Como comprar um apartamento na Costa Rica: guia passo a passo

Quando se trata de comprar um apartamento na Costa Rica, contratar um advogado é importante. 

Se você tiver o advogado e os recursos certos, estará em seu novo apartamento dentro de três meses.

No entanto, se você não tiver o advogado certo ou não pesquisar seu imóvel em profundidade, poderá acabar comprando uma má escolha.

Com base na minha experiência comprando apartamentos na Costa Rica, este guia mostrará o que procurar em uma propriedade, o que esperar durante o processo de fechamento e como encontrar o advogado certo.

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Você Pode Comprar Propriedade na Costa Rica Sendo Estrangeiro?

Como estrangeiro na Costa Rica, seja você um expatriado que considera a Costa Rica sua segunda casa ou apenas um turista, você tem quase todos os mesmos direitos dos cidadãos locais, exceto por certos privilégios como votar e ser votado, obter crédito ou permanecer indefinidamente.

Você pode superar a última restrição com um visto de residência na Costa Rica. 

Mas voltando ao ponto deste artigo, isso significa que você pode comprar propriedade na Costa Rica. Seja para investimento ou para ter um lugar para morar, você poderá obter um bom valor pelo seu dinheiro no país.

Isso é possível porque o governo da Costa Rica, ao longo dos anos, permitiu que estrangeiros investissem no país como uma forma de estimular a economia.

À medida que mais e mais pessoas percebem isso e continuam a investir, os valores imobiliários no país estão certos de aumentar e mais opções atraentes surgirão.

Tudo Que Você Deve Considerar Antes de Comprar Propriedade na Costa Rica

Você não vai querer gastar seu dinheiro em qualquer propriedade na Costa Rica sem antes considerar algumas coisas. Vou compartilhar o que eu pensei ao procurar por um apartamento antes de finalmente comprar um.

Acesso ao Apartamento e Necessidades Diárias

O topo da sua lista deve ser quão facilmente acessível o apartamento é, e isso tem muito a ver com sua localização. 

Existem muitas propriedades legais em cidades de praia como Tamarindo e Nosara na Costa Oeste. Na Costa Leste, no lado caribenho, também há algumas cidades pequenas muito bonitas como Manuel Antonio e Puerto Viejo de Talamanca com boas propriedades.  

No entanto, esses lugares não são tão populares entre expatriados que estão procurando ficar a longo prazo ou permanentemente.

Isso é principalmente devido à grande diferença nos preços das habitações nessas duas partes, bem como na quantidade de comodidades, estilos e qualidade de vida. Os preços são relativamente baratos, mas você provavelmente viverá em uma estrada não pavimentada e ficará pelo menos a meia hora de carro de um supermercado.

Dominical é realmente absolutamente lindo, mas o lado negativo é que não há um verdadeiro centro da cidade. Existe uma rodovia passando com pequenas comunidades espalhadas aqui e ali, mas a menos que você ame a paz e tranquilidade, pode não ser para você.

Seja qual for o local em que você esteja interessado em comprar um apartamento, não tenha pressa. Primeiro, entre em um carro e dirija pela área para ver se é onde você quer morar.

Propriedades Tituladas

Na Costa Rica, certos lugares estão sob a proteção do governo e geralmente não são titulados. 

Uma propriedade localizada nos primeiros 50 metros da zona da maré alta é categorizada como terra pública. Após os primeiros 50 metros, os próximos 150 metros são conhecidos como Zona Marítima Terrestre ou Terra de Concessão.

Terras sob controle do governo não estão à venda, mas podem ser arrendadas por até 20 anos.

Na maioria das vezes, você não precisará se preocupar com propriedades tituladas ao comprar um apartamento. Mas é algo que você deve estar ciente quando comprar uma casa na Costa Rica. 

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Método de Pagamento

Como um expatriado procurando comprar propriedade, outra coisa importante a considerar além de ter todos os seus documentos é ter dinheiro suficiente. 

Você tem que pagar por um apartamento em dinheiro, pois nenhum banco costa-riquenho lhe oferecerá crédito ou hipoteca como estrangeiro. 

