Ein Expat-Leitfaden zum Hauskauf in Malaysia

Ein Haus im eigenen Land zu kaufen kann kompliziert sein, ganz zu schweigen davon, als Expat in Malaysia ein Haus zu erwerben.

Wenn du jedoch die Voraussetzungen erfüllst und weißt, welche Schritte zu unternehmen sind, kann der Prozess sorgenfrei sein.

Das gesagt, wird dieser Leitfaden dir zeigen, welche Immobilien du kaufen kannst, wie du eine Hypothek bekommst, und welche zusätzlichen Abschlusskosten du erwarten kannst.

Transparenz-Hinweis: In diesem Artikel findest Du möglicherweise Links zu Produkten oder Services unserer Partner. Wenn Du über einen dieser Links etwas kaufst, erhalten wir eine kleine Provision. Dies hat keinen Einfluss auf unsere Produktauswahl: Wir empfehlen ausschließlich Produkte, die wir selbst in Deiner Situation nutzen würden. Weitere Informationen dazu findest Du in unserem Werbe-Hinweis.

Voraussetzungen

Wenn du hier als Expat arbeitest, mit einem Malaysier verheiratet bist, am MM2H-Programm teilnimmst oder ein Investor bist, kannst du im Land ein Haus kaufen.

Es gibt jedoch einige Voraussetzungen, die du beim Immobilienkauf in Malaysia beachten musst. Schauen wir uns jede davon genauer an.

Mindestkaufpreis der Immobilie

Du kannst überall in Malaysia Immobilien kaufen, solange sie mindestens den Mindestkaufpreis erreichen. Jeder Staat hat einen anderen Schwellenwert, der von der Regierung und den jeweiligen Staaten festgelegt wird.

In den folgenden Abschnitten wird aufgeschlüsselt, was für dich verfügbar ist und zu welchen Kosten.

Nicht verfügbare Immobilien

Du musst dir der Arten von Immobilien bewusst sein, die du kaufen darfst. Im Allgemeinen kannst du ein Haus erwerben, solange es über dem Mindestschwellenpreis liegt. Allerdings sind bestimmte Typen nicht verfügbar.

Diese sind:

• niedrige oder niedrig-mittelpreisige Häuser
• Immobilien mit der Beschreibung: „Malaiisches Reserveland“
• Immobilien, die unter „Bumiputera-Interesse“ in Entwicklungsprojekten zugeteilt sind

Zustimmung für Ausländer

Zusätzlich zu den oben genannten Anforderungen musst du auch die Zustimmung für Ausländer beantragen, wenn du ein Haus in Malaysia kaufst. Neben dem National Land Code 1965 wird der Erwerb von Immobilien durch Ausländer von den Richtlinien Malaysias zum Erwerb von Immobilien abgedeckt.

Die zuständigen staatlichen Behörden müssen dir die Erlaubnis erteilen, bevor du Immobilien kaufen kannst. Jede staatliche Behörde in Malaysia genehmigt diese Zustimmung für Ausländer nach eigenem Ermessen.

Jedoch musst du Formulare einreichen und Antragsgebühren zahlen, wobei jeder Staat seine eigenen Gebühren hat. Generell gilt, sofern die oben genannten Anforderungen erfüllt sind, sollte dein Antrag nicht abgelehnt werden.

Arten von Häusern, die du in Malaysia besitzen kannst

Einfach ausgedrückt, kannst du 100 Prozent des Eigentums an einer Immobilie in Malaysia besitzen. Vorausgesetzt, du erfüllst die Mindestanforderungen.

Es gibt viele Optionen zur Auswahl, von luxuriösen Eigentumswohnungen über exklusive Reihenhäuser bis hin zu Apartments und Terrassenhäusern.

Ein Haus zu einem günstigeren Preis kaufen

Jeder potenzielle Käufer sucht sicherlich nach dem besten Preis-Leistungs-Verhältnis. Bei großen Anschaffungen wie deinem Zuhause ist das nicht anders.

