Le marché locatif à Panama City est en constante croissance, offrant une variété croissante de propriétés avec des équipements de plus en plus luxueux. Des appartements sont disponibles pour toutes les préférences et tous les budgets, que vous cherchiez un studio, un penthouse, ou un condo de trois chambres pour une famille.
La capitale du Panama offre plusieurs quartiers attrayants pour les expatriés, chacun ayant sa propre personnalité et ses offres. Que vous soyez attiré par la vie nocturne animée d’El Cangrejo ou les vues paisibles sur le front de mer de Costa del Este, Panama City a quelque chose pour tout le monde.
Louer un appartement à Panama City est un processus simple. Dans ce guide, vous découvrirez les étapes nécessaires pour signer le contrat de l’appartement de vos rêves.
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Contents
Comprendre le marché locatif de Panama City
La plupart des quartiers du centre-ville présentent un mélange de bâtiments anciens et modernes. Les plus récents gratte-ciels offrent des caractéristiques attrayantes comme des piscines, des salles de sport, des aires de jeux pour enfants, des zones barbecue et des services de conciergerie.
Les appartements à Panama City ont généralement une à trois chambres, mais les studios sont également très populaires. Les appartements avec quatre chambres ou plus existent, mais sont plus difficiles à trouver et nettement plus chers.
De nombreux appartements incluent une petite pièce de service, conçue pour les domestiques résidents et non incluse dans le décompte total des chambres.
Les dimensions des appartements varient en fonction du prix et de l’année de construction. Un budget plus important permet d’obtenir plus de mètres carrés. Les appartements plus anciens sont plus spacieux, allant généralement de 80 à 160 mètres carrés, indépendamment du nombre de chambres.
Cependant, ils n’offrent pas les commodités spéciales que l’on trouve dans les propriétés plus récentes.
Les dimensions moyennes des appartements modernes sont les suivantes : 45 à 100 mètres carrés pour un studio ou une chambre, 60 à 100 mètres carrés pour deux chambres, et 80 à 150 mètres carrés pour trois chambres.
Les appartements locatifs sont annoncés comme vacio (non meublé, sans appareils électroménagers), línea blanca (avec climatisation, laveuse et sécheuse, réfrigérateur, et cuisinière/four installés), et amoblado (entièrement meublé).
Línea blanca est le plus courant, mais les trois types d’appartements sont faciles à trouver. Les appartements meublés sont plus chers mais sont un choix pratique, surtout si vous vous installez au Panama pour la première fois et n’expédiez pas de meubles.
Coûts locatifs à Panama City
Les prix des locations d’appartements sont influencés par le quartier, la taille, le mobilier, les équipements et l’année de construction. Plus vous vivez près du centre-ville et des « hotspots » immobiliers, plus vous devrez prévoir un budget pour le loyer.
Quand je parle de « hotspots », je fais référence à des quartiers huppés très demandés, tels que :
- Avenida Balboa
- Punta Pacífica
- Punta Paitilla
- Coco del Mar
- Costa del Este
- Santa María
- Albrook
- Clayton
- Marbella
Un appartement meublé de deux chambres dans ces quartiers huppés coûte en moyenne entre 1 200 USD et 1 600 USD par mois. Cependant, il existe aussi des immeubles avec une architecture impressionnante où les loyers sont bien plus élevés.
Comme je l’ai dit, il existe des appartements pour chaque budget à Panama City. Les coûts de location peuvent varier considérablement, même au sein du même quartier.
Vous pourriez louer un appartement similaire avec les mêmes commodités pour 800 USD à 1 300 USD par mois dans un quartier de classe moyenne comme Obarrio, El Cangrejo, Bella Vista, San Francisco, ou Condado del Rey.
Si vous trouvez un appartement qui vous plaît mais qui est un peu au-dessus de votre budget, essayez de négocier un prix inférieur avec le propriétaire ou l’agent immobilier. De nombreux propriétaires sont prêts à réduire le prix de 50 USD ou plus, surtout si leur appartement est vacant depuis un certain temps.
