Le Guide pour Expats : Acheter un Appartement aux Philippines

Si vous êtes un expatrié et que vous prévoyez de vivre, travailler ou prendre votre retraite aux Philippines, vous pourriez envisager d’acheter une propriété ici pour vous enraciner à un endroit. 

L’achat d’une propriété aux Philippines peut constituer un excellent investissement. Juste avant le début de la pandémie, le marché des condominiums aux Philippines commençait à ralentir après un boom de dix ans. 

Néanmoins, on prévoit largement que le marché immobilier se redressera bientôt de la pandémie et du ralentissement économique mondial actuel.

Et un certain degré d’incertitude sur n’importe quel marché peut être une bénédiction déguisée — certains promoteurs ont réduit les prix pour libérer des réserves de trésorerie très nécessaires. 

Mais ne vous inquiétez plus, nous vous apportons toutes les informations dont vous avez besoin pour prendre une décision éclairée lors de l’achat d’un condo aux Philippines.

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Un expatrié peut-il acheter un condominium aux Philippines ?

La réponse simple est oui, vous le pouvez. Mais il y a certaines choses très importantes que vous devez comprendre et considérer.

Tout d’abord, comprenons bien ce que nous entendons par « condominium» ou « condo». Le terme désigne une unité résidentielle possédée individuellement dans un complexe ou un immeuble comportant des unités similaires. 

Les propriétaires de condominiums possèdent leurs unités mais partagent les espaces et zones communs.

Légalités

Le marché des condominiums ciblant les étrangers aux Philippines est mature et populaire, ayant été légiféré par RA 4726 The Condominium Act of 1966. 

Cela permet aux ressortissants étrangers d’acheter et de posséder des unités de condominium aux Philippines, tant que pas plus de 40 % des unités dans un complexe ne sont achetées par des étrangers. 

Vous devez demander à l’agent immobilier (de préférence avec le promoteur également) si vous êtes toujours dans le quota de 40 %. 

Statut de résident

Il est important de savoir que posséder un condominium ne vous donne pas automatiquement le statut de résident philippin. Vous devrez toujours suivre la procédure pour demander la résidence permanente aux Philippines.

En savoir plus :

• Visa pour nomades numériques aux Philippines : Exigences, processus de candidature et détails clés (2025)
• Guide de base sur le visa de retraite (SRRV) aux Philippines
• Comment Devenir Résident Permanent aux Philippines
• Guide de l’expatrié pour le visa conjoint aux Philippines
• Guide sur le visa 9A pour les Philippines

Le malentendu sur le bail de 50 ans

Une idée fausse sur la propriété de condominiums aux Philippines est que vous ne le possédez que pour 50 ans. Cette croyance erronée vient du fait que les entreprises et les sociétés ont seulement une durée de vie légale de 50 ans aux Philippines. 

Par conséquent, beaucoup croient que la société de condominium qui gère votre unité et possède la terre sur laquelle elle est construite ne peut exister que pendant 50 ans. 

Même si c’est vrai, tout cela signifie que tous les 50 ans, votre société de condominium doit simplement réenregistrer son statut d’entreprise, puis cette société peut exister à nouveau pendant encore 50 ans. 

C’est normalement une procédure simple et ne devrait pas affecter en aucun cas votre possession continue de votre unité de condominium.

Choses à considérer

Vous avez peut-être déjà quelques idées des spécifications du condo que vous souhaitez acheter. Mais avant de signer sur la ligne pointillée, voici quelques considérations à prendre en compte.

Condominium existant ou hors plan

La prochaine décision à prendre est le type de condominium à acheter : existant ou hors plan ?

La voie hors-plan est celle où vous effectuez un acompte sur une unité non encore construite et vous pouvez payer le solde une fois le condominium achevé. Cela s’appelle souvent acheter sur plan, car vous basez votre achat uniquement sur les plans et spécifications de conception présentés initialement par le promoteur.

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Cela présente un ensemble d’avantages et d’inconvénients pour l’acheteur.

L’acheteur peut réaliser des économies significatives sur le prix de l’unité et est assuré d’obtenir un logement dans ce qui pourrait être un complexe de condominiums très recherché. 

Tandis que le flux de trésorerie du promoteur s’améliore énormément pendant leur phase de construction financièrement coûteuse grâce à l’injection de ventes hors plan. Pour eux, accorder une remise à ce stade est bien moins cher et moins contraignant que d’obtenir un prêt bancaire.

Mais gardez à l’esprit que si un promoteur vend des unités hors plan à grande échelle, cela peut être le signe que le projet est sous-financé et déjà en difficulté financière. 

Il est donc toujours conseillé de procéder avec prudence lorsque vous envisagez la voie hors-plan pour l’achat d’un condominium, car il y a eu des cas où des projets ne sont pas commencés ou ne sont pas achevés une fois qu’un promoteur peu scrupuleux a pris votre argent.

