Comprar un departamento en Singapur: Guía paso a paso (2025)

Cuando llegué por primera vez a Singapur, conocer a alguien que había comprado una propiedad en este diminuto estado-ciudad me llenaba de asombro.

• ¿No estaban los precios de las propiedades en Singapur fuera del alcance financiero de una persona promedio?
• ¿Cómo es que cualquier extranjero podía navegar por las leyes de compra de propiedades y las medidas de enfriamiento del mercado diseñadas para proteger los intereses singapurenses?

A estos exitosos expatriados compradores de propiedades me parecían semidioses; seres mitológicos con más poder adquisitivo que el resto de nosotros simples mortales.

Una década después y un poco menos novata, ahora sé que los extranjeros pueden comprar condominios sin asegurar primero el estatus de residente permanente (PR) y que aunque los precios de las propiedades son indudablemente altos, comprar una unidad en un desarrollo de condominios no es solo para multimillonarios.

De hecho, los ‘5Cs de Singapur’ — Efectivo, Auto, Tarjeta de Crédito, Condominio y Membresía en un Club de Campo — son aspiraciones completamente razonables de tener.

Dicho esto, comprar propiedad en Singapur no es tan simple como comprar un auto o conseguir una tarjeta de crédito. El mercado favorece a los compradores singapurenses, y como comprador extranjero, hay legalidades que navegar y impuestos adicionales que pagar.

En este artículo, voy a desmitificar todo lo que necesitas saber sobre comprar un condominio como extranjero y te guiaré paso a paso por el proceso de iniciar tu ascenso en la escalera inmobiliaria de Singapur.

Además, solo estamos considerando la compra de unidades de condominios privados, el único tipo de propiedad que los extranjeros pueden comprar sin restricciones.

*Todos los precios están cotizados en dólares de Singapur (SGD).

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Resumen general

El mercado inmobiliario de Singapur está fuertemente regulado a través de medidas gubernamentales diseñadas para proteger los intereses de los singapurenses cotidianos. Estas medidas se implementan para evitar que los inversores extranjeros inunden el mercado y pongan los precios fuera del alcance del comprador local.

Estas medidas significan que los extranjeros están limitados en lo que pueden comprar, además de agregar una capa de impuestos al proceso.

Combinando estas restricciones con los ya altos precios, entenderás que comprar propiedad en Singapur es posible, pero no es para los débiles de corazón.

Las posibilidades son que, si estás buscando comprar, estás en esto para el largo plazo, no simplemente porque te apetece algo agradable para vivir durante tu aventura como expatriado.

¿Puede un extranjero comprar un condominio en Singapur?

Sí, un extranjero puede comprar un condominio en Singapur.

Sin embargo, Singapur tiene diferentes regulaciones para cada tipo de extranjero. Vamos a echar un vistazo.

Compradores extranjeros

Unless you have a Singapore citizenship, you are considered as a foreigner in Singapore no matter long you have been living in Singapore.

Como extranjero, tienes algunos tipos de propiedad que puedes comprar en Singapur.

• Un apartamento o unidad de condominio privado
• Una casa en condominio por strata en un desarrollo aprobado
• Una propiedad residencial arrendada por un término que no exceda de siete años, incluido cualquier término adicional que se otorgue como opción de renovación
• Casas comerciales (de uso comercial)
• Propiedades industriales y comerciales
• Hoteles (registrados bajo las disposiciones de la Ley de Hoteles)

La lista se basa en la Ley de Propiedad Residencial (RPA) creada por el Gobierno de Singapur para proteger los intereses de compra de propiedad de los singapurenses locales.

Aunque inicialmente podrías emocionarte al ver que puedes comprar propiedad en Sentosa Cove, no te emociones demasiado.

Sentosa Cove es el patio de juegos de los multimillonarios de Singapur. Oficialmente presentado como, “una de las comunidades residenciales integradas frente a la marina más prestigiosas del mundo,”, es comercializado agresivamente a compradores extranjeros; de ahí que no haya restricciones sobre la capacidad de compra para extranjeros aquí.

A menos que te incluyas en la categoría de David y Victoria Beckham, que presuntamente compraron aquí en 2015, o tengas $88 millones de sobra para comprar en Sentosa Cove, deberías pasar rápidamente a otra opción.

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Comprar con estatus de PR

Si eres un extranjero que ha adquirido el estatus de PR, entonces estás viendo un conjunto diferente de regulaciones.

Lo más atractivo es que ahora puedes acceder, aunque todavía no completamente sin restricciones, a departamentos HDB y condominios ejecutivos.

Los PR solo pueden comprar departamentos HDB de reventa, y aun así, se deben cumplir ciertas condiciones:

• Debes ser parte de una pareja PR (ambos cónyuges son PR) o aplicar bajo el Esquema de Familia No Ciudadana (por ejemplo, PR con cónyuge ciudadano).
• Los PR no pueden comprar departamentos HDB solos a menos que formen parte de un núcleo familiar.
• Debes haber tenido el estatus de PR por al menos 3 años antes de comprar un departamento HDB de reventa.

Los PR también pueden comprar Condominios Ejecutivos (ECs) que tienen más de 5 años (mercado de reventa). Si no es así, los ECs necesitan estar completamente privatizados por más de 10 años.

