Acheter un Condo au Costa Rica : Guide Étape par Étape

Lorsqu’il s’agit d’acheter un condo au Costa Rica, engager un avocat est important. 

Si vous avez le bon avocat et les bonnes ressources, vous vous retrouverez dans votre nouveau condo en trois mois.

Cependant, si vous n’avez pas le bon avocat ou ne faites pas une recherche approfondie sur votre propriété, alors vous risquez d’acheter un bien décevant.

Basé sur mon expérience d’achat de condos au Costa Rica, ce guide vous montrera ce qu’il faut rechercher dans une propriété, ce à quoi s’attendre pendant le processus de clôture, et comment trouver le bon avocat.

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Pouvez-vous acheter une propriété au Costa Rica en tant qu’étranger ?

En tant qu’étranger au Costa Rica, que vous soyez un expatrié qui considère le Costa Rica comme votre deuxième maison ou simplement un touriste, vous avez presque les mêmes droits que les citoyens locaux, à l’exception de certains privilèges comme voter ou être éligible, obtenir un crédit, ou rester indéfiniment.

Vous pouvez surmonter la dernière restriction avec un permis de résidence au Costa Rica. 

Mais pour revenir au sujet de cet article, cela signifie que vous pouvez acheter une propriété au Costa Rica. Que vous souhaitiez le faire pour investir ou pour avoir un lieu de vie, vous pouvez obtenir une véritable valeur pour votre argent dans le pays.

Cela est possible parce que le gouvernement costaricain a, au fil des années, permis aux étrangers d’investir dans le pays comme un moyen de stimuler l’économie.

Au fur et à mesure que de plus en plus de personnes réalisent cela et continuent d’affluer, la valeur de l’immobilier dans le pays est vouée à augmenter et des choix plus attractifs apparaîtront.

Tout ce qu’il faut considérer avant d’acheter une propriété au Costa Rica

Vous ne voulez pas dépenser sans réfléchir pour une propriété au Costa Rica sans d’abord prendre en compte certains éléments. Je vais donc partager ce à quoi j’ai pensé en recherchant un condo avant d’en acheter un.

Accès au condo et besoins quotidiens

En tête de votre liste de contrôle doit figurer l’accessibilité du condo, ce qui dépend beaucoup de son emplacement. 

Il y a beaucoup de belles propriétés dans les villes balnéaires comme Tamarindo et Nosara sur la côte Ouest. Sur la côte Est, côté Caraïbes, il y a aussi de très beaux petits villages comme Manuel Antonio et Puerto Viejo de Talamanca avec de bonnes propriétés.  

Cependant, ces endroits ne sont pas très populaires parmi les expatriés cherchant à rester à long terme ou de manière permanente.

Cela s’explique principalement par la grande différence de prix des logements dans ces deux régions, ainsi que par le nombre de commodités, de styles et de qualité de vie. Les prix sont relativement bas, mais vous habiterez probablement sur une route non pavée et serez à au moins une demi-heure de route d’un supermarché.

Dominical est en effet absolument magnifique, mais l’inconvénient est qu’il n’y a pas de véritable centre-ville. Il y a une autoroute qui passe avec de petites communautés éparses, mais à moins d’aimer le calme absolu, ce n’est peut-être pas pour vous.

Quel que soit l’endroit où vous envisagez d’acheter un condo, ne soyez pas pressé. Prenez d’abord une voiture et parcourez la région pour voir si c’est là que vous voulez vivre.

Propriétés titrées

Au Costa Rica, certains lieux sont sous la protection du gouvernement et ne sont généralement pas titrés. 

Une propriété située dans les premiers 50 mètres de la zone de haute mer est considérée comme un terrain public. Après les premiers 50 mètres, les 150 mètres suivants sont appelés Zone maritime ou terrain concédé.

Les terrains sous le contrôle du gouvernement ne sont pas à vendre mais peuvent être loués pour une durée allant jusqu’à 20 ans.

La plupart du temps, vous n’aurez pas à vous soucier des propriétés titrées lors de l’achat d’un condo. Mais c’est quelque chose dont vous devez être conscient lorsque vous achetez une maison au Costa Rica. 

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Méthode de paiement

En tant qu’expatrié cherchant à acheter une propriété, une autre chose importante à considérer outre l’obtention de tous vos documents est d’avoir suffisamment de liquidités. 

Vous devez payer un condo en espèces car aucune banque costaricaine ne vous offrira de crédit ou de prêt hypothécaire en tant qu’étranger. 