Prix

Les prix des condominiums aux Philippines peuvent varier considérablement en fonction de plusieurs facteurs tels que l’emplacement, la taille, le type, la demande, les commodités, la disponibilité et la qualité de construction.

Mais pour commencer, voici un tableau des gammes de prix moyennes des condominiums à Metro Manila :

Type de budget	Taille	Gamme moyenne
Studio	30-70 m²	Environ ₱2-6M (Environ 36 000-107 000 USD)
1-Chambre	30-40 m²	Environ ₱2.5-4M (Environ 45 000-72 000 USD)
2-Chambres	40-80 m²	Environ ₱4-6M (Environ 72 000-107 000 USD)
3-Chambres	80-100 m²	Environ ₱7-15M (Environ 125 000-268 000 USD)
Type intermédiaire	Taille	Gamme moyenne
Studio	30-40 m²	Environ ₱5-6M (Environ 89 000-107 000 USD)
1-Chambre	30-50 m²	Environ ₱5-9M (Environ 89 000-161 000 USD)
2-Chambres	50-60 m²	Environ ₱7-15M (Environ 125 000-268 000 USD)
Type haut de gamme	Taille	Gamme moyenne
Studio	40-50 m²	Environ ₱7.5-10M (Environ 134 000-179 000 USD)
1-Chambre	40-60 m²	Environ ₱8-16M (Environ 143 000-286 000 USD)
2-Chambres	60-80 m²	Environ ₱12-19M (Environ 214 000-339 000 USD)
3-Chambres	80-90 m²	Environ  ₱40-50M (Environ 715 000-893 000 USD)

Les condominiums de budget incluront généralement des commodités de base et certains auront des unités commerciales et résidentielles dans le même bâtiment. 

Par ailleurs, les propriétés de milieu de gamme se trouvent généralement à des emplacements pratiques près de l’agitation de la ville et disposent d’équipements de haute qualité tels qu’une piscine, une aire de jeux pour enfants, et bien plus encore. 

À l’extrémité plus luxueuse se trouvent les propriétés haut de gamme avec un accès direct aux centres de divertissement et artères principales du Metro et disposent de façades modernes et d’équipements luxueux tels qu’une zone barbecue, une terrasse de piscine, une salle de sport, des courts de tennis, un hall à hauts plafonds, un théâtre privé, une salle de lecture et de thé, et bien plus encore.

Mais rien ne vaut de bonnes vieilles recherches. Le web est une source d’informations inestimable, et vous pouvez consulter des sites tels que PropertyAccess ou Primer.

Quel que soit le type de professionnel que vous décidez d’engager, il doit être en mesure de vous guider sur le tarif en vigueur pour tout condominium qui vous intéresse.

Fluctuations des devises

Bien que les taux de change soient souvent stables, ils peuvent aussi être très volatils, réagissant parfois à des événements mondiaux comme la guerre en Ukraine et la crise subséquente du coût de la vie.

Ainsi, les fluctuations des devises peuvent, à l’occasion, affecter gravement — en bien ou en mal — votre pouvoir d’achat si votre capital est initialement en une devise autre que le peso philippin.

Si c’est votre cas, n’oubliez pas de surveiller le taux de change et d’agir en conséquence, car le moment est crucial. Vous pourriez faire une belle économie ou vous ruiner, selon la façon dont vous procédez.

Négociation

En tant qu’étranger, n’ayez pas peur de négocier. Il est triste de constater que tous les niveaux des entreprises philippines considèrent les étrangers — notamment ceux provenant de l’Occident, du Japon et de la Corée du Sud — comme étant riches avec de l’argent à dépenser.

Mais ne vous offusquez pas de cela, c’est une notion culturelle bien ancrée auprès de la plupart des Philippins. Informez-vous donc sur les coûts, sinon vous pourriez payer une fortune pour tout, des taxis aux condominiums !

Cependant, négociez uniquement lorsque c’est approprié. Bien que les Philippins puissent parfois augmenter leurs prix lorsqu’ils vendent à un étranger, la plupart ne majoreront leurs prix que légèrement. Seules quelques exceptions tenteront de vous escroquer complètement. 

Négocier les prix est une pratique courante dans le secteur immobilier, même pour l’achat de nouveaux condos. Cependant, la marge de négociation dépendra de plusieurs facteurs, tels que les conditions du marché actuel, les politiques tarifaires du promoteur, et vos compétences en matière de négociation. 

Il est important de noter que tous les promoteurs ne sont pas ouverts à une négociation de prix, il est donc essentiel de régler vos attentes en conséquence. 

Envisagez de travailler avec un agent immobilier ou un courtier ayant de l’expérience dans la négociation de prix pour des condos aux Philippines. Un agent peut vous aider à naviguer dans le processus de négociation et vous fournir de précieuses informations sur le marché immobilier local.

Emplacement

La plupart des développements de condominiums se font dans les zones urbaines et les stations balnéaires avec de bons emplacements et des services publics adéquats (eau, assainissement, électricité, collecte des déchets, etc.). 