También puedes comprar una propiedad con terreno con la aprobación de la Autoridad de Tierras de Singapur.

Comprar con un cónyuge singapurense

Si estás casado con un ciudadano singapurense, entonces el panorama cambia, ya que puedes ingresar a departamentos HDB; pero el panorama también cambia para tu cónyuge y no de una manera beneficiosa.

Singapurenses que se casan con extranjeros deben seguir las reglas del Esquema de Cónyuge No Ciudadano, lo que reduce sus opciones. Por ejemplo, ahora solo son elegibles para un departamento de 2 recámaras construido por orden en un área no madura, y deben demostrar que tú, su cónyuge, cumples con varios requisitos de visa.

Desarrolladores de condominios

Los condominios son edificios, o un grupo de edificios, con múltiples unidades residenciales y áreas comunes e instalaciones compartidas.

Muchos desarrolladores de condominios operan en Singapur con buenas reputaciones por su diseño impactante y buena calidad de construcción. Algunos de los desarrolladores más conocidos incluyen:

CapitaLand: desarrolladores del icónico Jewel en el Aeropuerto Changi de Singapur y Ion, el centro comercial en Orchard Road. Renombrados por condominios con diseño dirigido, como The Interlace, d’Leedon y Sky Habitat.

Far East Organization: el desarrollador privado de propiedades más grande de Singapur, que ha construido una gama de propiedades desde el ultramoderno Cyan hasta el estilo más de retiro en SeaHill.

Allgreen Properties: la rama inmobiliaria del Grupo Kuok, es uno de los conglomerados más grandes multinacionales de Asia y desarrolladores de propiedades más alejadas del Distrito Central de Negocios, como Changi Court.

Otros desarrolladores residenciales incluyen a

• City Developments Limited (CDL)
• GuocoLand
• Bukit Sembawang Estates Limited
• Oxley Holdings
• MCL Land Limited
• Frasers Property
• EL Development

Precio promedio del condominio

Aunque las fluctuaciones del mercado inmobiliario en general ocurren en línea con el panorama económico mayor, los precios han aumentado exponencialmente desde que los condominios se introdujeron por primera vez en el mercado de Singapur a principios de los 1970.

Echando un vistazo a los datos históricos en EdgeProp, Pandan Valley, uno de los condominios más antiguos de la ciudad, vio un mínimo de $180 por pie cuadrado (PSF) para una unidad de 6,114 pies cuadrados en 2004. Avanzando hasta enero de 2025, una unidad de 2,088 pies cuadrados se transaccionó a $1,530 PSF.

Ocasionalmente, un precio de condominio cae fuera de lo esperado en un mercado fuerte. Esto se debe a la sobreconfianza del desarrollador. Por ejemplo, Sky Habitat en Bishan, lejos del Distrito Central de Negocios, fue lanzado en 2012 con un precio de hasta $1,815 PSF, el lanzamiento de condominio más caro que Singapur había visto hasta ese momento.

La ubicación también puede causar que los precios varíen significativamente. Los condominios más cerca de Orchard Road o el Distrito Central de Negocios tendrán precios significativamente más altos por PSF que aquellos en áreas periféricas. Solo asegúrate de saber con qué precios estás haciendo la comparación mirando el precio por pie cuadrado, no el precio total.

Por ejemplo, una unidad de una recámara en The Sail at Marina Bay se vendió en febrero de 2024 por $1,300,000, mientras que una unidad de una recámara en Pandan Valley, más alejada de la ciudad a lo largo de Clementi Road, se vendió en octubre de 2024 por $1,700,000.

Pero el tamaño del apartamento en The Sail era de solo 656 pies cuadrados, dando un precio de $1,980 PSF, mientras que la unidad de Pandan Valley era considerablemente más grande con 1,408 pies cuadrados, reduciendo el precio por PSF a $1,449.

Además de la ubicación y el tamaño de la propiedad, el precio también fluctúa con la proximidad al MRT (Mass Rapid Transit, el sistema ferroviario de Singapur) y otras instalaciones comunitarias y de gestión de condominios. Obviamente, cuanto más lujoso y bien conectado, mayor es el precio.

Nuevos lanzamientos cerca de intercambios centrales de MRT ahora están promediando bien por encima de $2,400 PSF, mientras que las unidades de reventa más antiguas más alejadas de la ciudad aún se pueden encontrar en el rango de $1,300–$1,600 PSF.

Es difícil dar un costo promedio para un condominio en Singapur con tantas variables, pero pude encontrar este gráfico a continuación en Smart Wealth que resume los precios promedio para departamentos HDB, condominios y propiedades con terreno.

Tipo de vivienda	Precio promedio	Precio mediano	Precio Promedio/Por Pie Cuadrado	Tamaño Promedio (Pie Cuadrado)	Precio Promedio/Por Metro Cuadrado	Tamaño Promedio (Metro Cuadrado)
Departamentos HDB	$612,497	$590,000	$596.81	1,026.12	$6,424	95.33
Condominio	$1,989,082	$1,780,000	$1,972.40	1,027.38	$21,231	95.44
Con terreno	$5,336,871	$4,200,000	$1,808.30	3,137.76	$19,464	291.50

Ubicación         

Singapur puede no ser una isla grande, pero aún hay una gran diferencia entre las áreas residenciales.

