在哥斯达黎加购买公寓：逐步指南

在哥斯达黎加买公寓时，聘请律师很重要。 

如果您拥有合适的律师和资源，那么您将在三个月内入住您的新公寓。

然而，如果您没有合适的律师或者对您的房产没有深入研究，那么您可能会买到问题房。

根据我在哥斯达黎加购买公寓的经验，本指南将告诉您如何挑选房源，在交割过程中可以期待哪些事情，以及如何找到合适的律师。

外国人可以在哥斯达黎加购买物业吗？

作为居住在哥斯达黎加的外国人，不论您是 把哥斯达黎加称为第二故乡的外籍人士 还是仅仅是游客，您拥有与当地居民 几乎 相同的权利，只是某些特权除外，比如投票和被选举、获得信贷或无限期居留。

您可以通过 获得哥斯达黎加居留许可. 

但是回到这篇文章的主题，这意味着您可以在哥斯达黎加购买物业。不论您是为了投资还是为了生活在这里，您都可以在这个国家获得物有所值的投资。

这是可能的，因为多年来哥斯达黎加政府允许外国人在此投资以刺激经济发展。

随着越来越多的人意识到这一点并不断涌入，国家的房地产价值肯定会上升，并且会涌现出更多吸引人的选择。

在哥斯达黎加购买物业前需要考虑的一切

在哥斯达黎加买房之前，有几件事情值得先考虑。接下来，我将分享我在寻找和购买公寓时所思考的问题。

公寓的便利性和日常需求

清单的首要事项应该是公寓的可达性，而这与它的地理位置息息相关。 

在西海岸的塔玛琳多和诺萨拉等海滩城镇有很多不错的物业。在加勒比海一侧的东海岸，也有一些非常漂亮的小镇，如曼努埃尔·安东尼奥和塔拉曼卡的波多黎各维耶霍，拥有优质的房产。  

然而，这些地方对希望长期或永久居住的外籍人士并不太受欢迎。

这主要是因为这两个地区的房价差异巨大，以及设施、风格和生活质量的差异。价格相对便宜，但您可能需要住在一条未经铺设的道路上，并且离超市至少有半小时的车程。

多米尼加的确非常美丽，但缺点是没有真正的市中心。有一条高速公路穿过，小社区散布在周围，但除非您热爱安静，否则可能不适合您。

无论您对哪个地区的公寓感兴趣，不要急于购买。首先，开车穿过该地区，看看是否是您想居住的地方。

有产权的物业

在哥斯达黎加，某些地方受政府保护，通常没有产权。 

位于高潮线50米以内的土地被归类为公有土地。在最初50米之后，下一个150米为海洋区土地或特许经营土地。

政府控制的土地不出售，但可以租赁长达20年。

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大多数情况下，当您购买公寓时不需要担心产权，但在 购买哥斯达黎加的房子时这是您应该留意的。. 

付款方式

作为希望购买物业的外籍人士，除了准备好所有文件外，另一件重要的事情是要有足够的现金。 

因为哥斯达黎加的银行不会为您提供贷款或抵押，您必须用现金支付公寓费用。 

银行会倾听您的需求，但您将被带入一个漫长、乏味且令人困惑的过程，批准的可能性几乎为零。 

大多数购买公寓的外籍人士通常会在居住国申请贷款或从储蓄、退休金或个人退休账户中提取资金。我个人就是后者，此外还从家人那里得到了一些帮助。

如果您需要将大额现金转入该国，请阅读我们的指南 如何将资金从您的母国汇至哥斯达黎加. 

