Guia de um Expatriado para Comprar Casa na Malásia

Comprar uma casa no seu país de origem pode ser complicado, quanto mais na Malásia como expatriado.

No entanto, se cumprir os requisitos e souber que passos dar, o processo pode ser sem preocupações.

Dito isto, este guia irá mostrar-lhe que propriedades pode comprar, como obter uma hipoteca, e o que pode esperar pagar por custos adicionais de encerramento.

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Requisitos

Se está a trabalhar aqui como expatriado, casado com um malaio, aqui através do programa MM2H, ou como investidor, pode comprar uma casa no país.

No entanto, existem alguns requisitos que deve considerar ao comprar um imóvel na Malásia. Vejamos cada um deles.

Preço Mínimo de Compra da Propriedade

Pode comprar propriedades em qualquer lugar da Malásia desde que estejam no mínimo ou acima do preço mínimo de compra. Cada estado tem um limite diferente estabelecido pelo governo e respetivos estados.

As secções seguintes irão explicar o que está e o que não está disponível para si, e a que custo.

Propriedades Proibidas

Precisa estar ciente dos tipos de propriedades que está autorizado a comprar. Geralmente, pode comprar uma casa desde que esteja acima do preço mínimo especificado. No entanto, certos tipos estão proibidos.

Estas são:

• casas de baixo ou médio-baixo custo
• propriedades com a descrição: “Terreno Reservado Malaio”
• propriedades alocadas sob “Interesse Bumiputera” em projetos de desenvolvimento

Consentimento de Estrangeiros

Além dos requisitos acima, também deve solicitar consentimento de estrangeiros ao comprar uma casa na Malásia. Além do Código Nacional de Terras de 1965, a compra de propriedades por estrangeiros é coberta pelas Diretrizes da Malásia sobre a Aquisição de Propriedades.

Portanto, as autoridades estaduais relevantes devem conceder permissão antes de poder comprar propriedades. Cada autoridade estatal na Malásia aprova este consentimento de estrangeiros a seu próprio critério.

No entanto, é necessário enviar formulários e pagar taxas de aplicação, sendo que cada estado tem sua própria taxa. Como regra geral, desde que os requisitos acima sejam cumpridos, a sua aplicação não deve ser rejeitada.

Tipos de Casas que Pode Possuir na Malásia

Resumindo, pode possuir cem por cento da propriedade na Malásia. Desde, claro, que preencha os requisitos mínimos.

Existem muitas opções para escolher, desde condomínios de luxo a moradias exclusivas e estúdios a casas geminadas.

Comprar uma Casa a um Preço Mais Acessível

Certamente, todo potencial comprador procura o melhor negócio. Quando se trata de compras grandes como a sua casa, não é diferente.

Dito isso, como pode conseguir uma casa na Malásia por um preço mais barato? É aqui que o programa Malásia Minha Segunda Casa (MM2H) pode ajudá-lo.

Se não está familiarizado com o programa, é direcionado a expatriados que desejam permanecer na Malásia por um longo período. O programa MM2H oferece-lhe um visto de entrada múltipla, máximo de cinco anos, renovável.

Os titulares de visto MM2H desfrutam de certos benefícios quando se trata de posse de casas na Malásia.

Titulares de Visto MM2H têm Acesso a Propriedades com Valores de Limite Inferiores

A tabela abaixo mostra os valores médios de limite mínimo de propriedades residenciais para aqueles com e sem vistos MM2H.

Esses valores podem mudar conforme o governo malaio define novos planos de orçamento. Portanto, mantenha-se atualizado sobre os preços de limite mais recentes antes de comprar uma casa no país.

