Guida per Expats all’Acquisto di una Casa in Malesia

Comprare una casa nel tuo paese d’origine può essere complicato, figuriamoci comprare una casa in Malesia da espatriato.

Tuttavia, se soddisfi i requisiti e sai quali passi compiere, il processo può essere privo di preoccupazioni.

Detto ciò, questa guida ti mostrerà quali proprietà puoi acquistare, come ottenere un mutuo e cosa aspettarti di pagare per i costi di chiusura aggiuntivi.

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Requisiti

Se lavori qui come espatriato, sposato con un malese, qui con il programma MM2H, o come investitore, puoi comprare una casa nel paese.

Ci sono tuttavia alcuni requisiti da considerare quando si acquista una proprietà in Malesia. Vediamoli uno per uno.

Prezzo minimo di acquisto della proprietà

Puoi comprare proprietà ovunque in Malesia purché siano al di sopra del prezzo minimo di acquisto. Ogni stato ha una soglia diversa impostata dal governo e dagli stati rispettivi.

Le sezioni seguenti divideranno ciò che è e non è disponibile per te, e a quale costo.

Proprietà Non Disponibili

Devi essere consapevole dei tipi di proprietà che ti è consentito acquistare. In generale, puoi acquistare una casa purché sia sopra il prezzo minimo di soglia. Tuttavia, alcuni tipi sono vietati.

Questi sono:

• case a basso o medio-basso costo
• proprietà con la descrizione: “Terreno Riservato ai Malesi”
• proprietà allocate sotto “Interesse Bumiputera” in progetti di sviluppo

Consenso degli Stranieri

Oltre ai requisiti sopra, devi anche richiedere il consenso per stranieri quando acquisti una casa in Malesia. Insieme al Codice Territoriale Nazionale del 1965, l’acquisto di proprietà da parte di stranieri è disciplinato dalle Linee Guida della Malesia sull’Acquisizione di Proprietà.

Quindi, le autorità statali competenti devono concederti il permesso prima di poter acquistare una proprietà. Ogni autorità statale in Malesia approverà questo consenso a discrezione propria.

Tuttavia, devi presentare moduli e pagare commissioni di applicazione, con ogni stato che ha la sua tariffa. Di regola, finché i requisiti sopra sono soddisfatti, la tua richiesta non dovrebbe essere respinta.

Tipi di Case che Puoi Possedere in Malesia

In poche parole, puoi possedere il 100 per cento della proprietà in Malesia. Questo è ovviamente se soddisfi i requisiti minimi.

Ci sono molte opzioni tra cui scegliere, come condomini di lusso fino a villette a schiera esclusive e appartamenti monolocali a case a terrazza.

Acquistare una Casa a Prezzo più Accessibile

Ogni potenziale acquirente cerca sicuramente il miglior affare. Quando si tratta di grandi acquisti come la tua casa, non fa differenza.

Detto ciò, come puoi ottenere una casa in Malesia a un prezzo più conveniente? Qui è dove il programma Malaysia My Second Home (MM2H) può esserti utile.

Se non sei familiarizzato con il programma, è pensato per gli espatriati che vogliono restare in Malesia per un periodo prolungato. Il programma MM2H ti fornisce un visto massimo rinnovabile di cinque anni con ingressi multipli.

I titolari di visto MM2H godono di alcuni benefici quando si tratta di possedere una casa in Malesia.

I Titolari di Visto MM2H Hanno Accesso a Proprietà a Valori di Soglia Inferiori

La tabella seguente mostra i valori medi di soglia minima delle proprietà residenziali per quelli con e senza visti MM2H.

Questi importi possono cambiare poiché il governo malese stabilisce nuovi piani di bilancio. Quindi, mantieniti aggiornato sui prezzi di soglia più recenti prima di acquistare una casa nel paese.

