Eine Eigentumswohnung in Singapur kaufen: Eine Schritt-für-Schritt-Anleitung (2025)

Als ich zum ersten Mal in Singapur ankam, erfüllte mich das Treffen mit jemandem, der in diesem winzigen Stadtstaat eine Immobilie gekauft hatte, mit Ehrfurcht.

• Waren die Immobilienpreise in Singapur nicht außerhalb der finanziellen Reichweite eines durchschnittlichen Menschen?
• Wie konnte ein Ausländer die Gesetze und Marktregulierungsmaßnahmen zum Schutz singapurischer Interessen beim Immobilienkauf navigieren?

Diese erfolgreichen Immobilienkäufer unter den Expats erschienen mir wie Halbgötter; mythologische Wesen mit mehr Kaufkraft als wir einfache Sterbliche.

Ein Jahrzehnt später und etwas weniger naiv weiß ich nun, dass Ausländer Eigentumswohnungen kaufen können, ohne zuerst den Status als dauerhafter Einwohner (PR) zu sichern und dass, obwohl die Preise unbestreitbar hoch sind, der Kauf einer Einheit in einer Eigentumswohnanlage nicht nur Milliardären vorbehalten ist.

Tatsächlich sind die ‚5Cs von Singapur‘ — Cash, Car, Kreditkarte, Eigentumswohnung und Country Club Mitgliedschaft — völlig vernünftige Bestrebungen.

Das gesagt, der Kauf von Immobilien in Singapur ist nicht so einfach wie der Kauf eines Autos oder das Erhalten einer Kreditkarte. Der Markt bevorzugt singapurische Käufer, und als ausländischer Käufer gibt es rechtliche Bedingungen und zusätzliche Steuern zu beachten.

In diesem Artikel werde ich alles entmystifizieren, was du über den Kauf einer Eigentumswohnung als Ausländer wissen musst, und dich Schritt für Schritt durch den Prozess führen, um in den singapurischen Immobilienmarkt einzusteigen.

Außerdem betrachten wir nur den Kauf privater Eigentumswohnungen, der einzige Immobilientyp, den Ausländer ohne Einschränkungen kaufen können.

*Alle Preise sind in singapurischen Dollar (SGD) angegeben.

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Überblick

Der Immobilienmarkt in Singapur ist stark reguliert durch Regierungsmaßnahmen, die darauf abzielen, die Interessen der alltäglichen Singapurer zu schützen. Diese Maßnahmen sollen verhindern, dass ausländische Investoren den Markt überschwemmen und die Preise weit über die Kaufkraft der einheimischen Käufer steigen.

Diese Maßnahmen bedeuten, dass Ausländer eingeschränkt sind in dem, was sie kaufen können, und der Prozess wird zusätzlich durch Steuern erschwert.

Wenn du diese Einschränkungen mit den bereits hohen Preisen kombinierst, wirst du verstehen, dass der Immobilienkauf in Singapur möglich ist. Aber es ist nichts für Zartbesaitete.

Es ist wahrscheinlich, dass du, wenn du kaufst, auf langfristige Ziele setzt und nicht einfach etwas Schönes suchst, in dem du während deiner Expat-Reise wohnen kannst.

Kann ein Ausländer eine Eigentumswohnung in Singapur kaufen?

Ja, ein Ausländer kann eine Eigentumswohnung in Singapur kaufen.

Allerdings hat Singapur je nach Art des Ausländers unterschiedliche Vorschriften. Schauen wir uns das an.

Ausländische Käufer

Es sei denn, du hast die singapurische Staatsbürgerschaft, wirst du in Singapur unabhängig von der Dauer deines Aufenthalts als Ausländer betrachtet.

Als Ausländer gibt es einige Arten von Immobilien, die du in Singapur kaufen kannst.

• Ein Apartment oder eine private Eigentumswohnung
• Ein Strata-Reihenhaus in einer genehmigten Eigentumswohnanlage
• Ein Pachtgrundstück in einem bewohnten Wohnobjekt für eine Dauer von nicht mehr als sieben Jahren, einschließlich einer möglichen Verlängerung, die durch eine Option zur Erneuerung gewährt werden kann
• Geschäfte (für gewerbliche Nutzung)
• Gewerbe- und Industrieimmobilien
• Hotels (registriert nach den Bestimmungen des Hotelgesetzes)

Die Liste basiert auf dem Wohnimmobiliengesetz (RPA) der singapurischen Regierung zum Schutz der Immobilienkaufinteressen der Einheimischen.

Während du anfänglich vielleicht begeistert bist zu sehen, dass du eine bebaute Immobilie in Sentosa Cove kaufen kannst, werde nicht zu aufgeregt.

Sentosa Cove ist Singapurs Milliardär-Spielplatz. Offiziell als „eine der weltweit renommiertesten integrierten Meeresfront-Marina-Wohnanlagen“ beworben, wird es aggressiv an ausländische Käufer vermarktet; daher gibt es hier keine Beschränkungen für Ausländer.

Es sei denn, du siehst dich selbst in der Kategorie von David und Victoria Beckham, die hier angeblich 2015 gekauft haben, oder du hast 88 Millionen Dollar übrig, um Sentosa Cove zu kaufen, solltest du schnell weitermachen.

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Kauf mit PR-Status

Wenn du ein Ausländer bist, der den PR-Status angenommen hat, dann schaust du auf ein anderes Regelwerk.

Das ansprechendste ist, dass du jetzt Zugang, wenn auch immer noch nicht vollständig uneingeschränkt, zu HDB-Wohnungen und Exekutiv-Eigentumswohnungen hast.

PRs können nur gebrauchte HDB-Wohnungen kaufen, und auch dann müssen bestimmte Bedingungen erfüllt sein:

• Du musst Teil eines PR-Paares sein (beide Ehepartner sind PRs) oder unter dem Non-Citizen Family Scheme (z. B. PR mit einem Bürger-Ehepartner) beantragen.
• PRs dürfen keine HDB-Wohnung allein kaufen, es sei denn, sie sind Teil einer Familieneinheit.
• Du musst den PR-Status mindestens 3 Jahre gehalten haben, bevor du eine gebrauchte HDB-Wohnung kaufst.

