Ein Expat-Leitfaden zur Anmietung einer Wohnung in Shanghai

Es ist kaum zu betonen, wie wichtig es für deine gesamte Shanghai-Expat-Erfahrung ist, einen Wohnort zu finden, den du liebst und der komfortabel in dein Budget passt. Es ist das Zuhause, wo du Dinnerpartys und Spielabende veranstalten wirst und vielleicht sogar deine Kinder großziehst. 

Aber in einer Stadt wie Shanghai zu leben bedeutet, dass du dich wahrscheinlich anpassen musst, was du bereit bist, zu akzeptieren und welchen Preis du dafür zahlst. Anfänglich kann die Stadt günstig wirken (hey, du kannst immer noch einen Dampftopf voller Xiaolongbao-Suppenködel für etwa 20 RMB bekommen), aber diese Illusion verfliegt schnell, sobald du anfängst, nach Wohnungen zu suchen. Die Mieten liegen hier im Durchschnitt bei 150 RMB pro Quadratmeter, und einige Top-Viertel steigen auf über 250 RMB an, wobei die Gehälter nicht immer den hohen Preispunkten entsprechen. 

Glücklicherweise gibt es immer noch einige Schnäppchen, wenn man weiß, wo man suchen muss, und der Post-Covid-Markt hat viele Leerstände hinterlassen und die Preise etwas gesenkt. Atme tief durch, während wir in den Mietmarkt von Shanghai eintauchen. Wir gehen die Grundlagen durch, wie man eine Wohnung findet und mietet, während man dabei sein Budget und seine Nerven schont.

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Umreiße deine Bedürfnisse: Deine Kriterien definieren 

Eine großartige Wohnung muss zu deinem Lebensstil passen. Bist du mehr die International Schulfamilie mit privatem Fahrer, oder eher der Einzeltyp mit kleinem Budget? 

Hast du Kinder oder Haustiere, die bei dir wohnen? Bist du lärmempfindlich? Das sind Dinge, die du zu Beginn deiner Wohnungssuche in Betracht ziehen solltest, um das perfekte Zuhause zu finden, wenn du den großen Schritt nach China ziehst. 

Wähle deinen Standort

Jing’An (静安), Xuhui (徐汇), Huangpu (黄浦) und Putuo (普陀) liegen alle zentral und sind die beliebtesten Orte für Expats. Alle diese Bezirke befinden sich in der Greater Puxi Area (浦西). Wenig überraschend sind die Mietpreise hier höher als im Rest der Stadt. Die ehemalige französische Konzession (法租界) in den Stadtteilen Xuhui und Huangpu ist die teuerste von allen wegen ihrer traumhaften, baumgesäumten Spazierstraßen und Lane-Häusern. 

Wenn die Mieten in diesen dichten, zentralen Gebieten ein wenig außer Reichweite sind, kannst du 20% bis 30% sparen, indem du ein wenig weiter in Richtung angrenzender Gebiete gehst. Schau dich um Changping Lu, Jiangsu Lu und West Yuyuan Lu für die besten Angebote. 

Während die meisten Expats zentral gelegen bleiben, gibt es andere Bezirke in der Stadt zu berücksichtigen. Hier ist das allgemeine Bild der Bezirke von Shanghai. 

Jing’An

Mit epischen Ausblicken auf den Bund und den Suzhou Creek ist Jing’An der teurere nördliche Nachbar von Xuhui. Einfache U-Bahn-Zugänge, schöne Gebäude und viele Bars und Restaurants zur Auswahl. 

Neues Jing’an (ehemals Zhabei)

2015 hat die Stadtregierung den wirtschaftlich rückständigen Bezirk Zhabei in das nun größere, künstlerische Jing’an-Gebiet fusioniert. Obwohl jetzt Teil von Jing’an, hat dieses Gebiet nördlich des Suzhou Creek sein eigenes charakteristisches Flair. Einige Gegenden fühlen sich fast wie Brooklyn an. 

Xuhui

Luxusgebäude, beeindruckende Lane-Häuser, Bars und Restaurants in Hülle und Fülle – Xuhui ist das Highlight von Puxi. Expats gibt es in diesem Teil der Stadt reichlich, und es liegt mitten im Zentrum. Erwarte nur keine Schnäppchen entlang der baumgesäumten Gehwege. 

Minhang

Minhang ist eine Mischung aus Studenten, die an einer der mehreren Universitäten im Bezirk studieren, und Fabrikleitern, die von diesem idealen Südwestvorposten zu ihren weit entfernten Arbeitsplätzen pendeln. Hier findet man vor allem in Puxi ein gutes Angebot. 

Gubei

Dieser halbsurbane Abseitslieger ist eines der neuesten und wohlhabendsten Gebiete in Shanghai. Mit glänzenden neuen Wohngebäuden in der Nähe des Hongqiao Flughafens und Bahnhofs zieht dieses Viertel vor allem koreanische und japanische Expats an.

Xintiandi

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Im Xintiandi ist alles Glitter und Glamour. Zwischen den Touristen und den Teslas gibt es hier genau null Schnäppchen. Erwarte hier horrende Mieten, Designer-Möbel und einen Parkplatz, der so viel kostet wie eine Einzimmerwohnung anderswo. 