Stato	Senza MM2H (valore di soglia minima media delle proprietà)	Con MM2H (valore di soglia minima media delle proprietà)
Selangor (Sei limitato a proprietà fondiarie con titoli fondiari. Non puoi acquistare proprietà da aste, o quelle su terreni agricoli.)	RM2 milioni (US$500,000)	RM2 milioni (US$500,000) (Zone 1 & 2*) RM1 milione (US$250,000)   (Zona 3*) *Zone in Selangor: Zona 1 – Distretti di Petaling, Gombak, Hulu Langat, Sepang e Klang. Zona 2 – Distretti di Kuala Selangor & Kuala Langat. Zona 3 – Distretti di Hulu Selangor e Sabak Bernam.
Johor	RM2 milioni (US$500,000) (proprietà in aree internazionali) RM1 milione (US$250,000) (titolo di proprietà e proprietà fondiarie in zone non internazionali, eccetto Medini)	RM1 milione (US$250,000)
Kelantan	RM1 milione (US$250,000)	RM500,000 (US$125,000)
Kedah	RM600,000 (US$150,000) eccetto a Langkawi, che è RM1 milione (US$250,000)	RM1 milione (US$250,000)
Malacca	RM1 milione (US$250,000) (titolo fondiario) RM500,000 (US$125,000) (titolo di alto livello/strata)	RM1 milione (US$250,000) (titolo fondiario) RM500,000 (US$125,000) (titolo di alto livello/strata)
Negeri Sembilan	RM1 milione (US$250,000) (proprietà fondiarie invendute) RM600,000 (US$150,000) (proprietà di alto livello/strata invendute)	RM1 milione (US$250,000)
Pahang e Terengganu	RM1 milione (US$250,000)	RM1 milione (US$250,000)
Penang	Proprietà fondiarie invendute: RM1,8 milioni (US$450,000) (isola) RM750,000 (US$187,500) (terraferma) Proprietà di alto livello/strata invendute: RM800,000 (US$200,000) (isola)/RM400,000 (US$100,000) (terraferma)	RM500,000 (US$125,000)
Perak	RM1 milione (US$250,000)	RM350,000 (US$87,500)
Perlis	RM500,000 (US$125,000)	RM1 milione (US$250,000)
Sabah	RM1 milione (US$250,000) (proprietà fondiaria) RM600,000 (US$150,000) (proprietà di alto livello)	RM500,000 (US$125,000)
Sarawak	RM500,000 (US$125,000)	RM300,000 (US$75,000)
Putrajaya, Kuala Lumpur, Labuan*	RM1 milione (US$250,000)	RM1 milione (US$250,000)

Per chiarezza e comprensione, ecco il significato dei diversi termini:

• Titoli Strata: riguardano le proprietà dove unità multiple sono costruite come parte di uno sviluppo condiviso con servizi condivisi. Nella maggior parte dei casi, ciò significa appartamenti o condomini.

• Proprietà fondiaria: una unità sviluppata come parte di un lotto privato, senza responsabilità di proprietà condivisa, con un titolo di proprietà individuale. Ciò significa una villetta, casa bifamiliare, o casa a schiera.

• Invenduto: proprietà nel mercato immobiliare malese dove l’offerta attualmente supera la domanda, come condomini di lusso da grandi sviluppi. Questi sono determinati dalle autorità statali.

Cercare una Casa da Acquistare

Se stai lavorando in Malesia, vorrai vivere in aree urbane come Kuala Lumpur e Selangor, che hanno comunità di espatriati fiorenti e non mancano di opportunità lavorative. Esse hanno anche ospedali, scuole e trasporti convenienti.

Oppure potresti preferire un’altra destinazione popolare per espatriati come Penang.

Dopo aver deciso dove vuoi acquistare la tua casa, hai bisogno di un modo affidabile per trovare una casa che si adatti al tuo budget e gusto.

Le sezioni successive ti mostreranno come fare.

Piattaforme Online

Due portali di ricerca di proprietà online affidabili e popolari sono Property Guru and iProperty.

Indubbiamente, ci sono altri portali disponibili online, ma questi due forniscono i servizi più completi.

Puoi filtrare la tua ricerca per località, budget e tipo di proprietà. Puoi anche selezionare la dimensione e il numero di camere da letto e bagni desiderati.