Du kannst auch mit der Genehmigung der Singapore Land Authority eine bebaute Immobilie kaufen.

Kauf mit einem singapurischen Ehepartner

Wenn du mit einem singapurischen Bürger verheiratet bist, ändert sich die Landschaft, da du in HDB-Wohnungen einsteigen kannst; aber auch für deinen Ehepartner ändert sich die Landschaft und zwar nicht vorteilhaft.

Singapurer, die Ausländer heiraten, müssen die Regeln des Non-Citizen Spouse Scheme befolgen, das ihre Optionen einschränkt. Zum Beispiel dürfen sie nun nur noch eine 2-Zimmer-Wohnung im nicht ausgereiften Gebiet erwerben, und sie müssen nachweisen, dass du, ihr Ehepartner, verschiedene Visaanforderungen erfüllst.

Immobilienentwickler für Eigentumswohnungen

Eigentumswohnungen sind Gebäude oder eine Gruppe von Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten und gemeinsamen Bereichen und Einrichtungen.

Viele Immobilienentwickler für Eigentumswohnungen operieren in Singapur mit gutem Ruf für auffälliges Design und gute Bauqualität. Einige der bekanntesten Entwickler sind:

CapitaLand: Entwickler von Singapurs ikonischem Jewel am Changi-Flughafen und Ion, dem Einkaufszentrum an der Orchard Road. Bekannt für designorientierte Eigentumswohnungen wie The Interlace, d’Leedon und Sky Habitat.

Far East Organization: der größte private Immobilienentwickler in Singapur, der eine Reihe von Immobilien gebaut hat, von dem ultra-schicken Cyan bis zum Rückzugsstil von SeaHill.

Allgreen Properties: der Immobilienzweig der Kuok Group, ist eines der größten multinationalen Konglomerate Asiens und entwickelt Immobilien weiter entfernt vom CBD, wie z.B. Changi Court.

Weitere Wohnentwickler sind:

• City Developments Limited (CDL)
• GuocoLand
• Bukit Sembawang Estates Limited
• Oxley Holdings
• MCL Land Limited
• Frasers Property
• EL Development

Durchschnittspreis eines Condos

Während allgemeine Schwankungen auf dem Immobilienmarkt im Einklang mit dem größeren wirtschaftlichen Bild auftreten, sind die Preise seit der Einführung von Condos auf dem singapurischen Markt in den frühen 1970er Jahren exponentiell gestiegen.

Ein Blick auf historische Daten bei EdgeProp zeigt, dass Pandan Valley, eines der ältesten Condos in der Stadt, 2004 nur 180 $ pro Quadratfuß (PSF) für eine 6.114 Quadratfuß Einheit erzielte. Im Dezember 2024 wurde eine 2.088 Quadratfuß Einheit für 1.523 $ PSF verkauft.

Gelegentlich fällt der Preis eines Condos außerhalb der Erwartungen in einem starken Markt. Dies liegt an einer übermäßig optimistischen Einschätzung des Entwicklers. Zum Beispiel wurde Sky Habitat in Bishan, weit entfernt vom CBD, 2012 mit einem Startpreis von bis zu 1.815 $ PSF auf den Markt gebracht, das zu der Zeit teuerste Condostart in Singapur.

Der Standort kann ebenfalls zu erheblichen Preisunterschieden führen. Condos in der Nähe von Orchard Road oder dem CBD haben erheblich höhere Preise pro Quadratfuß als solche in Außenbezirken. Achte darauf, welche Preise du vergleichst, indem du den Preis pro Quadratfuß und nicht den Gesamtpreis betrachtest.

Ein Beispiel: Eine Ein-Zimmer-Wohnung im The Sail at Marina Bay wurde im Februar 2024 für 1.300.000 $ verkauft, während eine Ein-Zimmer-Wohnung im Pandan Valley, weiter außerhalb entlang der Clementi Road, im Oktober 2024 für 1.700.000 $ verkauft wurde.

Aber die Größe der Wohnung im The Sail war nur 656 Quadratfuß, was einen Preis von 1.980 $ PSF ergibt, während die Einheit im Pandan Valley mit 1.408 Quadratfuß erheblich größer war, was den Preis pro PSF auf 1.449 $ senkte.

Zusätzlich zur Lage und Größe der Immobilie schwankt der Preis auch mit der Nähe zur MRT (Mass Rapid Transit, Singapurs Bahnsystem) und anderen Gemeinschafts- und Eigentumswohnungseinrichtungen und Managementdiensten. Offensichtlich gilt: Je luxuriöser und besser angebunden, desto höher der Preis.

Lage         

Singapur ist zwar keine große Insel, aber es gibt dennoch einen großen Unterschied zwischen den Wohngebieten.

Immobilienagenten und Websites sprechen von Bezirken. Es gibt 28 davon, obwohl außerhalb der Immobilienbranche niemand diese Bezirksnummern mehr verwendet, und viele Immobilienportale nach allgemeineren Kategorien wie CBD (Central Business District) filtern.

Ein Blick auf alle einzelnen Bezirke wäre ein Artikel für sich, deshalb werde ich mich jetzt nur auf die wichtigsten Bereiche konzentrieren und einige Beispiel-Condos in jedem anbieten, mit deren neuesten Verkaufsinformationen, damit du dein eigenes Budget bestimmen kannst.

CBD / Marina Bay

Dies ist das Spitzengebiet in Singapur; der Bezirk mit den luxuriösesten und exklusivsten Immobilien und dem besten Zugang zur Stadt. Du hast die Wasserfront, gehobene Geschäfte, gute Verkehrsanbindungen, internationale Zahnkliniken und befindest dich direkt im pulsierenden Zentrum der Stadt und im Herzen der Kultur mit Chinatown und Little India in der Nähe. Der Nachteil ist, dass die Freizeitoptionen hauptsächlich auf Touristenattraktionen beschränkt sind und du im dichtesten Verkehrsbereich Singapurs bist.