Les banques vous écouteront, mais vous serez soumis à un processus long, fastidieux et confus avec pratiquement aucune chance d’obtenir une approbation. 

La plupart des expatriés qui achètent des condos prennent souvent des prêts dans leur pays de résidence ou retirent des fonds d’un compte d’épargne, de retraite ou d’un compte IRA. J’ai fait la dernière option en plus de recevoir un peu d’aide de la famille restée au pays.

Si vous avez besoin de transférer une grosse somme d’argent dans le pays, lisez notre guide sur comment envoyer de l’argent de votre pays d’origine au Costa Rica. 

Présence physique

Lorsque vous transférez la propriété d’un bien au Costa Rica, toutes les parties impliquées doivent signer un acte devant un Notaire Public costaricain, qui formalise ensuite toutes les transactions et les enregistre au registre public. 

Le processus est très formel, et tant le vendeur que l’acheteur doivent être présents pour signer les documents devant le notaire. 

Là où c’est possible, vous devriez être présent lors de l’achat d’un condo. Cependant, dans une situation où vous ne pouvez pas être présent, vous pouvez créer une procuration et faire signer quelqu’un d’autre en votre nom.

Sachez que le concept de notaire au Costa Rica diffère largement de la façon dont il est perçu dans d’autres pays, notamment aux États-Unis. Au Costa Rica, les notaires sont aussi avocats, et leurs fonctions ne se limitent pas à autoriser des signatures.

Ils peuvent agir au nom de l’État, rédiger et interpréter tous les documents légaux et en certifier également l’authenticité.

Questions à poser

Disons que vous avez trouvé un condo qui vous plaît. Je vous conseille de vous abstenir de sortir votre portefeuille trop vite, du moins pas avant d’avoir posé et obtenu des réponses satisfaisantes à certaines questions.

Oui, je sais que vous avez peut-être fait appel aux services d’un agent qui connaît le métier comme sa poche, mais il est de votre devoir de faire preuve de diligence raisonnable. Après tout, cela deviendra votre propriété. 

Cela dit, vous devriez poser les questions suivantes :

• Le condo dispose-t-il d’un accès à l’eau, à l’électricité et aux égouts ? Cela s’explique par le fait que certains condos sont équipés de toutes ces commodités tandis que d’autres n’en ont qu’une, deux ou aucune.
• Dispose-t-il d’une connexion Internet ? Si ce n’est pas le cas, vous devrez en faire installer une après avoir acheté.
• Vous sera-t-il permis de construire sur le terrain ou de rénover le condo ?
• S’il y a des voisins, comment sont-ils ?
• Y a-t-il des particularités de la communauté dont vous devez être au courant ?
• Quelles sont les commodités disponibles dans la région ?

N’ayez jamais peur de poser ces questions et d’autres qui vous viendraient à l’esprit.

Taxes foncières

Il y a deux taxes foncières liées à l’achat et à la possession d’une propriété au Costa Rica. Nous allons couvrir les deux ci-dessous.

Taxe de transfert de propriété (Impuesto de Traspaso)

La taxe de transfert de propriété, ou impuesto de traspaso, est la première taxe que vous payez lors de l’achat d’une propriété au Costa Rica. C’est 1,5 % du prix d’achat ou de la valeur de la taxe foncière, selon lequel est le plus élevé.

L’impuesto de traspaso est calculé dans le coût total de clôture et partagé entre le vendeur et vous-même à un ratio de 50:50, sauf s’il y a une négociation différente entre les parties impliquées.

Le notaire conservera et paiera la taxe aux autorités une fois l’affaire conclue.

Taxe annuelle sur les biens immobiliers (Impuesto Sobre Bienes Inmueble)

Il y a aussi la taxe annuelle sur les biens immobiliers, ou impuesto sobre bienes inmueble. Celle-ci est fixée à 0,25 % de la dernière valeur enregistrée de la propriété.

Vous êtes censé mettre à jour la valeur de la propriété tous les cinq ans après l’achat au Departamento de Bienes Inmuebles. 

Cette taxe doit être payée trimestriellement, mais vous avez droit à une réduction si vous décidez de payer annuellement.

Emplacement

Il peut être vrai que certaines personnes aiment l’idée de posséder une superbe maison de luxe en bord de mer au Costa Rica ou un grand domaine avec vue sur l’océan, mais le coût de ceux-ci et les impôts élevés suffisent à dissuader de nombreuses personnes de l’idée. 