实地考察

在哥斯达黎加转移房产所有权时，所有相关方必须在哥斯达黎加公证人面前签署契约，然后由公证人完成所有交易，并在公共注册处登记。 

过程非常正式，卖方和买方都必须出席，在公证人面前签署文件。 

如有可能，您应亲自到场购买公寓。但在您无法到场的情况下，可以创建委托书并让其他人代表您签署。

请注意，哥斯达黎加的公证概念与其他国家，尤其是美国的有所不同。在哥斯达黎加，公证人也是律师，他们的职责不限于签署授权。

他们可以代表国家行动，起草和解释所有法律文件，并证明其真实性。

需要询问的问题

假设您已经找到了一个令您心动的公寓。在您冲动购房之前，我建议您至少在没有询问并得到满意的答案前不要急于从口袋里掏钱。

是的，我知道您可能聘请了一位对业务了如指掌的代理，但履行尽职调查是您的责任。毕竟，这将成为您的财产。 

话虽如此，您应该提出以下问题：

• 公寓是否有水、电和下水道的接入？因为有些公寓配有这些设施，而有些可能只有一个、两个或都没有。
• 它是否有互联网连接？如果没有，您需要在购买后安装一个。
• 是否允许在土地上建造或翻新公寓？
• 如果有邻居，他们是什么样的人？
• 社区中是否有您需要了解的特殊事情？
• 该地区内有哪些可用的设施？

永远不要害怕问这些问题，以及更多随时想到的问题。

房产税

在哥斯达黎加购买和拥有房产涉及两项房产税。我们将在下面介绍这两项税。

房产转让税（Impuesto de Traspaso）

房产转让税，即 impuesto de traspaso， 是您在哥斯达黎加购买房产时支付的第一税款。它是购买价格或房产税价值的 1.5%，以较高者为准。

impuesto de traspaso 被计入总过户成本，并以 50:50 的比例在卖家和您之间分摊，除非交易双方之间进行了不同的谈判。

公证人 在交易完成后会保留并向权力机构缴纳税款。

年度房产税（Impuesto Sobre Bienes Inmueble）

还有年度房产税，即 impuesto sobre bienes inmueble。这个税款固定在房地产最新注册价值的 0.25%。

您需要在购买后每五年更新一次房产的价值，并在 Departamento de Bienes Inmuebles 办理。 

此税必须每季度支付，但如果您决定按年支付则有资格获得折扣。

位置

有些人可能喜欢在哥斯达黎加拥有一个绝佳的海滨豪宅或一个大型海景庄园的想法，但其成本和高额税收足以让许多人打消这个念头。 

另一方面，拥有公寓仍然可以以低得多的价格获得这些美景。

尽管如此，公寓的位置很重要。然而，选择一个位置很大程度上取决于您的生活方式和需求。

在考虑哥斯达黎加的最佳购房地点时，请务必关注房产增值率较高的所有省份。

这些包括沿海地区的房产，例如圣何塞、瓜纳卡斯特和利蒙。这些地方的房产增值速度比哥斯达黎加其他地方要快。

让我们更仔细地看看每一个。

圣何塞

这是哥斯达黎加的首都，当然必须列在这个列表中。圣何塞是 全国人口最稠密的地区之一 以及许多企业的所在地。 

自2019年7月以来，这里的房地产行业蓬勃发展，年增长率超过3.7%。

瓜纳卡斯特

如果说缓慢而稳定的指数增长，那么瓜纳卡斯特应该会浮现在脑海中。它持续经历着这种增长。

瓜纳卡斯特房地产的魅力在于它在可达性、良好的基础设施、美丽的海滩（你可能很幸运能买到海景公寓）和完美的气候方面提供了完整的配套。

瓜纳卡斯特的房地产价值自2019年以来增长了40.8%。

利蒙

您可能会想知道为什么利蒙会出现在这个列表中，因为与哥斯达黎加的其他地区相比，它的发展相对缓慢。它还被认为是哥斯达黎加最贫穷的省份，缺乏基础设施，但这正是吸引人们的原因。 

利蒙拥有哥斯达黎加最美丽的海滩，因为它们一直未受影响。其升值率达到了5.8%。它欠缺显眼的吸引力（至少与该国更富裕的地区相比）使其成为房地产买家一个很好的投资选择。

花费

目前，在哥斯达黎加买一间公寓的成本相当便宜。 

凭借$35,000美元的金额，您可以在哥斯达黎加买一间公寓。更豪华的可能需要花费几千万美元。 

寻找公寓

在哥斯达黎加找到一个不错的公寓或任何其他房地产需要你进行实地搜索，而不是仅仅坐在那里滑动网页上的房屋 就像你在美国习以为常的那样. 

