Руководство для экспатов по аренде квартиры в Шанхае

Сложно переоценить, насколько важно для вашего общего опыта проживания в Шанхае найти жилье, которое вы любите и которое соответствует вашим финансовым возможностям. Это место, где вы будете называть домом, устраивать обеденные вечеринки и игровые вечера, возможно, даже растить детей. 

Но, живя в таком городе, как Шанхай, вам, вероятно, придется скорректировать свои представления о комфорте и его стоимости. Сначала город может показаться недорогим (эй, вы все еще можете получить полную пароварку суповых пельменей сяолунбао за 20 юаней), но эта иллюзия быстро развеивается, когда вы начинаете искать квартиры. Средняя аренда здесь составляет 150 юаней за квадратный метр, а в некоторых престижных районах цены достигают более 250 юаней, и зарплаты не всегда соответствуют высоким ценам. 

К счастью, еще можно найти выгодные предложения, если знать, где искать, и постковидный рынок оставил много вакантных мест и немного снизил цены. Так что, вдохните глубже и погрузитесь в рынок аренды Шанхая. Мы пройдемся по основам поиска и аренды жилья, сохраняя ваш разум и бюджет. 

Disclaimer: This article may include links to products or services offered by ExpatDen's partners, which give us commissions when you click on them. Although this may influence how they appear in the text, we only recommend solutions that we would use in your situation. Read more in our Advertising Disclosure.

Определите свои потребности: определение критериев 

Отличная квартира должна соответствовать вашему образу жизни. Вы больше похожи на семью с международной школой и частным водителем или на одинокого парня с ограниченным бюджетом? 

Есть ли у вас дети или питомцы, живущие с вами? Чувствительны ли вы к шуму? Это те вещи, которые стоит учитывать в начале вашего поиска квартиры, чтобы найти идеальный вариант, когда вы решите сделать большой шаг переехать в Китай. 

Выберите место

Дзинъан (静安), Сюйхуэй (徐汇), Хуанпу (黄浦) и Путуо (普陀) расположены в центре и являются самыми популярными местами для экспатов. Все эти районы находятся в большом районе Пуси (浦西). Неудивительно, что цены на аренду здесь выше, чем в остальной части города. Бывшая французская концессия (法租界) в районах Сюйхуэй и Хуанпу являются самыми дорогими с его мечтательными, обсаженными деревьями улицами и домами на переулках. 

Если арендные ставки в этих густонаселенных центральных районах немного превышают ваш бюджет, вы можете сэкономить 20% -30%, отправившись немного дальше в пограничные районы. Искать стоит ближе к Чанпин Лу, Цзянсу Лу и Вест Ююань Лу, чтобы найти самые выгодные предложения. 

Хотя большинство экспатов предпочитают оставаться в центре, стоит рассмотреть и другие районы города. Вот общая карта районов Шанхая. 

Дзинъан

С эпическими видами на Бунд и Сучжоуский ручей, Дзинъан — это более дорогой северный сосед Сюйхуэя. Легкий доступ к метро, хорошие здания и множество баров и ресторанов на выбор. 

Новый Дзинъан (ранее Чжабэй)

В 2015 году городские власти объединили экономически отстающий район Чжабэй в то, что теперь стало более крупным, более художественным районом Дзинъан. Хотя теперь эта часть Дзинъяна, район к северу от ручья Сучжоу имеет свою отличительную атмосферу. Некоторые районы почти напоминают Бруклин. 

Сюйхуэй

Роскошные здания, потрясающие домики в переулках, бары и рестораны в изобилии — Сюйхуэй выделяется в районе Пуси. Экспаты изобилуют в этой части города, и это прямо в центре всего. Просто не ожидайте много выгодных предложений вдоль обсаженных деревьями тротуаров. 

Миньхан

Миньхан — это смесь студентов, приезжающих учиться в один из нескольких университетов округа, и менеджеров фабрик, которые добираются до своих удаленных рабочих мест с этого идеального юго-западного места. Здесь можно найти отличные предложения, особенно для Пуси. 

Губей

Этот полупригородный район является одним из новейших и самых богатых районов Шанхая. С новыми жилыми зданиями недалеко от аэропорта и железнодорожной станции Хунцяо, этот район, как правило, привлекает корейских и японских экспатов.

