Ein Auswanderer-Guide zum Kauf eines Wohnapartments auf den Philippinen

Wenn Du ein Expat bist und planst, in den Philippinen zu leben, zu arbeiten oder in Rente zu gehen, solltest Du vielleicht in Erwägung ziehen, hier eine Immobilie zu kaufen, um an einem Ort Wurzeln zu schlagen.

Der Kauf einer Immobilie auf den Philippinen kann zudem eine hervorragende Investition sein. Kurz vor dem Beginn der Pandemie begann der Wohnungsmarkt auf den Philippinen nach einem jahrzehntelangen Boom langsamer zu werden.

Nichtsdestotrotz wird nun allgemein prognostiziert, dass sich der Wohnungsmarkt bald von der Pandemie und dem aktuellen globalen wirtschaftlichen Abschwung erholen wird.

Und ein gewisses Maß an Unsicherheit in jedem Markt kann ein Segen sein — einige Entwickler haben die Preise gesenkt, um dringend benötigte Barmittel freizusetzen.

Aber keine Sorge mehr, wir bringen Dir alle Informationen, die Du brauchst, um eine fundierte Entscheidung beim Kauf eines Apartments in den Philippinen zu treffen.

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Kann ein Expat eine Wohnung in den Philippinen kaufen?

Die einfache Antwort ist ja, das kannst Du. Aber es gibt einige sehr wichtige Dinge, die Du verstehen und beachten musst.

Erstens wollen wir vollständig klären, was wir meinen, wenn wir ‚Wohnung‘ oder ‚Condo’ sagen. Der Begriff bedeutet eine individuell besessene Wohneinheit in einem Komplex oder Gebäude mit ähnlichen Einheiten.

Condo-Eigentümer besitzen ihre Einheiten, teilen sich jedoch gemeinschaftlich genutzte Flächen und Bereiche.

Rechtslage

Der Markt für Wohnungen, der sich an Ausländer richtet, ist auf den Philippinen etabliert und populär, da er durch RA 4726 The Condominium Act of 1966 gesetzlich geregelt wurde.

Dies erlaubt es ausländischen Staatsangehörigen, Wohneinheiten auf den Philippinen zu kaufen und zu besitzen, solange nicht mehr als 40% der Einheiten in einem Komplex von Ausländern gekauft werden.

Du musst den Immobilienmakler (vorzugsweise auch den Entwickler) fragen, ob Du noch innerhalb der 40%-Quote liegst.

Aufenthaltsstatus

Es ist wichtig zu wissen, dass der Besitz einer Wohnung Dir nicht automatisch den Status eines philippinischen Einwohners verschafft. Du musst weiterhin das Verfahren zur Beantragung der dauerhaften Aufenthaltsgenehmigung auf den Philippinen befolgen.

Erfahre mehr:

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Das 50-Jahre-Leasing Missverständnis

Ein Missverständnis über den Wohnungseigentum auf den Philippinen ist, dass man sie nur für genau 50 Jahre besitzt. Dieser falsche Glaube resultiert aus der Tatsache, dass Unternehmen und Gesellschaften auf den Philippinen nur eine legale Lebensdauer von 50 Jahren haben.

Deshalb glauben viele, dass die Wohnungsgesellschaft, die Deine Einheit verwaltet und das Land besitzt, auf dem sie erbaut ist, nur 50 Jahre existieren kann.

Obwohl das zutrifft, bedeutet dies lediglich, dass Deine Wohnungsgesellschaft alle 50 Jahre ihren Geschäftsstatus neu anmelden muss und dann kann diese Gesellschaft erneut für weitere 50 Jahre existieren.

Dies ist normalerweise ein unkompliziertes Verfahren und sollte Deine kontinuierliche Eigentümerschaft an Deiner Wohneinheit in keiner Weise beeinträchtigen.

Dinge, die man beachten sollte

Du hast vielleicht schon einige Vorstellungen darüber, welche Spezifikationen die Wohnungseinheit haben soll, die Du kaufen möchtest. Aber bevor Du unterschreibst, hier sind einige Überlegungen, die Du anstellen solltest.

Bestehende vs Off-Plan Wohnung

Als nächstes musst Du entscheiden, welche Art von Wohnung Du kaufen willst: eine bestehende oder eine Off-Plan Wohnung?

Der Off-Plan-Weg ist, wenn Du eine Anzahlung auf eine noch nicht gebaute Einheit leistest und den Restbetrag zahlen kannst, sobald die Wohnung fertiggestellt ist. Dies wird oft als Off-Plan-Kauf bezeichnet, da Du Deinen Kauf rein auf den Designplänen und den Spezifikationen, die Dir anfänglich vom Entwickler vorgelegt wurden, basierst.

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Dies bringt für den Käufer eine Reihe von Vor- und Nachteilen mit sich.

Der Käufer kann bedeutende Einsparungen beim Preis der Einheit erzielen und garantiert eine Einheit in einem möglicherweise stark nachgefragten Wohnkomplex zu erhalten.

Währenddessen verbessert der Entwickler seinen Cashflow während der finanziell kostspieligen Bauphase immens durch den Absatz von Off-Plan-Verkäufen. Für sie ist ein Rabatt in dieser Phase weit günstiger und weniger problematisch als einen Bankkredit zu erhalten.

Aber denke daran, wenn ein Entwickler Off-Plan-Einheiten in großem Stil verkauft, könnte es ein Zeichen dafür sein, dass die Entwicklung unterfinanziert ist und bereits in finanziellen Schwierigkeiten steckt.

Gehe also beim Kauf einer Wohnung über den Off-Plan-Weg stets mit Vorsicht vor, da es Fälle gegeben hat, in denen Projekte nicht begonnen oder nicht beendet wurden, nachdem ein skrupelloser Entwickler Dein Geld genommen hat.

