Wenn Du vorhast, langfristig in Japan zu leben, ist es am besten, so gut informiert wie möglich über die Anmietung einer Wohnung in diesem Land zu sein. Ich hoffe, Dir einen umfassenden Leitfaden für diesen Prozess zu bieten und einige wichtige Informationen im Detail zu erklären.
Obwohl die meisten, wenn nicht alle Ausländer, die für ein japanisches Unternehmen aus dem Ausland nach Japan kommen, in der Regel bei der Ankunft eine Wohnung gestellt bekommen, gibt es viele, die sich entscheiden, ohne Hilfe umzuziehen.
In diesem Leitfaden möchte ich die Schritte, die Du zum erfolgreichen Mieten benötigst, entmystifizieren, die Kosten und erforderlichen Unterlagen erklären und die Herausforderungen aufzeigen, denen Du von der Unterzeichnung eines Mietvertrags bis zum Verlassen der Mietwohnung, wenn Du weiterziehen möchtest, begegnen könntest.
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Contents
- Gut zu wissen vor der Miete
- Unterkunftsoptionen
- Mietterminologie
- Wo man in Japan nach einer Wohnung suchen kann
- Kosten
- Deinen Mietvertrag unterschreiben
- Deine Versorgungsleistungen einrichten
- Regeln für das Wohnen in einer Wohnung in Japan
- Reparaturkosten und Wohnungskündigung
- Gängige Betrügereien beim Auszug aus der Immobilie
- Nun, zu dir
Gut zu wissen vor der Miete
Dieser Artikel ist für Personen, die bereits in Japan sind.
Wenn Du aus dem Ausland eingestellt wurdest, wurde Dir wahrscheinlich bei Deinem Umzug nach Japan mit einem Arbeitsvisum eine anfängliche Wohnung bereitgestellt.
Das Unternehmen, das Dich eingestellt hat, versteht, dass Du keine Ahnung hast, wie der Mietprozess funktioniert.
Sie werden oft so viel Hilfe wie möglich leisten, um Dich mit einem Apartmentkomplex oder Wohnheim, mit dem sie über die Jahre eine Geschäftsbeziehung aufgebaut haben, zu versorgen. Sie werden sogar als Dein Bürge agieren, was bei der Anmietung in Japan erforderlich ist.
Ich werde später noch detaillierter darüber sprechen.
Obwohl Du bei einem Besuch Orte anschauen kannst, an denen Du leben möchtest, kannst Du als Tourist keinen Mietvertrag abschließen – da Deine Aufenthaltskarte für die Miete erforderlich ist.
Zudem ist es unmöglich, Dein Touristenvisum in ein Arbeitsvisum umzuwandeln, während Du in Japan bist.
Mietunterstützung
Viele Unternehmen in Japan bieten ihren Mitarbeitern etwas namens „Yachin Hojou“; übersetzt: „Mietunterstützung“. Es ist ein zusätzlicher Geldbetrag in Deinem monatlichen Gehaltsscheck, der einen Teil Deiner Miete abdeckt; eine Form der finanziellen Hilfe oder Unterstützung, die bereitgestellt wird, um die Mietkosten zu decken.
Du solltest Deinen neuen Job fragen, ob sie dies anbieten, da es Dir helfen könnte, Dein Budget für Dein nächstes Zuhause zu bestimmen. Diese Unterstützung deckt normalerweise bis zu 10-20% Deiner gesamten Miete ab. Wenn Deine Miete 80.000 Yen beträgt, hast Du möglicherweise 20.000 Yen extra in Deinem Gehaltsscheck, um die Kosten auszugleichen.
Mietanagenturen
Du kannst nicht einfach ein Apartment aufsuchen und dich direkt nach Mietwohnungen erkundigen. Fast alle Orte verlangen eine Bewerbung über eine Mietagentur. Es liegt im Ermessen dieser Firma, an Dich zu vermieten, und sie entscheiden dies nach Gesprächen mit dem Hausverwalter.
Diskriminierung
Japan ist die rassisch homogenste entwickelte Nation. Leider können ausländische Bürger deshalb bei der Wohnungssuche in Japan Diskriminierung erfahren.