Синьтяньди

Advertisement

В Синьтяньди все сверкает и блестит. Между туристами и автомобилями Tesla здесь не найти ни одной выгодной сделки. Ожидайте заоблачную арендную плату, дизайнерскую мебель и парковочное место, стоимость которого равна однокомнатной квартире в другом месте. 

Путуо, Чаннин, Хункоу

Эти пригороды находятся на окраинах центра Пуси. По мере удаления от центра соседи и здания становятся более местными, но цены не всегда соответственно снижаются. Однако они все равно дешевле, чем в центре Пуси, поэтому являются популярными вариантами для экспатов.

Пудун

В то время как большинство иностранцев предпочитают оставаться к северу от реки, Пудун на юго-востоке предлагает огромную и разнообразную альтернативу. Районы возле международных школ настолько отличаются от центра Пуси, что это может быть дезориентирующим. Вы можете обмануть себя, думая, что находитесь в Америке, с его отдельными домами и пригорода.

В то время как в престижных районах Цзинцяо и Луцзяцзуй полно шикарных высоток. Вы получите больше за свои деньги по мере удаления от реки и парка Сентури.

Подумайте о транспорте

Метро — ваш лучший выбор для быстрого и надежного транспорта, особенно с частыми ливнями в Шанхае. Ваш велосипед или скутер могут быстро стать бесполезными в дождливую погоду, и DiDi или такси, как правило, становятся дефицитом именно тогда, когда они вам больше всего нужны. 

Метро супер быстрое, невероятно дешевое и всегда вовремя, хоть и немного людное. Ищите квартиру рядом с остановкой метро, желательно на одной линии с вашим рабочим местом или школой.

Учтите потребности детей

Многие из крупных международных школ в Шанхае находятся на окраинах города, и не редкость, когда детям приходится тратить час и более на дорогу в школу в один конец. 

Районы Хунцяо и Миньхан хороши для семей с бюджетом на виллы, частные сады и иногда даже такие удобства, как бассейны и игровые площадки.

Планирование для питомцев

Разрешение на содержание питомцев лежит на усмотрении вашего арендодателя, и вам потребуется получить явное разрешение для вашего пушистого друга. 

В Китае существует «политика одного пса», и собаки в пределах городской черты должны весить менее 20 кг. Однако, как только вы окажетесь здесь, вы увидите, что многие полностью игнорируют это правило.

«Агрессивные породы», такие как немецкие овчарки, питбули и доберманы, запрещены полностью. Проверьте все требования перед тем, как привезти домашнее животное в Китай. По закону все собаки должны быть зарегистрированы в местной полиции.

Если арендодатель одобрил, он все равно может быть нерешителен относительно питомцев. Они часто взимают дополнительную залоговую сумму за питомца, чтобы компенсировать возможный ущерб, причиненный вашим питомцем (включая мебель). 

Вам также следует проверить ваш район на предмет возможных мест для прогулок. Большинство парков в Шанхае не дружелюбны к собакам.

Типы недвижимости

В Шанхае квартиры, домики в переулках и коттеджные поселки — это три основных типа недвижимости, которые вы увидите. У каждого из них есть свои плюсы и минусы, и может быть полезно попросить вашего агента показать различные варианты жилья. 

Домики в переулках (Лилун, 里弄)

Каждый новый экспат мечтает жить в одном из знаковых домиков Шанхая, самые большие концентрации которых идут вдоль обсаженных деревьями улиц Французской концессии. Эти домики могут быть уютными и невероятно очаровательными с антикварными деталями и деревянными полами, но они недешевые и часто связаны со всеми проблемами старых домов. 

Домики в переулках стоят примерно на 25% дороже за квадратный фут по сравнению с аналогичной квартирой благодаря продолжающемуся росту спроса на эти очаровательные жилища. В районах с домиками в переулках основную долю составляют обеспеченные европейские экспаты, но многие местные также сохранили свои семейные домики в переулках на протяжении поколений. Вы почувствуете близость с соседями, живя в домике в переулке, так как стены, как правило, тонкие, и звук легко распространяется через старую конструкцию. 