Je vis à Bella Vista, payant 700 USD par mois pour un appartement de 80 mètres carrés avec deux chambres et vue sur la baie. J’adore y vivre pour la commodité : je suis à trois minutes à pied du métro, à cinq minutes du parc, et à dix minutes du front de mer.
Choisir un quartier
La première étape de votre recherche d’appartement devrait être d’identifier deux ou trois quartiers où vous seriez heureux de vivre. Considérez les facteurs suivants en explorant différentes zones :
- Options de transport : Si vous n’avez pas de voiture, vérifiez s’il y a une station de métro dans chaque quartier que vous envisagez. Sans cela, vous devrez vous fier aux bus ou aux taxis. Vivre près du centre-ville et des lignes de métro économise du temps et de l’argent si vous prévoyez de vivre sans voiture.
- Proximité du travail et des écoles : Assurez-vous que chaque quartier est à une distance raisonnable de votre lieu de travail et de l’école de vos enfants, si vous avez une famille. Tenez compte des temps de trajet plus longs pendant les heures de pointe. Être proche de grands axes (Avenida Balboa, Vía España, Avenida Transistmica, Calle 50, etc.) signifie plus d’embouteillages.
- Sécurité : Des informations en ligne sur les quartiers les plus sûrs et les moins sûrs de Panama City sont disponibles. Les quartiers populaires auprès des expatriés que j’ai mentionnés plus tôt sont parmi les plus sûrs de la ville, avec des taux de criminalité très bas. Ils sont adaptés pour élever une famille. Une fois votre recherche restreinte à des appartements spécifiques, vérifiez si les bâtiments ont une sécurité 24h/24 et 7j/7. La plupart en ont.
- Commodité : Tenez compte de ce dont vous avez besoin à proximité. Cliniques, hôpitaux, vétérinaires, supermarchés, centres commerciaux, aires de jeux, parcs, restaurants, vie nocturne ? Faites une liste et assurez-vous que chaque quartier potentiel dispose des commodités dont vous ne pouvez pas vous passer.
Maintenant, discutons de quelques quartiers mentionnés plus tôt et de ce qui les rend idéaux pour les expatriés au Panama.
Punta Pacífica
Punta Pacifica est un quartier de classe moyenne supérieure à aisée au cœur de Panama City, situé sur une péninsule avec de magnifiques vues sur la mer.
C’est une zone résidentielle calme et sûre, piétonnière, avec de nombreux restaurants, magasins et le célèbre hôtel J.W. Marriott. Près du centre commercial Multiplaza et de deux hôpitaux privés – The Panama Clinic et Hospital Punta Pacífica.
Punta Pacifica est proche des grands axes comme le Corredor Sur et Vía Israel, offrant un accès facile au reste de la ville.
El Cangrejo
El Cangrejo est un quartier animé, populaire parmi les expatriés pour ses restaurants tendance, ses bars, et ses cafés.
Nomé « le crabe » pour la disposition de ses rues, El Cangrejo est une zone sûre de classe moyenne à supérieure avec un mélange de vieux et de nouveaux immeubles d’appartements.
Il abrite le parc familial Parque Andrés Bello et la Vía Argentina, bordée de restaurants, cafés, pubs et bars avec musique live.
Costa del Este
Situé à 20 minutes à l’est du centre-ville, Costa del Este est une communauté plus récente construite dans les années 1990. Le quartier a une ambiance de banlieue avec de larges boulevards bordés de palmiers et des chemins piétonniers.
De nombreuses multinationales ont établi des sièges régionaux à Costa del Este, et une multitude d’immeubles d’appartements de luxe offre un logement à leurs employés internationaux. C’est un quartier « complet » avec supermarchés, centre commercial, restaurants, magasins, parcs, cliniques, centres de soins pour animaux de compagnie et tout ce dont une personne pourrait avoir besoin.
Bella Vista
Bella Vista est spécifiquement la partie entre la station de métro Santo Tomás et le Parque Urraca. Elle est proche de quartiers chers comme Avenida Balboa et Marbella, tout en restant abordable.
Bella Vista présente des bâtiments de style colonial espagnol, d’anciens appartements, et de nouvelles tours avec vues sur la mer et des équipements impressionnants.
