曼谷公寓出售：完整购买指南

无论是在曼谷购买公寓自住、出租，还是五年后转售获利，这都是一项重大投资并需要一定的专业知识。

您需要了解希望居住的地点、可能找到租客的地点或是能获取良好投资回报的购买地点。

无论您购买曼谷公寓的原因是什么，本指南将为您详细介绍整个过程，从开始搜寻到获取钥匙。

最终，您将了解关于曼谷公寓市场、最佳开发商、公寓类型、价格范围等信息。

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以外国人身份在曼谷购买公寓

任何人都可以在泰国购买公寓，但作为外国人，您必须遵循一些规定：  

• 您只能在外国人拥有的单元少于49%的公寓购买单元。
• 必须使用从泰国境外转入的资金来支付公寓全款。

阅读更多： 在泰国购买公寓的逐步指南

曼谷公寓市场

尽管在COVID-19限制期间曼谷的公寓市场曾经下降，但随着国家重新开放边境，该市场开始改善。事实上，房地产市场专家 高纬物业顾问公司报告 ，到2023年，泰国首都的公寓市场显著上升。 

“2024年上半年曼谷的公寓市场继续从2023年下半年增长。到2024年上半年，曼谷全市共有486,420个公寓单元。整个预售率为59.2%，比2023年下半年的57.5%提高，售出了6,103个新库存单元。

为什么选择曼谷？

除了不断增长的公寓市场，还有其他优势使在曼谷购买公寓具有吸引力，例如：

• 一座充满魅力的城市
• 投资机会
• 简单的购买流程

一座充满魅力的城市

曼谷是世界上访问量最多的城市之一，也是全球顶级旅游目的地，因此您能在城中找到所需的一切。到处是购物中心、餐厅、咖啡馆、健身房和景点。

• 世界级医院： 曼谷拥有许多 世界级医院。事实上，很多人为了医疗旅游而来泰国。 
• 顶尖国际学校： 曼谷 国际学校 提供IB、美国、英国、澳大利亚、新加坡，甚至是德国的课程。很多外籍家庭将他们的孩子送到这些学校。
• 基础设施： BTS和MRT线路正从市中心扩展到曼谷的郊区。这增加了周边地区的物业价值，通常包括公寓。
• 跨境连接： 中国正在根据中国政府的 一带一路倡议建设高速铁路系统，有效地促进泰国经济发展。

这些因素会导致公寓价格的定期增长，同时也使城市成为一个更具吸引力的居住和旅游之地。

投资机会

您不必购买曼谷的公寓来居住。也可以通过将其用作度假租赁、出租物业或长期投资来赚钱。 

• 月租收入： 一旦购买公寓，您可以租给本地居民或外籍人士，租期通常为六个月到一年。根据您购买的公寓，您可能每月净赚一万泰铢（或更多）的收入。   
• 度假租赁： 使用 Airbnb 将您的公寓出租给 泰国的游客 是另一种选择。但您必须遵循由公寓物业经理制定的指导方针。如果他们不允许 短期租赁 ，并且您被发现对短期住客出租，您将需要支付罚款。如果您想通过类似Airbnb的网站出租房产，在购买公寓前询问物业经理是否允许这样做。
• 长期投资： 如果您想 出于投资理由在曼谷购置房产，最好购买新公寓，持有，然后在五年或更长时间后出售。

简单的购买流程

在泰国，外国人可以购买公寓而无需创建公司或与泰国公民合资。您甚至可以从国外购买，在只需办理产权转让时来到泰国。

而且，不同于其他国家，在泰国没有购买公寓的最低金额限制。例如，如果您想 在吉隆坡购买公寓，其价值至少要达到一百万马来西亚令吉，约合23万美元。

在泰国， 每年的房产税较低。在许多情况下，为免征或仅为评估值的0.02%。

曼谷公寓价格如何估价

在每平方米的成本方面，比世界其他首都低得多。

总体而言，曼谷的公寓分为六个市场段来决定每平方米的价格，如下表所示。

类型	每平方米价格 以泰铢为单位
超豪华	超过250,000
豪华	180,000 到 250,000
高端	100,000 到 170,000
中档	70,000 到 100,000
城市公寓	少于70,000