Preis

Die Preise von Wohnungen in den Philippinen können sehr stark variieren, je nach mehreren Faktoren wie Lage, Größe, Art, Nachfrage, Annehmlichkeiten, Verfügbarkeit und Bauqualität.

Aber um zu beginnen, hier ist eine Tabelle der durchschnittlichen Preisbereiche für Wohnungen in Metro Manila:

Budgettyp	Größe	Durchschnittlicher Bereich
Studio	30-70 qm	Etwa ₱2-6M (etwa US$36,000-107,000)
1-Zimmer	30-40 qm	Etwa ₱2.5-4M (etwa US$45,000-72,000)
2-Zimmer	40-80 qm	Etwa ₱4-6M (etwa US$72,000-107,000)
3-Zimmer	80-100 qm	Etwa ₱7-15M (etwa US$125,000-268,000)
Mittelklasse Typ	Größe	Durchschnittlicher Bereich
Studio	30-40 qm	Etwa ₱5-6M (etwa US$89,000-107,000)
1-Zimmer	30-50 qm	Etwa ₱5-9M (etwa US$89,000-161,000)
2-Zimmer	50-60 qm	Etwa ₱7-15M (etwa US$125,000-268,000)
High-End Typ	Größe	Durchschnittlicher Bereich
Studio	40-50 qm	Etwa ₱7.5-10M (etwa US$134,000-179,000)
1-Zimmer	40-60 qm	Etwa ₱8-16M (etwa US$143,000-286,000)
2-Zimmer	60-80 qm	Etwa ₱12-19M (etwa US$214,000-339,000)
3-Zimmer	80-90 qm	Etwa ₱40-50M (etwa US$715,000-893,000)

Budgetwohnungen haben in der Regel grundlegende Annehmlichkeiten, und einige haben gewerbliche und Wohnungseinheiten alle im selben Gebäude.

In der Zwischenzeit sind Mittelklasse-Eigentümer in der Regel an günstigen Orten in der Nähe des städtischen Treibens gelegen und bieten erstklassige Annehmlichkeiten wie ein Schwimmbad, einen Kinderspielplatz und vieles mehr.

An der luxuriöseren Grenze befinden sich High-End-Eigentümer mit direktem Zugang zu Unterhaltungshubs und Hauptverkehrsstraßen zur Metro und bieten moderne Fassaden und luxuriöse Annehmlichkeiten wie einen Grillbereich, Pooldeck, Fitnessstudio, Tennisplätze, Lobby mit hoher Decke, privaten Theater, Lese- und Teezimmer und vieles mehr.

Aber nichts geht über gute, altmodische Recherche. Das Internet ist eine unschätzbare Informationsquelle, und Du kannst Websites wie PropertyAccess oder Primer nutzen.

Welcher professionelle Hilfe du auch immer in Anspruch nehmen möchtest, sie sollten in der Lage sein, dich über die korrekten Marktpreise für ein bestimmtes Wohnhaus zu informieren, an dem du interessiert bist.

Währungsschwankungen

Auch wenn Wechselkurse oft stabil sind, können sie manchmal sehr volatil sein, unter anderem als Reaktion auf globale Ereignisse wie den Krieg in der Ukraine und die anschließende Lebenshaltungskostenkrise.

Daher können Währungsschwankungen gelegentlich erheblich deine Kaufkraft beeinflussen, positiv oder negativ, wenn dein Kapital ursprünglich in einer nicht-philippinischen Währung gebunden ist.

Wenn das deine Situation ist, denke daran, den Wechselkurs im Auge zu behalten und entsprechend zu handeln, denn Timing ist alles. Wenn du es richtig machst, kannst du ein Vermögen sparen oder verlieren, wenn nicht.

Verhandeln

Als Ausländer solltest du keine Angst davor haben, zu verhandeln. Es ist eine traurige Realität, dass auf allen Ebenen philippinischer Unternehmen Ausländer – insbesondere aus westlichen Ländern, Japan und Südkorea – als wohlhabend angesehen werden.

Aber sei nicht beleidigt davon, es ist ein tief verwurzeltes kulturelles Vorurteil, das die meisten Filipinos haben. Recherchiere daher die Kosten, andernfalls zahlst du für alles, von Taxifahrten bis hin zu Wohnungen, viel zu viel!

Allerdings sollte man nur dann verhandeln, wenn es angemessen ist. Obwohl Filipinos ihre Preise gelegentlich für Ausländer anheben, erhöhen die meisten ihre Preise nur leicht. Nur wenige Ausnahmen werden versuchen, dich wirklich abzuzocken. 

Preise verhandeln ist im Immobilienbereich eine gängige Praxis, sogar beim Kauf neuer Eigentumswohnungen. Das Ausmaß, in dem du den Preis verhandeln kannst, hängt jedoch von verschiedenen Faktoren ab, wie den aktuellen Marktbedingungen, den Preisrichtlinien des Entwicklers und deinen Verhandlungsgeschick. 

Es ist wichtig zu beachten, dass nicht alle Entwickler offen für Preisverhandlungen sind, daher solltest du deine Erwartungen entsprechend setzen. 

Erwäge, mit einem Immobilienmakler oder -broker zusammenzuarbeiten, der Erfahrung im Verhandeln von Preisen für Wohnungen auf den Philippinen hat. Ein Agent kann dir helfen, den Verhandlungsprozess zu navigieren und wertvolle Einblicke in den lokalen Immobilienmarkt zu geben.

Lage

Die meisten Wohnungsbauprojekte befinden sich in städtischen Gebieten und Küstenresorts mit guten Lagen und umfangreichen Versorgungseinrichtungen (Wasser, Kanalisation, Strom, Müllabfuhr, etc). 

