Руководство по покупке дома в Малайзии для экспатов

Покупка дома в вашей родной стране может быть сложной задачей, не говоря уже о покупке дома в Малайзии в качестве экспата.

Однако, если вы соответствуете требованиям и знаете, какие шаги следует предпринять, процесс может быть беззаботным.

С учетом сказанного, это руководство покажет вам, какие объекты недвижимости вы можете купить, как получить ипотечный кредит и какие дополнительные затраты на закрытие сделки вы можете ожидать.

Disclaimer: This article may include links to products or services offered by ExpatDen's partners, which give us commissions when you click on them. Although this may influence how they appear in the text, we only recommend solutions that we would use in your situation. Read more in our Advertising Disclosure.

Требования

Если вы работаете здесь как экспат, женаты на гражданине Малайзии, участвуете в программе MM2H или являетесь инвестором, вы можете купить дом в стране.

Однако, существуют некоторые требования, которые вам необходимо учитывать при покупке недвижимости в Малайзии. Давайте рассмотрим каждое из них.

Минимальная цена покупки недвижимости

Вы можете приобрести недвижимость в любой точке Малайзии, если она соответствует или превышает минимальную стоимость покупки. В каждом штате установлен разный порог, который определяется правительством и соответствующими штатами.

Следующие разделы объяснят, что доступно вам, а что – нет, и за какую стоимость.

Недоступная недвижимость

Вы должны знать, какие типы недвижимости вам разрешено покупать. Как правило, вы можете купить дом, который превышает минимальную пороговую цену. Однако некоторые типы недвижимости недоступны.

Это:

• дома с низкой или средне-низкой стоимостью
• недвижимость с описанием: «Земля, зарезервированная для малайцев»
• недвижимость, распределенная в рамках «Интересов бумитеров» в проектах развития

Согласие для иностранцев

Кроме вышеуказанных требований, вы также должны подать заявку на согласие для иностранцев при покупке дома в Малайзии. Вместе с Национальным земельным кодексом 1965 года, покупка недвижимости иностранцами регулируется Руководством Малайзии по приобретению недвижимости.

Поэтому соответствующие государственные органы должны дать вам разрешение, прежде чем вы сможете приобрести недвижимость. Каждое государственное учреждение в Малайзии будет утверждать это согласие для иностранцев на свое усмотрение.

Однако вам необходимо подавать формы и платить сбор за подачу заявления, при этом у каждого штата установлен свой сбор. Как правило, если соблюдены вышеизложенные требования, ваше заявление не должно быть отклонено.

Типы домов, которые вы можете владеть в Малайзии

Проще говоря, вы можете владеть 100 процентами недвижимости в Малайзии. Конечно, при условии, что вы соответствуете минимальным требованиям.

Выбор достаточно велик: от роскошных кондоминиумов до эксклюзивных таунхаусов, от студийных квартир до террасных домов.

Покупка дома по более доступной цене

Каждый потенциальный покупатель наверняка ищет лучшую сделку. Когда речь идет о крупных покупках, таких как дом, это ничем не отличается.

Итак, как можно купить дом в Малайзии по более выгодной цене? Здесь вам поможет программа «Малайзия – мой второй дом» (MM2H) .

Если вы не знакомы с программой, она предназначена для экспатов, которые хотят оставаться в Малайзии в течение длительного времени. Программа MM2H предоставляет вам возобновляемую пятилетнюю максимальную визу с множественным въездом.

Обладатели визы MM2H пользуются определенными льготами, когда речь идет о владении недвижимостью в Малайзии.

Обладатели визы MM2H имеют доступ к недвижимости по сниженным пороговым значениям

В таблице ниже приведены средние минимальные пороговые значения для резидентской недвижимости для тех, кто имеет и не имеет визы MM2H.

Эти суммы могут изменяться по мере того, как правительство Малайзии устанавливает новые бюджетные планы. Поэтому, ознакомьтесь с последними пороговыми ценами до покупки дома в стране.