Es ist üblich, dass Mietanträge von Ausländern abgelehnt werden. Es kommt sicherlich vor, dass japanische Immobilienmakler zurückhaltend sind, mit nicht japanischen Mietern zu arbeiten (ob aufgrund von Sprachfähigkeiten oder Fremdenfeindlichkeit).
Manchmal ist es besser, gleich zu fragen, ob Dienstleistungen für Ausländer angeboten werden, obwohl Du manchmal keine klare Antwort erhalten wirst. Du kannst auch nach Hinweisen suchen, wie z. B. einem Mangel an englischsprachigen Vertretern oder englischfreundlichen Webseiten.
Der Prozess kann entmutigend sein, wenn Du mehrfach ohne Begründung abgelehnt wirst. Aber denk daran, dass es sich um die Angst vor dem Unbekannten und die Zurückhaltung, den zusätzlichen Unbekannten der Vermietung an einen Ausländer gegenüberzutreten, handelt. Es ist nichts Persönliches.
Wenn Du einen japanischen Partner hast oder aktiv Unterstützung vom japanischen Manager bei dem Unternehmen, für das Du arbeitest, wirst Du sicherlich helfen, den Prozess einfacher zu gestalten.
Unterkunftsoptionen
Der Mietmarkt ist ziemlich vielfältig und bietet verschiedene Unterkünfte, jede mit einzigartigen Merkmalen.
Apartment
Apartments in Japan sind meistens kleinere Gebäude, etwa zwei bis drei Stockwerke hoch, aus Holz oder leichtem Stahl gebaut. Das bedeutet, dass die Wände nicht besonders dick sind und Du manchmal die täglichen Aktivitäten Deiner Nachbarn hören kannst.
Je neuer das Apartment, desto teurer ist es, daher wird man höchstwahrscheinlich eine Wohnung aus einem Komplex aus den 1980er oder 1990er Jahren mieten, wenn man ein begrenztes Budget hat.
Mansion
„Mansions“ hingegen sind große, miteinander verbundene Wohnkomplexe, die über fünf Stockwerke hoch sein können. Diese sind hauptsächlich aus Beton gebaut, und die Wände werden als „RC“-Wände bezeichnet.
Dies ist eine gute Wahl, wenn Du Ruhe und Privatsphäre schätzt. Viele dieser Mansions bieten komfortable Wohnbedingungen, haben einen Getränkeautomaten in der Nähe, sind durch Überwachungskameras geschützt und manchmal gibt es dort einen Hausmeister, der den Mietern direkt zur Seite steht.
Haus
Zusätzlich kannst Du ein ganzes Haus mieten. Wenn Du eine Familie hast, könnte das der beste Weg für Dich sein. Kleine Mietshäuser (ein „Ikenya“) sind typischerweise älter (erbaut in den 1970er – 1990er Jahren), haben zwei Etagen und sind nicht möbliert.
Einige von ihnen wurden ebenfalls renoviert. Tatsächlich kann der Mietpreis in manchen Fällen derselbe wie bei einem Apartment sein, aber Du solltest wissen, dass Du mehr für Nebenkosten wie Gas, Wasser und Strom bezahlen wirst. Besonders im Jahr 2023 kann das ein Loch in Deine Finanzen reißen, da die Lebenshaltungskosten aufgrund der aktuellen weltwirtschaftlichen Situation erheblich gestiegen sind.
Wohngemeinschaft und Gästehaus
Ich wollte weder Wohngemeinschaften noch Gästehäuser von dieser Liste der Optionen ausschließen.
Diese sind viel einfacher zu mieten, mit einem unkomplizierten Mietprozess mit englischer Unterstützung, die Zimmer sind komplett möbliert und die Mietverträge sind flexibel.
Wohngemeinschaften sind für längere Mietverträge vorgesehen, und wie der Name schon sagt, handelt es sich um eine soziale Wohnumgebung mit Mitbewohnern.
Einige bekanntere Unternehmen sind Share House 180, Borderless House, First House Interwhao und andere.
Gästehäuser sind für kürzere Aufenthalte gedacht und können private Zimmeroptionen mit westlichem oder traditionellerem japanischem Ambiente bieten. Du kannst Gästehäuser in den meisten Präfekturen Japans einfach online finden.
