外籍人士在马来西亚购房指南

在您的祖国买房可能很复杂，更不用说作为外籍人士在马来西亚买房了。

然而，如果您符合要求并知道要采取哪些步骤，整个过程可以无忧无虑。

话虽如此，这份指南将告诉您可以购买哪些房产，如何获得贷款，以及您可以预期哪些额外的交易费用。

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要求

如果您作为外籍人士在这里工作， 与马来西亚人结婚、参加MM2H计划，或作为投资者，您可以在该国购买房屋。

然而，在马来西亚购买房产时，您必须考虑几个要求。让我们来看一下每一个。

房产最低购买价

只要价格达到或超过最低购买价，您可以在马来西亚任何地方购买房产。每个州都有由政府和各州设定的不同门槛。

以下各节将详细说明哪些是可用的，哪些是不适合您的，并以何种代价。

禁止购买的房产

您需要了解您被允许购买的房产类型。通常，您可以购买价格高于最低门槛的房屋。然而，某些类型的房产是禁止购买的。

这些包括：

• 低价或中低价房屋
• 标有“马来保留地”的房产
• 在发展项目中分配为“土著权益”的房产

外籍购房同意

除了上述要求外，您还必须在马来西亚购房时申请外籍购房同意。根据1965年国家土地法典，外国人购买房产的行为受以下法规约束 马来西亚房产购买指南.

所以，相关的州当局必须先给予您许可，您才能购买房产。马来西亚的每个州当局将自行批准这种外籍购房同意。

不过，您需要提交表格并支付申请费，每个州都有自己的费用。通常情况下，只要满足上述要求，您的申请就不应该被拒绝。

可拥有的房屋类型

简单来说，只要您满足最低要求，您可以在马来西亚拥有100%的房产产权。

您有许多选项可供选择，如豪华公寓、独家镇屋、单间公寓到排屋。

以更实惠价格购买房屋

每个潜在买家肯定都在寻找最划算的交易。在像您家这样的大笔购买中也不例外。

话虽如此，您如何能在马来西亚以更便宜的价格买到房子？这就是 马来西亚我的第二家园（MM2H）计划 可以帮助您的地方。

如果您不熟悉该计划，它是针对希望在马来西亚长期居留的外籍人士制定的。MM2H计划为您提供最长五年可续签的多次入境签证。

持有MM2H签证的人在马来西亚拥有房产时享有某些特权。

MM2H签证持有人可以获得较低门槛值的房产

下表显示了有和没有MM2H签证情况下住宅房产的平均最低门槛值。

随着马来西亚政府制定新的预算计划，这些数额可能会变化。因此，在购买国内房产之前，请了解最新的门槛价格。

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州	没有MM2H（房产平均最低门槛价格）	有MM2H（房产平均最低门槛价格）
雪兰莪（您仅限购买拥有不动产分层产权的有地房产。您不能通过拍卖或在农业用地上购买房产。）	RM200万（US$500,000）	RM200万（US$500,000）（第1区和第2区） RM100万（US$250,000）（第3区）*雪兰莪的区域第1区：八打灵、鹅唛、乌鲁冷岳、雪邦和巴生地区第2区：瓜拉雪兰莪和瓜拉冷岳地区，第3区：乌鲁雪兰莪和沙白安南地区
柔佛	RM200万（US$500,000）（国际区的有地房产）RM100万（US$250,000）（非国际区的分层产权和有地房产，唯独美迪尼除外）	RM100万（US$250,000）
吉兰丹	RM100万（US$250,000）	RM500,000（US$125,000）
吉打	RM600,000（US$150,000），兰卡威除外，兰卡威为RM100万（US$250,000）	RM100万（US$250,000）
马六甲	RM100万（US$250,000）（有地产权）RM500,000（US$125,000）（高层/分层产权）	RM100万（US$250,000）（有地产权）RM500,000（US$125,000）（高层/分层产权）
森美兰	RM100万（US$250,000）（滞销有地房产） RM600,000（US$150,000）（滞销高层/分层产权房产）	RM100万（US$250,000）
彭亨和登嘉楼	RM100万（US$250,000）	RM100万（US$250,000）
槟城	滞销有地房产：RM180万（US$450,000）（岛上）RM750,000（US$187,500）（大陆） 滞销分层/高层房产：RM800,000（US$200,000）（岛上）RM400,000（US$100,000）（大陆）	RM500,000（US$125,000）
霹雳	RM100万（US$250,000）	RM350,000（US$87,500）
玻璃市	RM500,000（US$125,000）	RM100万（US$250,000）
沙巴	RM100万（US$250,000）（有地房产） RM600,000（US$150,000）（高层房产）	RM500,000（US$125,000）
砂拉越	RM500,000（US$125,000）	RM300,000（US$75,000）
布城、吉隆坡、纳闽*	RM100万（US$250,000）	RM100万（US$250,000）

