Покупка Кондо в Сингапуре: Пошаговое Руководство (2025)

Когда я впервые приехал в Сингапур, встреча с кем-то, кто купил недвижимость в этом крошечном городе-государстве, вызывала у меня чувство благоговения.

• Разве цены на недвижимость в Сингапуре не были недоступны для среднего человека?
• Как же иностранцу удавалось разобраться в законах о покупке недвижимости и мерах охлаждения рынка, призванных защитить интересы сингапурцев?

Эти успешные экспатрианты, купившие недвижимость, казались мне полубогами; мифическими существами с большей покупательной способностью, чем у нас, простых смертных.

Десять лет спустя и немного более зрелым, я теперь знаю, что иностранцы могут покупать квартиры в кондоминиумах, не получая сначала статус постоянного жителя (PR), и что, хотя цены на недвижимость безусловно высоки, покупка квартиры в кондоминиумном комплексе не только удел миллиардеров.

Фактически, ‘5Cs Сингапура’ — наличные, автомобиль, кредитная карта, квартира в кондоминиуме и членство в загородном клубе — полностью разумные жизненные цели.

Сказав это, покупка недвижимости в Сингапуре не столь проста, как покупка автомобиля или получение кредитной карты. Рынок отдает приоритет сингапурским покупателям, а иностранным покупателям приходится учитывать юридические формальности и платить дополнительные налоги.

В этой статье я развею все мифы о покупке кондоминиума как иностранец и шаг за шагом пройду с вами через процесс выхода на рынок недвижимости Сингапура.

Также мы рассматриваем только покупку частных квартир в кондоминиумах — единственный вид жилья, который иностранцы могут купить без ограничений.

*Все цены указаны в сингапурских долларах (SGD).

Disclaimer: This article may include links to products or services offered by ExpatDen's partners, which give us commissions when you click on them. Although this may influence how they appear in the text, we only recommend solutions that we would use in your situation. Read more in our Advertising Disclosure.

Обзор

Рынок недвижимости Сингапура строго регулируется через правительственные меры, разработанные для защиты интересов рядовых сингапурцев. Эти меры призваны предотвратить затопление рынка иностранными инвесторами и поднять цены до недоступного уровня для местных покупателей.

Эти меры означают, что иностранцы ограничены в том, что они могут купить, а также налагают дополнительный налог на процесс.

Совместите эти ограничения с уже высокими ценами, и вы поймете, что покупка недвижимости в Сингапуре возможна. Но это не для слабонервных.

Скорее всего, если вы рассматриваете покупку, вы настроены на долгую игру, а не просто потому, что вам что-то красивое для проживания во время вашего пребывания в качестве экспатрианта.

Может ли иностранец купить кондоминиум в Сингапуре?

Да, иностранец может купить кондоминиум в Сингапуре.

Однако в Сингапуре существуют разные правила для каждого типа иностранцев. Давайте посмотрим.

Иностранные покупатели

Если у вас нет сингапурского гражданства, вы считаетесь иностранцем в Сингапуре, независимо от того, как долго вы здесь живете.

Как иностранец, у вас есть несколько типов недвижимости, которую можно купить в Сингапуре.

• Квартира или частная квартира в кондоминиуме
• Стратный дом в одобренном комплексе кондоминиумов
• Арендная недвижимость в жилой недвижимости на срок, не превышающий семи лет, включая любой дополнительный срок, который может быть предоставлен в порядке продления
• Шопхаусы (для коммерческого использования)
• Промышленные и коммерческие объекты недвижимости
• Отели (зарегистрированные в соответствии с положениями Закона об отелях)

Список основан на Законе о жилой недвижимости (RPA), созданном правительством Сингапура для защиты интересов местных покупателей недвижимости.

Хотя изначально вам может показаться, что вы можете купить земельную недвижимость в Sentosa Cove, не слишком радуйтесь.

Sentosa Cove — это игровая площадка миллиардеров Сингапура. Официально представлена как, «одна из самых престижных интегрированных жилых марин на берегу океана в мире,», она агрессивно продвигается для иностранных покупателей; поэтому здесь нет ограничений на покупку иностранцами.

Если только вы не отнесете себя к категории Дэвида и Виктории Бекхэмов, которые, как сообщается, приобрели здесь недвижимость в 2015 году, или у вас нет лишних $88 миллионов, чтобы купить этот Sentosa Cove, вы должны поскорее двигаться дальше.

Advertisement

Покупка с PR-статусом

Если вы иностранец со статусом PR, вас ожидает другой набор правил.

Самое привлекательное — это то, что теперь у вас есть доступ, хотя и не совсем неограниченный, к квартирам HDB и исполнительным кондоминиумам.

PR могут приобретать только квартиры HDB на вторичном рынке, и даже тогда должны быть выполнены определенные условия:

• Вы должны быть частью PR-пары (оба супруга имеют PR) или подать заявление в соответствии со схемой для семей с гражданами (например, PR с супругом-гражданином).
• PR не разрешено покупать квартиры HDB в одиночку, если только они не являются частью семейного ядра.
• Вы должны иметь статус PR в течение как минимум 3 лет, прежде чем покупать квартиру HDB на вторичном рынке.