En savoir plus : Meilleurs endroits où vivre aux Philippines pour les expatriés 

Voici une liste de services à proximité à rechercher :

• Établissements médicaux comme des cabinets de médecins ou des hôpitaux
• Pharmacies
• Supermarchés
• Installations récréatives comme des parcs et des sentiers de randonnée
• Installations sportives comme des parcours de golf

Makati

Makati est la capitale financière et commerciale des Philippines. Elle abrite la Bourse philippine, le Triangle d’Ayala et le complexe Glorietta, entre autres grandes institutions d’affaires et financières. Makati est également un important centre résidentiel et commercial, avec une grande variété de propriétés en copropriété.

Les condos à Makati se vendent à des prix allant de ₱2M à ₱20M (environ 36 000 à 360 000 USD). Voici une liste de fourchettes de prix que vous pouvez attendre pour différentes zones de Makati :

• Triangle d’Ayala : ₱10M à ₱20M (environ 179 000 à 359 000 USD)
• Glorietta : ₱5M à ₱15M (environ 90 000 à 269 000 USD)
• Centre d’Ortigas : ₱3M à ₱10M (environ 54 000 à 179 000 USD)
• Bonifacio Global City : ₱2M à ₱8M (environ 36 000 à 144 000 USD)
• Bangkal : ₱1M à ₱5M (environ 18 000 à 90 000 USD)

Cebu

Cebu, située dans la région des Visayas aux Philippines, est une métropole animée avec une riche histoire et culture. C’est une destination prisée des touristes et des locaux, avec une économie florissante et un marché immobilier en pleine expansion.

Les propriétés en copropriété à Cebu varient en taille, en style et en prix. Elles se trouvent dans des emplacements de choix tels que Ayala Center Cebu, IT Park, et l’île de Mactan.

Le coût des propriétés en copropriété à Cebu peut énormément varier en fonction de plusieurs facteurs tels que l’emplacement, la taille, les commodités et l’âge du bâtiment. En général, les prix pour les condominiums à Cebu peuvent aller de ₱1,5M (environ 27 000 USD) pour un studio ou un petit appartement d’une chambre dans un développement intermédiaire à ₱50M (environ 897 000 USD) ou plus pour un grand penthouse de luxe dans un emplacement privilégié.

Par exemple, un appartement typique d’une chambre dans la zone IT Park de Cebu pourrait coûter autour de ₱3-5M (environ 54 000-90 000 USD), tandis qu’un appartement avec deux chambres dans un développement haut de gamme comme Ayala Center Cebu pourrait coûter plus de ₱10M (environ 179 000 USD). Les condominiums de luxe sur l’île de Mactan peuvent aller de ₱15M à ₱50M (environ 269 000 à 897 000 USD), selon la taille et les fonctionnalités.

Davao

Comparée à d’autres grandes villes des Philippines, comme Manille et Cebu, Davao propose des prix immobiliers plus bas, ce qui en fait une option plus accessible pour de nombreuses personnes. De plus, posséder un condominium à Davao peut offrir une opportunité de revenus passifs, ces propriétés pouvant être louées à des étudiants, de jeunes professionnels et des touristes cherchant un lieu de séjour en ville. 

Voici quelques-uns des développements de condominiums les plus populaires à Davao :

• Abreeza Place – Ce développement de condominiums de luxe est situé au cœur de Davao, proche de toutes les commodités majeures.
• Avida Towers Abreeza – Ce développement de condominiums de taille moyenne est situé dans le complexe commercial Abreeza Mall, offrant aux résidents un accès facile aux commerces, restaurants, et divertissements.
• Camella Northpoint Davao – Ce développement de condominiums abordables est situé dans la zone de Matina à Davao, proche des écoles, hôpitaux, et autres services essentiels.
• DMCI Homes Verdon Parc – Ce développement de condominiums de luxe est situé dans la zone Ecoland à Davao, offrant aux résidents des vues imprenables sur la ville et le golfe de Davao.
• Filinvest Eastland Heights Davao – Cette communauté planifiée propose une variété de commodités résidentielles, commerciales, et de loisirs, en faisant un excellent lieu pour vivre, travailler, et se détendre.

Vous pouvez vous attendre à payer entre ₱1M et ₱20M (environ 18 000 à 359 000 USD) pour un condo à Davao. Voici quelques exemples de prix pour des condominiums dans différentes zones de Davao :

• Centre-ville de Davao : ₱5M à ₱20M (environ 90 000 à 359 000 USD)
• Matina : ₱3M à ₱10M (environ 54 000 à 179 000 USD)
• Ecoland : ₱2M à ₱8M (environ 36 000 à 144 000 USD)
• Buhangin : ₱1M à ₱5M (environ 18 000 à 90 000 USD)
• Toril : ₱1M à ₱5M (environ 18 000 à 90 000 USD)

Subic

Subic est également un centre économique majeur, abritant plusieurs multinationales. La zone franche de Subic Bay est une zone économique spéciale offrant des exonérations fiscales et d’autres incitations pour les entreprises. Cela a fait de Subic une destination prisée des investisseurs étrangers et a contribué à dynamiser l’économie locale.

