Golden Visa grec : avis complet, faut-il le prendre ? (2026)

Le Golden Visa grec donne droit à un séjour européen de cinq ans renouvelable en échange d’un investissement, de 250 000 € pour la transformation d’un local commercial jusqu’à 800 000 € à Athènes et sur les îles les plus prisées. Voici à qui il s’adresse, les types d’investissement possibles et la comparaison avec le Portugal.

Si vous envisagez de vivre dans l’UE, la Grèce est une option très séduisante. Son programme de Golden Visa fait partie des moins chers de la région, avec un délai de traitement qui peut descendre à 90 jours.

Au-delà du titre de séjour lui-même, le programme vous donne un permis de cinq ans renouvelable, qui vous permet de vivre en Grèce et de circuler librement dans l’espace Schengen. Après sept ans de résidence, vous pouvez en outre demander la nationalité grecque.

En 2026, de plus en plus de personnes, notamment des États-Unis et du Royaume-Uni, s’intéressent au Golden Visa grec. Dans cet article, je passe en revue les points clés du programme pour vous aider à savoir s’il vous convient. À la fin, vous connaîtrez ses avantages, ses conditions et sa place par rapport aux programmes similaires de l’UE.

Si vous souhaitez un conseil personnalisé ou si vous êtes prêt à lancer votre dossier, n’hésitez pas à nous contacter via le formulaire ci-dessous.

Quels sont les avantages du Golden Visa ?

La Grèce propose un programme de Golden Visa qui vous donne un titre de séjour grec valable 5 ans. Ensuite, vous pouvez continuer à le renouveler ou demander la résidence permanente ou la nationalité. 

• Avec un titre de séjour grec, vous circulez librement dans l’espace Schengen, sans tracas.
• Vous disposez de davantage d’opportunités professionnelles dans l’UE.
• Vous n’avez pas à craindre les dettes médicales comme aux États-Unis. Vous pouvez aussi utiliser le système de santé d’autres pays européens pour une somme modique si un problème survient ailleurs, par exemple en Italie.

Une fois ce titre de séjour obtenu, il est difficile de le perdre, sauf si vous commettez un crime, fournissez de faux documents ou vous livrez à des activités illégales graves.

Si vous patientez sept ans, vous pouvez devenir citoyen grec.

Le Golden Visa grec en un coup d’œil

Voici tout le programme sur un seul écran, avec les chiffres détaillés dans ce guide :

Élément	Détails
Durée du permis	5 ans, renouvelable tant que vous conservez l’investissement
Option immobilière la moins chère	250 000 € pour la transformation d’un local commercial en logement ou pour un bâtiment classé restauré
Option immobilière standard	400 000 € pour un logement d’au moins 120 m²
Zones très demandées	800 000 € en Attique (Athènes comprise), à Thessalonique, Mykonos, Santorin et sur les îles de plus de 3 100 habitants
Locations de courte durée	Interdites pour les biens achetés dans les paliers de 400 000 € et 800 000 €
Famille	Conjoint, enfants de moins de 21 ans et parents
Frais administratifs	2 000 € pour le demandeur principal, 150 € par membre de la famille, plus 16 € pour chaque carte de séjour
Voie vers la nationalité	7 ans de résidence, avec un temps réellement passé en Grèce et une connaissance du grec

Conditions d’investissement

Le programme de Golden Visa grec propose plusieurs types d’investissement :

• Investissement immobilier
• Contrat de bail
• Apport en capital
• Obligations
• Investissement en actions

Voyons chaque option plus en détail.

Investissement immobilier

C’est la voie la plus courante pour obtenir le Golden Visa grec. Il existe trois paliers d’investissement immobilier, chacun avec un montant minimal :

• 250 000 € : ce palier réduit ne s’applique plus à n’importe quel bien. Depuis la réforme de 2024, il est limité à deux cas : la transformation d’un bien commercial en logement (les travaux doivent être terminés avant le dépôt du dossier) ou l’achat et la restauration complète d’un bâtiment classé de valeur historique ou culturelle.
• 400 000 € : achat d’un seul bien résidentiel en Grèce d’au moins 120 m².
• 800 000 € : achat d’un bien dans des zones très demandées comme Athènes, Thessalonique ou les îles de plus de 3 100 habitants.

