在墨西哥买房的完整指南

在墨西哥购买一栋梦幻般的房子是许多人的梦想。墨西哥拥有多种多样的地貌、气候和住房选择，对于想要搬到这里的人，总有适合他们的选择。 

为了确保这个梦想不会变成噩梦，了解在墨西哥购买房地产时将面临的法律和流程是很重要的。 

幸运的是，我可以指导您完成这个过程，这样您在做出如此重要的购买房屋和/或土地的决策时会更加自信。

在本文中，您将了解外国人在墨西哥购买房地产的选项以及买房过程在该国的具体运作方式。我将讨论公共公证人、律师和房地产经纪人的重要性，他们在购房过程中都起着至关重要的作用。 

额外福利：在本文结尾，您将找到一些在谈论墨西哥房地产时可能会派上用场的有用词汇。

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您能在墨西哥买房吗？

是的，可以。 而且不仅仅是房屋。

实际上，您可以购买任何类型的地产。您可以购买土地、公寓、房屋或任何类型的房地产。如果您决定 在墨西哥长期居住。 

只有两个主要的例外您需要知道。第一个是关于限制区，第二个是关于在Ejido土地上购买物业。 

以下是您需要了解的这些例外情况。 

限制区

1917年，墨西哥宪法规定只有墨西哥人才能成为地主。1973年，该法律被修改以允许外国人通过《外国投资法》拥有该国的地产。

这项法律涉及限制区，即距海岸50公里和/或距边境100公里以内的土地或物业区域，外国人不能购买，只有墨西哥公民可以购买。1993年，该法律再次修改，使外国人可以通过信托（fideicomiso）购买这些限制区域的土地。 

信托（fideicomiso）作为墨西哥信托银行与买方之间的信托协议运作，您将在本文后面了解更多信息。 

这意味着，目前，外国人即使不是墨西哥公民，也可以合法拥有所谓的限制区内的房地产。

然而，其处理时间可能比购买普通房地产要长得多。有些人甚至可能建议您不要在限制区内购买房产。 

Ejido土地

在墨西哥购买物业时，您还应该了解Ejido土地。 

在过去，Ejido土地主要用于农业，土地被划分成地块，供社区居住和工作。 

如今，这些土地几乎没有农业活动，土地就这样闲置着。当一位墨西哥公民想要购买Ejido土地时，必须获得‘拥有’土地的社区的同意。 

购买Ejido土地的最大问题是您将没有地契。 

这意味着，无论何时想要出售您的土地或物业，您需要从委员会会议上获得‘是’的同意。

根据法律，外国人不能拥有Ejido土地。外国人只能在私有化过程中购买这种土地，在该过程中，土地被以地契的形式命名给墨西哥公民。 

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一旦完成，外国人可以购买并将地契转在自己名下。但要注意，有些人会想快速赚钱，并声称Ejido地块正在私有化过程中。

您应该只在该过程完成并且有实际的地契您可以考虑购买时才购买，否则，您面临失去所购买土地的风险，因为根据法律，您不能成为合法所有者。

因此，除非您能完全信任卖家，否则最好避免购买Ejido土地。

公共公证人可以检查土地是否为Ejido土地。

可选房屋选项

如果您正在追寻在墨西哥购买房地产的梦想，您需要自问是想要已经建好的物业，还是预售或待建的房屋或土地。不管您的选择是什么，都会面临挑战。

购买待建房屋是好主意还是坏主意？

尽管对某些人来说，待建项目是不可接受的， 尤其是对退休人士来说，它们绝对值得一看。只要稍加谨慎，即使建筑商还没有开始施工，买待建房屋也是完全可以的。 

重要的是要对法律尽职调查有一个额外的关注，并确保项目的出售者是该项目的合法所有者。对于这样的项目，建筑许可证是必要的。您可以要求承包商或卖家出示该许可证，并向将要建房的市政府进行核实。 

