Comprar un condominio en Costa Rica: guía paso a paso

Cuando se trata de comprar un condominio en Costa Rica, contratar a un abogado es importante. 

Si tienes el abogado adecuado y los recursos necesarios, te encontrarás en tu nuevo condominio en tres meses.

Sin embargo, si no tienes el abogado adecuado o no investigas a fondo tu propiedad, podrías terminar comprando algo problemático.

Basándome en mi experiencia comprando condominios en Costa Rica, esta guía te mostrará qué buscar en una propiedad, qué tipo de cosas esperar durante el proceso de cierre y cómo encontrar el abogado adecuado.

Disclaimer: This article may include links to products or services offered by ExpatDen's partners, which give us commissions when you click on them. Although this may influence how they appear in the text, we only recommend solutions that we would use in your situation. Read more in our Advertising Disclosure.

¿Puedes comprar propiedad en Costa Rica como extranjero?

Como extranjero en Costa Rica, ya sea que seas un expatriado que considera Costa Rica tu segundo hogar o solo un turista, tienes casi todos los mismos derechos que los ciudadanos locales, salvo ciertos privilegios como votar y ser votado, obtener crédito o permanecer indefinidamente.

Puedes superar la última restricción con un permiso de residencia en Costa Rica. 

Pero volviendo al punto de este artículo, esto significa que puedes comprar propiedad en Costa Rica. Ya sea que quieras hacerlo como inversión o para tener un lugar donde vivir, puedes obtener un verdadero valor por tu dinero en el país.

Esto es posible porque el gobierno de Costa Rica ha permitido, a lo largo de los años, que los extranjeros inviertan en el país como medio para estimular la economía.

A medida que más y más personas se dan cuenta de esto y continúan llegando, los valores inmobiliarios en el país seguramente aumentarán y surgirán opciones más atractivas.

Todo lo que considerar antes de comprar propiedad en Costa Rica

No querrás desembolsar dinero por una propiedad en Costa Rica sin antes considerar algunas cosas. Así que, compartiré lo que pensé al buscar un condominio antes de finalmente comprar uno.

Acceso al condominio y necesidades cotidianas

En la parte superior de tu lista de verificación debe estar qué tan accesible es el condominio, y esto tiene mucho que ver con dónde está ubicado. 

Hay muchas propiedades bonitas en pueblos de playa como Tamarindo y Nosara en la Costa Oeste. En la Costa Este, en el lado del Caribe, también hay pueblos realmente hermosos como Manuel Antonio y Puerto Viejo de Talamanca con buenas propiedades.  

Sin embargo, estos lugares no son tan populares entre los expatriados que buscan quedarse a largo plazo o permanentemente.

Esto se debe principalmente a la gran diferencia en los precios de la vivienda en estas dos partes, así como a la cantidad de comodidades, estilos y calidad de vida. Los precios son relativamente baratos, pero probablemente vivas en un camino sin pavimentar y estés al menos a media hora en coche de un supermercado.

Dominical es realmente hermoso, pero el inconveniente es que no hay un centro de ciudad real. Hay una autopista que pasa con pequeñas comunidades dispersas aquí y allá, pero a menos que ames la paz y la tranquilidad, puede que no sea para ti.

Cualquiera que sea la ubicación en la que estés interesado en comprar un condominio, no te apresures. Primero, súbete a un coche y recorre el área para ver si es allí donde quieres vivir.

Propiedades tituladas

En Costa Rica, ciertos lugares están bajo la protección del gobierno y generalmente no tienen título. 

Una propiedad que está ubicada dentro de los primeros 50 metros de la zona de marea alta se categoriza como tierra pública. Después de los primeros 50 metros, los siguientes 150 metros se denominan Zona Marítima Terrestre o Terreno de Concesión.

Las tierras bajo el control del gobierno no están en venta, pero se pueden arrendar por hasta 20 años.

La mayoría de las veces, no necesitarás preocuparte por propiedades tituladas al comprar un condominio. Pero es algo de lo que deberías estar consciente cuando compres una casa en Costa Rica. 

Advertisement

Método de pago

Como expatriado que busca comprar propiedad, otra cosa importante a considerar además de tener todos tus documentos es tener suficiente efectivo. 