Os bancos vão te ouvir, mas você passará por um processo longo, tedioso e confuso com quase zero possibilidade de ser aprovado. 

Na maioria das vezes, os expatriados que compram apartamentos costumam fazer empréstimos em seus países de residência ou retirar dinheiro de uma conta de poupança, aposentadoria ou IRA. Eu fiz isso, além de receber uma pequena ajuda da família em casa.

Se você precisar transferir uma grande quantia de dinheiro para o país, leia nosso guia sobre como enviar dinheiro do seu país de origem para a Costa Rica. 

Presença Física

Quando você transfere a propriedade de um imóvel na Costa Rica, todas as partes envolvidas devem assinar uma escritura perante um Notário Público Costa-riquenho, que então formaliza todas as transações e as registra no cartório público. 

O processo é muito formal, e tanto o vendedor quanto o comprador devem estar presentes para assinar os documentos na frente do notário público. 

Quando possível, você deve estar presente ao comprar um apartamento. No entanto, em uma situação em que você não pode estar presente, pode criar uma procuração e fazer com que alguém assine em seu nome.

Observe que o conceito de notário na Costa Rica difere amplamente da forma como é visto em outros países, especialmente nos EUA. Na Costa Rica, os notários são também advogados, e suas funções não se limitam apenas a autorizar assinaturas.

Eles podem atuar em nome do estado, redigir e interpretar todos os documentos legais e certificar a autenticidade dos mesmos também.

Perguntas a Fazer

Digamos que você encontrou um apartamento que te agrada. Recomendo que se refreie de colocar a mão no bolso muito cedo, pelo menos até ter feito certas perguntas e recebido respostas satisfatórias.

Sim, eu sei que você pode ter contratado os serviços de um agente que conhece o negócio como a palma da mão, mas é seu dever fazer a sua parte. Afinal, será sua propriedade. 

Com isso dito, você deve fazer as seguintes perguntas:

• O apartamento tem acesso a água, eletricidade e esgoto? Isso é porque alguns apartamentos vêm com todas essas comodidades, enquanto outros podem ter uma, duas ou nenhuma.
• Ele tem conexão de internet? Se não, você terá que instalar uma depois de comprar.
• Você terá permissão para construir no terreno ou reformar o apartamento?
• Se há vizinhos, como eles são?
• Existem aspectos especiais sobre a comunidade que você deve saber?
• Quais comodidades estão disponíveis na área?

Nunca tenha medo de fazer essas perguntas e outras conforme elas surgirem para você.

Impostos sobre a Propriedade

Existem dois impostos sobre a propriedade relacionados à compra e posse de um imóvel na Costa Rica. Abordaremos ambos abaixo.

Imposto de Transferência de Propriedade (Impuesto de Traspaso)

O imposto de transferência de propriedade, ou impuesto de traspaso, é o primeiro imposto que você paga ao comprar propriedade na Costa Rica. É de 1,5% do preço de compra ou do valor do imposto da propriedade, o que for maior.

O impuesto de traspaso é calculado no custo total de fechamento e dividido entre o vendedor e você na proporção de 50:50, exceto se houver uma negociação diferente entre as partes envolvidas.

O notário público reteria e pagaria o imposto às autoridades assim que o negócio fosse finalizado.

Imposto Anual sobre Propriedade (Impuesto Sobre Bienes Inmueble)

Há também o imposto anual sobre propriedade, ou impuesto sobre bienes inmueble. Este é fixado em 0,25% do último valor registrado da propriedade.

Espera-se que você atualize o valor da propriedade a cada cinco anos após a compra no Departamento de Bienes Inmuebles. 

Esse imposto deve ser pago trimestralmente, mas você tem direito a um desconto se decidir pagar anualmente.

Localização

Pode ser verdade que algumas pessoas gostam da ideia de possuir uma luxuosa casa de frente para o mar na Costa Rica ou uma grande propriedade com vista para o oceano, mas o custo dessas propriedades e os altos impostos são suficientes para desencorajar muitas pessoas. 

Por outro lado, possuir um condomínio ainda pode lhe proporcionar essas vistas por muito menos.

