um guia para expatriados comprando um apartamento nas filipinas

Se você é um expatriado e planeja viver, trabalhar ou se aposentar nas Filipinas, pode querer considerar comprar uma propriedade aqui para criar raízes em um único local. 

O bônus de comprar uma propriedade nas Filipinas pode ser um excelente investimento. Pouco antes do início da pandemia, o mercado de condomínios nas Filipinas estava começando a desacelerar após um boom de uma década. 

No entanto, agora é amplamente previsto que o mercado imobiliário se recupere em breve da pandemia e da atual recessão econômica global.

E um certo nível de incerteza em qualquer mercado pode ser uma bênção disfarçada — alguns desenvolvedores reduziram preços para liberar reservas de caixa urgentemente necessárias. 

Mas não se preocupe mais, trazemos todas as informações de que você precisa para tomar uma decisão informada ao comprar um apartamento nas Filipinas.

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Um expatriado pode comprar um apartamento nas Filipinas?

A resposta simples é sim, você pode. Mas há algumas coisas muito importantes que você precisa entender e considerar.

Primeiramente, vamos entender completamente o que queremos dizer quando dizemos ‘apartamento’ ou ‘condomínio’. O termo significa uma unidade residencial individualmente de propriedade em um complexo ou edifício de unidades semelhantes. 

Os proprietários de condomínios possuem suas unidades, mas compartilham espaços e áreas comuns.

Legalidades

O mercado de condomínios voltado para estrangeiros nas Filipinas é maduro e popular, tendo sido legislado por RA 4726 The Condominium Act of 1966. 

Isso permite que estrangeiros comprem e possuam unidades de condomínio nas Filipinas, desde que não mais de 40% das unidades em um complexo sejam compradas por estrangeiros. 

Você precisa perguntar ao corretor de imóveis (de preferência também com o desenvolvedor) se você ainda está dentro da cota de 40%. 

Status de residente

É importante saber que possuir um apartamento não lhe dá automaticamente o status de Residente Filipino. Você ainda terá que seguir o procedimento de aplicação para Residência Permanente nas Filipinas.

Saiba mais: 

• Visto de Nômade Digital nas Filipinas: requisitos, processo de inscrição e detalhes importantes (2025)
• Um guia básico para o visto de aposentadoria (SRRV) nas Filipinas
• Como se tornar um residente permanente nas Filipinas
• Guia do expatriado para visto de cônjuge nas Filipinas
• Um guia para o visto 9A das Filipinas

O Equívoco do Arrendamento de 50 Anos 

Um equívoco sobre a propriedade de condomínios nas Filipinas é que você só o possui por apenas 50 anos. Essa crença errônea vem do fato de que empresas e corporações têm apenas uma vida legal de 50 anos nas Filipinas. 

Portanto, muitos acreditam que a corporação de condomínios que administra sua unidade e possui o terreno sobre o qual ela está construída pode existir apenas por 50 anos. 

Embora isso seja verdade, tudo isso significa que a cada 50 anos, sua corporação de condomínios deve simplesmente renovar seu status comercial, e então essa corporação pode existir por mais 50 anos. 

Este é normalmente um procedimento direto e não deve afetar de forma alguma sua posse contínua da sua unidade de condomínio.

Coisas a considerar

Você pode já ter algumas ideias sobre quais especificações da unidade do condomínio você deseja comprar. Mas antes de assinar na linha pontilhada, aqui estão algumas considerações a serem feitas.

Condomínio existente vs. Condomínio na planta

A próxima decisão que você deve tomar é sobre que tipo de condomínio comprar: existente ou na planta?

O caminho na planta é onde você dá um pagamento inicial em uma unidade ainda não construída e pode quitar o restante quando o condomínio for concluído. Isso é muitas vezes chamado de compra na planta, já que você baseia sua compra apenas nos planos de design e especificações apresentados a você inicialmente pelo desenvolvedor.

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Isso vem com um conjunto de prós e contras para o comprador.

O comprador pode conseguir economias significativas no preço da unidade e é garantido obter uma unidade no que pode se tornar um complexo de condomínios altamente procurado. 

Enquanto isso, o fluxo de caixa do desenvolvedor é imensamente melhorado durante sua fase de construção, que é financeiramente cara, por uma injeção de vendas na planta. Para eles, descontar nesta fase é muito mais barato e menos problemático do que conseguir um empréstimo bancário.

Mas tenha em mente que, se um desenvolvedor está vendendo unidades na planta em grande escala, pode ser um sinal de que o desenvolvimento está subfinanciado e já com problemas financeiros. 