Les propriétés en copropriété à Subic sont généralement situées près de la plage, offrant aux résidents de superbes vues sur l’océan et un accès facile aux nombreuses attractions de la région.

En général, le coût d’une unité de condominium à Subic varie de ₱2 000 000 à ₱10 000 000 (environ 36 000 à 179 000 USD) ou plus. Les condos situés près de la plage et avec vue sur l’océan ont tendance à être plus chers, tandis que ceux situés plus à l’intérieur des terres ou avec moins d’équipements peuvent être plus abordables.

Équipements

Ce qu’un complexe a à offrir en termes de valeur ajoutée peut représenter un critère déterminant. Donc, déterminez à l’avance quels équipements vous sont importants.

Par exemple, les équipements peuvent ne pas suffire pour le nombre total d’occupants de certains projets. Par exemple, un seul immeuble de condominiums peut avoir plus de 500 appartements mais n’offrir qu’une piscine de taille moyenne. Ou il peut y avoir quelques courts de tennis pour plusieurs centaines de résidents.

Donc, faites vos recherches et découvrez combien d’unités se trouvent dans le complexe qui vous intéresse, puis faites le calcul.

Une liste des équipements à rechercher est la suivante :

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• Salle de gym
• Piscine
• Installations sportives comme un court de tennis ou une piste de course
• Espace jardin
• Animaux autorisés (si vous en avez)
• Couverture et vitesse Internet fiables
• Bonne couverture et réception pour les téléphones mobiles

Catastrophes Naturelles

Sans vouloir vous alarmer, les Philippines connaissent leur lot de tremblements de terre, typhons et éruptions volcaniques. Le Rapport d’évaluation mondiale 2022 sur la réduction des risques de catastrophe des Nations Unies prédit que ces événements pourraient devenir de plus en plus fréquents dans des zones comme les Philippines prochainement.

Puisque l’achat d’un condo est un engagement à très long terme, ce point doit être pris au sérieux, ainsi que la menace croissante de la montée du niveau de la mer due au réchauffement climatique.

Et rappelez-vous que les Philippines sont un pays chaud et tropical, où les températures diurnes descendent rarement en dessous de 30°C (86°F) et s’approchent souvent d’un torride 40°C (104°F). Si cela pose problème, vous pouvez toujours investir dans des climatiseurs de bonne qualité pour votre unité.

Promoteurs

Parmi les promoteurs de condominiums les plus respectés et bien notés du pays, on trouve :

• Alveo Land – Propose des projets dynamiques et innovants dans divers emplacements de choix. 
• Camella Homes and Communities – Est devenu le plus grand promoteur du pays avec des communautés au nord et au sud de Luçon, aux Visayas et à Mindanao.
• DMC – Spécialisé dans les communautés confortables de style resort à Quezon City, Taguig City, Mandaluyong City, Pasig City et Parañaque City. 
• Robinsons Land – Un promoteur bien établi avec des projets situés dans les principales villes et autres zones urbaines du pays.
• SMDC – Offre un haut niveau de vie dans des condominiums axés sur les commodités à des emplacements de choix et abordables.

Comment Trouver un Condo

Il existe plusieurs façons de trouver un condo à vendre aux Philippines. Voici quelques conseils :

Sites Web Immobiliers

Consultez des sites web immobiliers réputés qui listent des condos à vendre aux Philippines, tels que Property24, Lamudi et Dot Property.

Médias Sociaux

De nombreux agents immobiliers et promoteurs utilisent des plateformes de médias sociaux, telles que Facebook et Instagram, pour annoncer leurs propriétés. Vous pouvez également rejoindre des groupes immobiliers sur Facebook pour trouver des annonces et vous connecter avec des agents.

Références

Demandez à vos amis, votre famille ou vos collègues s’ils connaissent des condos à vendre aux Philippines. Ils peuvent connaître quelqu’un qui vend ou recommander un agent immobilier réputé.

Salons et Expositions Immobilières

Assistez à des salons et expositions immobilières où les promoteurs et agents présentent leurs biens. C’est une excellente occasion de comparer les prix et les caractéristiques et de poser des questions sur les propriétés.

Annonces Classées

Consultez les annonces classées dans les journaux ou sur des sites web comme Craigslist, OLX ou AYOSDITO.

Conduire aux Environs

Faites un tour en voiture dans la zone où vous souhaitez acheter un condo et cherchez des panneaux « À Vendre ». Vous pourriez trouver un condo qui n’est pas listé en ligne.

Une fois que vous trouvez un condo à vendre qui vous intéresse, assurez-vous de faire preuve de diligence raisonnable sur la propriété, comme vérifier le titre et s’assurer qu’il n’y a pas de frais ou d’impôts en souffrance. C’est aussi une bonne idée de travailler avec un agent ou un courtier immobilier agréé pour garantir une transaction fluide et sécurisée.