Questi portali di proprietà sono utilizzati principalmente da agenti immobiliari che mettono le proprietà in vendita, e naturalmente, per affitto.

Quindi, le informazioni riguardanti le proprietà pubblicizzate sono accurate e affidabili.

Dopo la tua ricerca, puoi contattare gli agenti e organizzare una visita della proprietà, il che mi porta al prossimo metodo.

Agenti Immobiliari

Che tu utilizzi o meno siti web, assumere un agente immobiliare è utile poiché può aiutarti a navigare le necessità legali e trovare la casa che desideri all’interno del tuo budget e criteri.

Gli agenti immobiliari hanno anche accesso a informazioni su case e località che non sono comunemente conosciute al pubblico, figuriamoci ad altri espatriati.

Come acquirente, beneficerai della conoscenza degli agenti delle diverse proprietà e aree circostanti. Le loro abilità negoziali e i consigli saranno utili, soprattutto quando non conosci bene la procedura di acquisto di una casa in Malesia.

Inoltre, non devi preoccuparti di pagare commissioni agli agenti immobiliari. Quando compri una casa in Malesia, l’agente immobiliare riceve una commissione dal venditore, non da te.

Case Pubblicizzate

Noterai, viaggiando in Malesia, i cartelli sulle case che dicono “In Vendita/Per Affitto.”

Questi cartelli avranno numeri di telefono che puoi chiamare per parlare con gli agenti immobíliari incaricati di vendere o affittare queste case.

Questo metodo è ottimo, soprattutto se stai cercando una casa più vicina al tuo luogo di lavoro, alla stazione dei treni, o alla scuola – se hai bisogno di essere vicino a uno di questi luoghi.

Avrai anche il vantaggio di sondare il quartiere a tuo piacimento se le case pubblicizzate sono in aree che frequenti spesso.

Avere il tempo di vedere le proprietà da soli senza doverti adattare all’orario di un agente immobiliare è cruciale.

Quindi, tieni gli occhi aperti per i cartelli sulle proprietà quando sei in giro.

Il Processo di Acquisto della Tua Casa

Ora che hai deciso di voler acquistare una casa, com’è il vero processo? Ti guideremo attraverso i seguenti passi supponendo che non sei sposato con un malese e non sei un titolare di visto MM2H.

Step 1 – Controlla il Costo della Proprietà

Se sei come me e vuoi avere accesso a strutture urbane e opportunità di carriera, probabilmente vorrai vivere nella Zona 1 nel Selangor.

Tuttavia, puoi acquistare qui solo case valutate a RM2 milioni (US$500,000) o superiori.

Assicurati di avere un po’ di contanti per fare un deposito sulla casa – circa il 30 per cento del valore della proprietà – più altro per altri costi come le spese legali, le valutazioni, ecc.

Se non hai abbastanza soldi con te, leggi questo articolo su come inviare denaro dal tuo paese d’origine alla Malesia.

Step 2 – Esplora le Proprietà e Trova Quella Giusta per Te

Ormai dovresti avere un’idea chiara della posizione, della fascia di prezzo e del tipo di casa che vuoi comprare. Se hai qualche opzione in mente, visita le case con il tuo agente.

Il mio consiglio è di prenderti il tempo necessario prima di impegnarti. Presta molta attenzione ai difetti strutturali che possono essere presenti in ogni casa. Ad esempio, perdite idrauliche, tetti danneggiati e persino presenza di muffa.

Potresti anche voler notare quanto sia rumoroso o trafficato il quartiere se hai a cuore la tranquillità. Porta con te qualcuno di fiducia per dare un giudizio imparziale sulle proprietà. Prendi appunti e foto di ciascuna in modo da poterle rivedere in un secondo momento.

Step 3 – Richiedere un Mutuo

L’importo del finanziamento che puoi ottenere dipende dalla tua situazione.

