de entrega y las condiciones de la propiedad extranjera. Lee con lupa las cláusulas de entrega y del libro rosa.
- Calendario de pagos: en las viviendas sobre plano pagas a plazos ligados a los hitos de obra. En las terminadas se parece más a un pago único.
- Entrega: el promotor te entrega la vivienda terminada.
- Libro rosa (So Hong): el certificado de propiedad se inscribe a tu nombre. Es el documento que acredita que la propiedad es tuya y el paso que con más frecuencia se retrasa.
Desde la reforma administrativa de 2025, los primeros certificados los expiden los comités populares a nivel de comuna, porque el escalón de distrito que antes se encargaba de ello ya no existe.
Contrata a un abogado inmobiliario vietnamita independiente para revisar el SPA en lugar de fiarte solo de los papeles del promotor. O el contrato recoge tus protecciones, o no las recoge.
En los foros de expatriados el consejo es unánime: busca a tu propio abogado antes de firmar nada, porque la protección del comprador es escasa y hay quien ha pagado todo y aun así ha perdido la vivienda. El caso que más sale es el de un promotor que no puede devolver el préstamo de obra, lo que puede dejar la carga en manos de los propietarios de los apartamentos. Tampoco hay periodo de desistimiento en obra nueva: una vez que te comprometes, te has comprometido.
Costes al comprar
Además del precio de compra, hay que presupuestar los costes de la operación. La mayoría de los compradores extranjeros debe esperar unos gastos de cierre totales de entre el 1,5 y el 4 % del precio.
| Concepto | Importe | Notas |
|---|---|---|
| Tasa de registro (le phi truoc ba) | 0,5 % del valor del inmueble | Se paga al inscribir el libro rosa a tu nombre |
| IVA | 10 % en vivienda nueva | Suele estar incluido en el precio del promotor; confírmalo antes de firmar |
| Fondo de mantenimiento (sinking fund) | ~2 % del valor, una sola vez | Aportación al fondo de mantenimiento del edificio |
| Gastos legales y administrativos | Variable | Tu abogado, la notaría y las comisiones de agencia, que se suman aparte |
Impuestos que conviene conocer
Los impuestos recurrentes y los de salida son más ligeros que en muchos países, y eso forma parte del atractivo. Tanto el impuesto sobre la renta como el IVA cambiaron en 2026, así que las cifras de guías antiguas son erróneas.
| Impuesto | Tipo | Cuándo se aplica |
|---|---|---|
| Impuesto de transmisión (IRPF en la venta) | 2 % del precio de transmisión | Al vender. Técnicamente lo paga el vendedor y a menudo es un punto de negociación |
| Ingresos por alquiler, IRPF | 5 % sobre los ingresos que superen los 500 millones de VND al año | Solo si alquilas el inmueble y superas el umbral |
| Ingresos por alquiler, IVA | 5 % | Mismo umbral de 500 millones de VND, en vigor desde el 1 de enero de 2026 |
| Impuesto sobre el uso de suelo no agrícola | 0,03 % del precio oficial del suelo | Cada año. Los propietarios de apartamentos pagan una parte según la superficie de su vivienda |
El impuesto de transmisión del 2 % sobrevivió a la reforma de 2026. Vietnam aprobó en diciembre de 2025 una nueva Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (109/2025/QH15), en vigor desde el 1 de julio de 2026, y antes se habló mucho de gravar las plusvalías inmobiliarias con tipos más altos o según el tiempo de tenencia. Nada de eso llegó a la ley definitiva. El artículo 14 sigue fijando el impuesto en «el precio de transmisión multiplicado por el tipo del 2 %».
La mayoría de los pequeños propietarios ya no debe nada. El umbral del IVA y del impuesto sobre la renta para los ingresos por alquiler subió a 500 millones de VND al año, unos 19.000 USD, de modo que un solo apartamento alquilado a un precio normal suele quedar por debajo. Si lo superas, pagas un 5 % de impuesto sobre la renta por el exceso más un 5 % de IVA.