Putuo, Changning, Hongkou

Diese Vororte befinden sich am Rande von Innenstadt-Puxi. Je weiter man sich entfernt, desto lokaler werden die Nachbarn und Gebäude, aber die Preise sinken nicht immer. Du sparst jedoch immer im Vergleich zu zentralem Puxi, weshalb sie beliebte Optionen für Expats sind.

Pudong

Während die Mehrheit der Ausländer nördlich des Flusses bleiben möchte, bietet Pudong im Südosten eine enorme und vielfältige Alternative. Die Gebiete in der Nähe der internationalen Schulen fühlen sich so ganz anders an als das Zentrum von Puxi, dass es verwirrend sein kann. Du könntest dich selbst glauben machen, du wärst in Amerika, mit den Einfamilienhäusern und der vorstädtischen Umgebung.

Während die gehobenen Gebiete von Jinqiao und Lujiazui mit schicken Hochhäusern gefüllt sind, bekommt man mehr Wert fürs Geld je weiter man sich vom Fluss und dem Century Park entfernt.

Denke an den Transport

Die U-Bahn ist deine beste Wahl für schnellen und zuverlässigen Transport, besonders bei Shanghais häufigen heftigen Regenfällen. Dein Fahrrad oder Roller kann bei Regenwetter schnell nutzlos werden, und Didis oder Taxis werden oft genau dann knapp, wenn man sie am meisten braucht. 

Die U-Bahn ist super schnell, unglaublich günstig und immer pünktlich, wenn auch ein bisschen überfüllt. Suche nach einer Wohnung in der Nähe einer U-Bahn-Station, wenn möglich auf derselben Linie wie dein Arbeitsplatz oder deine Schule.

Berücksichtige die Bedürfnisse von Kindern

Viele der großen internationalen Schulen in Shanghai befinden sich an den Außenrändern der Stadt und es ist nicht ungewöhnlich, dass Kinder eine Stunde oder mehr für den Schulweg benötigen. 

Die Bezirke Hongqiao und Mingheng sind gute Gebiete für Familien mit dem Budget für villenähnliche Wohnungen, private Gärten und manchmal sogar Annehmlichkeiten wie Schwimmbäder und Spielplätze.

Planung für Haustiere

Haustiere zu erlauben, liegt im Ermessen deines Vermieters und du wirst die ausdrückliche Erlaubnis für deinen pelzigen Freund benötigen. 

China hat eine „Ein-Hund-Politik“ und Hunde innerhalb der Stadtgrenzen müssen unter 20 kg sein. Sobald du hier bist, wirst du jedoch sehen, dass viele Leute diese Regel völlig ignorieren.

„Aggressive Rassen“ wie Deutsche Schäferhunde, Pitbulls und Dobermänner sind komplett verboten. Überprüfe alle Anforderungen, bevor du dein Haustier nach China bringst. Gesetzlich müssen alle Hunde bei der lokalen Polizei registriert werden.

Auch wenn dein Vermieter zustimmt, könnten sie dennoch Haustiere skeptisch sehen. Oftmals verlangen sie eine zusätzliche Kaution für Haustiere wegen möglicher Schäden durch dein Haustier (einschließlich der Möbel). 

Du solltest auch dein Viertel nach möglichen Spaziermöglichkeiten prüfen. Die Mehrheit der Parks in Shanghai sind nicht hundefreundlich.

Immobilienarten

In Shanghai sind Wohnungen, Lane-Häuser und Wohnkomplexe die drei Hauptarten von Immobilien, die du sehen wirst. Alle haben ihre Vor- und Nachteile und es könnte sich lohnen, deinen Agenten zu bitten, eine Vielzahl von Orten zu zeigen. 

Gasse Häuser (Lilong, 里弄)

Jeder Neuankömmling träumt davon, in einem der ikonischen Gassenhäuser Shanghais zu leben, die sich hauptsächlich entlang der mit Bäumen gesäumten Straßen der Französischen Konzession erstrecken. Diese Häuser können mit ihren antiken Details und Holzböden bezaubernd sein, aber sie sind nicht billig und kommen oft mit alten Gebäudeproblemen. 

Gassenhäuser kosten etwa 25 % mehr pro Quadratmeter als vergleichbare Apartments, dank der stetig steigenden Nachfrage nach diesen charmanten Unterkünften. Du wirst feststellen, dass Wohlhabende, europäische Expats die Mehrheit in den Gassenhaus-Vierteln bilden, aber viele Einheimische haben ebenfalls ihr Familienhaus seit Generationen erhalten. Du wirst eng mit deinen Nachbarn zusammenleben, da die Wände dünn sind und Geräusche leicht durch die alte Bauweise dringen. 

Feuchtigkeit und Schimmel können auch ein großes Problem in diesen Häusern sein. In Shanghai sowieso schon ein Thema wegen des häufigen Regens, der hohen Luftfeuchtigkeit und der schlechten Bauweise, aber das Problem wird oft deutlicher, wenn man in einem über hundert Jahre alten Gassenhaus lebt. Niedriger Wasserdruck, alternde Rohre und Schädlinge könnten dich ebenfalls daran zweifeln lassen, ob diese Orte wirklich so charmant sind, wie sie aussehen.