Se fai parte del programma MM2H, di solito puoi ottenere fino all’80 percento del mutuo del prezzo totale di acquisto. Per coloro che non fanno parte del programma di visti MM2H, l’importo massimo del mutuo è circa il 70 percento.

Inoltre, trovare una banca che ti conceda un prestito sarà difficile, anche se apri un conto bancario in Malaysia. Tuttavia, non arrenderti.

Controlla tutte le banche e trova quella con i tassi di interesse più bassi. Il processo di applicazione per i mutui è simile sia per i locali che per gli stranieri.

Ecco come applicare:

1. Contatta diverse banche e vedi quali ti offriranno un prestito. Le tue possibilità di ottenerne uno aumenteranno se sei impiegato localmente, sei un residente permanente o un titolare di visto MM2H.

2. Visita le filiali bancarie di persona quando necessario per una valutazione personale. Richiederanno che tu prepari documenti come la tua lettera di impiego, passaporto, estratti conto e altro per l’incontro.

Alcune delle banche che potrebbero offrirti un mutuo sono CIMB, Maybank, HSBC, e OCBC.

Step 4 – Negozia il Prezzo e Fai un’Offerta

Quando hai deciso su una casa, fai sapere al tuo agente. Puoi quindi fare un’offerta.

Il venditore accetterà, rifiuterà o ti darà una contro-offerta sul prezzo che hai suggerito. Non è raro che un venditore risponda con una contro-offerta.

Se il venditore chiede RM2,3 milioni ma la valutazione della proprietà è solo RM2,1 milioni, circa il 70 percento del mutuo (il massimo che puoi ottenere senza un visto MM2H) sarà solo RM1,470,000.

Puoi coprire il costo rimanente? In caso contrario, avrai sicuramente bisogno di offrire un prezzo inferiore.

Durante le trattative, devi ricordare i costi iniziali che dovrai sostenere, che possono aumentare, ma assicurati comunque che tu e il venditore siate in una situazione di vantaggio reciproco.

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Presenta la tua intenzione di acquistare tramite una Lettera di Offerta o il modulo di vendita del costruttore con l’intenzione di acquistare, insieme al deposito concordato, che di solito è dal 2 al 3 percento del prezzo della proprietà.

Step 5 – Chiudi l’Affare

A questo punto, dovrai nominare un avvocato specializzato in transazioni immobiliari (devi assumere un avvocato quando acquisti una casa in Malesia per assicurarti che tutto venga fatto correttamente e onestamente). Di solito, il tuo agente immobiliare ti consiglierà un elenco di studi legali tra cui scegliere.

In alternativa, puoi fare la tua ricerca online o ottenere raccomandazioni attraverso la tua rete in Malesia. Le banche possono anche fare riferimento ad avvocati. Tuttavia, è sempre meglio parlare con un avvocato entro due settimane dalla presentazione della tua Lettera di Offerta.

Dovrai fornire al tuo avvocato i documenti rilevanti. Questi sono la fotocopia del tuo passaporto, i tuoi dettagli di contatto, indirizzo, dettagli fiscali, così come la sede dei pagamenti fiscali per l’acquisto di proprietà sul mercato secondario.

Dovresti firmare l’accordo di Vendita e Acquisto (SPA) entro 14 giorni dalla presentazione della Lettera di Offerta.

Lo SPA è fondamentalmente un contratto legalmente vincolante che delinea i dettagli della vendita della proprietà tra te e il venditore. Concludi l’affare al momento della firma dello SPA. Questo significa che non possono avvenire ulteriori negoziazioni. Sia l’acquirente che il venditore devono rispettare i termini e le condizioni indicate nello SPA.

Successivamente, effettui il pagamento iniziale del 10 percento per la casa. Nota che il 2 percento al 3 percento nel Passaggio 4 va verso il 10 percento dell’importo del deposito.

Passaggio 6 – Richiedere il Consenso dell’Autorità Statale

Dopo che l’accordo si conclude, il tuo avvocato farà domanda per il consenso finale delle autorità statali. Questo garantisce che la proprietà che stai per acquistare soddisfi i requisiti dello stato.