Portanto, sempre proceda com cautela ao considerar seguir o caminho na planta ao comprar um condomínio, pois houve casos em que projetos não foram iniciados ou concluídos uma vez que um desenvolvedor inescrupuloso pegou seu dinheiro.

Preço

Os preços dos condomínios nas Filipinas podem variar muito, dependendo de vários fatores como localização, tamanho, tipo, demanda, comodidades, disponibilidade e qualidade de construção.

Mas para começar, aqui está uma tabela de faixas de preços médios para condomínios na Metro Manila:

Tipo de orçamento	Tamanho	Faixa média
Estúdio	30-70 m²	Por volta de ₱2-6M (Por volta de US$36,000-107,000)
1 Quarto	30-40 m²	Por volta de ₱2,5-4M (Por volta de US$45,000-72,000)
2 Quartos	40-80 m²	Por volta de ₱4-6M (Por volta de US$72,000-107,000)
3 Quartos	80-100 m²	Por volta de ₱7-15M (Por volta de US$125,000-268,000)
Médio nível Tipo	Tamanho	Faixa média
Estúdio	30-40 m²	Por volta de ₱5-6M (Por volta de US$89,000-107,000)
1 Quarto	30-50 m²	Por volta de ₱5-9M (Por volta de US$89,000-161,000)
2 Quartos	50-60 m²	Por volta de ₱7-15M (Por volta de US$125,000-268,000)
Alto padrão Tipo	Tamanho	Faixa média
Estúdio	40-50 m²	Por volta de ₱7,5-10 (Por volta de US$134,000-179,000)
1 Quarto	40-60 m²	Por volta de ₱8-16M (Por volta de US$143,000-286,000)
2 Quartos	60-80 m²	Por volta de ₱12-19M (Por volta de US$214,000-339,000)
3 Quartos	80-90 m²	Por volta de ₱40-50M (Por volta de US$715,000-893,000)

Condomínios de orçamento geralmente terão comodidades básicas e alguns terão unidades comerciais e residenciais no mesmo edifício. 

Enquanto isso, propriedades de médio nível geralmente estão localizadas em locais convenientes perto do agito da cidade e contam com comodidades de alta qualidade, como piscina, playground infantil e muito mais. 

Na extremidade mais luxuosa estão as propriedades de alto padrão com acesso direto a centros de entretenimento e principais vias para Metro que possuem fachadas modernas e comodidades luxuosas como área de churrasqueira, deck de piscina, academia, quadras de tênis, lobby com pé direito alto, teatro privativo, sala de leitura e chá, e muito mais.

Mas nada supera uma boa pesquisa à moda antiga. A web é uma fonte de informação inestimável, e você pode consultar sites como PropertyAccess or Primer.

Além disso, qualquer ajuda profissional que você decida contratar deve ser capaz de orientá-lo sobre a faixa de preço correta para qualquer condomínio específico em que você esteja interessado.

Flutuações cambiais

Embora as taxas de câmbio sejam frequentemente estáveis, elas também podem ser altamente voláteis às vezes, em parte reagindo a eventos globais como a guerra na Ucrânia e a subsequente crise do custo de vida.

Portanto, a flutuação cambial pode, em ocasiões, afetar gravemente para melhor ou para pior seu poder de compra se seu capital estiver inicialmente preso em uma moeda não filipina.

Se este é o seu caso, lembre-se de ficar de olho na taxa de câmbio e agir de acordo, já que o timing é tudo. Você pode acabar economizando ou gastando uma fortuna se fizer isso de forma adequada ou inadequada.

Negociando

Como estrangeiro, não tenha medo de negociar. É uma triste realidade que todos os níveis de negócios filipinos veem estrangeiros — especialmente aqueles do Ocidente, Japão e Coreia do Sul — como sendo ricos com dinheiro para gastar.

Mas não se ofenda com isso, é uma noção cultural arraigada mantida por muitos filipinos. Então faça sua pesquisa sobre custos, caso contrário, você pagará caro por tudo, desde corridas de táxi até condomínios!

No entanto, negocie apenas quando apropriado. Embora os filipinos possam ocasionalmente aumentar seus preços ao vender para um estrangeiro, a maioria apenas aumentará seus preços ligeiramente. Apenas algumas exceções tentarão enganá-lo totalmente. 

Negociar preços é uma prática comum no setor imobiliário, mesmo para novas compras de condomínio. No entanto, o grau em que você pode negociar o preço dependerá de vários fatores, como as condições atuais do mercado, as políticas de preços do desenvolvedor e suas habilidades de negociação. 