Alte Wohnkomplexe (Lao Gongyu, 老公寓)

Viele Einwohner von Puxi, Shanghai, leben in diesem funktionalen Wohnstil. Diese Betonblock-Walk-ups haben normalerweise 6-7 Etagen und bieten von außen nur wenig ästhetischen Reiz. Die Innenräume variieren allerdings stark, da die Vermieter diese oft nach ihren Vorlieben und ihrem Budget renovieren. Insgesamt sind Küchen und Badezimmer tendenziell klein und die Architektur bleibt kastig und funktional. 

Diese Wohnblocks traten erstmals in den 1930er Jahren in Shanghai auf und wurden bis in die 1990er Jahre weit verbreitet genutzt, als Hochhäuser in der gesamten Stadt an Bedeutung gewannen. Das bedeutet, dass ältere Wohnblocks zwischen 50 und 90 Jahre alt sind, mit einigen seltenen Schätzen, die Art-Deco-Details, antike Fliesenböden und aufwendige Treppenhäuser aufweisen, die man in einem modernen Hochhaus nicht findet. In einigen Fällen haben diese älteren Wohnblocks eine gemeinsame Küche oder einen gemeinsamen Eingang, also schau dir den Grundriss genau an, bevor du dir die Mühe machst, ihn persönlich zu besichtigen. 

Bitte deinen Makler, in den älteren Stadtteilen von Huangpu, Xuhi und Jing’an zu suchen, wenn du an diesen charmanten, alten Wohnblocks interessiert bist. 

Hochhäuser

Der Horizont von Shanghai wird von Hochhäusern dominiert, oft mit 30 oder mehr Stockwerken, und es gibt reichlich Mietmöglichkeiten in diesen Gebäuden.

Ein wichtiger Aspekt beim Mieten in einem Hochhaus ist die Zeit, die du mit Warten auf den Aufzug verbringst. Viele Gebäude haben nur zwei Aufzüge, um das gesamte Gebäude zu bedienen, und es kann schnell zu Rückstaus kommen. Wenn das Gebäude 4-5 Einheiten pro Etage bei nur 30 Etagen hat, könnten zwei Aufzüge ausreichen, aber wenn es mehr Einheiten und Stockwerke gibt, solltest du woanders suchen. 

Du solltest auch nach Schimmel und Feuchtigkeit Ausschau halten. Wie feucht fühlt es sich an, wenn du in der Wohnung bist? Gibt es irgendwelche verräterischen Gerüche? Vermeide Wohnungen im Erdgeschoss und halte nach Anzeichen von schlampiger Bauweise Ausschau. Überprüfe die Decken und Wände auf sichtbare oder übermalte Wasserschäden. Inspektiere die Ecken der Badezimmer auf Schimmelspuren. Der Vermieter ist verpflichtet, die Schäden zu beheben, aber Reinigungsmethoden sind nicht immer gründlich und das Problem könnte zurückkehren. 

Vergiss nicht, dir die Gemeinschaftsbereiche eines Hochhauses sowie die Umgebung des Gebäudes genau anzusehen, besonders wenn du Kinder oder einen Hund hast. Shanghaier Stadtblöcke sind nicht immer sicher für kleine Kinder oder hundefreundlich, und du solltest deine Wege entsprechend planen. Die Lobby des Gebäudes und die Verwaltungsbüros sagen auch viel darüber aus, wie gut es insgesamt gewartet ist.

Untermieten und geteilte Apartments 

Wenn du nur kurzzeitig nach Shanghai kommst oder nicht bereit bist, 10.000 RMB für eine Einzimmerwohnung auszugeben, gibt es ein paar Alternativen. 

Viele Expats und Einheimische listen Untermieten auf den englischsprachigen Wohnungsseiten auf, die früher erwähnt wurden. Du verhandelst in diesen Untermietvereinbarungen normalerweise direkt mit dem aktuellen Mieter, aber wie bei deiner eigenen Wohnung solltest du darauf achten, alles schriftlich zu bekommen, um Überraschungen zu vermeiden. Du solltest auch den ursprünglichen Mietvertrag und die Vermieterinformationen überprüfen, um sicherzustellen, dass es sich um einen legalen Wohnsitz handelt. 

Mitbewohner sind auch eine Option, und auf den englischsprachigen Seiten sind Anzeigen direkt von potenziellen Mitbewohnern. Vermeide es, mit einer Agentur zusammenzuarbeiten, um gemeinsames Wohnen zu arrangieren. Es wurde berichtet, dass es zu unsicheren und unsauberen Ergebnissen kommt, wenn man mit einer Agentur auf Zimmersuche geht, und du wirst zum Minimum inkompatibel mit den anderen Bewohnern sein. 

Suche nach Mitbewohneranzeigen, die einen mit deinem Lebensstil kompatiblen Eindruck machen, bei denen die Kommunikation einfach sein wird. Du solltest auch sicherstellen, dass alles in einem geteilten Apartment rechtlich abgesichert ist. Überprüfe den Mietvertrag der Hauptbewohner und fordere einen eigenen schriftlichen Vertrag an. 

Luxuswohnungen  

Shanghai bietet viele Luxuswohnungen, besonders in den beliebtesten Bezirken unter Ausländern, wie der ehemaligen Französischen Konzession, Huangpu oder Lujiazui.

