Comprar un piso en Singapur: guía paso a paso (2025)

Cuando llegué a Singapur por primera vez, conocer a alguien que hubiera comprado una propiedad en esta diminuta ciudad-estado me llenaba de asombro.

• ¿Acaso no estaban los precios de las propiedades en Singapur fuera del alcance financiero de una persona promedio?
• ¿Cómo lograba algún extranjero navegar las leyes de compra de propiedades y las medidas de enfriamiento del mercado diseñadas para proteger los intereses de los singapurenses?

Estos exitosos compradores expatriados de propiedades me parecían como semidioses; seres mitológicos con más poder de compra de propiedades que el resto de nosotros simples mortales.

Una década más tarde, y un poco menos novato, ahora sé que los extranjeros pueden comprar condominios sin asegurar primero el estatus de residente permanente (PR por sus siglas en inglés) y que, aunque los precios de las propiedades son indiscutiblemente altos, comprar una unidad en un desarrollo de condominios no es solo el coto de los multimillonarios.

De hecho, las ‘5Cs de Singapur’ — Efectivo, Carro, Tarjeta de Crédito, Condominio y Membresía de un Club de Campo — son aspiraciones totalmente razonables.

Eso sí, comprar propiedad en Singapur no es tan sencillo como adquirir un coche o conseguir una tarjeta de crédito. El mercado favorece a los compradores singapurenses, y como comprador extranjero, hay que navegar legalidades y pagar impuestos adicionales.

En este artículo, voy a desmitificar todo lo que necesitas saber sobre la compra de un condominio como extranjero y te guiaré paso a paso en el proceso de conseguir tu lugar en la escalera de propiedades en Singapur.

Además, solo estamos mirando la compra de unidades privadas de condominio, el único tipo de propiedad que los extranjeros pueden comprar sin restricciones.

*Todos los precios están cotizados en dólares singapurenses (SGD).

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Visión general

El mercado de propiedades de Singapur está fuertemente regulado a través de medidas gubernamentales diseñadas para proteger los intereses de los singapurenses cotidianos. Estas medidas se implementan para evitar que los inversores extranjeros inunden el mercado y pongan los precios fuera del alcance del comprador local.

Estas medidas significan que los extranjeros están limitados en lo que pueden comprar y también se añade una capa de impuestos al proceso.

Si unes estas restricciones con los ya altos precios, entenderás que comprar propiedades en Singapur es posible. Pero no es para los pusilánimes.

Lo más probable es que, si estás buscando comprar, es porque estás en esto a largo plazo, no simplemente porque te apetezca algo bonito para vivir durante tu aventura como expatriado.

¿Puede un extranjero comprar un condominio en Singapur?

Sí, un extranjero puede comprar un condominio en Singapur.

Sin embargo, Singapur tiene diferentes regulaciones para cada tipo de extranjero. Vamos a echar un vistazo.

Compradores extranjeros

A menos que tengas la ciudadanía singapurense, te consideras un extranjero en Singapur sin importar cuánto tiempo hayas vivido allí.

Como extranjero, tienes algunos tipos de propiedades que puedes comprar en Singapur.

• Un apartamento o una unidad privada de condominio.
• Una casa adosada en un desarrollo de condominios aprobado.
• Una propiedad residencial arrendada por un período que no exceda siete años, incluyendo cualquier período adicional que pueda ser otorgado por medio de una opción de renovación.
• Casas de comercio (para uso comercial).
• Propiedades industriales y comerciales.
• Hoteles (registrados bajo las disposiciones de la Ley de Hoteles).

La lista se basa en la Ley de Propiedades Residenciales (RPA) creada por el gobierno de Singapur para proteger los intereses de compra de propiedades de los singapurenses locales.

Aunque al principio te entusiasme ver que puedes comprar propiedades adosadas en Sentosa Cove, no te emociones demasiado.

Sentosa Cove es el parque de juegos de los multimillonarios de Singapur. Catalogado oficialmente como, “una de las comunidades residenciales con puerto deportivo más prestigiosas del mundo,”, está agresivamente comercializado para compradores extranjeros, por lo que no hay restricciones para que los extranjeros puedan comprar aquí.

A menos que te ubiques en la categoría de David y Victoria Beckham, que supuestamente compraron aquí en 2015, o tengas $88 millones de sobra para comprar en Sentosa Cove, deberías pasar de largo.

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Comprando con estatus de PR

Si eres un extranjero que ha obtenido estatus de PR, entonces estás mirando otro conjunto de regulaciones.

Lo más atractivo es que ahora puedes tener acceso, aunque todavía no completamente irrestricto, a los pisos HDB y condominios ejecutivos.

Los PR solo pueden comprar pisos HDB de reventa, y incluso entonces, se deben cumplir ciertas condiciones:

• Debes formar parte de una pareja PR (ambos cónyuges son PR) o aplicar bajo el Esquema de Familia No Ciudadana (por ejemplo, PR con cónyuge ciudadano).
• No se permite que los PR compren pisos HDB solos a menos que sean parte de un núcleo familiar.
• Debes haber tenido el estatus de PR durante al menos 3 años antes de comprar un piso HDB de reventa.

