Der vollständige Leitfaden zum Kauf einer Immobilie in Mexiko

In Mexiko gibt es zahlreiche verborgene Schätze, wo das Leben einfach ist und die Immobilienpreise niedrig sind, obwohl es auch viele Viertel mit hoher Wohnungsnachfrage gibt.

Darüber hinaus bleibt in Mexiko der globale Trend der menschlichen Migration von ländlichen Gebieten, wie Bauernhöfe und kleine Dörfer, zu Metropolregionen stark. Ähnlich wie in anderen wohlhabenden Ländern hat dieses Migrationsmuster zu einer schrittweisen und allmählichen Immobilieninflation geführt, die hauptsächlich durch die städtische Expansion getrieben wird.

Die Ausnahmen von diesem Muster sind beliebte Expat-Ziele wie Mexiko-Stadt und Tijuana, wo sich die Immobilienpreise im letzten Jahrzehnt verdoppelt haben (oder mehr). Die meisten großen mexikanischen Städte, wie Puebla und Guadalajara, sind bei Expats viel weniger beliebt und zeigen ein langsames, aber stetiges Wachstum. 

In diesem umfassenden Leitfaden werde ich einige wichtige Informationen darüber diskutieren, was zu erwarten ist, worauf man achten sollte und was man beim Kauf von Wohnimmobilien in Mexiko benötigt.

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Kann ein Ausländer in Mexiko eine Immobilie kaufen? 

Als Ausländer hast du das gesetzliche Recht, die meisten Arten von Immobilien in Mexiko direkt zu besitzen, mit Ausnahme derjenigen in eingeschränkten Grenzzonen.

Egal ob du einen befristeten oder dauerhaften Aufenthaltsstatus hast oder nur ein Touristenvisum, sobald du das direkte Eigentum an einer Immobilie in Mexiko erworben hast, hast du die meisten der gleichen Rechte wie ein mexikanischer Staatsbürger.

Das bedeutet, dass die Regierung deine Immobilie nicht beschlagnahmen oder den Verkauf verhindern kann. Du kannst mit den richtigen Genehmigungen auf deinem Grundstück bauen und es an deine Erben weitergeben, selbst wenn sie keine Mexikaner sind.

Anforderungen für Expats

Mexiko hat eine reiche Kulturgeschichte von Außenstehenden, die das Land einnehmen und ihr Land erobern, und man sieht diese Traumata immer noch in ihren Immobiliengesetzen. Als Ausländer bringt auch der Kauf von Immobilien außerhalb der eingeschränkten Grenzzonen einige zusätzliche gesetzliche Sicherungsmaßnahmen mit sich, um das Heimatland zu schützen.

Die mexikanische Regierung gewährt dir das Recht, mexikanischen Boden zu kaufen, aber erst nachdem du eine einfache Verzichtserklärung namens „Convenio de Renuncia“ beim Amt für auswärtige Angelegenheiten („Secretaría de Relaciones Exteriores“ oder einfach SRE) unterzeichnet hast.

Dein Convenio de Renuncia verzichtet auf alle internationalen Rechtsansprüche, die du eventuell hattest, dein Heimatland in deine mexikanische Immobilie einzubeziehen. Er besagt, dass du zustimmst, als mexikanischer Staatsbürger in Bezug auf dein Immobilienbesitz in Mexiko betrachtet zu werden, und dass du zustimmst, dein Eigentum an die mexikanische Regierung abzutreten, falls dein Heimatland versucht, sich einzumischen.

Du oder ein gesetzlicher Vertreter musst ein SRE-Büro aufsuchen und Folgendes vorlegen:

• Ein korrekt ausgefülltes Convenio de Renuncia-Formular, das du unter den folgenden Links finden kannst
• Dein mexikanisches Visum oder ein anderes Einwanderungsdokument
• Dokumentation mit der Lage und den Maßen der Immobilie

Der Eigentümer der Immobilie sollte das Lage- und Maßdokument, informell als „croquis“ bezeichnet, zusammen mit den Titelunterlagen haben. Du kannst darum bitten, es auszuleihen, um eine Kopie für das SRE anzufertigen.

Du kannst das allgemeine Immobilienregime der mexikanischen Regierung in Englisch erklärt finden. 

Eine detailliertere und offizielle Erklärung (auf Spanisch) zu den spezifischen Anforderungen für das Convenio de Renuncia findest du auf der offiziellen Website der Agentur.

Hinweis, dass in der englischen Version steht, dass die Bearbeitung deines Verzichts keine Kosten verursacht, aber in der spanischen Version steht, dass es etwa MXN5.000 kosten wird, also bring etwas Geld mit. Du solltest deine Genehmigung oder eine Antwort innerhalb von 2-20 Werktagen erhalten.

Nachbarschaft 

Der vorherrschende Kontrast in der Qualität der Viertel liegt zwischen städtischen und ländlichen Gebieten, wodurch du eine Wahl zwischen den zahlreichen, wenn auch gelegentlich weniger entwickelten Annehmlichkeiten, Dienstleistungen und Infrastrukturen urbaner Ballungen oder dem einfacheren und ruhigeren Lebensstil auf dem Land treffen musst.

Mexiko-Stadt

Im Jahr 2023 gilt Mexiko-Stadt als die teuerste Stadt Mexikos, wobei Häuser für Mittelklasse-Eigentümer etwa MXN3 Millionen kosten, was dem Doppelten des Landesdurchschnitts entspricht. Günstigeres Wohnen scheint sich ständig weiter an den Stadtrand zu verlagern.

Wenn du in der Hauptstadt leben möchtest, hast du möglicherweise die Wahl zwischen einem engen Apartment in einer begehrten Lage oder einem größeren Haus weit außerhalb des Stadtzentrums, was aufgrund der starken Verkehrsbelastung zu langen täglichen Pendelwegen führen würde. Dennoch könnte dir das Leben in der Hauptstadt wegen der Arbeitsmöglichkeiten, der Nähe zu Nachtclubs und anderen Attraktionen zusagen.

Morelos, Queretaro, Nayarit und Jalisco

Neben Mexiko-Stadt sind die anderen Bundesstaaten mit den höchsten Immobilienpreisen Morelos, Queretaro, Nayarit und Jalisco. Der Durchschnittspreis eines Hauses in Jalisco liegt bei etwa MXN1,6 Millionen, was dem nationalen Durchschnitt entspricht.