Posséder un condo, en revanche, peut encore vous offrir ces vues pour beaucoup moins cher.

Cela dit, l’emplacement du condo est important. Cependant, le choix dépend en grande partie de ce qui convient à votre style de vie et à vos besoins.

Lorsque vous envisagez les meilleurs endroits pour acheter au Costa Rica, assurez-vous de prêter attention à toutes les provinces avec un taux élevé d’appréciation des propriétés.

Cela inclut les propriétés situées dans les régions côtières telles que San Jose, Guanacaste et Limon. Les propriétés dans ces endroits prennent de la valeur plus rapidement que dans d’autres lieux du Costa Rica.

Regardons de plus près chacune d’elles.

San Jose

C’est bien sûr la capitale du Costa Rica, donc elle doit figurer sur cette liste. San Jose est l’une des zones les plus peuplées du pays et abrite de nombreuses entreprises. 

Le secteur immobilier y est florissant et a connu une augmentation de plus de 3,7 % par an depuis juillet 2019.

Guanacaste

Si vous parlez de croissance exponentielle lente et régulière, alors Guanacaste devrait vous venir à l’esprit. Elle connaît continuellement cette croissance.

La beauté de l’immobilier à Guanacaste, c’est qu’il offre l’ensemble complet : accessibilité, bonne infrastructure, belles plages (il est possible d’obtenir un condo avec vue sur la plage) et un climat parfait.

La valeur de l’immobilier à Guanacaste a connu un taux de croissance de 40,8 % depuis 2019.

Limon

Vous vous demandez peut-être pourquoi Limon figure sur cette liste, car son développement a été lent par rapport à d’autres parties du Costa Rica. C’est aussi considéré comme la province la plus pauvre du Costa Rica et manque d’infrastructures, mais c’est ce qui attire les gens. 

Limon a les plus belles plages du Costa Rica car elles sont restées intactes. Elle a connu un taux d’appréciation de 5,8 %. Son manque d’attrait évident (du moins par rapport à des zones plus prospères du pays) en fait une excellente option d’investissement pour les acheteurs de biens immobiliers.

Coûts

Le coût d’un condo au Costa Rica est assez bas pour le moment. 

Avec une somme de 35 000 USD, vous pouvez acheter un condo au Costa Rica. Les plus luxueux peuvent coûter des dizaines de millions de dollars. 

Trouver un Condo

Obtenir un beau condo ou tout autre bien immobilier au Costa Rica nécessitera de faire une recherche en personne plutôt que de simplement rester assis à feuilleter des pages de maisons sur Internet comme vous avez l’habitude de le faire en Amérique. 

Voici comment procéder.

Faites-le vous-même

Acheter un condo ou tout autre bien immobilier à vendre au Costa Rica est facile, même si les panneaux « à vendre » ne sont pas affichés à l’extérieur d’une propriété. 

Un des meilleurs moyens de trouver quelque chose localement au Costa Rica est de demander. Vous pouvez visiter la zone où vous voulez vivre et trouver un habitant. Ils vous donneront probablement une mine d’informations car les gens ici sont toujours prêts à aider. 

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Alternativement, vous pouvez également effectuer votre recherche en ligne. Encuentra24 est un site assez populaire pour chercher des propriétés. RightMove propose également de bonnes annonces pour les propriétés, et vous pouvez également y trouver des agents.

Engager un Agent

Une chose que vous devriez savoir, c’est que le secteur immobilier au Costa Rica est un terrain de jeu « pour tous », ce qui signifie que n’importe qui peut se réveiller et décider qu’il est agent immobilier.

C’est un espace largement non réglementé. Vous ne savez jamais si vous traitez avec un escroc ou non. 

Cela dit, il est difficile de trouver de vrais professionnels. Mais ils sont disponibles en bon nombre si vous savez où chercher.

Sachez simplement que ceux qui sont indélicats tenteront de vendre des propriétés inexistantes ou celles qu’ils n’ont pas le droit de vendre. C’est pourquoi une simple recherche de propriété est très importante.

Trouver un bon agent n’est pas trop difficile si vous vous y prenez de la bonne manière. Demandez simplement autour de la communauté ou obtenez des recommandations d’amis. Allez de l’avant et faites une vérification des antécédents sur les noms que vous obtenez également. 

