Le guide complet pour acheter une propriété au Mexique

Au Mexique, il existe de nombreux trésors cachés où la vie est simple et les prix de l’immobilier sont bas, même s’il y a également de nombreux quartiers avec une forte demande de logements.

De plus, au Mexique, la tendance mondiale actuelle de migration humaine des zones rurales, telles que les fermes et les petits villages, vers les zones métropolitaines reste forte. Comme dans d’autres pays prospères, ce schéma de migration a conduit à une inflation immobilière progressive et incrémentale, principalement alimentée par l’expansion urbaine.

Les exceptions à ce schéma sont les destinations populaires pour expatriés comme Mexico et Tijuana, où les prix des logements ont doublé (ou plus) au cours de la dernière décennie. La plupart des grandes villes mexicaines, comme Puebla et Guadalajara, sont beaucoup moins populaires auprès des expatriés et montrent une croissance lente mais régulière. 

Dans ce guide complet, je vais aborder certaines informations essentielles sur ce à quoi s’attendre, ce à quoi faire attention, et ce dont vous aurez besoin lors de l’achat d’un bien résidentiel au Mexique.

Disclaimer: This article may include links to products or services offered by ExpatDen's partners, which give us commissions when you click on them. Although this may influence how they appear in the text, we only recommend solutions that we would use in your situation. Read more in our Advertising Disclosure.

Un étranger peut-il acheter une propriété au Mexique ? 

En tant qu’étranger, vous avez le droit légal de posséder directement la plupart des types de biens immobiliers au Mexique, à l’exception de ceux situés dans les zones frontalières restreintes.

Que vous ayez un statut de résidence temporaire ou permanente ou simplement un visa touristique, une fois que vous avez acquis le titre de propriété direct d’un bien au Mexique, vous aurez la plupart des mêmes droits qu’un citoyen mexicain.

Cela signifie que le gouvernement ne pourra pas saisir votre propriété ou vous empêcher de la vendre. Vous pouvez construire sur votre propriété avec les permis appropriés et la transmettre à vos héritiers, même s’ils ne sont pas mexicains.

Exigences pour les expatriés

Le Mexique a une riche histoire culturelle d’étrangers envahissant et prenant leurs terres, et vous pouvez toujours voir le traumatisme inscrit dans leurs lois immobilières. En tant qu’étranger, même acheter une propriété en dehors des zones frontalières restreintes comporte des sauvegardes légales supplémentaires pour protéger le pays.

Le gouvernement mexicain vous accordera le droit d’acheter du sol mexicain, mais seulement après que vous ayez signé un simple accord de renonciation appelé « Convenio de Renuncia », avec le bureau des Affaires étrangères (« Secretaría de Relaciones Exteriores » ou simplement SRE).

Votre Convenio de Renuncia renonce à tout droit légal international que vous auriez pu avoir pour impliquer le gouvernement de votre pays dans votre propriété mexicaine. Il stipule que vous acceptez d’être considéré comme un ressortissant mexicain en ce qui concerne votre bien immobilier au Mexique et que vous acceptez de céder votre propriété au gouvernement mexicain si le gouvernement de votre pays tente de s’impliquer.

Vous ou un représentant légal devez vous rendre dans un bureau SRE et présenter les éléments suivants :

• Un formulaire de Convenio de Renuncia correctement rempli, que vous pouvez trouver aux liens ci-dessous
• Votre visa mexicain ou un autre document d’immigration
• Des documents contenant l’emplacement et les mesures de la propriété

Le propriétaire de la propriété devrait avoir le document d’emplacement et de mesure, appelé informellement un « croquis », inclus avec les papiers de titre. Vous pouvez demander à l’emprunter pour en faire une copie à apporter au SRE.

Vous pouvez trouver le régime général de l’immobilier du gouvernement mexicain expliquant la renonciation en anglais. 

Une explication plus détaillée et officielle (en espagnol) des exigences spécifiques du Convenio de Renuncia peut être trouvée sur le site officiel de l’agence.

Notez que la version anglaise dit que le traitement de votre renonciation n’a pas de coût, mais la version espagnole indique qu’elle coûtera environ 5 000 MXN, donc amenez un peu d’argent avec vous. Vous devriez recevoir votre autorisation ou une réponse dans un délai de 2 à 20 jours ouvrables.

Quartier 

Le contraste prédominant dans la qualité des quartiers réside entre les zones urbaines et rurales, vous obligeant à choisir entre les commodités abondantes mais parfois moins développées, les services et l’infrastructure associés aux foules urbaines, ou le style de vie plus simple et plus tranquille trouvé à la campagne.

Mexico

En 2023, Mexico est considérée comme la ville la plus chère du Mexique, avec des maisons pour les propriétaires de classe moyenne coûtant environ 3 millions de MXN, soit le double de la moyenne nationale. Les logements abordables semblent constamment se déplacer de plus en plus vers la périphérie de la ville.

Si vous envisagez de vivre dans la capitale, vous pourriez vous retrouver à choisir entre un condominium exigu dans un emplacement recherché ou une maison plus grande située loin du centre-ville, ce qui entraînerait de longs trajets quotidiens en raison de la circulation intense. Dans tous les cas, vivre dans la capitale pourrait vous convenir en raison des opportunités d’emploi, de la proximité des lieux de vie nocturne et d’autres attractions.