Tienes que pagar por un condominio en efectivo porque ningún banco costarricense te ofrecerá crédito o una hipoteca como extranjero. 

Los bancos te escucharán, pero te someterán a un proceso largo, tedioso y confuso con casi cero posibilidades de ser aprobado. 

La mayoría de los expatriados que compran condominios suelen pedir préstamos en sus países de residencia o retirar dinero de una cuenta de ahorro, jubilación o cuenta IRA. Hice lo último además de recibir un poco de ayuda de mi familia en casa.

Si necesitas transferir una gran suma de dinero al país, lee nuestra guía sobre cómo enviar dinero desde tu país de origen a Costa Rica. 

Presencia física

Cuando transfieres la propiedad en Costa Rica, todas las partes involucradas deben firmar una escritura ante un Notario Público costarricense, quien luego formaliza todas las transacciones y las registra en el registro público. 

El proceso es muy formal, y tanto el vendedor como el comprador deben estar presentes para firmar los documentos frente al notario público. 

Siempre que sea posible, deberías estar presente al comprar un condominio. Sin embargo, en una situación en la que no puedas estar presente, puedes crear un poder y hacer que otra persona firme en tu nombre.

Ten en cuenta que el concepto de notario en Costa Rica difiere en gran medida de la forma en que se ve en otros países, especialmente en los EE. UU. En Costa Rica, los notarios también son abogados, y sus funciones no se limitan solo a autorizar firmas.

Pueden actuar en nombre del estado, redactando e interpretando todos los documentos legales y certificando la autenticidad de los mismos también.

Preguntas que hacer

Digamos que has encontrado un condominio que te gusta. Te aconsejo que te abstengas de meter demasiado rápido tus manos en el bolsillo, al menos no hasta que hayas hecho y obtenido respuestas satisfactorias a ciertas preguntas.

Sí, sé que puedes haber contratado los servicios de un agente que conoce el negocio como la palma de su mano, pero es tu deber hacer tu debida diligencia. Después de todo, se convertirá en tu propiedad. 

Dicho esto, deberías hacer las siguientes preguntas:

• ¿El condominio tiene acceso a agua, electricidad y alcantarillado? Esto se debe a que algunos condominios vienen con todas estas comodidades mientras que otros pueden tener una, dos, o ninguna en absoluto.
• ¿Tiene conexión a internet? Si no, tendrás que instalar una después de comprar.
• ¿Se te permitirá construir en el terreno o renovar el condominio?
• Si hay vecinos, ¿cómo son?
• ¿Hay algún aspecto especial de la comunidad que debas saber?
• ¿Qué comodidades están disponibles dentro del área?

Nunca tengas miedo de hacer esas preguntas y más que se te ocurran.

Impuestos sobre la propiedad

Hay dos impuestos relacionados con la compra y posesión de una propiedad en Costa Rica. Cubriremos ambos a continuación.

Impuesto de Traspaso de Propiedad (Impuesto de Traspaso)

El impuesto de traspaso de propiedad, o impuesto de traspaso, es el primer impuesto que pagas al comprar propiedad en Costa Rica. Es 1.5% del precio de compra o del valor fiscal de la propiedad, lo que sea más alto.

El impuesto de traspaso se calcula en el costo total de cierre y se comparte entre el vendedor y tú en una proporción de 50:50, a menos que haya una negociación diferente entre las partes involucradas.

El notario público retendría y pagaría el impuesto a las autoridades una vez cerrado el trato.

Impuesto Anual sobre la Propiedad (Impuesto Sobre Bienes Inmueble)

También existe el impuesto anual sobre la propiedad, o impuesto sobre bienes inmueble. Este se fija en un 0.25% del último valor registrado de la propiedad.

Se espera que actualices el valor de la propiedad cada cinco años después de la compra en el Departamento de Bienes Inmuebles. 

Este impuesto debe pagarse trimestralmente, pero tienes derecho a obtener un descuento si decides pagar anualmente.

Ubicación

Puede ser cierto que a algunas personas les gusta la idea de poseer una fabulosa casa de lujo frente a la playa en Costa Rica o una gran finca con vista al océano, pero el costo de estas y los altos impuestos son suficientes para desanimar a muchas personas de la idea. 