Wenn du ein Luxushaus suchst, gibt es in Puebla und Queretaro viele große Villen, die moderne Merkmale mit traditionellen Strukturen verbinden. Beide liegen nahe Mexiko-Stadt, bieten jedoch eine Lebensqualität und Kosten, die etwa 50 % niedriger sind.

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Queretaro ist moderner, was es zu einem guten Ort macht, um ein Stadthaus in einer sauberen, begehbaren Stadt zu kaufen. Die weitläufige Puebla enthält viele ältere Luxusanwesen, die überraschend günstig sind.

Cancun

Cancun und seine benachbarte Riviera Maya, die Playa del Carmen und Tulum umfasst, sind ebenfalls attraktiv für Expats, die Immobilien kaufen möchten. Die meisten Häuser, die hier zum Verkauf stehen, sind entweder neu oder im Bau. Cancun und die umliegende Gegend können wie ein völlig anderes Land erscheinen, gefüllt mit lautstarken ausländischen Menschenmengen. Die Preise sind etwas niedriger in Gebieten, die weiter entfernt von den Partyzonen liegen.

Merida

Merida, die Hauptstadt von Yucatan und eine der sichersten Gegenden Mexikos, ist eine weitere stadtnahe Stadt mit günstigeren Wohnmöglichkeiten und einem ruhigerem Nachtleben. Häuser in dieser Region sind meist im Kolonialstil gestaltet, was alten Charme ausstrahlt und oft viele Renovierungsarbeiten erfordert.

Puerto Vallarta

Der Immobilienmarkt in Puerto Vallarta ist nicht so überfüllt wie der von Mexiko-Stadt oder Cancun, aber er entwickelt sich allmählich in diese Richtung, insbesondere bei neuen Häusern oder Apartments. Dennoch gibt es noch die Möglichkeit, Land oder unfertige Häuser im umliegenden Gebiet zu günstigen Preisen zu erwerben.

Neben dem Ruf als Partystadt ist Puerto Vallarta auch für sein kulturelles und künstlerisches Erbe bekannt. Es sei auch darauf hingewiesen, dass die Stadt viele hügelige Viertel und Kopfsteinpflasterstraßen hat, die für Menschen mit Mobilitätsproblemen schwer zu begehen sein könnten.

Baja California

Baja California, zu dem Tijuana, Cabo San Lucas und La Paz gehören, ist einer der ersten Orte, die vielen US-Bürgern in den Sinn kommen, die nach Mexiko ziehen möchten. 

Die größten Städte in diesem Staat sind voller neuer Entwicklungen, gentrifizierter Vororte und Amerikaner. Die Nähe zu den USA bedeutet, dass die Lebenshaltungskosten ziemlich hoch sind und sogar steigen. Der Vorteil, hier zu leben, besteht jedoch darin, dass du LA in wenigen Minuten erreichen kannst.

Guadalajara

Guadalajara ist eine lebendige Stadt, die ein idealer Ort ist, um zu leben, wenn du einen entspannten Lebensstil führen möchtest, jedoch nicht ideal ist, wenn du ein luxuriöses Leben führen möchtest.

Die nahe gelegene Gegend um den Chapala-See ist voller bohemischer, älterer Expat-Gemeinschaften. Du kannst viele große, rustikale Häuser zum Verkauf über das hügelige Seeterrain finden, aber beachte, dass die Lebenshaltungskosten dort steigen.

Oaxaca

Oaxaca ist gut für die Seele, aber nicht für den Geldbeutel. Wenn du Kultur dem Handel vorziehst, wirst du erfreut sein zu hören, dass der gesamte Staat mit langsam lebenden indigenen Gemeinschaften am Rande der Zivilisation übersät ist. 

In Oaxaca tendiert Land in wilden, unerschlossenen Gebieten dazu, günstig zu sein, wohingegen die opulenten kolonialen Häuser in der Hauptstadt überteuert sind.

Arten von Immobilien

Mexiko ist eines der geografisch und biologisch vielfältigsten Länder der Welt. Du kannst fast in der Nähe jeder Landform oder Tierwelt wohnen, die du möchtest. Behalte das im Hinterkopf, wenn du eine Art von Immobilie zum Kauf wählst. Hier sind die häufigsten Optionen.

Wohnung oder Apartment

Es ist günstiger, eine Wohnung oder ein Apartment zu kaufen als ein Haus. Eine Wohnung oder ein Apartment kann gut ausgestattete öffentliche Fitnessstudios, Pools und andere Einrichtungen bieten, aber wahrscheinlich wirst du keinen persönlichen Garten oder Dachraum haben. Und die Umgebung einer typischen Wohnung oder eines Apartments kann lauter sein als das Leben in einem Haus.

Viele Apartments und Wohnungen sind in gesicherten Wohnanlagen, sicher hinter hohen Mauern und bewachten Toren verschlossen. Die Hausbesitzervereinigungen (HOAs) in diesen Arten von Unterkünften verlangen in der Regel hohe regelmäßige Gebühren und setzen strenge Regeln durch, die Harmonie und Sicherheit fördern, was jedoch einen Teil deiner Freiheit nimmt, deiner Wohnimmobilie eine persönliche Note zu geben.

Der durchschnittliche Preis für ein Apartment oder eine Wohnung liegt bei etwa 1 Million Dollar, von einem unteren Ende von etwa 300.000 Dollar bis hin zu einem oberen Ende in den Hunderten von Millionen.

Haus

In Mexiko haben die meisten Nachbarschaften mit normalen Häusern typischerweise keine Hausbesitzervereinigungen. Als Hausbesitzer in einer solchen Nachbarschaft kannst du ziemlich frei bauen und dekorieren, wie du möchtest.

Ältere Gebäude können langsam verfallen oder möglicherweise nicht die gewünschten Annehmlichkeiten bieten. Häuser in Mexiko werden in der Regel aus Ziegeln und Beton gebaut, sodass sie stabiler sind und länger halten als solche, die aus Holz und Fiberglas gebaut werden.