É importante notar que nem todos os desenvolvedores podem estar abertos à negociação de preços, então é importante definir suas expectativas de acordo. 

Considere trabalhar com um corretor de imóveis ou agente que tenha experiência em negociar preços de condomínios nas Filipinas. Um agente pode ajudá-lo a navegar pelo processo de negociação e fornecer informações valiosas sobre o mercado imobiliário local.

Localização

A maior parte do desenvolvimento de condomínios tem sido em áreas urbanas e resorts costeiros com boas localizações e amplas utilidades (água, esgoto, eletricidade, coleta de lixo, etc.). 

Leia mais: Melhores lugares para viver nas Filipinas para expatriados 

Uma lista de verificação de instalações próximas a serem procuradas é a seguinte:

• Instalações médicas, como consultórios médicos ou hospitais
• Farmácias
• Supermercados
• Instalações recreativas, como parques e trilhas para caminhadas
• Instalações esportivas, como campos de golfe

Makati

A cidade de Makati é a capital financeira e de negócios das Filipinas. É sede da Bolsa de Valores das Filipinas, do Triângulo de Ayala e do complexo Glorietta, entre outras instituições financeiras e empresariais importantes. Makati também é um importante centro residencial e comercial, com uma ampla variedade de propriedades de condomínio disponíveis.

Os preços dos condomínios em Makati variam entre ₱2M e ₱20M (Por volta de US$36,000-360,000). Aqui está uma lista de faixas de preços que você pode esperar para diferentes áreas em Makati:

• Triângulo de Ayala: ₱10M a ₱20M (Por volta de US$179,000 a US$359,000)
• Glorietta: ₱5M a ₱15M (Por volta de US$90,000 a US$ 269,000)
• Ortigas Center: ₱3M a ₱10M (Por volta de US$54,000 a US$179,000)
• Bonifacio Global City: ₱2M a ₱8M (Por volta de US$36,000 a US$144,000)
• Bangkal: ₱1M a ₱5M (Por volta de US$18,000 a US$90,000)

Cidade de Cebu

Cebu City, localizada na região de Visayas nas Filipinas, é uma metrópole movimentada com uma rica história e cultura. É um destino popular tanto para turistas quanto para locais, com uma economia próspera e um mercado imobiliário em rápido crescimento.

As propriedades de condomínio na cidade de Cebu variam em tamanho, estilo e ponto de preço. Elas podem ser encontradas em locais de destaque, como Ayala Center Cebu, IT Park e Mactan Island.

O custo das propriedades de condomínio na cidade de Cebu pode variar muito, dependendo de vários fatores, como localização, tamanho, comodidades e idade do edifício. Em geral, os preços para condomínios na cidade de Cebu podem variar de cerca de ₱1,5M (Por volta de US$27,000) para uma unidade de estúdio ou pequena de 1 quarto em um desenvolvimento de médio porte a ₱50M (Por volta de US$897,000) ou mais para uma grande cobertura de luxo em um local privilegiado.

Por exemplo, uma unidade típica de um quarto de médio porte na área de IT Park da cidade de Cebu pode custar cerca de ₱3-5M (Por volta de US$54,000-90,000), enquanto uma unidade de 2 quartos em um empreendimento de alto padrão como o Ayala Center Cebu pode custar acima de ₱10M (Por volta de US$179,000). Os condomínios de luxo na Mactan Island podem variar de ₱15M a ₱50M (Por volta de US$269,000 a US$897,000), dependendo do tamanho e das características.

Cidade de Davao

Comparada a outras grandes cidades das Filipinas, como Manila e Cebu, a cidade de Davao tem preços de propriedade mais baixos, tornando-a uma opção mais acessível para muitas pessoas. Além disso, possuir um condomínio na cidade de Davao pode proporcionar uma oportunidade de renda passiva, já que essas propriedades podem ser alugadas para estudantes, jovens profissionais e turistas que estão à procura de um lugar para ficar na cidade. 

Aqui estão alguns dos desenvolvimentos de condomínio mais populares na cidade de Davao:

• Abreeza Place – Este empreendimento de luxo em condomínio está localizado no coração da cidade de Davao, próximo a todas as principais comodidades.
• Avida Towers Abreeza – Este empreendimento de condomínio de médio porte está localizado no complexo do Abreeza Mall, oferecendo aos residentes fácil acesso a compras, refeições e entretenimento.
• Camella Northpoint Davao – Este desenvolvimento de condomínio acessível está localizado na área de Matina, na cidade de Davao, perto de escolas, hospitais e outros serviços essenciais.
• DMCI Homes Verdon Parc – Este desenvolvimento de condomínio de luxo está localizado na área de Ecoland, cidade de Davao, oferecendo aos residentes vistas deslumbrantes da cidade e do Golfo de Davao.
• Filinvest Eastland Heights Davao – Esta comunidade planejada apresenta uma variedade de comodidades residenciais, comerciais e de lazer, tornando-se um ótimo lugar para viver, trabalhar e jogar.