Advertisement

Штат	Без MM2H (средняя минимальная пороговая цена недвижимости)	С MM2H (средняя минимальная пороговая цена недвижимости)
Селангор (Вам разрешено покупать только недвижимость с земельными титулами. Вы не можете покупать недвижимость с аукционов, или на землях сельскохозяйственного назначения.)	2 миллиона RM (500,000 долларов США)	2 миллиона RM (500,000 долларов США) (Зоны 1 и 2) 1 миллион RM (250,000 долларов США) (Зона 3) *Зоны в СелангореЗона 1 – Округа Петалинг, Гомбак, Хулу Лангат, Сепанг и КлангЗона 2 – Округа Куала Селангор и Куала Лангат,Зона 3 – Округа Хулу Селангор и Сабак Бернам
Джохор	2 миллиона RM (500,000 долларов США) (недвижимость на земельных участках в международных зонах) 1 миллион RM (250,000 долларов США) (недвижимость с многоквартирными титулами и недвижимость на земельных участках вне международных зон, за исключением Медини)	1 миллион RM (250,000 долларов США)
Келантан	1 миллион RM (250,000 долларов США)	500,000 RM (125,000 долларов США)
Кедах	600,000 RM (150,000 долларов США), за исключением Лангкави, который стоит 1 миллион RM (250,000 долларов США)	1 миллион RM (250,000 долларов США)
Малакка	1 миллион RM (250,000 долларов США) (земельный титул) 500,000 RM (125,000 долларов США) (многоквартирный/страта титул)	1 миллион RM (250,000 долларов США) (земельный титул) 500,000 RM (125,000 долларов США) (многоквартирный/страта титул)
Негри-Сембилан	1 миллион RM (250,000 долларов США) (избыточная недвижимость на земельных участках) 600,000 RM (150,000 долларов США) (избыточная многоквартирная/страта титульная недвижимость)	1 миллион RM (250,000 долларов США)
Паханг и Теренггану	1 миллион RM (250,000 долларов США)	1 миллион RM (250,000 долларов США)
Пенанг	Избыточная недвижимость на земельных участках: 1.8 миллион RM (450,000 долларов США) (остров) 750,000 RM (187,500 долларов США) (континент) Избыточная многоквартирная/страта недвижимости: 800,000 RM (200,000 долларов США) (остров)/400,000 RM (100,000 долларов США) (континент)	500,000 RM (125,000 долларов США)
Перак	1 миллион RM (250,000 долларов США)	350,000 RM (87,500 долларов США)
Перлис	500,000 RM (125,000 долларов США)	1 миллион RM (250,000 долларов США)
Сабах	1 миллион RM (250,000 долларов США) (недвижимость на земельных участках) 600,000 RM (150,000 долларов США) (многоквартирная недвижимость)	500,000 RM (125,000 долларов США)
Саравак	500,000 RM (125,000 долларов США)	300,000 RM (75,000 долларов США)
Путраджая, Куала-Лумпур, Лабуан*	1 миллион RM (250,000 долларов США)	1 миллион RM (250,000 долларов США)

Для ясности и понимания, вот что означают различные термины:

• Стратальные титулы: относится к собственности, где несколько единиц построены как часть разделенного проекта с общими удобствами. В большинстве случаев это означает квартиры или кондоминиумы.

• Недвижимость на земельных участках: единица, разработанная как часть частного участка, без совместной ответственности за владение, с индивидуальным титулом на собственность. Это может быть бунгало, смежный или террасный дом.

• Избыточность: недвижимость на рынке недвижимости Малайзии, где предложение в настоящее время превышает спрос, такая как роскошные кондоминиумы из крупных проектов. Эти объекты определяются государственными ведомствами.

Ищем дом для покупки

Если вы работаете в Малайзии, вам захочется жить в городских районах, таких как Куала-Лумпур и Селангор, которые имеют процветающие сообщества экспатов и множество рабочих возможностей. Здесь также есть больницы, школы и удобный транспорт.