Es gibt jedoch einige häufige Probleme in mexikanischen Häusern, auf die du achten solltest:

• Feuchtigkeit oder Schimmel an den Wänden
• Schlechte Belüftung
• Dachschäden
• Keine Wasserkammer
• Asbest-Wassertank
• Wenig Wasserdruck
• Unsicherer Zugang

Der durchschnittliche Preis eines normalen Hauses in Mexiko liegt bei etwa 1,4 Millionen Dollar. Ein solches Haus hat normalerweise zwei Stockwerke und drei oder vier Schlafzimmer auf einem Grundstück von etwa 150 Quadratmetern. Häuser in Morelos, Queretaro, Nayarit, Jalisco, Quintana Roo und Baja California liegen leicht über dem nationalen Durchschnitt, während die in den anderen Bundesstaaten darunter liegen.

Vorbau

In eine Entwicklung zu investieren, bevor sie vollständig gebaut ist, kann dir einen kleinen Rabatt gegenüber dem Kauf eines neuen Luxus-Hauses oder Apartments verschaffen, aber du musst sorgfältig prüfen, ob das Projekt seriös ist. Es ist wahrscheinlich ratsam, einen örtlichen Anwalt zu beauftragen, um sich die Entwickler, Bauherren, Verkäufer und Unterlagen anzusehen.

Die Hauptgefahren hier sind minderwertiges Design oder Bauqualität und Verzögerungen, die durch schlechte Verkaufszahlen, schwache Planung, Betrug oder einfach Pech zum Scheitern führen können.

Du beginnst mit dem Ausfüllen des Genehmigungsformulars des Entwicklers mit deinen persönlichen Informationen. Wenn es genehmigt wird, zahlst du eine Reservierungsgebühr auf ein Notkonto ein und hast zwei Wochen Zeit, alle zugehörigen Verordnungen, Bedingungen, Konditionen usw. zu überprüfen oder eine Rückerstattung zu beantragen. 

Nach dieser Überprüfungszeit leistest du in der Regel eine zweite nicht erstattungsfähige Anzahlung auf das Notkonto in Höhe von etwa 30% des Preises.

Beachte, dass diese Papiere mit dem Entwickler zusätzlich zum offiziellen Kaufprozess sind. Wenn der Bau abgeschlossen ist und du den Rest deines ausgehandelten Zahlungsplans abbezahlt hast, wirst du den tatsächlichen Prozess der Übertragung des Titels auf deinen Namen durchlaufen müssen, was auf die normale Weise mit einem Notar durchgeführt werden muss, wie wir unten erklären.

Der Durchschnittspreis einer Vorbau-Immobilie liegt normalerweise bei etwa 60-80% dessen, was es fertiggestellt und nagelneu kosten würde.

Unvollendeter Bau

Mexikanische Stadt- und Landschaften sind mit unvollendeten Gebäuden übersät. Der Brauch ist, das zu bauen, was du mit dem Geld, das du hast, kannst, und dann zu sparen, um mehr zu bauen.

Unvollendete Gebäude werden „obras negras“ genannt. Die rohe Ziegelarbeit könnte abgeschlossen sein, aber du wirst Löcher statt Fenster und Türen sehen und Bewehrungsstäbe (Rebar), die sich vom Dach zum Himmel erheben.

Diese können ein tolles Angebot sein, wenn du bereit bist, Zeit und Mühe zu investieren. Recherchiere mexikanische Baupraktiken und Materialien, um eine Vorstellung davon zu bekommen, was das Projekt beinhaltet, bevor du dich entscheidest, es in Angriff zu nehmen. Wenn du geduldig bist und Rückschläge mit Humor sehen kannst, kannst du am Ende ein schönes Haus nach deinen Vorstellungen für ziemlich wenig Geld bauen.

Der durchschnittliche Baupreis liegt bei etwa MXN 4.000 bis MXN 15.000 pro Quadratmeter. Ein mexikanischer Bauarbeiter, genannt „albañil“, erhält in der Regel etwa MXN 200 – 400 pro Tag.

Land

Beim Kauf von Land solltest du den Besitzer zunächst fragen, ob es einen „ejidal“-Titel oder einen privaten Titel hat, der den Verkauf als Privatbesitz erlaubt. Mexiko hat ein gemeinschaftliches Landregime namens „ejidal“, bei dem bestimmte Arten von ländlichen und landwirtschaftlichen Grundstücken unter einem gemeinschaftlichen Titel statt eines privaten Titels gehalten werden. Diese unterliegen allerlei esoterischen Vorschriften, die es extrem schwierig machen, sie zu regulieren oder zu verkaufen. Vermeide solche Arten von Grundstücken.

Überprüfe danach, ob in der Gegend essenzielle öffentliche Versorgungsleistungen wie Strom, Wasser, Abwasser und Internet verfügbar sind. Berücksichtige die Nähe zu Zufahrtsstraßen, öffentlichen Verkehrsmitteln, Geschäften, Krankenhäusern und Schulen, wenn notwendig. Zonierungseinschränkungen und Baugenehmigungen sind lockerer und einfacher zu handhaben als in den meisten entwickelten Ländern, können aber Zeit in Anspruch nehmen.

Der durchschnittliche Preis für Land pro Quadratmeter liegt zwischen etwa MXN 2,5 in abgelegenen Gebieten bis zu MXN 900 in Mexiko-Stadt.

Eine Immobilie finden

In vielerlei Hinsicht ist Mexiko noch ein bisschen altmodisch, was erklärt, warum viele Menschen sowohl online als auch auf die altmodische Art — offline — nach Immobilien suchen. 

Wenn du analog suchst und persönlich suchst, benötigst du Kenntnisse über deine Zielstadt, damit du deine Suche fokussieren kannst, und du musst möglicherweise lange Stunden unter einer unerbittlichen Sonne verbringen. 

Trotzdem sind überraschend viele Hausbesitzer, besonders ältere, nicht internetaffin und haben möglicherweise nicht einmal ein E-Mail-Konto. Du kannst einige der besten Angebote auf Immobilien finden, die von diesem Typ von Eigentümer verkauft werden, wenn du fast jede Nachbarschaft in irgendeiner größeren mexikanischen Stadt zu Fuß oder mit dem Auto erkundest.

Wenn du digital suchst, musst du dich durch Berge von gefälschten Anzeigen kämpfen. Die echten Immobilien, die du siehst, befinden sich in der Regel hinter Mauern von Zwischenhändlern und du wirst im Allgemeinen höhere Preise finden, als wenn du nach „Zu Verkaufen“-Schildern auf der Straße suchst. Aber du kannst dein Netz viel weiter werfen als persönlich.

