Guía para expatriados sobre cómo comprar una casa en Malasia

Comprar una casa en tu país de origen puede ser complicado, y más aún comprar una casa en Malasia siendo un expatriado.

Sin embargo, si cumples los requisitos y sabes qué pasos seguir, el proceso puede ser sin preocupaciones.

Dicho esto, esta guía te mostrará qué propiedades puedes comprar, cómo conseguir una hipoteca y qué costos adicionales de cierre puedes esperar pagar.

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Requisitos

Si estás trabajando aquí como expatriado, casado con un malayo, aquí con el programa MM2H, o eres un inversor, puedes comprar una casa en el país.

Sin embargo, hay algunos requisitos que debes considerar al comprar una propiedad en Malasia. Vamos a analizar cada uno.

Precio de Compra Mínimo de la Propiedad

Puedes comprar una propiedad en cualquier lugar de Malasia siempre que esté al nivel o por encima del precio mínimo de compra. Cada estado tiene un umbral diferente establecido por el gobierno y los estados respectivos.

Las siguientes secciones desglosarán lo que está y no está disponible para ti, y a qué costo.

Propiedades Fuera de los Límites

Necesitas estar al tanto de los tipos de propiedades que estás autorizado a comprar. En general, puedes adquirir una casa siempre que esté por encima del precio mínimo de umbral. Sin embargo, ciertos tipos están fuera de los límites.

Estos son:

• casas de bajo o medio coste bajo
• propiedades con la descripción: “Terreno Reservado para Malayos”
• propiedades asignadas bajo “Interés Bumiputera” en proyectos de desarrollo

Consentimiento de Extranjeros

Además de los requisitos anteriores, también debes solicitar el consentimiento de extranjero al comprar una casa en Malasia. Junto con el Código Nacional de Tierras de 1965, la compra de propiedades por extranjeros está cubierta por Las Directrices de Malasia sobre la Adquisición de Propiedades.

Así que, las autoridades estatales pertinentes deben otorgarte el permiso antes de que puedas comprar propiedad. Cada autoridad estatal en Malasia aprobará este consentimiento de extranjero a su discreción.

Sin embargo, estás obligado a presentar formularios y pagar tarifas de solicitud, cada estado tiene su propia tarifa. Como regla general, siempre que se cumplan los requisitos anteriores, tu solicitud no debería ser rechazada.

Tipos de Viviendas que Puedes Poseer en Malasia

En pocas palabras, puedes poseer el 100 por ciento de la propiedad en Malasia. Esto es siempre que cumplas los requisitos mínimos, por supuesto.

Hay muchas opciones para elegir, desde lujosos condominios hasta exclusivas casas adosadas y apartamentos tipo estudio hasta casas en hilera.

Comprando una Casa a un Precio Más Asequible

Todo comprador potencial seguramente busca la mejor oferta. Cuando se trata de compras grandes como tu casa, no es diferente.

Dicho esto, ¿cómo puedes conseguir una casa en Malasia a un precio más barato? Aquí es donde el programa Malasia Mi Segunda Casa (MM2H) puede ayudarte.

Si no estás familiarizado con el programa, está diseñado para expatriados que desean quedarse en Malasia por un período prolongado de tiempo. El programa MM2H te proporciona un visado de entrada múltiple, renovable cada cinco años como máximo.

Los titulares de visados MM2H disfrutan de ciertos beneficios cuando se trata de la propiedad de vivienda en Malasia.

Los titulares del visado MM2H tienen acceso a propiedades con valores de umbral más bajos

La tabla a continuación muestra los valores mínimos promedio de umbral de propiedades residenciales para aquellos con y sin visado MM2H.

Esos montos pueden cambiar a medida que el gobierno de Malasia establece nuevos planes de presupuestación. Así que mantente al día sobre los precios de umbral más recientes antes de comprar una casa en el país.