Du solltest jedoch verstehen, dass sowohl Wohngemeinschaften als auch Gästehäuser, obwohl sie billigere Alternativen zur Zusammenarbeit mit einer Mietagentur für die Anmietung einer Wohnung darstellen, einige Nachteile haben.
Beide werden Regeln haben, die eingehalten werden müssen (getimte Bäder, gemeinsame Waschmaschinen, Ruhezeiten, etc.), sie bieten weniger Privatsphäre als Dein eigenes Zuhause, und es besteht ein Risiko, wenn Du Deinen neuen Mitbewohnern nicht vertraust.
Außerdem könntest Du Probleme haben, Freunde oder einen Partner in Deine Wohngemeinschaft einzuladen, wenn das gegen die Regeln verstößt.
Mietterminologie
Ich möchte die Terminologie aufschlüsseln, die zur Beschreibung des Layouts von Mietobjekten verwendet wird, und erklären, was Du von den Einrichtungen erwarten kannst.
LDK
Die Abkürzungen L, D und K für Mietobjekte stehen für Wohn-, Ess- und Küche, während die Zahl die Anzahl der Zimmer angibt.
Ein ‚1DK‘ bezieht sich auf eine Wohnung mit einem separaten Schlafzimmer und einem Ess- und Küchenbereich; es ist ziemlich klein, kann aber für ein Paar mit wenigen Besitztümern ausreichen.
Ein ‚1LDK‘ ist eine Wohnung mit einem Schlafzimmer und einem kombinierten Wohn-, Ess- und Küchenbereich; diese sind oft separate Räume.
Von dort aus gibt es ein ‚2DK‘, das zwei separate Schlafzimmer und einen Ess- und Küchenbereich bietet; im Grunde ein zusätzliches Schlafzimmer. Die Größe nimmt mit einer 2LDK, 3LDK, 4LDK usw. zu.
Zimmergrößen (Jou)
Zimmergrößen werden interessanterweise oft mit der Einheit ‚jou‘ beschrieben. Dies basiert auf der Größe einer traditionellen Tatami-Matte – einer Art Bodenbelag aus mehrschichtigem, festgezurrtem und komprimiertem Reisstroh.
Viele ältere Wohnungen haben ein Tatami-Zimmer, und du solltest darauf achten, sie nicht zu verschmutzen. Sie zu ersetzen ist teuer!
Viele Menschen kaufen spezielle Bodenbeläge, die man über Tatami-Matten legen kann, um sie zu schützen. Du kannst diesen temporären Bodenbelag einfach abreißen, bevor du gehst, und so die Gebühren für den Austausch der Tatami-Matten vermeiden.
Wo man in Japan nach einer Wohnung suchen kann
Es gibt zwei Hauptmethoden, um eine Wohnung in Japan zu mieten: den Besuch einer Immobilienagentur vor Ort oder die eigenständige Online-Suche nach einer Immobilie.
Immobilienagentur
Während man denken könnte, dass der Gang zu einer örtlichen Immobilienagentur, eine Beratung und das Ansehen der verfügbaren Angebote in deiner bevorzugten Lage und Preisklasse die einfachste Methode ist, ist das in Japan leider nicht der Fall. Wenn du keinen japanischen Übersetzer hast und kein Japanisch sprichst, wird es fast unmöglich sein, dies zu erreichen (auch mit Übersetzungstechnologie).
Außerhalb von Tokio ist ein Englisch sprechender Vertreter eine Seltenheit, und viele Vermieter verlangen von Mietern, dass sie den Vertrag lesen können, bevor sie ihn unterschreiben – auf Japanisch.
Online-Unternehmen
Deine beste Chance mit minimalen Japanischkenntnissen ist ein Online-Unternehmen, das speziell Dienstleistungen für Ausländer anbietet.
Dies kann englische Unterstützung, Broschüren und Verträge in Englisch und eine Website umfassen, auf der du mit deinen Mietvorgaben suchen kannst. Einige Unternehmen mit einem guten Ruf sind:
Die meisten dieser Seiten bieten englische Dienstleistungen an. Ich habe persönlich UR Rental Housing genutzt und fand es einen reibungslosen Prozess.