Mehr lesen: Beste Orte zum Leben auf den Philippinen für Expats 

Eine Checkliste für nahegelegene Einrichtungen, auf die man achten sollte, ist wie folgt:

• Medizinische Einrichtungen wie Arztpraxen oder Krankenhäuser
• Apotheken
• Supermärkte
• Freizeiteinrichtungen wie Parks und Wanderwege
• Sportanlagen wie Golfplätze

Makati

Makati City ist das Finanz- und Geschäftszentrum der Philippinen. Es ist Heimat der philippinischen Börse, des Ayala Triangle und des Glorietta-Komplexes, unter anderem bedeutenden Geschäfts- und Finanzinstitutionen. Makati ist auch ein bedeutendes Wohn- und Handelszentrum mit einer großen Auswahl an Wohnungsangeboten.

Wohnungen in Makati liegen preislich irgendwo zwischen ₱2M und ₱20M (etwa US$36.000-360.000). Hier ist eine Liste der Preisspannen, die du in verschiedenen Bereichen von Makati erwarten kannst:

• Ayala Triangle: ₱10M bis ₱20M (etwa US$179.000 bis US$359.000)
• Glorietta: ₱5M bis ₱15M (etwa US$90.000 bis US$269.000)
• Ortigas Center: ₱3M bis ₱10M (etwa US$54.000 bis US$179.000)
• Bonifacio Global City: ₱2M bis ₱8M (etwa US$36.000 bis US$144.000)
• Bangkal: ₱1M bis ₱5M (etwa US$18.000 bis US$90.000)

Cebu City

Cebu City, gelegen in der Visayas-Region der Philippinen, ist eine pulsierende Metropole mit einer reichen Geschichte und Kultur. Es ist ein beliebtes Ziel für Touristen und Einheimische, mit einer florierenden Wirtschaft und einem schnell wachsenden Immobilienmarkt.

Eigentumswohnungen in Cebu City variieren in Größe, Stil und Preisniveau. Sie können in erstklassigen Standorten wie dem Ayala Center Cebu, IT Park und Mactan Island gefunden werden.

Die Kosten für Wohnungen in Cebu City können stark variieren, abhängig von mehreren Faktoren wie Lage, Größe, Ausstattung und Alter des Gebäudes. Im Allgemeinen liegen die Preise für Wohnungen in Cebu City zwischen rund ₱1,5M (etwa US$27.000) für ein Studio oder eine kleine 1-Zimmer-Wohnung in einer Mittelklasse-Entwicklung und ₱50M (etwa US$897.000) oder mehr für ein großes, luxuriöses Penthouse in erstklassiger Lage.

Zum Beispiel könnte eine typische Mittelklasse-1-Zimmer-Wohnung in Cebus IT Park Gegend etwa ₱3-5M (etwa US$54.000-90.000) kosten, während eine 2-Zimmer-Wohnung in einer hochwertigen Entwicklung wie dem Ayala Center Cebu mehr als ₱10M (etwa US$179.000) kosten könnte. Luxuswohnungen auf Mactan Island können zwischen ₱15M und ₱50M (etwa US$269.000 bis US$897.000) liegen, abhängig von Größe und Ausstattung.

Davao City

Im Vergleich zu anderen großen Städten auf den Philippinen, wie Manila und Cebu, sind die Immobilienpreise in Davao City niedriger, was es zu einer zugänglicheren Option für viele Menschen macht. Darüber hinaus kann der Besitz einer Eigentumswohnung in Davao City eine Möglichkeit für passives Einkommen bieten, da diese Immobilien an Studenten, junge Berufstätige und Touristen vermietet werden können, die nach einem Ort zum Übernachten in der Stadt suchen. 

Hier sind einige der beliebtesten Eigentumswohnungsprojekte in Davao City:

• Abreeza Place – Diese Luxuswohnanlage befindet sich im Herzen von Davao City, in der Nähe aller wichtigen Annehmlichkeiten.
• Avida Towers Abreeza – Diese mittelgroße Wohnanlage befindet sich im Abreeza Mall Komplex, was den Bewohnern einfachen Zugang zu Einkaufsmöglichkeiten, Restaurants und Unterhaltung bietet.
• Camella Northpoint Davao – Diese erschwingliche Wohnanlage befindet sich im Matina Gebiet von Davao City, in der Nähe von Schulen, Krankenhäusern und anderen wichtigen Diensten.
• DMCI Homes Verdon Parc – Diese Luxuswohnanlage befindet sich im Ecoland Bereich von Davao City und bietet den Bewohnern atemberaubende Ausblicke auf die Stadt und den Davao Golf.
• Filinvest Eastland Heights Davao – Diese geplante Gemeinschaft bietet eine Vielzahl von Wohn-, Geschäfts- und Freizeiteinrichtungen, was es zu einem großartigen Ort zum Leben, Arbeiten und Spielen macht.

Du kannst mit Preisen zwischen ₱1M und ₱20M (etwa US$18.000 bis US$359.000) für eine Wohnung in Davao City rechnen. Hier sind einige Preisbeispiele für Wohnungen in verschiedenen Gegenden von Davao City:

• Innenstadt von Davao: ₱5M bis ₱20M (etwa US$90.000 bis US$359.000)
• Matina: ₱3M bis ₱10M (etwa US$54.000 bis US$179.000)
• Ecoland: ₱2M bis ₱8M (etwa US$36.000 bis US$144.000)
• Buhangin: ₱1M bis ₱5M (etwa US$18.000 bis US$90.000)
• Toril: ₱1M bis ₱5M (etwa US$18.000 bis US$90.000)

Subic

Subic ist auch ein bedeutendes Wirtschaftszentrum, Heimat zahlreicher multinationaler Konzerne. Die Subic Bay Freeport Zone ist eine spezielle Wirtschaftszone, die Steuererleichterungen und andere Anreize für Unternehmen bietet. Dadurch ist Subic zu einem beliebten Ziel für ausländische Investoren geworden und hat zur Stärkung der lokalen Wirtschaft beigetragen.

Die Wohnungsanlagen in Subic liegen typischerweise in Strandnähe und bieten den Bewohnern atemberaubende Ausblicke auf das Meer und einfachen Zugang zu den zahlreichen Attraktionen der Gegend.