Wie kannst du also ein Haus in Malaysia zu einem günstigeren Preis bekommen? Hier kann dir das Malaysia Mein Zweites Zuhause (MM2H) Programm helfen.

Wenn du mit dem Programm nicht vertraut bist, es ist auf Expats zugeschnitten, die für einen längeren Zeitraum in Malaysia bleiben wollen. Das MM2H-Programm bietet dir ein erneuerbares, maximal fünfjähriges, mehrfachen Einreisen erlaubendes Visum.

MM2H-Visuminhaber genießen bestimmte Vorteile, wenn es um Wohneigentum in Malaysia geht.

MM2H-Visuminhaber haben Zugang zu Immobilien mit niedrigeren Schwellenwerten

Die Tabelle unten zeigt die durchschnittlichen Mindestschwellenwerte von Wohnimmobilien für Personen mit und ohne MM2H-Visum.

Diese Beträge können sich ändern, wenn die malaysische Regierung neue Haushaltspläne aufstellt. Halte dich also auf dem Laufenden über die neuesten Schwellenpreise, bevor du ein Haus im Land kaufst.

Advertisement

Staat	Ohne MM2H (durchschnittlicher Mindestschwellenpreis der Immobilie)	Mit MM2H (durchschnittlicher Mindestschwellenpreis der Immobilie)
Selangor (Du bist auf Immobilien mit Stratatiteln beschränkt. Du kannst keine Immobilien aus Auktionen oder auf Agrarland kaufen.)	RM2 Millionen (US$500,000)	RM2 Millionen (US$500,000) (Zonen 1 & 2*)  RM1 Million (US$250,000)   (Zone 3*) *Zonen in Selangor Zone 1 – Bezirke Petaling, Gombak, Hulu Langat, Sepang und Klang Zone 2 – Bezirke Kuala Selangor & Kuala Langat, Zone 3 – Bezirke Hulu Selangor und Sabak Bernam
Johor	RM2 Millionen (US$500,000) (Landeigentum in internationalen Zonen)   RM1 Million (US$250,000) (Stratatitel & Landeigentum außerhalb internationaler Zonen, außer Medini)	RM1 Million (US$250,000)
Kelantan	RM1 Million (US$250,000)	RM500,000 (US$125,000)
Kedah	RM600,000 (US$150,000), außer auf Langkawi, was RM1 Million (US$250,000) ist	RM1 Million (US$250,000)
Malakka	RM1 Million (US$250,000) (Landtitel)   RM500,000 (US$125,000) (Hochhaus/Stratatitel)	RM1 Million (US$250,000) (Landtitel)   RM500,000 (US$125,000) (Hochhaus/Stratatitel)
Negeri Sembilan	RM1 Million (US$250,000) (Überhang-Landeigentum)   RM600,000 (US$150,000) (Überhang-Hochhaus/Stratatitel-Eigentum)	RM1 Million (US$250,000)
Pahang und Terengganu	RM1 Million (US$250,000)	RM1 Million (US$250,000)
Penang	Überhang-Landeigentum: RM1.8 Millionen (US$450,000) (Insel)   RM750,000 (US$187,500) (Festland)   Überhang-Strata/Hochhaus-Eigenschaften: RM800,000 (US$200,000) (Insel) / RM400,000 (US$100,000) (Festland)	RM500,000 (US$125,000)
Perak	RM1 Million (US$250,000)	RM350,000 (US$87,500)
Perlis	RM500,000 (US$125,000)	RM1 Million (US$250,000)
Sabah	RM1 Million (US$250,000) (Landeigentum)   RM600,000 (US$150,000) (Hochhaus-Eigentum)	RM500,000 (US$125,000)
Sarawak	RM500,000 (US$125,000)	RM300,000 (US$75,000)
Putrajaya, Kuala Lumpur, Labuan*	RM1 Million (US$250,000)	RM1 Million (US$250,000)

Zur Klarheit und zum Verständnis, hier die Bedeutung der verschiedenen Begriffe:

• Stratatitel: bezieht sich auf Immobilien, bei denen mehrere Einheiten als Teil einer gemeinsamen Entwicklung mit geteilten Annehmlichkeiten gebaut werden. Meistens bedeutet das Apartments oder Eigentumswohnungen.