PR также могут покупать исполнительные кондоминиумы (EC), которым более 5 лет (вторичный рынок). Если такого статуса нет, EC должен быть полностью приватизирован более 10 лет.

Также возможна покупка земельной недвижимости с одобрением Управления земельных ресурсов Сингапура.

Покупка с сингапурским супругом

Если вы замужем за гражданином Сингапура, пейзаж меняется, так как вы можете купить квартиру HDB; но пейзаж также меняется для вашего супруга, и не в лучшую сторону.

Сингапурцы, вступающие в брак с иностранцами, должны следовать правилам схемы для супругов-неграждан, что сужает их возможности. Например, теперь они имеют право только на 2-комнатную квартиру в заказе на строительство в нетипичном районе, и они должны доказать, что вы, их супруг, соответствуете различным визовым требованиям.

Девелоперы кондоминиумов

Кондоминиумы — это здания или группа зданий с несколькими жилыми блоками и общими зонами и удобствами.

Во Сингапуре работает множество застройщиков кондоминиумов с хорошей репутацией за впечатляющий дизайн и качественное строительство. Некоторые из наиболее известных застройщиков включают:

CapitaLand: девелоперы знакового Jewel в аэропорту Чанги и Ion, торгового центра на Orchard Road. Известны своими дизайнами, такими как The Interlace, d’Leedon и Sky Habitat.

Far East Organization: крупнейший частный девелопер недвижимости в Сингапуре, построивший широкий спектр объектов — от ультрасовременной Cyan до более уединенной SeaHill.

Allgreen Properties: подразделение недвижимости Kuok Group, одной из крупнейших многонациональных конгломератов в Азии и девелоперов для объектов, удаленных от центрального делового района, таких как Changi Court.

Другие девелоперы жилой недвижимости включают

• City Developments Limited (CDL)
• GuocoLand
• Bukit Sembawang Estates Limited
• Oxley Holdings
• MCL Land Limited
• Frasers Property
• EL Development

Средняя цена на кондоминиумы

В то время как колебания на общем рынке недвижимости происходят в соответствии с более широкой экономической картиной, цены значительно возросли с тех пор, как кондоминиумы впервые были представлены на рынке Сингапура в начале 1970-х годов.

Обратившись к историческим данным на EdgeProp, Pandan Valley, один из старейших кондоминиумов в городе, предлагал цену от $180 за квадратный фут (PSF) за блок площадью 6,114 кв. футов в 2004 году. Перемотка до января 2025 года, и блок площадью 2,088 кв. футов был продан за $1,530 PSF.

Иногда цена на кондоминиум выпадает из ожидаемой в сильном рынке. Это связано с чрезмерной уверенностью застройщика. Например, Sky Habitat в Бишане, на удалении от центрального делового района, был введен на рынок в 2012 году с начальной ценой до $1,815 PSF, что было самым дорогим запуском кондоминиума в Сингапуре на тот момент.

Расположение также может значительно влиять на цены. Кондоминиумы ближе к Orchard Road или центральному деловому району будут иметь значительно более высокие цены PSF, чем те, что в отдаленных районах. Обязательно проверяйте, с какой ценой вы сравниваете, смотря на цену за квадратный фут, а не общую цену.

Например, однокомнатная квартира в The Sail at Marina Bay была продана в феврале 2024 года за $1,300,000, в то время как однокомнатная квартира в Pandan Valley, дальше вдоль дороги Клементи, была продана в октябре 2024 года за $1,700,000.

Однако размер квартиры в The Sail составлял всего 656 кв. футов, что дает цену $1,980 PSF, тогда как блок в Pandan Valley был значительно больше — 1,408 кв. футов, что понижает цену PSF до $1,449.

Помимо месторасположения и размера, цена также варьируется в зависимости от близости к MRT (массовая быстроходная транспортная система, железнодорожная система Сингапура) и другим социальным и кондоминиумным удобствам и управленческим услугам. Очевидно, что чем более роскошное и хорошо связанное жилье, тем выше цена.

Новые запуски вблизи центральных пересадочных узлов MRT теперь в среднем значительно выше $2,400 PSF, тогда как старые перепродажи на удалении от города все еще можно найти в диапазоне $1,300–$1,600 PSF.

Трудно назвать среднюю стоимость кондоминиума в Сингапуре из-за столь многих переменных, но мне удалось найти эту таблицу на Smart Wealth , которая суммирует средние цены на квартиры HDB, кондоминиумы и земельные объекты.

Тип жилья	Средняя цена	Медианная цена	Средняя цена/кв. фут	Средний размер (кв. фут)	Средняя цена/кв. метр	Средний размер (кв. метр)
Квартиры HDB	$612,497	$590,000	$596.81	1,026.12	$6,424	95.33
Кондоминиум	$1,989,082	$1,780,000	$1,972.40	1,027.38	$21,231	95.44
Земельная	$5,336,871	$4,200,000	$1,808.30	3,137.76	$19,464	291.50

Местоположение         

Сингапур может и не быть большим островом, но между жилыми районами всё же есть большие различия.