Beliebte US-Immobilienportale wie Zillow und MLS sind in Mexiko noch fast unbekannt. Der mexikanische Immobilienmarkt hat seine eigenen dedizierten Webportale und bevorzugten Social-Media-Seiten. 

Im Jahr 2023 ist Facebook Marketplace eine der geschäftigsten davon, mit täglich Dutzenden neuer Anzeigen in den meisten großen Städten. (Link:)

Einige der beliebtesten unabhängigen Immobilienanzeigenportale in Mexiko sind:

• Inmuebles24
• Flat
• Vivanuncios
• Lamudi
• Propiedades

Leider sind manchmal mehr als die Hälfte der online geposteten Immobilien, sowohl auf speziellen Sites als auch auf Marktplätzen in sozialen Medien, offensichtliche Betrügereien. Die gute Nachricht ist, dass diese Betrügereien ziemlich leicht zu erkennen sind.

Anzeige

Halte dich weit fern von allen Anzeigen, bei denen du siehst:

• Nur Fotos von der Außenseite der Immobilie, oft von Google Maps, ohne Fotos von innen.
• Die Worte „recuperación bancaria“ oder „remate bancario“, was Bankauktion bedeutet. Diese werden attraktiv niedrige Preise haben, aber du wirst aufgefordert, eine große Anzahlung zu leisten und dann einige Monate oder Jahre zu warten, bis die mystische Bank die magischen Papiere freigibt.
• Alle Phrasen wie „increíble oportunidad“, „en tiempos de crisis“, „debajo de su valor comercial“, „invierte en tu patrimonio“, „haz tu sueño realidad“, die alle übliche Wege sind, zu sagen, „Das ist ein Betrug“.

Wenn du kannst, versuche die Immobilien, die du online siehst, zu besuchen und persönlich nachzufragen, bevor du auf die Anzeige antwortest. Du könntest einen Betrug abfangen, bevor er beginnt, indem du vor Ort fragst, ob diese Immobilie zum Verkauf steht. 

Es kann auch äußerst wertvoll sein, offen über die Immobilie und die Gegend mit den Hausbesitzern und Nachbarn zu plaudern.

Obligatorische staatliche Immobilienbewertungen

Sobald du eine Immobilie gefunden hast, die dir gefällt, könntest du versucht sein, direkt mit Preisverhandlungen zu beginnen. Das könnte in Mexiko keine gute Idee sein, aufgrund der obligatorischen staatlichen Immobilienbewertungen.

Ein Teil des Immobilienkaufprozesses, der von der mexikanischen Regierung vorgeschrieben ist und den wir später im Detail besprechen werden, besteht darin, eine offizielle Marktwertbewertung der Immobilie durch einen staatlich zertifizierten Gutachter anzusetzen. 

In Mexiko wird diese Bewertung „avaluo“ genannt. Technisch gesehen soll dies sicherstellen, dass du den richtigen Betrag an Steuern zahlst und Steuerhinterziehung durch Preisabsprachen, unter der Hand, verhindert wird. 

Die Immobilienbewertung ist normalerweise der letzte Schritt, der direkt vor der offiziellen Zahlung und Eigentumsübertragung angesetzt wird.

In der Praxis sind diese Bewertungen berüchtigt dafür, viele Immobilienverkäufe zu entgleisen und oft sicherzustellen, dass Preisverhandlungen nach unten von vornherein zum Scheitern verurteilt sind. Du kannst am Anfang um einen niedrigeren Preis feilschen, so viel wie du willst. 

Du kannst sogar eine schriftliche Garantie oder ein Versprechen unterschreiben, aber wenn die staatliche Bewertung im letzten Moment höher ausfällt als dein vereinbarter Preis, werden Verkäufer Wege finden, um aus ihren Versprechen herauszukommen und den Verkauf zu widerrufen.

Fairerweise ziehen sich auch Käufer oft aus Immobilienkäufen zurück, wenn die staatliche Bewertung einen viel niedrigeren Marktwert ergibt. Aber viele Käufer werden den Kauf trotz einer niedrigeren staatlichen Bewertung weiter verfolgen, während sehr wenige Verkäufer den Verkauf bei einer höheren staatlichen Bewertung abschließen werden.

Sogar in dem seltenen Fall, dass der Verkäufer zustimmt, beim vereinbarten niedrigeren Preis zu bleiben, wirst du dennoch die Steuern auf die Differenz zwischen dem staatlich geschätzten Preis und dem niedrigeren Kaufpreis zahlen müssen. Alle zusätzlichen Notar- und Registrierungsgebühren, die wir später im Detail besprechen werden, werden ebenfalls an den höheren Schätzpreis gebunden sein.

Kaufprozess

Sobald du dich mit dem Verkäufer einer Immobilie, die dir gefällt, auf einen Preis geeinigt hast, ist es Zeit, den Kaufprozess zu starten. Die Schritte im Kaufprozess werden nur lose (d.h. nicht strikt) befolgt. Du kannst die Schritte je nach deinem spezifischen Fall anpassen.

In Mexiko muss der Prozess des Immobilienkaufs von einem offiziellen öffentlichen Notar überwacht werden.

Dein neuer bester Freund: Der Notar

Notare in Mexiko haben eine wesentlich prominentere rechtliche Rolle als in vielen anderen Ländern, besonders auf dem Immobilienmarkt. 

Aufgrund dieser stärker gesetzlich vorgeschriebenen Einbindung sind die Anforderungen, die angehende Notare erfüllen müssen, bevor sie von ihrer Landesregierung ernannt werden können, ebenfalls recht streng. Dies hilft, alle Beteiligten zu schützen.

Als Käufer hast du das Recht zu entscheiden, welchen Notar du beauftragen möchtest, um den Immobilienkauf zu beaufsichtigen. Der gewählte Notar sorgt dafür, dass alle erforderlichen Dokumente und Genehmigungen vom Verkäufer und Käufer legitim und angeblich fehlerfrei sind. 

Sie stellen sicher, dass die Immobilie keine Schulden, Vorbehalte, Pfandrechte, Hypotheken, Streitigkeiten oder Bekanntmachungen hat und dass sie ordnungsgemäß bei allen zuständigen Regierungsbehörden registriert ist. Sie erstellen auch den neuen Eigentumstitel, planen die staatliche Immobilienbewertung, berechnen und helfen, die anfallenden Steuern zu zahlen, und letztendlich bezeugen sie die Eigentumsübertragung und zertifizieren und registrieren den Titel.