Sie stellten mir einen Englisch sprechenden Makler zur Seite, erklärten genau, welches Geld ich für den Umzug benötigen würde und boten einen exzellenten Service.
Es war mein erster Umzug in Japan in eine neue Stadt ohne die Hilfe meines Unternehmens, und sie machten es einfach, eine preisgünstige Wohnung zu finden.
Weitere Vorschläge beinhalten ein Unternehmen namens SUUMO, Japans größte Mietangebots-Website, obwohl der Zugang möglicherweise auf Japanisch beschränkt ist. Du musst vielleicht Google Translate verwenden, um die Website automatisch zu übersetzen.
Du kannst sogar Plattformen wie OYO LIFE in Erwägung ziehen (eine iPhone/Android-Anwendung), die kurzfristige, voll möblierte Mietwohnungen ohne Kaution oder „Schlüsselgeld“ anbieten (was ich später erklären werde).
Oakhouse ist auch eine beliebte Plattform für Kurz- bis mittelfristige Mieten, obwohl dies oft das Zusammenleben mit Mitbewohnern beinhaltet.
Natürlich stehen nur wenige Online-Ressourcen zur Verfügung, daher möchtest du möglicherweise nach weiteren Dienstleistungen in der Region suchen, in der du leben möchtest.
Kosten
Die Wahl, wo man lebt, ist eine persönliche Entscheidung, und du musst möglicherweise Dinge wie deinen Arbeitsweg oder ob du ein aufregendes Nachtleben brauchst, berücksichtigen.
Trotzdem sind die Unterschiede bei Mietobjekten und den Lebenshaltungskosten dramatisch unterschiedlich. In ländlichen Gegenden kannst du mit etwa 40.000-60.000 Yen im Monat für eine ziemlich große Wohnung rechnen (die Größe von Wohnungen werde ich später behandeln).
In ländlichen Gegenden hast du einfacheren Zugang zu Gemüsemärkten und einem einfacheren Lebensstil, und auch wenn der öffentliche Nahverkehr eingeschränkter ist, könnte dir das langsamere Lebenstempo gefallen.
Im Gegensatz dazu kann deine durchschnittliche Stadtwohnung in Osaka oder Tokio fast das Doppelte kosten.
Zum Beispiel kann es dich 120.000 Yen im Monat kosten, eine große Hokkaido-Wohnung mit 4 Schlafzimmern, 1 Wohnzimmer und 1 Küche in Sapporo zu mieten. Für denselben Geldbetrag würdest du jedoch nur ein kleines Zimmer in Tokio bekommen.
Das hängt vom Stadtteil ab, aber du zahlst sicherlich für die Bequemlichkeit mit dem Mietpreis.
Deinen Mietvertrag unterschreiben
Eine Wohnung in Japan zu mieten ist teuer. Es gibt keinen sanften Weg, es auszudrücken. Es wird mehr kosten, als du erwartest, also ist es am besten, die Mittel, die du für deinen Umzug benötigst, im Voraus vorzubereiten.
Vertragsdauer
Die Mietdauer beträgt normalerweise zwei Jahre. Sie ist manchmal verhandelbar
Nach Ablauf deines Mietvertrags kann es eine unangenehme Überraschung geben, wenn du bleibst: eine Verlängerungsgebühr.
Bürge
Du wirst normalerweise einen japanischen Staatsbürger (hoshonin) benötigen, der in irgendeiner Weise mit dir verbunden ist (Freundschaft, Arbeitgeber, Ehepartner, etc.), um „für dich zu bürgen“, falls während deiner Mietzeit Schwierigkeiten auftreten.
Der hoshonin muss auch über ein Gehalt verfügen.
Falls du deine Miete nicht zahlst, fällt sie dieser Person zu.
Kürzlich kannst du jedoch gegen eine Gebühr eine Bürgschaftsgesellschaft als deinen Bürgen bezahlen.
Die jährliche Gebühr hängt von der Region, deinem Gehalt und anderen Faktoren ab. Du musst eventuell etwa eine halbe Monatsmiete für ihren Service pro Jahr zahlen.