Você pode esperar pagar entre ₱1M a ₱20M (Por volta de US$18,000 a US$359,000) por um condomínio na cidade de Davao. Aqui estão alguns exemplos de preços para condomínios em diferentes áreas da cidade de Davao:

• Centro de Davao: ₱5M a ₱20M (Por volta de US$90,000 a US$359,000)
• Matina: ₱3M a ₱10M (Por volta de US$54,000 a US$179,000)
• Ecoland: ₱2M a ₱8M (Por volta de US$36,000 a US$144,000)
• Buhangin: ₱1M a ₱5M (Por volta de US$18,000 a US$90,000)
• Toril: ₱1M a ₱5M (Por volta de US$18,000 a US$90,000)

Subic

Subic também é um importante centro econômico, sede de várias corporações multinacionais. A Subic Bay Freeport Zone é uma zona econômica especial que oferece isenções fiscais e outros incentivos para empresas. Isso tornou Subic um destino popular para investidores estrangeiros e ajudou a impulsionar a economia local.

As propriedades de condomínio em Subic geralmente estão localizadas perto da praia, proporcionando aos residentes vistas deslumbrantes do oceano e fácil acesso às muitas atrações da área.

Geralmente, o custo de uma unidade de condomínio em Subic varia de cerca de ₱2M a ₱10M (Por volta de US$36,000 a US$179,000) ou mais. Condomínios localizados perto da praia e com vista para o oceano tendem a ser mais caros, enquanto aqueles localizados mais no interior ou com menos comodidades podem ser mais acessíveis.

Comodidades

O que um complexo oferece em termos de valor extra pode ser decisivo. Então, descubra antecipadamente quais comodidades são importantes para você.

Por exemplo, as comodidades podem não ser suficientes para o total de ocupantes de certos projetos. Um único prédio de condomínio pode ter mais de 500 apartamentos, mas ter apenas uma piscina de tamanho médio. Ou pode ter algumas quadras de tênis, mas centenas de moradores.

Então faça sua lição de casa e descubra quantas unidades há no complexo em que você está interessado e, em seguida, faça as contas.

Uma lista de verificação de comodidades para procurar é a seguinte:

• Gym
• Piscina
• Instalações esportivas, como quadra de tênis ou pista de corrida
• Área de jardim
• Animais permitidos (se você tiver um)
• Cobertura e velocidade de internet confiável
• Boa cobertura e recepção para celular

Desastres Naturais

Não para te alarmar, mas as Filipinas sofrem com uma boa quantidade de terremotos, tufões e erupções vulcânicas. As Nações Unidas Relatório de Avaliação Global sobre Redução de Risco de Desastres de 2022 prevê que esses eventos se tornem cada vez mais comuns em áreas como as Filipinas em breve.

Como comprar um condomínio é um compromisso de longo prazo, isso deve ser levado a sério junto com a ameaça crescente do aumento do nível do mar devido ao aquecimento global.

E lembre-se que as Filipinas são um país tropical e quente, onde as temperaturas diurnas raramente caem abaixo de 30°C e muitas vezes chegam perto de um escaldante 40°C. Se isso for um problema, você sempre pode investir em inversores de ar-condicionado de boa qualidade para sua unidade. 

Incorporadoras

Algumas das incorporadoras de condomínios mais respeitadas e bem avaliadas do país incluem:

• Alveo Land – Tem projetos inovadores e vibrantes em várias localizações privilegiadas. 
• Camella Homes and Communities – Tornaram-se a maior incorporadora do país com comunidades no norte e sul de Luzon, Visayas e Mindanao.
• DMC – Especializando-se em comunidades confortáveis, estilo resort, em Quezon City, Taguig City, Mandaluyong City, Pasig City e Paranaque City. 
• Robinsons Land – Uma incorporadora bem estabelecida com projetos localizados em cidades-chave e outras áreas urbanas por todo o país.
• SMDC – Oferece moradia de alta qualidade em condomínios orientados por amenidades a preços acessíveis em locais privilegiados.

Como Encontrar um Condo

Existem várias maneiras de encontrar um apartamento à venda nas Filipinas. Aqui estão algumas dicas:

Sites de Imóveis

Confira sites de imóveis respeitáveis que listam apartamentos à venda nas Filipinas, como Property24, Lamudie Dot Property.