Сырость и плесень также могут быть большой проблемой в этих домах. Это огромные проблемы в Шанхае в любом случае с частыми дождями, высокой влажностью и плохим строительством, но эти проблемы часто подчеркиваются, когда живешь в доме переулка, которому более сотни лет. Низкое давление воды, старые трубы и вредители также могут заставить вас задуматься, действительно ли эти места столь очаровательны, как кажутся.

Старые многоквартирные комплексы (Лао Гунью, 老公寓)

Многие жители Пуси, Шанхай, живут в домах этого функционального стиля. Эти бетонные многоквартирные дома обычно имеют 6-7 этажей и имеют очень мало эстетической привлекательности снаружи. Интерьеры значительно различаются, так как арендодатели, как правило, ремонтируют их на свой вкус и бюджет. В целом, кухни и ванные комнаты, как правило, маленькие, а архитектура остается квадратной и функциональной. 

Эти многоквартирные блоки впервые появились в Шанхае в 1930-х годах и широко использовались до 1990-х, когда высотки начали подниматься по всему городу. Это означает, что старые многоквартирные блоки имеют возраст от 50 до 90 лет, с несколькими редкими жемчужинами с элементами ар-деко, антикварными керамическими полами и сложными лестницами, которых не встретить в современных высотках. В некоторых случаях в этих старых многоквартирных домах может быть общая кухня или вход, так что внимательно изучите планировку, прежде чем отправиться смотреть. 

Попросите своего агента поисковать в старых центральных районах Хуанпу, Сюйхуэй и Дзинъан, если вас интересуют такие очаровательные старые многоквартирные дома. 

Высотки

Горизонт Шанхая заполнен высотными зданиями, часто с 30 этажами или более, и арендные варианты в таких зданиях обильны.

Один из важных моментов при рассмотрении аренды в высотном здании — это время, которое вы потратите на ожидание лифта. Во многих есть всего два лифта на всю башню, и ситуация может быстро застрять. Если в здании 4-5 квартир на этаж при всего 30 этажах, двух лифтов может хватить, но если есть больше квартир и этажей, подумайте о других вариантах. 

Вам также захочется внимательно осмотреть зоопарков и плесень. Насколько влажной кажется квартира? Есть ли какие-то характерные запахи? Избегайте квартир на первом этаже и ищите признаки слабого строительства. Проверьте потолки и стены на предмет заметных или закрашенных следов от воды. Осмотрите углы ванной комнаты на наличие плесени. Арендодатель обязан устранить повреждения, но методы уборки не всегда тщательные, и проблема может вернуться. 

Не забудьте внимательно изучить общие зоны высотки, а также окрестности здания, особенно если у вас есть дети или собака. Городские кварталы Шанхая не всегда безопасны для маленьких детей или удобны для прогулок с собакой, поэтому вам захочется планировать свои маршруты соответственно. Вестибюль здания и офисы управления также могут многое сказать о том, как хорошо он обслуживается в целом.

Субаренда и совместные квартиры 

Если вы приезжаете в Шанхай ненадолго или не готовы платить 10,000 юаней за однокомнатную квартиру, есть несколько альтернатив. 

Многие экспаты и местные жители размещают объявления о субаренде на англоязычных сайтах о жилье, упомянутых ранее. Обычно вы имеете дело непосредственно с текущим нанимателем в рамках такой субаренды, но, как и в случае с вашей собственной квартирой, вы захотите все зафиксировать в письменной форме, чтобы не было неприятных сюрпризов. Вам также потребуется проверить оригинальный договор аренды и информацию о арендодателе, чтобы убедиться, что это законное жилье. 

Соседи по комнате также являются вариантом, и на англоязычных сайтах есть объявления непосредственно от потенциальных соседей. Избегайте обращения в агентство для организации совместного проживания. Сообщается о небезопасных и антисанитарных условиях при поиске соседей с агентством, и с большой вероятностью они будут несовместимы с прочими жильцами как минимум. 

Ищите объявления о соседях, которые, похоже, разделяют совместимый с вашим образ жизни, где общение будет простым. Вы также захотите убедиться, что в совместной квартире все законно. Проверьте основной договор аренды жильцов и попросите о своей собственное письменное соглашение. 