Im Allgemeinen liegen die Kosten für eine Eigentumswohnungseinheit in Subic zwischen etwa ₱2M und ₱10M (etwa US$36.000 bis US$179.000) oder mehr. Eigentumswohnungen in Strandnähe und mit Meerblick tendieren dazu, teurer zu sein, während diejenigen, die weiter im Inland liegen oder weniger Annehmlichkeiten bieten, erschwinglicher sein können.

Annehmlichkeiten

Was ein Komplex an zusätzlichem Wert bietet, kann entscheidend sein. Finde also vorher heraus, welche Annehmlichkeiten dir wichtig sind.

Beispielsweise reichen die Annehmlichkeiten möglicherweise nicht für alle Bewohner bestimmter Projekte aus. Ein einzelnes Wohngebäude kann beispielsweise über 500 Zimmer haben, aber nur mit einem mittelgroßen Schwimmbecken ausgestattet sein. Oder es kann ein oder zwei Tennisplätze geben, aber mehrere hundert Bewohner.

Mache also deine Hausaufgaben und finde heraus, wie viele Einheiten sich in dem Komplex befinden, der dich interessiert, und rechne dann nach.

Eine Checkliste der Annehmlichkeiten, auf die man achten sollte, ist wie folgt:

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• Fitnessstudio
• Schwimmbad
• Sportanlagen wie ein Tennisplatz oder eine Laufstrecke
• Gartenbereich
• Haustiere erlaubt (wenn du eines hast)
• Zuverlässige Internetabdeckung und Geschwindigkeit
• Gute Mobilfunkabdeckung und Empfang

Natürliche Katastrophen

Nicht, um dich zu alarmieren, aber die Philippinen sind betroffen von einer Vielzahl von Erdbeben, Taifunen und Vulkanausbrüchen. Der 2022 Global Assessment Report on Disaster Risk Reduction der Vereinten Nationen sagt voraus, dass diese Ereignisse in Gebieten wie den Philippinen künftig häufiger auftreten könnten.

Da der Kauf einer Eigentumswohnung eine sehr langfristige Verpflichtung ist, sollte diese Art von Dingen ernst genommen werden, zusammen mit der zunehmenden Bedrohung durch steigende Meeresspiegel aufgrund der globalen Erwärmung.

Und denk daran, dass die Philippinen ein heißes, tropisches Land sind, in dem die Tagestemperaturen selten unter 30°C (86°F) fallen und oft nahe 40°C (104°F) erreichen. Wenn das ein Problem ist, kannst du immer in hochwertige Klimaanlageninverter für dein Gerät investieren. 

Entwickler

Einige der angesehensten und am besten bewerteten Entwickler von Eigentumswohnungen im Land sind:

• Alveo Land – Hat lebendige und innovative Projekte in verschiedenen erstklassigen Lagen. 
• Camella Homes and Communities – Sie sind der größte Entwickler des Landes geworden mit Gemeinden im Norden und Süden von Luzon, Visayas und Mindanao.
• DMC – Spezialisierung auf komfortable, resortartige Gemeinden in Quezon City, Taguig City, Mandaluyong City, Pasig City und Paranaque City. 
• Robinsons Land – Ein gut etablierter Entwickler mit Projekten in wichtigen Städten und anderen städtischen Gebieten im ganzen Land.
• SMDC – Bietet hochwertiges Wohnen in erschwinglichen, annehmlichkeitsorientierten Eigentumswohnungen an erstklassigen Lagen.

Wie man eine Eigentumswohnung findet

Es gibt mehrere Möglichkeiten, eine zum Verkauf stehende Eigentumswohnung auf den Philippinen zu finden. Hier sind einige Tipps:

Immobilien-Websites

Schaue dir renommierte Immobilien-Websites an, die Eigentumswohnungen zum Verkauf auf den Philippinen auflisten, wie Property24, Lamudi, und Dot Property.

Social Media

Viele Immobilienmakler und Entwickler nutzen soziale Medienplattformen, wie Facebook und Instagram, um ihre Immobilien zu bewerben. Du kannst auch Immobiliengruppen auf Facebook beitreten, um Angebote zu finden und mit Maklern in Kontakt zu treten.

Empfehlungen

Frage deine Freunde, Familie oder Kollegen, ob sie von Eigentumswohnungen zum Verkauf auf den Philippinen wissen. Möglicherweise kennen sie jemanden, der verkauft, oder können einen renommierten Immobilienmakler empfehlen.

Immobilienmessen und Ausstellungen

Besuche Immobilienmessen und Ausstellungen, bei denen Entwickler und Makler ihre Immobilien präsentieren. Dies ist eine ausgezeichnete Gelegenheit, Preise und Funktionen zu vergleichen und Fragen zu den Immobilien zu stellen.

Kleinanzeigen

Schaue dir Kleinanzeigen in Zeitungen oder Online-Webseiten wie Craigslist, OLX, oder AYOSDITO an.

Herumfahren

Fahre in der Gegend herum, in der du eine Eigentumswohnung kaufen möchtest und achte auf „Zu verkaufen“-Schilder. Vielleicht findest du eine Wohnung, die nicht online gelistet ist.

Sobald du eine zum Verkauf stehende Eigentumswohnung gefunden hast, die dich interessiert, stelle sicher, dass du eine gründliche Prüfung der Immobilie durchführst, zum Beispiel die Überprüfung des Titels und die Überprüfung auf ausstehende Gebühren oder Steuern. Es ist auch eine gute Idee, mit einem lizenzierten Immobilienmakler oder Broker zusammenzuarbeiten, um einen reibungslosen und sicheren Transaktionsablauf zu gewährleisten.

Kaufprozess

Jedes Land hat ein anderes Verfahren zum Kauf einer Eigentumswohnung. Aber einige der Schritte wären ziemlich ähnlich. 

Hier sind einige der üblichen Prozesse, die du durchlaufen wirst, wenn du eine Eigentumswohnung auf den Philippinen kaufst.