Morelos, Querétaro, Nayarit et Jalisco

En dehors de Mexico, les autres États avec les prix de logement les plus élevés sont Morelos, Querétaro, Nayarit et Jalisco. Le prix moyen d’une maison à Jalisco est d’environ 1,6 million de MXN, ce qui correspond à la moyenne nationale.

Si vous cherchez un maison de luxe, Puebla et Querétaro regorgent de grandes demeures qui allient caractéristiques modernes et structures traditionnelles. Les deux sont proches de Mexico mais offrent un coût et une qualité de vie environ 50 % plus bas. 

Advertisement

Querétaro est plus moderne, en faisant un bon emplacement pour acheter une maison de ville dans une ville propre et praticable à pied. L’étendue de Puebla compte de nombreuses propriétés anciennes de luxe étonnamment bon marché.

Cancún

Cancún et sa voisine Riviera Maya, qui comprend Playa del Carmen et Tulum, sont également attrayantes pour les expatriés souhaitant acheter des biens. La plupart des maisons en vente ici sont soit neuves, soit en pré-construction. Cancún et sa région peuvent sembler être un pays totalement différent rempli de foules étrangères bruyantes. Les prix sont un peu plus bas dans les zones éloignées des quartiers fêtards.

Mérida

Mérida, la capitale du Yucatan et l’une des zones les plus sûres du Mexique, est une autre ville côtière mais avec des options de logement moins chères et une vie nocturne plus calme. Les maisons de cette région sont principalement de style architectural colonial, évoquant le charme de l’ancien monde et nécessitant beaucoup de rénovations.

Puerto Vallarta

Le marché immobilier à Puerto Vallarta n’est pas aussi congestionné que celui de Mexico ou de Cancún, mais il s’oriente progressivement dans cette direction, notamment en ce qui concerne les maisons ou condos neufs. Cependant, il y a encore la possibilité d’acquérir des terrains ou des maisons inachevées dans les environs à des prix favorables.

En plus d’être connue comme une ville de fêtes, Puerto Vallarta est également reconnue pour son héritage culturel et artistique. Il convient également de mentionner que la ville compte de nombreux quartiers vallonnés et des rues pavées, ce qui pourrait poser un défi de déplacement pour ceux qui ont des problèmes de mobilité.

Basse-Californie

La Basse-Californie, qui comprend Tijuana, Cabo San Lucas et La Paz, est l’un des premiers endroits qui viennent à l’esprit de nombreux résidents américains qui envisagent de déménager au Mexique. 

Les plus grandes villes de cet État sont remplies de nouveaux développements, de banlieues embourgeoisées et d’Américains. Sa proximité avec les États-Unis signifie que le coût de la vie est assez élevé et même en hausse. L’avantage de vivre ici est cependant que vous pouvez rejoindre L.A. en quelques minutes.

Guadalajara

Guadalajara est une ville animée qui est un endroit idéal pour vivre si vous souhaitez un mode de vie détendu, mais elle n’est pas idéale si vous voulez mener une vie de luxe.

La région du lac de Chapala à proximité est remplie de communautés bohèmes d’expatriés plus âgés. Vous pouvez trouver de nombreuses grandes maisons rustiques en vente dans le paysage vallonné au bord du lac, mais notez que le coût de la vie y augmente.

Oaxaca

Oaxaca est bon pour l’âme mais pas pour le portefeuille. Si vous préférez la culture au commerce, vous serez ravi de savoir que tout l’État est parsemé de communautés indigènes lentement vivantes aux marges de la civilisation. 

À Oaxaca, les terrains dans les zones sauvages et non aménagées sont généralement bon marché, tandis que les maisons coloniales opulentes dans la capitale sont hors de prix.

Types de Propriété

Le Mexique est l’un des pays les plus géographiquement et biologiquement diversifiés du monde. Vous pouvez vivre près de presque toutes les formes de terre ou de faune que vous aimez. Gardez cela à l’esprit lors du choix d’un type de propriété à acheter. Voici les options les plus courantes.

Appartement ou Condo

Il est moins cher d’acheter un appartement ou un condo qu’une maison. Un appartement ou un condo peut offrir des gymnases publics bien équipés, des piscines et d’autres installations, mais vous n’aurez probablement pas de jardin personnel ou d’espace sur le toit. Et le quartier autour d’un appartement ou d’un condo typique peut être plus bruyant que de vivre dans une maison.

De nombreux condos et appartements sont des communautés fermées, soigneusement gardées derrière des murs élevés et des portes surveillées. Les associations de propriétaires (HOA) dans ces types de logements facturent généralement des frais récurrents coûteux et imposent des règles strictes qui favorisent l’harmonie et la sécurité mais qui réduisent votre liberté d’inculquer une touche personnelle à votre propriété résidentielle.

Le prix moyen d’un appartement ou d’un condo est d’environ 1 million de dollars, allant d’une valeur basse d’environ 300 000 dollars à une valeur haute de plusieurs centaines de millions.

Maison

Au Mexique, la plupart des quartiers avec des maisons normales n’ont généralement pas d’associations de propriétaires. En tant que propriétaire dans un tel quartier, vous serez libre de construire et de décorer à peu près comme vous le souhaitez.

Les bâtiments plus anciens peuvent lentement se détériorer ou ne pas avoir les commodités dont vous avez besoin. Les maisons au Mexique sont généralement construites en briques et en béton, donc elles sont plus robustes et durent plus longtemps que celles construites en bois et en fibre de verre.