切勿忘记检查卖方或开发商的参考资料，这些信息可以告诉您很多关于他们是否值得信任。如果您选择购买待建房屋，确保检查合同中必须包含的处罚条款，这样您就会知道在房子应该完工的日期推迟时会发生什么。

购买已经建好的房屋

如果您选择购买已经建好的房屋，很可能您可以在完成购买过程后立即搬进去，并成为拥有自己名下地契的自豪房主。 

购买已经存在的房屋的另一个优势是您可以检查任何潜在的条件或缺陷。如前所述，有些房屋可能建在Ejido土地上。公共公证人可以告诉您是否是这种情况，如果是，您作为外国人不可能购买该房产，除非它已经私有化并持有地契。

既然您了解了在墨西哥购买房地产的选项，现在就重要了解在找到梦想中的房地产或土地后如何提出报价。

土地

如果您心中有一个精确的房屋设计，并且不想寻找可能相似的物业，那么购买土地并建造您梦想的家可能是最佳选择。 

确保您获得一位公共公证人来检查地契转让是否可以进行，土地是否妥善登记，以及是否存在任何留置权。 

房屋平均价格

当您开始寻找物业时，您会注意到墨西哥的房地产市场没有限制：有些房屋的售价超过一百万美元！这符合您的预算吗？太好了！如果不符合，那么您还有很多其他选择。您可以找到价格低至3万美元的房屋。 

外国人似乎平均支付10万到12万美元左右购置他们在墨西哥的梦想之家。

购买流程

一般来说，在墨西哥购买房产大致涉及以下流程：

1.    寻找您的梦想家园，这可以通过您自己或请房地产经纪人指导。

2.    如果您发现自己喜欢的房屋，您可以直接向卖家或通过房地产经纪人提出报价。

3.     当报提案被接受后，买卖双方（买家和卖家）都去公共公证人那里拟合同（西班牙语：contrato de compraventa）。如果您想聘请律师，他们可以协助。

4.    您需要为预建房屋支付5-10%的订金或者为已有房屋支付高达40%的订金。

5.    确保您收到的合同是用西班牙文撰写的，因为根据墨西哥法律，具有法律约束力的协议必须用西班牙文。

6.    在您支付订金后，公共公证人将开始处理其他文书工作。

7.    如有必要，您可以开始信托（fideicomiso）程序。

8.    支付成交费用，包括费用和税款，通常为价格的6%。

9.    公共登记处应该能在您签署原始销售协议的三个月内出具您的地契（西班牙语：escritura）。

10.     在最终付款完成并地契在您名下（或在信托时由银行托管）之后，该房地产就属于您了。恭喜！

请注意，如果您想在这个国家拥有房屋，作为外国人需要考虑一些法规。 

此外，您需要有耐心，因为过程可能缓慢，并且需要吸收大量信息。

总之，在墨西哥购买房屋的过程可能很繁琐，有时甚至相当让人感到不知所措。但一旦您安顿下来，住进您梦想中的家中，您将发现这一切都值得。

提出报价

提出购买报价不仅仅是把价格摆在桌子上。您需要仔细考虑您希望在销售协议中看到的条款，比如您愿意报价的金额、卖家回应的截止日期、任何付款计划以及定金应该是多少。

如果卖家接受您的报价，卖卖双方应该签署一份协议，说明买家必须支付定金，若是预建房屋，通常为房价的5-10%，若是现有房屋则为40%。 

通常，购买报价的条款陈述在这份协议中，以及当卖家或买家改变主意时的处罚费。 

您还可以选择提到使用托管账户，在这种情况下，第三方持有大笔资金，直到满足某些条件。这是一种常见于美国的法律协议，最近才在墨西哥使用。

获取公共公证人（Notario Publico）

当在墨西哥销售和购买房地产时，过程中涉及的每一项文件交易都必须经过公共公证人的审查。因此，了解该机构在购买过程中的期望是很重要的。

公共公证人承担各种责任来协助房地产购买。公证人必须调查地块或房产的标题或地契，并进行评估。 

交易的最终文件也将通过公证人处理。可以说，公共公证人是为墨西哥政府工作的，他们在核查产权是否正确以及是否与卖方一致时会持公正态度。

类似的过程往往会极大地考验您的耐心。您还会被要求提供很多文件。您肯定需要提供的文件包括销售协议、扣押证书、地块用途（商业或住宅）以及证明所有税款已付清的无留置证明。

