دليل المُغتربين لشراء منزل في ماليزيا

شراء منزل في بلدك الأصلي يمكن أن يكون معقدًا، ناهيك عن شراء منزل في ماليزيا كمغترب.

ومع ذلك، إذا كنت تستوفي المتطلبات وتعرف الخطوات الواجب اتباعها، يمكن أن تكون العملية خالية من القلق.

بعد قول ذلك، سيوضح لك هذا الدليل العقارات التي يمكنك شراؤها وكيفية الحصول على رهن عقاري وما يمكنك توقع دفعه لتكاليف الإغلاق الإضافية.

Disclaimer: This article may include links to products or services offered by ExpatDen's partners, which give us commissions when you click on them. Although this may influence how they appear in the text, we only recommend solutions that we would use in your situation. Read more in our Advertising Disclosure.

المتطلبات

إذا كنت تعمل هنا كمغترب، متزوج من ماليزي، هنا على برنامج ماليزيا بيتي الثاني، أو مستثمر، يمكنك شراء منزل في البلاد.

هناك بعض المتطلبات، ومع ذلك، تحتاج إلى النظر فيها عند شراء عقار في ماليزيا. دعونا ننظر في كل منها.

الحد الأدنى لسعر شراء العقار

يمكنك شراء عقار في أي مكان في ماليزيا طالما كان عند أو فوق الحد الأدنى لسعر الشراء. لكل ولاية عتبة مختلفة تحددها الحكومة والولايات المعنية.

الأقسام التالية ستبيّن لك ما هو متاح وما ليس متاحًا لك، وبتكلفة كم.

العقارات المحظورة

تحتاج إلى أن تكون على علم بالأنواع العقارية التي يُسمح لك بشرائها. عمومًا، يمكنك شراء منزل طالما كان فوق سعر العتبة الأدنى. ومع ذلك، هناك أنواع معينة محظورة.

وهي:

• بيوت ذات تكلفة منخفضة أو متوسطة المنخفضة
• العقارات بوصف “أرض محفوظة للمالاي”
• العقارات المخصصة تحت “اهتمام بوميبوترا” في مشاريع التطوير

موافقة الأجانب

بخلاف المتطلبات السابقة، يجب عليك أيضًا التقديم للحصول على موافقة الأجانب عند شراء منزل في ماليزيا. جنبًا إلى جنب مع قانون الأراضي الوطنية ١٩٦٥، يغطي شراء العقارات من قبل الأجانب إرشادات ماليزيا للحصول على العقارات.

لذلك، يجب على السلطات المحلية المعنية أن تمنحك الإذن قبل أن تتمكن من شراء العقارات. كل سلطة محلية في ماليزيا ستوافق على هذه الموافقة على الأجانب بناءً على تقديرها الخاص.

ومع ذلك، يُطلب منك تقديم النماذج وسداد رسوم التقديم، حيث أن كل ولاية لها رسوم خاصة بها. كقاعدة عامة، طالما توافقت مع المتطلبات المذكورة أعلاه، لا ينبغي رفض طلبك.

أنواع المنازل التي يمكنك امتلاكها في ماليزيا

ببساطة، يمكنك امتلاك ١٠٠ بالمئة من العقار في ماليزيا. وهذا طالما استوفيت المتطلبات الدنيا، بالطبع.

هناك الكثير من الخيارات للاختيار من بينها، مثل الشقق الفاخرة إلى المنازل الحصرية و الشقق الاستوديو إلى المنازل المتراصة.

شراء منزل بسعر أكثر معقولية

كل مشتري محتمل يبحث بالتأكيد عن أفضل صفقة. وعندما يتعلق الأمر بمشتريات ضخمة مثل منزلك، الأمر لا يختلف.

بالحديث عن ذلك، كيف يمكنك الحصول على منزل في ماليزيا بسعر أرخص؟ هنا يأتي دور برنامج ماليزيا بيتي الثاني (MM2H) ليسهل عليك.