Dito isso, a localização do condomínio é importante. No entanto, a escolha depende em grande parte do que se adapta ao seu estilo de vida e suas necessidades.

Ao considerar os melhores lugares para comprar na Costa Rica, certifique-se de prestar atenção a todas as províncias com alta taxa de valorização de propriedades.

Estas incluem propriedades nas regiões costeiras, como San Jose, Guanacaste e Limon. As propriedades nesses lugares valorizam mais rapidamente do que em outros lugares na Costa Rica.

Vamos olhar cada uma mais de perto.

San Jose

Esta é, claro, a capital da Costa Rica, então tem que estar nesta lista. San Jose é uma das áreas mais povoadas do país e lar de muitos negócios. 

O negócio imobiliário aqui está prosperando e aumentou mais de 3,7% ao ano desde julho de 2019.

Guanacaste

Se você fala sobre crescimento exponencial lento e constante, então Guanacaste deve vir à mente. Ela experiencia continuamente esse crescimento.

A beleza do mercado imobiliário em Guanacaste é que ele oferece o pacote completo em acessibilidade, boa infraestrutura, belas praias (você pode ter a sorte de conseguir um condomínio com vista para a praia) e o clima perfeito.

O valor do mercado imobiliário em Guanacaste teve uma taxa de crescimento de 40,8% desde 2019.

Limon

Você pode estar se perguntando por que Limon entrou nessa lista, já que seu desenvolvimento tem sido lento em comparação com outras partes da Costa Rica. Ela também é considerada a província mais pobre da Costa Rica e carece de infraestrutura, mas é isso que atrai as pessoas. 

Limon tem as praias mais bonitas da Costa Rica porque permaneceram intocadas. Ela viu uma taxa de valorização de 5,8%. Sua falta de apelo óbvio (pelo menos em comparação com áreas mais ricas do país) a torna uma ótima opção de investimento para compradores de imóveis.

Custos

O custo de um condomínio na Costa Rica está bastante barato no momento. 

Com uma quantia de US$35.000, você pode comprar um condomínio na Costa Rica. Os mais luxuosos podem custar dezenas de milhões de dólares. 

Encontrando um Condomínio

Conseguir um bom condomínio ou qualquer outra propriedade na Costa Rica exigirá que você faça uma busca pessoal em vez de simplesmente sentar e folhear páginas de casas na internet como você pode estar acostumado nos Estados Unidos. 

Aqui está como proceder.

Faça Você Mesmo

Comprar um condomínio ou qualquer outra propriedade à venda na Costa Rica é fácil mesmo se placas “à venda” não estiverem montadas do lado de fora de uma propriedade. 

Uma das melhores maneiras de encontrar algo localmente na Costa Rica é perguntar. Você pode visitar a área onde deseja morar e encontrar um morador local. Eles provavelmente lhe darão uma riqueza de informações porque as pessoas aqui estão sempre dispostas a ajudar. 

Alternativamente, você também pode fazer sua busca online. Encuentra24 é um site bastante popular para procurar imóveis. RightMove também tem ótimas listagens de propriedades, e você também pode encontrar agentes lá.

Contrate um Agente

Uma coisa que você deve saber é que o mercado imobiliário na Costa Rica é um “parque para todos”, o que significa que qualquer um pode acordar e decidir que é um corretor.

É um espaço amplamente não regulamentado. Você nunca sabe se está lidando com um golpista ou não. 

Dito isso, profissionais genuínos são difíceis de encontrar. Mas estão disponíveis em bom número se você souber onde procurar.

Esteja ciente de que os inescrupulosos tentarão vender propriedades inexistentes ou aquelas que eles não têm direito de vender. É por isso que uma simples busca de propriedade é muito importante.

Encontrar um bom agente não é tão difícil se você fizer da maneira correta. Apenas pergunte à comunidade ou obtenha recomendações de amigos. Vá em frente e faça uma verificação de antecedentes nos nomes que você obter também. 