Agentes de propiedad y sitios web se refieren a distritos. Hay 28 de estos, aunque ya nadie fuera de la industria inmobiliaria usa estos números de distrito, y muchos portales inmobiliarios filtran basándose en términos más comunes como CBD (Distrito Central de Negocios), Región Central del Núcleo (CCR), Resto de la Región Central (RCR) y Región Fuera del Centro (OCR), Orchard o East Coast.

Mirar todos los distritos individuales es otro artículo en sí mismo, así que por ahora solo voy a mirar las áreas clave y algunos ejemplos de condominios en cada una, ofreciendo su información de venta más reciente para que puedas determinar tu propio presupuesto.

CBD / Marina Bay

Esta es el rey de las áreas en Singapur; el distrito con las propiedades más lujosas y exclusivas y acceso a la ciudad. Tienes el frente marítimo, tiendas de alta gama, buen transporte, clínicas dentales internacionales, y estás justo en el bullicioso centro de la ciudad y el corazón palpitante de la cultura con Chinatown y Little India cerca.

La desventaja es que las opciones de ocio están principalmente limitadas a atracciones turísticas, y estás en medio de la única área de congestión de tráfico de Singapur.

Condominios notables en esta área incluyen:

• Concourse Skyline
• The Sail at Marina Bay

Orchard y Central

Tiendas, tiendas, más tiendas, y también algunos apartamentos muy exclusivos. El área más amplia de Orchard es extremadamente codiciada, no menos porque también se extiende para incluir esas carreteras prestigiosas alrededor del Jardín Botánico, como Cluny Road, donde, por cierto, también puedes codearte con James Dyson, ya que posteriormente gastó otros $45,000,000 en un bungalow muy elegante en el área. La desventaja de esta área es que tu cartera podría no agradecerte el gasto diario de compras.

Condominios notables en esta área incluyen:

• Orchard Scotts es bien conocido y amado por expatriados que usan los apartamentos de servicio en este bloque y presumiblemente los aman tanto que terminan comprándolos también. Una unidad de dos dormitorios se vendió recientemente en agosto de 2025 por $1,775 PSF.
• Goodwood Grand, un poco más alejado del área principal de Orchard en Balmoral, donde la venta más reciente fue por $2,776 PSF en agosto de 2025.
• Gramercy Park es famoso por sus dos torres curvilíneas que emergen del suelo. Este galardonado desarrollo de condominios también tiene precios galardonados. La venta más reciente fue por $2,858 PSF en agosto de 2025.

East Coast

East Coast es para aquellos que buscan un ambiente más relajado y tranquilo. Con su extensión de senderos para correr y andar en bicicleta a lo largo de la playa y la fresca brisa marina, definitivamente hay una sensación diferente de vida aquí. Su proximidad tanto al Aeropuerto Changi como al CBD simplemente aumenta su atractivo para aquellos expatriados que buscan el equilibrio perfecto entre la vida y el trabajo.

Condominios notables incluyen:

• The Line @ Tanjong Rhu, donde una unidad de dos dormitorios se vendió por $2,356 PSF en agosto de 2025.
• Costa del Sol, un condominio más antiguo con un fantástico paso subterráneo directamente hacia el East Coast Parkway y la playa. Un apartamento de 3 dormitorios aquí parece más asequible a $1,586 PSF, según la venta más reciente en agosto de 2025.

Sentosa

Ya he mencionado Sentosa como el patio de recreo de los multimillonarios de Singapur, y se cita a menudo como el único área donde puedes comprar propiedad con terreno como extranjero, pero también tiene algunos impresionantes condominios disponibles para comprar. Si quieres vistas al mar y un toque de estilo de vida glamorosa, esta podría ser el área para ti; pero prepárate para sumergirte en tu billetera de una gran manera.

Condominios notables incluyen:

• The Coast at Sentosa Cove: vistas panorámicas al mar en un impresionante apartamento de cuatro dormitorios se vendieron por $1,604 PSF en agosto de 2025.
• Seven Palms at Sentosa Cove: si The Coast no es lo suficientemente bueno para ti, ¿qué tal las exclusivas Seven Palms, que no ha vendido una unidad desde que el departamento de tres habitaciones se vendió en agosto de 2025, por $2,941 PSF?

Woodlands

Woodlands tiene muchos méritos como área; tiene un gran significado histórico como uno de los principales campos de batalla de la Segunda Guerra Mundial; es el principal punto de enlace con Malasia, con el puente hacia Johor Bahru, y es el vecindario querido por muchas familias estadounidenses que buscan la cercanía con la Singapore American School.

Los precios bajan significativamente en esta parte de la ciudad, ya que es el punto más lejano posible del CBD.

Condominios notables incluyen:

• Woodgrove Condo: Justo al lado de la Singapore American School, donde se vendió un apartamento de tres habitaciones en agosto de 2025 por solo $960 PSF.
• Rosewood: Un condominio de estilo antiguo en el corazón de Woodlands, nuevamente solo $1036 PSF, según la venta más reciente de un departamento de tres habitaciones en agosto de 2025.