Redes Sociais

Muitos corretores e incorporadoras usam plataformas de redes sociais, como Facebook e Instagram, para anunciar suas propriedades. Você também pode participar de grupos de imóveis no Facebook para encontrar listas e se conectar com corretores.

Indicações

Pergunte aos seus amigos, familiares ou colegas se eles conhecem algum apartamento à venda nas Filipinas. Eles podem conhecer alguém que está vendendo ou pode recomendar um corretor de imóveis respeitável.

Feiras e Exposições de Imóveis

Participe de feiras e exposições de imóveis onde incorporadoras e corretores apresentam suas propriedades. Esta é uma excelente oportunidade para comparar preços e características e fazer perguntas sobre as propriedades.

Classificados

Confira os classificados em jornais ou sites online como Craigslist, OLXou AYOSDITO.

Dirigindo pela cidade

Dê uma volta de carro pela área onde você deseja comprar um apartamento e procure por placas de “Vende-se”. Você pode encontrar um apartamento que não está listado online.

Assim que encontrar um apartamento à venda que te interesse, certifique-se de fazer a devida diligência sobre a propriedade, como rever o título e verificar se há taxas ou impostos pendentes. Também é uma boa ideia trabalhar com um corretor ou agente imobiliário licenciado para garantir uma transação tranquila e segura.

Processo de Compra

Cada país tem um procedimento diferente para comprar um apartamento. Mas alguns dos passos envolvidos podem ser bastante semelhantes. 

Aqui estão alguns dos processos comuns que você passará ao comprar um apartamento nas Filipinas.

Inspeção 

Um site bem polido que apresenta as unidades de uma incorporadora ou de uma corporação de condomínio pode ser uma fonte útil de informações, mas também pode ser muito enganoso e otimista. 

A primeira coisa que você deve sempre fazer é visitar pessoalmente o local, mesmo que o desenvolvimento ainda não esteja concluído ou nem tenha começado!

Se o complexo atual já existir ou tiver acabado de ser concluído, organize para dar uma olhada ao redor e obter um tour da unidade e das instalações do complexo.

Se não estiver concluído ou não tiver começado, vale a pena perguntar se há uma unidade modelo disponível para você visitar. Se isso não for possível, ainda vá ao local para sentir o ambiente e ver como a construção está sendo realizada ou se o local tem o potencial que o desenvolvedor afirma ter.

Independentemente do estado do complexo de condomínios que você está seriamente interessado, certifique-se de reservar um tempo para caminhar ou dirigir pela área local. Dessa forma, você terá uma visão real da comunidade local da qual um dia você poderá fazer parte e verá por si mesmo tudo que ela tem a oferecer.

Aproveite o Airbnb

A maioria dos complexos de condomínios nas Filipinas tem algumas de suas unidades para alugar em sites de acomodação de viagem como o Airbnb. Você pode reservar uma unidade no mesmo empreendimento de condomínio que está interessado e experienciar a vida em um condomínio antes de comprar.

Pela minha própria experiência, foi inestimável na hora de decidir se comprava ou não determinado condomínio. 

Pois descobri, enquanto estava hospedado lá, que o complexo sofre sérios problemas de vazamento e baixa pressão d’água. Mas também descobri que suas instalações, como a piscina e a academia, eram de fato de primeira qualidade. 

E que a equipe do complexo (limpeza, recepcionistas, seguranças, etc.) está entre as mais simpáticas e corteses que já encontrei!

Preencha o Formulário de Registro do Cliente

Um dos muitos documentos que você será solicitado a preencher no processo de compra é o formulário de registro. 

O formulário serve para dois propósitos: coletar suas informações e para que o agente possa receber sua comissão pela venda. 

Observe que, ao assinar o formulário, se precisar trocar de corretor, terá que esperar 30 dias. Em alguns casos, um formulário online também é necessário antes que uma unidade possa ser reservada para você.

Decida sobre o Seu Plano de Pagamento

A maioria dos desenvolvedores e empresas de condomínio aceitará uma variedade de maneiras para você pagar pela sua unidade:

Pagamento Integral

Normalmente isso permite um bom desconto no preço pedido pela sua unidade. Mas isso pode deixá-lo vulnerável e possivelmente sobrecarregado financeiramente se algo der errado.

Amortização Mensal

Lembre-se de verificar se há algum juro associado a esses pagamentos mensais e se está sujeito a possíveis alterações nas taxas de juros e, se sim, por quê? 