Los PR también pueden comprar condominios ejecutivos (ECs) que tengan más de 5 años (mercado de reventa). De lo contrario, los ECs deben estar completamente privatizados por más de 10 años.

También puedes comprar una propiedad adosada con la aprobación de la Autoridad de Suelo de Singapur.

Comprando con un cónyuge singapurense

Si estás casado con un ciudadano singapurense, entonces el panorama cambia, ya que puedes acceder a los pisos HDB; pero el panorama también cambia para tu cónyuge y no de una manera beneficiosa.

Los singapurenses que se casan con extranjeros deben seguir las reglas del Esquema de Cónyuge No Ciudadano, que reduce sus opciones. Por ejemplo, ahora solo son elegibles para un piso en construcción de 2 habitaciones en un estado no maduro, y deben demostrar que tú, su cónyuge, cumples con varios requisitos de visado.

Desarrolladores de condominios

Los condominios son edificios, o un grupo de edificios, con múltiples unidades residenciales y áreas comunes e instalaciones compartidas.

Muchos desarrolladores de condominios están operando en Singapur con buenas reputaciones por sus atractivos diseños y buena calidad de construcción. Algunos de los desarrolladores más conocidos incluyen:

CapitaLand: desarrolladores del icónico Jewel en el Aeropuerto de Changi en Singapur y Ion, el centro comercial en Orchard Road. Renombrados por condominios con un fuerte enfoque en el diseño, como The Interlace, d’Leedon y Sky Habitat.

Far East Organization: el mayor desarrollador privado de propiedades en Singapur, que construyó una gama de propiedades desde el ultraelegante Cyan hasta el más estilo retiro SeaHill.

Allgreen Properties: el brazo inmobiliario del Grupo Kuok, es uno de los conglomerados multinacionales más grandes de Asia y desarrollador de propiedades más alejadas del distrito central de negocios, como Changi Court.

Otros desarrolladores residenciales incluyen

• City Developments Limited (CDL)
• GuocoLand
• Bukit Sembawang Estates Limited
• Oxley Holdings
• MCL Land Limited
• Frasers Property
• EL Development

Precio medio de un condominio

Si bien las fluctuaciones del mercado de propiedades en general ocurren en línea con el panorama económico más amplio, los precios han aumentado exponencialmente desde que los condominios se introdujeron por primera vez en el mercado de Singapur a principios de la década de 1970.

Echando un vistazo a los datos históricos en EdgeProp, Pandan Valley, uno de los condominios más antiguos de la ciudad, tenía un mínimo de $180 por pie cuadrado (PSF) para una unidad de 6,114 pies cuadrados en 2004. Avanzando hasta enero de 2025, y una unidad de 2,088 pies cuadrados se traspasó a $1,530 PSF.

Ocasionalmente, el precio de un condominio cae fuera de lo que se esperaría en un mercado fuerte. Esto se debe a la sobreconfianza del desarrollador. Por ejemplo, Sky Habitat en Bishan, bien lejos del distrito central de negocios, se lanzó en 2012 con un precio inicial de hasta $1,815 PSF, el lanzamiento de condominio más caro que Singapur había visto hasta entonces.

La ubicación también puede causar que los precios varíen significativamente. Los condominios más cercanos a Orchard Road o el distrito central de negocios tendrán precios PSF significativamente más altos que aquellos en áreas exteriores. Solo asegúrate de estar al tanto de con cuál precio estás haciendo la comparación mirando el precio por pie cuadrado, no el precio total.

Por ejemplo, una unidad de un dormitorio en The Sail en Marina Bay se vendió en febrero de 2024 por $1,300,000, mientras que una unidad de un dormitorio en Pandan Valley, más alejada del centro a lo largo de Clementi Road, se vendió en octubre de 2024 por $1,700,000.

Pero el tamaño del apartamento en The Sail era solo de 656 pies cuadrados, lo que da un precio de $1,980 PSF, mientras que la unidad de Pandan Valley era considerablemente más grande con 1,408 pies cuadrados, reduciendo el precio por PSF a $1,449.

Además de la ubicación y el tamaño de la propiedad, el precio también fluctúa con la proximidad al MRT (Mass Rapid Transit, el sistema ferroviario de Singapur) y otras instalaciones comunitarias y de gestión de condominios. Obviamente, cuanto más lujoso y bien conectado, más alto es el precio.

Los nuevos lanzamientos cerca de los intercambiadores centrales del MRT ahora promedian bien por encima de $2,400 PSF, mientras que las unidades de reventa más antiguas más alejadas del centro aún se pueden encontrar en el rango de $1,300–$1,600 PSF.

Es difícil dar un costo promedio para un condominio en Singapur con tantas variables, pero pude encontrar este gráfico a continuación en Smart Wealth que resume los precios promedio para pisos HDB, condominios y propiedades adosadas.

Tipo de vivienda	Precio promedio	Precio mediano	Precio promedio/pie cuadrado	Tamaño promedio (pie cuadrado)	Precio promedio/metro cuadrado	Tamaño promedio (metro cuadrado)
Pisos HDB	$612,497	$590,000	$596.81	1,026.12	$6,424	95.33
Condominio	$1,989,082	$1,780,000	$1,972.40	1,027.38	$21,231	95.44
Adosadas	$5,336,871	$4,200,000	$1,808.30	3,137.76	$19,464	291.50

Ubicación         

Singapur no es una isla grande, pero todavía existe una gran diferencia entre las áreas residenciales.