إذا كنت غير مألوف بالبرنامج، فهو مخصص للمغتربين الذين يريدون الإقامة في ماليزيا لفترة طويلة. يوفر لك برنامج MM2H تأشيرة متعددة الدخول لمدة أقصاها خمس سنوات قابلة للتجديد.

يتمتع حاملو تأشيرة MM2H بمزايا معينة عندما يتعلق الأمر بملكية المنازل في ماليزيا.

حاملو تأشيرة MM2H لديهم حق الوصول إلى العقارات بأسعار عتبة أدنى

يُظهر الجدول أدناه قيم العتبة الدنيا المتوسطة للعقارات السكنية لأولئك مع وبدون تأشيرة MM2H.

قد تتغير هذه المبالغ مع وضع الحكومة الماليزية خطط ميزانية جديدة. لذا، ابق على اطلاع على أحدث أسعار العتبة قبل شراء منزل في البلاد.

Advertisement

الولاية	دون MM2H (الحد الأدنى المتوسط لسعر العقار)	مع MM2H (الحد الأدنى المتوسط لسعر العقار)
سيلانجور (يتم تقييدك بالعقارات المطابقة لعناوين الهبوط العائدة. لا يمكنك شراء العقارات من المزادات، أو تلك الواقعة على الأراضي الزراعية.)	RM2 مليون (US$500,000)	RM2 مليون (US$500,000) (المناطق 1 و2*) RM1 مليون (US$250,000)   (المنطقة 3*) *المناطق في سيلانجورالمناطق 1 – مناطق بيتالينج، جومباك، هولو لانجات، سيبانج وكلانجالمناطق 2 – مقاطعات كوالا سيلانجور وكوالا لانجات،المنطقة 3 – مناطق هولو سيلانجور وساباك برنام
جوهر	RM2 مليون (US$500,000) (العقارات المملوكة للأراضي في المناطق الدولية) RM1 مليون (US$250,000) (العنوان الشريط & العقارات المملوكة للأراضي ضمن المناطق غير الدولية، باستثناء ميديني)	RM1 مليون (US$250,000)
كلنتان	RM1 مليون (US$250,000)	RM500,000 (US$125,000)
قدح	RM600,000 (US$150,000) باستثناء لانكاوي، الذي يبلغ RM1 مليون (US$250,000)	RM1 مليون (US$250,000)
ملقا	RM1 مليون (US$250,000) (الحق في الأرض المنخفضة) RM500,000 (US$125,000) (الحق في الطوابق العالية/الشريطية)	RM1 مليون (US$250,000) (الحق في الأرض المنخفضة) RM500,000 (US$125,000) (الحق في الطوابق العالية/الشريطية)
نجري سمبيلان	RM1 مليون (US$250,000) (العقارات المملوكة للأراضي المتراكمة) RM600,000 (US$150,000) (العقارات المملوكة للأراضي المتراكمة العالية/الشريطية)	RM1 مليون (US$250,000)
بهاج و ترنجانو	RM1 مليون (US$250,000)	RM1 مليون (US$250,000)
بينانج	عقار مملوك للأراضي المتراكمة: RM1.8 مليون (US$450,000) (الجزيرة) RM750,000 (US$187,500) (البر الرئيسي) عقارات مملوكة للأراضي المتراكمة العالية/الشريطية: RM800,000 (US$200,000) (الجزيرة)/RM400,000 (US$100,000) (البر الرئيسي)	RM500,000 (US$125,000)
براق	RM1 مليون (US$250,000)	RM350,000 (US$87,500)
بيرليس	RM500,000 (US$125,000)	RM1 مليون (US$250,000)
صباح	RM1 مليون (US$250,000) (عقارات مملوكة للأراضي) RM600,000 (US$150,000) (عقار مرتفع)	RM500,000 (US$125,000)
ساراواك	RM500,000 (US$125,000)	RM300,000 (US$75,000)
بوتراجايا، كوالالمبور، لابوان*	RM1 مليون (US$250,000)	RM1 مليون (US$250,000)

من أجل الوضوح والفهم، هنا ما تعنيه المصطلحات المختلفة:

• عناوين الشريط: تتعلق بالعقارات حيث يتم بناء وحدات متعددة كجزء من تطوير مشترك مع وسائل راحة مشتركة. في معظم الحالات، يعني ذلك شقق أو كوندو.