Bemerkenswerte Condos in diesem Bereich sind:

• Concourse Skyline
• The Sail at Marina Bay

Wenn du dich mit den Großen und Mächtigen umgeben möchtest, dann denke an The Wallich Residence, wo angeblich James Dyson 2020 4.987 $ PSF für das Penthouse ausgegeben hat.

Orchard und Zentral

Shops, Shops, noch mehr Shops und einige sehr exklusive Apartments. Das breitere Orchard-Gebiet ist äußerst begehrt, nicht zuletzt, weil es auch diese prestigeträchtigen Straßen um die Botanischen Gärten umfasst, wie die Cluny Road, wo du übrigens auch mit James Dyson verkehren kannst, da er dort anschließend weitere 45.000.000 $ für ein sehr schickes Bungalow ausgegeben hat. Der Nachteil dieses Bereichs ist, dass dir dein Portemonnaie für den täglichen Shoppingrausch vielleicht nicht dankt.

Bemerkenswerte Condos in diesem Bereich sind:

Orchard Scotts ist bekannt und beliebt bei Expats, die die Serviced Apartments in diesem Block nutzen und sie vermutlich so lieben, dass sie sie am Ende auch kaufen. Eine Zwei-Zimmer-Einheit wurde gerade im Februar 2025 für 1.775 $ PSF verkauft.

Goodwood Grand, etwas weiter draußen vom Haupt-Orchard-Gebiet in Balmoral, wo der jüngste Verkaufspreis im Februar 2025 bei 2.776 $ PSF lag.

Gramercy Park ist berühmt für seine zwei kurvenreichen Türme, die aus dem Boden schießen. Diese preisgekrönte Condo-Entwicklung hat auch preisgekrönte Preise. Der jüngste Verkaufspreis lag im Februar 2025 bei 2.858 $ PSF.

Ostküste

Die Ostküste ist für diejenigen, die nach einer entspannteren, chilligen Atmosphäre suchen. Mit seinen Lauf- und Radwegen entlang des Strandes und der kühlen Meeresbrise gibt es hier definitiv ein anderes Lebensgefühl. Die Nähe sowohl zum Flughafen Changi als auch zum CBD erhöht nur den Reiz für Expats, die das ultimative Gleichgewicht zwischen Arbeit und Leben suchen.

Bemerkenswerte Condos sind:

The Line @ Tanjong Rhu, wo eine Zwei-Zimmer-Wohnung im Februar 2025 für 2.356 $ PSF verkauft wurde.

Costa del Sol, ein älteres Condo mit einem fantastischen Unterführung, die direkt zum East Coast Parkway und Strand führt. Eine 3-Zimmer-Wohnung hier fühlt sich laut dem jüngsten Verkauf im Februar 2025 mit 1.586 $ PSF erschwinglicher an. 

Sentosa

Ich habe bereits Sentosa als den Spielplatz der Milliardäre in Singapur erwähnt, und es wird oft als einziger Bereich zitiert, in dem du als Ausländer Landbesitz erwerben kannst, aber es gibt auch einige atemberaubende Condos zu kaufen. Wenn du Meerblick und einen Hauch von glamourösem Lebensstil möchtest, könnte dies der Bereich für dich sein, aber sei darauf vorbereitet, tief in die Tasche zu greifen.

Bemerkenswerte Condos sind:

The Coast at Sentosa Cove: Panoramablick aufs Meer in einem atemberaubenden Vier-Zimmer-Apartment, das im Februar 2025 für 1.604 $ PSF verkauft wurde.

Seven Palms in Sentosa Cove: Wenn The Coast nicht gut genug für dich ist, wie wäre es dann mit dem exklusiven Seven Palms, das seit Februar 2025 keine Einheit mehr verkauft hat, als ein dreizimmer Apartment für 2.941 Dollar pro Quadratfuß verkauft wurde.

Woodlands

Woodlands hat viele Vorzüge als Gegend; es hat große historische Bedeutung als eines der wichtigsten Schlachtfelder im Zweiten Weltkrieg; es ist der Hauptverbindungsort nach Malaysia mit der Dammbrücke nach Johor Bahru und es ist das beliebte Viertel vieler amerikanischer Familien, die die Nähe zur Singapore American School suchen.

Die Preise sinken in diesem Teil der Stadt erheblich, da es der entfernteste Punkt vom CBD ist.

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Bemerkenswerte Eigentumswohnungen sind:

Woodgrove Condo: Direkt neben der Singapore American School, wo ein dreizimmer Apartment im Februar 2025 für nur 960 Dollar pro Quadratfuß verkauft wurde.

Rosewood: Ein älterer Stil einer Eigentumswohnung im Herzen der Woodlands, ebenfalls nur 1036 Dollar pro Quadratfuß, laut dem jüngsten Verkauf eines dreizimmer Apartments im Januar 2024.

Westen

Ein riesiges Gebiet, das in viele verschiedene Teile unterteilt werden kann, aber für diesen Artikel als eines behandelt werden kann, das westlich der exklusiven Viertel des CBD, der Orchard Road und von Bukit Timah liegt. Die grünen Vorstädte der westlichen Gebiete bieten einige echte Juwelen mit Raum und Natur vor der Haustür.

Bemerkenswerte Eigentumswohnungen sind:

Guilin View: Ein Hochhausblock mit sensationellem Blick auf das Bukit Timah Nature Reserve. Eine dreizimmer Wohnung wurde im Februar 2025 für 1.176 Dollar pro Quadratfuß verkauft.

Parc Riviera: Unten an der West Coast Road mit einfachem Zugang zum Tuas Crossing nach Malaysia, wurde ein zweizimmer Apartment im Februar 2025 für 1.650 Dollar pro Quadratfuß verkauft.

Dies ist ein sehr detaillierter Überblick und ich könnte weitermachen, aber du solltest das Bild bekommen, dass jede Gegend von Singapur etwas zu bieten hat, je nachdem, wonach du suchst, und Preisunterschiede, die dies widerspiegeln.

Was man beim Kauf einer Eigentumswohnung in Singapur beachten sollte

Zusätzlich zum Standort gibt es viele Faktoren, die du beim Kauf einer Eigentumswohnung in Singapur berücksichtigen solltest, darunter:

MRT-Stationen

Beeinflussen MRT-Stationen die Immobilienpreise in Singapur? Absolut. 