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Estado	Sin MM2H (precio mínimo promedio de umbral de propiedad)	Con MM2H (precio mínimo promedio de umbral de propiedad)
Selangor (Estás limitado a propiedades con títulos de división predial. No puedes comprar propiedades en subasta, ni aquellas en tierras agrícolas.)	RM2 millones (500.000 USD)	RM2 millones (500.000 USD) (Zonas 1 y 2*) RM1 millón (250.000 USD)   (Zona 3*) *Zonas en SelangorZona 1 – Distritos de Petaling, Gombak, Hulu Langat, Sepang y KlangZona 2 – Distritos de Kuala Selangor & Kuala Langat, Zona 3 – Distritos de Hulu Selangor y Sabak Bernam
Johor	RM2 millones (500.000 USD) (propiedad aterrizada en zonas internacionales) RM1 millón (250.000 USD) (título de división predial & propiedades aterrizadas dentro de zonas no internacionales, excepto Medini)	RM1 millón (250.000 USD)
Kelantan	RM1 millón (250.000 USD)	RM500,000 (125,000 USD)
Kedah	RM600,000 (150,000 USD) excepto en Langkawi, que es RM1 millón (250,000 USD)	RM1 millón (250.000 USD)
Malaca	RM1 millón (250,000 USD) (título aterrizado) RM500,000 (125,000 USD) (título de división predial/alto aumento)	RM1 millón (250,000 USD) (título aterrizado) RM500,000 (125,000 USD) (título de división predial/alto aumento)
Negeri Sembilan	RM1 millón (250,000 USD) (propiedad aterrizada sobreofrecida) RM600,000 (150,000 USD) (propiedad de título de división predial sobreofrecida/alto aumento)	RM1 millón (250.000 USD)
Pahang y Terengganu	RM1 millón (250.000 USD)	RM1 millón (250.000 USD)
Penang	Propiedad aterrizada sobreofrecida: RM1.8 millones (450,000 USD) (isla) RM750,000 (187,500 USD) (continental) Propiedades de título de división predial/alto aumento sobreofrecidas: RM800,000 (200,000 USD) (isla)/RM400,000 (100,000 USD) (continental)	RM500,000 (125,000 USD)
Perak	RM1 millón (250.000 USD)	RM350,000 (87,500 USD)
Perlis	RM500,000 (125,000 USD)	RM1 millón (250.000 USD)
Sabah	RM1 millón (250,000 USD) (propiedad aterrizada) RM600,000 (150,000 USD) (propiedad de alto aumento)	RM500,000 (125,000 USD)
Sarawak	RM500,000 (125,000 USD)	RM300,000 (75,000 USD)
Putrajaya, Kuala Lumpur, Labuan*	RM1 millón (250.000 USD)	RM1 millón (250.000 USD)

Para mayor claridad y comprensión, aquí están lo que significan los diferentes términos:

• Títulos de división predial: se relacionan con propiedades donde se construyen múltiples unidades como parte de un desarrollo compartido con servicios compartidos. En la mayoría de los casos, eso significa apartamentos o condominios.

• Propiedad aterrizada: una unidad que se desarrolla como parte de una parcela privada, sin responsabilidad de propiedad compartida, con un título de propiedad individual. Esto significa un bungalow, casa semi-independiente o casa en hilera.

• Sobreoferta: propiedades en el mercado inmobiliario de Malasia donde la oferta actualmente supera la demanda, como los condominios de lujo de grandes desarrollos. Son determinados por las autoridades estatales.

Buscando una Casa para Comprar

Si estás trabajando en Malasia, querrás vivir en áreas urbanas como Kuala Lumpur y Selangor, que tienen comunidades expatriadas prósperas y no carecen de oportunidades laborales. También tienen hospitales, escuelas, y un transporte conveniente.

O puedes preferir otro destino popular de expatriados como Penang.

Después de decidir dónde quieres comprar tu casa, necesitas una forma confiable de buscar una casa que se ajuste a tu presupuesto y gusto.

Las siguientes secciones te mostrarán cómo hacerlo.

Plataformas en Línea

Dos portales de búsqueda de propiedades en línea confiables y populares son Property Guru and iProperty.