Processus d’Achat

Chaque pays a une procédure différente pour acheter un condo. Mais certaines étapes impliquées seraient assez similaires. 

Voici quelques processus communs par lesquels vous passerez lors de l’achat d’un condo aux Philippines.

Inspection

Un site web attrayant et bien poli qui présente les unités d’un promoteur ou d’une société de condominiums peut être une source d’informations utile, mais il peut aussi être très trompeur et beaucoup trop optimiste. 

La première chose que vous devez toujours faire est de visiter personnellement le site, même si le développement n’est pas encore terminé ou même pas commencé !

Si le complexe actuel est déjà existant ou vient d’être terminé, organisez une visite des lieux et demandez qu’on vous fasse faire le tour de l’unité et des installations du complexe.

S’il n’est pas achevé ou pas commencé, cela vaut la peine de se renseigner s’il existe une unité témoin disponible où vous pourrez vous promener. Si ce n’est pas le cas, allez toujours sur place pour vous faire une idée du site et voir comment la construction est menée ou si le site a le potentiel que le promoteur prétend.

Quel que soit l’état du complexe de condominiums qui vous intéresse sérieusement, assurez-vous de prendre le temps de faire une promenade ou un tour en voiture dans la zone locale. Vous aurez ainsi un véritable aperçu de la communauté locale dont vous pourriez un jour faire partie et découvrir par vous-même tout ce qu’elle a à offrir.

Profitez d’Airbnb

La plupart des complexes de condominiums aux Philippines mettent certaines de leurs unités à louer sur des sites d’hébergement de voyages comme Airbnb. Vous pouvez réserver une unité dans le complexe de condominiums qui vous intéresse et faire l’expérience de la vie en condo avant d’acheter.

D’après ma propre expérience, cela s’est avéré inestimable pour m’aider à décider d’acheter ou non un certain condominium. 

Car j’ai découvert, en y séjournant, que le complexe souffre fortement de fuites d’eau et de problèmes de basse pression d’eau. Mais j’ai aussi constaté que ses installations, telles que la piscine et la salle de gym, étaient vraiment de première classe. 

Et que le personnel du complexe (femmes de ménage, réceptionnistes, agents de sécurité, etc.) faisait partie des plus agréables et courtois que j’avais jamais rencontrés !

Remplir le Formulaire d’Inscription du Client

L’un des nombreux documents que vous serez amené à remplir lors du processus d’achat est le formulaire d’inscription. 

Le formulaire a deux objectifs : recueillir vos informations et permettre à l’agent de percevoir sa commission sur la vente. 

Sachez que lorsque vous aurez signé le formulaire, si vous devez changer d’agent immobilier, vous devrez attendre 30 jours. Dans certains cas, un formulaire en ligne est également requis avant qu’une unité puisse être réservée pour vous.

Décidez de Votre Plan de Paiement

La plupart des promoteurs et copropriétés acceptent plusieurs méthodes pour que vous puissiez payer votre logement :

Paiement Complet

Cela vous permet généralement d’obtenir une bonne réduction sur le prix demandé pour votre logement. Mais cela peut vous rendre vulnérable et potentiellement financièrement surchargé si les choses tournent mal.

Amortissement Mensuel

N’oubliez pas de vérifier s’il y a des intérêts associés à ces paiements mensuels et s’ils sont sujets à d’éventuels changements de taux d’intérêt, et le cas échéant, pourquoi ? 

Le plan de paiement 10-40-50 est une version particulièrement populaire de cela. Vous versez un premier paiement de 10 %, puis vous réglez 40 % du prix demandé au cours des 59 mois suivants. Les 50 % restants sont soit financés par vous en espèces, soit par un prêt bancaire. 

Si vous demandez un prêt bancaire, attendez-vous à des critères d’éligibilité stricts, mais avec des options de prêt flexibles et des taux d’intérêt bas. Une autre option est le financement interne qui nécessite moins de documents mais présente des taux d’intérêt élevés pouvant atteindre 18 % et la période de remboursement est limitée à 10 ans.

Et souvenez-vous de budgétiser en conséquence et de vous assurer que vous pouvez vous permettre ce à quoi vous vous engagez financièrement. De plus, n’oubliez pas qu’il peut y avoir d’autres frais et coûts réguliers associés à votre logement en copropriété que vous n’avez peut-être pas envisagés. 

Important à retenir : Les offres spéciales peuvent être très attrayantes, telles que les paiements différés initiaux. Assurez-vous juste de bien les comprendre et de connaître toutes les conditions qui y sont rattachées.

Compléter les Documents Requis

Les frais de réservation sont requis pour que le promoteur puisse sécuriser votre unité préférée et la retirer du marché pour d’autres acheteurs. 