Cette partie de Bella Vista dispose de supermarchés (El Rey et Riba Smith), d’églises, d’une synagogue, de cliniques, d’écoles, d’un accès facile au métro, et est à une courte distance de marche de la Cinta Costera.
Trouver une location
La plupart des gens trouvent des appartements à louer à Panama City via des sites immobiliers, les réseaux sociaux, et les sites de petites annonces.
Ces sites fournissent des informations complètes sur l’unité et l’immeuble, des photos, et les coordonnées du propriétaire ou de l’agent immobilier.
Voici une liste de sites réputés pour vous lancer dans votre recherche d’appartement :
PAGES FACEBOOK ET INSTAGRAM
- Alquiler Apartamentos Panamá – Instagram
- Alquileres en Panamá – Instagram
- Facebook Marketplace
- Jeunes expatriés à Panama – Facebook
- Expatriés à Panama – Facebook
ANNONCES CLASSÉES
Faire appel à un agent immobilier
Si vous préférez avoir de l’aide professionnelle, vous pouvez engager un agent immobilier pour vous aider à trouver un appartement. Ces agents peuvent être trouvés sur n’importe lequel des sites immobiliers listés ci-dessous.
Lors de votre rencontre avec l’agent, décrivez votre espace de vie idéal avec le plus de détails possible.
Indiquez l’appartement que vous avez en tête, y compris le nombre de chambres, si vous préférez meublé ou non meublé ou línea blanca, l’emplacement souhaité, la proximité des besoins comme les stations de métro ou les écoles, les commodités de l’immeuble préférées, et tout autre détail important.
Avec ces informations, l’agent peut vous montrer plusieurs options d’appartements qui correspondent à vos préférences.
Une fois que vous avez trouvé un appartement qui vous plaît, il est temps de planifier une visite en personne.
De nombreux propriétaires engagent un agent immobilier qui vous rencontrera à l’immeuble et vous fera visiter l’unité et tous les espaces communs tels que les espaces sociaux et les salles de sport.
Frais d’agent immobilier
C’est la responsabilité du propriétaire de payer l’agent ; les visites sont entièrement gratuites pour vous en tant que potentiel locataire.
Questions à poser
Avant de voir l’appartement, notez toutes les questions que vous souhaitez poser au propriétaire ou à l’agent immobilier. Si quelque chose n’était pas parfaitement clair dans l’annonce ou dans vos conversations avec le propriétaire ou l’agent, assurez-vous de le clarifier pendant la visite.
Voici quelques questions que vous devriez poser lors de la visite d’un appartement :
- Quels services publics sont inclus dans le loyer ?
- Qui est responsable de la coordination et du paiement de l’entretien et des réparations ?
- Y a-t-il un parking disponible et y a-t-il un coût supplémentaire ?
- L’appartement accepte-t-il les animaux de compagnie ? Y a-t-il des restrictions ou des frais pour les animaux ? (Ceci est uniquement pertinent si vous avez un animal ou pensez en acquérir un.)
- Combien de temps à l’avance est donné avant une augmentation de loyer ?
- Combien devrai-je payer lors de la signature du contrat ?
- Quels articles seront à ma disposition ? (Draps, serviettes, ustensiles de cuisine, etc.)
- Je demande généralement combien les précédents locataires ont payé pour l’électricité car les factures varient en fonction de la zone de la ville et même de l’immeuble.
Emménager
Lorsque vous emménagez, faites une visite complète de l’appartement pour vous assurer que tout est en ordre.
Allumez les climatiseurs, ouvrez tous les robinets et vérifiez le réfrigérateur, le four, le micro-ondes et tous les autres appareils pour voir s’ils fonctionnent correctement. Vérifiez que tous les meubles mentionnés dans le contrat sont là où ils devraient être.
Vous avez généralement environ trois à quatre jours après votre emménagement pour notifier le propriétaire si quelque chose manque ou ne fonctionne pas correctement.
Contrats de location
Voyons ce que vous devez savoir avant de signer un contrat de location à Panama.
Durée du contrat
À Panama, les contrats de location sont généralement rédigés pour un an avec une possibilité de renouvellement.