Sin duda, hay otros portales disponibles en línea, pero estos dos ofrecen los servicios más completos.

Puedes filtrar tu búsqueda por ubicación, presupuesto y tipo de propiedad. También puedes seleccionar el tamaño y el número de dormitorios y baños que deseas.

Estos portales inmobiliarios son utilizados principalmente por agentes inmobiliarios que colocan propiedades en venta, y por supuesto, en alquiler.

Así que, la información sobre las propiedades que se anuncian es precisa y confiable.

Después de tu búsqueda, puedes contactar a los agentes y organizar una visita a la propiedad, lo que me lleva al siguiente método.

Agentes Inmobiliarios

Ya sea que uses sitios web o no, contratar a un agente inmobiliario es útil ya que él o ella puede ayudarte a navegar por las necesidades legales y encontrar la casa que deseas dentro de tu presupuesto y criterios.

Los agentes inmobiliarios también tienen acceso a información sobre casas y ubicaciones que no son comúnmente conocidas por el público, y menos aún por otros expatriados.

Como comprador, te beneficiarás del conocimiento de los agentes sobre las diferentes propiedades y las áreas circundantes. Sus habilidades de negociación y asesoramiento también te serán útiles cuando no estés familiarizado con el procedimiento de compra de viviendas en Malasia.

Además, no tienes que preocuparte por pagar las tarifas de los agentes inmobiliarios. Cuando compras una casa en Malasia, el agente inmobiliario recibe una comisión del vendedor, no de ti.

Casas Anunciadas

Notarás al viajar por Malasia los letreros en casas que dicen “En Venta/En Alquiler.”

Estos letreros tendrán números de teléfono que puedes llamar para hablar con agentes inmobiliarios que se encargan de vender o alquilar estas casas.

Este método es excelente, especialmente si estás buscando una casa que esté más cerca de tu lugar de trabajo, estación de tren o escuela, si necesitas estar cerca de alguno de esos.

También tendrás la ventaja de inspeccionar el vecindario a tu ritmo si las casas anunciadas están en áreas donde frecuentas ir.

Tener el tiempo para ver las propiedades tú mismo sin tener que ajustarte al horario de un agente inmobiliario es crucial.

Así que, mantén los ojos abiertos para ver los letreros en las propiedades cuando estés en movimiento. 

El Proceso para Comprar tu Casa

Ahora que has decidido que quieres comprar una casa, ¿cómo es el proceso real? Te guiaremos a través de los siguientes pasos asumiendo que no estás casado con un malayo y no eres titular de un visado MM2H. 

Paso 1 – Verifica el Costo de la Propiedad

Si eres como yo y quieres tener acceso a instalaciones urbanas y oportunidades de carrera, lo más probable es que quieras vivir en la Zona 1 en Selangor.

Sin embargo, solo puedes comprar casas aquí que estén valoradas en RM2 millones (500,000 USD) o más.

Asegúrate de tener algo de efectivo para hacer un depósito en la casa – aproximadamente el 30 por ciento del valor de la propiedad – además de más para otros costos como tarifas legales, tasaciones, etc.

Si no tienes suficiente dinero contigo, lee este artículo sobre cómo enviar dinero desde tu país de origen a Malasia.

Paso 2 – Explora Propiedades y Encuentra la Adecuada para Ti

Deberías tener una idea clara de la ubicación, el rango de precios y el tipo de casa que quieres comprar. Si tienes algunas posibilidades en mente, visualiza las casas con tu agente.

Mi consejo es que te tomes tu tiempo con esto antes de comprometerte. Presta mucha atención a los defectos estructurales que puedan estar presentes en cada casa. Por ejemplo, fugas de plomería, techos dañados e incluso la presencia de moho.

También puedes querer tomar nota de qué tan ruidoso o concurrido es el vecindario, si valoras la paz y la tranquilidad. Trae a alguien de confianza para que dé un juicio imparcial sobre las propiedades. Toma notas y fotos de cada una para que puedas revisarlas más tarde.