Vous pouvez vérifier si l’agent en question appartient à l’une des associations de courtiers suivantes :

• L’Association nationale des agents immobiliers (NAR)
• Association mondiale de l’immobilier du Costa Rica (CRGAR) 

Notez que les services des agents ne sont pas gratuits. Ils perçoivent des frais de commission de 5 à 8 % du prix de vente.

Vous, en tant qu’acheteur, ne supportez pas seul ce fardeau. Le coût est partagé entre vous-même et le propriétaire du bien, et cela est discuté lors des négociations.

De plus, vous êtes libre de vous passer d’un agent si vous pensez pouvoir gérer vous-même le processus d’achat du condo. Cependant, si c’est quelque chose que vous feriez dans votre pays d’origine, il est peut-être préférable de l’éviter ici. Vous pourriez avoir la difficulté supplémentaire de tout effectuer en bilingue.

Enfin, rappelez-vous que même des expatriés anglophones peuvent aussi vous arnaquer.

Processus d’Achat

Une fois que vous trouvez une propriété que vous voulez acheter, visitez-la au moins une fois et assurez-vous de faire une vérification approfondie. Assurez-vous qu’elle convient à vos goûts, puis instruisez votre agent d’envoyer une offre. Les négociations peuvent continuer à partir de là. 

Ce processus peut ne pas être aussi fluide que vous en avez l’habitude chez vous, mais soyez toujours courtois avec toutes les personnes impliquées.

Engagez un Avocat

Engager un avocat est nécessaire. En trouver un qui soit également notaire public au Costa Rica sera un atout plus tard.

Après que votre offre soit acceptée, votre avocat rédigera un accord formel d’achat-vente. Les deux parties devront signer la lettre, puis vous pourrez procéder à un transfert de 10 % du prix convenu.

Trouver un avocat — un bon en plus — n’est pas difficile mais pas non plus une promenade de santé. Demandez toujours des recommandations, obtenez différentes options et comparez les services. Si vous ne parlez pas couramment l’espagnol, un avocat bilingue est indispensable. Heureusement, beaucoup parleront suffisamment anglais pour vous guider tout au long du processus.

Une autre considération importante est de traiter avec un avocat qui se spécialise dans les achats de propriétés par des expatriés. Bien que cela ne soit pas complètement nécessaire, ils auront plus d’expérience avec les transferts d’argent internationaux et d’autres spécificités auxquelles vous pourriez être confronté.

Sachez que ce que vous payez est ce que vous obtenez. Si vous n’êtes pas vigilant, un avocat peut également vous piéger. 

Ce que vous finissez par payer à votre avocat dépend en grande partie du contrat établi et convenu entre vous et l’avocat.

Cela s’appelle un dépôt de garantie, et cela montre votre sérieux concernant l’affaire. Après ce paiement, vous avez deux semaines pour verser le reste dans un compte séquestre enregistré auprès du gouvernement.

Finaliser l’affaire

La période de clôture est généralement de 30 à 60 jours après la signature de tous les documents, alors assurez-vous d’avoir organisé votre transfert de fonds pour qu’il arrive avant. Faites-le toujours à l’avance au cas où votre compte bancaire costaricien aurait une période de blocage.

Une fois l’argent transféré, votre avocat peut alors finaliser l’affaire. Obtenir un avocat de bonne réputation qui est également notaire public au Costa Rica vous sera utile ici. 

Le notaire public est le seul autorisé à accéder au registre national. Si votre avocat l’est, il ou elle peut alors inscrire votre achat au registre.

Les frais de clôture, qui incluent les taxes de transfert, les droits de timbre et les honoraires de notaire, peuvent représenter entre 5 et 10 % du prix d’achat total.

Pouvez-vous louer votre bien ?

Si vous souhaitez acheter un bien pour vous lancer dans le secteur immobilier, vous vous demandez peut-être si vous pouvez louer un bien au Costa Rica.

Eh bien, oui, vous pouvez.

Le gouvernement costaricien ne restreint pas la propriété de votre bien ni la façon dont vous l’utilisez. Cela signifie que vous pouvez en faire ce que vous voulez tant que vous respectez le règlement de copropriété. 

Je sais que cela peut sembler surréaliste pour ceux venant d’Amérique, étant donné les nombreux embargos sur les propriétés là-bas, mais il n’y a vraiment aucune restriction. Ne faites simplement rien d’illégal.

Avez-vous besoin d’un gestionnaire de propriété ?

Un gestionnaire de propriété entre en jeu après l’achat de votre condo, et c’est à vous de décider si vous en avez besoin.