Kaution
Die Kosten umfassen die Kaution (1-3 Monatsmieten und es hängt von der Agentur ab, ob du einen Teil zurückbekommst), „Schlüsselgeld“ (auch bekannt als „Reikin“ oder „Verbeugungs-/Dankgeld“, beträgt etwa 1-2 Monatsmieten – es ist nicht erstattungsfähig), Maklergebühren (1 Monatsmiete plus 10 % Verbrauchssteuer) und eine Bürgschaftsgebühr (dies variiert je nach Gebiet und Mietvertrag).
Dokumente
Du solltest die einigen wichtigen Dokumente zur Hand parat haben, um zu mieten. Zuerst benötigst du deinen Reisepass und deine Aufenthaltskarte.
Wenn du arbeitest oder studierst, musst du einen Vertrag oder ein Immatrikulationszertifikat (Studentenausweis/Zulassungsschreiben reicht aus) vorlegen.
Du wirst auch einen Einkommensnachweis (eine monatliche Gehaltsabrechnung von deinem Job oder deinen Arbeitsvertrag mit Gehaltsangabe) benötigen, um sicherzustellen, dass du die Miete bezahlen kannst. Ein japanisches Bankkonto ist ebenfalls erforderlich für deine monatlichen Mietzahlungen. Sie wird an einem festgelegten Tag jeden Monats von deinem Bankkonto abgebucht.
Umzugskosten
Obwohl es vom Standort, der Größe und dem Wohnungstyp abhängt, kostet ein Umzug durchschnittlich etwa 800.000 JPY (5.400 USD).
Dies umfasst 1 Monat Miete, den Wert von 2 Monatsmieten als Kaution, 1 Monat als „Schlüsselgeld“, 1 Monat für den Immobilienmakler plus 10 % Verbrauchssteuer und eventuelle Bürgschaftsgebühren. Das wäre das, was ich dir empfehlen würde, zu erwarten.
Falls du Möbel, Geräte und Kartons in deine neue Wohnung transportieren musst, füge weitere 150.000 JPY für die Kosten eines Umzugsunternehmens hinzu (obwohl dies auch variiert).
Deine Versorgungsleistungen einrichten
Dein Gasversorger wird vom Hausverwalter festgelegt, der dich auch mit Strom und Wasser versorgt. Wenn du einziehst, wird der Hausverwalter sie für dich einschalten.
Dein Internet hingegen ist deine Wahl. Es dauert lange, dein Internet in einer neuen Wohnung einzurichten, da die Unternehmen begrenzt sind und in der Umzugszeit (März, April, Mai) extrem beschäftigt sind.
Du solltest vorher anrufen und arrangieren, dass jemand dein Internet einrichtet, bevor du umziehst (mindestens 2 Wochen bevor dein Vertrag abgeschlossen ist).
Mit dem aktuellen Stand der Wirtschaft im Jahr 2023 sind Versorgungsleistungen wie Gas und Strom erheblich teurer geworden. Ich zahle ungefähr 14.000 JPY monatlich für Strom, 8.000 JPY für Gas und 7.000 JPY für Wasserdienste für eine Familie mit zwei Personen.
Diese können je nach Größe der Wohnung und deinem persönlichen Verbrauch variieren.
Regeln für das Wohnen in einer Wohnung in Japan
Es gibt einige japanspezifische Verfahren, die man besser im Voraus wissen sollte, wenn man in einer Wohnung lebt.
Ruhezeiten
Natürlich sollte Lärm minimiert werden, insbesondere nachts und in den frühen Morgenstunden. Aber man könnte an eine noch höhere Messlatte gebunden sein als üblich.
Mieter in Wohnungen zögern nicht, sich über das Verhalten eines Ausländers zu beschweren, während sie einen japanischen Nachbarn für dasselbe entschuldigen (und nicht melden).
Das ist nicht immer der Fall, aber als Ausländer in einem Wohnkomplex wird jeder im Gebäude schon aufgrund der Seltenheit deiner Anwesenheit wissen, dass du dort lebst.
Müllentsorgung
Jede Stadt hat ihre eigenen Regeln zur Trennung und Entsorgung deines Mülls. Du wirst stadtregulierte Müllsäcke kaufen müssen, die teuer sind. Sie kosten etwa 80 Yen bis 120 Yen pro Sack.