Los agentes inmobiliarios y los sitios web se refieren a distritos. Hay 28 de estos, aunque nadie más allá de la industria inmobiliaria usa estos números de distrito ya, y muchos portales inmobiliarios filtran según términos más comunes como CBD (Distrito Central de Negocios), Core Central Region (CCR), Rest of Central Region (RCR) y Outside Central Region (OCR), Orchard o East Coast.

Ver todos los distritos individuales es un artículo en sí mismo, así que por ahora voy a solo mirar las áreas clave y algunos ejemplos de condominios en cada una, ofreciendo su información de ventas más reciente para que puedas determinar tu propio presupuesto.

CBD / Marina Bay

Esta es la zona principal de Singapur; el distrito con las propiedades más lujosas y exclusivas y el acceso a la ciudad. Tienes el frente marítimo, tiendas de alta gama, buen transporte, clínicas dentales internacionales, y estás justo en el vibrante centro de la ciudad y el corazón de la cultura con Chinatown y Little India cerca.

La desventaja es que las opciones de ocio se limitan principalmente a atracciones turísticas, y estás en el único área de congestión de tráfico de Singapur.

Condos notables en esta área incluyen:

• Concourse Skyline
• The Sail at Marina Bay

Orchard y Central

Tiendas, tiendas, más tiendas y algunos apartamentos muy exclusivos también. El área de Orchard más amplia es extremadamente codiciada, no solo porque también se extiende para incluir aquellas prestigiosas calles alrededor del Jardín Botánico, como Cluny Road, donde por cierto también puedes codearte con James Dyson, ya que posteriormente gastó otros $45,000,000 en un bungalow muy elegante en el área. La desventaja de esta área es que tu billetera podría no agradecerte por el golpe diario de compras.

Condos notables en esta área incluyen:

• Orchard Scotts es bien conocido y amado por los expatriados que utilizan los apartamentos con servicios en este bloque y, presumiblemente, los aman tanto que también terminan comprándolos. Una unidad de dos habitaciones se vendió recientemente en agosto de 2025 por $1,775 PSF.
• Goodwood Grand, un poco más hacia afuera del área principal de Orchard en Balmoral, donde la venta más reciente fue por $2,776 PSF en agosto de 2025.
• Gramercy Park es famoso por sus dos torres curvilíneas que emergen del suelo. Este desarrollo de condominios galardonado también tiene precios galardonados. La venta más reciente fue por $2,858 PSF en agosto de 2025.

Costa Este

La Costa Este es para aquellos que buscan un ambiente más relajado y chill. Con su extensión de pistas para correr y ciclismo a lo largo de la playa y la fresca brisa marina, definitivamente hay una sensación diferente en la vida aquí. Su proximidad tanto al Aeropuerto de Changi como al distrito central de negocios simplemente aumenta su atractivo para aquellos expatriados que buscan el equilibrio perfecto entre vida y trabajo.

Condos notables incluyen:

• The Line @ Tanjong Rhu, donde una unidad de dos habitaciones se vendió por $2,356 PSF en agosto de 2025.
• Costa del Sol, un condominio más antiguo con un fantástico paso subterráneo directamente hacia el East Coast Parkway y la playa. Un apartamento de 3 habitaciones aquí parece más asequible a $1,586 PSF, según la venta más reciente de agosto de 2025.

Sentosa

Ya he mencionado Sentosa como el parque de juegos de los multimillonarios de Singapur, y a menudo se cita como el único área donde puedes comprar propiedades adosadas como extranjero, pero también tiene algunos condominios impresionantes disponibles para comprar. Si quieres vistas al mar y un toque de estilo de vida glamuroso, esta podría ser el área para ti, pero prepárate para meter la mano en tu cartera de manera significativa.

Condos notables incluyen:

• The Coast at Sentosa Cove: impresionantes vistas al mar en un apartamento de cuatro habitaciones vendido por $1,604 PSF en agosto de 2025.
• Seven Palms at Sentosa Cove: si The Coast no es suficiente bueno para ti, entonces qué tal las exclusivas Seven Palms, que no han vendido una unidad desde que el apartamento de tres habitaciones se vendió en agosto de 2025, a $2,941 PSF.

Woodlands

Woodlands tiene muchos méritos como área; tiene un enorme significado histórico como uno de los principales campos de batalla de la Segunda Guerra Mundial; es el principal punto de enlace con Malasia, con el puente peatonal hacia Johor Bahru, y es el querido vecindario de muchas familias estadounidenses que buscan la proximidad a la Singapore American School.

Los precios caen significativamente en esta parte de la ciudad, ya que es el punto más alejado posible del CBD.

Condos notables incluyen:

• Woodgrove Condo: Justo al lado de la Singapore American School, donde un apartamento de tres habitaciones se vendió en agosto de 2025 por solo $960 PSF.
• Rosewood: Un condominio de estilo antiguo en el corazón de Woodlands, nuevamente solo $1036. PSF, según la venta más reciente de un apartamento de tres habitaciones en agosto de 2025.