Les frais de réservation, qui sont d’environ ₱20 000 à ₱200 000 (environ 359 USD à 3 590 USD), ne sont ni remboursables ni transférables, mais ils peuvent être déduits de l’acompte ou du prix total.

Certains des documents que le promoteur peut vous demander de signer sont :

• Formulaire d’Accord de Réservation
• Fiche d’Information de l’Acheteur
• Feuille de Calcul
• Calendrier de Paiement
• Plan/Disposition de l’Étage
• Politique de Confidentialité des Données

Ces documents peuvent varier d’un promoteur à l’autre, et dépendront également du projet. 

Il vous sera également demandé de soumettre une copie des documents suivants :

• Carte d’identité, qui est votre passeport 
• ID valide de votre co-propriétaire si vous en avez un
• Certificat de mariage si vous êtes marié
• Justificatif de domicile de l’adresse fournie dans le formulaire d’inscription client
• Preuve de revenus
• Formulaire BIR 1904 vérifié (numéro d’identification du contribuable)

Recevoir le Contrat de Vente

Le Contrat de Vente vous sera envoyé par le promoteur par courrier ou par votre professionnel de l’immobilier. 

Ce document servira de preuve de l’intention du promoteur de vous vendre l’unité et inclura des détails tels que la spécification de l’unité, le prix d’achat, les détails de paiement, les plans de paiement et autres. Vous serez invité à signer le contrat et celui-ci sera également notarié.

Certains promoteurs fournissent un Calendrier de Paiement temporairement s’il leur faut du temps pour fournir le Contrat de Vente.

Si vous êtes à l’étranger et ne pouvez pas signer ces documents, vous aurez besoin d’une procuration spéciale certifiée par le consulat philippin de votre pays.

Traiter la Lettre de Garantie (Si Paiement par Prêt Bancaire)

Le prêt bancaire doit être demandé 2 à 3 mois avant que le solde ne soit terminé. La banque émettra une Lettre de Garantie une fois votre demande approuvée. Ce document indique que la banque s’est engagée à payer le solde restant auprès du promoteur.  

Certains promoteurs ont des banques partenaires, auquel cas, la banque enverra la Lettre de Garantie directement à la banque.

Certains promoteurs acceptent également une Lettre d’Approbation de Prêt Bancaire pour procéder à la remise des clés. 

Remise des Clés et Réception du Certificat de Titre

Lorsque vous présentez la Lettre de Garantie au promoteur, vous devrez également payer les frais de remise des clés et signer un Acte de Vente Absolue — un document permettant au promoteur de transférer la propriété à l’acheteur. 

Les frais de remise des clés pour de nouveaux achats de condo aux Philippines varient de 1 à 2 % du prix d’achat. Ces frais couvrent le coût de préparation de l’unité pour l’emménagement, tels que le nettoyage, la peinture et l’installation des équipements. Ils peuvent également inclure le coût des cotisations d’association unique et autres frais. Les frais de remise des clés incluront également un dépôt de service électrique, un dépôt de service d’eau, des cotisations mensuelles d’association et des frais d’évaluation. Le montant exact des frais de remise des clés sera spécifié dans le contrat de vente. 

Vous serez invité à inspecter l’unité lors de la remise, et si vous constatez des défauts dans l’unité, vous devez en informer le représentant de la remise afin qu’ils puissent les noter dans la Liste de Contrôle de Livraison et transmettre cela à l’entreprise de construction. 

Si vous êtes prêt à accepter l’unité, il vous sera demandé de signer des documents de remise tels qu’un Certificat d’Acceptation, un Document de Transmission des Clés, un Guide du Propriétaire, une Garantie, des Politiques de Location, et autres.

Ensuite, vous recevrez le Certificat de Titre parmi d’autres documents. Cependant, cela peut prendre des semaines, voire des mois.  

Obtenir de l’Aide Professionnelle

Pouvez-vous acheter un condo sans aide professionnelle ?  Avec certains promoteurs, c’est possible. Cependant, il est important de noter qu’il existe plusieurs risques à le faire. Parmi ceux-ci, on trouve des documents incorrects, une assurance titre coûteuse, beaucoup de paperasserie administrative et bien d’autres encore.

La meilleure et la plus rapide façon de trouver et de traiter l’achat d’un condo est d’embaucher des professionnels pour faire la recherche et le travail préparatoire pour vous. Aux Philippines, ils se présentent sous trois types :

Agents Immobiliers

Tous les courtiers et agents accrédités sont appelés agents immobiliers, tant qu’ils sont membres de la Chambre de l’Immobilier & des Constructeurs (CREBA). Mais tous les courtiers et agents ne sont pas des agents immobiliers, en particulier ceux exerçant illégalement.

Agents Immobiliers Certifiés

Un agent immobilier est une personne travaillant sous la direction d’un courtier immobilier agréé et qui aide à vendre, louer ou gérer des propriétés. Ils agissent comme intermédiaires entre acheteurs et vendeurs, en les aidant à négocier des offres, préparer des contrats, fournir des informations sur les propriétés, et ils reçoivent une commission sur la vente de l’unité. 