Роскошные квартиры  

Шанхай предлагает множество роскошных квартир, особенно в самых популярных районах среди иностранцев, таких как Бывшая французская концессия, Хуанпу или Луцзяцзуй.

Вы можете получить двухкомнатную квартиру во Французской концессии за 45,000 юаней. В то время как цена на виллу в этой зоне может достигать 150,000 юаней, они — «дворцового» размера, площадью 400-500 кв.м, с многими спальнями и огромными садами.

Преимущество аренды роскошной квартиры заключается в том, что они часто расположены в отличных местах с бассейном и тренажерным залом. Вы всегда можете договориться о карте для этих объектов с арендодателем при договоре о цене аренды.

Также в этих квартирах часто есть услуги по уборке дома и многие другие удобства, такие как обслуживаемые апартаменты.

Самый главный критерий: бюджет 

Независимо от того, в каком жилье вы окажетесь — дом в переулке, многоквартирный блок или высотный — общепринятое правило заключается в том, что средняя стоимость квартир в Шанхае составляет около 150 юаней за квадратный метр. Это означает, что однокомнатная квартира стоит около 10,000 юаней, а двухкомнатная — примерно 15,000 юаней в среднем. 

Перед тем как переехать в Шанхай, вам следует получить хорошее представление о стоимости жизни чтобы решить, подходит ли вам и вашей семье этот дорогой город. 

Если это превышает ваш бюджет, арендодатели иногда снижают цены, и в городе еще есть более дешевые районы на окраинах центра Сюйхуэя и Дзинъяна. Или подумайте о разделении расходов на жилье с одним или несколькими соседями.

Есть также множество вариантов на высшем уровне. Исторические домики в переулках, полусубурбания для семейных домов и эффектные высотки изобилуют для тех, у кого есть бюджет. На уровне 30,000 юаней вы можете найти трехкомнатные квартиры в центре, а на уровне 50,000 юаней получите, например, балкон с видом. 

Обратите внимание, что местоположение сильно влияет на цену аренды. Например, однокомнатная квартира во Французской концессии может стоить 15,000 юаней в месяц, а аналогичная комната в Миньхане будет стоить только 10,000 юаней.

Помните, что идеальная сумма вашего ежемесячного дохода, которую вы тратите на аренду, составляет 30%, и держите расходы в пределах вашего бюджета. Вопреки некоторым западным странам, в Китае почти нет кредитных проверок, и вы сами должны знать, что можете себе позволить.

Advertisement

Поиск вашего дома

Полезно изучить местность и пролистать фотографии доступного жилья, прежде чем говорить с агентом. 

Вот несколько рекомендаций, с чего начать. 

Онлайн

Существует множество способов найти жилье в аренду через интернет в Шанхае. 

Группы в WeChat

WeChat является вездесущим источником информации в Китае, и поиск квартиры не является исключением. Существует множество WeChat-групп, посвященных аренде квартир в Шанхае, где агенты, арендодатели и экспаты размещают свои текущие предложения, а иногда и субаренду или краткосрочную аренду.

Группы в Facebook могут состоять из до 500 человек и быть очень полезными для всех ваших нужд в поиске совета. К сожалению в WeChat нельзя добавить ссылку на эти группы или даже искать их в приложении, вы должны быть приглашены одним из участников, и единственный способ это сделать — через сарафанное радио, когда вы приедете в Шанхай.

Спросите у ваших коллег, друзей и даже соседей, существуют ли местные группы, которые могут помочь вам найти жилье или просто получить советы по районам, приобрести подержанную мебель или узнать другую информацию о вашей новой жизни в Шанхае.

Англоязычные сайты

Ознакомьтесь с последними объявлениями о квартирах, субаренду и соседях по квартире на этих англоязычных сайтах.

• Объявления на SmartShanghai. Первое место для большинства экспатов, ищущих квартиру. Здесь вы даже можете найти предложения напрямую от арендодателя и обойтись без агента. Также доступны совместная и краткосрочная аренда.

• Квартира в Китае это простой в использовании сайт, ориентированный на экспатов с привлекательными корпоративными пакетами. Цены склоняются к высокому уровню, но места красивые и их интересно просматривать.

