Покупка квартиры в Коста-Рике: пошаговое руководство

Когда дело доходит до покупки квартиры в Коста-Рике, важно нанять адвоката. 

Если у вас есть надежный адвокат и ресурсы, то вы вселитесь в свою новую квартиру в течение трех месяцев.

Однако, если у вас нет подходящего адвоката или вы не исследуете недвижимость в глубину, вы можете оказаться владельцем некачественной недвижимости.

На основе моего опыта покупки квартир в Коста-Рике, это руководство покажет вам, на что обращать внимание при выборе недвижимости, чего ожидать в процессе завершения сделки и как найти подходящего адвоката.

Disclaimer: This article may include links to products or services offered by ExpatDen's partners, which give us commissions when you click on them. Although this may influence how they appear in the text, we only recommend solutions that we would use in your situation. Read more in our Advertising Disclosure.

Может ли иностранец купить недвижимость в Коста-Рике?

Как иностранец в Коста-Рике, будь то экспат, считающий Коста-Рику своим вторым домом или просто турист, вы имеете почти все те же права, что и местные граждане, за исключением некоторых привилегий, таких как голосование и возможность баллотироваться, получение кредита или пребывание в стране на неопределенный срок.

Вы можете преодолеть последнее ограничение с помощью вида на жительство в Коста-Рике. 

Но, возвращаясь к сути статьи, это означает, что вы можете купить недвижимость в Коста-Рике. Независимо от того, хотите ли вы это сделать для инвестиций или чтобы иметь место для проживания, вы можете получить реальную пользу за ваши деньги в этой стране.

Это возможно потому, что правительство Коста-Рики на протяжении многих лет позволило иностранцам инвестировать в страну как способ стимулировать экономику.

По мере того, как все больше людей осознают это и продолжают приезжать, стоимость недвижимости в стране, безусловно, будет расти, и появятся более привлекательные варианты.

Все, что нужно учесть перед покупкой недвижимости в Коста-Рике

Вы не хотите тратить деньги на покупку любой недвижимости в Коста-Рике, не обдумав несколько вещей заранее. Поэтому я поделюсь тем, что я обдумывал при поиске квартиры перед ее окончательной покупкой.

Доступность квартиры и повседневные нужды

В начале вашего списка должен быть вопрос о том, насколько легко доступна квартира, и это сильно зависит от ее местоположения. 

Есть много хороших объектов недвижимости в прибрежных городах, таких как Тамариндо и Носара на западном побережье. На восточном берегу, на стороне Карибского моря, есть также несколько действительно красивых городков, таких как Мануэль Антонио и Пуэрто-Вьехо-де-Таламанка, с хорошими объектами недвижимости.  

Однако, эти места не так популярны среди экспатов, которые планируют проживать долго или постоянно.

Это главным образом из-за огромной разницы в ценах на жилье в этих двух частях, а также из-за количества удобств, стилей и качества жизни. Цены относительно низкие, но вы, вероятно, будете жить на непокрытой дороге и как минимум в получасе езды от супермаркета.

Доминикал действительно абсолютно красив, но минус в том, что здесь нет настоящего центра города. Здесь проходит шоссе, вдоль которого раскиданы небольшие сообщества, но если вы не любите тишину и покой, вам может здесь не понравиться.

В каком бы месте вы ни планировали покупать квартиру, не торопитесь. Сначала сядьте в машину и проедьте по окрестностям, чтобы увидеть, действительно ли это то место, где вы хотите жить.

Титульные собственности

В Коста-Рике некоторые места находятся под защитой государства и обычно не имеют титула. 

Недвижимость, расположенная в пределах первых 50 метров от зоны приливов, классифицируется как общественная земля. Следующие 150 метров называются морской зоной или концессионной землей.

Земли, находящиеся под контролем государства, не продаются, но можно арендовать за срок до 20 лет.

В большинстве случаев, покупая квартиру, вам не нужно беспокоиться о титульных свойствах. Но это то, что стоит учитывать при покупке дома в Коста-Рике. 