务必调查房屋上是否存在未偿债务，因为有些房主可能会留下未支付的电费、电话费、水费和其他账单。尽量将账单尽可能地更新，如果必要，与涉及的公司进行核实。否则，您可能会欠下巨大的债务，一旦该房产在您名下，您将不得不支付这些账单。如果不支付，他们可能会切断您使用的服务。

付款方式

订金和全款支付必须 汇入墨西哥银行账户。如果您作为外国人尚未开设墨西哥银行账户，您必须检查汇率和您本国银行的费用。大多数付款通过电汇完成。这些支付是安全的，在购买墨西哥房屋时有时是唯一的选项。

如果您需要存入不超过10,000美元的款项， 使用Wise是个不错的选择。这个平台在汇款平台/应用中通常拥有最低的汇率和费用。

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有些人选择设立墨西哥公司，因为这个过程相对简单，并使得发送大笔资金不那么复杂。为了这个目的设立公司大约需要1500美元，至少需要两人开设，可以是外国人或者墨西哥人。通过您的公司，您可以购买房地产、汽车等。 

不利之处在于所有购买都将以公司的名义登记在册，并且至少由两名人士名义所属。此外，即使您不用于除购买外的其它用途，也需要聘请会计来管理公司的财务。他们还会告诉你更大的不足：在这种情况下，你不能使用现金。

最近在墨西哥为便利房地产交易而引入的另一种选择是托管账户。然而，这意味着卖方必须安排该服务并设置它。如果卖方不愿意但买方愿意，那么买方必须自己设置并支付设置费用，费用可能高达800美元。托管账户主要用于待建房屋，因为这样做被认为更安全。幸运的是，当款项通过他们进行房地产购时，买家也可以信任墨西哥的公证人。

成交费用

在墨西哥购买房产意味着您必须处理成交费用。通常，这些费用占物业价格的4到6%。确保计算并将其纳入购买房产的预算中！买家需要负责成交费用，而卖家需要处理房地产费用和任何增值税。

买家要支付的成交费用包括物业税和转让税。物业税（西班牙语：predial）平均来说，在房产销售时占物业价值的0.1%。转让税是购买价格的2%并且必须支付以将所有权转给买家。

注册所有权

当您在公证人面前持有以业主名字命名的地契时，您可以继续并让公证人注册您的所有权。公证人在土地注册处执行此项操作。每页文件都应加盖公印，并且需要有附加到您名字的新地契上的注册证明。

外交部的同意

作为希望在墨西哥购买房产的外国人，需要向外交部提交一份正式声明。在此文件中，您告知他们您的购买意图。 

提交此文件后，外交部可以在15天内完成注册。如果您在15天后没有听到他们的消息，那么注册将自动获得授权。确保保留一份文件的副本或具有特定日期的交付证明，以便您可以证明您确实已经提交。

购买过程时间

取决于您想购买的房地产类型，购买过程所需时间将有所不同。这也取决于您的财务状况——您将现金支付还是需要贷款？ 

假设您像大多数人在墨西哥购买房产时一样，支付全款或现金，做出报价和支付房屋或地块最高可能需要两个月。

之后，需要注册物业，这可能需要45到100天。 

所以除了携带行李，您还需要极大的耐心！整个过程需要的时间取决于许多因素，例如您所购买的是哪种类型的房地产或地块，以及它是否位于限制区内。

如何设置银行信托（Fideicomiso）

您的梦想之家是否位于墨西哥的限制区域？不用担心，您仍然可以通过银行信托（西班牙语称为：fideicomiso）购买该物业。墨西哥政府已授权信托银行可以购买位于限制区的房产。

