Guía para expatriados para comprar una casa en Malasia

Comprar una casa en tu país de origen puede ser complicado, y mucho más comprar una casa en Malasia como expatriado.

Sin embargo, si cumples con los requisitos y sabes qué pasos seguir, el proceso puede ser sin preocupaciones.

Dicho eso, esta guía te mostrará qué propiedades puedes comprar, cómo obtener una hipoteca y qué puedes esperar pagar por costos adicionales de cierre.

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Requisitos

Si estás trabajando aquí como expatriado, casado con un malayo, participando en el programa MM2H o como inversionista, puedes comprar una casa en el país.

Sin embargo, hay algunos requisitos que debes considerar al comprar una propiedad en Malasia. Vamos a ver cada uno.

Precio Mínimo de Compra de la Propiedad

Puedes comprar propiedades en cualquier lugar de Malasia siempre y cuando esté en o por encima del precio mínimo de compra. Cada estado tiene un umbral diferente establecido por el gobierno y los estados respectivos.

Las siguientes secciones desglosarán lo que está y no está disponible para ti, y a qué costo.

Propiedades Restringidas

Debes estar al tanto de los tipos de propiedades que puedes comprar. En general, puedes comprar una casa siempre y cuando esté por encima del precio mínimo de umbral. Sin embargo, ciertos tipos están restringidos.

Estos son:

• casas de costo bajo o medio-bajo
• propiedades con la descripción: “Terreno Reservado para Malayos”
• propiedades asignadas bajo “Interés Bumiputera” en proyectos de desarrollo

Consentimiento de Extranjeros

Además de los requisitos anteriores, también debes solicitar el consentimiento de extranjeros al comprar una casa en Malasia. Junto con el Código Nacional de Tierras de 1965, la compra de propiedades por extranjeros está cubierta por Las Pautas de Malasia sobre la Adquisición de Propiedades.

Por lo tanto, las autoridades estatales pertinentes deben otorgarte permiso antes de que puedas comprar una propiedad. Cada autoridad estatal en Malasia aprobará este consentimiento a su propia discreción.

Sin embargo, debes presentar formularios y pagar tarifas de solicitud, con cada estado teniendo su propia tarifa. Como regla general, siempre y cuando se cumplan los requisitos anteriores, tu solicitud no debería ser rechazada.

Tipos de Hogares que Puedes Tener en Malasia

En pocas palabras, puedes poseer el 100 por ciento de la propiedad en Malasia. Por supuesto, siempre y cuando cumplas con los requisitos mínimos.

Hay muchas opciones para elegir, como condominios lujosos, casas adosadas exclusivas, estudios y casas en hilera.

Comprar una Casa a un Precio Más Asequible

Todo comprador potencial seguramente está buscando la mejor oferta. Cuando se trata de compras grandes como tu hogar, no es diferente.

Con eso dicho, ¿cómo puedes obtener una casa en Malasia a un precio más bajo? Aquí es donde el programa Malasia Mi Segundo Hogar (MM2H) puede ayudarte.

Si no estás familiarizado con el programa, está diseñado para expatriados que desean quedarse en Malasia por un período de tiempo prolongado. El programa MM2H te proporciona una visa múltiple renovable de cinco años como máximo.

Los titulares de una visa MM2H disfrutan de ciertos beneficios cuando se trata de la propiedad de viviendas en Malasia.

Titulares de la Visa MM2H tienen Acceso a Propiedades con Valores de Umbral Más Bajos

La tabla a continuación muestra los valores promedio de umbral mínimo de propiedades residenciales para aquellos con y sin visas MM2H.

Estas cantidades pueden cambiar a medida que el gobierno malayo establece nuevos planes presupuestarios. Por lo tanto, mantente actualizado sobre los últimos precios de umbral antes de comprar una casa en el país.

