Comprar un departamento en Costa Rica: guía paso a paso

Cuando se trata de comprar un condominio en Costa Rica, contratar a un abogado es importante. 

Si tienes el abogado y los recursos adecuados, entonces te encontrarás en tu nuevo condominio dentro de tres meses.

Sin embargo, si no tienes el abogado correcto o no investigas a fondo tu propiedad, podrías terminar comprando algo de mala calidad.

Basado en mi experiencia comprando condominios en Costa Rica, esta guía te mostrará qué buscar en una propiedad, qué tipo de cosas esperar durante el proceso de cierre, y cómo encontrar al abogado adecuado.

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¿Puedes comprar propiedad en Costa Rica como extranjero?

Como extranjero en Costa Rica, ya sea que seas un expatriado que llama a Costa Rica su segundo hogar o solo un turista, tienes casi todos los mismos derechos que los ciudadanos locales, salvo por ciertos privilegios como votar y ser votado, asegurar crédito, o permanecer indefinidamente.

Puedes superar esta última restricción con un permiso de residencia en Costa Rica. 

Pero volviendo al punto de este artículo, eso significa que puedes comprar en Costa Rica. Ya sea que quieras hacerlo para inversión o para tener un lugar donde vivir, puedes obtener un verdadero valor por tu dinero en el país.

Esto es posible porque el gobierno de Costa Rica ha permitido durante los años que los extranjeros inviertan en el país como una forma de estimular la economía.

A medida que más personas se dan cuenta de esto y continúan llegando, los valores inmobiliarios en el país seguramente aumentarán y surgirán opciones más atractivas.

Todo lo que debes considerar antes de comprar propiedad en Costa Rica

No quieres gastar dinero por cualquier propiedad en Costa Rica sin antes considerar algunas cosas. Así que, compartiré lo que pensé cuando estaba buscando un condominio antes de finalmente comprar uno.

Acceso al condominio y necesidades diarias

En la parte superior de tu lista de verificación debe estar qué tan accesible es el condominio, y esto tiene mucho que ver con su ubicación. 

Hay muchas propiedades bonitas en pueblos de playa como Tamarindo y Nosara en la Costa Oeste. En la Costa Este, en el lado del Caribe, también hay algunos pueblos realmente hermosos como Manuel Antonio y Puerto Viejo de Talamanca con buenas propiedades.  

Sin embargo, estos lugares no son tan populares entre los expatriados que buscan quedarse a largo plazo o permanentemente.

Esto se debe principalmente a la gran diferencia en los precios de la vivienda en estas dos partes, así como al número de comodidades, estilos y calidad de vida. Los precios son relativamente baratos, pero probablemente vivirás en un camino sin pavimentar y estarás a al menos media hora en auto de un supermercado.

Dominical es absolutamente hermoso, pero el inconveniente es que no hay un centro real de la ciudad. Hay una autopista que pasa por pequeñas comunidades dispersas aquí y allá, pero a menos que ames la paz y la tranquilidad, quizás no sea para ti.

Cualquiera que sea la ubicación en la que estés interesado en comprar un condominio, no te apresures. Primero, súbete a un auto y recorre el área para ver si es donde quieres vivir.

Propiedades tituladas

En Costa Rica, ciertos lugares están bajo la protección del gobierno y generalmente no están titulados. 

Una propiedad que está ubicada dentro de los primeros 50 metros de la zona de marea alta se categoriza como tierra pública. Después de los primeros 50 metros, los siguientes 150 metros se denominan Zona Marítima Terrestre o Tierra de Concesión.

Las tierras bajo el control del gobierno no están a la venta, pero pueden ser arrendadas hasta por 20 años.

La mayoría de las veces, no tendrás que preocuparte por propiedades tituladas cuando compras un condominio. Pero es algo de lo que debes estar al tanto al comprar una casa en Costa Rica. 

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Método de pago

Como expatriado buscando comprar propiedad, otra cosa importante a considerar además de tener todos tus documentos es contar con suficiente dinero en efectivo. 

Tienes que pagar por un condominio en efectivo porque ningún banco costarricense te ofrecerá crédito o una hipoteca como extranjero. 