Você pode verificar se o agente em questão pertence a alguma das seguintes associações:

• A Associação Nacional de Corretores de Imóveis (NAR)
• Associação Global de Imóveis da Costa Rica (CRGAR) 

Note que os serviços de agentes não são gratuitos. Eles cobram uma taxa de comissão de 5-8% do preço de venda.

Você, como comprador, não arca sozinho com esse custo. O custo é dividido entre você e o proprietário da propriedade, e isso é discutido durante as negociações.

Além disso, você tem a liberdade de não utilizar um agente se sentir que pode lidar com o processo de compra do condomínio sozinho. No entanto, se isso é algo que você faria no seu país de origem, possivelmente evite isso aqui. Você pode ter a dificuldade adicional de conduzir tudo em duas línguas.

Por fim, lembre-se de que até mesmo expatriados que falam inglês podem te enganar.

Processo de Compra

Uma vez que você encontrar uma propriedade que deseja comprar, visite-a pelo menos uma vez e certifique-se de fazer uma verificação minuciosa. Certifique-se de que está ao seu gosto, então instrua seu agente a enviar uma proposta. As negociações podem continuar a partir daí. 

Este processo pode não ser tão rápido quanto você pode estar acostumado em casa, mas sempre seja cortês com todos os envolvidos.

Contrate um Advogado

Contratar um advogado é necessário. Conseguir um que também seja um notário público costa-riquenho será uma benção mais tarde.

Após sua oferta ser aceita, seu advogado redigirá um contrato formal de compra e venda. Ambas as partes deverão assinar a carta, e então você poderá proceder para transferir 10% do preço acordado.

Conseguir um advogado — um bom, nisso — não é difícil, mas também não é fácil. Sempre peça recomendações, obtenha diferentes opções e compare os serviços. Se você não fala espanhol fluentemente, um advogado bilíngue é vital. Felizmente, muitos falam inglês o suficiente para guiá-lo através do processo.

Outra consideração importante é lidar com um advogado que se especializa em compras de propriedades por expatriados. Embora não seja completamente necessário, eles terão mais experiência com transferências internacionais de dinheiro e outras especificidades que você possa enfrentar.

Você deve saber que você obtém o que paga. Se você não tomar cuidado, também pode ser enganado por um advogado. 

O que você acaba pagando ao seu advogado depende em grande parte do contrato elaborado e acordado entre você e o advogado.

Isso é chamado de depósito de seriedade, e mostra sua seriedade sobre o negócio. Depois de pagar isso, você tem duas semanas para pagar o restante em uma conta escrow registrada no governo.

Fechar o Negócio

O período de fechamento é geralmente de 30-60 dias após a assinatura de todos os documentos, então certifique-se de que você arranjou sua transferência de dinheiro para chegar antes disso. Sempre faça isso com antecedência caso sua conta bancária na Costa Rica tenha um período de retenção.

Após o dinheiro ter mudado de mãos, seu advogado pode então fechar o negócio. Conseguir um advogado de reputação que também seja um notário público na Costa Rica vai ajudar você aqui. 

O notário público é o único permitido a acessar o registro nacional. Se seu advogado for um, então ele ou ela pode inserir sua compra no registro.

Os custos de fechamento, que incluem coisas como os impostos de transferência, taxas de selo e honorários notariais, podem chegar a um total de entre 5-10% do preço total de compra.

Você pode alugar sua propriedade?

Se você quer comprar uma propriedade para entrar no mercado imobiliário, então pode estar se perguntando se você pode alugar imóveis na Costa Rica.

Bem, sim, você pode.

O governo da Costa Rica não restringe a posse de sua propriedade nem dita como você deve usá-la. Isso significa que você pode fazer o que quiser com ela, desde que siga as regras do condomínio. 

Eu sei que isso pode soar surreal para aqueles vindos da América, dado os muitos embargos colocados sobre propriedades por lá, mas realmente não há restrições. Apenas não faça nada ilegal.

Você precisa de um gerente de propriedade?

Um gerente de propriedade entra em cena após você comprar seu condomínio, e é totalmente sua decisão se você precisa de um.