Oeste

Una gran área que se puede dividir en muchas partes diferentes, pero para este artículo, se puede tratar como una que está al oeste de los barrios exclusivos del CBD, Orchard Road y Bukit Timah. Los frondosos suburbios del oeste ofrecen algunas auténticas joyas con espacio y naturaleza a tu puerta.

Condos notables incluyen:

• Guilin View: Un bloque de gran altura con vistas sensacionales sobre la reserva natural de Bukit Timah. Una unidad de tres habitaciones se vendió en agosto de 2025 por $1,176 PSF.
• Parc Riviera: En West Coast Road con fácil acceso al cruce de Tuas a Malasia, un apartamento de dos habitaciones se vendió en agosto de 2025 por $1,650 PSF.

Este es un resumen muy detallado y podría continuar, pero deberías hacerte una idea de que cada área de Singapur tiene algo que ofrecer dependiendo de lo que busques y de las diferencias de precios que lo reflejen.

Qué considerar al comprar un condominio en Singapur

Además de la ubicación, hay muchos factores que debes considerar al comprar un condominio en Singapur, incluyendo:

Estaciones MRT

¿Las estaciones MRT afectan los precios de las propiedades en Singapur? Absolutamente.

El MRT transporta aproximadamente 3,5 millones de pasajeros y es un elemento básico del transporte de Singapur. Agentes inmobiliarios mantienen una atenta vigilancia sobre los lanzamientos de propiedades cerca de las estaciones MRT.

Cuando se anunció la adición de la línea Downtown en 2007, los precios de las propiedades cerca de las estaciones designadas aumentaron hasta un 80%. Comprar cerca de una estación MRT siempre será una buena idea de inversión.

Condominio nuevo / antiguo

Mientras que puede que te sientas tentado por las construcciones nuevas, hay pros y contras al comprar un condominio nuevo frente a uno antiguo, como:

• Los condominios antiguos en Singapur son conocidos por tener más espacio; los desarrolladores en los años 70 y 80 no tenían que preocuparse por el espacio, y los edificios se construían con balcones más grandes y habitaciones para permitir un mayor flujo de aire natural. Pero las propiedades más antiguas suelen ser más caras. Los precios reflejan los grados variables de espacio y privacidad que una propiedad individual ofrece, independientemente de la edad.
• Los condominios nuevos tienen comodidades y servicios modernos, pero vienen con un alto costo inicial.
• Algunos desarrolladores ofrecen opciones de personalización para acabados e instalaciones, para que puedas adaptar tu condominio a tu gusto.

Servicios

Se observa una imagen similar con los servicios, que no son necesariamente el factor determinante en el precio. La mayoría de los desarrolladores asumen que si compras un condominio, tienes un coche lujoso y no necesitas servicios cercanos. Solo tienes que mirar a Sentosa para ver que los condominios tienen los precios de apartamentos más altos en Singapur, y sin embargo no hay ni siquiera un supermercado decente al alcance.

Orientaciones de las propiedades

Otro factor considerado importante en Singapur es la dirección en la que da un apartamento. Nunca subestimes el implacable resplandor del sol de la tarde.

Las unidades orientadas al sureste son consideradas las más deseables porque reciben el sol de la mañana sin la exposición de la tarde.

Otra consideración es la luz. Muchas personas eligen un apartamento con doble orientación, uno con ventanas en dos lados porque recibes el doble de luz, lo que puede ayudar a que incluso los apartamentos más pequeños se sientan más amplios.

Cómo encontrar un condominio

Ahora tienes una buena idea de lo que estás buscando y dónde, así que ¿cómo encuentras el condominio de tus sueños?

En línea

Hay varios portales en línea excelentes que recomendaría como un buen punto de partida:

• Property Guru: probablemente el portal inmobiliario número uno de Singapur. Tiene una interfaz elegante, buenos filtros y una útil opción de «encontrar un agente».
• 99.co: un recién llegado relativo al mercado de portales inmobiliarios, pero con una fuerte línea de propiedades y algunas excelentes características de contenido adicionales.
• Oh My Home (OMH): se presenta como un sitio de listados de propietarios de viviendas, pero por lo que puedo ver, hay muchos agentes listando propiedades allí también, ofreciendo una buena selección en general.
• Mogul: otro portal, otro conjunto de imágenes elegantes y más propiedades hermosas para elegir.

Por lo general, la mayoría de los agentes listarán propiedades en todas las plataformas posibles, por lo que es improbable que encuentres la propiedad de tus sueños en una y no en otra. Así que te sugeriría que elijas el portal que funcione mejor para ti.

Desconectado

La mayoría de los nuevos desarrollos tendrán salas de exposición construidas especialmente que puedes visitar en persona, que están publicitadas con enormes carteles en las carreteras circundantes. A menudo, el desarrollador también tendrá agentes repartiendo folletos para convencerte de entrar.

Los desarrolladores también anuncian nuevas propiedades venideras, por lo que no es sorpresa que si abres The Straits Times o el Business Times, los dos principales periódicos de Singapur, es probable que veas algunos anuncios de propiedades.