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Estado	Sin MM2H (precio de umbral mínimo promedio de la propiedad)	Con MM2H (precio de umbral mínimo promedio de la propiedad)
Selangor (Estás limitado a propiedades de terrenos con títulos de estrato. No puedes comprar propiedades en subastas, o aquellas en terrenos agrícolas.)	RM2 millones (US$500,000)	RM2 millones (US$500,000) (Zonas 1 & 2*) RM1 millón (US$250,000)   (Zona 3*) *Zonas en SelangorZona 1 – Distritos de Petaling, Gombak, Hulu Langat, Sepang y KlangZona 2 – Distritos de Kuala Selangor & Kuala Langat, Zona 3 – Distritos de Hulu Selangor y Sabak Bernam
Johor	RM2 millones (US$500,000) (propiedad de terreno en zonas internacionales) RM1 millón (US$250,000) (título de estrato y propiedades de terreno dentro de zonas no internacionales, excepto Medini)	RM1 millón (US$250,000)
Kelantan	RM1 millón (US$250,000)	RM500,000 (US$125,000)
Kedah	RM600,000 (US$150,000) excepto en Langkawi, que es RM1 millón (US$250,000)	RM1 millón (US$250,000)
Malaca	RM1 millón (US$250,000) (título de terreno) RM500,000 (US$125,000) (propiedad de alto nivel/título de estrato)	RM1 millón (US$250,000) (título de terreno) RM500,000 (US$125,000) (propiedad de alto nivel/título de estrato)
Negeri Sembilan	RM1 millón (US$250,000) (propiedad de terreno en exceso) RM600,000 (US$150,000) (propiedad de alto nivel/título de estrato en exceso)	RM1 millón (US$250,000)
Pahang y Terengganu	RM1 millón (US$250,000)	RM1 millón (US$250,000)
Penang	Propiedad de terreno en exceso: RM1.8 millones (US$450,000) (isla) RM750,000 (US$187,500) (continente) Propiedades de estrato/alto nivel en exceso: RM800,000 (US$200,000) (isla)/RM400,000 (US$100,000) (continente)	RM500,000 (US$125,000)
Perak	RM1 millón (US$250,000)	RM350,000 (US$87,500)
Perlis	RM500,000 (US$125,000)	RM1 millón (US$250,000)
Sabah	RM1 millón (US$250,000) (propiedad de terreno) RM600,000 (US$150,000) (propiedad de alto nivel)	RM500,000 (US$125,000)
Sarawak	RM500,000 (US$125,000)	RM300,000 (US$75,000)
Putrajaya, Kuala Lumpur, Labuan*	RM1 millón (US$250,000)	RM1 millón (US$250,000)

Para mayor claridad y comprensión, aquí está el significado de los diferentes términos:

• Títulos de estrato: relacionados a propiedades donde múltiples unidades son construidas como parte de un desarrollo compartido con comodidades compartidas. En la mayoría de los casos, eso significa apartamentos o condominios.

• Propiedad de terreno: una unidad que se desarrolla como parte de una parcela privada, sin responsabilidad de copropiedad, con un título de propiedad individual. Esto significa una casa unifamiliar, semiadosada o en hilera.

• Exceso: propiedades en el mercado inmobiliario de Malasia donde actualmente la oferta supera la demanda, como condominios de lujo de grandes desarrollos. Estos son determinados por las autoridades estatales.

Buscando una Casa para Comprar

Si estás trabajando en Malasia, querrás vivir en áreas urbanas como Kuala Lumpur y Selangor, que tienen comunidades de expatriados prósperas y no faltan oportunidades laborales. También tienen hospitales, escuelas y transporte conveniente.

O podrías preferir otro destino popular para expatriados como Penang.

Después de haber decidido dónde quieres comprar tu hogar, necesitas una forma confiable de buscar una casa que se ajuste a tu presupuesto y gusto.

Las siguientes secciones te mostrarán cómo hacerlo.

Plataformas en Línea

Dos portales de búsqueda de propiedades en línea confiables y populares son Property Guru and iProperty.

Sin duda, hay otros portales disponibles en línea, pero estos dos brindan los servicios más completos.