Advertisement

Способ оплаты

Как экспату, планирующему покупку недвижимости, одно из важных соображений, помимо наличия всех документов, — это наличие достаточного количества наличных. 

Вам нужно будет оплатить квартиру наличными, так как ни один банк Коста-Рики не предложит вам кредит или ипотеку как иностранцу. 

Банки вас выслушают, но вам придется пройти длительный, утомительный и запутанный процесс с минимальными шансами на одобрение. 

Большинство экспатов, покупающих квартиры, часто берут кредиты в своих странах проживания или снимают деньги с накопительных, пенсионных или IRA счетов. Я воспользовался последним вариантом, а также получил небольшую помощь от семьи на родине.

Если вам нужно перевести крупную сумму денег в страну, читайте наше руководство о как отправить деньги из вашей страны в Коста-Рику. 

Физическое присутствие

При передаче права собственности на недвижимость в Коста-Рике все участвующие стороны должны подписать акт у коста-риканского нотариуса, который затем формализует все сделки и регистрирует их в публичном реестре. 

Процесс весьма формальный, и обе стороны, продавец и покупатель, должны присутствовать для подписи документов перед нотариусом. 

По возможности, вы должны присутствовать при покупке квартиры. Однако в случае, если вы не можете присутствовать, вы можете создать доверенность и поручить кому-либо подписать за вас.

Обратите внимание, что концепция нотариуса в Коста-Рике значительно отличается от представлений в других странах, особенно в США. В Коста-Рике нотариусы также являются адвокатами, и их обязанности не ограничиваются только удостоверением подписей.

Они могут выступать от имени государства, разрабатывать и интерпретировать все юридические документы и подтверждать их подлинность.

Вопросы, которые нужно задать

Предположим, вы нашли квартиру, которая вам действительно нравится. Я советую не спешить с покупкой, по крайней мере, до тех пор, пока вы не зададите и не получите удовлетворительные ответы на определенные вопросы.

Да, я понимаю, возможно, вы наняли агента, который досконально знает бизнес, но ваша обязанность — проявить должную осмотрительность. В конце концов, это станет вашей собственностью. 

Сказав это, вам следует задать следующие вопросы:

• Имеет ли квартира доступ к воде, электричеству и канализации? Это важно, потому что некоторые квартиры могут иметь все эти удобства, тогда как другие — лишь одно, два или ни одно.
• Есть ли интернет-соединение? Если нет, вам придется установить его после покупки.
• Будет ли разрешено строить на земле или ремонтировать квартиру?
• Если есть соседи, какие они?
• Существуют ли особые аспекты о сообществе, о которых вам нужно знать?
• Какие удобства доступны в этом районе?

Никогда не бойтесь задавать эти и другие вопросы, которые у вас могут возникнуть.

Налоги на недвижимость

Существует два налога на недвижимость, связанных с покупкой и владением недвижимостью в Коста-Рике. Мы рассмотрим их ниже.

Налог на передачу собственности (Impuesto de Traspaso)

Налог на передачу собственности, или impuesto de traspaso, это первый налог, который вы платите при покупке недвижимости в Коста-Рике. Он составляет 1,5% от покупной цены или стоимости налога на имущество, в зависимости от того, что выше.

Impuesto de traspaso включен в общую стоимость закрытия сделки и разделяется между продавцом и вами в соотношении 50:50, если между сторонами не оговорены иные условия.

Нотариус задержит и уплатит налог властям после закрытия сделки.

Годовой налог на недвижимость (Impuesto Sobre Bienes Inmueble)

Существует также годовой налог на недвижимость, или impuesto sobre bienes inmueble. Он составляет 0.25% от последней зарегистрированной стоимости недвижимости.

Ожидается, что вы будете обновлять стоимость недвижимости каждые пять лет после покупки в Departamento de Bienes Inmuebles. 

Этот налог необходимо уплачивать ежеквартально, но вы имеете право на получение скидки, если решите оплачивать его ежегодно.

Местоположение

Возможно, некоторые люди и нравятся идея владения великолепным роскошным домом у моря в Коста-Рике или большим поместьем с видом на океан, но стоимость этого и высокие налоги могут оттолкнуть множество людей от этой идеи. 