Агенты по недвижимости и сайты ссылаются на районы. Есть 28 таких районов, хотя никто, кроме индустрии недвижимости, уже не использует эти номера районов, и многие порталы по недвижимости фильтруют на основе более распространенных терминов, таких как CBD (центральный деловой район), Core Central Region (CCR), Остальные центральные регионы (RCR) и Вне центральных регионов (OCR), Orchard или East Coast.

Рассмотрение всех отдельных районов потянет на отдельную статью, поэтому сейчас я просто посмотрю на ключевые области и некоторые примерные кондоминиумы в каждом, предложив самую свежую информацию о продажах, чтобы вы могли определить свой бюджет.

CBD / Marina Bay

Это король районов Сингапура; район с самыми роскошными и эксклюзивными объектами недвижимости и доступом к городу. У вас есть набережная, элитные магазины, хорошее транспортное сообщение, международные стоматологические клиники, и вы находитесь прямо в оживленном центре города и пульсирующем сердце культуры, рядом с Чайна-тауном и Литл Индия.

Недостаток в том, что возможности для отдыха в основном ограничены туристическими достопримечательностями, и вы находитесь в гуще единственной загруженной транспортной зоны в Сингапуре.

Известные кондоминиумы в этом районе включают:

• Concourse Skyline
• The Sail at Marina Bay

Orchard и Центр

Магазины, магазины, еще больше магазинов и несколько очень эксклюзивных квартир тоже. Более широкий район Orchard очень востребован, не в последнюю очередь потому, что он также тянется до престижных улиц вокруг Ботанического сада, таких как Cluny Road, где, кстати, можно также потусоваться с Джеймсом Дайсоном, так как он впоследствии потратил еще $45,000,000 на очень шикарный бунгало в этом районе. Недостаток этого района в том, что ваш кошелек может не поблагодарить вас за ежедневный шоппинг.

Известные кондоминиумы в этом районе включают:

• Orchard Scotts хорошо известен и любим экспатами, которые используют апартаменты с обслуживанием в этом блоке и, по всей видимости, настолько их обожают, что в конце концов покупают их тоже. Двухкомнатная квартира только что была продана в августе 2025 года за $1,775 PSF.
• Goodwood Grand, немного дальше от основного района Орчард в Балморал, где самая последняя продажа была за $2,776 PSF в августе 2025 года.
• Gramercy Park известен своими двумя криволинейными башнями, которые вырываются из земли. Это отмеченное наградами развитие кондоминиумов имеет также ценообразование, достойное наград. Самая последняя продажа была за $2,858 PSF в августе 2025 года.

Восточное побережье

Восточное побережье подходит для тех, кто ищет более размеренный, расслабленный образ жизни. С его обширными дорожками для бега и велосипедных дорожек вдоль побережья и свежим морским бризом, здесь определенно ощущается другая жизнь. Его близость как к аэропорту Чанги, так и к центральному деловому району только увеличивает его привлекательность для тех экспатов, которые ищут наилучшее сочетание работы и жизни.

Известные кондоминиумы включают:

• The Line @ Tanjong Rhu, где двухкомнатная квартира была продана за $2,356 PSF в августе 2025 года.
• Costa del Sol, старый кондоминиум с фантастическим подземным переходом прямо на Восточное побережье и пляж. Апартаменты с тремя спальнями здесь кажутся более доступными по $1,586 PSF, по данным последней продажи в августе 2025 года.

Сентоза

Я уже упомянул Сентозу как игровую площадку миллиардеров в Сингапуре, и часто говорят, что это единственный район, где иностранцы могут покупать земельную недвижимость, но здесь также есть роскошные кондоминиумы, доступные для покупки. Если вам нравятся морские виды и гламурный образ жизни, это может быть местом для вас, но будьте готовы серьезно потратиться.

Известные кондоминиумы включают:

• The Coast at Sentosa Cove: панорамные виды на море в потрясающей четырехкомнатной квартире, проданной за $1,604 PSF в августе 2025 года.
• Seven Palms at Sentosa Cove: если The Coast недостаточен для вас, как насчет эксклюзивного Seven Palms, где с августа 2025 года не было продано ни одной единицы, кроме трехкомнатной квартиры за $2,941 PSF.

Вудлендс

Вудлендс имеет много достоинств как район; он имеет огромное историческое значение как одно из крупных полей сражений Второй мировой войны; это основная соединительная точка с Малайзией через мост causeway в Джохор-Бару, и это любимый район многих американских семей, стремящихся быть ближе к Сингапурской Американской Школе.

Цены значительно снижаются в этой части города, так как это наиболее удаленная точка от центра города.