Du könntest eine Zweizimmerwohnung in der ehemaligen Französischen Konzession für 45.000 RMB bekommen. Während der Preis für eine Villa in dieser Gegend bis zu 150.000 RMB steigen kann, sind sie „Palast“-groß, 400-500 qm, mit vielen Schlafzimmern und riesigen Gärten.

Der Vorteil beim Mieten einer Luxuswohnung ist, dass sie oft in einer großartigen Lage mit Schwimmbad und Fitnessstudio liegen. Du kannst immer mit dem Vermieter die Mitgliedskarte für diese Einrichtungen verhandeln, wenn du über den Mietpreis diskutierst.

Diese Wohnungen haben auch oft Reinigungsdienste vor Ort und viele andere Vorteile wie Service-Wohnungen.

Der größte Entscheidungsträger: Budget 

Egal, in welcher Art von Unterkunft du dich befindest – Gassenhaus, Wohnblock oder Hochhaus – die Faustregel ist, dass Wohnungen in Shanghai im Durchschnitt etwa 150 RMB pro Quadratmeter kosten. Das bedeutet, dass eine Einzimmerwohnung durchschnittlich um die 10.000 RMB und eine Zweizimmerwohnung um die 15.000 RMB kostet. 

Bevor du nach Shanghai ziehst, solltest du ein gutes Verständnis der Lebenshaltungskosten bekommen, um zu entscheiden, ob diese teure Stadt das Richtige für dich und deine Familie ist. 

Wenn das außerhalb deiner Reichweite liegt, senken Vermieter gelegentlich die Preise, und es gibt immer noch günstigere Gegenden weiter draußen von der Innenstadt von Xuhui und Jing’an. Oder erkunde die Möglichkeit, die Wohnkosten mit einem oder mehreren Mitbewohnern zu teilen.

Es gibt auch viele Optionen im höherpreisigen Segment. Historische Gassenhäuser, halb-suburbane freistehende Familienhäuser und auffällige Hochhäuser gibt es für diejenigen mit dem nötigen Budget. In der 30.000 RMB-Preisklasse kannst du zentral gelegene 3-Zimmer-Wohnungen finden, und bei 50.000 RMB bekommst du Features wie einen Balkon mit Aussicht. 

Bitte beachte, dass der Standort eine große Rolle beim Mietpreis spielt. Um dir eine Vorstellung zu geben, eine Einzimmerwohnung in der Französischen Konzession könnte dich 15.000 RMB im Monat kosten, während ein ähnliches Zimmer in Minhang nur 10.000 RMB kostet.

Beachte, dass du idealerweise 30 % deines monatlichen Einkommens für Miete ausgeben solltest und es innerhalb deiner finanziellen Möglichkeiten halten solltest. Im Gegensatz zu einigen westlichen Ländern gibt es in China wenig in Bezug auf Bonitätsprüfungen, und du bist dafür verantwortlich, zu wissen, was du dir leisten kannst.

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Dein Zuhause finden

Es ist hilfreich, sich einen Überblick zu verschaffen und durch Bilder von aktuellen Angeboten zu scrollen, bevor du mit einem Makler sprichst. 

Hier sind einige Empfehlungen, wo du anfangen kannst. 

Online

Es gibt viele Möglichkeiten, eine Wohnung online in Shanghai zu finden. 

WeChat-Gruppen

WeChat ist die allgegenwärtige Quelle des Wissens in China, und eine Wohnung zu suchen ist da keine Ausnahme. Es gibt viele WeChat-Gruppen, die sich dem Mieten einer Wohnung in Shanghai widmen, wo Agenten, Vermieter und Expats ihre aktuellen Angebote und gelegentlich Untermieten oder kurzfristige Vermietungen posten. 

Facebook-Gruppen können aus bis zu 500 Personen bestehen und sind super hilfreich für all deine Ratschläge und Tipps. Leider gibt es keine Möglichkeit, diese Gruppen zu verlinken oder sie in der WeChat-App zu suchen. Du musst von einem Mitglied eingeladen werden, und das geht nur durch Mundpropaganda, sobald du in Shanghai angekommen bist.

Frag deine Kollegen, Freunde und sogar Nachbarn, ob es lokale Gruppen gibt, die dir helfen können, ein Zuhause zu finden oder einfach nur Nachbarschaftstipps zu bekommen, gebrauchte Möbel zu kaufen oder andere Informationen über dein neues Leben in Shanghai zu erhalten.

Englische Websites

Schau dir die neuesten Apartment-, Untermiet- und Mitbewohnerangebote auf diesen englischsprachigen Webseiten an.

• SmartShanghai Kleinanzeigen. Die erste Anlaufstelle für die meisten Expats, die eine Wohnung suchen. Du kannst hier sogar Inserate direkt vom Vermieter finden und den Makler ganz umgehen. Auch geteilte und Kurzzeitvermietungen sind verfügbar.

• Flat in China ist eine benutzerfreundliche Seite, die sich an Expats mit üppigen Firmenpaketen richtet. Die Preise tendieren eher zu den höheren Spannen, aber die Orte sind schön und es macht Spaß, sie zu durchstöbern.

• Wellcee verfolgt einen „Lifestyle“-Ansatz bei Immobilien mit Funktionen wie dem Mitbewohner-Finder, Stadtführern und sogar Live-Aktivitäten in deiner Umgebung. Großartig, um Freunde zu finden oder einen Mitbewohner zu suchen.