Puedes filtrar tu búsqueda por ubicación, presupuesto y tipo de propiedad. También puedes seleccionar el tamaño y el número de recámaras y baños que deseas.

Estos portales de propiedades son utilizados principalmente por agentes inmobiliarios que anuncian propiedades para venta, y por supuesto, para renta.

Por lo tanto, la información sobre las propiedades que se anuncian es precisa y confiable.

Después de tu búsqueda, puedes contactar a los agentes y coordinar una visita a la propiedad, lo cual me lleva al siguiente método.

Agentes Inmobiliarios

Ya sea que uses sitios web o no, contratar un agente inmobiliario es útil ya que él o ella puede ayudarte a navegar las necesidades legales y encontrar el hogar que deseas dentro de tu presupuesto y criterios.

Los agentes inmobiliarios también tienen acceso a información sobre casas y ubicaciones que no son de conocimiento común para el público, ni para otros expatriados.

Como comprador, te beneficiarás del conocimiento de los agentes sobre las diferentes propiedades y áreas circundantes. Sus habilidades de negociación y asesoramiento también serán útiles cuando no estés familiarizado con el procedimiento de compra de viviendas en Malasia.

Además, no tienes que preocuparte por pagar tarifas de agentes inmobiliarios. Cuando compras una casa en Malasia, el agente inmobiliario recibe una comisión del vendedor, no de ti.

Casas Publicitadas

Notarás al viajar por Malasia los letreros en casas que dicen “En Venta/En Renta.”

Estos letreros tendrán números de teléfono que puedes llamar para hablar con agentes de propiedades encargados de vender o rentar esas casas.

Este método es excelente, especialmente si estás buscando una casa que esté más cerca de tu lugar de trabajo, estación de tren, o escuela, si necesitas estar cerca de alguno de esos.

También tendrás la ventaja de recorrer el vecindario a tu antojo si las casas anunciadas están en áreas donde vas frecuentemente.

Tener tiempo para ver las propiedades tú mismo sin tener que ajustarte al horario de un agente inmobiliario es crucial.

Así que mantén tus ojos abiertos para señales en propiedades cuando estés fuera. 

El Proceso de Comprar tu Hogar

Ahora que has decidido que quieres comprar una casa, ¿cómo es el proceso real? Te guiaremos a través de los siguientes pasos suponiendo que no estás casado con un malayo y no eres titular de una visa MM2H. 

Paso 1 – Verificar el Costo de la Propiedad

Si eres como yo y quieres tener acceso a instalaciones urbanas y oportunidades profesionales, lo más probable es que desees vivir en la Zona 1 en Selangor.

Sin embargo, solo se te permite comprar casas aquí que estén valoradas en RM2 millones (US$500,000) o más.

Asegúrate de tener algo de efectivo para hacer un depósito en la casa, aproximadamente el 30 por ciento del valor de la propiedad, más otros costos como honorarios legales, tasaciones, etc.

Si no tienes suficiente dinero contigo, lee este artículo sobre cómo enviar dinero desde tu país de origen a Malasia.

Paso 2 – Explorar Propiedades y Encontrar la Indicación Correcta para Ti

Ya deberías tener una idea clara de la ubicación, el rango de precio y el tipo de casa que deseas comprar. Si tienes algunas posibilidades en mente, visita las casas con tu agente.

Mi consejo es que te tomes tu tiempo antes de comprometerte. Pon atención a los defectos estructurales que puedan estar presentes en cada casa. Por ejemplo, fugas de plomería, techos dañados e incluso presencia de moho.

También puedes querer notar cuán ruidoso o concurrido es el vecindario, si valoras la paz y la tranquilidad. Lleva a alguien en quien confíes para darte un juicio imparcial de las propiedades. Toma notas y fotos de cada una para que puedas revisarlas más tarde.

Paso 3 – Solicitar una Hipoteca

La cantidad de financiamiento que puedes obtener depende de tu situación.