Die MRT befördert etwa 3,5 Millionen Passagiere und ist ein Grundpfeiler des Verkehrs in Singapur. Immobilienmakler beobachten aufmerksam Immobilienstarts in der Nähe von MRT-Stationen.

Als die Erweiterung der Downtown-Linie im Jahr 2007 angekündigt wurde, stiegen die Immobilienpreise in der Nähe der geplanten Stationen um bis zu 80%. Der Kauf in der Nähe einer MRT-Station wird immer eine gute Investition sein.

Neue / Alte Eigentumswohnung

Während du von Neubauten verführt werden könntest, gibt es Vor- und Nachteile beim Kauf einer neuen im Vergleich zu einer alten Eigentumswohnung, wie zum Beispiel: 

• Alte Eigentumswohnungen in Singapur sind bekannt dafür, mehr Platz zu haben; Entwickler in den 1970er und 80er Jahren mussten sich keine Sorgen um Platz machen, und Gebäude wurden mit größeren Balkons und Räumen gebaut, um mehr natürlichen Luftzug zu ermöglichen. Aber ältere Immobilien sind oft teurer. Die Preise spiegeln die unterschiedlichen Ausmaße von Raum und Privatsphäre wider, die eine individuelle Immobilie bietet, unabhängig vom Alter.
• Neue Eigentumswohnungen haben moderne Annehmlichkeiten und Einrichtungen, kommen aber zu hohen Anfangskosten.
• Einige Entwickler bieten Anpassungsoptionen für Oberflächen und Einrichtungsgegenstände an, sodass du deine Wohnung nach deinem Geschmack gestalten kannst.

Annehmlichkeiten

Ein ähnliches Bild zeigt sich bei den Annehmlichkeiten, die nicht unbedingt der treibende Faktor im Preis sind. Die meisten Entwickler gehen davon aus, dass du, wenn du eine Eigentumswohnung kaufst, ein schickes Auto fährst und keine Annehmlichkeiten in der Nähe benötigst. Man muss nur auf Sentosa schauen, um zu sehen, dass Eigentumswohnungen die höchsten Apartmentpreise in Singapur fordern, obwohl kein vernünftiger Supermarkt in der Nähe ist.

Immobilienausrichtung

Ein weiterer Faktor, der in Singapur als wichtig erachtet wird, ist die Richtung, in die eine Wohnung ausgerichtet ist. Unterschätze nie die unnachgiebige Blendung der Nachmittagssonne.

Südost-ausgerichtete Einheiten gelten als die begehrtesten, weil sie die Morgensonne bekommen, ohne der Nachmittagssonne ausgesetzt zu sein.

Ein weiterer Gesichtspunkt ist das Licht. Viele Leute wählen eine doppelt ausgerichtete Wohnung, eine mit Fenstern auf zwei Seiten, weil man damit doppelt so viel Licht bekommt, was auch die kleinste Wohnung größer wirken lässt.

Wie man eine Eigentumswohnung findet

Du hast jetzt eine ziemlich gute Vorstellung davon, was du suchst und wo, also wie findest du die Eigentumswohnung deiner Träume?

Online

Es gibt mehrere ausgezeichnete Online-Portale, die ich als guten Ausgangspunkt empfehlen würde:

• Property Guru: wahrscheinlich Singapurs Nummer eins Immobilienportal. Es hat eine schicke Benutzeroberfläche, gute Filter und eine nützliche „Finde einen Agenten“-Option.
• 99.co: ein relativ neuer Akteur auf dem Immobilienportalmarkt, aber mit einem starken Angebot an Immobilien und einigen großartigen zusätzlichen Inhaltsfunktionen.
• Oh My Home (OMH): es bezeichnet sich selbst als Hausbesitzer-Listingseite, aber soweit ich sehen kann, listen dort auch viele Agenten Immobilien, was eine gute Gesamtauswahl bietet.
• Mogul: ein weiteres Portal, eine weitere Auswahl an schicken Bildern und mehr schönen Immobilien zur Auswahl.
• Craigslist: obwohl das Layout zu wünschen übrig lässt, und vielleicht möchtest du, wenn du eine beträchtliche Summe Geld ausgeben möchtest, etwas Schickeres, bietet es zumindest Optionen im Wiederverkaufsmarkt, und viele Agenten werden Craigslist als zusätzlichen Ort für ihre Angebote nutzen.

Im Allgemeinen werden die meisten Agenten Immobilien auf allen möglichen Plattformen listen, sodass es unwahrscheinlich ist, dass du deine Traumimmobilie auf der einen findest und nicht auf der anderen. Deshalb würde ich vorschlagen, dass du das Portal wählst, das für dich am besten funktioniert.

Offline

Die meisten Neubauten haben speziell eingerichtete Showrooms, die du persönlich besuchen kannst, die mit riesigen Plakatwänden an den umliegenden Straßen beworben werden. Häufig hat der Entwickler auch Agenten, die in der Umgebung stehen und Flyer verteilen, um dich zu locken.

Entwickler werden auch bevorstehende neue Immobilien bewerben, sodass es keine Überraschung ist, dass du, wenn du The Straits Times oder die Business Times, Singapurs zwei große Zeitungen, öffnest, wahrscheinlich einige Immobilienanzeigen sehen wirst.

Was du jedoch offline nicht finden wirst, sind Details von Immobilien auf dem Wiederverkaufsmarkt. Wenn du also nach einer älteren Wohnung suchst, schlage ich vor, dass du online gehst.

Agenten

Alle Verkäufer haben einen Agenten, der das Marketing und die Besichtigung der Immobilie durchführt, sowie den Abschluss des Geschäfts und die Abwicklung der Unterlagen. Viele Agenten arbeiten mit bestimmten Entwicklern zusammen und fungieren als Schnittstelle zwischen dem Entwickler und dem Käufer.

Selbst wenn der Entwickler die Immobilie direkt auf seiner Website bewirbt, wird er dennoch einen Agenten haben, der sich um die einzelnen Immobilien kümmert.