Cependant, il y a quelques problèmes communs dans les maisons mexicaines que vous devriez surveiller :

• Humidité ou moisissure sur les murs
• Mauvaise ventilation
• Détérioration des toits
• Pas de citerne d’eau
• Réservoir d’eau en amiante
• Basse pression d’eau
• Accès non sécurisé

Le prix moyen d’une maison normale au Mexique est d’environ 1,4 million de dollars. Une telle maison a généralement deux étages et trois ou quatre chambres sur un terrain d’environ 150 mètres carrés. Les maisons dans le Morelos, le Queretaro, le Nayarit, le Jalisco, le Quintana Roo et la Basse-Californie sont légèrement au-dessus de la moyenne nationale, tandis que le reste des États est en dessous.

Pré-construction

Acheter dans un projet avant qu’il ne soit entièrement construit peut vous permettre d’obtenir une petite réduction par rapport à l’achat d’une nouvelle maison ou condo de luxe, mais vous devrez faire preuve de diligence raisonnable pour vous assurer que le projet est légitime. Il est probablement sage d’embaucher un avocat local pour examiner les développeurs, les constructeurs, les vendeurs et les papiers.

Les principaux risques ici sont un design ou une construction de mauvaise qualité et des retards qui peuvent conduire à l’échec en raison de mauvaises ventes, d’une planification faible, de fraudes ou simplement de malchance.

Vous commencerez par remplir le formulaire d’approbation du développeur avec vos informations personnelles. Si approuvé, vous déposerez des frais de réservation sur un compte séquestre et aurez deux semaines pour examiner tous les règlements, conditions, termes, etc., ou demander un remboursement.

Après cette période d’examen, vous effectuerez généralement un deuxième dépôt non remboursable sur le compte séquestre pour un total d’environ 30 % du prix.

Notez que cette documentation avec le développeur est en plus du processus d’achat officiel. Lorsque la construction est terminée et que vous avez fini de payer le reste de votre plan de paiement négocié, vous passerez par le processus réel de transfert du titre à votre nom, qui doit être effectué selon la procédure normale impliquant un notaire, comme nous l’expliquons ci-dessous.

Le prix moyen d’une propriété en pré-construction se situe généralement entre 60-80 % de ce qu’elle coûterait une fois terminée et toute neuve.

Construction inachevée

Les paysages urbains et ruraux mexicains sont parsemés de bâtiments inachevés. La coutume est de construire ce que vous pouvez avec l’argent que vous avez, puis d’économiser pour construire davantage.

Les constructions inachevées sont appelées « obras negras ». Le gros œuvre peut être terminé, mais vous verrez des trous à la place des fenêtres et des portes et des barres d’armature (rebar) pointant vers le ciel depuis le toit.

Ces propriétés peuvent représenter une bonne affaire si vous êtes prêt à investir du temps et des efforts. Renseignez-vous sur les pratiques et les matériaux de construction mexicains pour avoir une idée de ce que le projet impliquera avant de vous lancer. Si vous êtes patient et pouvez rire des contretemps, vous pourriez finir avec une belle maison construite selon vos spécifications pour pas cher.

Le prix moyen de la construction est d’environ 4 000 à 15 000 MXN par mètre carré. Un ouvrier de construction mexicain, appelé « albañil », touche généralement environ 200 à 400 MXN par jour.

Terrains

Lors de l’achat de terrains, commencez par demander au propriétaire s’il a un titre « ejidal » ou un titre privé permettant de le vendre comme propriété privée. Le Mexique a un régime de terres communes appelé « ejidal » où certains types de propriétés rurales et agricoles sont détenues sous un titre communautaire plutôt qu’un titre privé. Celles-ci sont soumises à toutes sortes de réglementations ésotériques qui les rendent extrêmement difficiles à régulariser ou à vendre. Évitez ces types de propriétés.

Ensuite, vérifiez si les services publics essentiels comme l’électricité, l’eau, l’égout et Internet sont disponibles dans cette zone. Prenez en compte la proximité des voies d’accès, des transports publics, des commerces, des hôpitaux et des écoles, au besoin. Les restrictions de zonage et les licences de construction sont plus souples et plus faciles à gérer que dans la plupart des pays développés mais peuvent prendre du temps.

Le prix moyen des terrains au mètre carré est d’environ 2,5 MXN dans des zones éloignées jusqu’à 900 MXN à Mexico.

Trouver une propriété

Sous bien des aspects, le Mexique reste un peu à l’ancienne, ce qui explique pourquoi beaucoup de gens cherchent des propriétés à la fois en ligne et à l’ancienne – hors ligne.

Si vous allez en analogique et recherchez en personne, vous aurez besoin d’une certaine connaissance de votre ville cible pour concentrer votre recherche, et vous devrez peut-être passer de longues heures sous un soleil impitoyable.

Cependant, un nombre surprenant de propriétaires, en particulier les plus âgés, ne sont pas à l’aise avec Internet et n’ont peut-être même pas de compte e-mail. Vous pouvez trouver certaines des meilleures offres sur les propriétés à vendre par ce type de propriétaire si vous vous promenez ou conduisez dans presque tous les quartiers d’une grande ville mexicaine.

Si vous cherchez numériquement, vous devrez passer au crible une montagne de fausses annonces. Les propriétés réelles que vous voyez se trouvent généralement derrière des murs d’intermédiaires et vous trouverez généralement des prix plus élevés que lorsque vous recherchez des panneaux « À vendre » dans la rue. Cependant, vous pourrez étendre votre recherche beaucoup plus largement qu’en personne.