• Wellcee подходит к недвижимости с точки зрения «образа жизни», с такими функциями, как поиск соседа по комнате, гиды по городам и даже живые мероприятия в вашем районе. Отлично подходит для заводов новых друзей или поиска соседа по комнате.

Китайские приложения и сайты

Эти крупные сайты с объявлениями популярны среди местных жителей, ищущих квартиры. Вы найдете огромный диапазон квартир по всему городу, если сможете ориентироваться на китайском языке или использовать автоматический переводчик в вашем интернет-браузере.

• Ganji Shanghai 赶集网 — Самый популярный сайт на китайском языке для поиска недвижимости.

• 58.com 五八同城 — «Wuba», как его знают местные, популярен не только для недвижимости, но и для поиска работы, подержанных товаров и многого другого.

• Lianjia 链家 — Одна из крупнейших брокерских компаний жилой недвижимости в Китае с тысячами физических офисов и агентов по всей стране.

• Ziroom 自如 — Проверенные квартиры, услуги поиска соседей по комнате и даже другие консьерж-услуги.

Предупреждения по онлайн-объявлениям

Полезно помнить, что фотографии, размещенные в WeChat и онлайн, не всегда соответствуют действительности. Вы можете связаться с агентом о конкретной квартире, только чтобы узнать, что она «только что сдана», или пойти на просмотр квартиры, чтобы обнаружить, что вас обманули объявления о квартире, которая полностью отличается от фотографий. Старайтесь не привязываться слишком рано и уходите от агентов, которые с вами не честны.

Большинство онлайн-объявлений размещено агентами, но в редких случаях можно найти объявление, размещенное непосредственно арендодателем, таким образом избегая агентских сборов (подробнее о сборах ниже), но часто даже эти объявления размещаются агентами, которые выдают себя за арендодателей.

Smart Shanghai имеет полный список распространённых мошеннических схем по аренде квартир, которые вы обязательно должны прочитать как часть вашего онлайн-исследования перед тем, как погрузиться в поиск идеального дома.

Выход на улицу

Полезно также пройтись по улицам и посетить потенциальные районы. Ищите здания, которые привлекают ваше внимание, и загляните в офис управления или найдите местное агентство недвижимости.

Спросите, знают ли они о доступных квартирах в здании, которое вас интересует, общие цены в районе и любые другие здания, которые стоит рассмотреть в этом районе. Они могут даже предложить показать вам места в тот же день.

Получите агентов

Получение хорошего агента — ключ к приятному опыту аренды в Шанхае. Ваш агент будет посредником между вами и вашим арендодателем на протяжении всего срока аренды, и они обладают знаниями о различных квартирах, которые соответствуют вашим критериям.

Многие из них говорят по-английски и могут помочь с переговорами с арендодателем, оформлением документов, даже с регистрацией в полиции и настройкой коммунальных услуг. Если вы найдете подходящего агента, он может стать действительно полезной частью процесса.

Как найти хорошего агента

Вы можете бросить камень в любом направлении и найти агента в Шанхае. Большинство объявлений, которые вы видите в WeChat, онлайн и в приложениях, размещены агентами, и, связываясь с этими объявлениями, вы свяжетесь с кем-то, кто готов показать вам квартиры, которые у него есть в базе данных.

Вы также можете зайти в офис местного агента по недвижимости или спросить рекомендации агента у друзей, которые недавно переехали.

Полезно также поговорить с несколькими агентами и посмотреть, с кем из них вы хотите продолжить общение.

Они работают на комиссионной основе, поэтому уважайте их время, но доступ к базе данных более чем одного агента может быть преимуществом для вас. Выберите агента, с которым у вас хорошая коммуникация, который тратит время на ответ на ваши вопросы и, что самое главное, который показывает вам места, которые соответствуют вашим критериям и бюджету.

Агентские сборы

Стандартный агентский сбор составляет 35% от месячной аренды (70%, разделенные между арендатором и арендодателем), но обязательно обсудите агентский сбор до начала поиска квартир, чтобы вас не удивил неожиданный сбор при подписании договора.

Раньше было общепринято, что арендодатель всегда выплачивал комиссию агенту в размере полной месячной аренды, но сейчас это не так.