• العقارات المملوكة للأراضي: وحدة تم تطويرها كجزء من حزمة خاصة، بدون مسؤولية ملكية مشتركة، مع عنوان عقاري فردي. هذا يعني منزل منفصل، متصل بنصفه أو منزل متراص.

• العقارات المتراكمة: عقارات في سوق العقارات الماليزية التي تجاوز فيها العرض الطلب حاليًا، مثل الشقق الفاخرة من مشاريع كبيرة. يتم تحديد هذه من قبل السلطات المحلية.

البحث عن منزل للشراء

إذا كنت تعمل في ماليزيا، سترغب في العيش في المناطق الحضرية مثل كوالالمبور وسيلانجور، التي توفر مجتمعات مزدهرة للمغتربين ولا توجد فيها نقص في فرص العمل. لديهم أيضًا مستشفيات، مدارس، ونقل مريح.

أو ربما تفضل وجهة مغتربة أخرى شهيرة مثل بينانج.

بعد أن قررت أين ترغب في شراء منزلك، تحتاج إلى طريقة موثوقة للبحث عن منزل يناسب ميزانيتك وذوقك.

الأقسام التالية ستظهر لك كيفية القيام بذلك.

منصات الإنترنت

اثنان من أشهر منصات البحث العقاري على الإنترنت هما Property Guru and iProperty.

بدون شك، هناك بوابات أخرى متاحة على الإنترنت، ولكن هذين الاثنان يوفران الخدمات الأكثر شمولاً.

يمكنك تصفية بحثك حسب الموقع، الميزانية، ونوع العقار. يمكنك أيضًا تحديد الحجم وعدد الغرف والحمامات التي تريدها.

تُستخدم هذه البوابات العقارية في المقام الأول من قبل وكلاء العقارات الذين يعرضون العقارات للبيع، وبطبيعة الحال، للإيجار.

لذلك، فإن المعلومات المتعلقة بالعقارات التي يتم الإعلان عنها دقيقة وموثوقة.

بعد البحث الخاص بك، يمكنك الاتصال بالوكلاء وترتيب لعرض العقارات، وهو ما يقودني إلى الطريقة التالية.

وكلاء العقارات

سواء كنت تستخدم المواقع الإلكترونية أم لا، فإن تعيين وكيل عقاري يكون مفيدًا لأنه يمكنه مساعدتك في التنقل بين الضرورات القانونية وإيجاد المنزل الذي تريده ضمن ميزانيتك ومعاييرك.

وكلاء العقارات أيضًا لديهم معرفة بمعلومات عن المنازل والمواقع التي لا تُعرف للعامة، ناهيك عن المغتربين الآخرين.

كمشتري، سوف تستفيد من معرفة الوكلاء بالعقارات المختلفة والمناطق المحيطة بها. وستكون مهاراتهم التفاوضية ونصائحهم مفيدة أيضًا عندما لا تكون على دراية بإجراءات شراء المنزل في ماليزيا.

علاوة على ذلك، لا داعي للقلق بشأن دفع رسوم وكيل العقارات. عندما تشتري منزلاً في ماليزيا، يحصل وكيل العقارات على عمولة من البائع، وليس منك.

المنازل المُعلن عنها

ستلاحظ أثناء تجوالك في ماليزيا اللوحات على المنازل التي تقول “للبيع/للإيجار”.

هذه اللوحات تحتوي على أرقام هاتف يمكنك الاتصال بها للتحدث مع وكلاء العقارات الذين يتولون بيع أو إيجار هذه المنازل.

هذه الطريقة رائعة، خاصة إذا كنت تبحث عن منزل أقرب إلى مكان عملك، محطة القطار أو المدرسة – إذا كان عليك أن تكون قريباً من أيٍ منها.

ستحظى أيضًا بفرصة دراسة الحي على راحتك إذا كانت المنازل المُعلن عنها في مناطق تذهب إليها بشكل متكرر.