Des portails immobiliers américains populaires comme Zillow et MLS sont encore presque inconnus au Mexique. Le marché immobilier mexicain a ses propres portails web dédiés et sites de médias sociaux préférés.

En 2023, Facebook Marketplace est l’un des plus actifs, avec des dizaines de nouvelles annonces publiées quotidiennement dans la plupart des grandes villes. (Lien 🙂

Parmi les portails indépendants les plus populaires pour les annonces immobilières au Mexique, on trouve :

• Inmuebles24
• Flat
• Vivanuncios
• Lamudi
• Propiedades

Malheureusement, parfois plus de la moitié des propriétés que vous verrez affichées en ligne, à la fois sur des sites dédiés et sur les places de marché des médias sociaux, sont d’une certaine évidence des arnaques. La bonne nouvelle, c’est que ces escroqueries sont assez faciles à identifier.

Advertisement

Tenez-vous à distance de toutes les annonces où vous voyez :

• Uniquement des photos de l’extérieur de la propriété, souvent tirées de Google Maps, sans photos de l’intérieur.
• Les mots « recuperación bancaria » ou « remate bancario », qui signifient enchère bancaire. Ceux-ci auront des prix attractivement bas, mais on vous demandera de déposer un gros paiement initial, puis d’attendre quelques mois ou années jusqu’à ce que la banque mystique libère les papiers magiques.
• Toutes les phrases comme « increíble oportunidad », « en tiempos de crisis », « debajo de su valor commercial », « invierte en tu patrimonio », « haz tu sueño realidad », qui sont toutes des manières courantes de dire, « Ceci est une arnaque. »

Si vous le pouvez, essayez de vous rendre sur place et de visiter les propriétés que vous voyez en ligne même avant de répondre à l’annonce. Vous pourriez être capable de désamorcer une escroquerie avant qu’elle ne commence en demandant en personne si cet endroit est à vendre.

Il peut également être extrêmement précieux de discuter franchement de la propriété et de la région avec les propriétaires et les voisins.

Évaluations Obligatoires des Propriétés par le Gouvernement

Une fois que vous trouvez une propriété qui vous plaît, vous pouvez être tenté de commencer par essayer de négocier le prix à la baisse. Ce n’est peut-être pas une bonne idée au Mexique en raison des évaluations obligatoires des propriétés par le gouvernement.

Une partie du processus d’achat de propriété exigée par le gouvernement mexicain, dont nous parlerons en détail plus tard, consiste à planifier une évaluation officielle de la valeur marchande de la propriété par un évaluateur certifié par le gouvernement. 

Au Mexique, cette évaluation s’appelle un « avaluo ». Techniquement, cela sert à s’assurer que vous payez le montant correct en impôts et à décourager l’évasion fiscale via la fixation des prix, en dessous de la table. 

L’évaluation de la propriété est généralement la dernière étape, planifiée juste avant le paiement officiel et le transfert de titre.

Dans la pratique, ces évaluations sont réputées pour perturber de nombreuses ventes de propriétés et garantissent souvent que toute négociation de prix à la baisse est vouée à l’échec. Vous pouvez négocier un prix plus bas autant que vous le souhaitez au début. 

Vous pouvez même signer une garantie ou une promesse sur papier, mais lorsque l’évaluation du gouvernement arrive à la dernière seconde, si elle est supérieure à votre prix négocié, les vendeurs trouveront des moyens de se soustraire à leurs promesses et de revenir sur la vente.

Pour être juste, les acheteurs sont également connus pour se retirer des ventes de propriété si l’évaluation gouvernementale aboutit à une valeur marchande beaucoup plus basse. Mais de nombreux acheteurs finiront par poursuivre la vente face à une évaluation gouvernementale plus basse, tandis que très peu de vendeurs compléteront la vente face à une évaluation gouvernementale plus élevée.

Même dans le cas rare où le vendeur accepte de s’en tenir au prix négocié plus bas, vous devrez quand même payer des impôts sur la différence entre le prix évalué par le gouvernement et le prix de vente plus bas. Tous vos frais de notaire et d’enregistrement supplémentaires, dont nous parlerons également en détail plus tard, seront également basés sur le prix d’évaluation plus élevé.

Processus d’Achat

Une fois que vous vous êtes entendu sur un prix avec le vendeur d’une propriété qui vous plaît, il est temps de commencer le processus d’achat. Les étapes du processus d’achat ne sont suivies que vaguement (c’est-à-dire pas strictement). Vous pouvez réorganiser les étapes en fonction de votre cas spécifique.

Au Mexique, le processus d’achat d’une propriété doit être supervisé par un notaire public officiel.

Votre Nouveau Meilleur Ami : Le Notaire

Les notaires au Mexique ont un rôle juridique beaucoup plus important que dans de nombreux autres pays, surtout sur le marché immobilier. 

En raison de cette implication légale accrue, les exigences que les futurs notaires doivent remplir avant de pouvoir être nommés par leur gouvernement d’état sont également très strictes. Cela aide à protéger toutes les parties impliquées.

En tant qu’acheteur, vous avez le droit de choisir le notaire que vous souhaitez embaucher pour superviser la vente de la propriété. Le notaire que vous choisissez s’assurera que tous les documents et permis requis du vendeur et de l’acheteur sont légitimes et supposément sans erreur. 