Sin embargo, lo que no encontrarás fuera de línea son detalles de propiedades en el mercado de reventa, por lo que si buscas un condominio más antiguo, te sugiero que te conectes.

Agentes

Todos los vendedores tienen un agente que hace la comercialización y muestra de la propiedad, así como cerrar el trato y organizar el papeleo. Muchos agentes trabajan con desarrolladores específicos y son el enlace entre el desarrollador y el comprador.

Incluso cuando el desarrollador anuncia la propiedad directamente en su sitio web, aún tendrán un agente manejando las propiedades individuales.

Como comprador, no tienes que tener un agente, pero es altamente recomendado. Están allí para ayudarte a encontrar la mejor propiedad, negociar el mejor precio y guiarte a través del papeleo y los detalles del trato.

Normalmente, los agentes del comprador cobran alrededor del 1% del precio de compra acordado.

Un par de notas importantes, sin embargo, antes de salir corriendo a encontrar un agente.

Encontrar un agente

El boca a boca siempre es la mejor manera de encontrar un agente. Algunos muy buenos agentes entienden los requisitos típicos de un expatriado.

Esto es importante. Sé de amigos que han perdido mucho tiempo visitando condominios que ni siquiera se acercan a lo que buscan porque el agente pensó que querrían lo mismo que un comprador local.

Descubre más: Agentes inmobiliarios en Singapur: lo que necesitas saber

Conflicto de interés

No es raro que algunos agentes trabajen para ambos lados como agente del comprador y agente del vendedor. Te dirán que permanecen imparciales y te mostrarán una amplia selección de propiedades, pero al final del día, les interesa llevarte a una de sus propias propiedades.

Si son buenos vendedores, lo harán sin que siquiera te des cuenta.

Tengo un amigo que pasó una tarde entera con un agente que estaba ayudando a encontrarle un condominio de estilo antiguo. Solo al final de la tarde, cuando el agente hizo una larga presentación sobre los beneficios de una construcción nueva, mi amigo descubrió que el agente era en realidad el agente de un importante desarrollador inmobiliario e intentaba empujarlos a una de sus lanzamientos venideros.

La regla de un solo agente

Hay una regla no escrita de que deberías trabajar con solo un agente. Singapur es una isla pequeña con un grupo limitado de propiedades y agentes. Si contratas a dos agentes, ambos terminarán mostrándote las mismas propiedades y ambos descubrirán al otro. Por todos los medios, si tu agente designado no está funcionando, termina la relación y comienza de nuevo, pero no trabajes con dos agentes al mismo tiempo.

Financiamiento de una compra

Aquí es donde comienza la diversión, o el dolor; todo depende del tamaño de tu billetera. Comprar propiedades nunca va a ser barato en Singapur, por lo que debes buscar formas de hacerlo más atractivo.

Negociación

La mayoría de las ventas de propiedades están sujetas a algún nivel de negociación, dependiendo de la fuerza actual del mercado y de lo bueno que sea tu agente. Un buen agente podrá guiarte sobre cuántas unidades se han vendido, a qué precios, y por lo tanto, si hay espacio para negociar en tu compra.

Conseguir un descuento

Singapur es la tierra del up-sell. Apenas pasa un día sin que compres algo, desde algo tan pequeño como un cepillo de dientes hasta algo tan grande como un coche, donde no te ofrecen un up-sell.

Las propiedades no son diferentes. Los desarrolladores pueden ofrecer descuentos o reducir los precios, pero esto será en respuesta a la presión del mercado cuando haya existencias sin vender, especialmente si saben que otra propiedad se lanzará al mercado pronto. Algunos desarrolladores también ofrecen vales, descuentos por compra anticipada e incluso reembolsos de impuestos de timbre.

No sugiero que salgas a buscar un descuento como forma de comenzar tu búsqueda de propiedades, pero es bueno saber que podrías encontrar uno en algunas propiedades.

Conseguir un préstamo

Todas las transacciones de propiedades en Singapur están sujetas a un máximo de relación de préstamo a valor (LTV). Esta es la cantidad que puedes financiar una compra a través de un préstamo o hipoteca.

Si no ya tienes un préstamo hipotecario pendiente, puedes pedir prestado hasta el 75% del precio de compra. Esto caerá al 45% si ya tienes otro préstamo, y hasta el 35% si ya tienes dos o más.

Escenario	LTV máximo (aproximadamente)
Primera propiedad (dentro de límites de plazo/edad)	75%
Segunda propiedad	~45%
Tercera (o más) propiedad	~35%
Plazo ampliado o edad >65	~60% (primer préstamo) / ~40% (si ya existe un préstamo)

Muchos bancos en Singapurofrecerán préstamos a extranjeros y vale la pena dedicar una buena cantidad de tiempo a mirar las diferentes opciones disponibles para ti.

Los tres grandes bancos locales, DBS, UOB, y OCBC, son los principales actores en este mercado y probablemente el mejor lugar para comenzar, pero también podrías mirar bancos internacionales como Maybank.