Chinesische Apps & Websites

Diese großen Angebotsseiten sind unter Einheimischen beliebt, die nach Wohnungen suchen. Du findest eine riesige Auswahl an Apartments in der gesamten Stadt, wenn du in der Lage bist, auf Chinesisch zu navigieren oder einen automatischen Übersetzer mit deinem Internetbrowser zu verwenden.

• Ganji Shanghai 赶集网 – Die beliebteste chinesischsprachige Seite für Immobiliensuche.

• 58.com 五八同城 – „Wuba“, wie es bei Einheimischen bekannt ist, ist nicht nur für Immobilien beliebt, sondern auch für die Jobsuche, Gebrauchtwaren und vieles mehr.

• Lianjia 链家 – Eines der größten Wohnimmobilienmaklerunternehmen in China mit Tausenden von physischen Standorten und Agenten im ganzen Land.

• Ziroom 自如 – Verifizierte Apartments, Mitbewohnerservices, sogar andere Concierge-Dienste.

Online Liste Warnungen

Es ist wichtig zu bedenken, dass die Fotos, die auf WeChat und online gepostet werden, nicht immer „Was du siehst, ist, was du bekommst“ sind. Möglicherweise kontaktierst du einen Makler wegen eines bestimmten Apartments, nur um festzustellen, dass es „gerade vermietet“ wurde, oder besuchst eine Wohnung, nur um festzustellen, dass du von einer Wohnung, die ganz anders aussieht als auf den Fotos im Inserat, aufs Glatteis geführt wurdest. Versuche, nicht zu früh emotional involviert zu werden, und gehe von jedem Makler weg, der nicht ehrlich zu dir ist.

Der Großteil der Online-Inserate wird von Maklern gepostet, aber in seltenen Fällen ist es möglich, ein Inserat zu finden, das direkt vom Vermieter gepostet wird, wodurch Agenturgebühren vermieden werden (mehr zu den Gebühren unten). Aber oft werden auch diese Inserate von Maklern gepostet, die sich als Vermieter ausgeben.

Smart Shanghai hat eine vollständige Liste der häufigen Wohnungsmietbetrügereien, die du definitiv als Teil deiner Online-Recherche lesen solltest, bevor du mit der Suche nach deinem perfekten Zuhause beginnst.

Mach dich auf den Weg

Es kann auch hilfreich sein, sich direkt auf den Weg zu machen und potenzielle Viertel zu besuchen. Halte Ausschau nach Gebäuden, die dir ins Auge fallen, und gehe in das Verwaltungsbüro oder suche nach einer lokalen Immobilienagentur.

Frage nach, ob sie Wohnungen kennen, die im Gebäude, für das du dich interessierst, verfügbar sind, nach allgemeinen Preisen in der Nachbarschaft und ob es andere Gebäude in der Gegend gibt, die du in Betracht ziehen solltest. Sie bieten möglicherweise sogar an, dir an diesem Tag Orte zu zeigen.

Agents erhalten

Einen guten Makler zu bekommen, ist der Schlüssel zu einer angenehmen Mieterfahrung in Shanghai. Dein Makler wird während der gesamten Mietdauer der Vermittler zwischen dir und deinem Vermieter sein und hat das Insiderwissen über das Spektrum an Apartments, die deinen Kriterien entsprechen.

Viele von ihnen sprechen Englisch und können bei den Verhandlungen mit dem Vermieter, der Papierarbeit, sogar bei der Polizeiregistrierung und der Einrichtung von Versorgungsleistungen helfen. Makler können ein wirklich hilfreicher Teil des Prozesses sein, wenn du den richtigen findest.

Einen guten Agenten finden

Du kannst in jede Richtung einen Stein werfen und wirst in Shanghai einen Makler finden. Die meisten der Inserate, die du auf WeChat, online und in Angebots-Apps siehst, werden von Maklern gepostet, und wenn du diese Inserate kontaktierst, wirst du mit jemandem verbunden, der dir gerne die Apartments zeigt, die er in seiner Datenbank hat.

Du kannst auch in ein örtliches Immobilienbüro gehen oder Freunde fragen, die kürzlich umgezogen sind, nach einer Agentenempfehlung.

Es kann auch hilfreich sein, mit mehr als einem Makler zu sprechen und zu sehen, mit wem du die Sache weiterverfolgen willst.

Sie arbeiten auf Provisionsbasis, daher solltest du respektvoll mit ihrer Zeit umgehen, aber es kann ein Vorteil für dich sein, Zugang zur Datenbank von mehr als einem zu haben. Wähle einen Makler, mit dem du gut kommunizieren kannst, der sich die Zeit nimmt, deine Fragen zu beantworten, und vor allem, der dir Orte zeigt, die deinen Kriterien und deinem Budget entsprechen.

Agenturgebühren

Die Standard-Maklergebühr beträgt 35% einer Monatsmiete (70%, aufgeteilt zwischen Mieter und Vermieter), aber achte darauf, die Maklergebühr zu besprechen, bevor du mit der Wohnungsbesichtigung beginnst, damit du nicht mit einer Überraschungsgebühr beim Mietvertragsschluss konfrontiert wirst.

Einst war es üblich, dass der Vermieter die Provision in Form von einer vollen Monatsmiete an den Agenten zahlte, aber das ist heute nicht mehr der Fall.