Als Käufer musst du keinen Agenten haben, aber es wird dringend empfohlen. Sie sind da, um dir zu helfen, die beste Immobilie zu finden, den besten Preis auszuhandeln und dich durch die Unterlagen und Details des Geschäfts zu führen.

Käuferagenten berechnen in der Regel etwa 1 % des vereinbarten Kaufpreises.

Ein paar wichtige Hinweise jedoch, bevor du dich auf die Suche nach einem Agenten machst.

Einen Makler finden

Mundpropaganda ist immer der beste Weg, um einen Makler zu finden. Einige sehr gute Makler verstehen die Anforderungen eines typischen Expats.

Das ist wichtig. Ich kenne Freunde, die viel Zeit damit verschwendet haben, sich Wohnungen anzusehen, die nicht ansatzweise dem entsprachen, was sie suchten, weil der Makler dachte, sie wollten das gleiche wie ein lokaler Käufer.

Mehr erfahren: Immobilienmakler in Singapur: Was Sie wissen müssen

Kollidierende Interessen

Es ist nicht unüblich, dass einige Makler auf beiden Seiten als Käufer- und Verkäufermakler tätig sind. Sie werden Ihnen sagen, dass sie unparteiisch bleiben und Ihnen eine große Auswahl an Immobilien zeigen, aber am Ende des Tages ist es in ihrem Interesse, Sie zu einer ihrer eigenen Immobilien zu lenken.

Wenn sie gute Verkäufer sind, werden sie dies tun, ohne dass Sie es überhaupt bemerken. 

Ich habe eine Freundin, die den ganzen Abend mit einem Makler verbracht hat, der ihr bei der Suche nach einer älteren Wohnung half. Erst am Ende des Abends, als der Makler eine lange Präsentation über die Vorteile eines Neubaus gehalten hatte, stellte meine Freundin fest, dass der Makler tatsächlich der Makler eines großen Immobilienentwicklers war und sie in eines ihrer baldigen Angebote drängen wollte.

Ein-Makler-Regel

Es gibt eine ungeschriebene Regel, dass Sie nur mit einem Makler arbeiten sollten. Singapur ist eine kleine Insel mit einem begrenzten Bestand an Immobilien und Maklern. Wenn Sie zwei Makler beauftragen, werden beide Ihnen dieselben Immobilien zeigen und beide werden voneinander erfahren. Wenn Ihr beauftragter Makler nicht funktioniert, beenden Sie die Beziehung und fangen Sie von vorne an, aber arbeiten Sie nicht mit zwei Maklern gleichzeitig.

Finanzierung eines Kaufs

Hier beginnt der Spaß, oder der Schmerz; es hängt alles von der Größe Ihrer Brieftasche ab. Immobilien in Singapur zu kaufen, wird nie billig sein, also sollten Sie nach Wegen suchen, um es angenehmer zu machen.

Verhandlung

Die meisten Immobilienverkäufe unterliegen einem gewissen Verhandlungsniveau, abhängig von der aktuellen Marktstärke und wie gut Ihr Makler ist. Ein guter Makler wird in der Lage sein, Sie darüber zu informieren, wie viele Einheiten verkauft wurden, zu welchen Preisen und ob es Spielraum bei Ihrem Kauf gibt oder nicht.

Einen Rabatt erhalten

Singapur ist das Land des Upsells. Kaum ein Tag vergeht, an dem man nichts kauft, sei es nur eine Zahnbürste oder etwas Großes wie ein Auto, ohne dass einem ein Upsell angeboten wird.

Immobilien sind da nicht anders. Entwickler können Rabatte gewähren oder Preise senken, aber das wird als Reaktion auf Marktdruck geschehen, wenn es unverkaufte Lager gibt, besonders wenn sie wissen, dass demnächst eine andere Immobilie auf den Markt kommen wird. Einige Entwickler bieten auch Gutscheine, Frühbucherrabatte und sogar Rückerstattungen der Stempelsteuer an.

Ich schlage nicht vor, dass Sie nach einem Rabatt suchen, um Ihre Immobiliensuche zu starten, aber es ist gut zu wissen, dass Sie bei einigen Immobilien möglicherweise einen finden können.

Einen Kredit aufnehmen

Alle Immobilientransaktionen in Singapur unterliegen einem maximalen Beleihungswertverhältnis (LTV). Dies ist der Betrag, den Sie über einen Kredit oder eine Hypothek finanzieren können.

Als Ausländer, wenn Sie noch keinen ausstehenden Hypothekarkredit haben, können Sie bis zu 75 % des Kaufpreises leihen. Dies wird auf 45 % fallen, wenn Sie bereits einen weiteren Kredit haben, und auf 35 %, wenn Sie bereits zwei oder mehr halten.

Viele Banken in Singapur bieten Ausländern Kredite an, und es lohnt sich, eine gute Menge an Zeit in die Prüfung der verschiedenen verfügbaren Optionen zu investieren.

Die drei großen lokalen Banken, DBS, UOB und OCBC, sind die größten Akteure auf diesem Markt und wahrscheinlich der beste Ausgangspunkt, aber Sie könnten auch internationale Banken wie Maybank in Betracht ziehen.

Wenn Sie hoffen, einen Kredit zu sichern, müssen Sie die Recherche vor dem Auffinden Ihrer Immobilie durchführen und eine Vorabgenehmigung (AIP) von Ihrer gewählten Bank beantragen.

Die AIP wird festlegen, wie viel die Bank Ihnen leihen wird und was Ihre monatlichen Rückzahlungen sein werden. Sie können Ihre Immobilie nicht sichern, bis Sie nachweisen können, dass Sie dies haben. Die AIP ist einen Monat gültig, danach können Sie sie bei Bedarf erneuern.

Es gibt einige nützliche Kreditrechner-Tools online, wie dieses von der DBS Bank, um Ihnen zu helfen zu verstehen, wie viel Sie leihen können und welche Banken es Ihnen leihen werden.

Anwalt

Makler gefunden, Finanzierung geklärt. Der nächste Schritt besteht darin, einen Immobilienanwalt zu finden.