Si estás esperando asegurar un préstamo, entonces necesitas investigar antes de encontrar tu propiedad y solicitar una Aprobación en Principio (AIP) de tu banco elegido.

La AIP establecerá cuánto te prestará el banco y cuál será tu pago mensual. No puedes asegurar tu propiedad hasta que puedas demostrar que tienes esto en su lugar. La AIP es válida por un mes, después del cual puedes renovarla según sea necesario.

Hay algunas herramientas útiles de calculadora de préstamos disponibles en línea, como esta de DBS Bank, para ayudarte a comprender cuánto puedes pedir prestado y qué bancos te lo prestarán.

Abogado

Agente resuelto, financiamiento resuelto. El siguiente paso es encontrar un abogado de propiedad.

Si vas a comprar una propiedad en Singapur, necesitarás los servicios de un abogado local para redactar los contratos, realizar búsquedas y confirmar detalles sobre la propiedad y su propiedad y cualquier otra diligencia debida que pueda ser requerida.

Se recomienda especialmente un abogado si vas a comprar un apartamento de reventa para que puedas hacer suficientes verificaciones sobre el vendedor y asegurarte de no ser víctima de ningún tipo de estafa.

Tanto tu banco como tu agente pueden recomendarte un abogado, pero nuevamente, te recomendaría preguntar a tus amigos por recomendaciones.

Procedimiento de compra

El proceso de compra y calendario está lleno de términos técnicos, pero es bastante sencillo.

Nueva construcción

Primero, si estás comprando sobre plano de un desarrollador, hay un proceso inicial y un calendario a seguir en comparación con comprar un condominio que ya ha sido lanzado o está siendo revendido.

Expresión de interés

Habiendo visitado la sala de exhibición y decidido que te gusta la nueva construcción lo suficiente como para comprar sobre plano, puedes completar un formulario de Expresión de Interés (EOI) incluso si no tienes un precio confirmado. Esto se entrega al desarrollador junto con un cheque en blanco dirigido a la cuenta del proyecto del desarrollador.

El cheque en blanco formará el cargo del 5% de reserva en la propiedad una vez que se desvelen los precios. Enviar este EOI y cheque no forma una obligación legal y se devolverá si no procedes con la compra.

Lanzamiento del sorteo

El día oficial del lanzamiento de la propiedad, visitas el piso piloto y presentas un número de sorteo.

Cuando se llame este número de sorteo, puedes reservar el condominio que deseas comprar. Es totalmente posible que en este momento alguien más ya haya cogido exactamente el que tenías en mente. Así que asegúrate de tener un condominio de respaldo en caso de que esto ocurra.

Información de detalles de la propiedad

Al reservar tu unidad preferida, el desarrollador te proporcionará un conjunto de documentos de Información de detalles de la propiedad (PDI), que incluirán los planos de planta, las reglas y regulaciones y otros detalles necesarios. Debes leer, aceptar y firmar los términos de todos estos documentos.

En este punto, estás listo para volver al mismo proceso que aquellos que compran una propiedad de reventa o una unidad de condominio en un desarrollo previamente lanzado.

Opción de compra

Al decidir comprar la propiedad, presentarás un cargo, generalmente el 1% del precio de compra, a cambio de la Opción de compra del vendedor. Esto permite un plazo de 14 días en el que confirmar si seguirás adelante con la compra. Dentro de ese plazo, esperemos que ejerzas esa opción y firmes legalmente el documento y lo remitas al abogado del vendedor, junto con el 4% adicional del precio de compra.

Para aquellos que compran sobre plano, ya has cubierto esta tarifa del 5% y Opción de compra cuando hiciste la Expresión de interés y escribiste un cheque en blanco.

Al recibir la Opción de compra, finalizas el préstamo con tu banco, quien te proporcionará la carta de oferta, un documento que describe los términos bajo los cuales estás recibiendo el préstamo.

En el punto de acordar esta opción de compra, revisa cuidadosamente la propiedad y sus características y pide cualquier cambio o negociación. Estas no se pueden hacer una vez que se haya completado la venta.

Oferta de compra

Alternativamente, puedes saltarte la opción de compra e ir directamente a la oferta de compra. Se redactan los términos y condiciones y tu pago inicial del 20% se realiza de inmediato.

Acuerdo de compraventa

Este es la finalización del documento de venta. Si has hecho una opción de compra, esto se redacta y entrega dentro del plazo de 14 días, después de lo cual tienes tres semanas más para firmar y ejercer la opción. En este punto, pagas el pago inicial restante del 15%, ya que ya has pagado el 5% como tarifa de ejercicio.

Tu abogado redactará el Contrato de Compraventa y organizará los documentos para transferir el título de propiedad, asegurándose de que la propiedad esté registrada correctamente.

Impuestos & Tasas

Ya he mencionado la opción de compra y la comisión de ejercicio/pagos iniciales, pero para simplificarlo, funciona así. 

Pago Inicial

Al comprar una propiedad, estás legalmente obligado a pagar al menos el 25% del precio de la propiedad a modo de depósito/pago inicial. Esto incluye el 5% de la Opción de Compra y el 20% de la Comisión de Ejercicio.

Como extranjero, el 25% completo debe pagarse en efectivo.