Wenn sie dir eine höhere Zahl als 35% nennen, denke daran, dass dieser Preis verhandelbar ist. In einigen Fällen (normalerweise bei höherpreisigen Wohnungen) ist der Vermieter möglicherweise bereit, die volle Agenturgebühr zu zahlen.

Die große Entscheidung treffen: Wohnungsbesichtigungen

Sobald du den besten Standort für dein neues Zuhause eingegrenzt hast und ein striktes Budget im Kopf hast, wirst du in der Lage sein, einige potenzielle Apartments und Häuser anzusehen. Hier sind einige Dinge, die du beachten solltest, damit du nicht von einem atemberaubenden Ausblick oder einem großen Flachbildfernseher geblendet wirst.

Möbel

Im Gegensatz zu vielen westlichen Ländern sind die meisten Wohnräume in Shanghai komplett möbliert mit allem, was du brauchst. Vom Sofa bis zu den Vorhängen, die Vermieter inkludieren alles in den monatlichen Mietpreis deines Apartments. Wenn dir die Möbelauswahl nicht gefällt oder du deine eigenen hast, kannst du verhandeln, um sie nach Ermessen des Vermieters entfernen oder ersetzen zu lassen.

Upgrades wie ein besserer Fernseher oder ein neues Bett können auch von gewieften Mietern und ihren Maklern ausgehandelt werden.

Geräte und Annehmlichkeiten

Die meisten Apartments kommen mit den wichtigsten Geräten wie Kühlschrank und Herd in der Küche, Klimaanlagen/Heizgeräte im ganzen Haus, Waschmaschine und oft ein Fernseher. Einige Vermieter schließen sogar Mikrowellen oder DVD-Player ein, obwohl die Qualität stark variieren kann. Überprüfe alles und behalte eine Kopie der Einzugsliste, die auflistet, was bei Auszug an den Vermieter zurückgegeben werden muss.

Während chinesische Apartments voll funktionsfähig sind mit Geräten, die einem westlichen Mieter sehr vertraut vorkommen werden, gibt es einige auffällige Unterschiede. In der Küche wirst du feststellen, dass Kühlschränke oft etwa halb so groß sind wie ein westlicher Familienkühlschrank. Dies ist jedoch nicht bei einem Apartment mit hohem Standard der Fall. Einige könnten sogar zwei Kühlschränke haben.

Apartments haben selten einen Ofen und Gasbrenner sind bei wok-artigen Kochplatten mit offenem Feuer üblich. Geschirrspüler sind nahezu nicht existent und Küchenlayouts sind selten ein westlicher offener Plan. Lange, schmale Küchen sind am häufigsten. Luxuswohnungen können mit einer offenen Küche ausgestattet sein.

Im Badezimmer wirst du feststellen, dass die meisten Apartments keine Badewanne haben und manchmal sehr kleine Duschbereiche. Chinesen betrachten das Badezimmer als „Nasszelle“ und eine Dusche, die direkt über der Toilette installiert ist, ist nicht ganz ungewöhnlich, um Platz zu sparen. Du solltest auch den Wasserdruck in der Dusche und im Waschbecken überprüfen.

Viele Apartments haben alternde Rohrleitungen und können nur ein langsames Tröpfeln für die Dusche hervorbringen. Du kannst eine Wasserpumpe kaufen, um dies leicht zu verbessern, aber du wirst sie professionell installieren lassen müssen, ohne Garantie auf deren Wirksamkeit.

Waschmaschinen sind in der Regel in jeder Wohnungseinheit enthalten, aber Trockner sind eine Seltenheit. Die meisten Wohnungen, selbst gehobene, haben eine Wäscheleine in der Nähe einer sonnigen Nische in deiner Wohnung, um nasse Wäsche aufzuhängen. 

Beim Besichtigen einer Wohnung solltest du dir auch die Klimaanlagen ansehen. Die Marke kann dir viel darüber sagen, wie viel der Vermieter in die Wohnung investiert hat. Gree ist die höchste Preisklasse und Qualität, gefolgt von Midea, Panasonic und Hisense. Überprüfe unbedingt die volle Funktionalität jeder Einheit und vermeide es, dich auf Wohnungen mit mangelhaften Klimaanlagen festzulegen. Du wirst sie häufig nutzen. 

Du wirst auch einige Unterschiede in den Gebäuden bemerken. Gemeinschaftsbereiche sind oft nicht mehr als eine einfache Lobby und Außenbereiche sind minimal. Spielplätze, Pools und Fitnessstudios sind nicht die Norm. Lass deinen Makler wissen, wenn diese Merkmale für dich wichtig sind. 

Baulärm

Baulärm ist eine häufige Beschwerde von Wohnungsbewohnern in Shanghai. Achte auf verräterische Zeichen wie Gerüste und Container voller Bauschutt auf der Straße. 

Achte auch darauf, wie schalldicht eine Wohnung während der Besichtigung ist. Kannst du den Fernseher des Nachbarn hören? Lärm von der Straße? Gibt es Schulen in der Nähe, die während der morgendlichen Übungen und der Abholung der Eltern laut sein könnten?

Wenn du empfindlich auf Lärm reagierst, kann die Wahl einer höheren Etage dich zumindest vor dem Straßenlärm verschonen, aber es gibt keine Garantie für die Nachbarn. 