Wenn Sie in Singapur Immobilien kaufen, benötigen Sie die Dienste eines örtlichen Anwalts, um die Verträge aufzusetzen, Recherchen durchzuführen und Details zur Immobilie und ihrem Eigentum zu bestätigen sowie alle anderen erforderlichen Sorgfaltsprüfungen durchzuführen.

Ein Anwalt wird besonders empfohlen, wenn Sie eine Eigentumswohnung aus zweiter Hand kaufen, damit Sie angemessene Überprüfungen des Verkäufers durchführen und sicherstellen können, dass Sie nicht Opfer eines Betrugs werden.

Sowohl Ihre Bank als auch Ihr Makler können Ihnen möglicherweise einen Anwalt empfehlen, aber ich würde mich auch bei Freunden nach Empfehlungen umhören.

Kaufverfahren

Der Kaufprozess und Zeitplan sind voller Fachbegriffe, aber eigentlich ziemlich unkompliziert.

Neubau

Zuallererst, wenn Sie vom Plan eines Entwicklers kaufen, gibt es einen anfänglichen Prozess und Zeitplan zu befolgen im Vergleich zum Kauf einer Eigentumswohnung, die bereits eingeführt oder weiterverkauft wird.

Interessensbekundung

Wenn Sie das Showroom besucht haben und der Neubau Ihnen genug gefällt, um vom Plan zu kaufen, können Sie ein Interessensbekundungsformular (EOI) ausfüllen, auch wenn Sie noch keinen bestätigten Preis haben. Dieses wird dem Entwickler zusammen mit einem Blankoscheck an das Projektkonto des Entwicklers übergeben.

Der Blankoscheck bildet die 5%ige Buchungsgebühr für die Immobilie, sobald die Preise bekannt gegeben werden. Die Einreichung dieses EOI und Schecks stellt keine rechtliche Verpflichtung dar und wird zurückgegeben, wenn Sie den Kauf nicht fortsetzen.

Startlotterie

Am offiziellen Tag des Verkaufsstarts besuchen Sie die Musterwohnung und geben Sie eine Losnummer ab.

Wenn diese Losnummer aufgerufen wird, können Sie die Eigentumswohnung buchen, die Sie kaufen möchten. Es ist durchaus möglich, dass an diesem Punkt jemand anderes genau die Einheit geschnappt hat, die Sie im Auge hatten. Daher sollten Sie sicherstellen, dass Sie ein Backup haben, falls dies der Fall ist.

Informationen zur Immobilie

Beim Buchen der bevorzugten Einheit wird der Entwickler Ihnen ein Set von Immobilieninformationen (PDI) Dokumenten zur Verfügung stellen, die Grundrisse, Regeln und Vorschriften sowie andere erforderliche Details enthalten. Sie müssen alle diese Dokumente lesen, zustimmen und die Bedingungen unterschreiben.

Zu diesem Zeitpunkt sind Sie bereit, den gleichen Prozess zu durchlaufen wie diejenigen, die eine Weiterverkaufseigentumswohnung oder eine Einheit in einer bereits gestarteten Entwicklung kaufen.

Kaufoption

Wenn Sie sich entschieden haben, die Immobilie zu kaufen, zahlen Sie eine Gebühr, in der Regel 1% des Kaufpreises, um die Kaufoption vom Verkäufer zu erhalten. Dies ermöglicht ein 14-tägiges Fenster, in dem Sie bestätigen können, ob Sie mit dem Kauf fortfahren. Innerhalb dieses Fensters werden Sie (hoffentlich) diese Option ausüben und das Dokument rechtlich unterschreiben und es an den Anwalt des Verkäufers weiterreichen, zusammen mit den zusätzlichen 4% des Kaufpreises.  

Für diejenigen unter Ihnen, die vom Plan kaufen, haben Sie diese 5% Gebühr und Kaufoption bereits abgedeckt, als Sie das Interessensbekundungsformular ausgefüllt und einen Blankoscheck ausgestellt haben.

Nach Erhalt der Kaufoption finalisierst du den Kredit mit deiner Bank, die dir das Angebotsschreiben zur Verfügung stellt, ein Dokument, das die Bedingungen des Kredits festlegt.

Wenn du dieser Kaufoption zustimmst, überprüfe sorgfältig die Immobilie sowie deren fest eingebaute Ausstattung und bitte um Änderungen oder Verhandlungen. Diese sind nach Abschluss des Verkaufs nicht mehr möglich.

Angebot zum Kauf

Alternativ kannst du die Kaufoption überspringen und direkt zum Angebot zum Kauf übergehen. Die Bedingungen werden entworfen und deine 20% Anzahlung erfolgt sofort.

Kaufvertrag

Dies ist der Abschluss des Verkaufsdokuments. Wenn du eine Kaufoption gemacht hast, wird diese erstellt und dir innerhalb der 14-Tage-Frist zugestellt, nach der du weitere drei Wochen Zeit hast, um die Option zu unterschreiben und auszuüben. In diesem Moment bezahlst du die restliche Anzahlung von 15%, nachdem du bereits 5% als Optionsgebühr bezahlt hast.

Dein Anwalt wird dann den Kaufvertrag aufsetzen und die Dokumente zur Übertragung des Eigentumsrechts arrangieren sowie sicherstellen, dass die Immobilie ordnungsgemäß registriert ist.

Steuern und Gebühren

Ich habe bereits die Kaufoption und die Options-/Anzahlungsgebühren kurz angesprochen, aber um es für dich einfach zusammenzufassen, läuft es so ab. 

Anzahlung

Beim Kauf einer Immobilie bist du gesetzlich verpflichtet, mindestens 20% des Immobilienpreises in Form einer Einzahlung/Anzahlung zu leisten. Diese besteht aus der 5% Optionsgebühr und der 15% Ausübungsgebühr.

Als Ausländer muss der gesamte Betrag von 20% in bar bezahlt werden.

Käufer-Stempelgebühr

Innerhalb von 14 Tagen nach Abschluss deines Kaufs musst du die Käufer-Stempelgebühr (BSD) bezahlen. Diese wird auf Basis des im Verkaufs- und Kaufvertrag angegebenen Kaufpreises oder des Marktwerts der Immobilie berechnet, je nachdem, welcher Betrag höher ist, aber sie liegt in der Regel zwischen 1% und 5%.