Oeste

Un área enorme que se puede dividir en muchas partes diferentes, pero para este artículo, puede considerarse como una que está al oeste de los exclusivos vecindarios del CBD, Orchard Road y Bukit Timah. Los suburbios verdes del oeste ofrecen verdaderas joyas con espacio y naturaleza en la puerta de tu casa.

Condominios notables incluyen:

• Guilin View: Un bloque de gran altura con vistas sensacionales sobre la Reserva Natural de Bukit Timah. Un departamento de tres habitaciones se vendió en agosto de 2025 por $1,176 PSF.
• Parc Riviera: En West Coast Road con fácil acceso al cruce de Tuas hacia Malasia, se vendió un departamento de dos habitaciones en agosto de 2025 por $1,650 PSF.

Este es un resumen muy detallado y podría seguir, pero deberías entender que cada área de Singapur tiene algo que ofrecer dependiendo de lo que estás buscando y los diferenciales de precio lo reflejan.

Qué considerar al comprar un condominio en Singapur

Además de la ubicación, hay muchos factores que debes considerar al comprar un condo en Singapur, incluidos:

Estaciones MRT

¿Las estaciones MRT afectan los precios de propiedades en Singapur? Absolutamente.

El MRT transporta aproximadamente a 3.5 millones de pasajeros y es un pilar del transporte en Singapur. Agentes inmobiliarios mantienen un ojo atento sobre los lanzamientos de propiedades en proximidad a estaciones MRT.

Cuando se anunció la adición de la línea Downtown en 2007, los precios de propiedad cerca de las estaciones designadas aumentaron hasta un 80%. Comprar cerca de una estación MRT siempre será una buena idea de inversión.

Condo Nuevo / Antiguo

Aunque puede que te sientas tentado por los nuevos desarrollos, hay pros y contras para comprar un nuevo condo frente a uno antiguo, tales como:

• Los condos antiguos en Singapur son conocidos por tener más espacio; los desarrolladores en los años 70 y 80 no se preocupaban por el espacio, y los edificios se fabricaban con balcones y habitaciones más grandes para permitir una mayor circulación de aire natural. Pero las propiedades antiguas suelen ser más costosas. Los precios reflejan los diversos grados de espacio y privacidad que una propiedad ofrece, independientemente de su antigüedad.
• Los condos nuevos tienen comodidades e instalaciones modernas, pero vienen con un costo inicial elevado.
• Algunos desarrolladores ofrecen opciones de personalización para acabados y accesorios, por lo que puedes adaptar tu condo según tu gusto.

Amenidades

Una imagen similar se ve con las amenidades, que no son necesariamente el factor determinante en el precio. La mayoría de los desarrolladores asumen que si estás comprando un condo, estás manejando un auto elegante y no necesitas amenidades cerca. Solo tienes que mirar a Sentosa para ver que los condos imponen los precios más altos de apartamentos en Singapur, y sin embargo ni siquiera hay un supermercado decente a fácil acceso.

Orientaciones de Propiedad

Otro factor que se considera importante en Singapur es la dirección en la que está orientado un apartamento. Nunca subestimes el deslumbrante brillo del sol de la tarde.

Las unidades orientadas al sureste son consideradas las más deseables porque reciben el sol de la mañana sin la exposición de la tarde.

Otra consideración es la luz. Muchas personas elegirán un apartamento de doble orientación, uno con ventanas en dos lados porque se obtiene el doble de luz, lo cual puede ayudar a que incluso el apartamento más pequeño se sienta más grande.

Cómo encontrar un Condo

Ahora tienes una idea bastante buena de lo que estás buscando y dónde, entonces, ¿cómo encuentras el condo de tus sueños?

En línea

Hay varios portales en línea excelentes que recomendaría como un buen punto de partida:

• Property Guru: probablemente el portal número uno de bienes raíces en Singapur. Tiene una interfaz elegante, buenos filtros y una opción útil de “encontrar un agente”.
• 99.co: un recién llegado relativo al mercado de portales de propiedades pero con una fuerte alineación de propiedades y algunas excelentes características de contenido adicional.
• Oh My Home (OMH): se autodenomina como un sitio de listado de propietarios de viviendas, pero por lo que puedo ver, hay muchos agentes listando propiedades en él también, ofreciendo una buena selección general.
• Mogul: otro portal, otro conjunto de imágenes elegantes, y más hermosas propiedades a elegir.

En general, la mayoría de los agentes estarán listando propiedades en todas las plataformas posibles, por lo que es poco probable que sea el caso de que encuentres la propiedad de tus sueños en una y no en otra. Así que te sugeriría que elijas el portal que mejor funcione para ti.

Fuera de línea

La mayoría de las nuevas desarrollos tendrán showrooms construidos especialmente que puedes visitar en persona, los cuales se anuncian con enormes vallas publicitarias en las carreteras circundantes. Frecuentemente, el desarrollador también tendrá agentes repartiendo volantes para atraer tu atención.