除价格变动外，上述公寓类型还在以下方面有所不同：

• 地理位置： 更好的市场段意味着更好的位置。良好的公寓位置与建筑接近BTS和MRT站有关。
• 设施： 城市公寓可能只有小型游泳池和健身房。但在超豪华段，公寓可能每个单元都有私人游泳池。
• 材料： 更好的市场段往往有更好的建筑材料。这也包括建筑设计和室内设计。
• 单元数量： 更好的市场段意味着每个开发项目的公寓单元更少。例如，城市公寓开发可能有超过一千个公寓单元，但高端段只有几百个。

曼谷公寓价格

许多读者询问我们，他们可以用X百万泰铢购买什么样的曼谷公寓。

因此，在本节中，我们将向您展示在某些价格范围内可以购买什么类型的公寓。

• 150万泰铢： 以150万泰铢的预算，可以在曼谷找到一套公寓。但您只能在城市边缘找到30平方米的单间公寓或更小，且附近没有BTS或MRT站。此价格的公寓看起来像公寓，没有像游泳池和健身房这样的基本设施。
• 200到300万泰铢： 这是任何想在曼谷买公寓的最低预算。这个金额可以买到接近BTS或MRT站的单间或一居室公寓。例如，您可以在 UNIO Sukhumvit 72购买一间36平方米的家具齐全的一居室公寓，该开发项目以海滩为主题，靠近BTS Bearing，拥有泳池。
• 400到500万泰铢： 用这个预算可以买到大得多的公寓。您可以在像Aspire Sukhumvit On Nut这样的开发项目中购买到50平方米的两居室单元。查看 Life Ladprao Valley。 
• 500到1000万泰铢： 用这个预算可以在CBD或Sukhumvit地区购买一间高端单元。此类公寓更豪华，拥有更好的设施，且距离百货公司和BTS、MRT站只有几分钟的距离。 Hyde Sukhumvit 11，位于BTS Nana附近，是此价格范围内的公寓的一个很好的例子。如果您喜欢江景，请查看 Chapter Charoen Nakhon Riverside.
• 豪华公寓： 有1000万泰铢预算，您可以在曼谷CBD区域买到豪华公寓。这些公寓建造精良，配备现代设施。以1290万泰铢，您可以在 Siamese Exclusive Sukhumvit 31.

购买一套70.29平方米的两居室公寓

著名公寓开发商

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• Ananda Development：IDEO和IDEO MOBi的开发商。
• Sansiri：THE BASE和THE LINE的开发商。
• L.P.N. Development：Lumpini的开发商。
• AP Thailand：LIFE和ASPIRE的开发商。
• Pruksa：Plum Condo和TREE的开发商。

这些开发商拥有不同名称的多个面向不同市场区段的项目。例如，Ananda Development也是VENIO、ELIO和UNiO、ASHTON的开发商。

另一方面，也有一些您之前可能没听过的小型公寓开发商， 例如： 

• CG集团的Monte Rama 9
• PF地产下的Mayfair DEFINE
• Triple Land Development的Humble Living

