Ob du planst, eine Immobilie in Thailand zu kaufen, oder bereits eine besitzt, du könntest verpflichtet sein, Steuern an die thailändische Regierung zu zahlen. Es gibt eine Vielzahl von Steuern, die sie erheben, und Bedingungen, unter denen sie angewendet werden.
Es ist immer eine gute Idee, die Liste der Steuern, die du zahlen musst, sowohl mit deinem Immobilienmakler als auch mit deinem Anwalt durchzugehen oder selbst zum örtlichen Bezirksamt zu gehen und sie zu fragen.
Hier ist eine Liste der verschiedenen Steuern, die du beim Verkauf oder Kauf einer Immobilie in Thailand zahlen musst.
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Zuerst: Den registrierten Wert deiner Immobilie kennen
Die Berechnung der Grundsteuer basiert auf dem registrierten Wert deiner Immobilie.
Der registrierte Wert der Immobilie ist der für die Immobilie gezahlte Preis und kann auf den Übertragungsdokumenten verwendet werden.
Sei dir bewusst, dass die Begriffe „bewerteter Wert“ und „registrierter Wert“ beide dasselbe ausdrücken können, da sie oft als derselbe Wert auf Übertragungsdokumenten festgehalten werden.
Der registrierte Wert sollte ein Spiegelbild des tatsächlichen Marktwerts sein. In vielen Fällen wird er höher sein als der bewertete Wert, der die offizielle staatliche Einschätzung des Werts deiner Immobilie ist.
Falls jedoch der bewertete Wert höher ist als der registrierte Wert, wird die Grundsteuer stattdessen anhand des bewerteten Werts berechnet.
Übertragung einer Immobilie
Wenn du eine Immobilie in Thailand überträgst, gibt es 4 damit verbundene Steuern:
- Übertragungssteuer
- Stempelsteuer
- Quellensteuer
- Gewerbesteuer
Übertragungssteuer
Die Übertragungssteuer beträgt 2 % des registrierten Werts der Immobilie.
Stempelsteuer
Diese wird mit 0,5 % des registrierten Werts der Immobilie erhoben und ist fällig, wenn du nicht steuerpflichtig für die Gewerbesteuer bist. Der Verkäufer ist wahrscheinlich verpflichtet, diese Steuer zum Zeitpunkt des Verkaufs der Immobilie zu zahlen.
Quellensteuer
Die Quellensteuer wird unterschiedlich berechnet.
- Wenn der Verkäufer als Unternehmen registriert ist, ist er verpflichtet, 1 % des registrierten Verkaufswerts oder des geschätzten Wertes der Immobilie zu zahlen, je nachdem, welcher Wert höher ist.
- Wenn der Verkäufer eine Einzelperson ist, wird eine progressive Besteuerung angewendet, die je nach Wert der Immobilie auf einer Skala von 0 % – 35 % ansteigt.
Der Verkaufspreis wird als Bruttoeinkommen klassifiziert, und dann werden die Ausgaben entsprechend der untenstehenden Tabelle abgezogen.
| Haltedauer | Einkommen zur Berechnung der Steuer |
|---|---|
| 1 Jahr | 8 % |
| 2 Jahre | 16 % |
| 3 Jahre | 23 % |
| 4 Jahre | 29 % |
| 5 Jahre | 35 % |
| 6 Jahre | 40 % |
| 7 Jahre | 45 % |
| Mehr als 8 Jahre | 50 % |
Bitte beachte, dass der Quellensteuersatz für die Übertragung einer Immobilie leicht falsch berechnet werden kann. Du kannst das Department of Land für die genaue Berechnung besuchen.
Im Falle eines Nicht-Steuer-Ansässigen zahlst du entweder die Quellensteuer oder, wenn du unter einem Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Thailand und deinem Heimatland stehst, wird die Quellensteuer zu einem Steuerkredit.
Ein Pauschalsatz von 15 % gilt, wenn du das Einkommen in dein Heimatland überweisen möchtest.
Bei verspäteter Einreichung können vom thailändischen Staat Strafzahlungen nach eigenem Ermessen erhoben werden.
Gewerbesteuer
Wenn ein Verkäufer eine Immobilie seit weniger als 5 Jahren besitzt, ist er verpflichtet, diese Steuer zu zahlen, und sie wird mit 3,3 % erhoben, je nachdem, ob der registrierte Verkaufswert oder der geschätzte Wert der höhere Wert ist.
Die Verpflichtung ist gleich, egal ob du eine Einzelperson oder ein Unternehmen bist.
Eine weitere Ausnahme für ein Unternehmen besteht, wenn ein Verkäufer in der Immobilie lebt und seinen Namen länger als ein Jahr im Hausregister eingetragen hat.
Hypothekengebühr
Wenn ein Käufer eine Hypothek zur Finanzierung eines Immobilienkaufs aufnimmt, fällt eine Hypothekengebühr von 1 % auf Grundlage des registrierten Werts der Immobilie an.
Wer zahlt welche Steuern bei der Übertragung einer Immobilie in Thailand?
Das hängt ganz von der Verhandlung ab. Manchmal kann ein Verkäufer alle Gebühren übernehmen. In seltenen Fällen, wenn der Immobilienpreis sehr niedrig ist, zahlt der Käufer alles.