Besichtigung 

Eine glanzvolle, gut gestaltete Website, die die Einheiten eines Entwicklers oder einer Eigentumswohnungsorganisation präsentiert, kann eine nützliche Informationsquelle sein, aber sie kann auch sehr irreführend und viel zu optimistisch sein. 

Das Erste, was du immer tun musst, ist, die Baustelle persönlich zu besuchen, selbst wenn die Entwicklung noch nicht abgeschlossen oder begonnen wurde!

Wenn der eigentliche Komplex ein bestehender ist oder gerade fertiggestellt wurde, vereinbare, ihn zu besichtigen und lasse dich durch die Einheit und die Einrichtungen des Komplexes führen.

Wenn sie unvollendet oder nicht begonnen ist, lohnt es sich zu fragen, ob es eine Musterwohnung gibt, in der du einen Rundgang machen kannst. Wenn das nicht der Fall ist, gehe trotzdem dorthin, um ein Gefühl für den Standort zu bekommen und zu sehen, wie der Bau vorangetrieben wird oder ob der Standort das Potenzial hat, das der Entwickler behauptet.

Unabhängig vom Zustand des Eigentumswohnkomplexes, für den du dich ernsthaft interessierst, stelle sicher, dass du Zeit einplanst, um im lokalen Gebiet spazieren zu gehen oder herumzufahren. Auf diese Weise erhältst du ein echtes Gefühl für die lokale Gemeinschaft, deren Teil du eines Tages werden könntest, und kannst selbst sehen, was sie alles zu bieten hat.

Nutze Airbnb

Die meisten Eigentumswohnanlagen auf den Philippinen haben einige ihrer Einheiten auf Reiseunterkunftswebsites wie Airbnb zur Vermietung. Du kannst eine Einheit in derselben Wohnanlage buchen, an der du interessiert bist, und das Leben in einer Eigentumswohnung erleben, bevor du kaufst.

Aus eigener Erfahrung erwies es sich als unschätzbar, um zu entscheiden, ob ich eine bestimmte Eigentumswohnung kaufen sollte oder nicht. 

Denn während meines Aufenthalts stellte ich fest, dass der Komplex stark unter Wasserlecks und Problemen mit niedrigem Wasserdruck leidet. Aber ich fand auch heraus, dass seine Einrichtungen wie der Swimmingpool und das Fitnessstudio tatsächlich erstklassig waren. 

Und dass das Personal des Komplexes (Reinigungskräfte, Rezeptionisten, Sicherheitskräfte usw.) zu den nettesten und höflichsten gehörte, die ich je erlebt habe!

Kundenregistrierungsformular ausfüllen

Eines der vielen Dokumente, die du im Kaufprozess ausfüllen wirst, ist das Registrierungsformular. 

Das Formular erfüllt zwei Zwecke: Es sammelt deine Informationen und ermöglicht es dem Makler, seine/ihre Provision aus dem Verkauf zu erhalten. 

Beachte, dass wenn du das Formular unterschrieben hast und deinen Immobilienmakler wechseln möchtest, du 30 Tage warten musst. In einigen Fällen ist auch ein Online-Formular erforderlich, bevor eine Einheit für dich reserviert werden kann.

Entscheide dich für deinen Zahlungsplan

Die meisten Entwickler und Eigentümergemeinschaften akzeptieren verschiedene Zahlungsarten für deine Einheit:

Volle Zahlung

Dies ermöglicht dir normalerweise, einen guten Rabatt auf den Verkaufspreis deiner Einheit zu erhalten. Aber das kann dich anfällig und möglicherweise finanziell überfordert machen, wenn etwas schiefgeht.

Monatliche Amortisation

Vergiss nicht zu prüfen, ob mit diesen monatlichen Zahlungen Zinsen verbunden sind und ob diese Zinsen Schwankungen unterliegen und wenn ja, warum? 

Das 10-40-50 Zahlungsschema ist eine besonders beliebte Variante davon. Hierbei leistest du eine anfängliche Zahlung von 10 %, dann zahlst du 40 % des Verkaufspreises über die nächsten 59 Monate. Die verbleibenden 50 % werden entweder von dir in bar oder durch einen Bankkredit finanziert. 

Wenn du einen Bankkredit beantragst, erwarte strenge Zulassungsvoraussetzungen, aber flexible Kreditoptionen und niedrige Zinssätze. Eine andere Option ist die hausinterne Finanzierung, die weniger strenge Dokumentationsanforderungen, aber hohe Zinssätze von bis zu 18 % hat und die Rückzahlungsdauer auf 10 Jahre begrenzt ist.

Und denke daran, dein Budget entsprechend anzupassen und sicherzustellen, dass du dir das leisten kannst, wozu du dich finanziell verpflichtest. Außerdem solltest du beachten, dass es möglicherweise andere regelmäßige Gebühren und Kosten gibt, die mit deiner Eigentumswohnung verbunden sind, die du vielleicht nicht berücksichtigt hast. 

Wichtig zu beachten: Sonderangebote können sehr verlockend sein, wie z.B. anfänglich aufgeschobene Zahlungen. Stelle nur sicher, dass du sie vollständig verstehst und welche Bedingungen daran geknüpft sind.

Vervollständige die erforderlichen Dokumente

Die Reservierungsgebühr ist erforderlich, damit der Entwickler deine bevorzugte Einheit sichern und sie vom Markt für andere Käufer nehmen kann. 

Die Reservierungsgebühr, die etwa ₱20.000 bis ₱200.000 (ca. US$359 bis US$3.590) beträgt, ist nicht erstattungsfähig und nicht übertragbar, kann jedoch von der Anzahlung oder dem Gesamtpreis abgezogen werden.