Si eres parte del programa MM2H, generalmente puedes obtener hasta un 80 por ciento de hipoteca del precio total de compra. Para los que no son parte del programa de visa MM2H, la cantidad máxima de hipoteca es alrededor del 70 por ciento.

Además, encontrar un banco que te preste dinero será difícil, incluso si abres una cuenta bancaria en Malasia. No te rindas sin embargo.

Consulta a todos los bancos y encuentra el que ofrezca las tasas de interés más bajas. El proceso de solicitud de hipotecas es similar para locales y extranjeros.

Aquí te explicamos cómo aplicar:

1. Contacta con diferentes bancos y ve qué bancos te ofrecerán un préstamo. Tus posibilidades de obtener uno aumentarán si estás empleado localmente, eres residente permanente o titular de una visa MM2H.

2. Visita la(s) sucursal(es) del banco en persona cuando sea necesario para una evaluación personal. Te pedirán que prepares documentos como tu carta de empleo, pasaporte, estados de cuenta bancarios y más para la reunión.

Algunos de los bancos que podrían ofrecerte una hipoteca son CIMB, Maybank, HSBC, y OCBC.

Paso 4 – Negociar un Precio y Hacer una Oferta

Cuando hayas decidido una casa, hazlo saber a tu agente. Luego puedes hacer una oferta.

El vendedor puede aceptar, rechazar o darte una contraoferta sobre el precio que sugirió. No es raro que un vendedor regrese con una contraoferta.

Si el vendedor está pidiendo RM2.3 millones pero la valuación de la propiedad es solo de RM2.1 millones, alrededor del 70 por ciento de la hipoteca (el máximo que puedes obtener sin una visa MM2H) sumará solo RM1,470,000.

¿Puedes aportar el costo restante? Si no, definitivamente necesitarás ofrecer un precio más bajo.

Al negociar, debes recordar los costos que tendrás que asumir inicialmente, los cuales pueden acumularse, pero aún así asegurar que tú y el vendedor estén en una situación de ganar-ganar.

Envía tu intención de compra a través de una Carta de Oferta o formulario de ventas del desarrollador con la intención de compra, junto con el depósito acordado, que generalmente es del 2 por ciento al 3 por ciento del precio de la propiedad.

Paso 5 – Cerrar el Acuerdo

En este punto, necesitarás designar un abogado de transporte (debes contratar a un abogado al comprar una casa en Malasia para asegurarte de que todo se haga correctamente y honestamente). Normalmente, tu agente inmobiliario recomendará un panel de firmas legales de las que puedes elegir.

Alternativamente, puedes hacer tu propia investigación en línea u obtener recomendaciones a través de tu red en Malasia. Los bancos también pueden referir abogados. Sin embargo, siempre es mejor hablar con un abogado dentro de las dos semanas posteriores a la presentación de tu Carta de Oferta.

Deberás proporcionar a tu abogado los documentos relevantes. Estos son la fotocopia de tu pasaporte, tus detalles de contacto, dirección, detalles de impuestos sobre la renta, así como la ubicación de los pagos de impuestos para la compra de propiedades del mercado secundario.

Debes firmar el acuerdo de Venta y Compra (SPA) dentro de los 14 días posteriores a la presentación de la Carta de Oferta.

El SPA es básicamente un contrato legalmente vinculante que detalla los detalles de la venta de la propiedad entre tú y el vendedor. Cierras el trato al firmar el SPA. Esto significa que no puede haber más negociaciones. Tanto el comprador como el vendedor deben respetar los términos y condiciones establecidos en el SPA.

A continuación, realiza el pago inicial del 10 por ciento para la casa. Nota que el 2 por ciento al 3 por ciento en el Paso 4 va hacia el 10 por ciento del monto del depósito.

Paso 6 – Solicitar el Consentimiento de la Autoridad Estatal

Después de que se concluya el acuerdo, tu abogado solicitará el consentimiento final de la autoridad estatal. Esto asegura que la propiedad que estás a punto de comprar cumple con los requisitos del estado.