À mon avis, la dernière option (un bien de 800 000 €) est la plus simple. Mais si vous comptez vivre longtemps en Grèce, la première et la deuxième sont aussi de bons choix.

Sur les forums consacrés au Golden Visa, les investisseurs constatent le même changement depuis le relèvement des seuils en 2024 : avec Athènes, Thessalonique et les îles populaires désormais à 800 000 €, beaucoup se tournent vers la transformation d’un local commercial à 250 000 € ou achètent dans des villes moyennes du continent pour garder un ticket d’entrée bas.

Un changement de coût important se profile aussi. Le 5 septembre 2026, lors de la 90e Foire internationale de Thessalonique, le Premier ministre Kyriakos Mitsotakis a annoncé son intention de faire passer les droits de mutation pour les acheteurs hors UE de 3 % à 15 % à partir du 1er janvier 2027.

Cela vous concerne directement, car tout demandeur de Golden Visa est par définition un ressortissant non européen. Sur un logement à 400 000 €, la facture passerait d’environ 12 000 € à environ 60 000 €. Selon l’annonce, le taux plus élevé ne vise que les résidences, pas les locaux commerciaux ni les terrains, et Mitsotakis a cité les acheteurs venus de Chine, de Turquie et d’Israël pour expliquer cette mesure.

Pas encore une loi : il s’agit d’une annonce faite lors d’un discours, pas d’un texte adopté. Il doit encore passer devant le Parlement, et le périmètre, les exemptions ou la date d’entrée en vigueur peuvent changer en chemin. Demandez à votre avocat quel taux s’applique vraiment avant de signer quoi que ce soit.

Une règle surprend les nouveaux acquéreurs. Selon la loi 5100/2024 (article 64), les logements achetés dans les paliers de 400 000 € ou 800 000 € ne peuvent pas être proposés en location de courte durée. Airbnb et les plateformes similaires sont exclus. Ces biens sont réservés à votre usage personnel ou à la location longue durée.

L’amende est de 50 000 € par bien, et votre titre de séjour est immédiatement révoqué. Si vous avez acheté avant l’entrée en vigueur de la loi, vous gardez vos droits de location d’origine, y compris les locations de courte durée. L’interdiction ne vise que les nouveaux paliers.

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Avant d’acheter pour louer : vérifiez avec votre avocat quelles règles de location s’appliquent à votre palier. Consultez ce résumé d’un cabinet d’avocats grec sur les restrictions de 2026.

Lorsque vous contactez un avocat en immigration via le formulaire à la fin de cet article, vous recevez aussi une liste d’opportunités d’investissement immobilier.

Investissement dans une start-up

L’immobilier n’est pas la seule porte d’entrée en bas de l’échelle. Selon l’article 100A du Code des migrations, vous pouvez à la place placer 250 000 € dans une start-up grecque inscrite au registre public de l’innovation, Elevate Greece.

Les conditions sont plus strictes que pour un appartement. Votre participation ne peut pas dépasser 33 % du capital ou des droits de vote, et l’entreprise doit créer au moins deux emplois en Grèce dès la première année et maintenir cet effectif pendant cinq ans.

Permis plus court : cette voie commence par un permis d’un an, renouvelé par périodes de deux ans, et ne donne donc pas le permis de cinq ans des paliers immobiliers.

Contrat de bail

Vous pouvez conclure un bail de 10 ans pour des hébergements hôteliers ou des résidences touristiques meublées d’une valeur de 400 000 € ou 800 000 €, selon la zone. Cette option est particulièrement intéressante si vous avez de l’expérience dans l’hôtellerie.

Apport en capital

Vous pouvez apporter du capital à une société grecque, avec un investissement minimal de 500 000 €. Il peut s’agir d’une société anonyme immobilière ou d’une autre entreprise basée en Grèce.

Achat d’obligations

Deux options sont possibles :

• Minimum 500 000 € : achat d’obligations d’État grecques via un établissement de crédit grec.
• Minimum 800 000 € : investissement en actions, obligations d’entreprise ou obligations d’État grecques sur des marchés grecs réglementés ou des systèmes multilatéraux de négociation.