Известные кондоминиумы включают:

• Кондо Woodgrove: Прямо рядом с Сингапурской Американской Школой, где трехкомнатная квартира была продана в августе 2025 года всего за $960 PSF.
• Роузвуд: Кондо старого стиля в центре Вудлендс, снова всего $1036 PSF, согласно последней трехкомнатной продаже в августе 2025 года.

Запад

Огромная территория, которая может быть разделена на множество различных частей, но для этой статьи она рассматривается как единая, расположенная к западу от эксклюзивных районов Центрального делового района, улицы Орчард и Букит-Тимах. Зеленые предместья западных районов предлагают настоящие жемчужины с пространством и природой прямо у вашего порога.

Известные кондоминиумы включают:

• Guilin View: Высотный блок с потрясающим видом на природный заповедник Букит Тимах. Трехкомнатная квартира была продана в августе 2025 года за $1,176 PSF.
• Parc Riviera: На West Coast Road с легким доступом к Туасскому переезду в Малайзию, двухкомнатная квартира была продана в августе 2025 года за $1,650 PSF.

Это очень детальный обзор, и я мог бы продолжать, но вы должны понять, что в каждом районе Сингапура есть что предложить, в зависимости от того, что вы ищете, и различия в цене это отражают.

Advertisement

Что учитывать при покупке кондоминиума в Сингапуре

Помимо местоположения, есть много факторов, которые следует учитывать при покупке кондоминиума в Сингапуре, включая:

Станции MRT

Влияют ли станции MRT на цены недвижимости в Сингапуре? Абсолютно. 

MRT перевозит примерно 3,5 миллиона пассажиров и является основой транспортной системы Сингапура. Агенты по недвижимости внимательно следят за запусками недвижимости вблизи станций MRT.

Когда в 2007 году было объявлено о добавлении линии Downtown, цены на недвижимость вблизи указанных станций выросли на целых 80%. Покупка рядом со станцией MRT всегда будет хорошей инвестиционной идеей.

Новый / Старый кондо

Хотя вас могут привлечь новостройки, при покупке нового кондо или старого есть плюсы и минусы, такие как: 

• Старые кондоминиумы в Сингапуре известны большей площадью; застройщикам в 1970-х и 80-х годах не приходилось беспокоиться о пространстве, и здания строились с большими балконами и комнатами, чтобы обеспечить больше естественной вентиляции. Однако старые объекты недвижимости зачастую дороже. Цены отражают различные степени площади и уединения, которые предлагает отдельная недвижимость, независимо от возраста.
• Новые кондоминиумы имеют современные удобства и услуги, но они сопровождаются высокой начальной стоимостью.
• Некоторые застройщики предлагают варианты настройки внутренней отделки и арматуры, чтобы вы могли адаптировать свою квартиру под свой вкус.

Удобства

Такая же картина наблюдается с удобствами, которые не обязательно являются движущей силой цен. Большинство застройщиков предполагают, что если вы покупаете кондоминиум, то вы управляете шикарной машиной и не нуждаетесь в удобствах поблизости. Достаточно взглянуть на Сентосу, чтобы увидеть, что здесь кондоминиумы требуют самый высокий уровень цен на квартиры в Сингапуре, но в легкой доступности нет даже приличного супермаркета.

Ориентация недвижимости

Еще один фактор, который считается важным в Сингапуре, это направление, в котором выходит квартира. Никогда не недооценивайте неумолимый блисток послеполуденного солнца.

Квартиры, выходящие на юго-восток, считаются самыми желанными, так как они получают утреннее солнце без экспозиции в полдень.

Еще одним фактором, который следует учитывать, является свет. Многие люди выбирают двухсторонние квартиры, окна которых выходят на две стороны, поскольку это увеличивает освещенность, что может помочь сделать даже самую маленькую квартиру более просторной.

Как найти кондо

Теперь у вас есть довольно четкое представление о том, что именно вы ищете и где, так как же найти кондо своей мечты?

Онлайн

Существует несколько отличных онлайн-порталов, которые я бы рекомендовал в качестве хорошей отправной точки:

• Property Guru: вероятно, портал недвижимости номер один в Сингапуре. Он имеет удобный интерфейс, хорошие фильтры и полезную опцию «найти агента».
• 99.co: относительно новый участник на рынке порталов по недвижимости, но с сильным ассортиментом объектов и отличными дополнительными функциями контента.
• Oh My Home (OMH): он позиционирует себя как сайт для размещения объявлений домовладельцев, но, насколько могу судить, многие агенты также размещают на нем свои объекты, предлагая хороший общий выбор.
• Mogul: еще один портал, еще одна серия шикарных изображений и множество красивых объектов на выбор.

Как правило, большинство агентов размещают объекты на всех возможных платформах, так что вряд ли вы найдете свою мечту на одной и не найдете на другой. Поэтому я предложил бы вам выбрать портал, который вам больше всего подходит.

Оффлайн

Большинство новых застроек будут иметь специально построенные выставочные залы, которые вы можете посетить лично, они рекламируются огромными рекламными щитами на окружающих дорогах. Часто застройщик также приглашает агентов, которые стоят рядом и раздают флаеры, чтобы привлечь вашу заинтересованность.