توفر الوقت لمشاهدة العقارات بنفسك بدون الحاجة إلى التكيف مع جدول وكيل العقارات أمر ضروري.

لذلك، انتبه للإشارات على العقارات عندما تكون بالخارج. 

عملية شراء منزلك

الآن بعد أن قررت أنك تريد شراء منزل، كيف تبدو العملية الفعلية؟ سنرشدك خلال الخطوات التالية مع افتراض أنك غير متزوج من ماليزي ولست حاملًا لتأشيرة MM2H. 

الخطوة 1 – تحقق من تكلفة العقار

إذا كنت مثلي وتريد الوصول إلى المنشآت الحضرية وفرص العمل، فمن المرجح أنك ستريد العيش في المنطقة 1 في سيلانجور.

ومع ذلك، يُسمح لك فقط بشراء المنازل هنا التي تكون قيمتها RM2 مليون (US$500,000) أو أعلى.

تأكد من أن لديك بعض المال لدفع وديعة للمنزل – حوالي 30 في المائة من قيمة العقار – بالإضافة إلى تكاليف أخرى مثل الرسوم القانونية، التقييمات، إلخ.

إذا لم يكن لديك ما يكفي من المال معك، اقرأ هذه المقالة عن كيفية إرسال المال من بلدك الأم إلى ماليزيا.

الخطوة 2 – استكشاف العقارات وإيجاد المناسبة لك

يجب أن تكون الآن لديك فكرة واضحة عن الموقع، والميزانية، ونوع المنزل الذي تريد شراءه. إذا كانت لديك بعض الخيارات المحتملة في الاعتبار، قم بمشاهدة المنازل مع وكيلك.

نصيحتي هي أن تأخذ وقتك قبل الالتزام. انتبه جيدًا للعيوب الهيكلية التي قد تكون موجودة في كل منزل. على سبيل المثال، تسريبات في السباكة، أسقف تالفة، وحتى وجود العفن.

قد ترغب أيضًا في ملاحظة مدى ضوضاء أو انشغال الحي إذا كنت تحب الهدوء والسكينة. أحضر شخصًا تثق به ليعطي حكمًا غير متحيز على العقارات. قم بتدوين الملاحظات والتقاط الصور لكل منها بحيث يمكنك مراجعتها في وقت لاحق.

الخطوة 3 – التقديم لتمويل الرهن العقاري

يعتمد مبلغ التمويل الذي يمكنك الحصول عليه على وضعك.

إذا كنت جزءًا من برنامج MM2H، فيمكنك عادة الحصول على رهن عقاري يصل إلى 80 بالمائة من إجمالي سعر الشراء. ولأولئك الذين ليسوا جزءًا من برنامج تأشيرة MM2H، فإن الحد الأقصى لمبلغ الرهن العقاري يكون حوالي 70 بالمائة.

علاوة على ذلك، سيكون من الصعب العثور على بنك يقرض لك المال، حتى إذا كنت فتح حساب مصرفي في ماليزيا. ومع ذلك، لا تستسلم.

تحقق من جميع البنوك وابحث عن البنك الذي يقدم أقل معدلات فائدة. عملية التقديم للرهن العقاري مماثلة للمحليين والأجانب.

إليك كيفية التقديم:

1. اتصل ببنوك مختلفة لترى أيها سيقدم لك القرض. ستزيد فرصك في الحصول على واحد إذا كنت تعمل محليًا أو مقيم دائم، أو حامل لتأشيرة MM2H.

2. قم بزيارة الفرع المصرفي (الفروع) شخصيًا عند الضرورة لتقييم شخصي. سيطلبون منك تحضير مستندات مثل خطاب التوظيف، جواز السفر، بيانات الحساب المصرفي والمزيد للاجتماع.

بعض البنوك التي قد تقدم لك رهنًا عقاريًا هي CIMB, Maybank, HSBC، و OCBC.

الخطوة 4 – التفاوض على السعر وتقديم عرض

عندما تقرر منزلًا، أبلغ وكيلك. يمكنك بعد ذلك تقديم عرض.

