um guia para expatriados comprarem uma casa na malásia

Comprar uma casa no seu país de origem pode ser complicado, imagine comprar uma casa na Malásia como um expatriado.

No entanto, se você cumprir os requisitos e souber quais passos seguir, o processo pode ser tranquilo.

Dito isso, este guia mostrará quais propriedades você pode comprar, como obter uma hipoteca e o que esperar pagar por custos adicionais de fechamento.

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Requisitos

Se você está trabalhando aqui como expatriado, casado com um malaio, está no programa MM2H ou é investidor, pode comprar uma casa no país.

No entanto, há alguns requisitos que você deve considerar ao comprar uma propriedade na Malásia. Vamos examinar cada um.

Preço Mínimo de Compra da Propriedade

Você pode comprar propriedade em qualquer lugar da Malásia, desde que esteja no ou acima do preço mínimo de compra. Cada estado tem um limite diferente definido pelo governo e pelos estados respectivos.

As seções a seguir explicarão o que está e não está disponível para você, e a que preço.

Propriedades Proibidas

Você precisa estar ciente dos tipos de propriedades que tem permissão para comprar. Geralmente, você pode adquirir uma casa desde que esteja acima do preço mínimo. No entanto, alguns tipos são proibidos.

Essas são:

• casas de baixo ou médio-baixo custo
• propriedades com a descrição: “Terras Reservadas Malaia”
• propriedades que estão alocadas sob “Interesse Bumiputera” em projetos de desenvolvimento

Consentimento para Estrangeiros

Além dos requisitos acima, você também deve solicitar consentimento para estrangeiros ao comprar uma casa na Malásia. Junto com o Código Nacional de Terras de 1965, a compra de propriedades por estrangeiros é coberta por as Diretrizes da Malásia sobre Aquisição de Propriedades.

Portanto, as autoridades estaduais relevantes devem conceder permissão antes que você possa comprar uma propriedade. Cada autoridade estadual na Malásia aprovará este consentimento para estrangeiros a seu próprio critério.

No entanto, é necessário enviar formulários e pagar taxas de aplicação, onde cada estado tem sua própria taxa. Como regra geral, enquanto os requisitos acima forem cumpridos, sua aplicação não deve ser rejeitada.

Tipos de Residências que Você Pode Ter na Malásia

Em suma, você pode possuir 100 por cento da propriedade na Malásia. Isso, claro, desde que cumpra os requisitos mínimos.

Há muitas opções para escolher, desde condomínios de luxo até casas exclusivas e apartamentos estúdios a casas geminadas.

Comprar uma Casa a um Preço Mais Acessível

Todo potencial comprador certamente busca o melhor negócio. Quando se trata de grandes compras como sua casa, não é diferente.

Com isso dito, como você pode conseguir uma casa na Malásia por um preço mais barato? É aqui que o programa Malaysia My Second Home (MM2H) pode ajudá-lo.

Se você não está familiarizado com o programa, ele é voltado para expatriados que desejam ficar na Malásia por um longo período. O programa MM2H fornece a você um visto renovável com validade máxima de cinco anos e múltiplas entradas.

Os titulares de visto MM2H desfrutam de certos benefícios quando se trata de propriedade de imóveis na Malásia.

Os titulares de visto MM2H têm acesso a propriedades com valores de limite mais baixos

A tabela abaixo mostra os valores médios mínimos de limite das propriedades residenciais para aqueles com e sem vistos MM2H.

Esses valores podem mudar à medida que o governo da Malásia define novos planos orçamentários. Portanto, fique atualizado com os preços de limite mais recentes antes de comprar uma casa no país.