Falls du mit den öffentlichen Notaren in dem Bundesstaat, in dem du kaufen möchtest, nicht vertraut bist, kannst du online nach dem Verzeichnis der Notare deiner Landesregierung suchen oder durch diese Liste aller offiziellen Notare in Mexiko blättern. 

Falls du über eine Immobilienagentur kaufst, haben diese wahrscheinlich einen bevorzugten Notar, mit dem sie gerne zusammenarbeiten.

Es ist in Ordnung, wenn du keine Ahnung hast, welchen Notar du wählen sollst. Bei dieser Wahl steht nicht viel auf dem Spiel, aus den folgenden Gründen:

• Einige Notare verlangen etwas weniger als andere, aber jedes Jahr veröffentlicht jeder Staat einen offiziellen Zahlungstarif, an den sich seine Notare halten müssen, sodass die Preisunterschiede kaum merklich sein werden. Du kannst damit rechnen, dass dir etwa 3% des Immobilienwertes berechnet werden, wie ich im unten stehenden Abschnitt über Steuern und zusätzliche Kosten erkläre. Hier ist ein Beispiel für den Notartarif von Jalisco für 2023. 
• Einige Notare können ein wenig organisierter sein als andere, aber es ist schwer zu beurteilen, es sei denn, du erhältst eine Empfehlung von einem Freund.
• Der Standort kann ein Faktor sein. Du möchtest vielleicht einen Notar wählen, dessen Büro in deiner Nähe oder der Nähe der Immobilie ist.

Du kannst online nach dem vollständigen Namen eines potenziellen Notars suchen, den du in Betracht ziehst, um sicherzustellen, dass er nicht in Korruptionsskandale oder laufende Ermittlungen verwickelt ist. 

Menschen beschweren sich gerne, also ist es in Ordnung, wenn du auf dem Google Business-Profil deines Notars ein paar einzelne kleinere Beschwerden findest, zum Beispiel. Wenn sie aktiv im Verzeichnis der Notare deiner Landesregierung aufgeführt sind, sind sie wahrscheinlich solide.

Wenn du einen Notar findest, der dir gefällt, kannst du sein Büro anrufen oder ihm eine E-Mail schreiben oder einfach vorbeischauen, dich vorstellen und ihm von deinem Immobilienkauf erzählen. Sie werden dir sagen, was sie von dir und dem Verkäufer benötigen.

Mexiko ist stolz auf seine persönlichere Wirtschaft. Oftmals gehen die Verkäufer und Käufer alle gemeinsam zum ersten Notartermin, damit sie alle die Hände schütteln, die erste Einschätzung des Notars hören und ein Gefühl für die Situation bekommen können.

Manchmal kommen auch Familienmitglieder mit. Viele Erbstücke und Existenzen könnten betroffen sein, und bei diesen hohen Geldbeträgen kannst du erwarten, dass viele Parteien interessiert sein werden. Versuche, dein Geschäft zwischen dir und den im Titel genannten Personen zu halten, aber sei niemals, niemals unhöflich.

DIY Sorgfaltspflicht

Wenn du direkt vom Eigentümer kaufst, kannst du dir Zeit sparen, indem du ein wenig persönliche Sorgfaltspflicht waltest, bevor du einen Notar einbeziehst. 

Frage nach dem Titel der Immobilie und der ID des Verkäufers und prüfe, dass:

• Die Namen auf dem Titel und der ID übereinstimmen
• Nur ein Eigentümer aufgelistet ist oder dass alle Miteigentümer dem Verkauf zustimmen
• Der Straßenname und die Hausnummer auf dem Titel korrekt sind
• Keine Vorbehalte auf dem Titel verzeichnet sind, wie z.B. eine unbezahlte Hypothek, die den Verkauf verhindern könnte
• Es sich um ein Originaldokument und keine Fotokopie handelt
• Es von einem gültigen Notar unterschrieben und versiegelt ist

Wenn du eines der oben genannten Probleme feststellst, bedeutet das nicht sofort, dass der Immobilienverkauf ein Betrug oder zum Scheitern verurteilt ist. Fehler, verlorene Unterlagen und vergessene Verpflichtungen sind eine feste Größe in der mexikanischen Bürokratie.

Dein Notar wird die Dokumente später ebenfalls im Detail durchgehen, sicherstellen, dass alles legitim ist, und dir sagen, mit welchen Rückschlägen du rechnen musst, bevor ein Geldbetrag den Besitzer wechselt. Kurz gesagt, Fehler können berichtigt werden, fehlende Originaldokumente können neu ausgestellt werden, und Vorbehalte und Bekanntmachungen können aufgehoben werden, solange du genügend Zeit hast. Hartnäckige Miteigentümer können schwer zu überzeugen sein, also mach dir keine Hoffnungen, es sei denn, du bist sicher, dass alle im Titel genannten Parteien verkaufen wollen.

Verzicht auf Außenpolitik

Irgendwann in diesem Prozess wird dein Notar dein autorisiertes Convenio de Renuncia von SRE benötigen, das ich im obigen Abschnitt über Anforderungen für Expats erwähnt habe. Dies kann ein paar Tage bis fast einen Monat dauern, um ausgestellt zu werden, weshalb es umso besser ist, je früher du dich bewirbst, sobald du eine Immobilie ins Auge gefasst hast.

Anzahlung

In langsameren ländlichen Gemeinden sind Verkäufer in der Regel zufrieden, zu warten, bis alle notwendigen Unterlagen allmählich von der trägen Regierungsmaschinerie verarbeitet werden. In stark nachgefragten Gebieten hingegen, werden Verkäufer möglicherweise ständig mit Angeboten von anderen potenziellen Käufern überhäuft, die viel drängender sind als du.

Um alle zu beruhigen, beginnen viele Immobilienverkäufe damit, dass beide Parteien einen Verkaufsversprechen-Vertrag, im Volksmund „compromiso“ oder „convenio de compraventa“ genannt, unterschreiben, im Austausch für eine kleine Anzahlung, die „anticipo“ genannt wird. Die Anzahlung liegt in der Regel bei 5-10% des gesamten Verkaufspreises, und es gibt in der Regel Stornogebühren, falls sich jemand entscheidet, zurückzutreten.