Или вы можете предпочесть другое популярное место для экспатов, такое как Пенанг.

После того как вы решили, где вы хотите купить свой дом, вам нужен надежный способ для поиска дома, который соответствует вашему бюджету и вкусам.

Следующие разделы покажут вам, как это сделать.

Онлайн платформы

Два надежных и популярных онлайн-портала для поиска недвижимости: Property Guru and iProperty.

Безусловно, в сети доступны и другие порталы, но эти два предоставляют самые полные услуги.

Вы можете фильтровать свой поиск по местоположению, бюджету и типу недвижимости. Вы также можете выбрать размер и количество спален и ванных комнат.

Эти порталы недвижимости в основном используются агентами по недвижимости, которые выставляют недвижимость на продажу и, конечно же, в аренду.

Таким образом, информация о рекламируемых объектах недвижимости точна и достоверна.

После поиска вы можете связаться с агентами и организовать просмотр недвижимости, что приводит меня к следующему методу.

Агенты по недвижимости

Хотите вы пользоваться сайтами или нет, наем агента по недвижимости полезен, так как он или она может помочь вам разобраться в юридических формальностях и найти дом, который вы хотите, в рамках вашего бюджета и критериев.

Агенты по недвижимости также имеют доступ к информации о домах и районах, которая не всегда известна широкой публике, не говоря уже о других экспатах.

Как покупатель, вы получите выгоду от знаний агентов о различных объектах недвижимости и прилегающих районах. Их навыки переговоров и советы будут очень полезны, если вы не знакомы с процедурой покупки жилья в Малайзии.

Более того, вам не нужно беспокоиться о оплате услуг агента по недвижимости. При покупке дома в Малайзии агент по недвижимости получает комиссию от продавца, а не от вас.

Рекламируемые дома

Вы заметите, перемещаясь по Малайзии, вывески на домах с надписью «На продажу/Аренда».

Эти вывески будут содержать номера телефонов, по которым вы можете связаться с агентами по недвижимости, отвечающими за продажу или сдачу в аренду этих домов.

Этот метод хорошо подходит, особенно если вы ищете дом, который находится ближе к вашему месту работы, станции метро или школе — если вам нужно быть поближе к ним.

Вы также сможете в своем удобном темпе обследовать окрестности, если рекламируемые дома находятся в районах, которые вы часто посещаете.

Иметь возможность осматривать жилье самостоятельно, без необходимости подстраиваться под график агента по недвижимости, важно.

Поэтому обращайте внимание на вывески на объектах недвижимости, когда вы в пути.

Процесс покупки дома

Теперь, когда вы решили купить дом, каков же сам процесс? Мы проведем вас через следующие шаги, предполагая, что вы не женаты на гражданине Малайзии и не являетесь владельцем визы MM2H.

Шаг 1 — Узнайте стоимость недвижимости

Если вы, как и я, хотите иметь доступ к городским объектам и карьерным возможностям, вам, вероятно, захочется жить в Зоне 1 в Селангоре.

Однако вам разрешено покупать здесь дома только стоимостью от 2 миллионов RM (500,000 долларов США) и выше.

Убедитесь, что у вас есть деньги на авансовый платеж – примерно 30 процентов от стоимости имущества – плюс еще для других затрат, таких как юридические расходы, оценки и т.д.

Если у вас недостаточно средств, ознакомьтесь с этой статьей о как перевести деньги из вашей родной страны в Малайзию.

Шаг 2 — Изучите недвижимость и найдите подходящую для себя

К этому моменту у вас должно быть четкое представление о местоположении, ценовом диапазоне и типе дома, который вы хотите купить. Если у вас есть несколько вариантов, осмотрите дома вместе с вашим агентом.

Мой совет — не торопитесь, прежде чем принять решение. Обратите пристальное внимание на возможные структурные дефекты в каждом доме. Например, протечки в сантехнике, повреждения кровли и даже наличие плесени.