Actions

Vous pouvez investir en actions avec un investissement minimal de 350 000 € dans un fonds commun de placement.

Autres conditions 

• Disposer d’une assurance santé couvrant la Grèce
• Ne pas résider dans un autre pays de l’UE
• Être âgé d’au moins 18 ans
• N’avoir aucun casier judiciaire.

Documents requis

Voici les documents nécessaires pour demander le Golden Visa.

• Deux exemplaires d’un formulaire de demande
• Un passeport en cours de validité
• Des copies certifiées de toutes les pages de votre passeport
• Une copie notariée du contrat immobilier ou des documents relatifs à votre investissement
• Un justificatif de ressources suffisantes
• La preuve que vous avez souscrit une assurance santé privée grecque
• La preuve que vous avez payé tous les frais de dossier.

Démarches de demande

Démarches pour obtenir le Golden Visa grec

La demande de Golden Visa grec suit généralement ces étapes :

1. Contactez un spécialiste de l’immigration pour lancer la procédure. Vous pouvez le faire via le formulaire ci-dessous.
2. Passez les contrôles de diligence qui confirment votre éligibilité au programme.
3. Rassemblez tous les documents requis pour vous et pour les personnes à charge qui font la demande.
4. Rendez-vous en Grèce pour visiter des biens d’investissement et désignez un représentant légal pour finaliser la procédure.
5. Déposez votre dossier et les justificatifs auprès de l’administration grecque.
6. Faites relever vos données biométriques.
7. Recevez votre titre de séjour, valable cinq ans.

Conditions supplémentaires :
Si vous investissez hors immobilier, vous devrez peut-être obtenir un numéro fiscal grec et ouvrir un compte bancaire grec. Les deux peuvent se faire à distance ou en Grèce.

Conseil : si vous investissez dans l’immobilier, il est vivement recommandé de vous rendre en Grèce pour visiter les biens ou rencontrer vos partenaires d’investissement. Les annonces en ligne ne reflètent pas toujours la réalité, et vérifier votre investissement sur place vous évitera des mauvaises surprises.

Comment vérifier un bien avant d’acheter

Le dossier de Golden Visa contrôle lui-même le bien, donc les mêmes documents vous protègent aussi en tant qu’acheteur. La liste du ministère des Migrations pour les permis d’investisseur demande :

• Un certificat notarié confirmant que le prix d’achat a été payé en totalité et que le bien n’a pas déjà servi au Golden Visa de quelqu’un d’autre.
• Un certificat d’absence de charges délivré par le registre foncier ou le cadastre national, prouvant qu’aucune hypothèque ni réclamation ne grève le bien.
• Une assurance santé privée qui vous couvre en Grèce.

Demandez ces documents avant de signer, pas après. Suivez ensuite ces étapes :

1. Engagez votre propre avocat. Choisissez-en un qui ne travaille ni pour le vendeur ni pour l’agent, et faites-lui vérifier le titre de propriété, le permis de construire et les extensions non autorisées.
2. Confirmez la zone et le palier de prix. Assurez-vous que le bien se trouve dans la bonne zone et respecte la surface exigée pour le palier, surtout près des seuils de 400 000 € et 800 000 €.
3. Vérifiez les règles de location de votre palier. Si vous comptez louer le logement, assurez-vous que la location de courte durée est autorisée.
4. Obtenez tôt un numéro fiscal et un compte bancaire. Vous aurez besoin des deux pour l’achat et pour justifier les paiements.

Si vous préparez aussi votre vie quotidienne, consultez nos guides pour ouvrir un compte bancaire en Grèce et vous installer en Grèce.

Délai de traitement

Le délai de traitement est l’un des plus courts de l’UE et devrait se situer entre 90 et 120 jours. Ce n’est toutefois pas toujours le cas. Il peut être plus long si vous ne fournissez pas correctement tous les documents. Certains bureaux sont aussi plus rapides que d’autres.

Selon plusieurs bénéficiaires, c’est un peu plus rapide quand l’investissement est immobilier.

Un point utile sur le calendrier : selon la loi 5275/2026, votre délai de cinq ans commence à la date de délivrance de votre carte de séjour, et non le jour de votre demande ou de la fin de l’investissement. Les mois passés à attendre des papiers ne grignotent donc plus discrètement votre durée de résidence.