I documenti che devi presentare sono:

• una copia certificata dell’SPA

• una copia certificata del tuo passaporto

• l’ultimo canone di affitto (una forma di tassa fondiaria raccolta dal tuo governo statale per la proprietà in Malesia)

• ricevuta di valutazione per la proprietà

• modulo di domanda secondo la sezione 433B del Codice Fondiario Nazionale

Passo 7 – Paga il Saldo Rimanente

Adesso devi pagare il restante 90% del prezzo d’acquisto dell’immobile come indicato nell’SPA, o nel Regolamento 2015 di Sviluppo Residenziale (Controllo e Licenze) (Emendamento) Allegato H. Se hai fatto un mutuo, la banca dovrebbe risolverlo per te.

Ricorda che le banche finanzieranno solo fino a circa il 70% del prezzo della proprietà. Questo significa che il 20% del saldo del prezzo della proprietà deve provenire da te. (L’altro 10% è l’acconto iniziale.)

Dopo di ciò, ottieni un Memorandum di Trasferimento (MOT), un documento che mostra il trasferimento della proprietà della casa dal venditore a te.

Ora sei il fiero proprietario di una nuova casa, rimanendo un ultimo passo.

Passo 8 – Trasferirsi

Se stai comprando la casa da un precedente proprietario, puoi trasferirti nella tua nuova casa non appena tutte le approvazioni sono complete e entro il termine indicato nell’SPA.

Tuttavia, assicurati che le bollette delle utenze non pagate siano state saldate dal venditore.

Se ti stai trasferendo in un nuovo sviluppo abitativo ancora in costruzione, devi aspettare che gli sviluppatori terminino il progetto prima di poter traslocare.

Altri Costi di Acquisto di una Casa in Malesia

Oltre al prezzo d’acquisto della casa, devi anche pagare altre tasse associate all’acquisto di una casa.

Imposta di Bollo

Devi pagare l’imposta di bollo quando l’SPA viene timbrato per gli acquisti di proprietà residenziale.

Prezzo della Proprietà Residenziale	Imposta di Bollo
Primi RM100,000 (US$25,000)	1 percento
RM100,001 – RM500,000 (US$25,000.25 – US$125,000)	2 percento
RM500,001 – RM1 milione (US$125,000.25 – US$250,000)	3 percento
Oltre RM1 milione (US$250,000.25)	4 percento

Costi Legali

Non dimenticare che anche il tuo avvocato deve essere pagato per il suo lavoro. I costi legali coinvolti sono i seguenti:

Prezzo della Proprietà Residenziale	Costo Legale
Primi RM500,000 (US$125,000)	1 percento
RM500,001 – RM1 milione (US$125,000.25 – US$250,000)	0.8 percento
RM1,000,001 – RM3 milioni (US$25,000.25 – US$750,000)	0.7 percento
RM3,000,001 – RM5 milioni (US$750,000.25 – US$1,250,000)	0.6 percento
Oltre RM5 milioni – RM7.5 milioni (US$1,250,000.25 – US$1,875,000)	0.5 percento
Oltre 7.5 milioni (US$1,875,000.25)	Negoziaibile e non supererà lo 0.5 percento

La Mia Esperienza Personale

Poiché sono sposato con un malese, non dovevo preoccuparmi della soglia minima dei prezzi delle proprietà disponibili agli stranieri. Di conseguenza, siamo stati in grado di acquistare la nostra proprietà al prezzo locale.

Inoltre, la nostra casa è intestata a nome del mio coniuge sia sul contratto che sul mutuo.

Ora, Tocca a Te

Se hai comprato una casa in Malesia, condividi la tua esperienza o consigli che potrebbero essere utili ad altri potenziali acquirenti.

Potrebbe essere complicato comprare una casa in Malesia, specialmente quando ti trasferisci qui per la prima volta, ma lo sforzo ne vale la pena.

Assicurati solo di ricevere consigli dai tuoi amici fidati o agenti immobiliari, in modo da essere ben informato prima di prendere questa decisione che cambia la vita.