Du kannst sie in jedem Supermarkt kaufen. Wenn du diese Säcke nicht benutzt, wird dein Müll nicht abgeholt.
Der Müll wird typischerweise in brennbaren Müll (für den du die Säcke benutzt), Plastik, Glasflaschen, Blech/Metall und etwas, das „soudai gomi“ genannt wird (größere Gegenstände wie Geräte, die nicht leicht entsorgt werden können), getrennt.
Du musst diese zu einem Recyclingcenter bringen oder einen Termin zur Abholung vereinbaren. Du musst dich auch an die spezifischen Tage der Region halten, um den Müll zu entfernen.
Brennbarer Müll wird normalerweise zweimal pro Woche abgeholt, und Recyclables typischerweise einmal alle zwei Wochen an einem bestimmten Tag. Es wird einen abgeschirmten Bereich in deinem Wohnkomplex oder einen ausgewiesenen Bereich geben, wo du es hinterlässt.
Reparaturkosten und Wohnungskündigung
Wenn du dich entscheidest, deine Wohnung in Japan zu verlassen, findet eine umfassende Inspektion der Immobilie statt. Der Vermieter oder die Immobilienverwaltung wird in deine Wohnung kommen und nach Schäden mit einem Auge fürs Detail suchen.
Schäden können von kleineren Problemen wie Kratzern an der Wand oder Teppichflecken bis hin zu ernsthaften Problemen und beträchtlichen strukturellen Schäden reichen.
Die Kosten für die Reparatur dieser Schäden werden in der Regel von deiner Kaution abgezogen.
Es ist auch üblich, dass der Vermieter eine Reinigungsgebühr berechnet, die nichts damit zu tun hat, wie sauber die Wohnung ist. Egal, ob du sie reinigst oder nicht, sie werden diese Gebühr erheben.
Sie können sich sogar entscheiden, die Wohnung nicht zu reinigen und das Geld einzustecken; es ist einfach eine Möglichkeit für Vermieter, auf deinem Weg raus mehr Geld zu verdienen. Es ist eine unangenehme Realität, von einem Ort zum anderen zu ziehen.
Gängige Betrügereien beim Auszug aus der Immobilie
Während die meisten Vermieter ethisch handeln, gibt es einige Betrügereien, deren man sich bewusst sein sollte, wenn man eine Mietimmobilie verlässt.
Einige Vermieter könnten Schäden übertreiben und zu hohe Reparaturkosten berechnen. Ein häufiges Beispiel ist die Tapete.
Wenn ein Abschnitt der Tapete einen kleinen Kratzer hat, könnte der Vermieter für die gesamte Wand berechnen. Das ist oft illegal, und das solltest du wissen.
Ein weiterer häufiger Betrug ist der ungerechte Einbehalt einer Kaution. Der Vermieter weigert sich, dir deine Kaution zurückzugeben, und macht falsche Behauptungen darüber, warum.
Du hast einige Möglichkeiten, wenn das passiert: Du kannst einen Anspruch bei einem städtischen Betrugsbüro einreichen. Ob du erfolgreich bist oder nicht, hängt von deiner Fähigkeit ab, die Mieterrechte auf Japanisch zu erklären – was du selbst recherchieren musst.
Es ist manchmal weniger stressig, den Verlust hinzunehmen und weiterzuziehen, um Zeit und Energie zu sparen.
Stelle sicher, die Kleingedruckten in deinem Vertrag zu lesen, da einige Mietverträge Kündigungsgebühren haben, wenn du vor dem Ende deines zweijährigen Mietvertrags kündigst.
Nun, zu dir
Ich hoffe, dass dieser Leitfaden in irgendeiner Weise für dich hilfreich war.
Mieten kann in einem fremden Land kompliziert sein. In Japan kann es noch herausfordernder sein aufgrund von Sprachbarrieren und Kulturen. Es ist zweifellos teurer und schwieriger für viele Expats, in Japan einen Ort zur Miete zu finden, als für japanische Staatsbürger.
Wenn es dein erstes Mal in Japan ist, ist es am besten, dein Unternehmen zu bitten, dir bei der Wohnungssuche zu helfen. Sobald du mit dem Land vertraut bist, kannst du selbständig suchen und mieten.
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