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Estado	Sem MM2H (preço médio mínimo de limite da propriedade)	Com MM2H (preço médio mínimo de limite da propriedade)
Selangor (Você está limitado a propriedades aterradas com títulos de strata aterrados. Você não pode comprar propriedades de leilões ou aquelas em terras agrícolas.)	RM2 milhões (US$500,000)	RM2 milhões (US$500,000) (Zonas 1 & 2*) RM1 milhão (US$250,000)   (Zona 3*) *Zonas em SelangorZona 1 – Distritos de Petaling, Gombak, Hulu Langat, Sepang e KlangZona 2 – Distritos de Kuala Selangor & Kuala Langat, Zona 3 – Distritos de Hulu Selangor e Sabak Bernam
Johor	RM2 milhões (US$500,000) (propriedade aterrada em zonas internacionais) RM1 milhão (US$250,000) (títulos de strata e propriedades aterradas dentro de zonas não internacionais, exceto Medini)	RM1 milhão (US$250,000)
Kelantan	RM1 milhão (US$250,000)	RM500,000 (US$125,000)
Kedah	RM600,000 (US$150,000) exceto em Langkawi, que é RM1 milhão (US$250,000)	RM1 milhão (US$250,000)
Malacca	RM1 milhão (US$250,000) (título aterrada) RM500,000 (US$125,000) (alto padrão/título de strata)	RM1 milhão (US$250,000) (título aterrada) RM500,000 (US$125,000) (alto padrão/título de strata)
Negeri Sembilan	RM1 milhão (US$250,000) (propriedade aterrada excedente) RM600,000 (US$150,000) (propriedade de alto padrão/excedente de título de strata)	RM1 milhão (US$250,000)
Pahang e Terengganu	RM1 milhão (US$250,000)	RM1 milhão (US$250,000)
Penang	Propriedade aterrada excedente: RM1.8 milhões (US$450,000) (ilha) RM750,000 (US$187,500) (continente) Propriedades de strata/excedentes altos: RM800,000 (US$200,000) (ilha)/RM400,000 (US$100,000) (continente)	RM500,000 (US$125,000)
Perak	RM1 milhão (US$250,000)	RM350,000 (US$87,500)
Perlis	RM500,000 (US$125,000)	RM1 milhão (US$250,000)
Sabah	RM1 milhão (US$250,000) (propriedade aterrada) RM600,000 (US$150,000) (propriedade alta)	RM500,000 (US$125,000)
Sarawak	RM500,000 (US$125,000)	RM300,000 (US$75,000)
Putrajaya, Kuala Lumpur, Labuan*	RM1 milhão (US$250,000)	RM1 milhão (US$250,000)

Para clareza e entendimento, aqui estão os significados dos diferentes termos:

• Títulos de strata: relacionam-se a propriedades onde várias unidades são construídas como parte de um desenvolvimento compartilhado com amenidades compartilhadas. Na maioria dos casos, isso significa apartamentos ou condomínios.

• Propriedade aterrada: uma unidade desenvolvida como parte de um parcelamento privado, sem responsabilidade de propriedade compartilhada, com título de propriedade individual. Isso significa um bangalô, semi-geminado ou casa geminada.

• Excedente: propriedades no mercado imobiliário da Malásia onde a oferta atualmente supera a demanda, como condomínios de luxo de grandes desenvolvimentos. Estas são determinadas pelas autoridades estaduais.

Procurando uma Casa para Comprar

Se você está trabalhando na Malásia, você vai querer morar em áreas urbanas como Kuala Lumpur e Selangor, que têm comunidades de expatriados dinâmicas e muitas oportunidades de emprego. Elas também possuem hospitais, escolas e transporte conveniente.

Ou você pode preferir outro destino popular entre expatriados, como Penang.

Depois de decidir onde deseja comprar sua casa, você precisa de uma maneira confiável de procurar por uma casa que se ajuste ao seu orçamento e gosto.

As próximas seções mostrarão como fazer isso.

Plataformas Online

Duas plataformas de busca de imóveis confiáveis e populares são Property Guru and iProperty.

Indubitavelmente, há outros portais disponíveis online, mas estes dois oferecem os serviços mais abrangentes.

Você pode filtrar sua busca por localização, orçamento e tipo de propriedade. Você também pode selecionar o tamanho e o número de quartos e banheiros que deseja.

Esses portais de propriedade são usados principalmente por agentes imobiliários que anunciam propriedades à venda e, claro, para aluguel.

Portanto, a informação sobre as propriedades que são anunciadas é precisa e confiável.

Após sua busca, você pode então contatar agentes e agendar visitas aos imóveis, o que nos leva ao próximo método.

Agentes Imobiliários

Quer você use sites ou não, contratar um agente imobiliário é útil, pois ele ou ela pode ajudá-lo a navegar pelas necessidades legais e encontrar a casa que deseja dentro do seu orçamento e critérios.

Agentes imobiliários também têm acesso a informações sobre casas e locais que não são geralmente conhecidos do público, muito menos de outros expatriados.

Como comprador, você se beneficiará do conhecimento dos agentes sobre as diferentes propriedades e áreas circundantes. As habilidades de negociação e o aconselhamento deles também serão úteis, especialmente quando você não está familiarizado com o procedimento de compra de imóveis na Malásia.

Além disso, você não precisa se preocupar em pagar taxas de agentes imobiliários. Quando você compra uma casa na Malásia, o agente imobiliário recebe uma comissão do vendedor, não de você.

Casas Anunciadas

Você notará ao viajar pela Malásia as placas nas casas que dizem “À Venda/Para Alugar”.

Essas placas terão números de telefone que você pode ligar para falar com agentes imobiliários responsáveis por vender ou alugar essas casas.

Este método é ótimo, especialmente se você está procurando uma casa que seja mais próxima do seu local de trabalho, estação de trem ou escola – se precisar estar perto de qualquer um desses.

Você também terá a vantagem de avaliar a vizinhança a seu bel-prazer se as casas anunciadas estiverem em áreas onde você frequenta.