Ils s’assureront que la propriété n’a pas de dettes, réserves, saisies, hypothèques, litiges ou avis, et qu’elle est enregistrée correctement auprès de toutes les agences gouvernementales appropriées. Ils prépareront également le nouveau titre de propriété, programmeront l’évaluation de la propriété par le gouvernement, calculeront et vous aideront à payer les taxes que vous devrez, et enfin, ils assisteront au transfert de titre et certifieront et enregistreront l’acte.

Si vous n’êtes pas familier avec les notaires publics dans l’état où vous voulez acheter, vous pouvez chercher en ligne le répertoire des notaires de votre gouvernement d’état ou consulter cette liste de tous les notaires officiels au Mexique. 

Si vous achetez une propriété par le biais d’une agence immobilière, il est probable qu’ils aient un notaire préféré avec lequel ils aiment travailler.

Ce n’est pas grave si vous n’avez aucune idée du notaire à choisir. Il n’y a pas grand-chose en jeu avec ce choix pour les raisons suivantes :

• Certains notaires facturent un peu moins que d’autres, mais chaque année, chaque état publie un guide de paiement officiel que leurs notaires doivent respecter, donc les différences de prix seront presque négligeables. Vous pouvez vous attendre à être facturé environ 3% de la valeur de la propriété, comme je l’explique dans la section ci-dessous sur les Taxes et les Coûts Supplémentaires à Prévoir. Voici un exemple du guide de paiement des notaires du Jalisco pour 2023. 
• Certains notaires peuvent être un peu plus organisés que d’autres, mais il est difficile de le savoir à moins d’obtenir une recommandation d’un ami.
• La localisation peut être un facteur. Vous pourriez vouloir choisir un notaire dont les bureaux sont proches de chez vous ou de la propriété.

Vous pouvez chercher en ligne le nom complet de tout notaire potentiel que vous envisagez de vous assurer qu’ils ne sont impliqués dans aucun scandale de corruption ou enquête en cours. 

Les gens adorent se plaindre, donc ce n’est pas grave si vous trouvez quelques petites plaintes mineures sur le profil Google Business de votre notaire par exemple. S’ils sont activement listés dans le répertoire des notaires de votre gouvernement d’état, ils sont probablement solides.

Quand vous en trouvez un que vous aimez, vous pouvez appeler ou envoyer un courriel à leur bureau ou simplement vous présenter, vous présenter et leur parler de votre achat de propriété. Ils vous diront ce dont ils ont besoin de vous et du vendeur.

Le Mexique est fier de son économie plus personnelle. Souvent, les vendeurs et les acheteurs iront tous ensemble à la première visite chez le notaire, afin qu’ils puissent tous se serrer la main, entendre l’évaluation initiale du notaire et se faire une idée de l’ambiance.

Parfois, les membres de la famille accompagneront. De nombreux héritages et moyens de subsistance de gens peuvent être en jeu, et avec ces sommes d’argent importantes en jeu, de nombreuses parties risquent d’être intéressées. Essayez de garder votre accord entre vous et les personnes nommées sur le titre de propriété, mais ne soyez jamais, jamais impoli.

Diligence Raisonnée Personnelle

Si vous achetez directement auprès du propriétaire, vous pouvez vous épargner du temps en effectuant un peu de diligence raisonnée personnelle avant de faire intervenir un notaire. 

Demandez à voir le titre de la propriété et l’identification du vendeur et vérifiez que :

• Les noms correspondent sur le titre et l’identification
• Il n’y a qu’un seul propriétaire indiqué ou que tous les copropriétaires sont d’accord avec la vente
• Le nom et le numéro de rue figurant sur le titre sont corrects
• Il n’y a pas de réserves indiquées sur le titre, comme une hypothèque impayée, qui pourraient empêcher sa vente
• C’est un document original, pas une photocopie
• Il est signé et scellé par un notaire valide

Si vous trouvez l’un des problèmes ci-dessus, cela ne fait pas immédiatement de la vente de la propriété une escroquerie ou une impasse. Les erreurs, les papiers perdus et les obligations oubliées sont un pilier de la bureaucratie mexicaine.

Votre notaire examinera les documents en détail plus tard également, s’assurera que tout est légitime et vous dira quels retards attendre avant que de l’argent ne change de mains. En bref, les erreurs peuvent être corrigées, les documents originaux manquants peuvent être réémis, et les réserves et avis peuvent être annulés, tant que vous avez suffisamment de temps. Les copropriétaires récalcitrants peuvent être difficiles à convaincre, donc ne vous faites pas d’illusions à moins que vous soyez sûr que toutes les parties mentionnées sur le titre souhaitent vendre.

Dérogation des Affaires Étrangères

À un moment donné au cours de ce processus, votre notaire aura besoin de votre Convenio de Renuncia autorisé par la SRE dont j’ai parlé dans la section ci-dessus sur les exigences pour les expatriés. Cela peut prendre de quelques jours à presque un mois pour être émis, c’est pourquoi plus vous postulez tôt une fois que vous avez une propriété en tête, mieux c’est.

Acompte

Dans les communautés rurales plus lentes, les vendeurs sont généralement heureux d’attendre jusqu’à ce que tous les papiers nécessaires soient progressivement digérés par la machine gouvernementale en marche lente. Dans les zones à forte demande, cependant, les vendeurs peuvent être constamment inondés d’offres d’autres acheteurs potentiels beaucoup plus pressants que vous.