Если вам называют цену выше 35%, помните, что она может быть обсуждена. В некоторых случаях (обычно для более дорогих домов) арендодатель может согласиться оплатить полную агентскую комиссию.

Принятие решения: осмотр квартиры

Когда вы определились с лучшим местом для вашего нового дома и у вас есть строгий бюджет, вы сможете рассмотреть некоторые потенциальные квартиры или дома. Вот несколько вещей, на которые нужно обратить внимание, чтобы не ослепиться потрясающим видом или большими экранами телевизоров.

Мебель

В отличие от многих западных стран, большинство мест в Шанхае сдается с полным набором мебели. Начиная от дивана и заканчивая занавесками, арендодатели включают всё это в ежемесячную арендную плату. Если вам не нравится выбор мебели или у вас есть своя, вы можете договориться о её удалении или замене на усмотрение арендодателя.

Обновления, такие как лучший телевизор или новая кровать, также можно обсудить с находчивыми арендаторами и их агентами.

Бытовая техника и удобства

Большинство квартир оснащены основными приборами, включая холодильник и плиту в кухне, кондиционеры/отопители по всему дому, стиральную машину и часто телевизор. Некоторые арендодатели также включают микроволновые печи или Плееры DVD, хотя их качество сильно варьируется. Проверьте всё и сохраните копию списка для заселения, в котором указано, что должно быть возвращено арендодателю при выезде.

Хотя китайские квартиры полностью функциональны с бытовыми приборами, которые будут очень знакомы западному арендатору, есть некоторые заметные отличия. На кухне вы заметите, что холодильники часто примерно в два раза меньше, чем семейный в западной культуре. Однако это не является обязательным для высококачественной квартиры. Некоторые могут даже иметь два холодильника.

В квартирах редко бывает духовка, а газовые горелки обычны с варочной поверхностью в стиле вока и открытым пламенем. Посудомоечные машины почти отсутствуют, а макеты кухонь редко бывают в западном стиле открытого плана. Длинные, вытянутые кухни чаще всего встречаются. Роскошные квартиры могут иметь открытую кухню.

В ванных комнатах вы заметите, что в большинстве квартир нет ванны и иногда очень мало места для душа. Китайцы считают ванную комнату «мокрой комнатой», и наличие душевой насадки, установленной прямо над унитазом, не является редкостью для экономии пространства. Вам также придется обратить внимание на напор воды в душе и у раковины.

Во многих квартирах старые трубы и для душа хватает только на медленный поток воды. Вы можете чуть улучшить это с помощью водяного насоса, но его нужно будет установить профессионально, без гарантии его эффективности.

Стиральные машины обычно включены в каждую квартирную единицу, но сушка является редкостью. В большинстве квартир, даже на более высоком уровне, будет линия для белья возле солнечного застекленного пространства в вашей квартире, чтобы повесить мокрое бельё.

При осмотре квартиры вам также потребуется обратить внимание на кондиционеры. Бренд может многое сказать о том, сколько арендодатель вложился в место. Gree имеет самую высокую цену и качество, за ними следуют Midea, Panasonic и Hisense. Убедитесь, что вы проверили полную функциональность каждого устройства и избегайте отдавать предпочтение квартирам с некачественными кондиционерами. Вы будете использовать их часто.

Вы также заметите некоторые отличия в зданиях. Общественные зоны часто представляют собой не более чем простой вестибюль, а наружные зоны минимальны. Детские площадки, бассейны и спортзалы — не норма, и вы должны уведомить своего агента заранее, если эти функции важны для вас.

Строительный шум

Строительный шум является распространенной жалобой от обитателей квартир в Шанхае. Ищите явные признаки, такие как строительные леса и мусорные контейнеры с строительными отходами на улице.

Advertisement

Обратите особое внимание на звукоизоляцию квартиры во время осмотра. Слышите ли вы телевизор соседей? Шум с улицы? Есть ли рядом школы, которые могут быть шумными во время утренних упражнений и развоза детей?

Если вы чувствительны к шуму, выбор более высокого этажа может по крайней мере избавить вас от уличного шума, но нет гарантии по поводу соседей.