Um zu berechnen, was du schuldest, kannst du das IRAS (Inland Revenue Authority of Singapore) BSD Online-Tool nutzen.

Zusätzliche Käufer-Stempelgebühr

Es gibt eine zusätzliche Käufer-Stempelgebühr (ABSD), die Ausländer zu einem anderen Satz als Einheimische zahlen. Dies ist eine der 2011 eingeführten Maßnahmen zur Abkühlung des Marktes und erfuhr 2023 eine bedeutende Änderung, auf die ich zu Beginn dieses Artikels beim Thema Begrenzung von Auslandsinvestitionen hingewiesen habe.

Für Ausländer beträgt der ABSD-Satz 60%, im Vergleich zu keiner Gebühr für Singapur-Bürger beim Kauf ihrer ersten Immobilie oder 20% bei ihrer zweiten. Es gibt eine große Ausnahme: Wenn du ein ausländischer Staatsbürger aus Island, Liechtenstein, Norwegen, der Schweiz oder den Vereinigten Staaten bist, zahlst du den gleichen Satz wie ein Einheimischer.

Anwaltsgebühren

Zusätzlich zu den IRAS-Gebühren bist du auch für Anwaltsgebühren verantwortlich, die für das Aufsetzen der Verkaufsdokumente, Gebühren für die Eigentumsübertragung und alle anderen genutzten Dienstleistungen anfallen. Es lohnt sich, ein Angebot für diese Gebühren einzuholen, bevor du die Dienste eines Anwalts in Anspruch nimmst.

Es gibt auch eine Grundbucheintragungsgebühr, zahlbar an die Singapore Land Authority (SLA) in Höhe von 65$, die dein Anwalt in der Regel mit der Gebühr für die Eigentumsübertragung verrechnet.

Nach dem Kauf

Nach Abschluss deines Kaufs ist es an der Zeit, zu überlegen, was du noch als Budget für dein neues Zuhause beiseitelegen musst.

Immobilienversicherung

Hausratversicherung schützt dich vor unerwarteten Kosten, die durch Ereignisse wie Überschwemmungen, Brände oder Diebstähle am Gebäude oder deinen Besitztümern entstehen. Es gibt eine Vielzahl an Anbietern von Hausratversicherungen. Ich nutze NTUC Income, aber andere lokale Anbieter wie FWD sind ebenfalls sehr gut, und es gibt viele Vergleichsportale wie dieses von MoneySmart, um deine Optionen und Preise in Betracht zu ziehen.

Condo-Besitzerversammlung / Verwaltung

Sobald du eine Wohnungseinheit besitzt, bist du verpflichtet, Instandhaltungsgebühren zu zahlen, die das Budget des Verwaltungskomitees für Arbeiten und die Pflege der Gemeinschaftsbereiche und -einrichtungen bilden. Diese Gebühren reichen von 550$ bis 2.500$ pro Monat, wobei Luxuswohnungen höhere Gebühren verlangen.

Möbel

Natürlich musst du nach dem Kauf deiner Immobilie diese einrichten. Ein Budget dafür festzulegen, ist fast unmöglich. Ich habe mein gemietetes Heim für fast nichts eingerichtet, da ich gebrauchte Sachen von anderen Expats, die Singapur verlassen, gekauft habe. Wenn ich allerdings mein brandneues Condo einrichten würde, wäre ich bestimmt stolzer auf mein Haus und würde zum Einkaufen gehen wollen. In Singapur gibt es keinen Mangel an Möbelgeschäften, also stell ein gutes Budget beiseite und genieße den Prozess.

Renovierung

Das Gleiche gilt für die Dekoration. Wie elegant soll dein neues Zuhause sein? Im Vergleich zu den meisten Ländern sind Dekorateure in Singapur günstig. Es ist am besten, sich nach einem empfohlenen Dekorateur umzusehen, da die Arbeitsqualität stark variieren kann.

Es ist auch möglich, zusätzlich zu deinem Kaufkredit einen Renovierungskredit zu sichern. Dieser ist auf 6 Monate deines Einkommens oder 30.000$ begrenzt, mit Zinssätzen zwischen 3% und 5% jährlich.

Instandhaltung

Ich empfehle, ein jährliches Budget für die Instandhaltung beiseitezulegen. Es ist erstaunlich, wie selbst das am besten erhaltene Apartment Probleme mit der Sanitär- oder Elektroinstallation aufwerfen kann. Nutze erneut einen empfohlenen Auftragnehmer.

Vermietung deines Condos

Die Mietrenditen in Singapur sind überraschend niedrig, zwischen 2% und 3%, sodass Käufer eher in den Immobilienmarkt Singapurs einsteigen, um später zu verkaufen, anstatt Einkommen aus der Vermietung zu erzielen. 

Als Ausländer, wenn du Mieteinnahmen erzielst, vergiss nicht, die persönliche Einkommensteuer zu berücksichtigen. Wenn du in Singapur arbeitest und eine Arbeitserlaubnis besitzt, sind diese in der Regel niedriger als wenn du als Ausländer außerhalb Singapurs vermietest. Du kannst die Zinssätze auf der IRAS Website nachsehen.

Ist es möglich, eine Wohnung in Singapur aus dem Ausland zu kaufen?

Ob du in Singapur wohnst oder nicht zum Zeitpunkt des Kaufs, ist unerheblich. Alle Ausländer, unabhängig davon, wo sie wohnen, können private Eigentumswohnungen in Singapur kaufen.

Verkauf

Singapur erhebt keine Kapital- oder Erbschaftssteuern, was großartige Nachrichten für Verkäufer sind, jedoch gibt es eine Verkaufsstempelgebühr (SSD), die ein weiteres Mittel der Regierung ist, um Haus-Spekulationen zu verhindern. Diese beträgt 12% des Immobilienpreises für Verkäufe innerhalb des ersten Jahres nach dem Kauf. Sie verringert sich auf 8% im zweiten Jahr, 4% im dritten Jahr und entfällt ab dem vierten Jahr.