Poseer un condominio, por otro lado, todavía puede ofrecerte estas vistas por mucho menos.

Dicho esto, la ubicación del condominio es importante. Sin embargo, elegir uno depende en gran medida de lo que se adapte a tu estilo de vida y necesidades.

Al considerar los mejores lugares para comprar en Costa Rica, asegúrate de prestar atención a todas las provincias con una alta tasa de apreciación de la propiedad.

Estas incluyen propiedades dentro de las regiones costeras como San José, Guanacaste y Limón. Las propiedades en estos lugares se aprecian más rápido que en otros lugares de Costa Rica.

Veamos cada uno más de cerca.

San José

Esta es la capital de Costa Rica, por supuesto, tenía que estar en esta lista. San José es una de las áreas más pobladas del país y hogar de muchos negocios. 

El negocio inmobiliario aquí está prosperando y ha aumentado en más del 3.7% anual desde julio de 2019.

Guanacaste

Si hablas de crecimiento exponencial lento y constante, entonces Guanacaste debería venir a la mente. Continúa experimentando este crecimiento.

La belleza del sector inmobiliario en Guanacaste es que ofrece el paquete completo en accesibilidad, buena infraestructura, hermosas playas (puedes tener la suerte de obtener un condominio con vista a la playa) y el clima perfecto.

El valor del sector inmobiliario en Guanacaste ha tenido una tasa de crecimiento del 40.8% desde 2019.

Limón

Podrías preguntarte por qué Limón está en esta lista, porque su desarrollo ha sido lento en comparación con otras partes de Costa Rica. También es considerada la provincia más pobre de Costa Rica y carece de infraestructura, pero esto es lo que atrae a la gente. 

Limón tiene las playas más hermosas de Costa Rica porque han permanecido sin ser alteradas. Ha visto una tasa de apreciación del 5.8%. Su falta de atractivo obvio (al menos en comparación con áreas más prósperas en el país) lo convierte en una gran opción de inversión para compradores de propiedades.

Costos

El costo de un condominio en Costa Rica es bastante barato en este momento. 

Con una suma de US$35,000, puedes comprar un condominio en Costa Rica. Los más lujosos pueden costar decenas de millones de dólares. 

Encontrar un condominio

Conseguir un buen condominio o cualquier otra propiedad en Costa Rica requerirá que hagas una búsqueda en persona en lugar de simplemente sentarte y deslizarte por páginas de casas en internet como puedes estar acostumbrado en Estados Unidos. 

Aquí te decimos cómo hacerlo.

Hazlo tú mismo

Comprar un condominio o cualquier otra propiedad que esté a la venta en Costa Rica es fácil incluso si no se colocan letreros de «se vende» fuera de una propiedad. 

Una de las mejores formas de encontrar algo localmente en Costa Rica es preguntar. Puedes visitar el área donde quieres vivir y encontrar a un lugareño. Lo más probable es que te proporcionen una gran cantidad de información porque la gente aquí siempre está dispuesta a ayudar. 

Alternativamente, también puedes llevar a cabo tu búsqueda en línea. Encuentra24 es un sitio bastante popular para buscar propiedades. RightMove también tiene muy buenos listados de propiedades, y también puedes encontrar agentes allí.

Contratar un agente

Una cosa que debes saber es que el negocio inmobiliario en Costa Rica es un juego «para todos», lo que significa que cualquiera puede despertar y decidir que es un agente inmobiliario.

Es un espacio mayoritariamente no regulado. Nunca sabes si estás tratando con un estafador o no. 

Dicho esto, es difícil encontrar profesionales genuinos. Pero están disponibles en buen número si sabes dónde buscar.

Solo ten en cuenta que los inescrupulosos intentarán vender propiedades inexistentes o aquellas con las que no deberían tener relación. Por eso, una búsqueda simple de propiedades es muy importante.

Encontrar un buen agente no es tan difícil si lo abordas de la manera correcta. Solo pregunta por la comunidad o recibe recomendaciones de amigos. Adelante, haz un control de antecedentes sobre los nombres que obtienes también. 