Los bancos te escucharán, pero te pondrán en un proceso largo, tedioso y confuso con casi ninguna posibilidad de ser aprobado. 

La mayoría de los expatriados que compran condominios a menudo sacan préstamos en sus países de residencia o retiran dinero de una cuenta de ahorros, jubilación o IRA. Yo hice esto último además de obtener un poco de ayuda de mi familia en casa.

Si necesitas transferir una gran suma de dinero al país, lee nuestra guía sobre cómo enviar dinero de tu país de origen a Costa Rica. 

Presencia física

Cuando transfieres la propiedad en Costa Rica, todas las partes involucradas deben firmar una escritura ante un Notario Público costarricense, quien luego formaliza todas las transacciones y las registra en el registro público. 

El proceso es muy formal, y tanto el vendedor como el comprador deben estar presentes para firmar los documentos delante del notario público. 

Dónde sea posible, deberías estar presente cuando compras un condominio. Sin embargo, en una situación donde no puedas estar presente, puedes crear un poder notarial y hacer que alguien más firme por ti.

Ten en cuenta que el concepto de notario en Costa Rica difiere mucho de la forma en que se ve en otros países, especialmente en EE.UU. En Costa Rica, los notarios también son abogados, y sus deberes no se limitan solo a autorizar firmas.

Pueden actuar en nombre del estado, redactando e interpretando todos los documentos legales y certificando la autenticidad de los mismos también.

Preguntas que hacer

Supongamos que has encontrado un condominio que te gusta. Te aconsejo que te contengas de meter las manos en el bolsillo demasiado pronto, al menos no hasta que hayas preguntado y recibido respuestas satisfactorias a ciertas preguntas.

Sí, sé que puedes haber contratado los servicios de un agente que conoce el negocio como la palma de su mano, pero es tu deber hacer la debida diligencia. Será tu propiedad después de todo. 

Dicho esto, debes hacerte las siguientes preguntas:

• ¿El condominio tiene acceso a agua, electricidad y alcantarillado? Esto se debe a que algunos condominios vienen con todos estos servicios, mientras que otros pueden tener uno, dos o ninguno en absoluto.
• ¿Tiene conexión a internet? Si no, tendrás que instalar una después de comprarlo.
• ¿Te permitirán construir en el terreno o renovar el condominio?
• Si hay vecinos, ¿cómo son?
• ¿Hay alguna cosa especial sobre la comunidad que debas saber?
• ¿Qué comodidades están disponibles dentro del área?

Nunca tengas miedo de hacer esas preguntas y más a medida que se te ocurran.

Impuestos a la propiedad

Hay dos impuestos a la propiedad relacionados con la compra y propiedad de una propiedad en Costa Rica. Cubriremos ambos a continuación.

Impuesto de transferencia de propiedad (Impuesto de Traspaso)

El impuesto de transferencia de propiedad, o impuesto de traspaso, es el primer impuesto que pagas al comprar propiedad en Costa Rica. Es del 1.5% del precio de compra o el valor fiscal de la propiedad, lo que sea más alto.

El impuesto de traspaso se calcula en el costo total del cierre y se comparte entre el vendedor y tú en una proporción de 50:50, a menos que haya una negociación diferente entre las partes involucradas.

El notario público retendría y pagaría el impuesto a las autoridades una vez que se cierre el trato.

Impuesto de propiedad anual (Impuesto Sobre Bienes Inmueble)

También está el impuesto de propiedad anual, o impuesto sobre bienes inmueble. Este se fija en 0.25% del último valor registrado de la propiedad.

Se espera que actualices el valor de la propiedad cada cinco años después de comprar en el Departamento de Bienes Inmuebles. 

Este impuesto debe pagarse trimestralmente, pero tienes derecho a un descuento si decides pagar anualmente.

Ubicación

Puede que sea cierto que a algunas personas les gusta la idea de poseer una fabulosa casa de lujo frente a la playa en Costa Rica o una gran propiedad con vista al mar, pero el costo de estas y los altos impuestos es suficiente para desanimar a muchas personas de la idea. 

Poseer un condominio, por otro lado, aún puede darte estas vistas por mucho menos.