Pour rassurer tout le monde, de nombreuses ventes de propriétés commencent avec les deux parties signant un contrat de promesse de vente, communément appelé « compromiso » ou « convenio de compraventa », en échange d’un petit acompte, appelé « anticipo ». L’acompte sera généralement d’environ 5-10% du prix de vente total, et il y a généralement des frais d’annulation si quelqu’un décide de se retirer.

Une façon sûre et facile de procéder est de demander à votre notaire ou à l’un de leurs avocats internes de rédiger un contrat de promesse de vente spécifiquement pour votre cas, puis de vous rendre à leur bureau avec le vendeur pour signer le contrat et payer l’acompte. Ce service n’est pas inclus dans les tâches habituelles de votre notaire liées à la vente immobilière, et il vous facturera un supplément, généralement environ 4 000 à 5 000 MXN.

Documents nécessaires

La plupart de vos premières visites avec votre notaire concerneront la collecte et la vérification de tous les documents nécessaires. Voici quelques-uns des documents les plus courants que votre notaire vous demandera :

• Pièce d’identité valide
• Acte de naissance
• Visa mexicain ou carte de résidence
• CURP
• RFC
• Convenio de Renuncia

Le CURP est un numéro d’identification unique attribué à chaque personne au Mexique. Le RFC est un numéro d’identification fiscale mexicain. Autrefois, les notaires utilisaient un CURP et un RFC génériques pour traiter avec les étrangers, mais la loi a récemment changé pour exiger que chaque étranger qui achète un bien immobilier possède un CURP et un RFC personnels. Heureusement, ils sont assez faciles à obtenir, tant que vous avez un document migratoire mexicain valide.

Si la propriété se trouve dans l’une des zones restreintes, vous aurez besoin des documents de votre fiducie foncière ou société que j’ai mentionnés dans la section sur les restrictions et limitations. Si vous achetez une propriété en pré-construction, apportez tous vos documents de pré-construction pour que votre notaire puisse vérifier les contrats et permis.

Ils vous demanderont également votre numéro de téléphone, adresse e-mail, profession et un nom qu’ils pourront désigner comme votre bénéficiaire en cas d’imprévu.

Voici les documents que le vendeur devra probablement apporter :

• Pièce d’identité valide
• Acte de naissance
• Acte de mariage (si la propriété est co-détenue par des conjoints)
• Justificatif de domicile actuel
• CURP
• RFC
• Certificat de statut fiscal, appelé « Constancia de Situación Fiscal »
• Reçu de taxes foncières le plus récent
• Certificat prouvant que la propriété est sans dette de taxes foncières, appelé « Certificado de No Adeudo Predial »
• Facture d’eau la plus récente de la propriété
• Certificat prouvant que la propriété est sans dette envers la compagnie des eaux, appelé « Certificado de No Adeudo Agua »
• Si vous achetez un condo ou un appartement, le régime de propriété et tous les documents ou reçus requis par le syndicat de copropriété
• Si vous achetez un terrain, ils peuvent devoir apporter une « Constancia de Alineamiento y Numero Oficial » pour prouver les limites et le numéro de rue de la propriété
• Titre de propriété notarié original, appelé « escritura »

La plupart du temps que vous passerez dans ce processus d’achat sera à attendre que votre notaire vérifie les documents ci-dessus, puis à corriger les erreurs et résoudre les problèmes qu’il trouve dans les documents.

Si vous et le vendeur parvenez à rassembler rapidement tous ces documents et que votre notaire ne trouve aucune erreur ou détail nécessitant une attention, vous pourriez terminer le processus en quelques semaines. Vous devriez alors immédiatement acheter un billet de loterie car les étoiles sont alignées en votre faveur.

Votre notaire utilisera les informations de tous ces documents pour rédiger un contrat de vente de propriété et un nouveau titre de propriété certifié à votre nom ainsi que tous les documents fiscaux nécessaires.

Évaluation foncière gouvernementale

Une fois que votre notaire est satisfait de tous les documents et juste avant de prendre rendez-vous pour la signature, il programmera la visite d’un expert évaluateur du gouvernement. 

L’expert évaluateur prendra des photos de la propriété et des rues et du quartier environnants. Il prendra en compte la localisation, l’infrastructure et les commodités à proximité ainsi que les ventes récentes dans le quartier et donnera au notaire une estimation officielle de la valeur commerciale du bien. Le vendeur devra être disponible pour laisser entrer l’évaluateur.

Les notaires aiment attendre la dernière minute pour envoyer l’évaluateur. S’ils envoient un plus tôt et qu’il s’avère ensuite qu’il y a un problème insurmontable avec les documents, personne ne veut jamais payer pour l’évaluation d’une maison qu’ils ne vont pas acheter.

Votre notaire utilisera l’estimation de l’évaluateur ou votre prix de vente, le plus élevé des deux, pour calculer toutes les taxes que vous devez ainsi que ses propres frais et quelques autres frais de protocole mineurs.

Le coût de l’évaluation sera inclus dans votre facture avec vos frais de notaire, taxes, etc., que vous paierez le jour de la signature. Vous pouvez prévoir que l’évaluation coûtera quelques milliers de MXN dans la plupart des cas.

Les vendeurs obtiennent souvent une évaluation foncière officielle avant de mettre leur propriété sur le marché et basent leur prix sur l’estimation officielle. La plupart des propriétés se vendent à un prix similaire ou légèrement supérieur à l’estimation.