Du solltest auch vermeiden, in die unteren Etagen zu ziehen, insbesondere das Erdgeschoss, da sie dazu neigen, am anfälligsten für Feuchtigkeit und Feuchtigkeit zu sein. Wenn du dich für ein Erdgeschoss-Haus entschieden hast, plane, ein paar Luftentfeuchter in deinem Schlafzimmer und Wohnzimmer zu betreiben, um zu verhindern, dass Schimmel und Mehltau in die Putzwände eindringen. 

Letzte Schritte: Rechtliches und Bürokratie 

Sobald du eine Wohnung gefunden hast, die du liebst, können die Dinge ziemlich schnell gehen. Du triffst den Vermieter, verhandelst einen endgültigen Mietvertrag, bringst alle Unterlagen in Ordnung, ziehst ein und meldest dich an! Während es aufregend ist, für eine Wohnung zu unterschreiben, ist es wichtig, zu verstehen, worauf du dich einlässt und welche möglichen Fallstricke es gibt. 

Hier sind einige Dinge, die du beachten solltest, wenn du in die letzte Phase des Mietprozesses eintrittst. 

Vermieter 

Vermieter sind eine wichtige, aber oft geheimnisvolle Komponente beim Mieten einer Wohnung in Shanghai. Oft wirst du sie erst bei der Vertragsunterzeichnung treffen, aber es ist eine kritische Zeit, um deine Beziehung mit ihnen persönlich zu entwickeln. Sie werden erwarten, dass du respektvoll bist und dankbar dafür, dass sie dir erlauben, die Wohnung zu mieten. Wenn du ein schlechtes Gefühl hast, dass der Vermieter mit Ausländern unangenehm ist oder anderweitig schwierig, könnte es am besten sein, die Unterschrift für diese Wohnung zu überdenken. Ein feindlicher Vermieter kann später Probleme bedeuten. 

Bitte darum, den Ausweis des Vermieters (shenfen zheng, 身份证) und das Eigentumszertifikat (fangchan zheng, 房产证) zu überprüfen und sicherzustellen, dass sie wirklich der Besitzer der Wohnung sind. Wenn sie diese Dokumente nicht vorlegen können, solltest du diese Wohnung nicht mieten. 

Zweite Vermieter (er fangdong, 二房东) sind ein einzigartiges Merkmal des Mietmarktes in Shanghai. Einige Vermieter unterschreiben einen Zehnjahresvertrag für eine heruntergekommene Immobilie und renovieren sie für Mieteinnahmen. Für den Mieter bedeutet das, dass die Preise höher sind, da zwei Vermieter etwas von deiner Mietzahlung abbekommen und diese manchmal konkurrierenden Vermieter nicht immer das Beste für den Mieter im Sinn haben. Vermeide zweite Vermieter, um dir den Ärger zu ersparen. 

Verhandlungen 

Mieten, wie viele Dinge in China, sind verhandelbar. Du könntest eine „12.000 RMB“ Wohnung auf bis zu 8.000 oder 9.000 RMB herunterhandeln, je nachdem, wie motiviert der Vermieter ist, sie zu vermieten. Je länger eine Wohnung auf dem Markt ist, desto besser stehen deine Chancen, dass sie in Verhandlungslaune sind. 

Du bist nicht nur auf die Mietverhandlung beschränkt. Du kannst nach der Hinzufügung oder Entfernung von Möbeln, Renovierungen oder Reparaturen fragen, wenn etwas in der Wohnung nicht in Ordnung ist. Du kannst auch über Einzugskosten, Verwaltungsgebühren und Maklergebühren verhandeln. In einigen Fällen gewähren Vermieter eine Monatskaution anstelle der traditionellen zwei Monate und verzichten auf Verwaltungs- und Maklergebühren. Es ist auch klug, auf eine längere Mietdauer zu drängen, um deinen aktuellen Mietpreis zu fixieren. Zwei- oder sogar Dreijahresverträge sind nicht ungewöhnlich. 

Arbeite mit deinem Makler zusammen, um Bedingungen zu finden, die für dich und deinen Vermieter passen. 

Mietvertrag 

Mietverträge in China sind fast immer für mindestens ein Jahr, es sei denn, du untervermietest oder mietest monatlich. Die häufigste Art von Vertrag ist ein Monat Miete im Voraus als Kaution und zwei Monate Miete im Voraus bezahlt. 

Nach den ersten beiden Monaten wird die Miete in dreimonatigen Raten eingezogen. Am Ende deines Vertrages kann dir dein Vermieter die Option geben, erneut zu unterschreiben, oder du kannst umziehen und hoffentlich deine Kaution zurückerhalten. Alle Bedingungen sollten von allen Parteien klar verstanden werden, bevor sie unterschreiben. 

Du solltest auch sicherstellen, dass du genug Zeit hattest, um über die Vereinbarung, die du eingehst, nachzudenken und dich nicht von dem Agenten oder Vermieter unter Druck setzen lässt, eine Entscheidung zu treffen, für die du nicht bereit bist. Du willst keine Überraschungen nach der Unterzeichnung. 