• Landeigentum: eine Einheit, die als Teil eines privaten Grundstücks entwickelt wird, ohne gemeinsame Besitzverantwortung, mit einem einzelnen Grundstückstitel. Dies bedeutet ein Bungalow, ein Doppelhaus oder ein Reihenhaus.

• Überhang: Immobilien auf dem malaysischen Immobilienmarkt, bei denen das Angebot zurzeit die Nachfrage übersteigt, wie luxuriöse Eigentumswohnungen aus großen Entwicklungen. Diese werden von den staatlichen Behörden bestimmt.

Auf der Suche nach einem Haus zum Kaufen

Wenn du in Malaysia arbeitest, möchtest du wahrscheinlich in urbanen Gebieten wie Kuala Lumpur und Selangor wohnen, die florierende Expat-Gemeinschaften und viele Jobmöglichkeiten bieten. Sie verfügen auch über Krankenhäuser, Schulen und eine bequeme Verkehrsanbindung.

Oder du bevorzugst vielleicht ein anderes beliebtes Expat-Ziel wie Penang.

Nachdem du entschieden hast, wo du deine Wohnung kaufen möchtest, benötigst du eine verlässliche Methode, um ein Haus zu finden, das deinem Budget und Geschmack entspricht.

Die nächsten Abschnitte zeigen dir, wie du das machst.

Online-Plattformen

Zwei vertrauenswürdige und beliebte Online-Portale für Immobiliensuche sind Property Guru und iProperty.

Ohne Zweifel gibt es online andere Portale, aber diese beiden bieten die umfassendsten Dienstleistungen.

Du kannst deine Suche nach Standort, Budget und Immobilientyp filtern. Du kannst auch die Größe und die Anzahl der Schlafzimmer und Badezimmer auswählen, die du möchtest.

Diese Immobilienportale werden hauptsächlich von Immobilienmaklern genutzt, die Immobilien zum Verkauf und natürlich zur Vermietung anbieten.

So sind die Informationen über die beworbenen Immobilien genau und zuverlässig.

Nach deiner Suche kannst du dann die Makler kontaktieren und eine Besichtigung der Immobilie vereinbaren, was mich zur nächsten Methode bringt.

Immobilienmakler

Ob du Websites nutzt oder nicht, die Beauftragung eines Immobilienmaklers ist nützlich, da er oder sie dir bei den rechtlichen Notwendigkeiten helfen und das für dich passende Haus innerhalb deines Budgets und deiner Kriterien finden kann.

Immobilienmakler haben auch Zugang zu Informationen über Häuser und Lagen, die der Öffentlichkeit, geschweige denn anderen Expats, nicht allgemein bekannt sind.

Als Käufer profitierst du vom Wissen der Makler über die verschiedenen Immobilien und umliegenden Gebiete. Ihre Verhandlungsfähigkeiten und Ratschläge werden dir auch nützlich sein, wenn du nicht mit dem Verfahren des Hauskaufs in Malaysia vertraut bist.

Außerdem musst du dir keine Sorgen um die Gebühren für den Immobilienmakler machen. Wenn du in Malaysia ein Haus kaufst, erhält der Immobilienmakler eine Provision vom Verkäufer, nicht von dir.

Beworbene Häuser

Wenn du durch Malaysia reist, wirst du die Schilder an Häusern bemerken, auf denen „Zu verkaufen/Zu vermieten“ steht.

Diese Schilder haben Telefonnummern, die du anrufen kannst, um mit den Immobilienmaklern zu sprechen, die für den Verkauf oder die Vermietung dieser Häuser zuständig sind.

Diese Methode ist großartig, besonders wenn du nach einem Zuhause suchst, das näher an deinem Arbeitsplatz, dem Bahnhof oder der Schule liegt – falls du in der Nähe sein musst.