Dicho esto, la ubicación del condominio es importante. Sin embargo, elegir una depende en gran medida de lo que se adapte a tu estilo de vida y a tus necesidades.

Al considerar los mejores lugares para comprar en Costa Rica, asegúrate de prestar atención a todas las provincias con una alta tasa de apreciación de propiedades.

Estas incluyen propiedades dentro de las regiones costeras como San José, Guanacaste y Limón. Las propiedades en estos lugares aprecian más rápido que en otros lugares de Costa Rica.

Veamos cada uno más de cerca.

San José

Esta es la capital de Costa Rica, por supuesto, así que tiene que estar en esta lista. San José es una de las áreas más pobladas del país y hogar de muchas empresas. 

El negocio inmobiliario aquí está prosperando y ha aumentado en más de 3.7% anual desde julio de 2019.

Guanacaste

Si hablas de crecimiento exponencial lento y constante, entonces Guanacaste debería venir a la mente. Continúa experimentando este crecimiento.

La belleza del mercado inmobiliario en Guanacaste es que ofrece el paquete completo de accesibilidad, buena infraestructura, hermosas playas (puede que tengas suerte y consigas un condominio con vista a la playa) y el clima perfecto.

El valor del mercado inmobiliario en Guanacaste ha tenido una tasa de crecimiento del 40.8% desde 2019.

Limón

Puede que te preguntes por qué Limón llegó a esta lista, porque su desarrollo ha sido lento en comparación con otras partes de Costa Rica. También se considera la provincia más pobre de Costa Rica y carece de infraestructura, pero esto es lo que atrae a la gente. 

Limón tiene las playas más hermosas de Costa Rica porque han permanecido intactas. Ha visto una tasa de apreciación del 5.8%. Su falta de atractivo obvio (al menos comparado con áreas más prósperas en el país) lo convierte en una excelente opción de inversión para compradores de propiedades.

Costos

El costo de un condominio en Costa Rica es bastante barato en este momento. 

Con una suma de US$35,000, puedes comprar un condominio en Costa Rica. Los más lujosos pueden costar decenas de millones de dólares. 

Encontrar un condominio

Encontrar un buen condominio u otra propiedad en Costa Rica requerirá que hagas una búsqueda en persona en lugar de simplemente sentarte y deslizar páginas de casas en internet como puedes estar acostumbrado en Estados Unidos. 

Aquí te explico cómo hacerlo.

Hazlo tú mismo

Comprar un condominio o cualquier otra propiedad en venta en Costa Rica es fácil, incluso si no hay letreros de ‘se vende’ colocados fuera de una propiedad. 

Una de las mejores maneras de encontrar algo localmente en Costa Rica es preguntar. Puedes visitar el área donde quieres vivir y encontrar a un local. Lo más probable es que te proporcionen una gran cantidad de información porque la gente aquí siempre está dispuesta a ayudar. 

Alternativamente, también puedes realizar tu búsqueda en línea. Encuentra24 es un sitio bastante popular para buscar propiedades. RightMove también tiene muy buenos listados de propiedades, y también puedes encontrar agentes allí.

Contrata a un agente

Una cosa que debes saber es que el negocio inmobiliario en Costa Rica es un campo de juego para todos, lo que significa que cualquiera puede despertar y decidir que es un agente inmobiliario.

Es un espacio en gran medida no regulado. Nunca sabes si estás tratando con un estafador o no. 

Dicho esto, los profesionales genuinos son difíciles de encontrar. Pero están disponibles en buen número si sabes dónde buscar.

Solo ten en cuenta que los inescrupulosos intentarán vender propiedades inexistentes o aquellas que no tienen derecho a vender. Por eso es muy importante una simple búsqueda de propiedad.

Conseguir un buen agente no es demasiado difícil si lo haces de la manera correcta. Simplemente pregunta en la comunidad o consigue recomendaciones de amigos. Adelante, haz una verificación de antecedentes sobre los nombres que obtengas también. 

Puedes verificar si el agente en cuestión pertenece a alguna de las siguientes asociaciones de agentes inmobiliarios:

• La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR)
• Asociación Global de Bienes Raíces de Costa Rica (CRGAR) 

Ten en cuenta que los servicios de los agentes no son gratuitos. CobrAn una comisión de 5-8% del precio de venta.