以下是如何进行此操作。

独自搜索

在哥斯达黎加购买公寓或任何待售房地产很简单，即使房产外没有“待售”标志。 

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在哥斯达黎加，本地寻找房产的最佳方式之一就是询问。您可以访问您想居住的区域，找到当地人士。他们很可能会向您提供大量信息，因为当地人总是乐于助人。 

除了走访当地，您还可以在网上进行搜索。 Encuentra24 是一个相当受欢迎的网站，可以搜索房产。 RightMove 也有很好的房产清单，您也可以在上面找到代理商。

聘请代理商

您需要知道的是，在哥斯达黎加的房地产行业是一个“人人皆可”领域，意味着任何人都可以醒来决定他们是房地产经纪人。

这是一个基本上不受监管的领域。您永远不知道您是与一个骗子打交道还是与一位合格的代理。 

话虽如此，真正的专业人员很难找到。但只要知道去哪儿找，它们还是相当多的。

请注意，不道德的人会试图出售不存在的房产或那些他们不应销售的房产。这就是为什么简单的物业搜索非常重要。

如果您以正确的方式进行，则找到一位好代理商不会太难。只需在社区中询问或从朋友那里获取推荐。继续对得到的名字做背景调查。 

您可以查看该代理是否属于以下房地产代理协会之一：

• 美国房地产协会 (NAR)
• 哥斯达黎加全球房地产协会 (CRGAR) 

注意，代理商的服务不是免费的。他们收取销售价格 5-8% 的佣金。

您作为买家不仅独自承担这个费用。费用在您自己和房产权利人之间分摊，这在谈判期间讨论。

此外，如果您认为自己可以独自处理公寓购买过程，您可以选择不使用代理商。然而，如果这是您在本国的操作方式，可能要避免在这里这样做。您可能还需要双语开展一切事务带来的困难。

最后，记住即使是讲英语的外籍人士也可能会欺骗您。

购买过程

一旦找到您想购买的房产，至少要亲自去参观一次，并确保彻底检查它。确保它符合您的口味，然后指示代理商发出报价。谈判可以从那里继续进行。 

这个过程可能不会像您在国内习惯的那样快速进行，但要始终对相关人员表示礼貌。

聘请律师

聘用律师是必要的。找到一位同时也是哥斯达黎加公证人的律师在后续过程中将是一个福音。

在您的报价被接受后，您的律师将会写一份正式的购销协议。双方必须签署这封信，然后您可以继续支付约定价格的10%。

找个律师 — 找到一个好的 — 不难，但也非易事。始终寻求推荐，获得不同的选择，并比较服务。如果您不熟练掌握西班牙语，双语律师至关重要。幸运的是，很多人会说足够的英语来引导您完成这个过程。

另一个重要的考虑因素是要与专门从事外籍人士财产购买的律师合作。虽然这不是绝对必要的，但他们会在国际资金转移以及您可能遇到的其他具体问题上具有更多经验。

您需要知道的是您得到的就是您支付的。如果不小心，您也可能会被律师欺骗。 

您支付给律师的费用很大程度上取决于您与律师之间达成的合同。

这被称为定金，表示 您对这笔交易的重视。在支付这笔钱后，您有两周时间将剩余款项支付到政府注册的托管账户中。

完成交易

签署所有文件后的交割期限通常为30-60天，因此请确保您已安排好资金转移，以确保在此之前到达。如有可能，请提前进行，以防您的哥斯达黎加银行账户有冻结期。

在资金转移完成后，您的律师即可完成交易。找到一个信誉良好且同时也是哥斯达黎加公证人的律师将帮助您完成这个过程。 

公证人是唯一可以访问国家登记处的人。如果您的律师是公证人，那么他或她可以将您的购买信息录入登记处。

交割费用，包括过户税、印花税和公证费，总费用可能达到总购买价格的5-10%。

您可以出租您的房产吗？

如果您想购买房产以进入房地产行业，那么您可能会想知道您是否可以 在哥斯达黎加出租房产.