سيقوم البائع إما بقبول، رفض، أو تقديم عرض مقابلة للسعر الذي اقترحته. ليس من غير المألوف أن يعود البائع بعرض مقابلة.

إذا كان البائع يطلب RM2.3 مليون ولكن تقييم العقار فقط RM2.1 مليون، حوالي 70 بالمائة من الرهن العقاري (الحد الأقصى الذي يمكنك الحصول عليه بدون تأشيرة MM2H) سيصل إلى RM1,470,000 فقط.

هل يمكنك تحمل التكلفة المتبقية؟ إذا لم يكن الأمر كذلك، فستحتاج بالتأكيد إلى تقديم عرض بسعر أقل.

عند التفاوض، عليك أن تتذكر التكاليف التي ستتحملها في البداية، والتي يمكن أن تتجمع، ولكن تأكد من أنك والبائع في موقف يربح فيه الجميع.

Advertisement

قم بتقديم نيتك في الشراء من خلال رسالة عرض أو نموذج مبيعات المطور مع نية الشراء، مع الإيداع الذي تم الاتفاق عليه، والذي يكون عادةً 2 بالمائة إلى 3 بالمائة من سعر العقار.

الخطوة 5 – إغلاق الصفقة

في هذه المرحلة، ستحتاج إلى تعيين محامٍ نقل (يجب عليك استشارته عند شراء منزل في ماليزيا لضمان أن كل شيء يتم بالشكل الصحيح والأمانة). عادةً، سيوصي وكيل عقاراتك بلجنة من شركات القانون التي يمكنك الاختيار منها.

بدلاً من ذلك، يمكنك القيام بأبحاثك الخاصة عبر الإنترنت أو الحصول على توصيات من خلال شبكتك في ماليزيا. يمكن للبنوك أيضًا إحالة المحامين. ومع ذلك، من الأفضل دائمًا التحدث مع محامٍ في غضون أسبوعين بعد تقديم خطاب العرض.

ستحتاج إلى تقديم محاميك بالمستندات ذات الصلة. هذه هي نسخة مصورة لجواز سفرك، التفاصيل الاتصال بك، العنوان، تفاصيل الضريبة على الدخل، وكذلك موقع دفع الضرائب لشراء عقارات السوق الثانوي.

يجب عليك توقيع عقد البيع والشراء (SPA) في غضون 14 يومًا من تقديم خطاب العرض.

SPA هو في الأساس عقد ملزم قانونيًا يوضح تفاصيل بيع العقار بينك وبين البائع. تغلق الصفقة عند توقيع SPA. هذا يعني أنه لا يمكن أن تحدث مفاوضات إضافية. يجب أن يحترم كل من المشتري والبائع الشروط والأحكام الموضحة في SPA.

بعد ذلك، تقوم بإيداع 10 في المائة من ثمن المنزل. لاحظ أن نسبة 2 بالمائة إلى 3 بالمائة في الخطوة 4 تذهب نحو الـ 10 بالمائة من قيمة الإيداع.

الخطوة 6 – تقديم طلب للحصول على موافقة سلطة الولاية

بعد اختتام الاتفاقية، سيقوم محاميك بالتقدم للحصول على الموافقة النهائية من السلطة الحكومية. هذا يضمن أن العقار الذي توشك على شرائه يلبي متطلبات الدولة.

الأوراق التي يجب عليك تقديمها هي:

• نسخة مصدقة من اتفاقية البيع والشراء (SPA)

• نسخة مصدقة من جواز سفرك

• إيصال أحدث دفع لضريبة الأرض (شكل من أشكال الضرائب العقارية تجمعها حكومتك الدولة للعقارات في ماليزيا)

• إيصال التقييم للعقار

• نموذج الطلب وفقًا للقسم 433B من قانون الأراضي الوطني

الخطوة 7 – دفع الرصيد المتبقي

يتعين عليك الآن دفع النسبة المتبقية البالغة 90 في المئة من ثمن شراء العقار كما هو مذكور في اتفاقية البيع والشراء (SPA)، أو في لوائح تطوير الإسكان (السيطرة والترخيص) (التعديل) لعام 2015. إذا كنت قد أخذت قرضاً عقارياً، فيجب أن تقوم البنك بتسوية هذا المبلغ نيابةً عنك.