Los desarrolladores también anunciarán nuevas propiedades próximas, por lo que no es sorpresa que si abres The Straits Times o el Business Times, los dos principales periódicos de Singapur, probablemente verás algunos anuncios de propiedades.

Sin embargo, lo que no encontrarás fuera de línea son detalles de propiedades en el mercado de reventa, por lo que si estás buscando un condo antiguo, entonces te sugiero que te conectes en línea.

Agentes

Todos los vendedores tienen un agente que maneja el marketing y la presentación de la propiedad, además de concretar el trato y ordenar el papeleo. Muchos agentes trabajan con desarrolladores específicos y son el enlace entre el desarrollador y el comprador.

Incluso cuando el desarrollador anuncia directamente la propiedad en su sitio web, aún tendrán un agente manejando las propiedades individuales.

Como comprador, no tienes que tener un agente, pero es altamente recomendado. Están ahí para ayudarte a encontrar la mejor propiedad, negociar el mejor precio y llevarte a través del papeleo y detalles del trato.

Los agentes del comprador típicamente cobran alrededor de un 1% del precio de compra acordado.

Un par de notas importantes, sin embargo, antes de que te apresures a buscar un agente.

Cómo encontrar un Agente

El boca a boca siempre es la mejor manera de encontrar un agente. Algunos agentes muy buenos entienden los requisitos típicos de un expatriado.

Esto es importante. Sé de amigos que han desperdiciado mucho tiempo siendo llevados a condos que ni siquiera están cerca de lo que están buscando porque el agente pensó que querrían lo mismo que un comprador local.

Descubre más: Agentes Inmobiliarios en Singapur: Lo que Necesitas Saber

Conflicto de Intereses

No es raro que algunos agentes trabajen para ambos lados como agente del comprador y del vendedor. Te dirán que permanecen imparciales y te mostrarán una amplia selección de propiedades, pero al final del día, es en su interés conducirte a una de sus propias propiedades.

Si son un buen vendedor, lo harán sin que siquiera te des cuenta.

Tengo una amiga que pasó toda una tarde con un agente que estaba ayudando a encontrarle un condo de estilo antiguo. Fue solo al final de la tarde cuando el agente le dio una larga presentación sobre los beneficios de una nueva construcción que mi amiga descubrió que el agente en realidad era el agente de un importante desarrollador de propiedades e intentaba empujarla a una de sus próximas promociones.

Regla de Un Solo Agente

Hay una regla no escrita de que debes trabajar con solo un agente. Singapur es una isla pequeña con un conjunto limitado tanto de propiedades como de agentes. Si nombras dos agentes, ambos terminarán mostrándote las mismas propiedades y ambos se enterarán del otro. Por todos los medios, si tu agente designado no está funcionando, termina la relación y comienza de nuevo, pero no conduzcas dos agentes simultáneamente.

Financiando una Compra

Aquí es donde comienza la diversión, o el dolor; todo depende del tamaño de tu billetera. Comprar propiedades nunca va a ser barato en Singapur, así que querrás buscar formas de hacerlo más soportable.

Negociación

La mayoría de las ventas de propiedades están sujetas a algún nivel de negociación, dependiendo de la fortaleza actual del mercado y de cuán bueno sea tu agente. Un buen agente podrá guiarte sobre cuántas unidades se han vendido, a qué precios, y por lo tanto si hay o no espacio para negociar sobre tu compra.

Obteniendo un Descuento

Singapur es la tierra del up-sell. Apenas pasa un día sin que compres algo, desde algo tan pequeño como un cepillo de dientes hasta algo tan grande como un auto, donde no te ofrecen un up-sell.

Las propiedades no son diferentes. Los desarrolladores pueden dar descuentos o reducir precios, pero esto será en respuesta a la presión del mercado cuando hay inventario sin vender, especialmente si saben que otra propiedad se va a lanzar en el mercado pronto. Algunos desarrolladores también ofrecen cupones, descuentos por estar entre los primeros en comprar, e incluso reembolsos de impuestos de timbre.

No sugiero que vayas a buscar un descuento como manera de iniciar tu búsqueda de propiedades, pero es bueno saber que podrías encontrar uno en algunas propiedades.

Obteniendo un Préstamo

Todas las transacciones de propiedad en Singapur están sujetas a un máximo de LTV (Ratio de Préstamo a Valor). Este es el monto que puedes financiar una compra a través de un préstamo o hipoteca.

Si aún no tienes un préstamo hipotecario pendiente, puedes pedir prestado hasta el 75% del precio de compra. Esto disminuirá al 45% si ya tienes otro préstamo, y hasta el 35% si ya posees dos o más.

Escenario	Máximo LTV (Aprox.)
Primera propiedad (dentro de límites de plazo/edad)	75%
Segunda propiedad	~45%
Tercera (o más) propiedad	~35%
Plazo extendido o edad >65	~60% (primer préstamo) / ~40% (si existe un préstamo)

Muchos bancos en Singapurofrecerán préstamos a extranjeros y vale la pena dedicar una buena cantidad de tiempo mirando las diferentes opciones disponibles para ti.

Los tres grandes bancos locales, DBS, UOB, y OCBC, son los jugadores más importantes en este mercado y probablemente el mejor lugar para comenzar, pero también podrías mirar bancos internacionales como Maybank.