Paso 3 – Solicita una Hipoteca

La cantidad de financiamiento que puedes obtener depende de tu situación.

Si formas parte del programa MM2H, generalmente puedes obtener hasta un 80 por ciento de hipoteca del precio total de compra. Para aquellos que no forman parte del programa de visados MM2H, el monto máximo de hipoteca es alrededor del 70 por ciento.

Además, encontrar un banco que te preste dinero será difícil, incluso si abres una cuenta bancaria en Malasia. Sin embargo, no te rindas.

Consulta con todos los bancos y encuentra el que tenga las tasas de interés más bajas. El proceso de solicitud de hipotecas es similar para locales y extranjeros.

Aquí está cómo postular:

1. Contacta diferentes bancos y ve qué bancos te ofrecen un préstamo. Tus posibilidades de obtener uno aumentarán si estás empleado localmente, eres residente permanente o titular de un visado MM2H.

2. Visita la(s) sucursal(es) del banco en persona cuando sea necesario para la evaluación personal. Te requerirán que prepares documentos como tu carta de empleo, pasaporte, estados de cuenta bancarios y más para la reunión.

Algunos de los bancos que podrían ofrecerte una hipoteca son CIMB, Maybank, HSBC, y OCBC.

Paso 4 – Negocia un Precio y Haz una Oferta

Cuando has decidido por una casa, hazlo saber a tu agente. Entonces puedes hacer una oferta.

El vendedor aceptará, rechazará o te dará una contraoferta sobre el precio que sugeriste. No es raro que un vendedor regrese con una contraoferta.

Si el vendedor está pidiendo RM2.3 millones pero la tasación de la propiedad es solo RM2.1 millones, alrededor del 70 por ciento de la hipoteca (el máximo que puedes obtener sin un visado MM2H) sumará solo RM1,470,000.

¿Puedes desembolsar el costo restante? Si no, definitivamente necesitarás ofrecer un precio más bajo.

Al negociar, debes recordar los costos que tendrás que asumir inicialmente, los cuales pueden sumar, pero aún así asegúrate de que tú y el vendedor estén en una situación de ganar-ganar.

Envía tu intención de compra a través de una Carta de Oferta o formulario de venta del desarrollador con intención de compra, junto con el depósito acordado, que generalmente es del 2 por ciento al 3 por ciento del precio de la propiedad.

Paso 5 – Cierra el Trato

En este punto, necesitarás nombrar un abogado de transmisión (debes contratar un abogado al comprar una casa en Malasia para asegurar que todo se haga correctamente y de manera honesta). Usualmente, tu agente inmobiliario recomendará un panel de firmas legales de las que puedes elegir.

Alternativamente, puedes hacer tu propia investigación en línea u obtener recomendaciones a través de tu red en Malasia. Los bancos también pueden referir abogados. Sin embargo, siempre es mejor hablar con un abogado dentro de las dos semanas posteriores a la presentación de tu Carta de Oferta.

Necesitarás proporcionar a tu abogado los documentos relevantes. Estos son la fotocopia de tu pasaporte, tus datos de contacto, dirección, detalles de impuestos sobre la renta, así como la ubicación de los pagos de impuestos para la compra de propiedades del mercado secundario.

Debes firmar el acuerdo de Venta y Compra (SPA) dentro de los 14 días de la presentación de la Carta de Oferta.

El SPA es básicamente un contrato legalmente vinculante que detalla los términos de la venta de la propiedad entre tú y el vendedor. Cierras el trato al firmar el SPA. Esto significa que no puede haber más negociaciones. Tanto el comprador como el vendedor deben respetar los términos y condiciones establecidos en el SPA.

Luego, realizas el pago inicial del 10 por ciento para la casa. Nota que el 2 por ciento al 3 por ciento en el Paso 4 se destina al 10 por ciento del monto del depósito.

Paso 6 – Solicita el Consentimiento de la Autoridad Estatal

Después de que el acuerdo concluya, tu abogado solicitará el consentimiento final de las autoridades estatales. Esto asegura que la propiedad que estás a punto de comprar cumpla con los requisitos del estado.