Impuesto del Sello del Comprador

Dentro de los 14 días después de completar tu venta, debes pagar Impuesto del Sello del Comprador (BSD). Esto se calculará sobre el precio de compra tal como se indica en el Contrato de Compraventa o el valor de mercado de la propiedad, lo que sea mayor, pero generalmente varía entre el 1% y el 5%.

Para calcular lo que debes puedes consultar en el IRAS (Autoridad de Tasas Internas de Singapur) la herramienta en línea del BSD.

Impuesto Adicional del Sello del Comprador

Hay un Impuesto Adicional del Sello del Comprador (ABSD) que los extranjeros pagan a una tasa diferente a los locales. Esta es una de las medidas de enfriamiento introducidas en 2011, que tuvo un cambio significativo en 2023, al que me referí al principio de este artículo sobre la limitación de los niveles de inversión extranjera.

Para los extranjeros, la tasa del ABSD es del 60%, en comparación con ninguna tasa para los ciudadanos de Singapur que compran su primera propiedad, o el 20% para su segunda. Hay una importante advertencia aquí, si eres un ciudadano extranjero de Islandia, Liechtenstein, Noruega, Suiza o Estados Unidos, entonces pagas la misma tasa que un local.

Honorarios Legales

Además de las tarifas de IRAS, también serás responsable de los honorarios legales incurridos para redactar los documentos de venta, las tarifas de tramitación y cualquier otro servicio utilizado. Vale la pena solicitar una cotización de estos honorarios antes de comenzar con los servicios del abogado.

También hay una Tarifa de Registro de Embargo, pagadera a la Autoridad de Tierras de Singapur (SLA) de $65, que tu abogado generalmente incluirá con la tarifa de tramitación.

Después de Comprar

Al completar tu compra, es hora de considerar qué más necesitarás reservar como presupuesto para tu nuevo hogar.

Seguro de Propiedad

El seguro del hogar te protegerá contra costos inesperados incurridos en el edificio o su contenido debido a eventos como inundaciones, incendios o robos. Hay una gran cantidad de compañías que ofrecen seguros de hogar. Yo utilizo NTUC Income pero otros proveedores locales como FWD también son muy buenos, y hay muchas herramientas de comparación como esta de MoneySmart para considerar tus opciones y precios.

AGM / Gestión del Condominio

Tan pronto como poseas una unidad de condominio, estás obligado a contribuir con cuotas de mantenimiento que forman el presupuesto del comité de gestión para obras y mantenimiento de áreas y servicios comunes. Estas cuotas varían de $550 a $2,500 al mes, siendo los condominios de lujo los que cobran cuotas más altas.

Muebles

Obviamente, después de comprar tu propiedad necesitarás amueblarla. En cuanto a guiarte sobre un presupuesto para esto, bueno, eso es casi una hazaña imposible. Amueblé mi hogar alquilado casi sin gastar nada, ya que compré artículos de segunda mano a otros expatriados que dejaban Singapur, pero si estuviera amueblando mi nuevo condominio, me sentiría más orgulloso de la casa y querría ir de compras. No faltan tiendas de muebles en Singapur, así que reserva un buen presupuesto y disfruta del proceso.

Decoración

Lo mismo ocurre con la decoración. ¿Qué tan elegante quieres que sea tu nuevo hogar? Los decoradores en Singapur son baratos en comparación con la mayoría de los países. Lo mejor es preguntar por ahí por un decorador recomendado, ya que la calidad del trabajo varía enormemente.

También es posible obtener un préstamo para renovaciones además de tu préstamo de compra. Este se limita a 6 meses de tu ingreso o $30,000, con tasas de interés que varían del 3% al 5% anual.

Mantenimiento

Recomiendo reservar un presupuesto anual para mantenimiento. Es increíble cómo incluso el condominio mejor presentado puede presentar problemas con la plomería o la electricidad. Nuevamente, utiliza un contratista recomendado.

Alquilar tu Condominio

Los rendimientos de alquiler en Singapur son sorprendentemente bajos, entre el 2% y el 3%, por lo que los compradores tienden a estar en el mercado inmobiliario de Singapur para posterior reventa en lugar de ingresos por alquiler. 

Como extranjero, si recibes ingresos por alquiler, no olvides incluir el impuesto sobre la renta personal. Si trabajas en Singapur y tienes un pase de empleo, estos generalmente serán más bajos que si eres un extranjero alquilando desde fuera de Singapur. Puedes verificar las tasas de interés en el sitio IRAS web.

¿Es posible comprar un condominio en Singapur desde el extranjero?

Si vives en Singapur o no en el momento de la compra es un punto irrelevante. Todos los extranjeros, independientemente de dónde vivan, pueden comprar condominios privados en Singapur.

Venta

Singapur no impone impuestos sobre las ganancias de capital o las herencias, lo cual es una excelente noticia para los vendedores. Sin embargo, existe un Impuesto del Sello del Vendedor (SSD), una medida de enfriamiento diseñada para desalentar la reventa de propiedades a corto plazo.