Ter tempo para ver as propriedades por conta própria sem precisar ajustar sua agenda à de um agente imobiliário é crucial.

Portanto, fique atento às placas nas propriedades quando estiver por aí.

O Processo de Comprar Sua Casa

Agora que você decidiu que quer comprar uma casa, como é o processo real? Vamos guiá-lo pelos seguintes passos, assumindo que você não é casado com um malaio e não possui um visto MM2H.

Passo 1 – Verifique o Custo da Propriedade

Se você é como eu e quer ter acesso a facilidades urbanas e oportunidades de carreira, é mais provável que queira morar na Zona 1 em Selangor.

No entanto, você só tem permissão para comprar casas aqui que sejam avaliadas em RM2 milhões (US$500,000) ou mais.

Certifique-se de ter dinheiro para fazer um depósito na casa – cerca de 30 por cento do valor da propriedade – além de mais para outros custos como taxas legais, avaliações, etc.

Se você não tem dinheiro suficiente consigo, leia este artigo sobre como enviar dinheiro do seu país de origem para a Malásia.

Passo 2 – Explore Propriedades e Encontre a Certa para Você

Você já deve ter uma ideia clara da localização, faixa de preço e tipo de casa que deseja comprar. Se você tem algumas opções em mente, visite as casas com seu agente.

Meu conselho é que você leve seu tempo com isso antes de se comprometer. Preste muita atenção a defeitos estruturais que podem estar presentes em cada casa. Por exemplo, vazamentos de encanamento, telhados danificados e até presença de mofo.

Você também pode querer observar o quão barulhento ou movimentado é o bairro, se valoriza paz e tranquilidade. Leve alguém em quem confia para dar um julgamento imparcial sobre as propriedades. Tome notas e tire fotos de cada uma para que você possa revisá-las mais tarde.

Passo 3 – Solicite uma Hipoteca

O montante de financiamento que você pode obter depende da sua situação.

Se você faz parte do programa MM2H, geralmente pode obter até 80 por cento de hipoteca do preço total de compra. Para aqueles que não fazem parte do programa de visto MM2H, o valor máximo da hipoteca é de cerca de 70 por cento.

Além disso, encontrar um banco que te empreste dinheiro será difícil, mesmo que você abra uma conta bancária na Malásia. Não desista, no entanto.

Verifique com todos os bancos e encontre aquele com as taxas de juros mais baixas. O processo de aplicação para hipotecas é semelhante para locais e estrangeiros.

Aqui está como aplicar:

1. Entre em contato com diferentes bancos e veja quais bancos lhe oferecerão um empréstimo. Suas chances de obter um aumentarão se você estiver empregado localmente, for residente permanente ou titular de visto MM2H.

2. Visite a(s) agência(s) bancária(s) em pessoa quando necessário para avaliação pessoal. Eles exigirão que você prepare documentos como sua carta de emprego, passaporte, extratos bancários e mais para a reunião.

Alguns dos bancos que podem lhe oferecer uma hipoteca são CIMB, Maybank, HSBC, e OCBC.

Passo 4 – Negocie um Preço e Faça uma Oferta

Quando você decidiu por uma casa, avise seu agente. Você pode então fazer uma oferta.

O vendedor irá aceitar, rejeitar ou fazer-lhe uma contraproposta sobre o preço que você sugeriu. Não é incomum um vendedor retornar com uma contraproposta.

Se o vendedor está pedindo RM2,3 milhões, mas a avaliação da propriedade é de apenas RM2,1 milhões, cerca de 70 por cento da hipoteca (o máximo que você pode obter sem um visto MM2H) somará apenas RM1.470,000.

Você pode arcar com o custo restante? Se não, você definitivamente precisará oferecer um preço mais baixo.

Ao negociar, você deve lembrar dos custos que terá de arcar inicialmente, os quais podem somar, mas ainda garantir que você e o vendedor estejam em uma situação de ganho mútuo.

Envie sua intenção de compra através de uma Carta de Oferta ou formulário de venda do desenvolvedor com intenção de compra, juntamente com o depósito acordado, que geralmente é de 2 por cento a 3 por cento do preço da propriedade.

Passo 5 – Feche o Negócio

Neste ponto, você precisará nomear um advogado de transmissão (você deve contratar um advogado ao comprar uma casa na Malásia para garantir que tudo seja feito corretamente e honestamente). Geralmente, seu agente imobiliário recomendará um painel de escritórios de advocacia que você pode escolher.

Alternativamente, você pode fazer sua própria pesquisa online ou obter recomendações através de sua rede na Malásia. Bancos também podem indicar advogados. No entanto, sempre é melhor conversar com um advogado dentro de duas semanas após enviar sua Carta de Oferta.