Einige der Dokumente, die der Entwickler möglicherweise von dir verlangt zu unterzeichnen, sind:

• Reservierungsvereinbarungsformular
• Käuferinformationsblatt
• Berechnungsblatt
• Zahlungsplan
• Grundriss/Layout
• Datenschutzrichtlinie

Diese Dokumente können von einem Entwickler zum anderen variieren und hängen auch vom Projekt ab. 

Du wirst auch gebeten werden, eine Kopie der folgenden Dokumente einzureichen:

• Ausweiskarte, die dein Reisepass ist 
• Gültiger Ausweis deines Miteigentümers, falls vorhanden
• Eheurkunde, falls du verheiratet bist
• Rechnungsnachweis von der Adresse, die du im Kundenregistrierungsformular angegeben hast
• Einkommensnachweis
• Bestätigtes BIR 1904 Formular (Steueridentifikationsnummer)

Erhalte den Vertrag zum Verkauf

Der Vertrag zum Verkauf wird dir vom Entwickler per Post oder deinem Immobilienmakler zugesandt. 

Dieses Dokument dient als Nachweis der Verkaufsabsicht des Entwicklers gegenüber dir und beinhaltet Details wie Spezifikation der Einheit, Kaufpreis, Zahlungsdetails, Zahlungspläne und andere. Du wirst gebeten, den Vertrag zu unterzeichnen und dieser wird auch notariell beglaubigt.

Einige Entwickler stellen vorübergehend einen Zahlungsplan zur Verfügung, falls sie eine Weile brauchen, um den Vertrag zum Verkauf bereitzustellen.

Wenn du im Ausland bist und diese Dokumente nicht unterzeichnen kannst, benötigst du eine spezielle Vollmacht, die vom philippinischen Konsulat in deinem Land beglaubigt ist.

Abwicklung des Garantiebriefs (Bei Zahlung über Bankkredit)

Der Bankkredit sollte 2-3 Monate vor dem Abschluss des Restbetrags beantragt werden. Die Bank wird einen Garantiebrief ausstellen, sobald deine Bewerbung genehmigt wurde. Dieses Dokument besagt, dass die Bank garantiert hat, den verbleibenden Restbetrag an den Entwickler zu zahlen.  

Einige Entwickler haben Partnerbanken, in diesem Fall wird die Bank den Garantiebrief direkt an die Bank senden.

Einige Entwickler akzeptieren auch einen Bankkreditgenehmigungsbrief, um mit der Übergabe fortzufahren. 

Übergabe und Erhalt der Urkunde

Wenn du den Garantiebrief dem Entwickler vorlegst, musst du auch die Übergabegebühr zahlen und eine Urkunde über den absoluten Verkauf unterschreiben – ein Dokument, das es dem Entwickler ermöglicht, das Eigentum an den Käufer zu übertragen. 

Die Übergabegebühr für neue Wohnungskäufe auf den Philippinen liegt zwischen 1 und 2 % des Kaufpreises. Diese Gebühr deckt die Kosten für die Vorbereitung der Einheit für die Belegung, wie Reinigung, Malerarbeiten und die Installation von Armaturen. Es können auch die Kosten für einmalige Beitragsgebühren und andere Gebühren eingeschlossen sein. Die Übergabegebühr enthält auch eine Kaution für den Stromversorgungsservice, eine Wasserversorgungskaution, monatliche Beitragsgebühren und Bewertungsgebühren. Der genaue Betrag der Übergabegebühr wird im Verkaufsvertrag spezifiziert. 

Bei der Übergabe wird erwartet, dass du die Einheit inspizierst. Falls du Mängel in der Einheit feststellst, musst du den Übergabebeauftragten informieren, damit diese im Übergabeprotokoll notiert und an das Bauunternehmen weitergeleitet werden. 

Wenn du bereit bist, die Einheit zu akzeptieren, wirst du gebeten, Übergabedokumente wie ein Abnahmezertifikat, ein Schlüsselübertragungsdokument, ein Handbuch für Hausbesitzer, Garantie, Mietrichtlinien und andere zu unterzeichnen.

Danach erhältst du die Eigentumsurkunde und andere Dokumente. Dies kann jedoch Wochen oder Monate dauern.  

Professionelle Hilfe in Anspruch nehmen

Kannst du eine Wohnung ohne professionelle Hilfe kaufen?  Bei einigen Entwicklern geht das. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass damit mehrere Risiken verbunden sind. Einige davon sind falsche Papiere, teure Eigentumsversicherungen, viel bürokratischer Aufwand und noch vieles mehr.

Der beste und schnellste Weg, um einen Wohnungskauf zu finden und abzuwickeln, besteht darin, Fachleute mit der Recherche und Abwicklung für dich zu beauftragen. Auf den Philippinen gibt es sie in drei Varianten:

Makler

Alle Makler und akkreditierten Agenten werden als Makler bezeichnet, solange sie Mitglied der Chamber of Real Estate & Builders Association (CREBA) sind. Aber nicht alle Makler und Agenten sind Makler, insbesondere diejenigen, die ihre Pflichten illegal ausüben.

Immobilienmakler

Ein Immobilienmakler ist eine Person, die unter einem lizenzierten Immobilienmakler arbeitet und beim Verkauf, der Vermietung oder Verwaltung von Immobilien assistiert. Sie fungieren als Vermittler zwischen Käufern und Verkäufern, helfen bei der Verhandlung von Geschäften, der Vorbereitung von Verträgen und geben Informationen über Immobilien und erhalten eine Provision aus dem Verkauf der Einheit. 

Ein Agent muss von einem Makler akkreditiert sein und hat nicht die Befugnis, Dokumente zu unterzeichnen, es sei denn, der Makler ist Mitunterzeichner.

Immobilienmakler

Ein Immobilienmakler hat eine professionelle Lizenz von der Professional Regulation Commission (PRC). Sie können unabhängig arbeiten oder ein Team von Immobilienmaklern leiten. Sie haben eine umfassendere Ausbildung erhalten und sind qualifiziert, Immobiliengeschäfte zu beaufsichtigen. Sie können auch eine Immobilienagentur besitzen, Makler einstellen und leiten und rechtliche sowie finanzielle Beratung für Kunden anbieten.