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Estado	Sem MM2H (preço médio mínimo de limite da propriedade)	Com MM2H (preço médio mínimo de limite da propriedade)
Selangor (Está limitado a propriedades lançadas com títulos de estrato. Não pode comprar propriedades em leilões ou aquelas em terrenos agrícolas.)	RM2 milhões (US$500,000)	RM2 milhões (US$500,000) (Zonas 1 & 2*) RM1 milhão (US$250,000) (Zona 3*) *Zonas em Selangor Zona 1 – Distrito de Petaling, Gombak, Hulu Langat, Sepang e Klang Zona 2 – Distrito de Kuala Selangor & Kuala Langat, Zona 3 – Distrito de Hulu Selangor e Sabak Bernam
Johor	RM2 milhões (US$500,000) (propriedade lançada em zonas internacionais) RM1 milhão (US$250,000) (título de estrato & propriedades lançado em zonas não internacionais, exceto Medini)	RM1 milhão (US$250,000)
Kelantan	RM1 milhão (US$250,000)	RM500,000 (US$125,000)
Kedah	RM600,000 (US$150,000) exceto em Langkawi, que é RM1 milhão (US$250,000)	RM1 milhão (US$250,000)
Malaca	RM1 milhão (US$250,000) (título lançado) RM500,000 (US$125,000) (alto ou estrato)	RM1 milhão (US$250,000) (título lançado) RM500,000 (US$125,000) (alto ou estrato)
Negeri Sembilan	RM1 milhão (US$250,000) (propriedade lançada em excesso) RM600,000 (US$150,000) (propriedade sobrecarregada de alto ou estrato)	RM1 milhão (US$250,000)
Pahang e Terengganu	RM1 milhão (US$250,000)	RM1 milhão (US$250,000)
Penang	Propriedade sobrecarregada lançada: RM1.8 milhões (US$450,000) (ilha) RM750,000 (US$187,500) (continente) Propriedades sobrecarregadas de estrato/alto: RM800,000 (US$200,000) (ilha)/RM400,000 (US$100,000) (continente)	RM500,000 (US$125,000)
Perak	RM1 milhão (US$250,000)	RM350,000 (US$87,500)
Perlis	RM500,000 (US$125,000)	RM1 milhão (US$250,000)
Sabah	RM1 milhão (US$250,000) (propriedade lançada) RM600,000 (US$150,000) (propriedade alta)	RM500,000 (US$125,000)
Sarawak	RM500,000 (US$125,000)	RM300,000 (US$75,000)
Putrajaya, Kuala Lumpur, Labuan*	RM1 milhão (US$250,000)	RM1 milhão (US$250,000)

Para clareza e compreensão, aqui está o que os diferentes termos significam:

• Títulos de estrato: relacionam-se a propriedades onde várias unidades são construídas como parte de um desenvolvimento compartilhado com comodidades comuns. Na maioria dos casos, isso significa apartamentos ou condomínios.

• Propriedade lançada: uma unidade desenvolvida como parte de um lote privado, sem responsabilidade de propriedade compartilhada, com um título de propriedade individual. Isto significa um bungalow, moradia geminada, ou casa terrea.

• Sobrecarga: propriedades no mercado imobiliário da Malásia onde a oferta atualmente supera a demanda, como condomínios de luxo de grandes desenvolvimentos. Estes são determinados pelas autoridades estaduais.

Procurando uma Casa para Comprar

Se estás a trabalhar na Malásia, poderás querer viver em áreas urbanas como Kuala Lumpur e Selangor, que têm comunidades de expatriados em crescimento e uma abundância de oportunidades de emprego. Eles também têm hospitais, escolas e transportes convenientes.

Ou podes preferir outro destino popular para expats, como Penang.

Depois de decidires onde queres comprar a tua casa, precisas de uma maneira fiável para procurar uma casa que caiba no teu orçamento e gosto.

As próximas seções mostrar-te-ão como fazer isso.

Plataformas Online

Dois portais de busca de propriedades online confiáveis e populares são Property Guru e iProperty.

Sem dúvida, há outros portais disponíveis online, mas estes dois oferecem os serviços mais completos.