Застройщики также будут рекламировать приближающиеся новостройки, так что неудивительно, что если вы откроете The Straits Times или Business Times, две крупнейшие газеты в Сингапуре, вы, вероятно, увидите несколько рекламных объявлений о недвижимости.

Тем не менее, вы не найдете оффлайн информацию о недвижимости на вторичном рынке, так что если вы ищете старый кондоминиум, то я предлагаю вам воспользоваться онлайн-ресурсами.

Агенты

Все продавцы имеют агента, который занимается маркетингом и показом объектов, а также заключением сделки и оформлением документов. Многие агенты работают с определенными застройщиками и являются связующим звеном между застройщиком и покупателем.

Даже когда застройщик рекламирует объект напрямую на своем вебсайте, у них все равно будет агент, занимающийся отдельными объектами.

Как покупателю, вам не обязательно иметь агента, но это настоятельно рекомендуется. Они помогут вам найти лучшую недвижимость, договориться о лучшей цене и пройти через оформление документов и деталей сделки.

Агенты покупателя обычно берут около 1% от согласованной цены покупки.

Однако, перед тем как броситься искать себе агента, стоит учесть несколько важных моментов.

Поиск агента

Сарафанное радио всегда лучший способ найти агента. Некоторые очень хорошие агенты понимают потребности типичного экспата.

Это важно. Я знаю друзей, которые потратили много времени, показывая кондоминиумы, которые даже близко не соответствовали их требованиям, потому что агент подумал, что они хотят то же, что и местные покупатели.

Узнайте больше: Агенты по недвижимости в Сингапуре: что нужно знать

Конфликт интересов

Иногда случается, что одни и те же агенты работают как на покупателя, так и на продавца. Они скажут вам, что остаются нейтральными и покажут вам широкий выбор недвижимости, но в конечном счете, это в их интересах направить вас к одному из своих собственных объектов.

Если они хорошие продавцы, они сделают это, даже не дав вам об этом узнать. 

У меня есть подруга, которая провела целый вечер с агентом, который помогал ей найти кондоминиум старого стиля. Лишь в конце вечера, когда агент провел долгую презентацию о преимуществах новостройки, моя подруга поняла, что агент на самом деле является агентом крупного застройщика и пытается предложить ей один из их будущих проектов.

Правило одного агента

Есть негласное правило, что вам следует работать только с одним агентом. Сингапур — это маленький остров с ограниченным выбором как недвижимости, так и агентов. Если вы назначите двух агентов, оба покажут вам одни и те же объекты и оба узнают друг о друге. Конечно, если ваш назначенный агент не устраивает, закончите отношения и начните заново, но не работайте одновременно с двумя агентами.

Финансирование покупки

Здесь начинается веселье или боль, все зависит от размера вашего кошелька. Покупка недвижимости никогда не будет дешевой в Сингапуре, поэтому вы захотите рассмотреть варианты, чтобы сделать это более приемлемым.

Переговоры

Большинство продаж недвижимости подлежат некоторому уровню переговоров, в зависимости от текущей силы рынка и того, насколько хорош ваш агент. Хороший агент сможет вас сориентировать, сколько единиц было продано, по каким ценам, и есть ли возможность для маневра в вашей покупке.

Получение скидки

Сингапур — страна апселла. Едва ли проходит день, когда вы не покупаете что-либо, от зубной щетки до автомобиля, где вам не предлагают апселл.

С недвижимостью не по-другому. Застройщики могут предоставлять скидки или снижать цены, но это будет в ответ на рыночное давление, когда есть непроданные запасы, особенно если они знают, что на рынок скоро будет представлен другой объект. Некоторые застройщики также предлагают ваучеры, скидки для первых покупателей и даже возмещение гербового сбора.

Я не предлагаю искать скидку как способ начать поиск недвижимости, но хорошо знать, что вы, возможно, сможете найти ее на некоторых объектах.

Получение кредита

Все сделки с недвижимостью в Сингапуре подлежат максимальному коэффициенту кредита к стоимости (LTV). Это сумма, которую вы можете финансировать через кредит или ипотеку.

Если у вас еще нет незакрытого ипотечного кредита, вы можете взять в долг до 75% цены покупки. Это уменьшится до 45%, если у вас уже есть еще один кредит, и до 35%, если у вас уже есть два или более.

Сценарий	Максимальный LTV (прибл.)
Первая недвижимость (в пределах условий/ограничений по возрасту)	75%
Вторая недвижимость	~45%
Третья (или больше) недвижимость	~35%
Продленный срок или возраст >65	~60% (первый кредит) / ~40% (если уже существует кредит)

Многие банки в Сингапурепредлагают кредиты иностранцам, и стоит потратить значительное время на изучение различных доступных вам вариантов.

Три крупных местных банка, DBSUOB и OCBC, являются крупнейшими игроками на этом рынке и, вероятно, лучшим местом для начала, но вы также можете рассмотреть международные банки, такие как Maybank.