Se você sente que tem tempo suficiente em suas mãos para gerenciar a propriedade por conta própria, então pode economizar um dinheiro extra. Quando eu comprei meu segundo condomínio, percebi a necessidade de contratar um e valeu a pena. 

Não há uma estrutura de pagamento padrão para um gerente de propriedades. Depende principalmente de negociações. Se você pretende alugar seu condomínio, então discuta a possibilidade de dar uma porcentagem do aluguel a um gerente de propriedades para cuidar das tarefas diárias para você.

Isso geralmente custa entre 10 e 20% do valor do aluguel arrecadado. 

Se nem você nem o gerente em questão gostam de pagar comissão por percentual, então uma taxa justa é qualquer valor entre US$90 e US$150 por mês. Tudo depende do tamanho do condomínio e da quantidade de trabalho necessária.

Para encontrar um gerente de propriedades, busque recomendações de amigos ou locais.

Riscos Envolvidos na Compra de um Condomínio na Costa Rica

Comprar um condomínio na Costa Rica não está isento de riscos. Há certas coisas que você deve considerar ao escolher sua propriedade.

Ônus

Se você não fizer a devida diligência sobre a propriedade antes de comprar, pode estar adquirindo um ônus sem saber — se a propriedade já tiver um.

Certifique-se de que o título da propriedade esteja claro antes do fechamento do negócio ou mesmo antes de começar as negociações. Uma visita ao registro de imóveis para uma pesquisa de título ajudará.

Você pode verificar o proprietário da propriedade em questão, verificar se há ônus existentes e coletar todas as informações relacionadas a avaliações fiscais.

Inundações

Inundações durante a estação chuvosa são um problema comum na Costa Rica.

Enchentes perigosas e inundações de lixo são frequentemente experimentadas (em comparação com inundações repentinas, as inundações de lixo podem ser gerenciadas mais facilmente).

Certifique-se de que o condomínio não esteja localizado perto de um lago ou rio. Se estiver, então está em uma zona vermelha. Além disso, propriedades construídas em terrenos baixos também enfrentam risco de inundação.

Propriedades em zonas vermelhas terão tarifas mais altas de seguro residencial. Também haverá receitas e valor reduzidos devido a problemas decorrentes de inundações, como problemas de acessibilidade.

Terremotos

Na Costa Rica, um grande terremoto em média uma vez por década e um tremor quase diário são comuns.

Você pode não estar em riscos físicos significativos com terremotos, mas os tremores quase imperceptíveis representam riscos para as propriedades das seguintes formas:

• Fissuras aparecem entre as paredes
• Danos ao telhado causam vazamentos
• Os pisos se separam das paredes

Esses danos não aparecem do dia para a noite. Pode levar dias após um pequeno terremoto para perceber os danos. 

Propriedades mais modernas podem ter embutidos riscos de mitigação. No entanto, danos de terremotos são essencialmente um fato da vida para a maioria das propriedades, então apenas esteja vigilante e inspecione sua propriedade regularmente.

Infestação por pragas

Propriedades infestadas por pragas estão em risco de danos sérios. Algumas das mais comuns incluem ratos e baratas.

Eliminá-los pode ser igualmente caro. Você não iria querer esses custos extras.

Os mosquitos também são um problema sério na Costa Rica. Se houver água estagnada na ou ao redor da propriedade, então você certamente terá mosquitos.

Deslizamentos de terra

A estação chuvosa, apesar da beleza que traz à Costa Rica, vem com sua parcela de problemas. Imagine voltar para casa e encontrá-la levada pela correnteza ou coberta por lama.

Deslizamentos ou escorregamentos de terra ocorrem quando o solo foi oversaturado por poças de água acumuladas.

Note que uma propriedade situada perto de uma colina ou montanha está em risco de ser afetada por um deslizamento de terra. Certifique-se de inspecionar a casa e a propriedade em questão em busca de sinais de erosão.

Agora, para você

Comprar um condomínio na Costa Rica pode ser intimidador se você não fizer sua lição de casa.

No entanto, não precisa ser assim. Se você contratar um advogado respeitável que conhece o assunto e faz a devida diligência da sua parte, então você está pronto para ir.