Puis-je ajouter des membres de ma famille ?

Oui, les membres de la famille peuvent être ajoutés.

Ils doivent être :

• Conjoints légitimes
• Enfants à charge de moins de 21 ans
• Parents

Prolongation

Le titre de séjour peut être prolongé assez facilement. Tant que vous conservez votre investissement, vous devriez pouvoir le renouveler sans problème. 

Le seul vrai obstacle à la révocation de ce titre est de commettre un crime. Si vous commettez un crime en Grèce ou dans un autre pays et que les autorités l’apprennent, le permis est révoqué.

Combien coûte la demande ?

Pour obtenir un titre de séjour grec de cinq ans maximum en tant que propriétaire immobilier, les frais de dossier sont de 2 000 €, et de 150 € pour chaque membre de la famille. À cela s’ajoutent 16 € de frais administratifs.

Puis-je faire la demande moi-même ?

Il est possible de déposer la demande soi-même, mais beaucoup de titulaires de Golden Visa font appel à des agences pour les accompagner.

La bureaucratie grecque peut être compliquée, surtout si vous ne parlez pas grec. C’est aussi une démarche lourde et coûteuse. Il peut être utile de faire évaluer l’investissement par un tiers pour ne pas prendre de risques excessifs.

Passer par un intermédiaire rend souvent la procédure bien plus fluide que de la mener seul. Mais c’est entièrement à vous de décider.

Obtenir la résidence permanente ou la nationalité

Vous pouvez obtenir la résidence permanente en Grèce au bout de cinq ans.

Après sept ans, vous pouvez devenir citoyen grec.

Devenir citoyen grec présente de nombreux avantages.

• Vous avez voix au chapitre en politique
• On ne peut ni vous expulser ni annuler votre résidence
• Un passeport grec vous offre une liberté de circulation illimitée dans l’Union européenne

Mais l’obtention d’un passeport grec comporte quelques obstacles.

• Vous devez séjourner en Grèce plus de 183 jours chaque année
• Vous devez être résident fiscal en Grèce
• Vous devez parler couramment le grec.

Pourquoi demander la nationalité grecque ?

Comme pour les autres passeports de l’UE, la nationalité grecque vous permet de travailler et de vivre dans le reste de l’Union européenne sans complication. Vous n’avez pas non plus besoin de conserver l’investissement une fois citoyen.

Le passeport grec est l’un des plus puissants au monde.

Par ailleurs, si vous investissez dans l’immobilier, vous faites ce que vous voulez de votre bien. Vous pouvez le louer si vous le souhaitez, même si les logements Golden Visa des nouveaux paliers de 400 000 € et 800 000 € ne peuvent être loués qu’à long terme, pas en courte durée comme sur Airbnb. La Grèce n’a pas de syndicats de copropriétaires imposant des règles. Vous pouvez à peu près faire ce que vous voulez, tant que vous ne mettez pas les autres en danger.

Double nationalité

La Grèce autorise la double nationalité.

Certains pays, en revanche, ne l’autorisent pas. Les citoyens américains et canadiens peuvent obtenir d’autres nationalités, contrairement à ceux de pays comme la Chine, le Japon ou Taïwan. Renseignez-vous sur les règles de votre pays d’origine.

Certains Américains renoncent à leur nationalité à cause de la double imposition. Si cela vous intéresse un jour, consultez un fiscaliste pour savoir si cela en vaut la peine.

Cette renonciation coûte près de 3 000 USD et peut impliquer une longue attente. Vous devez toujours régler les impôts dus ou accumulés pendant l’année de votre renonciation.

Dans certains pays, comme l’Argentine, on ne peut pas renoncer à sa nationalité de naissance, mais cela n’a pas d’importance puisque l’Argentine autorise la double nationalité.

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Inconvénients

Voyons les principaux inconvénients du Golden Visa grec. 

Durée avant la nationalité 

Sept ans, c’est long, mais c’est désormais plus court que par le Golden Visa portugais. Depuis le 19 mai 2026, le Portugal exige 10 ans de résidence légale avant que la plupart des ressortissants hors UE puissent demander la nationalité. Les citoyens de l’UE et des pays lusophones n’en ont besoin que de sept. (Vérifié en octobre 2026.)