Si une estimation est beaucoup plus basse ou plus élevée qu’un prix de vente initial, les vendeurs ou les acheteurs essaient généralement de faire appel aux lois universelles de l’équité pour ajuster le prix de vente ou annuler la vente.

Même si, et je m’adresse à vous, Monsieur Loterie, vous parvenez à convaincre votre vendeur de rester sur un prix bien inférieur à celui de votre estimation officielle, le gouvernement vous fera payer une taxe substantielle sur la différence, comme nous en parlerons ci-dessous.

Transfert et signature

Une fois le contrat de vente, le titre de propriété et les documents fiscaux prêts, votre notaire prendra rendez-vous avec vous et le vendeur pour signer les documents et effectuer le transfert de paiement.

En général, les notaires préfèrent que les deux parties se présentent avec leurs téléphones prêts avec leurs applications bancaires d’une banque mexicaine. Ainsi, tout le monde peut superviser le transfert et la réception en temps réel. Vous pourrez peut-être organiser un paiement par un autre moyen si nécessaire.

Après avoir payé la propriété, vous devrez également payer votre taxe d’acquisition immobilière et les frais d’évaluation, d’enregistrement immobilier et de notaire au rendez-vous de signature. Assurez-vous d’obtenir des reçus pour tous les frais, notamment votre reçu fiscal, au format officiellement reconnu, appelé « Comprobante Fiscal Digital por Internet » (CFDI).

Lorsque vous aurez signé, transféré les fonds et serré des mains tout autour, la propriété sera officiellement la vôtre. Votre notaire certifiera et enregistrera votre nouveau titre de propriété auprès du bureau du registre foncier de votre État.

Vous pouvez trouver votre « Registro Publico de la Propiedad » local en ligne et vous y rendre plus tard en personne avec votre pièce d’identité et titre pour vous assurer que votre notaire a bien enregistré votre bien à votre nom.

Taxes foncières et coûts supplémentaires à prévoir

Les taux de taxe et de frais fluctuent un peu selon l’État dans lequel vous achetez. Je vais essayer de vous donner un pourcentage général à attendre, mais si vous achetez dans un État très recherché, vos pourcentages de taxes et de frais seront plus élevés, et si vous achetez dans un État peu demandé, ils seront plus bas.

Un bon moyen mnémotechnique à garder à l’esprit est que tous vos coûts supplémentaires représenteront généralement entre 5 et 10 % du prix de vente de la propriété, généralement autour de 6-7 % :

• L’enregistrement et la validation du titre coûteront environ un demi pour cent de la valeur de la propriété.
• Les frais d’évaluation de la propriété représenteront environ un tiers de pour cent de sa valeur.
• Les frais de notaire devraient être d’environ 2-3 %. Vous pouvez chercher en ligne les lignes directrices pour les frais de notaire publiées par votre État, appelées « arancel, » si vous souhaitez être précis et plonger dans toutes les tranches, pourcentages et formules.
• Votre part des taxes d’acquisition immobilière devrait également être d’environ 2-3 % de la valeur de la propriété.
• Il y a quelques autres frais de protocole mineurs qui ne devraient pas totaliser plus que quelques milliers de MXN.

Si le prix de vente de votre propriété est plus de 10 % inférieur à l’estimation de la valeur de la propriété dans votre évaluation officielle, vous devrez payer une taxe supplémentaire, appelée ISR, sur la valeur supplémentaire que vous recevrez. Cette taxe est basée sur de nombreux facteurs compliqués.

Votre notaire enverra les chiffres au bureau des impôts (SAT), et le SAT leur indiquera combien vous devez. Selon votre État, cette taxe devrait représenter environ 20 à 30 % de la valeur supplémentaire.

La pratique courante consiste à demander à votre notaire ce que nous pouvons faire pour éviter l’ISR. Cela pourrait bien se passer ou pourrait causer nombre de problèmes à votre futur vous. Je vous déconseille de le faire.

Taxes et frais continus

Votre taxe foncière annuelle, appelée « prédial », est due chaque mois de janvier. Plutôt que d’être un taux ou un pourcentage fixe, elle est basée sur la taille et l’emplacement de votre propriété, la valeur du terrain et de la construction, l’âge des bâtiments, etc. 

Vous pouvez vous attendre à payer entre environ 100 et 700 MXN par an pour la plupart des propriétés ou peut-être un peu plus pour les propriétés de luxe.

Si vous achetez un appartement ou un condo, vous devrez également payer des frais d’entretien continus. Ceux-ci représentent généralement environ 5 à 7 % de la valeur de la propriété chaque année.

Combien de temps tout cela va-t-il prendre ?

Une fois que vous et le vendeur êtes d’accord sur une transaction immobilière, vous devriez pouvoir conclure dans quelques semaines si rien d’imprévu ne survient. Voici quelques retards courants :

• Si vous devez corriger des erreurs ou des restrictions dans le titre, cela peut signifier l’émission d’un nouveau titre par le notaire, ce qui prendra quelques mois.
• Si vous achetez un terrain sans limites clairement marquées ou sans numéro de rue officiel, le processus officiel d’« alineamiento » peut prendre quelques semaines supplémentaires.
• Si vous achetez une propriété qui fait l’objet d’un litige, que ce soit à cause de désaccords de copropriété, de problèmes de construction, de titre communal, de squatters, etc., votre propriété sera également contestée. Ces litiges peuvent prendre des années à se résoudre, donc évitez-les ou apportez beaucoup de patience et un bon roman à lire dans les longues files d’attente.