当然可以。

哥斯达黎加政府不限制您的房产所有权或规定您如何使用它。这意味着只要您遵守公寓章程，您可以随心所欲地使用它。

我知道对于那些来自美国的人来说这可能听起来不太真实，因为那边对房产有许多限制，但这里真的没有限制。只要不要做任何违法的事情。

您需要房产经理吗？

房产经理是在您购买公寓之后出现的，是否需要一个完全由您决定。

如果您觉得自己有足够的时间来管理房产，那么可以节省这笔费用。当我刚开始管理第二个公寓时，我觉得需要聘请一个房产经理，事实证明这是值得的。

房产经理没有统一的支付结构，主要取决于协商。如果您打算将公寓出租，那么可以考虑给房产经理支付一部分租金来处理日常事务。

这通常需要支付10%到20%的租金额。

如果您和经理都不愿意按比例支付佣金，那么每月支付90美元到150美元之间是个合理的价格。具体取决于公寓的大小和工作量。

要找到房产经理，可以向朋友或当地人寻求推荐。

在哥斯达黎加买公寓的风险

在哥斯达黎加买公寓并不是没有风险的。选择物业时应考虑某些事项。

留置权

如果您在购买之前没有对房产进行尽职调查，可能在不知情的情况下承担了房产上的留置权——如果它存在的话。

确保在交易达成之前或者谈判开始之前，房产的所有权是明确的。可以访问房产登记处进行产权调查。

您可以核实房产的所有者，检查是否存在现有的留置权，并收集与税务评估相关的所有信息。

洪水

雨季期间洪水在哥斯达黎加是一个常见问题。

通常会遇到危险的山洪暴发和垃圾洪水（相比于山洪暴发，垃圾洪水更容易管理）。

确保公寓不靠近湖泊或河流。如果是，那么它就在红色区域。建在低洼土地上的房产也有遭遇洪水的风险。

红色区域的房产将被收取较高的房屋保险费。由于洪水带来的问题，如通行问题，这些房产的收入和价值也会降低。

地震

在哥斯达黎加，平均每十年会发生一次大的地震，同时几乎每天都有小地震。

地震可能不会对您造成人身伤害，但几乎不可察觉的震动会给房产带来以下风险：

• 墙壁之间出现裂缝
• 屋顶受损导致漏水
• 地板与墙壁分离

这些问题不会在一夜之间出现。即便是在小地震发生几天后，您可能才会注意到这些损坏。

较现代的房产可能内置有风险缓解措施。然而，地震损坏是大多数房产的生活事实，因此要保持警惕并定期检查您的房产。

害虫侵扰

被害虫侵扰的房产面临严重的损坏风险。常见的害虫包括老鼠和蟑螂。

消灭它们的成本可能同样昂贵。您不希望产生这些额外费用。

蚊子在哥斯达黎加也是一个严重的问题。如果房产内或周围有积水，您一定会有蚊虫滋生。

泥石流

雨季虽给哥斯达黎加带来了美丽，但也带来了它应有的问题。想象一下回家时发现房子被冲走或被泥覆盖。

当地面因水池积聚而过分饱和时，就会发生泥石流或山体滑坡。

请注意，位于山丘或山脉附近的房产有可能受到泥石流的影响。确保检查房屋和相关房产是否有侵蚀的迹象。

现在，就看您如何行动了

如果您没有做好功课，在哥斯达黎加购买公寓可能令人望而生畏。

然而，这并不一定是那样的。如果您聘请了一名有经验且值得信赖的律师为您做好尽职调查，那么您将无后顾之忧。