Вы также захотите избегать нижних этажей, особенно первого этажа, так как они склонны к сырости и влажности. Если вы намерены выбрать дом на первом этаже, планируйте оставлять несколько осушителей в вашей спальне и гостиной, чтобы избежать проникновения плесени и грибка в штукатурку стен.

Финальные этапы: юридические вопросы и бюрократия

Когда вы нашли квартиру, которая вам нравится, дела могут происходить довольно быстро. Вы встречаетесь с арендодателем, обсуждаете окончательное арендное соглашение, оформляете все документы, въезжаете и регистрируетесь! Хотя подписание квартиры может быть захватывающим, важно понимать, с чем вы связаны и какие могут быть подводные камни.

Вот что стоит учесть при переходе к финальному этапу процесса аренды.

Арендодатели

Арендодатели — важный, но часто загадочный элемент в аренде квартиры в Шанхае. Вы часто не встречаетесь с ними до подписания договора аренды, но это критическое время для установления отношений с ними лицом к лицу. Они будут ожидать от вас уважения и благодарности за возможность арендовать квартиру, но если у вас есть ощущение, что арендодатель некомфортно себя ощущает с иностранцами или иначе трудно общается, лучше пересмотреть вариант подписания аренды той квартиры. Враждебный арендодатель может означать проблемы в дальнейшем.

Попросите показать удостоверение личности арендодателя (шэнфэн чжэн, 身份证) и свидетельство о праве собственности (фанчан чжэн, 房产证) и убедитесь, что они действительно владелец квартиры. Если они не могут предоставить эту документацию, не подписывайте договор аренды на эту квартиру.

Вторичные арендодатели (эр фандун, 二房东) — особенность шанхайского рынка аренды. Некоторые арендодатели подписывают десятилетний договор аренды на запущенное имущество и реновируют его для получения арендного дохода. Для арендатора это означает, что цены выше, так как два арендодателя получают часть вашего арендного чека, и эти иногда конкурирующие арендодатели не всегда ставят интересы арендатора на первое место. Избегайте вторичных арендодателей, чтобы избежать головной боли.

Переговоры

Арендная плата, как и многое другое в Китае, подлежит переговорам. Вы можете снизить «12 000 юаней» за квартиру до 8 000 или 9 000 юаней в зависимости от заинтересованности арендодателя в заполнении квартиры. Чем дольше квартира находится на рынке, тем больше шансов, что они могут согласиться на торг.

Вы не ограничены только переговорами по аренде. Вы можете попросить добавить или убрать мебель, реновацию или ремонт, если что-то в квартире требует улучшения. Также вы можете вести переговоры о расходах на переезд, сборах за управление и агентских сборах. В некоторых случаях арендодатели соглашаются на один депозит вместо обычных двух и отказываются или покрывают управление и агентские сборы. Также разумно добиваться более длительного срока аренды, чтобы зафиксировать текущую арендную ставку. Два, даже три года аренды не редкость.

Работайте с вашим агентом над условиями, которые будут удобны вам и вашему арендодателю.

Арендный контракт

Арендные контракты в Китае почти всегда заключаются минимум на год, если вы не субарендуете или не арендуете месячно. Наиболее распространённый тип контракта включает месячную аренду вперед в качестве депозита и два месяца аренды, оплачиваемые заранее.

После первоначальных двух месяцев аренда собирается по кварталам. В конце вашего контракта ваш арендодатель может предложить вам подписать его снова, или вы можете переехать с надеждой вернуть депозит. Все условия должны быть чётко поняты всеми сторонами перед подписанием.

Также вы должны быть уверены, что у вас было достаточно времени, чтобы обдумать соглашение, в которое вы вступаете, и не спешите из-за давления со стороны агента или арендодателя сделать решение, к которому вы не готовы. Не нужно сюрпризов после подписания.

Также вы захотите увидеть контракт как на английском, так и на китайском языках. Пусть опытный китайский друг просмотрит соглашение, чтобы обнаружить любые красные флажки, так как это будет финальный юридический документ. Дважды проверьте детали договора, включая размеры квартиры, дату арендной платы, ежемесячную сумму арендной платы, длительность контракта и любые дополнительные детали, которые обсуждены с арендодателем.