Puedes verificar si el agente en cuestión pertenece a alguna de las siguientes asociaciones de inmobiliarios:

• La Asociación Nacional de Realtors (NAR)
• Asociación Costarricense Global de Bienes Raíces (CRGAR) 

Ten en cuenta que los servicios de los agentes no son gratuitos. Cobran una comisión del 5-8% del precio de venta.

Tú, como comprador, no cargas solo con esta responsabilidad. El costo se divide entre tú y el propietario, y esto se discute durante las negociaciones.

Además, eres libre de evitar usar un agente si sientes que puedes manejar el proceso de compra del condominio por ti mismo. Sin embargo, si esto es algo que harías en tu país de origen, posiblemente evita hacerlo aquí. Podrías tener la dificultad añadida de llevar a cabo todo de manera bilingüe.

Por último, recuerda que incluso los expatriados que hablan inglés también pueden estafarte.

Proceso de compra

Una vez que encuentras una propiedad que quieres comprar, visítala al menos una vez y asegúrate de hacer una revisión a fondo. Asegúrate de que esté a tu gusto, luego instruye a tu agente para que envíe una oferta. Las negociaciones pueden continuar desde allí. 

Este proceso puede no avanzar tan rápidamente como puedas estar acostumbrado en casa, pero siempre sé cortés con todos los involucrados.

Contratar un abogado

Contratar a un abogado es necesario. Conseguir uno que también sea un notario público costarricense será una bendición más adelante.

Después de aceptar tu oferta, tu abogado redactará un acuerdo formal de compra-venta. Ambas partes tendrán que firmar la carta, y luego podrás proceder a transferir el 10% del precio acordado.

Conseguir un abogado — uno bueno en eso — no es difícil pero tampoco es un paseo por el parque. Siempre pide recomendaciones, obtén diferentes opciones y compara servicios. Si no hablas español con fluidez, un abogado bilingüe es vital. Por suerte, muchos hablarán inglés lo suficiente para guiarte a través del proceso.

Otra consideración importante es tratar con un abogado que se especialice en compras de propiedades por expatriados. Aunque no es completamente necesario, tendrán más experiencia con transferencias de dinero internacionales y cualquier otra especificidad con la que puedas enfrentarte.

Debes saber que lo que pagues es lo que consigues. Si no tienes cuidado, también puedes ser engañado por un abogado. 

Lo que terminas pagándole a tu abogado depende en gran medida del contrato que se elabore y se acuerde entre tú y el abogado.

Esto se llama depósito de dinero en garantía, y muestra tu seriedad respecto al trato. Después de que pagues esto, tienes dos semanas para pagar el resto en una cuenta de fideicomiso registrada por el gobierno.

Cierra el trato

El período de cierre es generalmente de 30-60 días después de firmar todos los documentos, así que asegúrate de haber arreglado tu transferencia de dinero para que llegue antes de eso. Siempre haz esto con anticipación en caso de que tu cuenta bancaria en Costa Rica tenga un período de retención.

Después de que el dinero haya cambiado de manos, tu abogado puede cerrar el trato. Conseguir un abogado de buena reputación que también sea un notario público costarricense te ayudará en esto. 

El notario público es el único con acceso permitido al registro nacional. Si tu abogado lo es, entonces él o ella puede registrar tu compra en el registro.

Los costos de cierre, que incluyen cosas como los impuestos de transferencia, los derechos de timbre y los honorarios notariales, pueden alcanzar un total de entre el 5-10 % del precio total de compra.

¿Puedes alquilar tu propiedad?

Si quieres comprar propiedades para entrar en el negocio inmobiliario, entonces puede que te estés preguntando si puedes alquilar propiedades en Costa Rica.

Pues sí puedes.

El gobierno de Costa Rica no restringe la propiedad de tu inmueble ni dicta cómo lo usas. Esto significa que puedes hacer lo que quieras con él siempre que cumplas con los estatutos del condominio. 

Sé que esto puede sonar surrealista para aquellos que vienen de Estados Unidos, dados los muchos embargos impuestos sobre propiedades allí, pero realmente no hay restricciones. Solo no hagas nada ilegal.

¿Necesitas un administrador de propiedades?

Un administrador de propiedades entra en escena después de que compras tu condominio, y depende totalmente de ti si necesitas uno.