Obligation de résidence

Pour obtenir la nationalité, vous devez aussi être présent en Grèce la moitié de l’année. Imaginons que vous souhaitiez devenir citoyen de l’UE par investissement sans y séjourner.

Dans ce cas, mieux vaut regarder d’autres pays.

Ce programme est un excellent choix si vous voulez passer beaucoup de temps en Grèce et y profiter d’une belle vie, ce qui débouche sur un statut plus durable.

Langue

L’expression anglaise « It’s all Greek to me » (« c’est de l’hébreu pour moi » en français) montre que le grec est réputé difficile à apprendre, surtout pour les anglophones. La Grèce a une longue tradition touristique et beaucoup de gens parlent anglais, mais cela peut se compliquer avec certaines entreprises, administrations ou hôpitaux.

Impôts

Autre inconvénient, la fiscalité, surtout si vous êtes citoyen américain : vous devez continuer à déclarer vos impôts aux États-Unis. 

Vous devrez probablement des impôts américains si vous êtes éligible à ce visa. L’impôt grec sur le revenu est progressif, à partir de 9 % pour la tranche la plus basse, et grimpe fortement pour les hauts revenus.

La Grèce a aussi un droit de succession. Le taux varie de 1 à 40 % selon le montant et le degré de parenté. Pour les conjoints et les enfants, il ne dépasse toutefois pas 10 %.

Même si ce n’est pas un paradis fiscal, la fiscalité n’y est pas plus lourde que dans beaucoup d’autres pays de l’UE.

Comment garder son titre de séjour actif ?

Tant que vous conservez l’investissement et que vous ne vous attirez pas d’ennuis, vous devriez pouvoir garder la résidence aussi longtemps que vous le souhaitez.

En revanche, pour qu’elle compte pour la nationalité, vous devez être en Grèce la moitié de l’année.

La Grèce est-elle encore l’un des rares Golden Visa immobiliers ?

Oui. La Grèce fait partie du nombre toujours plus réduit de pays de l’UE qui accordent encore un titre de séjour pour un achat immobilier. L’Espagne a supprimé entièrement son Golden Visa par la loi organique 1/2025, si bien qu’aucun nouveau visa d’investisseur n’y est délivré, même si les permis existants restent renouvelables. (Vérifié en octobre 2026.)

Cette rareté explique en partie pourquoi les prix grecs ont grimpé dans les zones populaires et pourquoi la Grèce a relevé ses propres seuils en 2024. Notre avis sur le Golden Visa espagnol explique ce qui s’est passé là-bas.

Pourquoi vivre en Grèce ?

La Grèce offre un coût de la vie bien plus avantageux que la plupart des pays européens, et nettement inférieur à celui des États-Unis, du Royaume-Uni et de l’Australie. Notre guide sur le coût de la vie en Grèce détaille un budget mensuel type.

Système de santé

Pour beaucoup de personnes qui veulent prendre leur retraite en Grèce, le système de santé compte énormément. De nombreux Européens du Nord et de l’Ouest apprécient les possibilités qui s’offrent à eux. C’est aussi le cas des Américains, des Britanniques et des autres personnes intéressées par un déménagement en Grèce.

Climat

Le climat est un autre atout. La Grèce connaît un temps chaud presque toute l’année, et les hivers sont souvent doux. Sur une île comme la Crète, on peut s’attendre à des températures de 25 à 29 degrés (environ 80 degrés Fahrenheit) à la fin de l’automne.

Rythme de vie

Les Grecs ont aussi un rythme de vie agréable et paisible. Ils ne vivent pas pour travailler comme aux États-Unis, ils travaillent pour vivre. Leur mode de vie est bien plus détendu. Dans certaines régions de Grèce, les habitants ont l’une des espérances de vie les plus longues au monde grâce à leur mode de vie tranquille et à une alimentation méditerranéenne saine.

Sécurité

La Grèce est aussi un pays très sûr. Les crimes violents sont très rares et ne visent presque jamais des inconnus. On peut sortir le soir sans crainte presque partout. La Grèce est aussi une destination accueillante pour les personnes LGBT. Elle a légalisé le mariage entre personnes de même sexe en 2024.