Tú como comprador no soportas el peso de esto solo. El costo se divide entre tú y el propietario de la propiedad, y esto se discute durante las negociaciones.

Además, tienes la libertad de omitir usar un agente si sientes que puedes manejar el proceso de compra del condominio por ti mismo. Sin embargo, si esto es algo que harías en tu país de origen, posiblemente evítalo aquí. Podrías tener la dificultad añadida de realizar todo de manera bilingüe.

Por último, recuerda que incluso los expatriados de habla inglesa también pueden estafarte.

Proceso de compra

Una vez que encuentres una propiedad que quieras comprar, visítala al menos una vez y asegúrate de hacer una revisión exhaustiva. Asegúrate de que esté a tu gusto, luego instruye a tu agente para que envíe una oferta. Las negociaciones pueden continuar desde ahí. 

Este proceso puede no avanzar tan rápidamente como estás acostumbrado en casa, pero sé siempre cortés con todos los involucrados.

Contrata a un abogado

Contratar a un abogado es necesario. Conseguir uno que también sea un notario público costarricense será una bendición más adelante.

Después de que tu oferta sea aceptada, tu abogado escribirá un acuerdo formal de compraventa. Ambas partes tendrán que firmar la carta, y luego puedes proceder a transferir el 10% del precio acordado.

Conseguir un abogado — uno bueno, además — no es difícil pero tampoco un paseo por el parque. Siempre pide recomendaciones, obtén diferentes opciones y compara servicios. Si no hablas español con fluidez, un abogado bilingüe es vital. Afortunadamente, muchos hablarán suficiente inglés para guiarte a través del proceso.

Otra consideración importante es tratar con un abogado que se especialice en compras de propiedad para expatriados. Si bien no es completamente necesario, tendrán más experiencia con transferencias internacionales de dinero y cualquier otra especificidad con la que puedas toparte.

Debes saber que obtienes lo que pagas. Si no tienes cuidado, también puedes ser engañado por un abogado. 

Lo que terminas pagando a tu abogado depende en gran medida del contrato elaborado y acordado entre tú y el abogado.

Esto se llama depósito de seriedad, y muestra tu seriedad sobre el trato. Después de pagar esto, tienes dos semanas para pagar el resto en una cuenta de fideicomiso registrada por el gobierno.

Cierra el trato

El período de cierre generalmente es de 30-60 días después de firmar todos los documentos, así que asegúrate de haber organizado la transferencia de tu dinero para que llegue antes de eso. Siempre haz esto con anticipación en caso de que tu cuenta bancaria costarricense tenga un período de retención.

Después de que el dinero haya cambiado de manos, tu abogado puede cerrar el trato. Conseguir un abogado de renombre que también sea un notario público costarricense te ayudará aquí. 

El notario público es el único que tiene acceso permitido al registro nacional. Si tu abogado lo es, entonces él o ella podrá ingresar tu compra en el registro.

Los costos de cierre, que incluyen cosas como los impuestos de transferencia, aranceles de timbres, y honorarios notariales, pueden alcanzar un total de entre 5-10% del precio total de compra.

¿Puedes rentar tu propiedad?

Si quieres comprar propiedades para entrar al negocio inmobiliario, entonces podrías estar preguntándote si puedes rentar propiedades en Costa Rica.

Pues sí, puedes.

El gobierno costarricense no restringe la propiedad de tu bien ni dicta cómo puedes usarlo. Esto significa que puedes hacer lo que desees con él siempre y cuando sigas las normas del condominio. 

Sé que esto puede sonar surrealista para quienes vienen de los Estados Unidos, dado los numerosos embargos impuestos en propiedades allá, pero realmente no hay restricciones. Solo no hagas nada ilegal.

¿Necesitas un administrador de propiedades?

Un administrador de propiedades entra en escena después de que adquieres tu condominio, y depende completamente de ti si lo necesitas o no.

Si sientes que tienes suficiente tiempo para administrar la propiedad por ti mismo, entonces te ahorras el dinero extra. Cuando compré mi segundo condominio, vi la necesidad de contratar uno y ha valido la pena. 