Caution
Les propriétaires demandent généralement le premier mois de loyer plus une caution (égal à un autre mois de loyer) lors de la signature.
Si l’appartement est sans dommages à la fin du contrat, le propriétaire vous remboursera le montant de la caution.
C’est pourquoi il est essentiel que vous preniez des photos de toute usure dans l’appartement et que vous les envoyiez au propriétaire lors de votre emménagement : vous ne pouvez pas être tenu responsable des dommages survenus avant votre occupation.
Réparations et entretien
Les propriétaires prélèveront parfois certaines réparations et entretiens de la caution qui vous est retournée. Ils le font souvent pour payer le nettoyage des climatiseurs, la peinture, la fumigation ou les réparations de meubles.
Avant d’accepter un contrat de location, demandez au propriétaire quels frais vous devrez assumer à la fin de la période contractuelle.
Discutez avec le propriétaire de qui sera responsable du financement de l’entretien courant et des réparations pendant la période du contrat. Il n’y a vraiment pas d’accord standard, et cela varie d’un propriétaire à l’autre.
Dans mon cas, mon propriétaire paie pour toutes les réparations de la línea blanca (machine à laver et sèche-linge, réfrigérateur, four, climatiseurs, etc.), et je m’occupe de tâches plus petites comme le nettoyage des climatiseurs, la peinture, et la résolution de problèmes avec la plomberie et le chauffe-eau.
Signer un contrat de location
Vous pouvez signer un contrat de location en personne ou virtuellement à Panama. Il n’est pas nécessaire qu’un avocat ou une autre personne soit présent.
Le propriétaire vous demandera certains documents pour vérifier vos revenus et votre identité, notamment :
- un relevé bancaire
- un contrat de travail
- une carte d’identité
Une fois l’accord signé, il doit être notarié par un notaire panaméen pour être reconnu comme officiel.
Un contrat de location est un document juridiquement contraignant à Panama, vous devez donc vous assurer de bien le comprendre avant de le signer.
Il sera rédigé en espagnol, donc si vous n’êtes pas totalement à l’aise avec l’espagnol, assurez-vous de demander l’aide d’une personne hispanophone (ce ne doit pas être le propriétaire, l’agent immobilier ou toute autre personne bénéficiant financièrement de la signature du contrat).
Services publics
À Panama City, les propriétaires prennent généralement en charge la facture d’eau, la collecte des ordures et les frais de maintenance, tandis que les locataires paient pour l’électricité et Internet. Le gaz pour la cuisine est fourni par le bâtiment.
Si l’appartement que vous louez est équipé de línea blanca ou meublé, la climatisation sera déjà installée. Il y a deux fournisseurs d’électricité à Panama : ENSA et Naturgy.
Les compagnies couvrent différentes zones de la ville, donc vous n’aurez pas à choisir le fournisseur. Lors de votre emménagement, demandez au propriétaire de faire transférer le compte à votre nom. La facture mensuelle peut être payée par virement bancaire ou en ligne avec une carte.
L’utilisation de la climatisation a le plus grand impact sur la facture d’électricité. Si vous utilisez la climatisation la nuit et avec parcimonie pendant la journée, votre facture de lumière se situera probablement entre 75 USD et 200 USD par mois, selon le quartier et le nombre d’unités de votre appartement.
Si vous utilisez la climatisation constamment, vous aurez des factures d’électricité bien plus élevées.
Internet
Installer Internet est votre responsabilité.
Les principales compagnies internet au Panama sont Cable & Wireless et Tigo. Les deux fournissent des forfaits internet indépendants ainsi que des packs incluant Internet, la télévision par câble et une ligne fixe. Vous pouvez prendre rendez-vous avec l’une ou l’autre par WhatsApp pour qu’un technicien installe le modem dans votre appartement.
Ensuite, vous recevrez des relevés mensuels par email, que vous pourrez régler par virement bancaire ou en ligne avec une carte.
L’internet coûte généralement entre 35 USD et 50 USD par mois, en fonction du nombre de mégabits par seconde (Mbps).
Les forfaits ménagers varient de 48 USD à 60 USD par mois, selon le débit en Mbps et le nombre de chaînes TV incluses.