Los documentos que tienes que presentar son:

• una copia certificada del SPA

• una copia certificada de tu pasaporte

• último impuesto territorial (una forma de impuesto sobre la tierra recogida por tu gobierno estatal para propiedades en Malasia)

• recibo de valoración de la propiedad

• formulario de solicitud según la sección 433B del Código Nacional de Tierras

Paso 7 – Pagar el saldo restante

Ahora tienes que pagar el 90 por ciento restante del precio de compra de la propiedad según lo indicado en el SPA, o en el Reglamento de Desarrollo de Vivienda (Control y Licencias) (Enmienda) 2015. Si has solicitado una hipoteca, el banco debería encargarse de esto por ti.

Recuerda que los bancos solo financiarán hasta aproximadamente el 70 por ciento del precio de la propiedad. Esto significa que el 20 por ciento del saldo del precio tiene que venir de ti. (El otro 10 por ciento es el depósito inicial).

Tras esto, obtendrás un Memorándum de Transferencia (MOT), un documento que muestra la transferencia de propiedad de la casa del vendedor a ti.

Ahora eres el orgulloso propietario de una nueva casa, lo que deja un último paso.

Paso 8 – Mudarse

Si estás comprando la casa a un dueño anterior, puedes mudarte a tu nueva casa tan pronto como todas las aprobaciones estén completas y dentro del plazo indicado en el SPA.

Sin embargo, asegúrate de que las facturas de servicios pendientes hayan sido pagadas por el vendedor.

Si te mudas a un nuevo desarrollo habitacional que aún está en construcción, debes esperar hasta que los desarrolladores terminen el proyecto antes de poder mudarte.

Otros costos de comprar una casa en Malasia

Además del precio de compra de la casa, también tienes que pagar otras tarifas asociadas con la compra de una vivienda.

Impuesto de Timbre

Tienes que pagar el impuesto de timbre cuando el SPA se timbra para compras de propiedades residenciales.

Precio de la Propiedad Residencial	Impuesto de Timbre
Primeros RM100,000 (US$25,000)	1 por ciento
RM100,001 – RM500,000 (US$25,000.25 – US$125,000)	2 por ciento
RM500,001 – RM1 millón (US$125,000.25 – US$250,000)	3 por ciento
Más de RM1 millón (US$250,000.25)	4 por ciento

Costos Legales

No olvides que también tienes que pagar a tu abogado por su trabajo. Los costes legales involucrados son los siguientes:

Precio de la Propiedad Residencial	Coste Legal
Primeros RM500,000 (US$125,000)	1 por ciento
RM500,001 – RM1 millón (US$125,000.25 – US$250,000)	0.8 por ciento
RM1,000,001 – RM3 millones (US$25,000.25 – US$750,000)	0.7 por ciento
RM3,000,001 – RM5 millones (US$750,000.25 – US$1,250,000)	0.6 por ciento
Más de RM5 millones – RM7.5 millones (US$1,250,000.25 – US$1,875,000)	0.5 por ciento
Más de 7.5 millones (US$1,875,000.25)	Negociable y no excederá el 0.5 por ciento

Mi Experiencia Personal

Como estoy casado con una malaya, no tuve que preocuparme por el umbral mínimo de los precios de las propiedades disponibles para los extranjeros. En consecuencia, pudimos comprar nuestra propiedad por el precio local.

Además, nuestra casa está a nombre de mi cónyuge tanto en el acuerdo como en la hipoteca.

Ahora te toca a ti

Si has comprado una casa en Malasia, comparte tu experiencia o los consejos que podrían ser útiles para otros compradores potenciales.

Puede ser complicado comprar una casa en Malasia, especialmente cuando te mudas aquí por primera vez, pero el esfuerzo vale mucho la pena.

Solo asegúrate de obtener consejos de amigos de confianza o agentes inmobiliarios, para estar bien informado antes de tomar esta decisión que cambia la vida.