Если вы надеетесь получить кредит, вам нужно провести исследования до того, как вы найдете свою недвижимость, и подать заявку на предварительное одобрение (AIP) в выбранный банк.

AIP установит, сколько банк будет вам ссужать и какие у вас будут ежемесячные платежи. Вы не сможете приобрести недвижимость, пока не продемонстрируете, что у вас это есть. AIP действует в течение одного месяца, после чего вы можете продлить его по мере необходимости.

Существуют полезные инструменты для расчета кредита онлайн, такие как этот от DBS Bank, которые помогут вам понять, сколько вы можете занять и какие банки предоставят вам кредит.

Адвокат

Агент найден, финансирование организовано. Следующий шаг — найти адвоката по недвижимости.

Advertisement

Если вы покупаете недвижимость в Сингапуре, вам понадобятся услуги местного адвоката для подготовки контрактов, проведения проверок и подтверждения деталей о недвижимости и ее собственности, а также любых других необходимых проверок.

Адвокат особенно рекомендуется, если вы покупаете перепродажные апартаменты, чтобы провести достаточные проверки продавца и убедиться, что вы не стали жертвой какой-либо мошеннической схемы.

И ваш банк, и ваш агент могут посоветовать вам адвоката, но я бы снова порекомендовала спросить рекомендации у друзей.

Процедура покупки

Процесс покупки и временные рамки полны технических терминов, но, по сути, довольно просты.

Новостройка

В первую очередь, если вы покупаете еще не введенное в эксплуатацию имущество у застройщика, есть начальный процесс и расписание, которые нужно учитывать по сравнению с покупкой кондоминиума, который уже был запущен или перепродан.

Заявление о намерении

После посещения демонстрационного зала и решения о том, что новостройка вам достаточно нравится, чтобы купить на этапе планирования, вы можете заполнить форму Заявления о намерении (EOI), даже если у вас еще нет подтвержденной цены. Это заявление передается застройщику вместе с пустым чеком, выписанным на счет проекта застройщика.

Пустой чек составит 5% бронирования имущества после того, как цены будут раскрыты. Предоставление этого EOI и чека не создает юридического обязательства и будет возвращено, если вы не продолжите покупку.

Лотерея запуска

В официальный день запуска имущества вы приходите в демонстрационный офис и подаете номер в лотерею.

Когда ваш номер в лотерее вызывают, вы можете забронировать кондо, которое хотите купить. Абсолютно возможно, что в этот момент кто-то уже успел захватить именно тот, который вам приглянулся. Так что убедитесь, что у вас есть запасной вариант на случай.

Информация о недвижимости

При бронировании предпочитаемой единицы, застройщик предоставит вам комплект документов с информацией о недвижимости (PDI), который будет включать планы этажей, правила и нормы, а также другие необходимые детали. Вы должны прочитать, согласиться и подписать условия всех этих документов.

На этом этапе вы готовы вернуться к тому же процессу, что и лица, покупающие имущественные права на перепродажные объекты или кондоминиумы в ранее запущенных комплексах.

Опцион на покупку

Приняв решение о покупке имущества, вы выплачиваете комиссию, обычно 1% от стоимости покупки, в обмен на Опцион на покупку от продавца. Это дает 14-дневное окно, чтобы подтвердить, будете ли вы продолжать покупку. В течение этого времени вы (надеюсь) воспользуетесь этим опционом и юридически подпишите документ и направите его юристу продавца, вместе с дополнительными 4% от стоимости покупки.  

Для тех, кто покупает на этапе планирования, вы уже выполнили этот 5% плату и опцион на покупку, когда сделали Заявление о намерении и выписали пустой чек.

Получив Опцион на покупку, вы окончательно оформляете кредит с банком, который предоставит вам Письмо-оферту, документ, в котором указываются условия, на которых вы получаете кредит.

В момент согласования этого Опциона на покупку тщательно проверьте недвижимость и ее включенные арматуры и запросите любые изменения или предложения. Эти операции нельзя произвести после завершения продажи.

Предложение на покупку

В качестве альтернативы вы можете пропустить Опцион на покупку и перейти прямо к Предложению на покупку. Условия и положения составляются, и ваш 20%-й первоначальный взнос вносится сразу.

Договор купли-продажи

Это документ завершения продажи. Если вы выполнили Опцион на покупку, он составляется и доставляется вам в течение 14-дневного срока, после которого у вас есть три недели для подписания и реализации опциона. На этом этапе вы вносите оставшийся первоначальный взнос в размере 15%, так как вы уже оплатили 5% в качестве платы за реализацию.

Ваш адвокат затем составит Соглашение о продаже и покупке и подготовит документы для передачи права собственности на имущество, а также убедится, что имущество правильно зарегистрировано.

Налоги и сборы

Я уже упомянул о праве на покупку и плате за его реализацию/авансе, но чтобы просто обобщить для вас, это выглядит так. 