Place de parking
Si vous avez une voiture ou envisagez d’en acheter une, il est judicieux de demander au propriétaire ou à l’agent immobilier de vous montrer également le parking.
À Panama City, certains parkings sont très étroits, ce qui peut entraîner des rayures ou des bosses sur votre voiture, surtout si c’est un SUV ou un véhicule plus grand.
Si vous craignez de ne pas pouvoir vous garer confortablement, vous devriez envisager de chercher un immeuble avec un parking plus spacieux.
Considérations légales
Pour vous assurer une expérience locative sans souci, il est important de connaître diverses lois et pratiques courantes. Voici plusieurs politiques que vous pouvez rencontrer avec votre propriétaire ou l’administration de l’immeuble :
- La sous-location est interdite au Panama. Vous ne pouvez pas louer une partie de l’appartement que vous louez.
- Si vous partez avant la fin de votre bail, vous serez pénalisé et ne récupérerez pas votre dépôt de garantie.
- En tant que locataire, vous devez maintenir l’appartement en bon état. Nettoyez régulièrement les climatiseurs et ne faites aucune modification à l’appartement sans l’accord préalable du propriétaire. Lorsque vous déménagez, vous devez restituer l’appartement exactement dans l’état où vous l’avez trouvé.
- Les propriétaires doivent se tenir au courant des paiements administratifs pour éviter des problèmes tels que la coupure de gaz ou l’accès restreint aux espaces communs. Ils doivent également vous informer des événements importants dans l’immeuble, comme les coupures d’eau ou les réparations.
- Avant d’emménager, assurez-vous de demander la liste des règles de l’immeuble. Le non-respect de ces règles peut entraîner des amendes. Par exemple, si vous vous garez dans un espace pour visiteurs plus de deux heures, vous pourriez être condamné à une amende de 50 USD. Chaque immeuble a ses propres règles, il est donc important de les connaître pour éviter des amendes, qui peuvent aller de 20 USD à 500 USD selon l’infraction.
- Si vous devez apporter de grands meubles, vous devrez probablement payer à l’administration de l’immeuble des frais de 50 USD à 200 USD pour l’utilisation des ascenseurs.
- Chaque immeuble a un horaire pour les réparations autorisées, et vous ne pouvez pas effectuer de réparations bruyantes en dehors de certaines heures. Généralement, les réparations sont autorisées du lundi au vendredi, de 8 h à 12 h et de 14 h à 17 h. Aucune réparation n’est autorisée le week-end ou les jours fériés.
- Si votre appartement nécessite une petite réparation et que le propriétaire ne répond pas à temps, vous pouvez payer vous-même et déduire le coût de votre prochain loyer. Assurez-vous simplement de conserver le reçu et de l’envoyer au propriétaire comme preuve.
Options de location pour courts séjours
Airbnb est la plateforme leader pour les locations de courte durée au Panama, offrant des centaines de propriétés uniques qui offrent plus de confort, de commodité et d’intimité par rapport aux hôtels.
Les locations Airbnb sont souvent plus abordables et offrent des commodités supplémentaires, telles que des cuisines entièrement équipées. Des appartements entiers peuvent être loués sur la plateforme pour aussi peu que 50 USD à 100 USD par nuit, dont beaucoup disposent de piscines et acceptent les animaux domestiques.
Un des principaux avantages d’Airbnb est que les hôtes offrent fréquemment des réductions spéciales pour les séjours d’une semaine ou d’un mois.
Si vous n’avez pas trouvé de location permanente avant votre arrivée à Panama City, séjourner dans un Airbnb pendant cette période de transition est une option plus abordable que de passer ce temps à l’hôtel.
Séjourner dans des Airbnbs est une excellente façon de découvrir ce que c’est que de vivre dans des appartements à Panama City.
Les tarifs nocturnes augmentent pendant les jours fériés et les célébrations importantes, comme Noël, le Nouvel An, le Carnaval en février, la Semaine Sainte (Semana Santa) et les célébrations de l’indépendance tout au long du mois de novembre.
La demande de locations de courte durée est plus élevée pendant ces périodes, il est donc conseillé de réserver plusieurs semaines avant votre voyage.
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