O esquema de pagamento 10-40-50 é uma versão particularmente popular disso. É quando você faz um pagamento inicial de 10%, depois paga 40% do preço pedido nos próximos 59 meses. Os 50% restantes são financiados por você, em dinheiro ou através de um empréstimo bancário. 

Se você solicitar um empréstimo bancário, espere requisitos de elegibilidade rigorosos, mas opções de empréstimo flexíveis e taxas de juros baixas. Outra opção é o financiamento interno, que tem requisitos documentais menos rigorosos, mas altas taxas de juros de até 18% e um período de pagamento limitado a 10 anos.

E lembre-se de fazer o orçamento corretamente e certificar-se de que pode pagar pelo que está se comprometendo financeiramente. Além disso, lembre-se de que pode haver outras taxas regulares e custos associados ao seu apartamento que você não considerou. 

Importante lembrar: Ofertas especiais podem ser muito atrativas, como pagamentos iniciais adiados. Apenas certifique-se de entendê-las completamente e quaisquer condições a elas vinculadas.

Complete os Documentos Requeridos

A taxa de reserva é necessária para que o desenvolvedor possa garantir a sua unidade preferida e retirá-la do mercado para outros compradores. 

A taxa de reserva, que varia de ₱20.000 a ₱200.000 (cerca de US$359 a US$3.590), é não reembolsável e não transferível, mas pode ser deduzida do pagamento inicial ou do preço total.

Alguns dos documentos que o desenvolvedor pode solicitar a sua assinatura são:

• Formulário de Acordo de Reserva
• Folha de Informações do Comprador
• Folha de Cálculo
• Cronograma de Pagamento
• Plano/Distribuição de Andar
• Política de Privacidade de Dados

Esses documentos podem variar de um desenvolvedor para outro e dependerão do projeto também. 

Você também será solicitado a enviar uma cópia dos seguintes documentos:

• Documento de identificação que é o seu passaporte 
• Documento de identidade válido do seu co-proprietário, se você tiver um
• Certidão de casamento, se você for casado
• Comprovante de residência do endereço fornecido no formulário de registro do cliente
• Comprovante de renda
• Verificado Formulário BIR 1904 (número de identificação do contribuinte)

Receba o Contrato de Venda

O Contrato de Venda será enviado para você pelo desenvolvedor via correio ou pelo seu profissional imobiliário. 

Este documento servirá como prova da intenção do desenvolvedor de vender a unidade para você e incluirá detalhes como especificação da unidade, preço de compra, detalhes do pagamento, planos de pagamento e outros. Você será solicitado a assinar o contrato e este será também autenticado em cartório.

Alguns desenvolvedores fornecem um Cronograma de Pagamento temporário se demorarem para fornecer o Contrato de Venda.

Se você estiver no exterior e não puder assinar esses documentos, precisará de uma procuração especial certificada pelo consulado das Filipinas no seu país.

Processe a Carta de Garantia (Se Pagando Com Empréstimo Bancário)

O empréstimo bancário deve ser solicitado 2-3 meses antes do saldo ser concluído. O banco emitirá uma Carta de Garantia assim que sua aplicação for aprovada. Este documento significa que o banco garantiu o pagamento do saldo restante com o desenvolvedor.  

Alguns desenvolvedores têm bancos parceiros, nesse caso, o banco enviará a Carta de Garantia diretamente para o banco.

Alguns desenvolvedores também aceitam uma Carta de Aprovação de Empréstimo Bancário para prosseguir com a entrega. 

Entrega e Recebimento do Certificado de Título

Quando você apresentar a Carta de Garantia ao desenvolvedor, também precisará pagar a taxa de entrega e assinar uma Escritura de Venda Absoluta — um documento que permitirá que o desenvolvedor transfira a propriedade para o comprador. 

A taxa de entrega para novas compras de apartamentos nas Filipinas varia de 1 a 2% do preço de compra. Esta taxa cobre o custo de preparar a unidade para ocupação, como limpeza, pintura e instalação de acessórios. Ela pode também incluir o custo de taxas associativas únicas e outras taxas. A taxa de entrega também incluirá um depósito de serviço da empresa de energia elétrica, um depósito de serviço de água, mensalidades associativas e taxas de avaliação. O valor exato da taxa de entrega será especificado no contrato de venda. 

Você será solicitado a inspecionar a unidade durante a entrega, e se você ver defeitos na unidade, precisa informar o representante da entrega para que possam tomar nota deles na Lista de Entrega e encaminhá-los para a construtora. 