Также вы можете заметить, насколько шумный или оживленный район, если вы цените тишину и спокойствие. Возьмите с собой кого-то, кому вы доверяете, чтобы дать объективную оценку недвижимых объектов. Делайте заметки и фотографии каждого, чтобы вы могли просмотреть их позже.

Шаг 3 — Подайте заявку на ипотеку

Сумма финансирования, которую вы сможете получить, зависит от вашей ситуации.

Если вы участвуете в программе MM2H, вы обычно можете получить до 80 процентов ипотеки от общей стоимости покупки. Для тех, кто не участвует в программе MM2H, максимальная сумма ипотеки составляет около 70 процентов.

К тому же, найти банк, который предоставит вам кредит, будет сложно, даже если вы открыли банковский счет в Малайзии. Не сдавайтесь, однако.

Проверьте все банки и найдите тот, который предлагает наименьшую процентную ставку. Процесс подачи заявки на ипотеку схож как для местных жителей, так и для иностранцев.

Вот как подать заявку:

1. Свяжитесь с разными банками и узнайте, какие из них предложат вам кредит. Ваши шансы на получение кредита увеличиваются, если вы работаете на местном уровне, являетесь постоянным жителем или владельцем визы MM2H.

2. Посетите отделение банка лично, когда это необходимо, для личной оценки. Они попросят вас подготовить документы, такие как письмо о трудоустройстве, паспорт, банковские выписки и другие, для встречи.

Некоторые из банков, которые могут предложить вам ипотеку, это CIMB, Maybank, HSBC, и OCBC.

Шаг 4 – Договоритесь о цене и сделайте предложение

Когда вы определились с домом, сообщите об этом своему агенту. После этого вы можете сделать предложение.

Продавец либо примет, либо отклонит, либо даст вам встречное предложение по предложенной вами цене. Обычно продавец возвращается с встречным предложением.

Если продавец просит за дом 2.3 миллиона RM, но оценочная стоимость составляет всего 2.1 миллиона RM, около 70 процентов ипотеки (максимум, который вы можете получить без визы MM2H) составит всего 1,470,000 RM.

Можете ли вы покрыть оставшиеся расходы? Если нет, вам определенно нужно предложить более низкую цену.

При переговорах вы должны помнить о расходах, которые вам придется нести в начале, которые могут увеличиваться, но при этом убедиться, что вы и продавец находитесь в выигрыше.

Advertisement

Подайте свое намерение купить через Письмо о намерении или форму продажи застройщика с намерением приобрести, вместе с согласованным депозитом, обычно составляющим 2 процента до 3 процентов от стоимости недвижимости.

Шаг 5 – Закрытие сделки

На этом этапе вам нужно будет нанять адвоката по конвейансингу (вы должны нанять адвоката при покупке дома в Малайзии, чтобы гарантировать, что все делается правильно и честно). Обычно ваш риэлтор порекомендует вам список юридических фирм, из которых вы можете выбрать.

Кроме того, вы можете провести собственное исследование в Интернете или получить рекомендации через свою сеть в Малайзии. Банки также могут рекомендовать адвокатов. Однако, всегда лучше поговорить с адвокатом в течение двух недель после подачи вашего Письма о намерении.

Вам нужно будет предоставить вашему адвокату соответствующие документы. Это копия вашего паспорта, ваши контактные данные, адрес, информация о подоходном налоге, а также местоположение налоговых платежей для покупки объектов на вторичном рынке.

Вы должны подписать соглашение о купле-продаже (СПД) в течение 14 дней после подачи Письма о намерении.

СПД — это по сути юридически обязывающий контракт, который описывает детали продажи недвижимости между вами и продавцом. Вы завершаем сделку, подписав СПД. Это означает, что дальнейшие переговоры невозможны. И покупатель, и продавец должны соблюдать условия и положения, изложенные в СПД.

Далее, вы вносите первоначальный взнос в размере 10 процентов стоимости дома. Обратите внимание, что 2 процента до 3 процента на Шаге 4 идет в счет 10 процента от суммы депозита.