Diversité

La Grèce est aussi très diverse. Beaucoup de gens la réduisent à Athènes et à quelques îles. C’est faux. Vous pouvez vivre dans de nombreux endroits méconnus de Grèce et y trouver une meilleure qualité de vie que dans bien des lieux touristiques.

Système éducatif

La Grèce a un excellent système éducatif. Si vous souhaitez faire des études supérieures, pour vous ou vos enfants, c’est un très bon pays pour cela. De nombreuses universités grecques proposent des cursus et des cours en anglais.

Les écoles pour enfants y sont d’excellente qualité. Vous pouvez inscrire vos enfants dans une école publique grecque ou payer une école internationale. Les options sont nombreuses en matière d’éducation.

Autres atouts

Même si le grec est une langue complexe, de nombreux habitants se feront un plaisir de vous aider. L’anglais est largement parlé. Il existe aussi beaucoup de cours de grec pour étrangers à des tarifs raisonnables.

La Grèce est aussi l’un des plus anciens pays d’Europe, avec une histoire vivante qui remonte à des milliers d’années. Les Grecs ont une culture riche et singulière. Vivre dans un tel endroit serait passionnant. 

Les habitants aiment partager leur culture avec les étrangers. De plus, une vaste communauté d’expatriés et d’étrangers du monde entier y vit. En plus de rencontrer des Grecs, vous pouvez vous faire des amis et des contacts aux quatre coins du monde.

FAQ

Quel est l’investissement minimal pour le Golden Visa grec ?

250 000 €, mais uniquement pour transformer un bâtiment commercial en logement ou restaurer un bâtiment classé. Un logement standard coûte au moins 400 000 €, et 800 000 € en Attique, à Thessalonique, Mykonos, Santorin et sur les grandes îles.

Puis-je louer un bien Golden Visa en Grèce ?

La location longue durée est autorisée, mais les logements achetés dans les paliers de 400 000 € et 800 000 € ne peuvent pas être loués en courte durée sur des plateformes comme Airbnb.

Combien de temps prend le Golden Visa grec ?

La plupart des demandes prennent environ 90 à 120 jours une fois tous les documents déposés. Les pièces manquantes sont la cause de retard la plus fréquente.

Le Golden Visa grec mène-t-il à la nationalité ?

Il le peut, après sept ans de résidence. Vous devez réellement vivre en Grèce, satisfaire aux exigences de langue et de connaissances grecques et remplir les autres conditions de naturalisation.

Mes parents peuvent-ils être inclus ?

Oui. Le demandeur principal peut inclure son conjoint, ses enfants de moins de 21 ans et ses parents.

Le Golden Visa espagnol existe-t-il encore ?

Non. L’Espagne a supprimé son visa d’investisseur par la loi organique 1/2025, et la Grèce est donc l’une des rares options de l’UE encore liées à l’achat immobilier.

La Grèce est-elle plus rapide que le Portugal pour la nationalité ?

Pour la plupart des ressortissants hors UE, oui. La Grèce exige sept ans de résidence, alors que la loi portugaise sur la nationalité impose 10 ans aux ressortissants de pays hors UE et non lusophones depuis le 19 mai 2026. Les demandes déjà en cours avant cette date restent soumises à l’ancienne règle portugaise de cinq ans.

Dois-je demander le Golden Visa grec ?

Le Golden Visa grec est excellent, surtout si vous comptez prendre votre retraite ici et profiter d’un système de santé de qualité. Il permet encore d’y accéder par l’achat d’un bien immobilier, ce que moins de programmes européens autorisent aujourd’hui, et la voie vers la nationalité demande sept ans de résidence réelle. Pour la plupart des ressortissants hors UE, c’est désormais trois ans de moins que la voie portugaise de 10 ans.

Si votre objectif principal est d’obtenir le passeport européen le plus vite possible, comparez les programmes côte à côte avant de vous engager. Notre comparatif Golden Visa Grèce et Portugal est un bon point de départ, et faites vérifier les règles de naturalisation actuelles de chaque pays par un avocat.

Si vous voulez en savoir plus sur le Golden Visa grec ou obtenir nos conseils personnalisés, remplissez le formulaire ci-dessous.