为便于理解，这里是不同术语的含义：

• 分层产权： 涉及建在共享开发项目中的多单元房产，配有共享设施。在大多数情况下，这意味着公寓或共管公寓。

• 有地房产： 属于私人地块开发的一部分，不需承担共享所有权责任，并拥有独立产权。这意味着独栋别墅、半独幢或连排屋。

• 滞销： 指马来西亚房地产市场上供应超过需求的房产，如大型开发中的豪华公寓。这些由州当局决定。

寻找想购买的房子

如果您 在马来西亚工作，您会希望住在吉隆坡或雪兰莪等城市地区，这些地方有蓬勃的外籍社群和充足的就业机会。那里还有 医院、学校和便捷的交通。

或者您可能更喜欢另一个受欢迎的外籍人士目的地，如槟城。

决定好要在哪里买房后，您需要一种可靠的方法来寻找适合您预算和品味的房子。

接下来的部分将告诉您如何做到这一点。

在线平台

两个值得信赖且流行的在线房产搜索门户网站是 Property Guru and iProperty.

毫无疑问，在线上还有其他门户网站可用，但这两个提供最全面的服务。

您可以通过位置、预算和房产类型来筛选搜索结果。您还可以选择想要的大小以及卧室和浴室的数量。

这些房产门户主要供房地产经纪人使用，他们在上面发布待售和出租的房产。

因此，所宣传的房产信息准确且可靠。

搜索完毕后，您可以联系经纪人并安排看房，这将引导我们进入下一种方法。

房地产经纪人

无论您使用网站与否，雇用一名房地产经纪人都是有帮助的，因为他或她可以帮助您解决法律需要，并在您的预算和标准范围内找到您想要的房屋。

房地产经纪人还掌握不常为大众和其他外籍人士所知的房屋和位置的信息。

作为买家，您将从代理对于不同房产及周边区域的知识中受益。它们的谈判技巧和建议也将在您不熟悉马来西亚房屋购买流程时派上用场。

此外，您不必担心支付房地产经纪费。买房时，房地产经纪的佣金是由卖方支付的，不是您。

发布的房屋

当您在马来西亚四处旅行时会看到房屋上标有“出售/出租”的标示。

这些标志上会有电话号码，您可以拨打这些号码与负责销售或 出租这些房屋的经纪人通话.

这种方法非常好，特别是当您寻找离办公室、火车站或学校更近的房子时 – 如果您需要靠近任何一个地方的话。

如果广告房屋位于您经常去的地方，您还可以悠闲地考察周边环境。

有时间亲自查看房屋而无需调整代理商的日程安排是非常重要的。

所以，外出时留意房产上的标示。

购房流程

既然您已经决定要买房了，实际流程是什么样的？我们将引导您通过以下步骤，假设您没有与马来西亚人结婚，也不是MM2H签证持有者。

第1步 – 检查房产费用

如果您和我一样，想要获得城市设施和就业机会，您很可能希望住在雪兰莪的第1区。

然而，您只能购买这里价值至少RM200万（US$500,000）或更高的房屋。

确保您有一些现金用于支付房屋的定金 – 约占房产价值的30％ – 以及其他费用如律师费、估价费等。

如果您没有足够的钱，您可以阅读这篇文章，了解 如何从您的祖国向马来西亚汇款.

第2步 – 探索房产并找到适合您的房屋

现在您应该对位置、价格范围和想要购买的房屋类型有一个清晰的想法。如果您心中有几个潜在选择，请与经纪人一起查看房子。

我的建议是，在承诺之前花一些时间仔细考虑。密切注意每所房子可能存在的结构缺陷。例如，管道泄漏、屋顶损坏，甚至霉菌的存在。

如果您珍惜安静，也可能需要注意周围环境的噪音或繁忙程度。找一个您信任的人来对房产进行公正评估，记下并拍摄每一处，以便稍后进行审查。

第3步 – 申请房屋贷款

您能获得的融资金额取决于您的情况。

如果您是MM2H计划的一部分，通常可以获得高达房产总价的80%的贷款。对于没有参加MM2H签证计划的人，最高贷款金额约为70%。

此外，即使您 在马来西亚开设一个银行账户，找到愿意贷款给您的银行仍然很困难。但也不要放弃。

与所有银行核对，并找到利率最低的那一家。无论是本地人还是外国人，申请房贷的过程都大同小异。

如何申请：

1. 联系不同的银行，看看哪些银行会愿意提供贷款。要是您在本地就业、永久居民或MM2H签证持有者的话，获得贷款的机会会更大。

2. 必要时亲自访问银行分行进行个人评估。他们会要求您准备如雇佣信、护照、银行对账单等文件，以供会议之用。

可能愿意为您提供房贷的一些银行有 CIMB, 马来亚银行（Maybank）, 汇丰银行（HSBC）和 华侨银行（OCBC）.