Podes filtrar a tua pesquisa por localização, orçamento e tipo de propriedade. Também podes selecionar o tamanho e o número de quartos e casas de banho que desejas.

Esses portais de propriedades são usados principalmente por agentes imobiliários que colocam propriedades à venda, e claro, para aluguel.

Portanto, as informações sobre as propriedades que são anunciadas são precisas e fiáveis.

Depois da tua pesquisa, podes entrar em contacto com os agentes e marcar uma visita às propriedades, o que nos leva ao próximo método.

Agentes Imobiliários

Quer utilizes sites ou não, contratar um agente imobiliário é útil porque ele ou ela pode ajudar-te a navegar pelas necessidades legais e a encontrar a casa que desejas dentro do teu orçamento e critérios.

Os agentes imobiliários também têm acesso a informações sobre casas e localizações que não são comumente conhecidas pelo público, muito menos por outros expatriados.

Como comprador, beneficiarás do conhecimento dos agentes sobre as diferentes propriedades e áreas circundantes. As suas habilidades de negociação e conselhos serão úteis também, quando não estás familiarizado com o procedimento de compra de casa na Malásia.

Além disso, não tens que te preocupar em pagar taxas de agentes imobiliários. Quando compras uma casa na Malásia, o agente imobiliário recebe uma comissão do vendedor, não de ti.

Casas Anunciadas

Perceberás ao viajar pela Malásia os sinais em casas que dizem “À Venda/Para Alugar.”

Esses sinais terão números de telefone que poderás ligar para falar com agentes imobiliários responsáveis por vender ou alugar essas casas.

Este método é ótimo, especialmente se estás à procura de uma casa que fique mais próxima do teu local de trabalho, estação de comboio ou escola – se precisares estar perto de algum desses.

Também terás a vantagem de observar a vizinhança ao teu ritmo se as casas anunciadas estiverem em áreas onde vais frequentemente.

Ter tempo para verificar as propriedades tu mesmo, sem precisar ajustar ao horário de um agente imobiliário, é crucial.

Portanto, mantém os olhos abertos para sinais em propriedades enquanto andas por aí. 

O Processo de Compra da Tua Casa

Agora que decidiste que queres comprar uma casa, como é o processo real? Vamos guiar-te pelos passos seguintes assumindo que não és casado com um malaio e não és portador de visto MM2H. 

Passo 1 – Verifica o Custo da Propriedade

Se és como eu e queres ter acesso a instalações urbanas e oportunidades de carreira, provavelmente quererás viver na Zona 1 em Selangor.

No entanto, só te é permitido comprar casas aqui avaliadas em RM2 milhões (US$500,000) ou mais.

Certifica-te de que tens algum dinheiro para dar como entrada na casa – aproximadamente 30 por cento do valor da propriedade – além de mais para outros custos como taxas legais, avaliações, etc.

Se não tiveres dinheiro suficiente contigo, lê este artigo sobre como enviar dinheiro do teu país para a Malásia.

Passo 2 – Explorar Propriedades e Encontrar a Ideal para Ti

Deverás, por agora, ter uma ideia clara da localização, do intervalo de preços e do tipo de casa que queres comprar. Se tens algumas em mente, visita as casas com o teu agente.

O meu conselho é levares o teu tempo com isto antes de te comprometeres. Presta muita atenção a defeitos estruturais que possam estar presentes em cada casa. Por exemplo, vazamentos de canalização, telhados danificados e até mesmo a presença de bolor.

Poderás também querer notar quão barulhenta ou movimentada é a vizinhança, se valorizas paz e sossego. Leva alguém de confiança para dar um julgamento imparcial das propriedades. Tira notas e fotografias de cada uma para poderes revê-las mais tarde.

Passo 3 – Solicitar um Empréstimo

O montante de financiamento que podes obter depende da tua situação.