Los documentos que tienes que presentar son:

• una copia certificada del SPA

• una copia certificada de tu pasaporte

• el último pago del impuesto predial (una forma de impuesto de propiedad recogido por tu gobierno estatal para propiedades en Malasia)

• recibo de evaluación de la propiedad

• formulario de solicitud según la sección 433B del Código Nacional de Tierras

Paso 7 – Paga el Saldo Restante

Ahora debes pagar el 90 por ciento restante del precio de compra de la propiedad según lo establecido en el SPA, o en los Reglamentos de Control y Licencia de Desarrollo de Vivienda del Calendario H (Enmienda) 2015. Si sacaste una hipoteca, el banco debería liquidar esto por ti.

Recuerda que los bancos solo financiarán hasta aproximadamente el 70 por ciento del precio de la propiedad. Esto significa que el 20 por ciento restante del precio de la propiedad debe venir de ti. (El otro 10 por ciento es el depósito inicial).

Después de esto, obtienes un Memorándum de Transferencia (MOT), un documento que muestra la transferencia de propiedad de la casa del vendedor a ti.

Ahora eres el orgulloso propietario de una nueva casa, lo que deja un último paso.

Paso 8 – Múdate

Si estás comprando la casa de un propietario anterior, puedes mudarte a tu nueva casa tan pronto como se completen todas las aprobaciones y dentro del plazo establecido en el SPA.

Sin embargo, asegúrate de que el vendedor haya pagado las facturas de servicios públicos pendientes.

Si te estás mudando a un nuevo desarrollo de viviendas que aún está en construcción, debes esperar hasta que los desarrolladores terminen el proyecto antes de poder mudarte.

Otros Costos de Comprar una Casa en Malasia

Además del precio de compra de la casa, también debes pagar otras tarifas asociadas con la compra de una vivienda.

Impuesto de Timbre

Debes pagar el impuesto de timbre cuando el SPA se timbra para compras de propiedades residenciales.

Precio de la Propiedad Residencial	Impuesto de Timbre
Primeros RM100,000 (US$25,000)	1 por ciento
RM100,001 – RM500,000 (US$25,000.25 – US$125,000)	2 por ciento
RM500,001 – RM1 millón (US$125,000.25 – US$250,000)	3 por ciento
Más de RM1 millón (US$250,000.25)	4 por ciento

Costos Legales

No olvides que también debes pagar a tu abogado por su trabajo. Los costos legales involucrados son los siguientes:

Precio de la Propiedad Residencial	Costo Legal
Primeros RM500,000 (US$125,000)	1 por ciento
RM500,001 – RM1 millón (US$125,000.25 – US$250,000)	0.8 por ciento
RM1,000,001 – RM3 millones (US$25,000.25 – US$750,000)	0.7 por ciento
RM3,000,001 – RM5 millones (US$750,000.25 – US$1,250,000)	0.6 por ciento
Más de RM5 millones – RM7.5 millones (US$1,250,000.25 – US$1,875,000)	0.5 por ciento
Más de 7.5 millones (US$1,875,000.25)	Negociable y no excederá el 0.5 por ciento

Mi Experiencia Personal

Como estoy casada con un malayo, no tuve que preocuparme por el umbral mínimo de precios de propiedad disponibles para extranjeros. Por lo tanto, pudimos comprar nuestra propiedad al precio local.

Además, nuestra casa está registrada a nombre de mi cónyuge tanto en el acuerdo como en la hipoteca.

Ahora, A ti

Si compraste una casa en Malasia, comparte tu experiencia o los consejos que podrían ser útiles para otros compradores potenciales.

Puede ser complicado comprar una casa en Malasia, especialmente cuando te mudas aquí por primera vez, pero el esfuerzo vale la pena.

Solo asegúrate de obtener asesoría de tus amigos de confianza o de agentes inmobiliarios, para que estés bien informado antes de tomar esta decisión que cambiará tu vida.