Un agent doit être accrédité par un courtier et n’a pas l’autorité de signer des documents sauf si le courtier est co-signataire.

Courtiers Immobiliers

Un courtier immobilier possède une licence professionnelle de la Commission de Régulation Professionnelle (PRC). Ils peuvent travailler indépendamment ou gérer une équipe d’agents immobiliers. Ils ont suivi une formation plus approfondie et sont qualifiés pour superviser les transactions immobilières. Ils peuvent également posséder une agence immobilière, embaucher et gérer des agents, et fournir des conseils juridiques et financiers aux clients.

Important à retenir : Tous les courtiers, agents et agents immobiliers aux Philippines doivent respecter le Code de l’Acte de Service Immobilier (RESA). Faire soi-même ou effectuer une transaction avec une personne non licenciée n’est pas une sage décision et dans certains aspects de l’immobilier, l’achat peut s’avérer illégal. 

Après l’Achat

Une fois que vous avez reçu l’unité, il vous sera demandé de payer les frais d’adhésion unique à la copropriété. Si vous n’êtes pas disponible pour recevoir l’unité physiquement, vous pouvez également envoyer un représentant pour accepter à votre place tant qu’il/elle dispose d’une procuration spéciale du consulat.

Responsabilités du Propriétaire et du Promoteur

Alors, qui est responsable de la gestion quotidienne de votre complexe de copropriété ? C’est la responsabilité de votre syndicat de copropriété qui gère cela, financé par divers frais imposés aux propriétaires par le promoteur qui gère leur complexe particulier.

Le syndicat est généralement en charge des éléments tels que la sécurité du complexe, l’entretien des espaces communs et la maintenance générale du complexe. Cela inclut le nettoyage et la gestion des espaces tels que les couloirs, le parking, la zone de réception, ainsi que les installations du complexe telles que la piscine commune, la salle de sport, etc.

Quant au propriétaire de l’unité, il est généralement responsable de ce qui se passe à l’intérieur de son unité, comme traiter les problèmes d’usure, entretenir et décorer l’intérieur de l’unité, et effectuer certaines réparations.

Concernant toute mise à niveau ou remplacement majeur de l’un des espaces communautaires ou des structures de bâtiments du complexe, tels que la modernisation de la piscine ou le remplacement des équipements de la salle de sport du complexe, cela doit être soumis à un vote pour être approuvé. 

Si plus de 50 % des propriétaires votent en faveur de la motion, alors les promoteurs mettront en œuvre ces changements proposés.

Il est donc important de bien comprendre vos responsabilités, et cela sera détaillé dans votre contrat d’achat, qui vous indiquera également qui supporte les coûts.

Coûts supplémentaires/cachés

Il vaut la peine de considérer que posséder un condominium peut également signifier que vous devrez peut-être payer des frais supplémentaires annuels ou réguliers, tels que:

• Frais de stationnement
• Surtaxes pour les services communs
• Partage de coût pour toute mise à niveau ou réparation majeure des aires communes
• Taxe foncière
• Part de la taxe foncière sur les espaces communs
• Responsable ou partiellement responsable de certaines taxes locales, régionales ou nationales

Taxes foncières

Aux Philippines, les taxes foncières sont prélevées sur les biens immobiliers et sont évaluées en fonction de la juste valeur marchande de la propriété. Les taxes sont payables annuellement, et le non-paiement peut entraîner des pénalités, des intérêts et des actions légales. 

Le Bureau of Internal Revenue (BIR) est l’agence gouvernementale responsable de la collecte des taxes foncières. Le taux d’imposition varie selon le type de propriété et son emplacement. 

Par exemple, le taux de la taxe foncière de base pour les propriétés résidentielles est de 1 % de la valeur estimée, tandis que les propriétés commerciales sont soumises à un taux d’imposition de 2 %. 

Les gouvernements locaux peuvent également imposer des taxes supplémentaires sur les biens immobiliers, telles que la taxe communautaire, la taxe de transfert de propriété et la taxe professionnelle. 

Pour éviter toute confusion ou pénalité, il est important de consulter un professionnel agréé ou le BIR pour obtenir plus d’informations sur les taxes foncières aux Philippines.

Frais de gestion de condo

Les frais de gestion de condo aux Philippines peuvent varier en fonction de l’emplacement, de la taille et du type d’unité de condominium. 

Le frais moyen de gestion de condo aux Philippines peut aller de ₱50 à ₱150 (environ 0,90 USD à 2,70 USD) par m² par mois. Par exemple, si vous avez une unité de condo de 50 m², vous pouvez vous attendre à payer des frais de gestion mensuels d’environ ₱2 500 à ₱7 500 (environ 45 USD à 135 USD).