Si esperas asegurar un préstamo, entonces necesitas hacer la investigación antes de encontrar tu propiedad y aplicar para una Aprobación en Principio (AIP) de tu banco elegido.

La AIP establecerá cuánto te prestará el banco y cuáles serán tus pagos mensuales. No puedes asegurar tu propiedad hasta que puedas demostrar que tienes esto en su lugar. La AIP es válida por un mes, después del cual puedes renovar según sea necesario.

Hay algunas útiles herramientas de calculadora de préstamos disponibles en línea, como esta de DBS Bank, para ayudarte a entender cuánto puedes pedir prestado y qué bancos lo prestarán.

Abogado

Agente listo, financiamiento listo. El siguiente paso es encontrar un abogado de propiedades.

Si estás comprando propiedad en Singapur, requerirás los servicios de un abogado local para redactar los contratos, realizar búsquedas y confirmar detalles sobre la propiedad y su propiedad y cualquier otra diligencia debida que pueda ser requerida.

Un abogado es especialmente recomendado si estás comprando un apartamento de reventa para que puedas realizar las verificaciones adecuadas sobre el vendedor y asegurar que no seas víctima de ningún tipo de estafa.

Tanto tu banco como tu agente pueden ser capaces de recomendarte un abogado, pero nuevamente, preguntaría a amigos por recomendaciones.

Procedimiento de Compra

El proceso de compra y el calendario están llenos de términos técnicos, pero en realidad es bastante sencillo.

Nueva Construcción

Primero, si estás comprando fuera del plan a un desarrollador, hay un proceso inicial y calendario que seguir en comparación con comprar un condo que ya ha sido lanzado o se está revendiendo.

Expresión de Interés

Habiendo ido al showroom y decidido que te gusta la nueva construcción lo suficiente como para comprar fuera del plan, entonces puedes completar un formulario de Expresión de Interés (EOI) incluso si no tienes un precio confirmado. Esto se entrega al desarrollador junto con un cheque en blanco dirigido a la cuenta del proyecto del desarrollador.

El cheque en blanco formará el 5% de la cuota de reserva sobre la propiedad una vez que se desvelen los precios. Este EOI y cheque no forman una obligación legal y se devolverán si no procedes con la compra.

Sorteo de Lanzamiento

El día oficial del lanzamiento de la propiedad, visitas el departamento de muestra y envías un número de sorteo.

Cuando se llame a este número de sorteo, puedes reservar el condo que deseas comprar. Es completamente posible que en este punto alguien más ya haya conseguido exactamente el que tenías en mente. Así que asegúrate de tener un condo de respaldo por si acaso.

Documentos de Información de Propiedad

Al reservar tu unidad preferida, el desarrollador te proporcionará un conjunto de documentos de Información de Propiedad (PDI), que incluirán los planos, las reglas y regulaciones, y otros detalles necesarios. Debes leer, estar de acuerdo y firmar los términos en todos estos documentos.

Llegados a este punto, estás listo para volver al mismo proceso que aquellos que están comprando una propiedad de reventa o una unidad de condo en un desarrollo previamente lanzado.

Opción de Compra

Al decidir comprar la propiedad, enviarás una tarifa, generalmente el 1% del precio de compra, a cambio de la Opción de Compra del vendedor. Esto permite una ventana de 14 días para confirmar si deseas proceder con la compra. Dentro de esa ventana, (esperemos que) ejerzas esa opción y firmes legalmente el documento y lo envíes al abogado del vendedor, junto con el 4% adicional del precio de compra.

Para aquellos de ustedes comprando fuera del plan, ya han cubierto esta tarifa del 5% y Opción de Compra cuando hicieron la Expresión de Interés y escribieron un cheque en blanco.

Al recibir la Opción de Compra, finalizas el préstamo con tu banco, quien te proporcionará la Carta de Oferta, un documento que describe los términos bajo los cuales estás recibiendo el préstamo.

Al momento de acordar esta Opción de Compra, revisa cuidadosamente la propiedad y sus accesorios y solicita cualquier cambio o negociación. Estos no pueden hacerse una vez que la venta se haya completado.

Oferta de Compra

Alternativamente, puedes saltarte la Opción de Compra y pasar directamente a la Oferta de Compra. Los términos y condiciones se redactan y tu pago inicial del 20% se realiza de inmediato.

Acuerdo de Venta y Compra

Este es el documento de finalización de la venta. Si has hecho una Opción de Compra, esta se redacta y se te entrega dentro de la ventana de 14 días, después de lo cual tienes otras tres semanas para firmar y ejercer la opción. En ese momento, pagas el resto del pago inicial del 15%, ya que ya has pagado el 5% como cuota de ejercicio.

Tu abogado luego redactará el Contrato de Compraventa y coordinará los documentos para transferir el título de la propiedad y asegurarse de que esta esté debidamente registrada.

Impuestos y Tasas

Ya he mencionado la Opción de Compra y la Tarifa de Ejercicio / pagos iniciales, pero para simplificarlo para ti, es así.