信托银行是拥有该物业的单位，但外国人可以租赁、建造、居住、转让或出售，只要所有费用已支付。在fideicomiso文档中，外国人可以列出一个继承人，该继承人可以是外国人。这样，fideicomiso确保买家拥有抵押、出租、出售或转让房产的权利。如果您需要使用fideicomiso购买房屋，启动信托流程是根据您的公证人的安排。

在fideicomiso的情况下，房产的契约在银行的名下，因此，这个信托银行有责任确保该房产没有任何索赔或留置权。建立fideicomiso的费用在500至1000美元之间。一旦获得fideicomiso，每年的费用约为600美元。

fideicomiso有效期为50年，并可续签50年。错过续约日期？不必担心，您还有10年的时间续订fideicomiso。如果在此期间没有您的消息，房产将完全由银行拥有，您将失去所有权利。

在墨西哥买房的融资选择

大多数买家全款支付或至少一次性支付全部款项。主要原因是该国实惠的融资选择几乎不存在。

您只能在购买已建成并具有契约的房子时获得抵押贷款。这意味着尚无产权的住房项目无法获得贷款。即便如此，利率在7%到12%之间，并且需要支付许多设立费用。通常，如果一切顺利，获得抵押贷款的过程需要长达四个月。

我需要房地产中介吗？

墨西哥房地产市场上出售的房产和地块很多。也许您知道自己想住在哪个城市或村庄，但您可能不了解应考虑的具体区域或符合您需求和愿望的地方。

房地产中介可以帮助您寻找适合您情况的最佳选择。特别是当您不确定应关注的区域时，房地产中介的帮助绝对值得。

您是在寻找可以建房的地块还是尚未建成的房子？那么您可以直接去找项目开发商，他们会告诉您需要知道的一切。墨西哥的房地产中介按佣金方式工作，因此他们可能只会向您展示他们名下的物业。

因此，找两三个中介查看房产是个好主意，以确保您能看到各种各样的房屋再做最终决定。您不需要支付中介费。交易达成后，卖家会支付中介的费用。

我需要聘请律师吗？

重要的是要明白，销售过程中至关重要的公证人实际上是一名律师。但是这个机构代表的是墨西哥政府而不是您这个买家。特别是对于外国人，律师的帮助可能非常有用。当您不会讲西班牙语时尤为如此，但即使您会，购买房屋的过程中涉及的信息量也可能让人感到不知所措。

您在国内已经有律师了吗？不幸的是，您在国内的律师服务无法在墨西哥使用，因为根据墨西哥法律，只有拥有执照的墨西哥律师才可以在该国代表您。

一个站在您这边的律师可以帮助您在销售协议中加入具体信息，例如惩罚条款、签署合同、保证金和需要支付的费用，以及如何转账。可以想象，聘请一名在房地产销售方面有经验的律师会带来很大帮助。

律师还可以协助处理的其他问题包括向公证人提交所有必要的许可证，收集所有税款、留置权和水电费的付款证明，并在您与公证人之间协调信息，必要时还会与信托银行和fideicomiso沟通。

在墨西哥购买房产聘请律师的费用在300到5000美元之间。费用主要取决于律师为您开展的活动。寻找当地律师的最佳方式就是在Google或Google Maps输入您希望购买房产区域的权益或法律服务，然后致电所有人，检查他们的推荐意见，并询价以查看是否符合您的预算。

常用词汇

英语	西班牙语
购销协议	Contrato de compraventa
无留置证明	Certificate de no adeudo
留置证明	Libre de gravamen
契约	Escritura
银行信托	Fideicomiso
公证人	Notario publico
房产税	Predial

现在轮到您了

现在您已经了解了墨西哥房地产市场的方方面面以及如何在这个美丽的国家买房，您可以开始寻找房产了！一些找房子的好西班牙网站是 Vivaanuncios and Inmuebles24。 

如果可以，最好亲自前往您感兴趣的居住区域，并寻找一个可以带您参观的本地房地产中介。祝您找房愉快！

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