Eine sichere und einfache Methode, dies zu tun, ist, deinen Notar oder einen der hauseigenen Anwälte zu bitten, einen Kaufversprechensvertrag speziell für deinen Fall aufzusetzen. Dann gehst du zusammen mit dem Verkäufer ins Büro des Notars, um den Vertrag zu unterschreiben und die Anzahlung zu leisten. Dieser Service ist nicht in den üblichen Pflichten deines Notars beim Immobilienverkauf enthalten, daher werden sie dir zusätzlich berechnen, in der Regel etwa MXN4,000-5,000.

Unterlagen, die du benötigst

Die meisten deiner ersten Besuche bei deinem Notar werden sich darum drehen, alle notwendigen Unterlagen zu sammeln und zu überprüfen. Hier sind einige der häufigsten Dokumente, die dein Notar von dir verlangen wird:

• Gültiger Ausweis
• Geburtsurkunde
• Mexikanisches Visum oder Aufenthaltskarte
• CURP
• RFC
• Convenio de Renuncia

Die CURP ist eine einzigartige Identifikationsnummer, die jeder in Mexiko erhält. Der RFC ist eine mexikanische Steueridentifikationsnummer. Früher verwendeten Notare eine generische CURP und RFC im Umgang mit Ausländern, aber das Gesetz hat sich kürzlich dahingehend geändert, dass jeder Ausländer, der eine Immobilie kauft, eine persönliche CURP und RFC haben muss. Zum Glück sind diese relativ einfach zu bekommen, solange man ein gültiges mexikanisches Aufenthaltsdokument besitzt.

Wenn sich die Immobilie in einer der eingeschränkten Zonen befindet, benötigst du die Unterlagen von deinem Land Trust oder deiner Gesellschaft, über die ich im Abschnitt „Einschränkungen und Begrenzungen“ gesprochen habe. Wenn du eine Immobilie in einem Bauprojekt kaufst, bringe alle deine Unterlagen zum Bauprojekt mit, damit dein Notar die Verträge und Genehmigungen prüfen kann.

Sie werden auch nach deiner Telefonnummer, E-Mail-Adresse, deinem Beruf und einem Namen, den sie als Begünstigten benennen können, für den Fall, dass etwas Unwahrscheinliches mit dir passiert, fragen.

Hier sind die Dokumente, die der Verkäufer wahrscheinlich mitbringen muss:

• Gültiger Ausweis
• Geburtsurkunde
• Heiratsurkunde (falls die Immobilie von Ehepartnern gemeinsam besessen wird)
• Nachweis der aktuellen Adresse
• CURP
• RFC
• Zertifikat über den Steuerstatus, genannt „Constancia de Situación Fiscal“
• Aktuellster Grundsteuerbescheid
• Zertifikat, das bescheinigt, dass keine Grundsteuerschulden bestehen, genannt „Certificado de No Adeudo Predial“
• Die aktuellste Wasserrechnung der Immobilie
• Zertifikat, das bescheinigt, dass keine Schulden gegenüber dem Wasserunternehmen bestehen, genannt „Certificado de No Adeudo Agua“
• Wenn du eine Wohnung oder ein Apartment kaufst, das Immobilienregime und alle Unterlagen oder Belege, die von der Wohnungsbaugesellschaft verlangt werden
• Wenn du Land kaufst, muss möglicherweise eine „Constancia de Alineamiento y Número Oficial“ vorgelegt werden, um die Grenzen und die Straßennummer der Immobilie zu bestätigen
• Original-Notarurkunde, genannt „escritura“

Die meiste Zeit in diesem Kaufprozess wirst du damit verbringen, zu warten, während dein Notar die oben genannten Unterlagen überprüft und dann Fehler behebt und Probleme in den Dokumenten löst. 

Wenn du und der Verkäufer in der Lage sind, all diese Dokumente schnell zu beschaffen und dein Notar keine Fehler oder Details findet, die angesprochen werden müssen, könntest du den Prozess in wenigen Wochen abschließen. Dann solltest du sofort ein Lotterieticket kaufen, weil die Sterne in deinem Favor stehen.

Dein Notar wird die Informationen aus all diesen Dokumenten nutzen, um einen Immobilienkaufvertrag und einen neuen beglaubigten Eigentumstitel auf deinen Namen sowie alle notwendigen Steuerunterlagen zu erstellen.

Gutachten durch staatlichen Gutachter

Sobald dein Notar mit allen Unterlagen zufrieden ist und kurz bevor ein Unterschriftstermin vereinbart wird, wird ein staatlicher Immobiliengutachter beauftragt, die Immobilie zu besuchen. 

Der Gutachter wird Fotos von der Immobilie sowie den umliegenden Straßen und dem Viertel machen. Sie berücksichtigen die Lage, nahegelegene Infrastruktur und Annehmlichkeiten sowie kürzliche Hausverkäufe in der Umgebung und geben dem Notar eine offizielle Schätzung des kommerziellen Wertes der Immobilie. Der Verkäufer muss verfügbar sein, um den Gutachter hereinzulassen.

Notare warten gerne bis zur letzten Minute, um den Gutachter zu entsenden. Wenn sie einen früher schicken und sich dann doch ein unüberwindbarer Papierkramstau herausstellt, möchte niemand für die Bewertung eines Hauses zahlen, das er nicht kaufen wird.

Dein Notar wird die Schätzung des Gutachters oder deinen Verkaufspreis, je nachdem welcher höher ist, verwenden, um alle Steuern und Gebühren sowie ihre eigenen Gebühren und einige andere kleinere Registrierungs- und Protokollgebühren zu berechnen. 

Die Kosten für das Gutachten werden zusammen mit deinen Notargebühren, Steuern usw., die du am Tag der Unterzeichnung bezahlst, in deiner Rechnung enthalten sein. Du kannst erwarten, dass das Gutachten in den meisten Fällen ein paar tausend MXN kostet.

Verkäufer lassen häufig eine offizielle Immobilienbewertung durchführen, bevor sie ihre Immobilie auf den Markt bringen, und richten ihren Preis nach der offiziellen Schätzung. Die meisten Immobilien werden zu einem ähnlichen oder leicht höheren Preis verkauft als die Schätzung. 