Расходы на въезд

Новые арендаторы обычно несут ответственность за первый месяц аренды плюс депозит в размере двух месяцев аренды на начало аренды, сверх агентских сборов и коммунальных услуг, которые нужно установить.

Для квартиры стоимостью 10 000 юаней эти затраты могут составить более 35 000 юаней. Обычной является практика, что компании выделяют новые средства на выплату этих авансовых расходов для новых сотрудников, или вам может понадобиться рассмотреть возможность отправки денег в Китай из своей родной страны.

В дополнение к депозиту арендодатели в Шанхае могут попросить дополнительно от 2 000 до 4 000 юаней заранее, чтобы сохранить квартиру для вас. Сумма оговаривается.

Не платите этот сбор, если не уверены, что собираетесь арендовать это жилье. В противном случае вы потеряете этот месяц, если позже измените свое решение.

Фапяо и возврат арендной платы 

Если возврат арендной платы входит в ваш корпоративный пакет трудоустройства, вам нужно будет предоставить «фапяо» (发票) от вашего арендодателя. Однако многие арендодатели не могут предоставить эти квитанции, поэтому важно сразу спросить их о возможности оказания этой услуги на этапе переговоров. Если они выдают фапяо, ожидайте, что вам придется заплатить от 3% до 5% от запрашиваемой вами суммы за услугу, так как арендодатель захочет компенсировать налоги, которые ему придется платить за вашу аренду, путем отсутствия этой официальной налоговой квитанции. 

Регистрация проживания

После переезда вам потребуется зарегистрировать ваше жилье в местном полицейском участке для вашей визы. Вам действительно нужно будет проходить процесс регистрации каждый раз, когда вы возвращаетесь в страну, и каждый раз, когда получаете новую визу или переезжаете, так что будет полезно освоиться с процессом.

Спросите у своего агента, где ближайший полицейский участок к вашему новому дому. Или вы также можете сделать это онлайн.

Чтобы быть легальным резидентом, вы должны проживать в доме, где вы зарегистрированы, и ваше имя должно быть в контракте. 

Ваш арендодатель также должен быть законным владельцем квартиры, чтобы вы могли правильно зарегистрироваться по этому адресу. Убедитесь, что они знают о вашем намерении зарегистрироваться и немедленно обозначьте любые проблемы. 

Расходы на коммунальные услуги

Ваш агент сможет объяснить систему счетов и коммунальных платежей в выбранном вами доме. Обычно все можно оплатить онлайн через Wechat Pay или AliPay в наше время. В некоторых случаях вам может понадобиться водяная карта или газовая карта, которую необходимо будет «пополнять» единицами в офисе управления зданием каждый месяц.  

Вы будете ежемесячно получать счета за коммунальные услуги в течение всего года, так что стоит отложить какие-то средства, так как они могут быть дорогими. Изоляция квартир в Шанхае оставляет желать лучшего, и он находится южнее национальной линии, разделяющей субсидируемое центральное отопление в Китае. Это означает высокие счета за отопление зимой и кондиционирование летом. 

• Счета за электричество могут достигать от 300 до 600 юаней в месяц в зависимости от того, как часто вы пользуетесь кондиционером, стиральной машиной, сушилкой и другой электроникой. 

• Вода и газ обычно обходятся не сильно дорого — около 100-200 юаней в месяц. 

• Подключение к интернету обойдется примерно в 2000 юаней в год, однако это обычно оплачивается сразу при установке широкополосного интернета. 

• Вам, вероятно, понадобится уборщица, которая поможет вам с домашними делами. Это будет стоить около 50 юаней в час, и вам нужно будет решить, как часто она будет приходить и сколько часов останется, в зависимости от размера вашего дома. Это может быть дополнительными 1000–5000 юанями в месяц для вашей семьи.

А теперь к вам.

Мы надеемся, что вам понравилось это путешествие по рынку аренды жилья в Шанхае, и желаем вам удачи в поисках квартиры. Аренда квартиры может быть одним из самых больших препятствий, которые вам предстоит преодолеть как экспату, но, надеемся, наличие места, которое вы можете назвать домом, сделает все это стоящим.