Hay un impuesto anual, y es minúsculo. Vietnam cobra el impuesto sobre el uso de suelo no agrícola al 0,03 % del precio oficial del suelo residencial, comunidades de apartamentos incluidas, y los propietarios pagan una parte calculada según la superficie de su vivienda. Como se liquida sobre la tabla de precios del Estado y no sobre el valor de mercado, suele rondar entre 20 y 200 USD al año. Nada parecido a un recibo del IBI occidental, pero tampoco es cero.
¿Puede un extranjero conseguir financiación en Vietnam?
Casi nunca. A mucha gente le sorprende. Las hipotecas locales para compradores extranjeros son raras y difíciles de conseguir, porque los bancos recelan de prestar sobre una concesión en manos de alguien que puede marcharse del país. Algunos bancos ofrecen productos a extranjeros con ingresos y residencia locales, pero las condiciones son restrictivas y la mayoría de los compradores extranjeros no las cumple.
En la práctica, los extranjeros compran de dos maneras:
- Al contado: la vía más habitual y la más limpia.
- Planes de pago del promotor: en las viviendas sobre plano, los promotores reparten los pagos entre los hitos de obra, lo que funciona como una forma de financiación sin pasar por un banco.
Una cosa que conviene organizar desde el principio: ingresa los fondos de la compra en Vietnam por cauces bancarios regulares y guarda los justificantes. Cuando llegue el momento de vender y quieras sacar el dinero del país, un rastro documental limpio que demuestre que entró legalmente es lo que hace posible la repatriación.
Trampas habituales
El mercado está lleno de operaciones legítimas y de bastantes trampas. Estas son las que más a menudo pillan a los compradores extranjeros.
- El riesgo del promotor en compras sobre plano: comprar antes de la construcción a un promotor sin trayectoria da más disgustos que cualquier otra cosa de esta lista. La disputa más común entre extranjeros es la de un promotor que lleva años de retraso en la entrega o en la emisión del libro rosa. Comprueba su historial en proyectos terminados antes de comprometerte.
- Un cupo extranjero lleno: si el tope del 30 % del edificio ya se ha alcanzado cuando entra tu documentación, no puedes obtener tu libro rosa, aunque lo hayas pagado todo. Confirma el cupo por escrito de antemano.
- Proyectos fantasma y libros rosa falsificados: circulan tanto promociones falsas que nunca se construyen como certificados de propiedad falsificados. En una reventa, el consejo de los foros es ver con tus propios ojos el libro rosa del vendedor antes de firmar nada y verificarlo después por tu cuenta. Tener un certificado y tener uno auténtico son problemas distintos.
- Condotels disfrazados de apartamentos: los condotels y otras unidades de estilo hotelero a menudo no tienen los mismos derechos de propiedad residencial. Ten clarísimo en qué categoría compras.
- Plazo restante corto del derecho de uso del suelo: en algunos proyectos, la concesión del suelo ya ha consumido parte de su plazo, lo que recorta sin avisar lo que realmente obtienes. Pregunta por el plazo restante de la concesión subyacente antes de mirar cualquier otra cosa.
¿Merece la pena comprar?
Para el comprador adecuado, el mercado vietnamita tiene sentido. Los precios siguen siendo razonables frente al resto de la región y las reformas han hecho por fin realista la reventa. Para quien espere ser dueño de un terreno en propiedad plena o revender rápido una vivienda comprada sobre plano, encaja peor.
Si todavía dudas de si comprar, suele convenir alquilar un apartamento en Ho Chi Minh primero para probar un barrio antes de comprometer capital. Entra sabiendo que compras una concesión. Verifica al promotor y el cupo antes de mover dinero, y pon a un abogado independiente a revisar el contrato. Si lo haces, comprar en Vietnam es una operación sin sobresaltos y no una historia con moraleja.
Sigue leyendo:
English:
Français:
Deutsch:
