Eine Eigentumswohnung in Costa Rica kaufen: Eine Schritt-für-Schritt-Anleitung

Beim Kauf einer Wohnung in Costa Rica ist es wichtig, einen Anwalt zu engagieren. 

Mit dem richtigen Anwalt und den richtigen Ressourcen sitzt du innerhalb von drei Monaten in deiner neuen Wohnung.

Hast du jedoch nicht den richtigen Anwalt oder recherchierst deine Immobilie nicht gründlich, könntest du eine Niete kaufen.

Basierend auf meinen Erfahrungen mit dem Kauf von Eigentumswohnungen in Costa Rica, zeigt dir dieser Leitfaden, worauf du bei einer Immobilie achten solltest, was du während des Abschlussprozesses erwarten kannst und wie du den richtigen Anwalt findest.

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Kannst du als Ausländer in Costa Rica Immobilien kaufen?

Als Ausländer in Costa Rica, egal ob du ein Expat bist, der Costa Rica zu seiner zweiten Heimat gemacht hat oder nur ein Tourist, hast du fast dieselben Rechte wie lokale Bürger, abgesehen von bestimmten Privilegien wie Wahlrecht, Kreditabsicherung oder unbefristeter Aufenthalt.

Du kannst das letzte Einschränkung mit einem Aufenthaltsgenehmigung für Costa Rica überwinden. 

Aber um zum Punkt dieses Artikels zurückzukehren: Das bedeutet, du kannst in Costa Rica Immobilien kaufen. Ob du dies für Investitionen tun möchtest oder um einen Platz zum Leben zu haben – du kannst echten Wert für dein Geld im Land erhalten.

Das ist möglich, weil die Regierung von Costa Rica im Laufe der Jahre Ausländern erlaubt hat, als Mittel zur Ankurbelung der Wirtschaft im Land zu investieren.

Während immer mehr Menschen dies erkennen und weiter ins Land strömen, werden die Immobilienwerte im Land sicher steigen und es werden attraktivere Optionen entstehen.

Alles, was du vor dem Kauf einer Immobilie in Costa Rica berücksichtigen solltest

Du möchtest kein Geld für irgendeine Immobilie in Costa Rica ausgeben, ohne vorher einige Dinge zu berücksichtigen. Deshalb teile ich, woran ich dachte, als ich nach einer Wohnung suchte, bevor ich schließlich eine kaufte.

Zugang zur Wohnung und tägliche Bedürfnisse

Ganz oben auf deiner Checkliste sollte stehen, wie leicht zugänglich die Wohnung ist, und das hat viel damit zu tun, wo sie liegt. 

Es gibt viele schöne Immobilien in Strandorten wie Tamarindo und Nosara an der Westküste. An der Ostküste, der karibischen Seite, gibt es auch einige wirklich schöne kleine Städte wie Manuel Antonio und Puerto Viejo de Talamanca mit guten Immobilien.  

Diese Orte sind jedoch nicht so populär bei Expats, die langfristig oder dauerhaft bleiben möchten.

Dies liegt hauptsächlich an dem großen Unterschied in den Wohnpreisen in diesen beiden Gegenden sowie der Anzahl der Annehmlichkeiten, Stile und der Lebensqualität. Die Preise sind relativ günstig, aber du wirst wahrscheinlich auf einer unbefestigten Straße leben und mindestens eine halbe Stunde von einem Supermarkt entfernt sein.

Dominical ist in der Tat absolut schön, aber der Nachteil ist, dass es kein wirkliches Stadtzentrum gibt. Es gibt eine Schnellstraße, die durch kleine verstreute Gemeinden führt, aber es sei denn, du liebst die Ruhe, ist es vielleicht nichts für dich.

Unabhängig davon, wo du daran interessiert bist, eine Wohnung zu kaufen, solltest du nicht überstürzt handeln. Steig zuerst ins Auto und fahre durch die Gegend, um zu sehen, ob es der Ort ist, an dem du leben möchtest.

Vermessene Grundstücke

In Costa Rica stehen bestimmte Gebiete unter dem Schutz der Regierung und sind in der Regel nicht vermessen. 

Ein Grundstück, das sich innerhalb der ersten 50 Meter der Hochwasserlinie befindet, wird als öffentliches Land kategorisiert. Nach den ersten 50 Metern werden die nächsten 150 Meter als Maritime Zone Land oder Konzessionsland bezeichnet.

Länder unter Kontrolle der Regierung sind nicht zu verkaufen, können aber bis zu 20 Jahre verpachtet werden.

Meistens musst du dir keine Sorgen über vermessene Grundstücke machen, wenn du eine Wohnung kaufst. Aber es ist etwas, das du beachten solltest, wenn du ein Haus in Costa Rica kaufst. 

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Zahlungsmethode

Als Expat, der eine Immobilie kaufen möchte, ist es wichtig, neben allen Dokumenten auch genügend Bargeld zu haben. 

Du musst eine Wohnung bar bezahlen, da keine costa-ricanische Bank dir als Ausländer einen Kredit oder eine Hypothek gewährt. 

Banken werden dich anhören, aber du wirst einen langen, mühsamen und verwirrenden Prozess durchlaufen, mit nahezu null Möglichkeit, genehmigt zu werden. 

Die meisten Expats, die Wohnungen kaufen, nehmen häufig Kredite in ihren Herkunftsländern auf oder ziehen Gelder von einem Spar-, Renten- oder IRA-Konto ab. Ich habe Letzteres getan zusätzlich zu etwas Unterstützung von der Familie zu Hause.

Wenn du eine große Geldsumme ins Land überweisen musst, lies unseren Ratgeber zu wie man Geld aus dem Heimatland nach Costa Rica sendet. 

Physische Präsenz

Beim Übertragen des Eigentums in Costa Rica müssen alle beteiligten Parteien eine Urkunde vor einem Notar in Costa Rica unterzeichnen, der dann alle Transaktionen formalisiert und im öffentlichen Register einträgt. 

Der Prozess ist sehr formell, und sowohl der Verkäufer als auch der Käufer müssen anwesend sein, um die Dokumente vor dem Notar zu unterzeichnen. 

Wo möglich, solltest du beim Kauf einer Wohnung anwesend sein. In einer Situation, in der du nicht anwesend sein kannst, kannst du eine Vollmacht erstellen und jemand anderen in deinem Namen unterschreiben lassen.

Beachte, dass das Konzept des Notars in Costa Rica sich stark von dem in anderen Ländern unterscheidet, besonders in den USA. In Costa Rica sind Notare auch Anwälte und ihre Aufgaben beschränken sich nicht nur auf die Beglaubigung von Unterschriften.

Sie können im Namen des Staates handeln, alle rechtlichen Dokumente entwerfen und interpretieren und deren Echtheit auch zertifizieren.

Fragen, die man stellen sollte

Angenommen, du hast eine Wohnung gefunden, die dir zusagt. Ich rate dir, dich zu zügeln, bevor du zu früh dein Geld ausgibst, zumindest bis du zufriedenstellende Antworten auf bestimmte Fragen erhalten hast.

Ja, ich weiß, du hast vielleicht die Dienste eines Maklers in Anspruch genommen, der das Geschäft wie aus seinen eigenen Taschen kennt, aber es ist deine Pflicht, dein eigenes gründliches Due Diligence durchzuführen. Schließlich wird es ja dein Eigentum. 

Das gesagt, solltest du folgende Fragen stellen:

• Hat die Wohnung Zugang zu Wasser, Strom und Abwasser? Denn einige Wohnungen sind mit all diesen Annehmlichkeiten ausgestattet, während andere vielleicht eines, zwei oder gar keines davon haben.
• Hat es eine Internetverbindung? Wenn nicht, musst du nach dem Kauf eine installieren lassen.
• Wirst du auf dem Grundstück bauen oder die Wohnung renovieren dürfen?
• Wenn es Nachbarn gibt, wie sind die?
• Gibt es besondere Dinge über die Gemeinschaft, die du wissen musst?
• Welche Annehmlichkeiten stehen in der Gegend zur Verfügung?

Hab keine Angst, diese und weitere Fragen zu stellen, wenn sie dir einfallen.

Grundsteuern

Es gibt zwei Grundsteuern, die mit dem Kauf und Besitz einer Immobilie in Costa Rica verbunden sind. Wir werden beide unten erläutern.

Grundstückstransfersteuer (Impuesto de Traspaso)

Die Grundstückstransfersteuer oder impuesto de traspaso ist die erste Steuer, die du beim Kauf einer Immobilie in Costa Rica zahlst. Sie beträgt 1,5 % des Kaufpreises oder des Grundsteuerwertes, je nachdem, welcher höher ist.

Der impuesto de traspaso wird in den gesamten Abschlusskosten berechnet und zwischen Verkäufer und dir im Verhältnis 50:50 geteilt, es sei denn, es gibt eine andere Vereinbarung zwischen den beteiligten Parteien.

Der Notar würde die Steuer einbehalten und an die Behörden zahlen, sobald das Geschäft abgeschlossen ist.

Jährliche Grundsteuer (Impuesto Sobre Bienes Inmueble)

Es gibt auch die jährliche Grundsteuer oder impuesto sobre bienes inmueble. Diese beträgt 0,25 % des zuletzt registrierten Wertes der Immobilie.

Du solltest den Wert der Immobilie alle fünf Jahre nach dem Kauf im Departamento de Bienes Inmuebles aktualisieren. 

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Diese Steuer muss vierteljährlich gezahlt werden, aber du hast Anspruch auf einen Rabatt, wenn du dich entscheidest, jährlich zu zahlen.

Standort

Es mag wahr sein, dass einige die Idee mögen, ein fantastisches Luxushaus am Strand in Costa Rica oder ein großes Anwesen mit Meerblick zu besitzen, aber die Kosten für diese und die hohen Steuern sind für viele genügend Gründe, die Idee fallen zu lassen. 

Ein Condo zu besitzen, kann dir andererseits diese Ausblicke bieten, und das für viel weniger.

Das gesagt, ist der Standort des Condos wichtig. Die Wahl eines solchen hängt jedoch größtenteils davon ab, was deinem Lebensstil und deinen Bedürfnissen entspricht.

Wenn du die besten Orte zum Kaufen in Costa Rica in Betracht ziehst, achte darauf, alle Provinzen mit einer hohen Immobilienwertsteigerung im Auge zu behalten.

Dazu gehören Immobilien in den Küstenregionen wie San Jose, Guanacaste und Limon. Die Immobilien in diesen Gegenden schätzen sich schneller als in anderen Teilen Costa Ricas.

Schauen wir uns jede dieser Orte genauer an.

San Jose

Dies ist natürlich die Hauptstadt von Costa Rica, also muss sie auf dieser Liste stehen. San Jose ist eine der bevölkerungsreichsten Gegenden des Landes und Heimat vieler Unternehmen. 

Das Immobiliengeschäft hier boomt und ist seit Juli 2019 jährlich um über 3,7 % gestiegen.

Guanacaste

Wenn du von langsamen und stetigen exponentiellen Wachstum sprichst, dann sollte Guanacaste in den Sinn kommen. Es erlebt kontinuierlich dieses Wachstum.

Die Schönheit des Immobilienmarktes in Guanacaste liegt darin, dass er das volle Paket bietet: Zugänglichkeit, gute Infrastruktur, wunderschöne Strände (du könntest Glück haben, ein Condo mit Strandblick zu bekommen) und das perfekte Klima.

Der Immobilienwert in Guanacaste hat seit 2019 eine Wachstumsrate von 40,8 %.

Limon

Du fragst dich vielleicht, warum Limon auf dieser Liste steht, da seine Entwicklung im Vergleich zu anderen Teilen Costa Ricas langsam war. Es wird auch als die ärmste Provinz Costa Ricas betrachtet und fehlt an Infrastruktur, aber genau das zieht die Menschen an. 

Limon hat die schönsten Strände in Costa Rica, weil sie unberührt geblieben sind. Es hat eine Wertsteigerung von 5,8 % erlebt. Der Mangel an offensichtlichem Reiz (zumindest im Vergleich zu wohlhabenderen Gegenden des Landes) macht es zu einer tollen Investitionsmöglichkeit für Immobilienkäufer.

Kosten

Die Kosten für ein Condo in Costa Rica sind momentan ziemlich günstig. 

Mit einer Summe von 35.000 US-Dollar kannst du ein Condo in Costa Rica kaufen. Die luxuriöseren können jedoch in die Zehnmillionen Dollar gehen. 

Ein Condo finden

Um ein schönes Condo oder eine andere Immobilie in Costa Rica zu finden, musst du eine persönliche Suche durchführen, anstatt nur durch Seiten von Häusern im Internet zu blättern wie du es vielleicht aus Amerika gewohnt bist. 

Hier ist, wie du vorgehen kannst.

Mach es selbst

Der Kauf eines Condos oder einer anderen zum Verkauf stehenden Immobilie in Costa Rica ist einfach, auch wenn keine „Zu verkaufen“-Schilder außen an einer Immobilie angebracht sind. 

Eine der besten Möglichkeiten, etwas lokal in Costa Rica zu finden, besteht darin, zu fragen. Du kannst das Gebiet besuchen, in dem du leben möchtest, und einen Einheimischen finden. Sie werden dir wahrscheinlich eine Fülle an Informationen geben, denn die Menschen hier sind immer bereit zu helfen. 

Alternativ kannst du deine Suche auch online durchführen. Encuentra24 ist eine ziemlich beliebte Seite für die Suche nach Immobilien. RightMove hat auch sehr gute Angebote für Immobilien, und du kannst dort auch Agenten finden.

Einen Makler beauftragen

Eines solltest du wissen: Das Immobiliengeschäft in Costa Rica ist ein Spielplatz für alle, was bedeutet, dass jeder aufwachen und entscheiden kann, dass er ein Immobilienhändler ist.

Es ist ein weitgehend unregulierter Bereich. Du weißt nie, ob du es mit einem Betrüger zu tun hast oder nicht. 

Das gesagt, echte Fachleute sind schwer zu finden. Aber sie sind in großer Zahl verfügbar, wenn du weißt, wo du suchen musst.

Sei einfach darauf vorbereitet, dass die unredlichen versuchen werden, nicht existierende Immobilien oder solche zu verkaufen, die sie nicht verkaufen sollten. Aus diesem Grund ist eine einfache Immobiliensuche sehr wichtig.

Einen guten Makler zu finden, ist nicht allzu schwierig, wenn du es richtig angehst. Frag einfach in der Gemeinde herum oder hol dir Empfehlungen von Freunden. Führe auch eine Background-Prüfung der erhaltenen Namen durch. 

Du kannst überprüfen, ob der betreffende Makler Mitglied einer der folgenden Maklervereinigungen ist:

• Die National Association of Realtors (NAR)
• Costa Rican Global Association of Real Estate (CRGAR) 

Beachte, dass die Dienste von Maklern nicht kostenlos sind. Sie erheben eine Provision von 5-8 % des Verkaufspreises.

Du als Käufer trägst diese Last nicht allein. Die Kosten werden zwischen dir und dem Immobilienbesitzer aufgeteilt, und dies wird während der Verhandlungen besprochen.

Außerdem hast du die Freiheit, auf die Nutzung eines Maklers zu verzichten, wenn du der Meinung bist, dass du den Condo-Kaufprozess alleine bewältigen kannst. Aber wenn du das in deinem Heimatland nicht tun würdest, solltest du es möglicherweise hier vermeiden. Du könntest die zusätzliche Schwierigkeit haben, alles zweisprachig abzuwickeln.

Zuletzt, bedenke, dass auch englischsprachige Expats dich übers Ohr hauen können.

Kaufprozess

Sobald du eine Immobilie gefunden hast, die du kaufen möchtest, besuche sie mindestens einmal und stelle sicher, dass du eine gründliche Überprüfung durchführst. Stelle sicher, dass sie deinem Geschmack entspricht, und weise dann deinen Makler an, ein Angebot zu senden. Die Verhandlungen können von dort aus fortgesetzt werden. 

Dieser Prozess bewegt sich möglicherweise nicht so schnell, wie du es von zu Hause gewohnt bist, aber sei immer höflich zu allen Beteiligten.

Einen Anwalt beauftragen

Einen Anwalt zu beauftragen ist notwendig. Einen zu finden, der auch ein costa-ricanischer Notar ist, wird später ein Segen sein.

Nachdem dein Angebot angenommen wurde, wird dein Anwalt einen formellen Kaufvertrag aufsetzen. Beide Parteien müssen den Brief unterzeichnen, und dann kannst du 10 % des vereinbarten Preises überweisen.