Você precisará fornecer ao seu advogado os documentos relevantes. Esses são a fotocópia do seu passaporte, seus dados de contato, endereço, detalhes de imposto de renda, bem como a localização dos pagamentos de impostos para compra de propriedades do mercado secundário.

Você deve assinar o contrato de compra e venda (SPA) dentro de 14 dias após enviar a Carta de Oferta.

O SPA é basicamente um contrato legalmente vinculativo que descreve os detalhes da venda da propriedade entre você e o vendedor. Você fecha o negócio ao assinar o SPA. Isso significa que não podem ocorrer mais negociações. Tanto o comprador quanto o vendedor devem respeitar os termos e condições estabelecidos no SPA.

Em seguida, você faz o pagamento da entrada de 10 por cento pela casa. Note que os 2 por cento a 3 por cento no Passo 4 vão em direção aos 10 por cento do montante do depósito.

Passo 6 – Solicite o Consentimento da Autoridade Estadual

Após a conclusão do acordo, seu advogado solicitará o consentimento final da autoridade estadual. Isso garante que o imóvel que você está prestes a comprar atenda aos requisitos do estado.

Os documentos que você deve enviar são:

• uma cópia autenticada do SPA

• uma cópia autenticada do seu passaporte

• o imposto territorial mais recente (uma forma de imposto sobre terras coletada pelo seu governo estadual para propriedade na Malásia)

• recibo de avaliação da propriedade

• formulário de inscrição conforme a seção 433B do Código de Terras Nacional

Etapa 7 – Pague o Saldo Restante

Agora você deve pagar os 90% restantes do preço de compra da propriedade, conforme declarado no SPA, ou no Regulamento de Desenvolvimento Habitacional (Controle e Licenciamento) (Emenda) 2015. Se você fez um financiamento, o banco deve saldar isso para você.

Lembre-se de que os bancos só financiam até cerca de 70% do preço da propriedade. Isso significa que os 20% restantes do preço da propriedade devem vir de você. (Os outros 10% são o depósito inicial.)

Depois disso, você recebe um Memorando de Transferência (MOT), um documento que mostra a transferência de propriedade da casa do vendedor para você.

Agora você é o orgulhoso proprietário de uma nova casa, o que deixa um último passo.

Etapa 8 – Mudar-se

Se você estiver comprando a casa de um proprietário anterior, pode se mudar para sua nova casa assim que todas as aprovações estejam completas e dentro do prazo estipulado no SPA.

No entanto, certifique-se de que as contas de serviços públicos em aberto foram pagas pelo vendedor.

Se você estiver mudando para um novo empreendimento habitacional que ainda está em construção, precisará esperar até que os desenvolvedores concluam o projeto antes de se mudar.

Outros Custos para Comprar uma Casa na Malásia

Além do preço de compra da casa, você também deve pagar outras taxas associadas à compra de um imóvel.

Imposto de Selo

Você deve pagar o imposto de selo quando o SPA for carimbado para compras de imóveis residenciais.

Preço da Propriedade Residencial	Imposto de Selo
Primeiros RM100,000 (US$25,000)	1 por cento
RM100,001 – RM500,000 (US$25,000.25 – US$125,000)	2 por cento
RM500,001 – RM1 milhão (US$125,000.25 – US$250,000)	3 por cento
Acima de RM1 milhão (US$250,000.25)	4 por cento

Custos Legais

Não esqueça que seu advogado também deve ser pago pelo seu trabalho. Os custos legais envolvidos são os seguintes:

Preço da Propriedade Residencial	Custo Legal
Primeiros RM500,000 (US$125,000)	1 por cento
RM500,001 – RM1 milhão (US$125,000.25 – US$250,000)	0,8 por cento
RM1,000,001 – RM3 milhões (US$25,000.25 – US$750,000)	0,7 por cento
RM3,000,001 – RM5 milhões (US$750,000.25 – US$1,250,000)	0,6 por cento
Acima de RM5 milhões – RM7.5 milhões (US$1,250,000.25 – US$1,875,000)	0,5 por cento
Acima de 7.5 milhões (US$1,875,000.25)	Negociável e não excederá 0,5 por cento

Minha Experiência Pessoal

Como sou casado com um malaio, não precisei me preocupar com o limite mínimo dos preços das propriedades disponíveis para estrangeiros. Consequentemente, conseguimos comprar nossa propriedade pelo preço local.

Além disso, nossa casa está registrada em nome do meu cônjuge, tanto no contrato quanto no financiamento.

Agora, é com Você

Se você comprou uma casa na Malásia, compartilhe sua experiência ou as dicas que podem ser úteis para outros compradores em potencial.

Pode ser complicado comprar uma casa na Malásia, especialmente quando você se muda para cá pela primeira vez, mas o esforço vale muito a pena.

Certifique-se apenas de obter conselhos de amigos confiáveis ou corretores imobiliários, para que você esteja bem informado antes de tomar esta decisão que muda a vida.