Владение квартирой, с другой стороны, может дать вам эти виды за гораздо меньшие деньги.

При этом местоположение квартиры важно. Однако выбор в значительной степени зависит от того, что соответствует вашему образу жизни и вашим потребностям.

Рассматривая лучшие места для покупки в Коста-Рике, убедитесь, что вы обращаете внимание на все провинции с высоким уровнем прироста стоимости недвижимости.

Сюда входят объекты недвижимости в прибрежных регионах, таких как Сан-Хосе, Гуанакасте и Лимон. Недвижимость в этих местах дорожает быстрее, чем в других частях Коста-Рики.

Давайте рассмотрим каждый из них подробнее.

Сан-Хосе

Это, конечно, столица Коста-Рики, так что он должен быть в этом списке. Сан-Хосе — это один из самых населенных районов в стране и дом для множества предприятий. 

Бизнес в сфере недвижимости здесь процветает и вырос на более чем 3,7% ежегодно с июля 2019 года.

Гуанакасте

Если вы говорите о медленном и стабильном экспоненциальном росте, то на ум приходит Гуанакасте. Он постоянно переживает этот рост.

Красота недвижимости в Гуанакасте в том, что она предлагает полный пакет в плане доступности, хорошей инфраструктуры, красивых пляжей (вам может повести и вы получите квартиру с видом на море), и идеального климата.

Стоимость недвижимости в Гуанакасте выросла на 40,8% с 2019 года.

Лимон

Вы можете задаться вопросом, почему Лимон оказался в этом списке, ведь его развитие было медленным по сравнению с другими частями Коста-Рики. Он также считается самой бедной провинцией Коста-Рики и не хватает инфраструктуры, но именно это привлекает людей. 

В Лимоне самые красивые пляжи в Коста-Рике, потому что они остались нетронутыми. Этот регион показал рост оценки в 5,8%. Его отсутствие явных преимуществ (по крайней мере, по сравнению с более богатыми районами страны) делает его отличным вариантом для инвестиций в недвижимость.

Затраты

Стоимость квартиры в Коста-Рике в настоящий момент довольно низка. 

Сумма в 35 000 долларов США позволит вам приобрести квартиру в Коста-Рике. Более роскошные варианты могут стоить десятки миллионов долларов. 

Поиск квартиры

Чтобы найти хорошую квартиру или другую недвижимость в Коста-Рике, вам следует провести личный поиск, а не просто сидеть и листать страницы сайтов с домами в интернете как вы, возможно, привыкли делать в Америке. 

Вот как это сделать.

Сделай это сам

Покупка квартиры или любой другой недвижимости в Коста-Рике проста, даже если знаков «Продается» на объекте может не быть. 

Одним из лучших способов найти что-то локально в Коста-Рике — это спрашивать. Вы можете посетить район, в котором хотите жить, и поговорить с местными жителями. Скорее всего, они предоставят много информации, потому что здесь люди всегда готовы помочь. 

Advertisement

Альтернативно, вы также можете продолжать поиск в интернете. Encuentra24 является довольно популярным сайтом для поиска недвижимости. RightMove также имеет очень хорошие списки объектов, и там вы также можете найти агентов.

Нанять агента

Одно, что вам следует знать, это то, что бизнес недвижимости в Коста-Рике является «площадкой для всех», что означает, что кто угодно может проснуться и решить, что он агент.

Это в значительной степени нерегулируемая сфера. Никогда не знаешь, имеешь ли дело с мошенником или нет. 

С учетом этого, найти настоящих профессионалов сложно, но они доступны в хорошем количестве, если знать, где искать.

Имейте в виду, что беспринципные могут попытаться продать несуществующую недвижимость или те, которые они не имеют права продавать. Именно поэтому простой поиск недвижимости очень важен.

Найти хорошего агента не слишком сложно, если подходить к этому правильно. Просто расспросите местных или получите рекомендации от друзей. Обязательно проверьте все полученные имена. 