第4步 – 议价并提出报价

当您选定一所房子时，通知您的经纪人。然后您可以提出报价。

卖方会接受、拒绝或给您一个您建议价格的还价。在讨价还价中，卖方给出还价是很常见的。

如果卖方要求RM230万，但房产估价只有RM210万，那么您可以在没有MM2H签证的情况下获得的70%的最高贷款额将达到仅RM1,470,000。

您能承担剩余的费用吗？如果不能，您一定要出一个更低的价格。

在谈判时，您必须记住您必须承担的初始费用，这些费用可以加起来，但仍需确保您和卖双方都是双赢的局面。

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通过意向书或开发商的销售表单提交您的购买意向，附上议定的定金，通常是房产价格的2%到3%。

第5步 – 完成交易

此时，您需要指定一位转让律师（在马来西亚买房时，您必须聘请律师，以确保一切合法并诚实完成）。通常，您的房地产经纪人会推荐您可以选择的法律公司名单。

或者，您可以自行在网上查询或通过您的 马来西亚人际网络进行推荐。银行也可以推荐律师。但是，在提交购买意向书的两周内与律师沟通是个好主意。

您需要向您的律师提供相关文件。这些文件包括您的护照复印件、联系方式、地址、所得税信息以及二手房产购买的税款付款地点。

您应在提交购买意向书后的14天内签署买卖协议 (SPA)。

SPA基本上是一份法律约束的合同，规定了您与卖方之间的房产销售详情。签署SPA即意味着完成交易。这表示再无协商空间。买卖双方必须尊重SPA中的条款和条件。

接下来，您需要支付房屋的10％的首付款。请注意，第4步中的2％到3％属于这10％的首付款的一部分。

第6步 – 申请州政府同意

协议结束后，您的律师将申请最终的州政府同意。这确保您即将购买的房产符合州的要求。

您必须提交的文件有：

• 一份购房合同的认证副本

• 一份护照的认证副本

• 最新地税（这是由马来西亚州政府收取的土地税）

• 房产的评估收据

• 根据《国家土地法典》第433B节的申请表

步骤7 – 支付剩余余额

您现在需要支付购房合同或2015年《房屋发展（控制与许可）（修正）条例》中规定的90％的剩余房产购买价。如果您办理了抵押贷款，银行将为您解决这部分费用。

请记住，银行通常只提供最高约70%的房产价格贷款。这意味着您需要自筹20%的房产购买价余额。（另外10%是初始定金。）

之后，您将获得转让备忘录(Transfer of Ownership)，这是一份显示房屋所有权从卖方转移到您手中的文件。

现在您成为了一处新房的自豪业主，只剩一个步骤。

步骤8 – 入住

如果您从前任房主手中购房，一旦所有批准完成并在购房合同规定的时间内，您就可以入住新房。

不过，请确保由卖方支付的未交公用事业账单已结清。

如果您搬入的是仍在建设中的新房开发区，则需要等开发商完成项目后才能入住。

在马来西亚买房的其他费用

除了房屋购买价格外，您还需支付与买房相关的其他费用。

印花税

您需要在购买住宅物业时支付购房合同的印花税。

住宅物业价格	印花税
首RM100,000（US$25,000）	1％
RM100,001 – RM500,000（US$25,000.25 – US$125,000）	2％
RM500,001 – RM1百万（US$125,000.25 – US$250,000）	3％
超过RM1百万（US$250,000.25）	4％

法律费用

别忘了您的律师也需要获得他们的劳动报酬。相关法律费用如下：

住宅物业价格	法律费用
首RM500,000（US$125,000）	1％
RM500,001 – RM1百万（US$125,000.25 – US$250,000）	0.8％
RM1,000,001 – RM3百万（US$25,000.25 – US$750,000）	0.7％
RM3,000,001 – RM5百万（US$750,000.25 – US$1,250,000）	0.6％
超过RM5百万 – RM7.5百万（US$1,250,000.25 – US$1,875,000）	0.5％
超过7.5百万（US$1,875,000.25）	可协商且不会超过0.5％

我的个人经历

由于我娶了一位马来西亚人，我不必担心外国人可购买的房产价格的最低门槛。因此，我们得以以本地价格购买房产。

此外，房屋在协议和抵押贷款中均以我配偶的名字登记。

现在轮到你

如果您在马来西亚买房，请分享您的经验或对其他潜在买家有用的建议。

在马来西亚买房可能会很复杂， 尤其是刚移居这里时，但这份努力是值得的。

一定要从您信任的朋友或房地产经纪人那里获取建议，这样您在做出这个改变生活的决定前会有充分的了解。