Du hast auch den Vorteil, die Gegend in deinem eigenen Tempo zu erkunden, wenn die beworbenen Häuser in Gebieten liegen, die du häufig besuchst.

Es ist entscheidend, die Zeit zu haben, um die Immobilien selbst zu besichtigen, ohne sich an den Zeitplan eines Immobilienmaklers anpassen zu müssen.

Halte also die Augen offen nach Schildern auf Immobilien, wenn du unterwegs bist. 

Der Prozess des Hauskaufs

Jetzt, da du dich entschieden hast, ein Haus zu kaufen, wie sieht der eigentliche Prozess aus? Wir führen dich durch die folgenden Schritte, vorausgesetzt, du bist nicht mit einem Malaysier verheiratet und hast kein MM2H-Visum. 

Schritt 1 – Überprüfe die Kosten der Immobilie

Wenn du wie ich Zugang zu städtischen Einrichtungen und Karrieremöglichkeiten haben möchtest, wirst du höchstwahrscheinlich in Zone 1 in Selangor leben wollen.

Du darfst jedoch hier nur Häuser kaufen, die auf RM2 Millionen (US$500,000) oder höher geschätzt werden.

Stelle sicher, dass du etwas Bargeld hast, um eine Anzahlung auf das Haus zu leisten – etwa 30 Prozent des Immobilienwertes – plus zusätzliche Kosten wie Anwaltsgebühren, Gutachten usw.

Wenn du nicht genug Geld hast, lies diesen Artikel darüber, wie du Geld von deinem Heimatland nach Malaysia senden kannst.

Schritt 2 – Erforsche Immobilien und finde die richtige für dich

Du solltest mittlerweile eine klare Vorstellung vom Standort, der Preisspanne und der Art des Hauses haben, das du kaufen möchtest. Wenn du einige potenzielle Häuser im Kopf hast, besichtige sie mit deinem Makler.

Mein Rat ist, dir Zeit zu nehmen, bevor du dich entscheidest. Achte besonders auf strukturelle Mängel, die in jedem Haus vorhanden sein könnten, zum Beispiel undichte Rohre, beschädigte Dächer und sogar Schimmel.

Vielleicht möchtest du auch darauf achten, wie laut oder belebt die Nachbarschaft ist, falls du Wert auf Ruhe legst. Bringe jemanden mit, dem du vertraust, um eine unvoreingenommene Beurteilung der Immobilien abzugeben. Mache Notizen und Fotos von jedem Haus, damit du sie später noch einmal überprüfen kannst.

Schritt 3 – Beantrage eine Hypothek

Die Höhe der Finanzierung, die du erhalten kannst, hängt von deiner Situation ab.

Wenn du Teil des MM2H-Programms bist, kannst du normalerweise bis zu 80 Prozent Hypothek des gesamten Kaufpreises erhalten. Für diejenigen, die nicht Teil des MM2H-Visaprogramms sind, beträgt der maximale Hypothekenbetrag etwa 70 Prozent.

Außerdem wird es schwierig sein, eine Bank zu finden, die dir Geld leiht, selbst wenn du ein Bankkonto in Malaysia eröffnest. Gib jedoch nicht auf.

Frage bei allen Banken nach und finde die mit den niedrigsten Zinssätzen. Der Prozess zur Beantragung einer Hypothek ist für Einheimische und Ausländer ähnlich.

So bewirbst du dich:

1. Kontaktiere verschiedene Banken und sieh, welche dir einen Kredit anbieten. Deine Chancen, einen zu bekommen, steigen, wenn du in Malaysia angestellt, ein ständiger Einwohner oder ein MM2H-Visa-Inhaber bist.

2. Besuche bei Bedarf die Bankfilialen persönlich für eine persönliche Bewertung. Sie werden von dir verlangen, Dokumente wie dein Arbeitszeugnis, Reisepass, Kontoauszüge und mehr für das Treffen vorzubereiten.

Einige der Banken, die dir eine Hypothek anbieten könnten, sind CIMB, Maybank, HSBC und OCBC.