Вы можете проверить, состоит ли агент в одной из следующих ассоциаций риэлторов:

• Национальная ассоциация риэлторов (NAR)
• Коста-риканская глобальная ассоциация недвижимости (CRGAR)

Учтите, что услуги агентов не бесплатны. Они взимают комиссионный сбор в размере 5-8% от цены продажи.

Вы, как покупатель, не несете эту стоимость в одиночку. Она распределяется между вами и владельцем недвижимости и обсуждается в ходе переговоров.

Также у вас есть свобода пропустить использование агента, если вы считаете, что можете справиться с процессом покупки квартиры самостоятельно. Однако, если вы бы сделали это в своей стране, возможно, избегайте этого здесь. У вас может быть добавлена сложность ведения всего на двух языках.

Наконец, помните, что даже говорящее по-английски экспаты могут вас обмануть.

Процесс покупки

Когда вы найдете недвижимость, которую хотите купить, посетите ее хотя бы один раз и обеспечьте тщательную проверку. Убедитесь, что она вам подходит, затем поручите вашему агенту отправить предложение. Переговоры могут продолжаться оттуда. 

Этот процесс может не двигаться так быстро, как вы могли бы привыкнуть на родине, но всегда ведите себя вежливо со всеми участниками.

Нанять адвоката

Нанять адвоката необходимо. Получение того, кто также является коста-риканским государственным нотариусом, станет благом в дальнейшем.

После того, как ваше предложение принято, ваш адвокат составит формальное соглашение о покупке-продаже. Обе стороны должны будут подписать письмо, после чего вы сможете перейти к переводу 10% от согласованной цены.

Найти адвоката, и хорошего при этом, не сложно, но и не простая прогулка. Всегда обращайтесь за рекомендациями, получайте разные варианты и сравнивайте услуги. Если вы не свободно говорите по-испански, двуязычный адвокат необходим. К счастью, многие будут достаточно владеть английским, чтобы провести вас через процесс.

Еще один важный момент — работать с адвокатом, который специализируется на покупках недвижимости для экспатов. Хотя это не обязательно, они будут иметь больше опыта в международных денежных переводах и других деталях, с которыми вы можете столкнуться.

Вы должны знать, что что вы платите, то и получаете. Если вы не будете осторожны, адвокат тоже может вас обмануть. 

То, что вы в итоге платите своему адвокату, в значительной степени зависит от договора, составленного и согласованного между вами и адвокатом.

Это называется задатком, и он показывает вашу серьезность в отношении сделки. После уплаты этого взноса у вас есть две недели, чтобы перевести оставшуюся сумму на правительственный зарегистрированный эскроу счет.

Закрытие сделки

Срок закрытия составляет обычно 30-60 дней после подписания всех документов, поэтому убедитесь, что вы организовали перевод денег, чтобы он поступил до этого времени. Всегда делайте это заранее на случай, если ваш коста-риканский банковский счёт имеет срок удержания.

После того, как деньги сменят владельца, ваш адвокат может закрыть сделку. Получение заслуживающего доверия адвоката, который также является коста-риканским нотариусом, поможет вам здесь. 

Только нотариус имеет доступ к национальному реестру. Если ваш адвокат также является нотариусом, он или она может внести вашу покупку в реестр.

Затраты на закрытие сделки, включающие такие расходы, как налоги на передачу, гербовые пошлины и нотариальные сборы, могут составить от 5 до 10% от общей цены покупки.

Можете ли вы сдавать свою недвижимость в аренду?

Если вы хотите купить недвижимость, чтобы заняться бизнесом в сфере недвижимости, тогда вы, возможно, задаетесь вопросом, можете ли вы сдавать недвижимость в аренду в Коста-Рике.

Да, можете.

Правительство Коста-Рики не ограничивает владение вашей недвижимостью и не диктует, как вы ее используете. Это означает, что вы можете делать с ней все, что пожелаете, если соблюдаете правила кондоминиума. 

Я знаю, что это может звучать нереально для тех, кто приехал из США, где существует много ограничений на недвижимость, но здесь действительно нет таких ограничений. Просто не занимайтесь ничем незаконным.

Нужен ли вам управляющий недвижимостью?