Аванс

При покупке недвижимости вы обязаны внести предоплату, составляющую не менее 25% от стоимости недвижимости в виде депозита/аванса. Это включает в себя 5% Платы за право на покупку и 20% Платы за реализацию.

Как иностранец, вы должны оплатить полные 25% наличными.

Пошлина покупателя

В течение 14 дней после завершения покупки вы должны оплатить Пошлину покупателя (BSD). Она будет рассчитана на основе покупной цены, указанной в Соглашении о продаже и покупке, или рыночной стоимости недвижимости, в зависимости от того, что выше, но обычно варьируется от 1% до 5%.

Чтобы рассчитать, сколько вы должны, вы можете проверить на IRAS (Управление по налогам Сингапура) онлайн инструмент BSD.

Дополнительная пошлина покупателя

Существует Дополнительная пошлина покупателя (ABSD), которая взимается с иностранцев по другой ставке, чем у местных жителей. Это одна из мер охлаждения, введенная в 2011 году и претерпела значительные изменения в 2023 году, что я упомянул в начале этой статьи о регулировании уровня иностранных инвестиций.

Для иностранцев ставка ABSD составляет 60%, в отличие от отсутствия платы для граждан Сингапура при покупке их первой недвижимости, или 20% для их второй. Существует значительное исключение, если вы гражданин Исландии, Лихтенштейна, Норвегии, Швейцарии или Соединенных Штатов, тогда вы платите ту же ставку, что и местный житель.

Юридические сборы

Помимо сборов IRAS, вы также обязаны оплатить юридические расходы, связанные с составлением документов о продаже, расходы на передачу и любые другие услуги. Стоит запросить расчет этих сборов перед началом работы с адвокатом.

Также существует плата за регистрацию оговорки, подлежащая оплате Управлению земельного дела Сингапура (SLA) в размере $65, которую ваш адвокат обычно включает в расходы на передачу.

После покупки

После завершения покупки настало время подумать, что еще вам нужно выделить как бюджет для вашего нового дома.

Страхование имущества

Страхование дома защитит вас от неожиданных расходов, связанных с повреждением здания или вашего имущества, например, в результате наводнения, пожара или кражи. Существует множество компаний, предлагающих страхование жилья. Я использую NTUC Income но другие местные компании, такие как FWD , также очень хороши, и есть множество инструментов для сравнения, таких как этот от MoneySmart , чтобы рассмотреть ваши варианты и стоимость.

Кондоминиумское собрание/управление

Как только вы стали владельцем квартиры в кондоминиуме, вы обязаны вносить плату за содержание, которая формирует бюджет управления для работ по поддержанию общих зон и инфраструктуры. Эти сборы варьируются от $550 до $2,500 в месяц, при этом в роскошных кондоминиумах взимается более высокая плата.

Мебель

Очевидно, после покупки недвижимости вам нужно будет обставить ее. Что касается руководства по бюджету для этого, то это почти невыполнимая задача. Я обставил свой арендованный дом почти даром, купив подержанные предметы у других экспатов, покидающих Сингапур, но если бы я обставлял свой новый кондоминиум, я бы чувствовал большую гордость за дом и хотел бы пойти по магазинам. В Сингапуре нет недостатка в мебельных магазинах, поэтому отложите хороший бюджет и наслаждайтесь процессом.

Декорирование

То же самое касается декорирования. Насколько роскошным вы хотите сделать ваш новый дом? Декораторы в Сингапуре дешевле по сравнению с большинством стран. Лучше всего расспросить о рекомендованном декораторе, так как качество работы может сильно различаться.

Также можно оформить займ на ремонт дополнительно к вашему займу на покупку. Он ограничен 6 месяцами вашего дохода или $30,000, с процентными ставками от 3% до 5% в год.

Обслуживание

Рекомендую выделить ежегодный бюджет на обслуживание. Удивительно, как даже самый ухоженный кондоминиум может выявлять проблемы с сантехникой или электричеством. Вновь используйте рекомендованных подрядчиков.

Сдача в аренду вашего кондоминиума

Доходы от аренды в Сингапуре удивительно низкие, между 2% и 3%, поэтому покупатели обычно входят на рынок недвижимости Сингапура ради последующей перепродажи, а не дохода от аренды. 

Как иностранец, если вы получаете доход от аренды, не забудьте учесть подоходный налог. Если вы работаете в Сингапуре и имеете разрешение на работу, то эти ставки обычно ниже, чем для иностранцев, арендующих жилье за пределами Сингапура. Вы можете проверить процентные ставки на IRAS вебсайте.

Можно ли купить кондоминиум в Сингапуре из-за границы?

Живете вы в Сингапуре или нет на момент покупки — это не имеет значения. Все иностранцы, вне зависимости от места жительства, могут покупать частные квартиры в Сингапуре. at the point of buying is a moot point. All foreigners, regardless of where they live, can buy private condominiums in Singapore.

Продажа

В Сингапуре не облагаются налогом прирост капитала или наследство, что является отличной новостью для продавцов. Однако, существует Налог на продажу (SSD), мера охлаждения, призванная препятствовать краткосрочной перепродаже недвижимости.