Du solltest den Vertrag sowohl in Englisch als auch in Chinesisch sehen. Lass einen erfahrenen chinesischen Freund das Abkommen durchsehen, um nach roten Fahnen zu suchen, da dies das endgültige rechtliche Dokument ist. Überprüfe die Details auf dem Dokument, einschließlich der Größe der Wohnung, des Mietzahlungsdatums, des monatlichen Mietbetrags, der Vertragslänge und aller zusätzlichen Details, die du mit dem Vermieter ausgehandelt hast. 

Einzugskosten 

Neue Mieter sind in der Regel verantwortlich für die erste Monatsmiete plus zwei Monatsmieten Kaution im Voraus, zusätzlich zu eventuellen Maklergebühren und zu installierenden Versorgungsleistungen. 

Für eine 10.000 RMB Wohnung könnten sich diese Kosten auf über 35.000 RMB summieren. Es ist üblich, dass Unternehmen neuen Mitarbeitern Geld vorschießen, um diese Vorabkosten zu decken, oder du musst in Erwägung ziehen, Geld aus deinem Heimatland nach China zu senden.  

Zusätzlich zur Kaution können Vermieter in Shanghai verlangen, dass du im Voraus weitere 2.000 RMB bis 4.000 RMB zahlst, um die Wohnung für dich zu halten. Die Summe ist verhandelbar.

Zahle diese Gebühr nicht, es sei denn, du bist sicher, dass du diesen Ort mieten wirst. Andernfalls verlierst du diesen Betrag, wenn du später deine Meinung änderst.

Fapiao und Mietrückerstattung 

Wenn die Mietrückerstattung durch dein Unternehmenspaket abgedeckt ist, musst du ein „fapiao“ (发票) von deinem Vermieter einreichen. Viele Vermieter sind nicht in der Lage, diese Quittungen auszustellen, und es ist wichtig, frühzeitig in deinen Verhandlungen zu fragen, ob sie diesen Dienst erbringen können. Wenn sie Fapiao ausstellen, erwarte, zwischen 3% und 5% des angeforderten Betrags für den Dienst zu zahlen, da der Vermieter die Steuer, die er auf deine Miete zahlen muss, mit dieser offiziellen Steuerquittung ausgleichen möchte. 

Residency Registration

Nach dem Einzug musst du dein Wohnen bei der örtlichen Polizeidienststelle für dein Visum registrieren. Du wirst tatsächlich bei jedem Wiedereintritt in das Land den Registrierungsprozess durchlaufen müssen sowie jedes Mal, wenn du ein neues Visum erhältst oder umziehst, also ist es gut, sich mit dem Prozess vertraut zu machen.

Frage deinen Makler, wo die nächste Polizeidienststelle zu deinem neuen Zuhause ist. Oder du kannst es auch online erledigen.

Um ein legaler Bewohner zu sein, musst du in dem Haus wohnen, in dem du registriert bist, und dein Name muss im Vertrag stehen. 

Dein Vermieter muss auch der rechtmäßige Eigentümer der Wohnung sein, damit du ordnungsgemäß an dieser Adresse registrieren kannst. Stelle sicher, dass sie über deine Absicht, dich zu registrieren, Bescheid wissen, und flagge sofortige Probleme. 

Nebenkosten

Dein Agent wird dir das Abrechnungssystem für Rechnungen und Versorgungsleistungen in dem von dir gewählten Zuhause erklären können. Heutzutage kann meistens alles online mit WeChat Pay oder AliPay bezahlt werden. In einigen Fällen bekommst du vielleicht eine Wasser- oder Gaskarte, die jeden Monat im Büro der Hausverwaltung mit Einheiten aufgeladen werden muss.

Du wirst das ganze Jahr über monatlich für Versorgungsleistungen in Rechnung gestellt, also lege sicherheitshalber etwas Geld beiseite, da diese teuer sein können. Die Isolierung von Wohnungen in Shanghai ist notorisch schlecht, und Shanghai liegt südlich der nationalen Nord-Süd-Grenze für subventionierte Zentralheizung in China. Das bedeutet hohe Heizkosten im Winter und Klimaanlagenkosten im Sommer. 

• Stromkosten könnten je nach Nutzung von Klimaanlage, Waschmaschine, Trockner und anderen elektronischen Geräten zwischen 300 und 600 RMB pro Monat liegen. 

• Wasser und Gas sind normalerweise mit etwa 100 bis 200 RMB pro Monat minimal teuer. 

• Ein Internetanschluss kostet etwa 2000 RMB pro Jahr, wird jedoch in der Regel im Voraus bezahlt, wenn dein Breitbandanschluss installiert wird. 

• Du wirst wahrscheinlich eine Putzfrau wollen, die dir im Haus hilft. Das kostet etwa 50 RMB pro Stunde, und du musst entscheiden, wie oft sie kommt und wie viele Stunden sie bleibt, abhängig von der Größe deines Hauses. Für deine Familie könnten das zusätzliche Kosten von 1000 bis 5000 RMB pro Monat sein.

Und jetzt zu Dir

Wir hoffen, dass du diese Reise durch den Mietmarkt in Shanghai genossen hast und wünschen dir viel Glück bei der Wohnungssuche. Eine Wohnung zu mieten, könnte eines der größeren Hindernisse sein, die du als Expat überwinden musst, aber hoffentlich wird es sich lohnen, einen Ort zu haben, den du dein Zuhause nennen kannst.