Wichtig zu beachten: Alle Makler, Agenten und Immobilienmakler auf den Philippinen müssen dem Kodex des Immobilienservice-Gesetzes (RESA) folgen. DIY oder die Abwicklung über eine nicht lizenzierte Person ist keine kluge Entscheidung und in einigen Aspekten des Immobiliengeschäfts kann sich herausstellen, dass der Kauf illegal ist. 

Nach dem Kauf

Sobald du die Einheit erhalten hast, wirst du aufgefordert, die einmalige Mitgliedsgebühr für die Wohnungsbaugesellschaft zu zahlen. Wenn du nicht verfügbar bist, um die Einheit persönlich zu akzeptieren, kannst du auch einen Vertreter zur Annahme schicken, solange er/sie eine spezielle Vollmacht vom Konsulat hat.

Verantwortlichkeiten von Eigentümer und Entwickler

Wer ist also für den täglichen Betrieb deines Wohnkomplexes verantwortlich? Dafür ist deine Wohnanlage verantwortlich, die von deiner Eigentümergesellschaft verwaltet wird. Diese wird durch verschiedene Gebühren finanziert, die von den Entwicklern, die den jeweiligen Komplex betreiben, an die Wohnungseigentümer berechnet werden.

In der Regel ist die Gesellschaft für Dinge wie die Sicherheit des Komplexes, die Instandhaltung der gemeinsamen Bereiche und die allgemeine Wartung des Komplexes zuständig. Dazu gehören die Reinigung und der Betrieb von Bereichen wie Fluren, Parkplätzen, Empfangsbereichen und den Einrichtungen des Komplexes, wie dem Gemeinschaftsschwimmbad, dem Fitnessstudio usw.

Der Wohnungseigentümer ist im Allgemeinen für das verantwortlich, was innerhalb ihrer Einheiten passiert, wie z. B. der Umgang mit Abnutzungsfragen, die Wartung und Dekoration des Inneren der Einheit sowie bestimmte Reparaturen.

Was größere Aufrüstungen oder den Austausch von Gemeinschaftsbereichen oder Gebäudestrukturen des Komplexes angeht, wie z. B. die Aufrüstung des Schwimmbades oder den Austausch der Fitnessgeräte des Komplexes, so müssen diese zur Abstimmung gebracht werden, um genehmigt zu werden. 

Wenn mehr als 50 % der Eigentümer für den Antrag stimmen, setzen die Entwickler diese vorgeschlagenen Änderungen in die Tat um.

Es ist daher wichtig, deine Verantwortlichkeiten genau zu verstehen, da diese in deinem Kaufvertrag beschrieben werden, der dir auch mitteilen wird, wer die Kosten trägt.

Extra/Versteckte Kosten

Es lohnt sich in Erwägung zu ziehen, dass der Besitz eines Apartments auch bedeuten kann, dass du zusätzliche jährliche oder regelmäßige Gebühren zahlen musst, wie zum Beispiel:

• Parkgebühren
• Zuschläge für Gemeinschaftsdienste
• Gemeinsame Kosten für Upgrades oder größere Reparaturen an Gemeinschaftsbereichen
• Grundsteuer
• Anteil der Grundsteuer auf Gemeinschaftsbereiche
• Verantwortlich oder teilweise verantwortlich für bestimmte lokale, regionale oder nationale Steuern

Grundsteuern

Auf den Philippinen werden Grundsteuern auf Immobilien erhoben und anhand des Marktwertes der Immobilie bewertet. Die Steuern sind jährlich fällig, und eine Nichtzahlung kann zu Strafen, Zinsen und rechtlichen Konsequenzen führen. 

Das Bureau of Internal Revenue (BIR) ist die Regierungsbehörde, die für die Einziehung der Grundsteuern verantwortlich ist. Der Steuersatz variiert je nach Art der Immobilie und ihrem Standort. 

Beispielsweise liegt der grundsätzliche Steuersatz für Wohnimmobilien bei 1% des festgesetzten Wertes, während kommerzielle Immobilien einem Steuersatz von 2% unterliegen. 

Auch kommunale Regierungen können zusätzliche Steuern auf Immobilien erheben, wie die Gemeindesteuer, die Grundbesitzerwechselsteuer und die Gewerbesteuer. 

Um Verwirrung oder Strafen zu vermeiden, ist es wichtig, sich mit einem lizenzierten Profi oder dem BIR für genauere Informationen zu den Grundsteuern auf den Philippinen zu beraten.

Verwaltungsgebühren für Eigentumswohnungen

Auf den Philippinen können die Verwaltungsgebühren für Eigentumswohnungen je nach Lage, Größe und Art der Einheit variieren. 

Die durchschnittlichen Verwaltungsgebühren für Eigentumswohnungen auf den Philippinen können von ₱50 bis ₱150 (ca. 0,90 bis 2,70 USD) pro qm pro Monat reichen. Wenn du zum Beispiel eine 50 qm große Wohnung hast, könntest du mit einer monatlichen Verwaltungsgebühr von etwa ₱2.500 bis ₱7.500 (ca. 45 bis 135 USD) rechnen.

Allerdings können einige hochwertige Wohnanlagen höhere Verwaltungsgebühren haben, aufgrund der umfangreicheren Annehmlichkeiten und Dienstleistungen wie Fitnessstudios, Schwimmbäder und Concierge-Dienste. Es ist auch zu beachten, dass einige Eigentumswohnungen zusätzliche Gebühren für spezielle Dienstleistungen wie Parken oder Haustiere erheben können. Deshalb ist es wichtig, deinen Vertrag gründlich zu überprüfen, bevor du eine Einheit kaufst.