Шаг 6 – Подайте заявку на согласие государственных органов

После заключения соглашения ваш адвокат подаст заявку на получение окончательного согласия от государственной власти. Это гарантирует, что недвижимость, которую вы собираетесь купить, соответствует требованиям государства.

Документы, которые вы должны подать:

• одна заверенная копия ДКП

• одна заверенная копия вашего паспорта

• последний квит-рент (форма земельного налога, взимаемого вашим местным правительством за собственность в Малайзии)

• квитанция об оценке недвижимости

• заявка в соответствии с разделом 433B Национального земельного кодекса

Шаг 7 – Оплатите оставшуюся часть

Теперь вам нужно оплатить оставшиеся 90 процентов стоимости покупки недвижимости, как указано в ДКП, или в правилах о жилищном развитии (Контроль и лицензирование) (изменение) 2015 года. Если вы взяли ипотеку, банк должен будет урегулировать это за вас.

Помните, что банки финансируют только около 70 процентов стоимости недвижимости. Это значит, что 20-процентный остаток от стоимости недвижимости должен быть оплачен вами. (Остальные 10 процентов — это начальный взнос.)

После этого вы получаете Меморандум о передаче (MOT), документ, подтверждающий передачу права собственности на дом от продавца к вам.

Теперь вы гордый владелец нового дома, осталось выполнить один последний шаг.

Шаг 8 – Заселение

Если вы покупаете дом у предыдущего владельца, вы можете заселиться в новый дом, как только все одобрения будут получены и в сроки, указанные в ДКП.

Однако убедитесь, что продавец оплатил задолженности по коммунальным платежам.

Если вы переезжаете в новый жилой комплекс, который еще строится, вам придется подождать, пока застройщики не завершат проект, прежде чем вы сможете переехать.

Другие расходы на покупку дома в Малайзии

Кроме стоимости покупки дома, вам также нужно оплатить другие сборы, связанные с покупкой жилья.

Гербовая пошлина

Вы должны оплатить гербовую пошлину, когда ДКП заверяется для покупки жилой недвижимости.

Стоимость жилой недвижимости	Гербовая пошлина
Первые RM100,000 (US$25,000)	1 процент
RM100,001 – RM500,000 (US$25,000.25 – US$125,000)	2 процента
RM500,001 – RM1 миллион (US$125,000.25 – US$250,000)	3 процента
Более RM1 миллион (US$250,000.25)	4 процента

Юридические расходы

Не забывайте, что вашему адвокату тоже нужно заплатить за его или её труд. Юридические расходы следующие:

Стоимость жилой недвижимости	Юридический сбор
Первые RM500,000 (US$125,000)	1 процент
RM500,001 – RM1 миллион (US$125,000.25 – US$250,000)	0,8 процента
RM1,000,001 – RM3 миллиона (US$25,000.25 – US$750,000)	0,7 процента
RM3,000,001 – RM5 миллионов (US$750,000.25 – US$1,250,000)	0,6 процента
Более RM5 миллионов – RM7,5 миллионов (US$1,250,000.25 – US$1,875,000)	0,5 процента
Более 7,5 миллионов (US$1,875,000.25)	Договорная и не превышает 0,5 процента

Мой личный опыт

Поскольку я женат на малайзийской, мне не пришлось беспокоиться о минимальном пороге цен на недвижимость, доступных для иностранцев. Следовательно, мы смогли купить нашу собственность по местной цене.

Более того, наш дом зарегистрирован на имя моего супруга как в соглашении, так и в ипотеке.

Теперь очередь за вами

Если вы купили дом в Малайзии, поделитесь своим опытом или советами, которые могут быть полезны другим потенциальным покупателям.

Покупка дома в Малайзии может быть сложной, особенно когда вы только приехали сюда, но усилия того стоят.

Просто убедитесь, что вы получаете совет от своих доверенных друзей или агентов по недвижимости, чтобы быть хорошо информированным перед принятием этого жизненно важного решения.