Para propiedades residenciales, las tasas del SSD son:

Período de tenencia (después de la compra)	Tasa del SSD
Hasta 1 año	12%
Más de 1 año, hasta 2 años	8%
Más de 2 años, hasta 3 años	4%
Más de 3 años	0%

Después del tercer año, no se aplica el SSD.

¿Comprar vs Alquilar?

Como extranjero, puedes comprar un condominio en Singapur, pero estás restringido a comprar unidades en desarrollos privados, y pagarás más que un local. Entonces, una pregunta clave que debes hacerte es, ¿realmente estoy buscando comprar?

Esta también es una pregunta que deberías hacerte desde el principio en tu aventura como expatriado en Singapur.

Muchas veces he tenido una conversación con un amigo que se ha lamentado del hecho de que su inicial contrato de dos años en Singapur se ha convertido en 15 años, y desean haber comprado cuando llegaron por primera vez.

No lleva mucho tiempo darse cuenta de que si estás gastando, digamos $8,000 al mes en alquiler de un apartamento de tres habitaciones en NassimVille, después de 10 años, has gastado casi un millón de dólares sin nada que mostrar por ello.

Eso podría haberte comprado un hermoso apartamento de tres habitaciones en Parc Canberra, que luego podrías conservar para los próximos 10 años como una buena inversión inmobiliaria y fondo de jubilación.

Aunque los costos de compra pueden parecer escandalosos a primera vista, con el tiempo, la cantidad que gastas en alquiler va a parecer aún más escandalosa. Puedes enviar tus pertenencias del hogar desde tu país y colocarlas allí sin necesidad de moverlas de nuevo cuando necesites encontrar un nuevo lugar para alquilar.

Las otras ventajas de comprar son que estarás a cargo de tus finanzas y no tendrás un propietario subiéndote el alquiler cada dos años porque se volvió codicioso.

¿Del otro lado? Puede que no tengas el dinero por adelantado para simplemente dejarlo en un nuevo lugar. O tal vez quieras ‘probar antes de comprar’; hay mérito en vivir en diferentes partes de la ciudad antes de comprometerse con cierto condominio o área.

Y, por supuesto, alquilar te da la máxima flexibilidad en caso de que necesites dejar Singapur antes de lo esperado.

Comprar un condominio en Singapur como inversión

Singapur se encuentra entre los mercados inmobiliarios más caros del mundo, con el precio promedio por metro cuadrado para condominios siendo $20,839. 

Para una isla tan pequeña, estos son números grandes. El contexto es que la isla es una masa de tierra limitada de 721 kilómetros cuadrados y una población en crecimiento contenida en ella; alrededor de seis millones de personas aumentando a una tasa de poco menos del 1% al año.

El crecimiento de la población en un área restringida naturalmente lleva a una mayor demanda de vivienda y alzas de precios a medida que esta demanda comienza a superar la oferta. Este entorno atrae a inversores y especuladores que creen que pueden comprar y revender propiedad principal rápidamente.

Si se dejara sin restricciones, este tipo de mercado inmobiliario aumentaría más allá de las posibilidades del residente promedio. La demanda entonces cae, al igual que los préstamos bancarios y las tasas de interés, y puede ocurrir una crisis inmobiliaria. 

El Gobierno de Singapur actúa rápidamente para garantizar que, aunque algún elemento del ciclo inmobiliario sea inevitable, especialmente en línea con la Crisis Financiera Asiática de 1997 y la Crisis Financiera Global de 2007, el mercado general no se aleje completamente de los singapurenses locales como resultado de la inversión extranjera.

El gobierno hace esto estableciendo medidas legales y financieras para asegurar que los locales tengan un medio preferencial para mantener una participación en su propio país.

Sin embargo, no permitas que esto te desanime por completo. Como extranjero, todavía hay muchas oportunidades para comprar un condominio en Singapur. Solo se trata de conocer y entender el terreno.

Ahora, para ti

Como mencioné antes en el artículo, comprar propiedad en Singapur no es para pusilánimes. Los precios pueden ser elevados y los impuestos altos, pero no dejes que eso te desanime. Para muchos expatriados, poseer una propiedad en Singapur es un medio de asegurar su futuro y tener una participación en el país en el que se encuentran ahora viviendo.

Existen algunos consejos clave y sencillos para aplicar ya sea que estés invirtiendo en Singapur o en cualquier otra ciudad.

Haz tu investigación. Cuanto más entiendas el mercado y las urbanizaciones, más racional y lógica será tu decisión.

Haz el trabajo de campo. Al encontrar una propiedad que te guste, revísala desde todos los ángulos. Visítala en diferentes momentos del día. Camina el trayecto hasta el MRT. Pregunta a tus amigos sobre el área. Conoce lo que estás comprando.

No te sobreapalanques. La regla básica es nunca pedir prestado más de lo que puedas pagar en pagos mensuales.

No entres en pánico en una recesión. Puede que tengas que contener la respiración más tiempo del que te gustaría, pero el mercado se recuperará en el próximo ciclo.

Sobre todo, disfrútalo. Comprar una propiedad puede ser un proceso enormemente gratificante y en los años venideros te alegrarás cuando puedas mencionar casualmente en una conversación, «Bueno, el condominio que poseo en Singapur.»