Pago Inicial

Al comprar una propiedad, estás legalmente obligado a pagar al menos el 25% del precio de la propiedad en forma de depósito/pago inicial. Esto consiste en el 5% de Cuota de Opción y el 20% de Cuota de Ejercicio.

Como extranjero, el total del 25% debe ser pagado en efectivo.

Impuesto de Sello para Compradores

Dentro de los 14 días de completar tu venta, debes pagar Impuesto de Sello para Compradores (BSD). Esto se calculará sobre el precio de compra como se indica en el Contrato de Compraventa, o el valor de mercado de la propiedad, el que sea mayor, aunque generalmente varía del 1% al 5%.

Para calcular lo que debes, puedes revisar en la herramienta en línea de IRAS (Inland Revenue Authority of Singapore) sobre el BSD.

Impuesto de Sello Adicional para Compradores

Hay un Impuesto de Sello Adicional para Compradores (ABSD) que los extranjeros pagan a una tasa diferente a la de los locales. Esta es una de las medidas de enfriamiento introducidas en 2011 que tuvo un cambio significativo en 2023, al que me referí al inicio de este artículo sobre limitar los niveles de inversión extranjera.

Para los extranjeros, la tasa ABSD es del 60%, en comparación con ninguna tarifa para ciudadanos de Singapur comprando su primera propiedad, o 20% para la segunda. Hay una advertencia importante aquí, si eres un nacional extranjero de Islandia, Liechtenstein, Noruega, Suiza o Estados Unidos, entonces pagas la misma tasa que un local.

Honorarios Legales

Además de las tarifas de IRAS, también serás responsable de los honorarios legales incurridos para redactar los documentos de compraventa, honorarios de transmisión, y cualquier otro servicio utilizado. Vale la pena solicitar un presupuesto de estos honorarios antes de comenzar con los servicios del abogado.

También hay una Cuota de Registro de Advertencia, pagadera a la Autoridad de Tierras de Singapur (SLA) de $65, que tu abogado generalmente incluirá con la cuota de transmisión.

Después de Comprar

Al completar tu compra, es momento de considerar qué más necesitarás reservar como presupuesto para tu nuevo hogar.

Seguro de Propiedad

El seguro de hogar te protegerá contra costos inesperados incurridos al edificio o contenido a través de eventos como inundación, incendio o robo. Hay un gran número de compañías que ofrecen seguro de hogar. Yo uso NTUC Income pero otros proveedores locales como FWD también son muy buenos, y hay muchas herramientas de comparación como esta de MoneySmart para considerar tus opciones y precios.

Asamblea de Condominio / Administración

Tan pronto como seas dueño de una unidad de condominio, estás obligado a contribuir con cuotas de mantenimiento que forman el presupuesto del comité de administración para trabajos y mantenimiento de áreas y instalaciones comunes. Estas cuotas varían de $550 a $2,500 por mes, siendo los condominios de lujo los que cobran tarifas más altas.

Muebles

Obviamente, después de comprar tu propiedad necesitarás amueblarla. En cuanto a orientarte sobre un presupuesto para esto, bueno, es casi imposible. Amueblé mi hogar rentado por casi nada ya que compré artículos de segunda mano de otros expatriados que dejaban Singapur, pero si estuviera amueblando mi nuevo condominio, me sentiría más orgulloso y querría ir de compras. No hay escasez de tiendas de muebles en Singapur, así que reserva un buen presupuesto y disfruta del proceso.

Decoración

Lo mismo se aplica a la decoración. ¿Qué tan elegante quieres que sea tu nuevo hogar? Los decoradores en Singapur son baratos en comparación con la mayoría de los países. Lo mejor es preguntar por un decorador recomendado ya que la calidad del trabajo varía enormemente.

También es posible asegurar un préstamo para renovación además del préstamo de compra. Este está limitado a 6 meses de tu ingreso o $30,000, con tasas de interés que van del 3% al 5% anual.

Mantenimiento

Recomiendo reservar un presupuesto anual para mantenimiento. Es sorprendente cómo incluso el condominio mejor presentado puede presentar problemas con la plomería o los sistemas eléctricos. Nuevamente, usa un contratista recomendado.

Alquilar tu Condominio

Los rendimientos de renta en Singapur son sorprendentemente bajos, entre un 2% y un 3%, por lo que los compradores tienden a estar en el mercado de propiedades de Singapur para reventa futura en lugar de ingresos por alquiler.

Como extranjero, si recibes ingresos de alquiler, no olvides tener en cuenta el impuesto sobre la renta personal. Si trabajas en Singapur y tienes un pase de empleo, estos serán generalmente más bajos que si eres un extranjero alquilando desde fuera de Singapur. Puedes checar las tasas de interés en el sitio web de IRAS .

¿Es posible comprar un condominio en Singapur desde el extranjero?

Ya sea que vivas en Singapur o no al momento de comprar es irrelevante. Todos los extranjeros, independientemente de dónde vivan, pueden comprar condominios privados en Singapur.

Venta

Singapur no impone impuestos a las ganancias de capital o herencia, lo que es una gran noticia para los vendedores. Sin embargo, hay un Impuesto de Sello para Vendedores (SSD), una medida de enfriamiento diseñada para desalentar las ventas rápidas de propiedad a corto plazo.