Wenn eine Schätzung deutlich niedriger oder höher als ein ursprünglicher Verkaufspreis ausfällt, versuchen Verkäufer oder Käufer normalerweise, auf die universellen Gesetze der Fairness zu appellieren, um den Verkaufspreis anzupassen oder den Verkauf abzubrechen. 

Selbst wenn es dir gelingt, deinen Verkäufer davon zu überzeugen, einen Preis zu halten, der deutlich niedriger ist als in deiner offiziellen Schätzung, wird dich die Regierung für die Differenz hoch besteuern, wie wir unten noch besprechen werden.

Übertragung und Unterschrift

Sobald der Kaufvertrag, der Eigentumstitel und die Steuerdokumente bereit sind, wird dein Notar einen Termin mit dir und dem Verkäufer vereinbaren, um die Papiere zu unterschreiben und die Zahlung zu übertragen.

In der Regel bevorzugen Notare, dass beide Parteien ihre Telefone bereit mit den Banking-Apps von einer mexikanischen Bank mitbringen. So können alle Beteiligten den Transfer und die Ankunft in Echtzeit überwachen. Falls nötig, kannst du möglicherweise eine andere Zahlungsmethode vereinbaren.

Nachdem du für die Immobilie bezahlt hast, musst du auch deine Immobilienerwerbssteuer und Gebäudebewertung, Gebäuderegistrierung und Notarkosten beim Unterzeichnungstermin bezahlen. Stelle sicher, dass du Belege für alle Gebühren erhältst, insbesondere deinen Steuerbeleg, im offiziell anerkannten Format, dem „Comprobante Fiscal Digital por Internet“ (CFDI).

Wenn du unterschrieben hast und die Zahlung erfolgt ist, wird die Immobilie offiziell dir gehören. Dein Notar wird deinen neuen Eigentumstitel bei der Grundbuch-Behörde deines Bundesstaates zertifizieren und registrieren. 

Du kannst dein lokales „Registro Publico de la Propiedad“ online finden und später persönlich mit deinem Ausweis und deinem Titel hingehen, um sicherzustellen, dass dein Notar deine Immobilie korrekt auf deinen Namen registriert hat.

Grundsteuern und zusätzliche Kosten, die zu erwarten sind

Die Steuer- und Gebührensätze schwanken ein wenig, je nachdem, in welchem Staat du Immobilien kaufst. Ich versuche, dir einen allgemeinen Prozentsatz zu geben, den du erwarten kannst, aber wenn du in einem Staat mit hoher Nachfrage kaufst, werden deine Steuer- und Gebührensätze höher sein, und wenn du in einem Staat mit niedriger Nachfrage kaufst, werden sie niedriger sein.

Eine gute Faustregel, die du im Hinterkopf behalten solltest, ist, dass all deine zusätzlichen Kosten normalerweise zwischen 5-10% des Immobilienverkaufspreises liegen werden, in der Regel etwa 6-7%:

• Die Registrierung und Validierung des Titels kostet etwa ein halbes Prozent des Immobilienwerts.
• Die Immobilienbewertungsgebühr wird etwa ein Drittel eines Prozents des Wertes betragen.
• Notargebühren sollten etwa 2-3% betragen. Du kannst online nach den veröffentlichten Notargebühr-Richtlinien deines Bundesstaates, genannt „arancel“, suchen, wenn du spezifisch werden und alle Klammern, Prozentsätze und Formeln erörtern möchtest.
• Dein Anteil der Immobilienerwerbsteuern sollte ebenfalls etwa 2-3% des Immobilienwerts betragen.
• Es gibt ein paar andere kleinere Protokollgebühren, die insgesamt nicht mehr als ein paar tausend MXN betragen sollten.

Wenn dein Immobilienverkaufspreis mehr als 10% niedriger ist als die Wertschätzung in deinem offiziellen Gutachten, musst du eine zusätzliche Steuer, genannt ISR, auf den extra Wert, den du erhalten wirst, zahlen. Diese Steuer basiert auf vielen komplizierten Faktoren.

 Dein Notar wird die Zahlen an das Finanzamt (SAT) senden, und SAT wird ihnen sagen, wie viel du schuldest. Je nach deinem Bundesstaat sollte diese Steuer irgendwo bei 20-30% des zusätzlichen Wertes liegen.

Es ist gängige Praxis, deinen Notar zu fragen, was wir tun können, um den ISR zu vermeiden. Dies könnte reibungslos verlaufen oder dir in Zukunft eine Reihe von Problemen bereiten. Ich empfehle davon ab.

Laufende Steuern und Gebühren

Deine jährliche Grundsteuer, genannt „predial“, ist jeden Januar fällig. Anstatt eines festen Satzes oder Prozentsatzes basiert sie auf der Größe und Lage deiner Immobilie, dem Wert des Landes und der Konstruktion, dem Alter der Gebäude etc. 

Du kannst damit rechnen, zwischen 100 und 700 MXN pro Jahr für die meisten Immobilien zu zahlen, vielleicht etwas mehr für Luxusanwesen.

Wenn du eine Wohnung oder ein Condo kaufst, musst du außerdem laufende Instandhaltungsgebühren zahlen. Diese machen in der Regel etwa 5-7% des Immobilienwerts pro Jahr aus.

Wie lange wird das alles dauern?

Sobald du und der Verkäufer euch auf eine Immobilien-Transaktion einigt, solltest du in der Lage sein, innerhalb weniger Wochen abzuschließen, wenn nichts Unvorhergesehenes passiert. Hier sind ein paar häufige Verzögerungen:

• Wenn du Fehler oder Einschränkungen im Grundbuch korrigieren musst, kann dies bedeuten, ein neues auszustellen, was dem Notar ein paar Monate dauern wird.
• Wenn du Land ohne klar markierte Grenzen oder ohne offizielle Straßenadresse kaufst, kann der offizielle Prozess des „alineamiento“ ein paar zusätzliche Wochen in Anspruch nehmen.
• Wenn du eine Immobilie kaufst, die eine Art Streitigkeit hat, ob wegen Miteigentumsproblemen, Bauproblemen, einem Gemeinschaftstitel, Hausbesetzern, etc., wird dein Besitz auch angefochten werden. Streitigkeiten können Jahre dauern, also vermeide diese oder bring viel Geduld und einen dicken Roman zum Lesen in all den Warteschlangen mit.

Brauche ich einen Anwalt?