曼谷有这么多开发商，您应该购买哪一个的公寓？您应该选择最符合您预算和需求的开发项目。

当您在网上搜索关于某个开发商的评论时，您会发现好坏参半的故事。因为每个开发项目中有数百到上千个公寓。

只有极少数不幸的买家遇到问题会在网上抱怨。而没有问题的买家很少会对开发商进行正面评价。

所以，与其关注公寓开发商的声誉，您应该关注地理位置、质量、您的预算、需求和设施。

阅读更多： 公寓开发项目：哪些值得租，哪些该避开

公寓类型

曼谷公寓有各种大小，并配备各种设施，如联合办公空间、图书馆、屋顶花园、游戏室、按摩浴缸、空中休息室和电影院。

让我们详细看看每种公寓类型。

• 单间： 最小和最便宜的公寓类型，面积在20到30平方米之间。单间公寓将所有东西打包在一个房间内，包括餐饮和起居区域、卧室和浴室。有些单间有一个滑动玻璃门来在晚上将睡眠区与起居区分隔开，另一些有阳台。如果您单身且不常待在家里，单间是个不错的选择。
• 一居室： 比单间稍大。面积通常为30到50平方米。主要区别在于卧室和起居室被墙和门隔开。一居室公寓是曼谷最受欢迎的类型。
• 一居室加： 带有一个额外的小房间，通常靠近阳台。您可以将其改为办公室或儿童卧室。
• 两居室： 面积在50到80平方米之间。在老旧建筑中，有些两居室单元的面积超过100平方米。此类公寓可能还会有第二间浴室。另外一个隐藏福利是它们的位置——通常位于建筑的角落。所以您可以享受更多的隐私，没有人会经过您的前门。并且您将享有双面建筑的景观。两居室公寓还提供保证的免费停车位。
• 三居室： 包括上述的一切，但带有三间卧室。虽然您可以找到带三间卧室的公寓，但如果没有顶层公寓，找到多于三间卧室的公寓几乎是不可能的。
• 一层公寓： 单层公寓，没有夹层，在曼谷市场上很常见。一层公寓有单间、一居室、一居室加、两居室和三居室。
• 双层公寓： 有两层，有两间卧室，一间在下层，一间在上层，并有楼梯通向上层。双层公寓通常有两个出口——一个在下层，另一个在上层。双层公寓的高度超5.3米。这些公寓通常仅在高端公寓中可见。
• 阁楼： 介于单层和双层之间。配有主卧室、小卧室或办公室及夹层。与双层公寓相对，阁楼只有一个出口。此外，阁楼中的夹层算作家具。这意味着您不需要为夹层区域支付公寓费用。阁楼的高度通常约为3.65米。

有家具还是无家具?

在家具方面，购买曼谷公寓时您有三个选项。

• 空房： 仅带有浴室设备的空单元。
• 完全配家具： 带有家具的公寓，对在泰国的外籍人士来说似乎是最受欢迎的选择。和空房公寓价格差不多，而且所有需要的家具都有。完整家具公寓的家具通常是内置的。如果您想带进或购买自己的家具，您需要拆掉内置家具。有些人购买带全套家具的公寓仅是为了拆除所有东西并重新装修它们。
• 全配： 仅配备浴室和厨房设施的公寓。

寻找要出售的公寓

在曼谷寻找待售公寓有三种途径：在线查找，使用房地产中介，或线下查找。

在线查找

在线查找有很多优势。首先，您可以提前进行研究，了解在您的预算范围内能够买到什么。其次，这是在曼谷找到出售公寓的最快方式。

有很多网站列出了曼谷待售的公寓，按区域和价格分组。但以下三个网站在买家中很受欢迎：

• Hipflat
• DDproperty 
• FazWaz

如果您找到自己喜欢的公寓，可以通过留下您的联系信息与负责该物业的房地产经纪人联系。

除了这些网站，您也可以访问公寓开发商的网站并直接与他们联系。如果是二手公寓，您可以查看Facebook Marketplace。

使用房地产中介

在曼谷找到房地产中介 不成问题。因为在泰国，成为房地产中介不需要执照。在泰国的外国人只要有 泰国工作许可证.

就可以成为中介。找到一个好的房地产中介是关键。您也可以填写表格与 我们经过审查的房地产中介 取得联系，他们有经验且值得信赖。

许多房地产中介也专注于一个地区，例如以下这些代理商。

• Keller Henson: 非常适合投资物业。
• Siam Real Estate: 非常适合新旧公寓出售。

您在咨询房地产中介时也无需支付费用；他们从公寓出售中的房地产开发商或业主那里赚取佣金。

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线下查找

步行穿过靠近MRT或BTS车站和购物商场区域时，你会发现代理商在发放新建或即将建成公寓的宣传册。这些宣传册通常列出一些基本信息，包括价格。如果您感兴趣，不妨与这些代理商交谈。