Einen Anwalt zu finden, ein guter noch dazu, ist nicht schwierig, aber auch kein Spaziergang. Frag immer nach Empfehlungen, hol dir verschiedene Optionen und vergleiche die Dienstleistungen. Wenn du nicht fließend Spanisch sprichst, ist ein zweisprachiger Anwalt unerlässlich. Zum Glück werden viele genug Englisch sprechen, um dich durch den Prozess zu führen.

Ein weiterer wichtiger Aspekt ist, mit einem Anwalt zu arbeiten, der sich auf den Immobilienkauf von Expats spezialisiert hat. Während nicht vollständig notwendig, haben sie mehr Erfahrung mit internationalen Geldüberweisungen und anderen Details, die auftreten können.

Du solltest wissen, dass du bekommst, wofür du bezahlst. Wenn du nicht vorsichtig bist, kann dich auch ein Anwalt betrügen. 

Was du letztendlich deinem Anwalt bezahlst, hängt weitgehend vom Vertrag ab, der zwischen dir und dem Anwalt aufgesetzt und vereinbart wurde.

Dies wird als Treuhandeinlage bezeichnet, und es zeigt deinen Ernst bezüglich des Geschäfts. Nachdem du dies bezahlt hast, hast du zwei Wochen Zeit, den Restbetrag auf ein staatlich registriertes Treuhandkonto zu überweisen.

Das Geschäft abschließen

Der Abschlusszeitraum liegt normalerweise 30-60 Tage nach Unterzeichnung aller Dokumente, also stelle sicher, dass du deine Geldüberweisung davor arrangiert hast. Mache das immer im Voraus, falls dein Costa Ricanisches Bankkonto eine Haltefrist hat.

Nachdem das Geld den Besitzer gewechselt hat, kann dein Anwalt das Geschäft abschließen. Es hilft dir hier sehr, einen angesehenen Anwalt zu haben, der auch Notar in Costa Rica ist. 

Der Notar ist der einzige, der Zugang zum nationalen Register hat. Wenn dein Anwalt einer ist, kann er oder sie deinen Kauf im Register eintragen.

Die Abschlusskosten, die Dinge wie die Übertragungssteuern, Stempelgebühren und Notargebühren umfassen, können zwischen 5-10% des gesamten Kaufpreises betragen.

Kannst du deine Immobilie vermieten?

Wenn du eine Immobilie kaufen möchtest, um ins Immobiliengeschäft einzusteigen, fragst du dich vielleicht, ob du Immobilien in Costa Rica vermieten kannst.

Nun, ja, das kannst du.

Die costaricanische Regierung beschränkt das Eigentum an deiner Immobilie nicht und schreibt auch nicht vor, wie du sie nutzen darfst. Das bedeutet, dass du damit machen kannst, was du willst, solange du die Satzung der Wohnungseigentümergemeinschaft beachtest. 

Ich weiß, das mag surreal klingen für diejenigen, die aus Amerika kommen, angesichts der vielen Beschränkungen dort, aber es gibt wirklich keine Einschränkungen. Mach einfach nichts Illegales.

Brauchst du einen Hausverwalter?

Ein Hausverwalter kommt ins Spiel, nachdem du dein Apartment gekauft hast, und es liegt ganz bei dir, ob du einen benötigst.

Wenn du das Gefühl hast, genug Zeit zu haben, um die Immobilie selbst zu verwalten, sparst du dir das zusätzliche Geld. Als ich mein zweites Apartment gekauft habe, sah ich die Notwendigkeit, einen einzustellen, und es hat sich gelohnt. 

Es gibt keine Standardvergütungsstruktur für einen Hausverwalter. Es hängt weitgehend von den Verhandlungen ab. Wenn du vorhast, dein Apartment zu vermieten, dann bespreche die Möglichkeit, einen Prozentsatz der Miete an einen Hausverwalter zu geben, der die täglichen Angelegenheiten für dich regelt.

Das kostet normalerweise zwischen 10 und 20% des eingezogenen Mietbetrags. 

Wenn weder du noch der betreffende Verwalter Lust habt, die Provision pro Prozentsatz zu zahlen, ist ein fairer Satz alles zwischen 90 und 150 US-Dollar pro Monat. Es hängt alles von der Größe des Apartments und dem erforderlichen Arbeitsaufwand ab.

Um einen Hausverwalter zu finden, hol dir Empfehlungen von Freunden oder Einheimischen.