Se és parte do programa MM2H, podes geralmente obter até 80 por cento de empréstimo do preço total de compra. Para aqueles que não fazem parte do programa de visto MM2H, o montante máximo do empréstimo é em torno de 70 por cento.

Além disso, encontrar um banco que te empreste dinheiro será difícil, mesmo que abras uma conta bancária na Malásia. Não desistas, porém.

Verifica com todos os bancos e encontra aquele que oferece as taxas de juro mais baixas. O processo de candidatura para empréstimos é semelhante tanto para locais como para estrangeiros.

Aqui está como aplicar:

1. Contacta diferentes bancos e vê quais bancos te oferecem um empréstimo. As tuas chances de obter um aumentam se estás empregado localmente, és residente permanente, ou portador de visto MM2H.

2. Visita a(s) sucursal(is) do banco pessoalmente, quando necessário, para avaliação pessoal. Eles irão requerer-te a preparação de documentos, como a tua carta de emprego, passaporte, extratos bancários, e mais para a reunião.

Alguns dos bancos que podem oferecer-te um empréstimo são CIMB, Maybank, HSBC, e OCBC.

Passo 4 – Negociar um Preço e Fazer uma Oferta

Quando decidires uma casa, informa o teu agente. Poderás então fazer uma oferta.

O vendedor irá ou aceitar, rejeitar, ou fazer-te uma contraproposta sobre o preço que sugeriste. Não é incomum um vendedor voltar com uma contraproposta.

Se o vendedor está a pedir RM2.3 milhões, mas a avaliação da propriedade é apenas RM2.1 milhões, cerca de 70 por cento de empréstimo (o máximo que podes obter sem um visto MM2H) será apenas RM1,470,000.

Podes cobrir o custo restante? Se não, definitivamente precisarás de oferecer um preço mais baixo.

Ao negociar, tens que lembrar os custos que terás de suportar inicialmente, que podem acumular, mas ainda garantir que tu e o vendedor fiquem numa situação vantajosa.

Submete a tua intenção de compra através de uma Carta de Oferta ou formulário de venda do desenvolvedor com intenção de compra, juntamente com o depósito acordado, que geralmente é de 2 por cento a 3 por cento do preço da propriedade.

Passo 5 – Fechar o Negócio

Neste ponto, terás de nomear um advogado de transporte (é necessário contratar um advogado ao comprar uma casa na Malásia para garantir que tudo é feito corretamente e de forma honesta). Normalmente, o teu agente imobiliário recomendará um painel de firmas jurídicas entre as quais podes escolher.

Alternativamente, podes fazer uma pesquisa online ou obter recomendações através da tua rede na Malásia. Os bancos também podem indicar advogados. No entanto, é sempre melhor falar com um advogado dentro de duas semanas após submeter a Carta de Oferta.

Precisarás fornecer ao teu advogado os documentos relevantes. Estes são a fotocópia do teu passaporte, os teus dados de contato, endereço, detalhes do imposto de renda, bem como o local dos pagamentos de impostos para a compra de propriedades no mercado secundário.

Deves assinar o acordo de Compra e Venda (SPA) dentro de 14 dias após submeter a Carta de Oferta.

O SPA é basicamente um contrato juridicamente vinculativo que descreve os detalhes da venda da propriedade entre ti e o vendedor. Fechas o negócio ao assinares o SPA. Isso significa que não podem ocorrer mais negociações. Tanto o comprador quanto o vendedor devem respeitar os termos e condições estabelecidos no SPA.

Em seguida, fazes o pagamento inicial de 10 por cento da casa. Observa que os 2 por cento a 3 por cento do Passo 4 contribuem para os 10 por cento do montante do depósito.

Passo 6 – Candidatar-te ao Consentimento da Autoridade Estatal

Após a conclusão do acordo, o teu advogado solicitará o consentimento final da autoridade estadual. Isso garante que a propriedade que estás para comprar atenda aos requisitos do estado.