Si vous pensez avoir suffisamment de temps pour gérer la propriété vous-même, vous économisez de l’argent supplémentaire. Lorsque j’ai acquis mon deuxième condo, j’ai vu la nécessité d’en embaucher un et cela en valait la peine. 

Il n’existe pas de structure de paiement standard pour un gestionnaire de propriété. Cela dépend largement des négociations. Si vous prévoyez de mettre votre condo en location, discutez de la possibilité de donner un pourcentage du loyer à un gestionnaire de propriété pour s’occuper des tâches quotidiennes.

Cela coûte généralement entre 10 et 20 % du montant des loyers perçus. 

Si ni vous ni le gestionnaire en question ne souhaitez payer une commission en pourcentage, un tarif équitable se situe entre 90 et 150 USD par mois. Tout dépend de la taille du condo et de la charge de travail requise.

Pour trouver un gestionnaire de propriété, demandez des recommandations à des amis ou des habitants locaux.

Risques liés à l’achat d’un condo au Costa Rica

Acheter un condo au Costa Rica n’est pas sans risques. Il y a certains éléments à prendre en compte lorsque vous choisissez votre bien.

Hypothèques

Si vous ne faites pas preuve de diligence raisonnable sur la propriété avant de l’acheter, vous pourriez contracter une hypothèque sans le savoir — si la propriété en a une.

Assurez-vous que le titre de propriété est clair avant de finaliser l’accord ou même de commencer les négociations. Une visite au registre foncier pour une recherche de titre vous y aidera.

Vous pouvez vérifier le propriétaire de la propriété en question, rechercher des hypothèques existantes et recueillir toutes les informations liées aux évaluations fiscales.

Inondations

Les inondations pendant la saison des pluies sont un problème courant au Costa Rica.

Les crues soudaines dangereuses et les inondations de déchets sont souvent vécues (comparées aux crues soudaines, les inondations de déchets peuvent être facilement gérées).

Assurez-vous que le condo n’est pas situé près d’un lac ou d’une rivière. Si c’est le cas, alors il est dans une zone rouge. De plus, les propriétés construites sur des terrains bas courent également un risque d’inondation.

Les propriétés en zones rouges verront leurs primes d’assurance habitation augmenter. Il y aura également des revenus et une valeur réduits en raison des problèmes causés par les inondations, tels que les problèmes d’accessibilité.

Séismes

Au Costa Rica, un grand séisme en moyenne une fois par décennie et un tremblement presque quotidien sont courants.

Vous ne courez peut-être pas de risques physiques importants avec les séismes, mais les secousses à peine perceptibles posent des risques pour les propriétés de la manière suivante :

• Des fissures apparaissent entre les murs
• Des dommages au toit causent des fuites
• Les planchers se séparent des murs

Cela n’apparaît pas du jour au lendemain. Il peut falloir des jours après un petit séisme pour remarquer les dommages. 

Les propriétés plus modernes peuvent avoir des mesures d’atténuation des risques intégrées. Cependant, les dommages causés par les séismes sont essentiellement une réalité pour la plupart des propriétés, alors soyez vigilant et inspectez votre propriété régulièrement.

Infestations de nuisibles

Les propriétés infestées par les nuisibles sont à risque de dommages graves. Parmi les plus courants, on trouve les rats et les cafards.

Les éliminer peut être tout aussi coûteux. Vous ne voudriez pas supporter ces coûts supplémentaires.

Les moustiques sont également un problème sérieux au Costa Rica. S’il y a de l’eau stagnante à l’intérieur ou autour de la propriété, vous aurez certainement des moustiques.

Glissements de terrain

La saison des pluies, malgré la beauté qu’elle apporte au Costa Rica, est accompagnée de son lot de problèmes. Imaginez rentrer chez vous et découvrir qu’elle est emportée ou recouverte de boue.

Les glissements de terrain ou coulées de boue se produisent lorsque le sol a été sursaturé par des accumulations d’eau.

Sachez qu’une propriété située près d’une colline ou d’une montagne est à risque d’être affectée par un glissement de terrain. Assurez-vous d’inspecter la maison et la propriété en question pour détecter les signes d’érosion.

Maintenant, à vous de jouer

Acheter un condo au Costa Rica peut être intimidant si vous ne faites pas vos devoirs.

Cependant, cela ne doit pas être ainsi. Si vous engagez un avocat de bonne réputation qui connaît son domaine et fait preuve de diligence de votre part, alors tout ira bien.