Ai-je besoin d’un avocat ?

Au Mexique, votre notaire remplit toutes les fonctions qu’un avocat pourrait remplir dans un autre pays. Les notaires mexicains sont pourvus d’équipes d’avocats formés pour s’occuper de tout problème juridique imaginable.

De nombreux avocats indépendants vous diront qu’ils connaissent les notaires qui offrent le meilleur travail au meilleur prix. Cela peut être vrai ou ils peuvent simplement vous orienter vers leurs amis personnels.

Si vous manquez de temps, vous pouvez engager un avocat et lui donner procuration. Ainsi, vous pouvez vaquer à vos autres occupations et le laisser vous représenter devant le notaire et gérer la plupart du processus pour vous. 

Lors de l’achat d’une propriété en cours de construction, il peut également être judicieux d’engager un avocat pour vous aider à vérifier les papiers du promoteur.

Ai-je besoin d’un agent immobilier ?

Si vous êtes prêt à effectuer le travail de recherche de votre propriété, d’investigation sur la région et le vendeur, de choix d’un notaire, de lecture de tous les contrats nécessaires, etc., vous pouvez acheter une propriété sans passer par un agent immobilier.

Si vous ne disposez pas de la capacité mentale nécessaire ou si vous voulez être absolument sûr que rien ne sera oublié, un agent immobilier peut vous accompagner pour environ 2 à 5 % du coût de la propriété. 

En général, ils auront des avocats internes, une expérience de travail avec un notaire local et des contrats préétablis qui peuvent réduire beaucoup de tracas et d’inquiétudes.

Ai-je besoin d’une assurance titre ?

Votre notaire vous dira que vous n’avez pas besoin d’une assurance titre parce que c’est leur travail de s’assurer que le titre est valide et transférable avant que l’argent ne change de mains. 

Les notaires ne sont pas infaillibles, cependant, et il est possible qu’un problème de papier que le notaire pensait réparable avant que vous ne versiez votre acompte se révèle irréparable par la suite. Dans ce cas, l’assurance titre pourrait vous épargner le coût de votre acompte.

Ai-je besoin de parler espagnol ?

Si vous achetez une propriété dans la capitale, une ville frontalière, une station balnéaire populaire ou un autre endroit très prisé, les représentants immobiliers impliqués feront généralement tout leur possible pour vous accueillir, y compris fournir du personnel anglophone. 

Si vous achetez dans un endroit moins prisé, vous devrez probablement parler espagnol ou amener un interprète pour vous aider à comprendre toute la documentation compliquée et vous assurer que vous êtes dans les bonnes files d’attente dans les bons bureaux gouvernementaux.

Restrictions et limitations

La Constitution mexicaine interdit aux étrangers de posséder directement des biens dans une bande de territoire restreint le long de ses frontières, à la fois maritimes et terrestres. 

Dans les années 1970, le gouvernement a trouvé un moyen d’inciter les investissements en permettant aux étrangers de posséder indirectement des parcelles de terrain restreint à usage résidentiel par le biais d’une fiducie foncière strictement supervisée, appelée « fideicomiso ». 

Vous pouvez également acheter des terrains restreints à usage commercial en ouvrant une entreprise mexicaine, mais nous n’aborderons pas cela ici.

Si vous souhaitez acheter une propriété dans un rayon d’environ 60 miles d’une frontière terrestre ou de 30 miles d’une côte, vous devrez suivre quelques étapes supplémentaires.

Acheter des propriétés restreintes avec une fiducie foncière

Un fideicomiso est une fiducie foncière gérée par une banque mexicaine où vous êtes le bénéficiaire. Le gouvernement mexicain ou le propriétaire précédent vendra le titre du terrain à votre fiducie bancaire, et la banque sera sous une obligation légale stricte de suivre vos instructions concernant le contrôle et l’utilisation du terrain. Oui, les fiducies foncières peuvent vendre à d’autres fiducies foncières.

Vous pouvez habiter la propriété, la louer, la mettre sur le marché ou y construire et la laisser à qui vous voulez dans votre testament. S’acquitter des formalités supplémentaires de la fiducie prend un peu de temps, mais vous finirez avec les mêmes droits de propriété que si vous aviez acheté un acte à votre nom.

Votre fiducie foncière aura une durée de vie de 50 ans, que vous pourrez renouveler indéfiniment. Les frais initiaux pour établir la fiducie s’élèveront à environ 14 000 MXN, et les frais d’entretien annuels seront inférieurs à 1 000 MXN, en 2023.

À vous de jouer

Même dans les destinations mexicaines les plus populaires où le marché immobilier connaît une croissance spectaculaire en raison d’une demande croissance tout aussi spectaculaire, acheter une propriété au Mexique reste beaucoup moins cher que dans le pays développé moyen. 

En tenant compte de l’inflation, les prix de l’immobilier au Mexique ont augmenté d’environ 25 % au cours des 10 dernières années. Au cours de la même période, les prix de l’immobilier ont augmenté d’environ 60 % aux États-Unis et d’environ 90 % au Canada. 

J’espère que cette promenade dans le Rêve Mexicain vous a aidé à établir certaines priorités, minimisé certains inconnus inconnus et vous a donné quelques chiffres solides à méditer. 

Si vous pouvez gérer un peu de bureaucratie et une pointe d’incertitude, vous découvrirez un marché immobilier étonnamment bien organisé avec de belles vues, des risques limités et beaucoup d’espace pour grandir.