Risiken beim Kauf eines Apartments in Costa Rica

Der Kauf eines Apartments in Costa Rica ist nicht risikofrei. Es gibt bestimmte Dinge, die du beim Aussuchen deiner Immobilie bedenken solltest.

Rechtsansprüche

Wenn du vor dem Kauf keine gründliche Prüfung der Immobilie durchführst, könntest du unwissend einen Rechtsanspruch übernehmen — falls die Immobilie einen hat.

Stelle sicher, dass der Titel der Immobilie klar ist, bevor das Geschäft abgeschlossen wird oder bevor die Verhandlungen überhaupt beginnen. Ein Besuch im Grundbuchamt für eine Titelüberprüfung wird helfen.

Du kannst den Eigentümer der betreffenden Immobilie verifizieren, nach bestehenden Rechtsansprüchen suchen und alle Informationen zu Steuerbewertungen sammeln.

Überschwemmungen

Überschwemmungen während der Regenzeit sind ein häufiges Problem in Costa Rica.

Gefährliche Sturzfluten und Müllfluten treten häufig auf (im Vergleich zu Sturzfluten können Müllfluten leicht bewältigt werden).

Stelle sicher, dass das Apartment nicht in der Nähe eines Sees oder Flusses liegt. Wenn es das tut, dann befindet es sich in einer roten Zone. Außerdem sind Immobilien, die auf niedrigen Ebenen gebaut sind, ebenfalls von Überschwemmungen bedroht.

Immobilien in roten Zonen werden mit höheren Sätzen für die Wohngebäudeversicherung belastet. Auch wird es aufgrund von Problemen, die durch Überschwemmungen entstehen, wie z.B. Zugänglichkeitsproblemen, reduzierte Einnahmen und Vermögenswerten geben.

Erdbeben

In Costa Rica sind im Durchschnitt einmal im Jahrzehnt ein großes Erdbeben und fast täglich ein Zittern üblich.

Du bist möglicherweise keinen signifikanten physischen Risiken durch Erdbeben ausgesetzt, aber die kaum wahrnehmbaren Erschütterungen bergen folgende Risiken für Immobilien:

• Risse erscheinen zwischen den Wänden
• Beschädigungen am Dach verursachen Undichtigkeiten
• Böden trennen sich von den Wänden

Dies geschieht nicht über Nacht. Es kann Tage nach einem kleinen Erdbeben dauern, bis die Schäden bemerkt werden. 

Moderne Immobilien können eingebaute Maßnahmen zur Minderung der Risiken haben. Jedoch ist Erdbebenschaden im Wesentlichen eine Tatsache des Lebens für die meisten Immobilien, also sei wachsam und inspiziere deine Immobilie regelmäßig.

Schädlingsbefall

Immobilien, die von Schädlingen befallen sind, sind dem Risiko schwerer Schäden ausgesetzt. Einige der häufigsten sind Ratten und Kakerlaken.

Sie loszuwerden kann ebenso teuer sein. Du würdest diese zusätzlichen Kosten sicherlich nicht wollen.

Mücken sind ebenfalls ein ernsthaftes Problem in Costa Rica. Wenn es stehendes Wasser auf oder um die Immobilie gibt, wirst du sicherlich Mücken haben.

Schlammlawinen

Die Regenzeit bringt trotz der Schönheit, die sie nach Costa Rica bringt, auch ihren Anteil an Problemen mit sich. Stell dir vor, du kommst nach Hause und findest es weggespült oder mit Schlamm bedeckt.

Schlammlawinen oder Erdrutsche treten auf, wenn der Boden durch sich ansammelndes Wasser übersättigt ist.

Beachte, dass eine Immobilie in der Nähe eines Hügels oder Berges dem Risiko einer Schlammlawine ausgesetzt ist. Stelle sicher, dass du das Haus und die betreffende Immobilie auf Erosionsanzeichen inspizierst.

Jetzt bist du dran

Der Kauf eines Apartments in Costa Rica kann überwältigend sein, wenn du deine Hausaufgaben nicht machst.

Es muss jedoch nicht so sein. Wenn du einen angesehenen Anwalt einstellst, der sich auskennt, und sorgfältig deine eigene Arbeit machst, bist du auf einem guten Weg.