Kaufen vs Mieten?

Als Ausländer kannst du in Singapur eine Wohnung kaufen, aber du bist darauf beschränkt, Einheiten in privaten Entwicklungen zu kaufen, und du wirst mehr bezahlen als ein Einheimischer. Daher ist eine wichtige Frage, die du dir stellen solltest, ob du wirklich kaufen möchtest?

Dies ist auch eine Frage, die du dir frühzeitig bei deinem Auslandsabenteuer in Singapur stellen solltest.

Oft hatte ich ein Gespräch mit einem Freund, der beklagte, dass seine ursprünglich zweijährige Versetzung nach Singapur zu 12 Jahren wurde, und sie wünschten, sie hätten damals schon gekauft, als sie das erste Mal ankamen.

Es dauert nicht lange, um herauszufinden, dass, wenn du, sagen wir, 8.000 $ im Monat für die Miete einer Dreizimmerwohnung in NassimVille ausgibst, du nach 10 Jahren knapp eine Million Dollar ausgegeben hast, ohne etwas dafür zu haben.

Das hätte dir eine schöne Dreizimmerwohnung in Parc Canberra kaufen können, die du dann die nächsten 10 Jahre als nette kleine Kapitalanlage und Altersvorsorge behalten könntest.

Während die Kaufkosten auf den ersten Blick unverschämt erscheinen mögen, wird sich im Laufe der Zeit die Summe, die du für Miete ausgibst, noch unverschämter anfühlen. Du kannst deine Haushaltsgegenstände von zu Hause verschiffen und dort platzieren, ohne sie erneut umziehen zu müssen, wenn du eine neue Mietwohnung finden musst.

Die anderen Vorteile des Kaufens sind, dass du dann die Kontrolle über deine Finanzen hast und keinen Vermieter hast, der alle zwei Jahre die Miete erhöht, weil er gierig geworden ist.

Andererseits? Du hast vielleicht das Geld nicht sofort zur Verfügung, um es einfach in eine neue Wohnung zu investieren. Oder du möchtest vielleicht ‚testen, bevor du kaufst‘; es hat seinen Wert, in verschiedenen Teilen der Stadt zu wohnen, bevor du dich auf eine bestimmte Wohnung oder Gegend festlegst.

Und natürlich bietet Mieten dir die ultimative Flexibilität, falls du Singapur vor deiner erwarteten Zeit verlassen musst.

Eine Wohnung in Singapur als Investition kaufen

Singapur gehört zu den teuersten Immobilienmärkten weltweit, mit einem durchschnittlichen Preis pro Quadratmeter für Wohnungen von 20.839 $.

Für eine so kleine Insel sind das große Zahlen. Der Kontext ist, dass die Insel eine begrenzte Landmasse von 721 Quadratkilometern ist und eine wachsende Bevölkerungszahl in sich birgt; rund sechs Millionen Menschen, die mit einer Rate von knapp unter 1 % pro Jahr zunehmen.

Bevölkerungswachstum in einem begrenzten Gebiet führt natürlicherweise zu einer höheren Nachfrage nach Wohnraum und Preiserhöhungen, da diese Nachfrage das Angebot zu übersteigen beginnt. Dieses Umfeld spricht Investoren und Spekulanten an, die glauben, dass sie erstklassige Immobilien schnell kaufen und weiterverkaufen können.

Bleibt dieser Markt unreguliert, steigen diese Immobilienpreise über die finanziellen Mittel des durchschnittlichen Bewohners hinaus. Die Nachfrage fällt dann, ebenso wie Bankkredite und Zinssätze, und ein Immobiliencrash kann eintreten.

Die Regierung von Singapur ist schnell dabei sicherzustellen, dass, während ein gewisses Element des Immobilienzyklus unvermeidlich ist, besonders im Einklang mit der Asien-Finanzkrise von 1997 und der globalen Finanzkrise von 2007, der Gesamtmarkt nicht vollständig aufgrund ausländischer Investitionen von den lokalen Singapurern davonrennt.

Die Regierung erreicht dies, indem sie rechtliche und finanzielle Maßnahmen ergreift, um sicherzustellen, dass Einheimische eine bevorzugte Möglichkeit haben, einen Anteil an ihrem eigenen Land zu halten.

Lass dich dadurch jedoch nicht völlig abschrecken. Als Ausländer gibt es immer noch viele Möglichkeiten, eine Wohnung in Singapur zu kaufen. Es geht nur darum, das Gelände zu kennen und zu verstehen.

Nun zu dir

Wie ich bereits früher im Artikel erwähnte, ist der Immobilienkauf in Singapur nichts für schwache Nerven. Die Preise können berauschend und die Steuern hoch sein, aber lass dich davon nicht abschrecken. Für viele Expats ist der Besitz einer Immobilie in Singapur ein Mittel, um ihre Zukunft zu sichern und einen Anteil an dem Land zu haben, in dem sie sich jetzt befinden.

Es gibt ein paar einfache Top-Tipps, die du anwenden solltest, ob du nun in Singapur oder in einer anderen Stadt investierst.

Mache deine Recherche. Je mehr du den Markt und die Entwicklungen verstehst, desto rationaler und logischer wird deine Entscheidung sein.

Erledige deine Hausaufgaben. Wenn du eine Immobilie gefunden hast, die dir gefällt, schaue sie dir aus allen Blickwinkeln an. Besuche sie zu verschiedenen Tageszeiten. Gehe den Weg zur MRT. Frage deine Freunde nach der Gegend. Wisse, was du kaufst.

Übernimm dich nicht. Die Grundregel lautet, nie mehr zu leihen, als du dir monatlich leisten kannst zurückzuzahlen.

Gerate nicht in Panik bei einem Abschwung. Du musst vielleicht länger den Atem anhalten, als dir lieb ist, aber der Markt wird sich im nächsten Zyklus erholen.

Und vor allem, genieße es. Der Kauf einer Immobilie kann ein ungemein lohnender Prozess sein und in den kommenden Jahren wirst du erfreut sein, wenn du beiläufig in einem Gespräch fallen lassen kannst: „Naja, die Wohnung, die ich in Singapur besitze.„