Schritt 4 – Verhandle einen Preis und mache ein Angebot

Wenn du dich für ein Haus entschieden hast, informiere deinen Makler. Du kannst dann ein Angebot machen.

Der Verkäufer wird entweder akzeptieren, ablehnen oder dir ein Gegenangebot zum vorgeschlagenen Preis machen. Es ist nicht ungewöhnlich, dass ein Verkäufer mit einem Gegenangebot zurückkommt.

Wenn der Verkäufer RM2,3 Millionen fordert, aber die Immobilienbewertung nur RM2,1 Millionen beträgt, kommen etwa 70 Prozent der Hypothek (das Maximum, das du ohne MM2H-Visum erhalten kannst) auf nur RM1,470,000.

Kannst du den verbleibenden Betrag selbst aufbringen? Wenn nicht, musst du definitiv ein niedrigeres Angebot machen.

Beim Verhandeln musst du die Kosten bedenken, die du anfänglich tragen musst, die sich summieren können, aber trotzdem sicherstellen, dass du und der Verkäufer in einer Win-Win-Situation sind.

Anzeige

Reiche deine Kaufabsicht durch einen Kaufabsichtserklärung oder das Verkaufsformular des Entwicklers mit Kaufabsicht ein, zusammen mit der vereinbarten Anzahlung, die normalerweise 2 bis 3 Prozent des Immobilienpreises beträgt.

Schritt 5 – Den Deal abschließen

An diesem Punkt musst du einen Transportanwalt beauftragen (du musst einen Anwalt engagieren, wenn du ein Haus in Malaysia kaufst, um sicherzustellen, dass alles ordnungsgemäß und ehrlich abläuft). Normalerweise wird dein Immobilienmakler eine Liste von Anwaltskanzleien empfehlen, aus der du wählen kannst.

Alternativ kannst du selbst online recherchieren oder Empfehlungen über dein Netzwerk in Malaysia einholen. Auch Banken können Anwälte empfehlen. Es ist jedoch immer am besten, innerhalb von zwei Wochen nach Einreichung des Angebotsbriefes mit einem Anwalt zu sprechen.

Du musst deinem Anwalt die relevanten Dokumente zur Verfügung stellen. Dazu gehören eine Fotokopie deines Reisepasses, deine Kontaktdaten, Adresse, Einkommenssteuerangaben sowie der Ort der Steuerzahlungen für den Kauf von Immobilien auf dem Sekundärmarkt.

Du solltest den Kaufvertrag (SPA) innerhalb von 14 Tagen nach Einreichung des Angebotsbriefes unterzeichnen.

Das SPA ist im Wesentlichen ein rechtlich bindender Vertrag, der die Details des Immobilienverkaufs zwischen dir und dem Verkäufer umreißt. Du schließt den Deal mit der Unterzeichnung des SPA ab. Das bedeutet, dass keine weiteren Verhandlungen stattfinden können. Sowohl der Käufer als auch der Verkäufer müssen die im SPA festgelegten Bedingungen einhalten.

Als nächstes leistest du die 10-Prozent-Anzahlung für das Haus. Beachte, dass die 2 bis 3 Prozent in Schritt 4 auf die 10 Prozent der Anzahlung angerechnet werden.

Schritt 6 – Antrag auf Genehmigung der Landesbehörde

Nach Abschluss der Vereinbarung wird dein Anwalt die endgültige Genehmigung der Landesbehörde beantragen. Dies stellt sicher, dass die Immobilie, die du kaufen möchtest, den Anforderungen des Staates entspricht.

Die Dokumente, die du einreichen musst, sind:

• eine beglaubigte Kopie des SPA

• eine beglaubigte Kopie deines Reisepasses

• neueste Grundsteuer (eine Art von Landsteuer, die von deiner Landesregierung für Immobilien in Malaysia erhoben wird)

• Bewertungsbeleg für die Immobilie

• Antragsformular gemäß Abschnitt 433B des Nationalen Landcodes

Schritt 7 – Zahle das Restguthaben

Du musst jetzt den verbleibenden 90-Prozent-Restbetrag des Immobilienkaufpreises zahlen, wie im SPA oder Plan H der Wohnungsbauentwicklung (Kontrolle und Lizenzierung) (Änderungsordnung 2015) angegeben. Wenn du eine Hypothek aufgenommen hast, sollte die Bank dies für dich regeln.