Os documentos que tens que submeter são:

• uma cópia autenticada do SPA

• uma cópia autenticada do teu passaporte

• renda quitada mais recente (uma forma de imposto de terreno cobrada pelo governo estadual para propriedade na Malásia)

• recibo de avaliação da propriedade

• formulário de aplicação conforme a secção 433B do Código de Terras Nacional

Passo 7 – Pagar o Saldo Restante

Agora tens de pagar o saldo restante de 90 por cento do preço de compra da propriedade, conforme declarado no SPA, ou nos Regulamentos de Desenvolvimento Habitacional (Controlo e Licenciamento) (Emenda) de 2015. Se fizeste um empréstimo hipotecário, o banco deve resolver isso por ti.

Lembra-te de que os bancos só financiam até cerca de 70 por cento do preço da propriedade. Isso significa que os 20 por cento restantes do preço da propriedade têm que vir de ti. (Os outros 10 por cento são o depósito inicial.)

Após isso, recebes um Memorando de Transferência (MOT), um documento que mostra a transferência de propriedade da casa do vendedor para ti.

Agora és o orgulhoso proprietário de uma nova casa, faltando apenas um último passo.

Passo 8 – Mudar-te

Se estiveres a comprar a casa de um proprietário anterior, podes mudar-te para a tua nova casa assim que todas as aprovações estiverem concluídas e dentro do prazo estabelecido no SPA.

No entanto, garante que as contas de serviços públicos em atraso tenham sido pagas pelo vendedor.

Se estiveres a mudar-te para um novo desenvolvimento habitacional que ainda está em construção, tens que esperar até que os desenvolvedores terminem o projeto antes de poderes mudar-te.

Outros Custos ao Comprar uma Casa na Malásia

Além do preço de compra da casa, também tens que pagar outras taxas associadas à compra de uma casa.

Imposto de Selo

Tens que pagar o imposto de selo quando o SPA é autenticado para compras de propriedades residenciais.

Preço da Propriedade Residencial	Imposto de Selo
Primeiros RM100,000 (US$25,000)	1 por cento
RM100,001 – RM500,000 (US$25,000.25 – US$125,000)	2 por cento
RM500,001 – RM1 milhão (US$125,000.25 – US$250,000)	3 por cento
Acima de RM1 milhão (US$250,000.25)	4 por cento

Custos Legais

Não te esqueças que o teu advogado também tem que ser pago pelo seu trabalho. Os custos legais envolvidos são os seguintes:

Preço da Propriedade Residencial	Custo Legal
Primeiros RM500,000 (US$125,000)	1 por cento
RM500,001 – RM1 milhão (US$125,000.25 – US$250,000)	0.8 por cento
RM1,000,001 – RM3 milhões (US$25,000.25 – US$750,000)	0.7 por cento
RM3,000,001 – RM5 milhões (US$750,000.25 – US$1,250,000)	0.6 por cento
Acima de RM5 milhões – RM7.5 milhões (US$1,250,000.25 – US$1,875,000)	0.5 por cento
Acima de 7.5 milhões (US$1,875,000.25)	Negociável e não excederá 0.5 por cento

A Minha Experiência Pessoal

Como sou casado com uma malaia, não tive que me preocupar com o limite mínimo dos preços das propriedades disponíveis para estrangeiros. Consequentemente, pudemos comprar a nossa propriedade pelo preço local.

Além disso, a nossa casa está listada em nome do meu cônjuge tanto no contrato quanto na hipoteca.

Agora é Contigo

Se compraste uma casa na Malásia, partilha a tua experiência ou os conselhos que podem ser úteis para outros potenciais compradores.

Pode ser complicado comprar uma casa na Malásia, especialmente quando te mudas para cá pela primeira vez, mas o esforço vale a pena.

Apenas certifica-te de obter conselhos de amigos de confiança ou de agentes imobiliários, para que estejas bem informado antes de tomares esta decisão que muda a vida.