询问他们，作为外国人，您是否可以购买他们开发的公寓。大多数情况下，没有问题，但问问也无妨。您肯定不想与中介交谈了很长时间后才发现外国人不能在他们那里购买房产。

或者，您可以直接进入任何公寓与管理人员或负责人交谈。他们应该可以告诉您有哪些可供出售的公寓。如果幸运的话，他们可能立刻带您参观一套公寓。

在曼谷哪个区域购买公寓？

曼谷有50个区和180个分区。随着这些地区的发展，越来越难划分商务区和郊区等。让我们来看看曼谷的所有关键地区，并推荐一些公寓。

沙吞，是隆，暹罗广场，齐隆，可以峰，叻抬披色，和拉玛9。

• 地理位置： Sathon, Silom, Siam Square, Chit Lom, Asok, Ratchadapisek, and Rama 9. 
• 价格范围： 每平方米220,000泰铢，或31.5平方米一居室公寓700万泰铢。
• 推荐开发项目： Siam Ratchathewi 地址 靠近BTS Ratchathewi，距离BTS Silom一站。

素坤逸地区

素坤逸地区也是曼谷的CBD一部分，但在泰国更受游客欢迎。在这个地区，您总是距离BTS车站不到10分钟车程，而且这里因餐馆和商场而闻名。

• 地理位置： 素坤逸路从BTS Nana到BTS Ekkamai。
• 价格范围： 每平方米200,000泰铢，或34.51平方米一居室公寓710万泰铢。
• 推荐开发项目： Noble BE19，由领先开发商Noble建造的豪华公寓。

外籍人士居住区

外籍人士居住区靠近素坤逸地区，但公寓价格便宜得多。值得注意的是，这个地区距离市中心较远。所以您可能需要更远的距离才能到达健身房、公园和商场。

• 地理位置： BTS Phra Khanong到BTS Bearing。
• 价格范围： 200万泰铢购买一间单身公寓。
• 推荐开发项目： Excel Lasalle 17，是一座低层公寓，距离BTS Bearing仅五分钟。

外籍人士居住区也是 在曼谷租房的理想选择. 因此，如果您在此区域拥有公寓，如果您想出租您的单元，找租户也很容易。

河岸区

河岸区的价格取决于您位于河流的哪一部分。在沙吞沿岸，价格比在邦波高得多。

• 地理位置： 湄南河。
• 价格范围： 每平方米120,000到400,000泰铢，或32.85平方米一居室公寓390万泰铢。
• 推荐开发项目： Chapter One Flow Bangpo。

沿着BTS和MRT线路

随着BTS和MRT不断扩展线路，全新的公寓在曼谷各处的这些线路附近纷纷出现。根据区域，您可以在此价格下找到比CBD或素坤逸地区便宜的新公寓。

• 地理位置： 沿着BTS和MRT线。
• 价格范围： 每平方米在60,000到150,000泰铢之间，或31平方米一居室公寓450万泰铢。
• 推荐开发项目： Siamese Ratchakru 在 Phaya Thai

检查房屋

在曼谷购买公寓之前，您应该仔细检查房屋。确保：

• 所有浴室和厨房排水良好
• 没有来自单位内外部的漏水
• 墙壁、地板和天花板状况良好
• 没有人私接您的电力

如果您购买公寓并在后期发现问题，处理起来会很头痛。如果您不知道如何检查公寓，您可以聘请专业检查员。检查费用几千泰铢，但值得。

检查员会到公寓并向您提供他们发现的所有问题的完整报告。有些检查员甚至会代表您与公寓开发商进行沟通以解决问题。

您可以使用 泰国自由职业者网站 寻找检查员。然而，该网站仅有泰文版本。只需使用谷歌翻译或找会说泰语的朋友帮忙。

或者，您可以加入我们的Facebook小组， ExpatDen泰国社区 并从其他外籍人士那里获得推荐。

支付您的公寓

在曼谷购买公寓时，您可以用现金付款或通过银行融资。

• 现金支付： 如果您用现金支付公寓，您必须先支付开发商或业主设定的押金，以表明您的诚意。然后您需要把钱转入泰国，并用外汇转汇（FET）表格证明。任何泰国银行都可以处理。
• 通过银行融资： 在某些情况下，您可以从银行获得抵押贷款。例如，如果您有泰国工作许可证，您可能可以通过新加坡的UOB银行来贷款购买曼谷的公寓。但您必须符合财务要求，这意味着您每年至少需赚取70,000泰铢。

您可以在 我们的泰国买公寓指南中了解更多.