Se você estiver pronto para aceitar a unidade, será solicitado a assinar documentos de entrega, como o Certificado de Aceitação, Documento de Transferência de Chaves, Manual do Proprietário, Garantia, Políticas de Locação e outros.

Depois disso, será emitido o Certificado de Título entre outros documentos. No entanto, isso pode levar semanas ou meses.  

Obter Ajuda Profissional

Você pode comprar um apartamento sem ajuda profissional?  Com alguns desenvolvedores, você pode. No entanto, é importante notar que há vários riscos envolvidos em fazer isso. Alguns deles incluem documentação incorreta, seguro de título caro, muita burocracia, e muito mais.

A melhor e mais rápida maneira de encontrar e processar a compra de um condomínio é contratar profissionais para fazer a pesquisa e o trabalho pesado por você. Nas Filipinas, eles vêm em três tipos:

Corretores

Todos os corretores e agentes acreditados são chamados de corretores, desde que sejam membros da Câmara de Imobiliária & Incorporadoras (CREBA). Mas nem todos os corretores e agentes são corretores, especialmente os que atuam ilegalmente.

Agentes Imobiliários

Um agente imobiliário é um indivíduo que trabalha sob um corretor de imóveis licenciado e assiste na venda, locação ou administração de propriedades. Eles agem como intermediários entre compradores e vendedores, ajudando a negociar acordos, preparar contratos e fornecer informações sobre imóveis, e recebem uma comissão pela venda da unidade. 

Um agente precisa ser acreditado por um corretor e não tem autoridade para assinar documentos, a menos que o corretor seja co-signatário.

Corretores de Imóveis

Um corretor de imóveis tem uma licença profissional da Comissão de Regulamentação Profissional (PRC). Eles podem trabalhar de forma independente ou gerenciar uma equipe de agentes imobiliários. Eles passaram por um treinamento mais extenso e estão qualificados para supervisionar transações imobiliárias. Eles também podem possuir uma agência imobiliária, contratar e gerenciar agentes, além de fornecer consultoria jurídica e financeira para clientes.

Importante lembrar: Todos os corretores, agentes e corretoras nas Filipinas devem seguir o Código de Serviço Imobiliário (RESA). Fazer por conta própria ou através de um indivíduo não licenciado não é uma atitude sábia e, em alguns aspectos do mercado imobiliário, a compra pode acabar sendo ilegal. 

Após a Compra

Assim que você receber a unidade, será solicitado a pagar a taxa de adesão única para a corporação do condomínio. Se você não estiver disponível para aceitar a unidade fisicamente, pode enviar um representante para aceitar em seu nome, desde que ele ou ela tenha uma procuração especial do consulado.

Responsabilidades do Proprietário e do Desenvolvedor

Então, quem é responsável pela gestão diária do seu complexo de condomínios? Esta é a responsabilidade da corporação do condomínio que o administra, que é financiada por várias taxas cobradas dos proprietários dos condomínios pelo desenvolvedor que administra o complexo específico.

A corporação normalmente é responsável por coisas como a segurança do complexo, a manutenção das áreas compartilhadas e a manutenção geral do complexo. Isso inclui a limpeza e a operação de áreas como corredores, estacionamento, área de recepção e as instalações do complexo, como a piscina comunitária, academia, etc.

Quanto ao proprietário da unidade, ele geralmente é responsável pelo que acontece dentro de suas unidades, como lidar com questões de desgaste, manter e decorar o interior da unidade e certos reparos.

Quanto à modernização ou substituição de qualquer uma das áreas comunitárias ou das estruturas do edifício do complexo, como modernizar a piscina ou substituir equipamentos da academia do complexo, estas devem ser submetidas a votação para serem aprovadas. 

Se mais de 50% dos proprietários votarem a favor da proposta, o desenvolvedor implementará essas modificações propostas.

Portanto, é importante entender completamente suas responsabilidades e estas serão delineadas em seu contrato de compra, assim como indicará quem arcará com os custos.

Custos Extras/Escondidos

Vale a pena considerar que possuir um condomínio também pode significar que você terá que pagar taxas adicionais anuais ou regulares, como:

• Taxas de estacionamento
• Sobretaxas por serviços comuns
• Custo compartilhado para qualquer melhoria ou grande reparo em áreas comuns
• Imposto sobre propriedade
• Parte do imposto sobre propriedade em áreas comuns
• Responsável ou parcialmente responsável por certos impostos locais, regionais ou nacionais

Impostos sobre Propriedade

Nas Filipinas, os impostos sobre propriedade são cobrados sobre imóveis e são avaliados com base no valor de mercado justo do imóvel. Os impostos são pagos anualmente, e o não pagamento pode resultar em multas, juros e ações legais. 