Jedoch sieht es in vielen Fällen so aus:
- Übertragungssteuer: gleichmäßig zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt
- Stempelsteuer: ein Verkäufer
- Quellensteuer: ein Verkäufer
- Gewerbesteuer: ein Verkäufer
- Hypothekengebühr: ein Käufer
Wie zahlt man Steuern bei der Übertragung einer Immobilie?
Du kannst direkt beim Department of Land über QR-Code-Zahlung bezahlen. Barzahlungen werden nicht mehr akzeptiert.
Jährliche Grundsteuer
Die Gebäude-, Wohn- und Grundsteuern werden jährlich unter dem Grundsteuergesetz erhoben.
Es gibt andere Steuern, die es zu beachten gilt. Die Grund- und Gebäudesteuer (2019) erhebt Steuern basierend auf dem Wert, der von der Regierung geschätzt wird, wie folgt:
- Landwirtschaftlich 0.01% – 0.1%
- Wohngegend 0.02% – 0.1%
- Gewerblich 0.3%-0.7%
- Unbebaut/Ungenutzt 0.3%-0.7%
Es gibt Ausnahmen.
- Wenn deine erste Immobilie ein Wohnhaus ist und du das Land und das Gebäude besitzt und es weniger als 50 Millionen Baht wert ist, bist du befreit.
- Wenn du Eigentümer eines landwirtschaftlichen Landes bist, das weniger als 50 Millionen Baht wert ist, wirst du befreit.
Aufgrund dessen wirst du Leute sehen, die beginnen, Bananenbäume auf ihrem leeren Land zu pflanzen, um diese Steuer zu vermeiden.
Der einfachste Weg, eine jährliche Grundsteuer zu zahlen, ist im Bezirksamt oder über Mobile Banking.
Ein Eigentümerwechsel oder Zweckänderungen müssen dem SAO oder der Unterbezirksverwaltung innerhalb von 60 Tagen gemeldet werden. Deine Steuerpflicht beginnt am 1. Januar des nächsten Jahres.
Mietsteuereinnahmen
Das Geld, das du aus der Miete einnimmst, wird als Einkommen angesehen und als persönliche Einkommensteuer gezahlt. Du kannst in unserem Artikel zu Einkommensteuer für Ausländer in Thailand weitere Informationen finden.
Steuerzahlung
Du kannst deine Steuern online über dein thailändisches Bankkonto an das Finanzamt zahlen.
Sowohl die Bangkok Bank als auch die Krungthai Bank ermöglichen Steuerzahlungen in ihren Filialen.
Wenn du es bei der Krungthai Bank machst, gibt es vier Schritte.
- Ein Unternehmen wie ein Steuerberater erstellt den Steuerbeleg.
- Du kannst die Steuerrechnungen physisch zur Bank bringen. Dein entsprechendes Unternehmen kann diese für dich ausdrucken.
- Die Bank selbst kann dir den Steuerbeleg ausstellen.
- Dein Unternehmen kann dir dann die Steuerquittung ausstellen.
Alternativ gibt es hier andere Zahlungsmöglichkeiten, die dir offen stehen:
- Wenn der geschuldete Betrag klein ist, kannst du über einen Geldautomaten zahlen.
- Eine weitere Option ist die Zahlung über das Internet über die Website der Bank.
- Deine Zahlung kann über die juristische Person erfolgen.
Es liegt an dir zu bewerten, welche Methode für dich am besten geeignet ist, um deine Steuern legal zu zahlen. Der Zahlungsprozess beginnt normalerweise damit, dass der Eigentümer eine Selbstanzeige bei der SAO für Grund- und Gebäudesteuern einreicht.
Freistellung
Ein Ausländer, der in einem Gebäude lebt, das sich im Besitz einer thailändischen Firma unter einer Unternehmensstruktur befindet, ist nicht verpflichtet, Grund- und Gebäudesteuern in Thailand zu zahlen. Dies liegt daran, dass das Haus nicht als „eigenbewohntes“ Gebäude angesehen wird.
Wann bezahlst du Grundsteuern?
Da es in Thailand keine allgemeine Grundsteuer gibt, variiert die Zahlungszeit.
Steuern nach dem Land Tax Act werden jährlich von der lokalen Regierung erhoben. Das Steuerjahr läuft vom 1. Januar bis zum 31. Dezember und die Steuern für diesen Zeitraum sind bis zum 31. März fällig.
Wenn eine Immobilie vermietet wird, sind die Steuern im Februar fällig.
Ein Wort der Warnung
Die lokalen Behörden werden periodisch aktiv und suchen nach Nichtzahlern, und du kannst mit einer Geldstrafe belegt werden.
Wenn du ein Grundstück über eine thailändische Firma besitzt, wird die Strafe und der festgestellte Steuerbescheid direkt an dich gesendet.
Eine schnelle Zahlung wird weitere Untersuchungen zu deinen Steuerpflichten eindämmen.
Nun, an Dich
Die Grundsteuer in Thailand ist kompliziert und wird von vielen häufig übersehen. Wenn du eine Immobilie in Thailand besitzt, ist es eine gute Idee, bei einem Steuerberater oder Steueranwalt zu erfragen, ob du für irgendwelche Grundsteuern haftbar bist.
Das Versäumnis, dies zu tun, kann dir eine große Menge an Bußgeldern einbringen.
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