Para propiedades residenciales, las tasas del SSD son:

Período de retención (después de la compra)	Tasa SSD
Hasta 1 año	12%
Más de 1 año, hasta 2 años	8%
Más de 2 años, hasta 3 años	4%
Más de 3 años	0%

Después del tercer año, no se aplica SSD.

¿Comprar vs Rentar?

Como extranjero, puedes comprar un condominio en Singapur, pero estás restringido a comprar unidades en desarrollos privados y pagarás más que un local. Así que una pregunta clave para hacerte es, ¿realmente estoy buscando comprar?

Esta también es una pregunta que deberías hacerte pronto en tu aventura como expatriado en Singapur.

Muchas veces he tenido una conversación con un amigo que se ha lamentado del hecho de que su asignación inicial de dos años en Singapur se ha convertido en 15 años, y desearían haber comprado cuando apenas llegaron.

No toma mucho tiempo darse cuenta de que si estás gastando, digamos $8,000 al mes en alquiler por un apartamento de tres habitaciones en NassimVille, después de 10 años, has gastado casi un millón de dólares sin nada que mostrar por ello.

Eso podría haberte comprado un hermoso apartamento de tres habitaciones en Parc Canberra, que luego podrías conservar por los siguientes 10 años como una buena inversión en propiedad y fondo de retiro.

Aunque los costos de compra podrían parecer escandalosos a primera vista, con el tiempo, la cantidad que gastas en alquiler se sentirá aún más escandalosa. Puedes enviar tus pertenencias de tu hogar y colocarlas allí sin tener que volver a moverlas cuando necesites encontrar un nuevo lugar para rentar.

Las otras ventajas de comprar son que entonces estás en control de tus finanzas y no tendrás un casero subiendo el alquiler cada dos años porque se puso codicioso.

¿Y el lado negativo? Podrías no tener el dinero de inmediato para simplemente invertir en un nuevo lugar. O tal vez quieras ‘probar antes de comprar’; tiene mérito vivir en diferentes partes de la ciudad antes de comprometerte con un cierto condominio o área.

Y, por supuesto, rentar te da la máxima flexibilidad si necesitas dejar Singapur antes del tiempo esperado.

Comprar un condominio en Singapur como inversión

Singapur se encuentra entre los mercados de propiedades más caros del mundo, con el precio promedio por metro cuadrado para condominios estando en $20,839.

Para una isla tan pequeña, estos son grandes números. El contexto es que la isla es una masa de tierra limitada de 721 kilómetros cuadrados y una población en crecimiento contenida dentro de ella; alrededor de seis millones de personas aumentando a una tasa de poco menos del 1% al año.

El crecimiento de la población en un área restringida naturalmente conduce a una mayor demanda de vivienda y aumentos de precios a medida que esta demanda comienza a superar la oferta. Este ambiente atrae a inversores y especuladores que creen que pueden comprar y revender propiedad privilegiada rápidamente.

Si se deja sin restricciones, este tipo de mercado de propiedades se incrementa más allá de las posibilidades del residente promedio. Entonces la demanda cae, al igual que los préstamos bancarios y las tasas de interés, y puede ocurrir un colapso de la propiedad.

El Gobierno de Singapur es rápido para garantizar que, si bien algún elemento del ciclo de propiedad es inevitable, especialmente en línea con la Crisis Financiera Asiática de 1997 y la Crisis Financiera Global de 2007, el mercado en general no se despegue completamente de los singapurenses locales como resultado de la inversión extranjera.

El gobierno hace esto poniendo medidas legales y financieras para garantizar que los locales tengan un medio preferencial para tener una participación en su propio país.

Sin embargo, no dejes que esto te desanime por completo. Como extranjero, todavía hay muchas oportunidades para comprar un condominio en Singapur. Solo se trata de conocer y entender el terreno.

Ahora, lo que toca a ti

Como mencioné anteriormente en el artículo, comprar propiedad en Singapur no es para los débiles de corazón. Los precios pueden ser elevados y los impuestos altos, pero no dejes que eso te desaliente. Para muchos expatriados, ser dueño de una propiedad en Singapur es una manera de asegurar su futuro y tener una participación en el país en el que se encuentran viviendo ahora.

Hay algunos consejos simples que se aplican tanto si estás invirtiendo en Singapur como en cualquier otra ciudad.

Haz tu investigación. Cuanto más entiendas el mercado y los desarrollos, más racional y lógica será tu decisión.

Haz tu parte. Al encontrar una propiedad que te guste, revísala desde todos los ángulos. Visítala en diferentes horarios del día. Camina la ruta al MRT. Pregunta a tus amigos sobre la zona. Conoce lo que estás comprando.

No te sobre-endeudes. La regla básica es, nunca pedir prestado más de lo que puedes pagar en reembolsos mensuales.

No entres en pánico en una caída del mercado. Puede que tengas que aguantar más de lo que te gustaría, pero el mercado se recuperará en el siguiente ciclo.

Sobre todo, disfrútalo. Comprar una propiedad puede ser un proceso sumamente gratificante y en años venideros estarás encantado cuando puedas mencionar casualmente en una conversación, “Bueno, el condominio que tengo en Singapur.“