Eigentumswohnungen mit Mietkaufoption

Eine andere gangbare Methode, um eine Wohnung auf den Philippinen zu kaufen, ist das Mietkaufmodell. Auch wenn es eine kompliziertere Option sein kann, ist es eine leichtere, sich dafür zu qualifizieren.

Hierbei leistet der Käufer eine Anzahlung, eine nicht erstattungsfähige Optionsgebühr, die 1-5 % des Verkaufspreises der Einheit entspricht. Das ermöglicht dem Käufer, die Immobilie einige Jahre zu mieten und sie dann zu einem vorher vereinbarten Preis zu kaufen.

Wichtig ist zu klären, wer während der Mietzeit für Dinge wie die Wartung der Einheit, Mitgliedsbeiträge der Hausbesitzervereinigung, verschiedene Grundsteuern etc. verantwortlich ist.

Stelle auch sicher, dass du genau verstehst, wie viel der Optionsgebühr und der Mietzahlungen vom endgültigen Kaufpreis abgezogen wird.

Und denk daran, dass der vereinbarte Preis für sowohl den Käufer als auch den Verkäufer bindend ist. Wenn der Immobilienmarkt später boomt oder zusammenbricht, musst du trotzdem den vorher vereinbarten Preis zahlen. 

Es gibt zwei Arten von Mietkaufmodellen: 

• Der Mietkauf ist eine Art von Vereinbarung, bei der du eine Immobilie mietest mit der Option, sie am Ende der Mietzeit zu kaufen. Der Kaufpreis wird zu Beginn des Mietvertrages festgelegt, und du bist gesetzlich verpflichtet, die Immobilie zu diesem Preis zu erwerben, wenn du dich am Ende des Mietvertrages dazu entscheidest.
• Beim Kaufoptionsmodell hast du die Option, die Immobilie am Ende der vereinbarten Mietzeit zu kaufen (oder nicht). Du bist jedoch nicht verpflichtet, die Immobilie zu erwerben oder weiter zu mieten, und wenn du möchtest, kannst du ohne weitere Verpflichtungen oder Strafen aus dem Geschäft aussteigen.

Betrügereien

Häufige Betrugsmaschen, auf die du achten solltest:

Der Wohnungseigentümer besitzt das Grundstück nicht

Du kannst dies überprüfen, indem du zur örtlichen Stadtverwaltung gehst und eine Kopie der zertifizierten wahren Kopie des Landtitels anforderst. Auch die Housing and Land Use Regulatory Board, Land Registration Authority und die Professional Regulations Commission können dir helfen, die Legitimität zu bestätigen und ob ein Dokument authentisch ist oder nicht.

Bauqualität kann ein Problem sein

Einige Komplexe können beim ersten Eröffnen spektakulär aussehen, fallen aber schnell auseinander, da sie Abnutzung und Verschleiß nicht standhalten können und schnell zahlreiche Probleme wie ernsthafte Risse und Undichtigkeiten haben. 

Der beste Weg, dieses Problem zu vermeiden, ist die Recherche nach der Erfolgsgeschichte eines Bauunternehmers oder herauszufinden, welche Erfahrungen aktuelle Eigentümer gemacht haben.

Gefälschte Auszeichnungen

Prüfe, ob Auszeichnungen, die an den Entwickler oder die Immobilie verliehen wurden, real und glaubwürdig sind. Manchmal sind sie einfach erfunden, um einen naiven Käufer zu beeindrucken.

Nicht bei der HSAC registriert

Auf den Philippinen werden Eigentumswohnungen durch die regierungseigene Human Settlements Adjudication Commission (HSAC) reguliert, die bis vor kurzem als Housing And Land Use Regulatory Board (HLURB) bekannt war.

Ein sofortiges Warnsignal wird sein, wenn eine Wohnanlage, mit der du zu tun hast, nicht bei der HSAC registriert ist.

Die HSAC hat das Recht, Streitfälle im Zusammenhang mit Immobilienentwicklungen und -transaktionen zu verhandeln. Sie bieten auch eine Vielzahl anderer Dienstleistungen an, daher solltest du ihre Website besuchen, um zu sehen, wie sie dir helfen können.

Ihre Website verfügt über einen nützlichen automatisierten Netzassistenten, den sie testen und der entwickelt wurde, um dir bei Immobilienanfragen und Fragen zur Adjudikation zu helfen.

Wichtig zu beachten: Die HSAC erhebt für einige ihrer Dienstleistungen Gebühren, aber in der Regel sind die Gebühren angemessen und nicht übertrieben, und sie haben einen Online-Gebührenkalkulator.

Zuletzt, wenn es zu gut erscheint, um wahr zu sein, ist es das wahrscheinlich auch! Sei also immer vorsichtig, forsche gründlich und sei immer ein wenig auf der Hut.

Verkauf deiner Eigentumswohnung

Das Wichtigste, was du zuerst tun musst, ist, den Verkaufspreis für deine Immobilie festzulegen. Seiten wie Zipmatch können dir dabei helfen, indem sie dir ermöglichen, den Preis ähnlicher Eigentumswohnungen in deiner Gegend zu sehen. 

Denke auch daran, rechtlichen Rat von einem Profi einzuholen, wenn du den Kaufvertrag erstellst und um zu verstehen, welche Steuern oder zusätzlichen Gebühren du in Bezug auf den Verkauf deiner Eigentumswohnung tragen musst.

Und obwohl ein Immobilienmakler dir eine Gebühr oder eine Provision für seine Dienstleistungen berechnen wird, können sie dir unschätzbare Ratschläge geben, die dir dabei helfen, all das zu bewältigen. Sie können deiner Immobilie auch die nötige Aufmerksamkeit verschaffen, damit sie schnell und zu einem guten und realistischen Preis verkauft wird.

Jetzt bist du dran

Denk daran, deine Entscheidung, ein Apartment auf den Philippinen zu kaufen, kann leicht die beste oder schlechteste Entscheidung deines Lebens sein. Hol dir also professionellen Rat vor Ort, recherchiere gründlich und lass dir Zeit.