公寓保险

购买公寓保险是可选的。基础保险计划起价每年2,000泰铢，包含自然灾害、事故、盗窃和财产损坏的保障。

阅读更多： 泰国保险指南：您所需的（以及可以跳过的）。 

物业管理公司和法律办公室

物业管理公司和法律办公室保持公寓公共区域洁净和正常运作。他们还收取维护费用并执行所有公寓规章制度。有些甚至可以帮助您找到工匠、保姆，或为您的房间寻找潜在租客。

但物业管理人员并不总是开发公司的一部分。有些由开发商外包。但像是LPN和Sansiri这样的一些开发商使用自己的物业管理人员。

尽管物业管理人员在管理公寓方面扮演着重要角色，您不能选择他们。不过，您可以在购买公寓前向开发商询问物业管理人员的情况。如果物业管理人员有信誉或是开发公司的一部分，那么您应该没问题。

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另一方面，如果由业主组成的委员会负责物业管理，您要小心。他们可能无法专业地处理问题。但可以通过大多数业主的投票改变负责人。

额外费用

在曼谷购买公寓时可能需要支付额外费用。下面列出了一些。

维护费

您每年需支付一次维护费，费用取决于公寓的大小，但通常每平方米每月在40到80泰铢之间。维护费的成本还取决于这三个因素：

• 设施数量： 更多的设施意味着需要更多的员工和设备来维修，导致更高的维护费用。
• 单元数量： 开发中的公寓数量越多，分摊费用的人就越多，维护费也就越低。
• 地理位置： 曼谷的某些地区比其他地区更昂贵，这就反映在公寓业主需要支付的维护费中。

停车费

在曼谷，法律规定公寓开发商必须每建造120平方米的可居住空间，就要提供一个停车位。因此如果一个开发项目共有6,000平方米的可居住空间，那它就必须提供至少50个停车位。

当您与公寓代理商交谈时，他们会让您知道停车位与单位数量的比例。百分之三十三意味着每三户有一停车位。对于曼谷的公寓，这个比例通常在30%到50%之间。

许多公寓按车收取每月或每年的停车费。其他公寓不会为第一辆车收费。但 如果您购买额外的车辆 并想要在那里停车，则需要支付停车费。

• 停车费： 停车费因公寓而异，但通常在每月300到500泰铢之间。这项收费包括停车区域的维护和任何车辆监控所需的安保费用。
• 避免停车费： 如果您的邻居有权享有免费停车位但没有车辆，您可以将您的车辆登记在他们的房号下，从而避免为额外的停车位支付费用。但您可能想要与一个相处得好的邻居商量，而不是走廊尽头的陌生人。

请记住，曼谷的许多公寓没有足够的停车位。因此人们不得不双排停车，将汽车挂在空挡上以便在有人需要离开时可以将车推出路。

水费

公寓的单位水费通常比房子的单位水费要高。如果您住在房子里，您支付的是由大都会水务局确定的中心费率，大约是每单位9到15泰铢。

但是如果您住在公寓里，物业管理人员可能会收取每单位20到30泰铢，因为他们需要收取水管理和维护费用。但考虑到泰国水费的低廉，您不必太担心。

其他费用

您还需要支付物业税、过户费，可能还有水和电表安装费。更多信息请参阅我们的 泰国购买公寓的逐步指南.

现在，关于您的问题

如果您想在曼谷购买公寓，请联系 Keller Henson。他们为全球房地产投资者提供市场分析、项目比较、税务咨询和优化、风险管理和退出策略、物业装修、设计及翻新等服务。