Toutefois, certains condominiums haut de gamme peuvent avoir des frais de gestion plus élevés en raison des commodités et des services plus étendus offerts, tels que les salles de sport, les piscines et les services de conciergerie. Il est également important de noter que certains condos peuvent facturer des frais supplémentaires pour des services spéciaux, tels que le parking ou les animaux de compagnie, il est donc essentiel de bien revoir votre contrat avant d’acheter une unité.

Condominiums en location-vente

Une autre approche viable pour acheter un condo aux Philippines est le schéma de location-vente. Bien qu’il puisse s’agir d’une option plus compliquée, elle est souvent plus facile à qualifier.

C’est là que l’acheteur verse un acompte, des frais d’option non remboursables égaux à 1-5 % du prix de vente de l’unité. Cela permet à l’acheteur de louer le bien pendant plusieurs années, puis d’acheter le bien à un prix convenu à l’avance plus tard.

Une chose importante à comprendre est qui est responsable pendant la période de location pour des éléments tels que l’entretien de l’unité, les cotisations de l’association des propriétaires, les diverses taxes foncières, etc. ?

Assurez-vous également de bien comprendre quelle part des frais d’option et des loyers sera déduite du prix d’achat final.

Et rappelez-vous que le prix convenu engage à la fois l’acheteur et le vendeur, donc si le marché immobilier explose ou s’effondre plus tard, vous devez toujours payer le prix préconvenu. 

Il existe deux types de schémas de location-vente: 

• La location-achat est un type d’accord où vous louez une propriété avec l’option de l’acheter à la fin de la période de location. Le prix d’achat est convenu au début du bail, et vous êtes légalement obligé d’acheter la propriété à ce prix si vous choisissez de le faire à la fin du bail.
• L’option de location est là où vous avez la possibilité d’acheter (ou non) la propriété à la fin de la période de location convenue. Vous n’êtes pas obligé d’acheter ou de continuer à louer la propriété et si vous le souhaitez, vous pouvez vous retirer de l’accord sans autre obligation ou pénalité.

Escroqueries

Escroqueries courantes à surveiller :

Le vendeur du condominium ne possède pas la propriété

Vous pouvez vérifier cela en vous rendant à la mairie locale et en demandant une copie certifiée conforme du titre de propriété. De plus, le Housing and Land Use Regulatory Board, Land Registration Authority et le Professional Regulations Commission peuvent vous aider à vérifier la légitimité des documents et à savoir si un document est authentique ou non.

La qualité de construction peut poser problème

Certains complexes peuvent paraître spectaculaires à leur ouverture mais se détériorer rapidement, ne supportant pas l’usure, et avoir rapidement de nombreux problèmes tels que des fissures sérieuses et des fuites. 

Le meilleur moyen d’éviter ce problème est de rechercher le dossier du promoteur immobilier ou de se renseigner auprès des propriétaires actuels sur leur expérience.

Prix attribués fictifs

Vérifiez si les prix attribués au promoteur ou à la propriété sont réels et crédibles. Parfois, ils sont simplement inventés pour impressionner un acheteur naïf.

Non enregistré au HSAC

Aux Philippines, les condominiums sont réglementés par la Commission d’Arbitrage des Installations Humaines (HSAC), qui était récemment connue sous le nom de Housing And Land Use Regulatory Board (HLURB).

Un drapeau rouge immédiat sera si un syndicat de copropriété avec lequel vous traitez n’est pas enregistré auprès du HSAC.

Le HSAC a le pouvoir de régler les litiges concernant les développements et transactions immobilières. Ils offrent également une variété d’autres services, alors consultez leur site pour voir comment ils peuvent vous aider.

Leur site propose un Assistant Automatisé qu’ils testent, conçu pour vous aider avec vos préoccupations et questions concernant l’arbitrage immobilier.

Important à retenir : Le HSAC facture certains de ses services, mais généralement les tarifs sont raisonnables et non excessifs et ils ont un calculateur de frais en ligne.

Enfin, si cela semble trop beau pour être vrai, ça l’est probablement ! Soyez donc toujours vigilant, faites vos recherches en profondeur et adoptez une certaine prudence.

Vendre votre condominium

La chose primordiale que vous devez d’abord faire est de fixer le prix de vente de votre propriété. Des sites comme Zipmatch peuvent vous aider en vous permettant de voir le prix de condominiums similaires dans votre région. 

N’oubliez pas non plus de demander des conseils juridiques professionnels lors de la rédaction du contrat de l’acheteur et pour qu’ils vous aident à comprendre quelles taxes ou frais supplémentaires vous incombez concernant la vente de votre condominium.

Et bien qu’un courtier immobilier vous facture des frais ou une commission pour ses services, ils peuvent fournir des conseils inestimables pour vous aider à traverser tout cela. Et donner à votre propriété l’exposition nécessaire pour se vendre rapidement à un prix correct et réaliste.

Maintenant, à vous de jouer

Rappelez-vous que votre décision d’acheter un condominium aux Philippines peut facilement être la meilleure ou la pire décision que vous prendrez. Alors, obtenez des conseils professionnels locaux, faites vos recherches et prenez votre temps.