Denke daran, dass Banken nur bis zu etwa 70 Prozent des Immobilienpreises finanzieren. Das bedeutet, dass die 20 Prozent Restbalance des Immobilienpreises von dir kommen muss. (Die anderen 10 Prozent sind die anfängliche Anzahlung.)

Danach erhältst du ein Übertragungsprotokoll (MOT), ein Dokument, das den Eigentumsübergang des Hauses vom Verkäufer zu dir zeigt.

Jetzt bist du stolzer Besitzer eines neuen Hauses, was einen letzten Schritt übrig lässt.

Schritt 8 – Einziehen

Wenn du das Haus von einem Vorbesitzer kaufst, kannst du in dein neues Zuhause einziehen, sobald alle Genehmigungen abgeschlossen sind und innerhalb des im SPA angegebenen Zeitrahmens.

Stelle jedoch sicher, dass die ausstehenden Nebenkostenrechnungen vom Verkäufer bezahlt wurden.

Wenn du in ein neues Wohnprojekt ziehst, das noch im Bau ist, musst du warten, bis die Entwickler das Projekt abschließen, bevor du einziehen kannst.

Weitere Kosten beim Hauskauf in Malaysia

Neben dem Kaufpreis des Hauses musst du auch andere Gebühren zahlen, die mit dem Hauskauf verbunden sind.

Grunderwerbssteuer

Du musst die Grunderwerbssteuer zahlen, wenn das SPA für den Kauf von Wohnimmobilien gestempelt wird.

Preis der Wohnimmobilie	Grunderwerbssteuer
Erste RM100.000 (US$25.000)	1 Prozent
RM100.001 – RM500.000 (US$25.000,25 – US$125.000)	2 Prozent
RM500.001 – RM1 Million (US$125.000,25 – US$250.000)	3 Prozent
Über RM1 Million (US$250.000,25)	4 Prozent

Rechtskosten

Vergiss nicht, dass dein Anwalt auch für seine oder ihre Arbeit bezahlt werden muss. Die damit verbundenen Rechtskosten sind wie folgt:

Preis der Wohnimmobilie	Rechtskosten
Erste RM500.000 (US$125.000)	1 Prozent
RM500.001 – RM1 Million (US$125.000,25 – US$250.000)	0,8 Prozent
RM1.000.001 – RM3 Millionen (US$25.000,25 – US$750.000)	0,7 Prozent
RM3.000.001 – RM5 Millionen (US$750.000,25 – US$1.250.000)	0,6 Prozent
Über RM5 Millionen – RM7,5 Millionen (US$1.250.000,25 – US$1.875.000)	0,5 Prozent
Über 7,5 Millionen (US$1.875.000,25)	Verhandelbar und wird 0,5 Prozent nicht überschreiten

Meine persönliche Erfahrung

Da ich mit einem Malaysier verheiratet bin, musste ich mir keine Sorgen über das Mindestpreisniveau der für Ausländer verfügbaren Immobilien machen. Folglich konnten wir unsere Immobilie zum lokalen Preis kaufen.

Außerdem ist unser Haus sowohl im Vertrag als auch auf der Hypothek unter dem Namen meines Ehepartners aufgeführt.

Nun, zu dir

Wenn du ein Haus in Malaysia gekauft hast, teile deine Erfahrungen oder Tipps, die für andere potenzielle Käufer nützlich sein könnten.

Es kann kompliziert sein, ein Haus in Malaysia zu kaufen, besonders wenn du gerade erst hierhergezogen bist, aber die Mühe lohnt sich auf jeden Fall.

Sei einfach sicher, dass du Ratschläge von vertrauenswürdigen Freunden oder Immobilienmaklern einholst, damit du gut informiert bist, bevor du diese lebensverändernde Entscheidung triffst.