No existe una estructura de pago estándar para un administrador de propiedades. Depende en gran medida de las negociaciones. Si piensas poner tu condominio en renta, entonces discute la posibilidad de dar un porcentaje de la renta a un administrador para que maneje las tareas diarias por ti.

Esto usualmente cuesta entre 10 y 20% de la cantidad recaudada de renta. 

Si ni tú ni el administrador en cuestión desean pagar comisión por porcentaje, entonces una tarifa justa está entre US$90 y US$150 por mes. Todo depende del tamaño del condominio y de la cantidad de trabajo necesario.

Para encontrar un administrador de propiedades, busca recomendaciones de amigos o locales.

Riesgos involucrados al comprar un condominio en Costa Rica

Comprar un condominio en Costa Rica no está libre de riesgos. Hay ciertas cosas que debes considerar al elegir tu propiedad.

Gravámenes

Si no realizas la debida diligencia sobre la propiedad antes de comprar, entonces podrías estar incurriendo en un gravamen sin saberlo, si la propiedad tiene uno.

Asegúrate de que el título de la propiedad esté limpio antes de cerrar el trato o incluso antes de comenzar las negociaciones. Una visita al registro de la propiedad para una búsqueda de título te ayudará.

Puedes verificar el propietario de la propiedad en cuestión, comprobar si hay gravámenes existentes y recoger toda la información relacionada con las evaluaciones fiscales.

Inundaciones

Las inundaciones durante la temporada de lluvias son un problema común en Costa Rica.

Frecuentemente se experimentan inundaciones repentinas peligrosas e inundaciones de basura (comparado con las inundaciones repentinas, las inundaciones de basura se pueden manejar más fácilmente).

Asegúrate de que el condominio no esté ubicado cerca de un lago o un río. Si lo está, entonces está en una zona roja. Además, las propiedades construidas en terrenos bajos también enfrentan el riesgo de inundación.

A las propiedades en zonas rojas se les cobrará tarifas más altas por el seguro de casa. También habrá ingresos reducidos y valor debido a los problemas derivados de inundaciones, como problemas de accesibilidad.

Terremotos

En Costa Rica, un importante terremoto promedio una vez por década y un temblor casi diario son comunes.

Puede que no tengas riesgos físicos significativos con los terremotos, pero los temblores apenas notables plantean riesgos para las propiedades de las siguientes maneras:

• Aparecen grietas entre las paredes
• El daño al techo causa goteras
• Los suelos se separan de las paredes

Estos no aparecen de la noche a la mañana. Podría tomar días después de un pequeño terremoto para notar el daño. 

Las propiedades más modernas pueden tener riesgos de mitigación incorporados. Sin embargo, el daño por terremotos es esencialmente un hecho de la vida para la mayoría de las propiedades, así que solo sé vigilante e inspecciona tu propiedad regularmente.

Infestaciones de plagas

Las propiedades infestadas por plagas están en riesgo de daños serios. Algunas de las más comunes incluyen ratas y cucarachas.

Deshacerse de ellas puede ser igualmente costoso. No querrías esos costos extra.

Los mosquitos también son un problema serio en Costa Rica. Si hay agua estancada dentro o alrededor de la propiedad, entonces sin duda tendrás mosquitos.

Deslizamientos de tierra

La temporada de lluvias, a pesar de la belleza que trae a Costa Rica, viene con su justa cuota de problemas. Imagina regresar a casa y encontrarla arrasada o cubierta de lodo.

Los deslizamientos de tierra ocurren cuando el suelo ha sido sobresaturado por la acumulación de agua.

Ten en cuenta que una propiedad situada cerca de una colina o montaña corre el riesgo de ser afectada por un deslizamiento de tierra. Asegúrate de inspeccionar la casa y la propiedad en cuestión en busca de signos de erosión.

Ahora, a ti

Comprar un condominio en Costa Rica puede ser desalentador si no haces tu tarea.

Sin embargo, no tiene que ser así. Si contratas a un abogado de confianza que sepa lo que hace y realiza la debida diligencia de tu parte, entonces estás listo para ir.