Управляющий недвижимостью становится актуальным после покупки вами квартиры, и решать вам, нужен ли вам такой специалист.

Если вы считаете, что у вас есть достаточно времени, чтобы управлять недвижимостью самостоятельно, вы сэкономите дополнительные деньги. Когда я купил свою вторую квартиру, я увидел необходимость нанять управляющего, и это было того стоит. 

Стандартной структуры оплаты труда управляющего недвижимостью не существует. Это в значительной степени зависит от переговоров. Если вы собираетесь сдать свою квартиру в аренду, обсудите возможность того, чтобы отдавать процент от арендной платы управляющему за ежедневное управление.

Это обычно стоит от 10 до 20% от собранной арендной суммы. 

Если ни вы, ни управляющий не предпочитаете выплату комиссии в процентах, то справедливая ставка — это от 90 до 150 долларов США в месяц. Все зависит от размера квартиры и объема работы.

Чтобы найти управляющего недвижимостью, попросите рекомендации у друзей или местных жителей.

Риски, связанные с покупкой квартиры в Коста-Рике

Покупка квартиры в Коста-Рике не лишена рисков. Существуют определенные факторы, которые стоит учитывать при выборе недвижимости.

Залоги

Если вы не проведете должную проверку объекта до его покупки, то можете получить недвижимость с залогом без вашего ведома — если он есть.

Убедитесь, что на право собственности нет обременений до завершения сделки или даже начала переговоров. Посещение реестра недвижимости для поиска информации о праве собственности поможет.

Вы можете проверить владельца объекта, проверить наличие текущих залогов и собрать всю информацию, связанную с налоговой оценкой.

Наводнения

Наводнения в сезон дождей являются распространенной проблемой в Коста-Рике.

Опасные наводнения и мусорные потоки встречаются часто (в отличие от наводнений, мусорные потоки могут быть легче управляемы).

Advertisement

Убедитесь, что квартира не находится вблизи озера или реки. Если она находится, значит, она в красной зоне. Также недвижимость, построенная на низине, сталкивается с риском затопления.

Недвижимость в красных зонах будет облагаться более высокими ставками страхования жилья. Также из-за проблем, возникших из-за наводнения, таких как проблемы с доступностью, могут снижаться доходы и стоимость.

Землетрясения

В Коста-Рике в среднем раз в десять лет происходит крупное землетрясение и почти ежедневно ощущаются легкие толчки.

Вы можете не подвергаться значительным физическим рискам при землетрясениях, но слабо заметные толчки несут риски для недвижимости следующим образом:

• Трещины появляются между стенами
• Повреждение крыши вызывает протечки
• Полы отделяются от стен

Эти проблемы не возникают мгновенно. Может пройти несколько дней после небольшого землетрясения, прежде чем вы заметите урон. 

Более современные здания могут иметь встроенные меры по снижению рисков. Тем не менее, ущерб от землетрясений является фактом для большинства объектов, поэтому просто будьте бдительны и регулярно проверяйте свое имущество.

Заражения вредителями

Недвижимость, пораженная вредителями, подвержена серьезному ущербу. Наиболее распространенные из них — крысы и тараканы.

Избавиться от них может быть так же дорого. Вы бы не захотели этих дополнительных расходов.

Москиты также являются серьезной проблемой в Коста-Рике. Если на территории или вокруг нее есть стоячая вода, вы непременно столкнетесь с москитами.

Обвалы грунта

Сезон дождей, несмотря на его красоту для Коста-Рики, приносит и свою долю проблем. Представьте, как вы возвращаетесь домой, а он смыт или завален грязью.

Оползни или сели происходят, когда земля перенасыщается водой.

Учтите, что недвижимость, расположенная близко к холму или горе, подвержена риску быть затронутой оползнем. Убедитесь, что вы проверили дом и объект на предмет признаков эрозии.

Теперь ваша очередь

Покупка квартиры в Коста-Рике может быть сложной, если вы не проведете предварительную работу.

Однако это не обязательно должно быть так сложно. Если вы привлечете надежного адвоката, который знает свое дело и проводит проверку на вашей стороне, то вы будете в порядке.