Для жилой недвижимости ставки SSD составляют:

Период удержания (после покупки)	Ставка SSD
До 1 года	12%
Более 1 года, до 2 лет	8%
Более 2 лет, до 3 лет	4%
Более 3 лет	0%

После третьего года SSD не применяется.

Покупка или аренда?

Как иностранец, вы можете купить кондоминиум в Сингапуре, но вы ограничены покупкой единиц в частных застройках, и будете платить больше, чем местный житель. Поэтому, важный вопрос, который вы должны задать себе: действительно ли я хочу купить?

Это также вопрос, который нужно задать себе на ранних стадиях вашего пребывания в Сингапуре.

Много раз я беседовал с другом, который сетовал на то, что его первоначальная двухлетняя командировка в Сингапур превратилась в 15 лет, и он желает, что купил бы недвижимость, когда только приехал.

Недолго думая, можно понять, что если вы тратите, скажем, $8,000 в месяц на аренду трехкомнатной квартиры в NassimVille, через 10 лет вы потратили почти миллион долларов, не имея ничего в собственности.

Это могло бы вам купить прекрасную трехкомнатную квартиру в Parc Canberra, которую потом можно было бы держать следующие 10 лет как хорошую инвестицию в недвижимость и пенсионный фонд.

Хотя расходы на покупку сначала могут показаться безумными, со временем сумма, потраченная на аренду, покажется еще более безумной. Вы можете перевезти свои домашние вещи из дома и разместить их там, не перемещая их снова, когда вам понадобится найти новое место для аренды.

Другие преимущества покупки в том, что вы контролируете свои финансы и не будете зависеть от арендатора, который каждые два года повышает арендную плату из-за жадности.

С другой стороны, вы можете не иметь достаточно денег сразу чтобы сразу купить новое место. Или же вы хотите попробовать перед покупкой; есть смысл пожить в разных частях города перед тем, как выбрать конкретный кондоминиум или район.

И, конечно, аренда дает вам максимальную гибкость если вам нужно будет уехать из Сингапура ранее, чем вы ожидали.

Покупка кондоминиума в Сингапуре как инвестиция

Сингапур занимает одно из ведущих мест в мире по стоимости рынка недвижимости, средняя цена за квадратный метр кондоминиума составляет $20,839. 

Для такого небольшого острова это большие цифры. Контекст в том, что остров ограничен территорией площадью 721 квадратный километр и растущим населением в пределах этой территории; около шести миллионов человек увеличивается почти на 1% в год.

Рост населения на ограниченной территории естественно приводит к большему спросу на жилье и увеличению цен по мере того, как этот спрос начинает превышать предложение. Такая среда привлекает инвесторов и спекулянтов, которые считают, что могут быстро купить и перепродать первоклассную недвижимость.

Если оставить неограниченным, этот тип рынка недвижимости становится недоступным для среднего жителя. Спрос падает, как и ссуды банков и процентные ставки, и может произойти крах на рынке недвижимости. 

Правительство Сингапура быстро принимает меры, чтобы, хотя некоторые элементы цикла недвиности неизбежны, особенно в соответствии с Азиатским финансовым кризисом 1997 года и Глобальным финансовым кризисом 2007 года, чтобы весь рынок не полностью стал недоступным для местных сингапурцев в результате иностранных инвестиций.

Правительство делает это посредством введения юридических и финансовых мер, чтобы убедиться, что местные жители имеют приоритетные возможности владеть своей собственной страной.

Однако, не позволяйте этому полностью разубедить вас. Как иностранец, у вас все еще есть много возможностей купить кондоминиум в Сингапуре. Важно лишь знать и понимать ситуацию.

Теперь о вас

Как я упоминал ранее в статье, покупка недвижимости в Сингапуре не для слабонервных. Цены могут быть высокими, а налоги высокими, но не позволяйте этому вас отпугнуть. Для многих экспатов владение недвижимостью в Сингапуре — это средство обеспечить свое будущее и иметь часть страны, в которой они находятся сейчас.

Есть несколько простых советов, которые можно применить, будь то инвестиции в Сингапуре или в любом другом городе.

Проводите исследования. Чем больше вы понимаете рынок и застройки, тем более рациональным и логичным будет ваше решение.

Хорошо изучите вопрос. Найдя объект, который вам нравится, изучите его со всех сторон. Посетите его в разное время дня. Пройдите маршрут до MRT. Спросите друзей о районе. Знайте, что вы покупаете.

Не переплачивайте. Основное правило заключается в том, чтобы никогда не брать больше, чем вы можете позволить себе платить в виде ежемесячных выплат.

Не паникуйте в кризис. Возможно, вам придется подождать дольше, чем вам хотелось бы, но рынок вернется в следующий цикл.

И самое главное, наслаждайтесь этим. Покупка недвижимости может быть весьма увлекательным процессом и через годы вы будете рады, когда сможете случайно упомянуть в разговоре, «Ну, у меня есть кондоминиум в Сингапуре.»