Si sientes que tienes suficiente tiempo para gestionar la propiedad tú mismo, entonces te ahorras el dinero extra. Cuando adquirí mi segundo condominio, vi la necesidad de contratar uno y ha merecido la pena. 

No hay una estructura de pago estándar para un administrador de propiedades. Depende en gran medida de las negociaciones. Si tienes intenciones de poner tu condominio en alquiler, discute la posibilidad de dar un porcentaje del alquiler a un administrador de propiedades para que maneje el día a día por ti.

Esto usualmente cuesta entre el 10 y el 20 % de la cantidad de alquiler que recolectas. 

Si ni tú ni el administrador en cuestión están interesados en pagar comisión por porcentaje, entonces un precio justo está entre 90 y 150 US$ al mes. Todo depende del tamaño del condominio y de la cantidad de trabajo necesaria.

Para encontrar un administrador de propiedades, busca recomendaciones de amigos o de locales.

Riesgos asociados con la compra de un condominio en Costa Rica

Comprar un condominio en Costa Rica no está libre de riesgos. Hay ciertas cosas que debes considerar al elegir tu propiedad.

Deudas

Si no realizas la debida diligencia sobre la propiedad antes de comprarla, podrías estar incurriendo en una deuda sin saberlo, si la propiedad tiene alguna.

Asegúrate de que el título de la propiedad esté claro antes de que se cierre el trato o incluso que comiencen las negociaciones. Una visita al registro de la propiedad para buscar el título te ayudará.

Puedes verificar el propietario de la propiedad en cuestión, comprobar la existencia de deudas y recopilar toda la información relacionada con las tasaciones fiscales.

Inundaciones

Las inundaciones durante la temporada de lluvias son un problema común en Costa Rica.

Inundaciones repentinas peligrosas e inundaciones de basura se experimentan a menudo (en comparación con las inundaciones repentinas, las de basura son más manejables).

Asegúrate de que el condominio no esté ubicado cerca de un lago o un río. Si lo está, entonces está en una zona roja. Además, las propiedades construidas en terrenos bajos también enfrentan el riesgo de inundaciones.

A las propiedades en zonas rojas se les cobrarán tarifas más altas por el seguro de hogar. También habrá ingresos reducidos y un menor valor debido a los problemas que surgen de las inundaciones, tales como problemas de accesibilidad.

Terremotos

En Costa Rica, es común un gran terremoto al menos una vez cada década y temblores casi diarios.

Puede que no estés en riesgo significativo de daños físicos por terremotos, pero los temblores apenas perceptibles suponen riesgos para las propiedades de las siguientes maneras:

• Aparecen grietas entre las paredes
• El daño al techo provoca filtraciones
• Los suelos se separan de las paredes

No aparecen de la noche a la mañana. Puede tomar días después de un pequeño terremoto para notar el daño. 

Las propiedades más modernas pueden tener riesgos de mitigación incorporados. Sin embargo, el daño por terremoto es esencialmente un hecho de la vida para la mayoría de las propiedades, así que solo sé vigilante e inspecciona tu propiedad regularmente.

Infestaciones de plagas

Las propiedades infestadas por plagas corren el riesgo de sufrir daños graves. Algunas de las más comunes son las ratas y las cucarachas.

Deshacerse de ellas puede ser igual de caro. No querrías esos costos adicionales.

Los mosquitos también son un problema serio en Costa Rica. Si hay agua estancada en o alrededor de la propiedad, ciertamente tendrás mosquitos.

Deslizamientos de tierra

La temporada de lluvias, a pesar de la belleza que trae consigo a Costa Rica, viene con su cuota de problemas. Imagina volver a casa y encontrarla lavada o cubierta de barro.

Los deslaves o deslizamientos de tierra ocurren cuando el suelo ha sido sobresaturado por la acumulación de charcas de agua.

Ten en cuenta que una propiedad situada cerca de una colina o montaña corre el riesgo de verse afectada por un deslizamiento de tierra. Asegúrate de inspeccionar la casa y la propiedad en cuestión para detectar signos de erosión.

Ahora, a ti

Comprar un condominio en Costa Rica puede ser desalentador si no haces los deberes.

Sin embargo, no tiene que ser así. Si contratas un abogado de buena reputación que sepa lo que hace y hace la debida diligencia de tu parte, entonces estás listo.