تذكر أن البنوك ستمول فقط ما يصل إلى حوالي 70 في المئة من سعر العقار. هذا يعني أن عليك دفع النسبة المتبقية 20 في المئة من سعر العقار. (أما النسبة الـ 10 في المئة الأخرى فهي الدفعة المقدمة الأولى).

بعد ذلك، ستحصل على مذكرة نقل ملكية (MOT)، وهي وثيقة تبين نقل ملكية المنزل من البائع إليك.

الآن أنت مالك فخور لمنزل جديد، ولم يتبق سوى خطوة أخيرة.

الخطوة 8 – الانتقال إلى المنزل

إذا كنت تشتري المنزل من مالك سابق، يمكنك الانتقال إلى منزلك الجديد بمجرد اكتمال جميع الموافقات وفي الإطار الزمني المحدد في اتفاقية البيع والشراء.

ومع ذلك، تأكد من أن البائع قد دفع أي فواتير خدمات متأخرة.

إذا كنت تنتقل إلى مشروع إسكان جديد لا يزال قيد الإنشاء، فعليك الانتظار حتى يكمل المطورون المشروع قبل التمكن من الانتقال.

تكاليف أخرى لشراء منزل في ماليزيا

بخلاف سعر شراء المنزل، يتعين عليك أيضًا دفع رسوم أخرى مرتبطة بشراء منزل.

رسوم الدمغة

يجب عليك أن تدفع رسوم الدمغة عند ختم اتفاقية البيع والشراء (SPA) لشراء العقارات السكنية.

سعر العقار السكني	رسوم الدمغة
أول 100,000 رينغيت ماليزي (US$25,000)	1 في المئة
100,001 – 500,000 رينغيت ماليزي (US$25,000.25 – US$125,000)	2 في المئة
500,001 – مليون رينغيت ماليزي (US$125,000.25 – US$250,000)	3 في المئة
ما يزيد على مليون رينغيت ماليزي (US$250,000.25)	4 في المئة

التكاليف القانونية

لا تنس أن محاميك يحتاج أيضًا إلى تلقي أجر عن عمله. التكاليف القانونية المطلوبة هي كما يلي:

سعر العقار السكني	التكلفة القانونية
أول 500,000 رينغيت ماليزي (US$125,000)	1 في المئة
500,001 – مليون رينغيت ماليزي (US$125,000.25 – US$250,000)	0.8 في المئة
1,000,001 – 3 مليون رينغيت ماليزي (US$25,000.25 – US$750,000)	0.7 في المئة
3,000,001 – 5 مليون رينغيت ماليزي (US$750,000.25 – US$1,250,000)	0.6 في المئة
ما يزيد عن 5 مليون – 7.5 مليون رينغيت ماليزي (US$1,250,000.25 – US$1,875,000)	0.5 في المئة
ما يزيد عن 7.5 مليون (US$1,875,000.25)	قابلة للتفاوض ولن تتجاوز 0.5 في المئة

تجربتي الشخصية

بما أنني متزوج من ماليزي، لم أكن بحاجة للقلق بشأن الحد الأدنى لأسعار العقارات المتاحة للأجانب. ونتيجة لذلك، تمكنا من شراء عقارنا بالسعر المحلي.

بالإضافة إلى ذلك، تم إدراج منزلنا تحت اسم زوجي في كل من الاتفاقية والرهن العقاري.

حان دورك الآن

إذا كنت قد اشتريت منزلاً في ماليزيا، شارك تجربتك أو النصائح التي قد تكون مفيدة للمشترين المحتملين الآخرين.

قد يكون شراء منزل في ماليزيا معقدًا، خاصة عند الانتقال هنا لأول مرة، ولكن الجهد يستحق العناء.

تأكد فقط من الحصول على مشورة من أصدقائك الموثوق بهم أو من وكلاء العقارات، حتى تكون ملماً بشكل جيد قبل اتخاذ هذا القرار الذي يغير الحياة.