In Mexiko übernimmt dein Notar alle Funktionen, die ein Anwalt in einem anderen Land übernehmen könnte. Mexikanische Notare sind mit Teams von Anwälten ausgestattet, die darauf trainiert sind, sich um jedes erdenkliche juristische Problem zu kümmern.

Viele unabhängige Anwälte werden dir sagen, dass sie wissen, welche Notare die beste Arbeit zum besten Preis leisten. Das kann wahr sein oder sie lenken dich nur zu ihren persönlichen Freunden.

Wenn du wenig Zeit hast, kannst du einen Anwalt beauftragen und ihm eine Vollmacht geben. Dann kannst du deinen anderen Geschäften nachgehen und sie für dich zum Notar gehen lassen, um den größten Teil des Prozesses in deinem Namen zu erledigen. 

Beim Kauf einer Immobilie in der Bauphase kann es auch klug sein, einen Anwalt zu engagieren, der dir hilft, die Unterlagen des Entwicklers zu überprüfen.

Brauche ich einen Immobilienmakler?

Wenn du bereit bist, selbst nach deiner Immobilie zu suchen, die Gegend und den Verkäufer zu recherchieren, einen Notar auszuwählen, alle notwendigen Verträge zu lesen, etc., kannst du theoretisch eine Immobilie ohne einen Immobilienmakler kaufen.

Wenn du nicht die nötige geistige Kapazität hast oder sicherstellen willst, dass nichts durch die Lücken fällt, kann ein Immobilienmakler dich für etwa 2-5% des Immobilienwerts an die Hand nehmen. 

Sie haben in der Regel Anwälte im Haus, eine Arbeitsgeschichte mit einem lokalen Notar und vorgefertigte Verträge, die eine Menge Ärger und Sorgen reduzieren können.

Brauche ich eine Titelversicherung?

Dein Notar wird dir sagen, dass du keine Titelversicherung benötigst, da es seine Aufgabe ist, sicherzustellen, dass der Titel gültig und übertragbar ist, bevor Geld den Besitzer wechselt. 

Notare sind jedoch nicht unfehlbar, und es ist möglich, dass ein Papierproblem, von dem der Notar dachte, dass es vor der Zahlung der Anzahlung lösbar sei, sich danach als unlösbar erweist. In diesem Fall könnte eine Titelversicherung dir die Kosten deiner Anzahlung ersparen.

Muss ich Spanisch sprechen?

Wenn du in der Hauptstadt, einer Grenzstadt, einem beliebten Strandort oder einem anderen nachgefragten Gebiet eine Immobilie kaufst, werden sich die beteiligten Immobilienvertreter meistens sehr bemühen, dich unterzubringen, einschließlich der Bereitstellung von englischsprachigem Personal. 

Wenn du in einem weniger nachgefragten Gebiet kaufst, musst du wahrscheinlich Spanisch sprechen oder einen Dolmetscher mitbringen, um dir zu helfen, all die komplizierte Dokumentation zu verstehen und sicherzustellen, dass du in den richtigen Schlangen in den richtigen Regierungsbüros stehst.

Einschränkungen und Beschränkungen

Die mexikanische Verfassung verbietet es Ausländern, direkt Eigentum in einem Streifen von beschränktem Gebiet entlang seiner Grenzen, sowohl zu See als auch zu Land, zu besitzen. 

In den 1970er Jahren fand die Regierung einen Weg, Investitionen zu fördern, indem sie ausländischen Individuen erlaubte, indirekt Stücke von eingeschränktem Land zur Wohnnutzung über einen streng überwachten Landtrust, genannt „fideicomiso“, zu besitzen. 

Du kannst auch eingeschränktes Land für kommerzielle Nutzung kaufen, indem du eine mexikanische Gesellschaft gründest, aber darauf gehen wir hier nicht ein.

Wenn du Eigentum innerhalb von etwa 60 Meilen von einer Landesgrenze oder 30 Meilen von einer Küste kaufen möchtest, musst du einige zusätzliche Schritte unternehmen.

Kauf von eingeschränkten Immobilien mit einem Landtrust

Ein Fideicomiso ist ein Landtrust, der von einer mexikanischen Bank vermittelt wird, bei dem du der Nutznießer bist. Die mexikanische Regierung oder der vorherige Eigentümer wird das Land an deinen Banktrust verkaufen, und die Bank wird verpflichtet sein, deinen Anweisungen über die Kontrolle und Nutzung des Landes streng zu folgen. Ja, Landtrusts können an andere Landtrusts verkauft werden.

Du kannst auf dem Grundstück wohnen, es vermieten, auf den Markt bringen oder darauf bauen und es in deinem Testament jedem überlassen, dem du willst. Das Durcharbeiten der zusätzlichen Trust-Papiere dauert ein wenig, aber du wirst letztendlich die gleichen Immobilienrechte haben, als hättest du einen Grundbucheintrag in deinem Namen gekauft.

Dein Landtrust wird eine Lebensdauer von 50 Jahren haben, die du beliebig oft verlängern kannst. Die anfänglichen Gebühren zur Einrichtung des Trusts summieren sich auf etwa 14.000 MXN, und die jährlichen Wartungsgebühren werden im Jahr 2023 unter 1.000 MXN liegen.

Jetzt bist du dran

Sogar in den beliebtesten mexikanischen Reisezielen, wo der Immobilienmarkt aufgrund der stark wachsenden Nachfrage drastische Zuwächse verzeichnet, ist der Immobilienkauf in Mexiko immer noch viel günstiger als im Durchschnitt der entwickelten Länder. 

Unter Berücksichtigung der Inflation sind die Immobilienpreise in Mexiko in den letzten 10 Jahren um etwa 25% gestiegen. Im gleichen Zeitraum stiegen die Immobilienpreise in den USA um rund 60% und in Kanada um etwa 90%. 

Ich hoffe, dass dieser Spaziergang entlang der mexikanischen Traumpfade dir geholfen hat, einige Vorurteile zu setzen, einige unbekannte Unbekannte zu minimieren und dir ein paar solide Zahlen zum Nachdenken gegeben hat. 

Wenn du mit ein wenig Bürokratie und einem Spritzer Unsicherheit umgehen kannst, wirst du einen überraschend gut organisierten Immobilienmarkt mit schönen Ausblicken, begrenzten Risiken und viel Raum zum Wachstum finden.