O Bureau of Internal Revenue (BIR) é a agência governamental responsável pela coleta dos impostos sobre propriedade. A taxa de imposto varia dependendo do tipo de propriedade e de sua localização. 

Por exemplo, a taxa básica de imposto sobre propriedade para imóveis residenciais é de 1% do valor avaliado, enquanto as propriedades comerciais estão sujeitas a uma taxa de imposto de 2%. 

Os governos locais também podem impor impostos adicionais sobre imóveis, como o imposto comunitário, imposto de transferência de propriedade real e imposto sobre negócios. 

Para evitar qualquer confusão ou penalidades, é importante consultar um profissional licenciado ou o BIR para obter mais informações sobre os impostos sobre propriedade nas Filipinas.

Taxas de Gestão de Condomínio

As taxas de gestão de condomínios nas Filipinas podem variar dependendo da localização, tamanho e tipo de unidade do condomínio. 

A taxa média de gestão de um condomínio nas Filipinas pode variar de ₱50 a ₱150 (Cerca de US$0,90 a US$2,7) por m² por mês. Por exemplo, se você tiver uma unidade de 50 m², pode esperar pagar uma taxa de gestão mensal de cerca de ₱2.500 a ₱7.500 (Cerca de US$45 a US$135).

No entanto, alguns condomínios de alto padrão podem ter taxas de gestão mais altas devido às amenidades e serviços mais extensos fornecidos, como academias, piscinas e serviços de concierge. Também vale a pena notar que alguns condomínios podem cobrar taxas adicionais por serviços especiais, como estacionamento ou animais de estimação, portanto, é essencial revisar seu contrato cuidadosamente antes de comprar uma unidade.

Condomínios de Aluguel com Opção de Compra

Outra abordagem viável para comprar um condomínio nas Filipinas é o esquema de aluguel com opção de compra. Embora possa ser uma opção mais complicada, é mais fácil de qualificar.

Aqui, o comprador faz um depósito, uma Taxa de Opção não reembolsável que é igual a 1-5% do preço de venda da unidade. Isso permite que o comprador alugue a propriedade por vários anos e depois a compre por um preço pré-acordado.

Uma coisa importante a entender é quem é responsável durante o período de aluguel por coisas como manutenção da unidade, taxas da associação de proprietários, vários impostos sobre propriedade, etc?

Além disso, certifique-se de entender completamente quanto da Taxa de Opção e dos pagamentos de aluguel serão descontados do preço final de compra.

E lembre-se de que o preço acordado é vinculativo tanto para o comprador quanto para o vendedor, então, se o mercado imobiliário subir ou desabar depois, você ainda tem que pagar o preço pré-acordado. 

Existem dois tipos de esquemas de aluguel com opção de compra: 

• Aquisição por locaçao é um tipo de acordo em que você aluga uma propriedade com a opção de comprá-la no final do período de locação. O preço de compra é acordado no início da locação, e você é legalmente obrigado a comprar a propriedade por esse preço se decidir fazê-lo ao final do contrato.
• Opção de arrendamento é quando você tem a opção de comprar (ou não) a propriedade no final do período de locação acordado. Mas você não está obrigado a comprar ou continuar alugando a propriedade e, se assim desejar, pode desistir do negócio sem nenhuma obrigação ou penalidade adicional.

Golpes

Golpes comuns a se observar:

O vendedor do condomínio não possui o imóvel

Você pode verificar isso indo ao governo municipal local e solicitando uma cópia do Certificado Verdadeiro do título de terra. Além disso, a Housing and Land Use Regulatory Board, Land Registration Authority, e a Professional Regulations Commission podem ajudá-lo a confirmar a legitimidade e se um documento é autêntico ou não.

A qualidade da construção pode ser um problema

Alguns complexos podem parecer espetaculares quando abrem pela primeira vez, mas rapidamente se deterioram, não suportando o desgaste, e apresentam rapidamente inúmeros problemas como rachaduras sérias e vazamentos. 

A melhor maneira de evitar esse problema é pesquisar o histórico do desenvolvedor da propriedade ou descobrir com os proprietários atuais sobre suas experiências.

Prêmios falsos

Verifique se os prêmios dados ao desenvolvedor ou à propriedade são reais e credíveis. Às vezes, eles são simplesmente inventados para impressionar um comprador ingênuo.

Não registrado na HSAC

Nas Filipinas, os condomínios são regulamentados pela Comissão de Adjudicação de Assentamentos Humanos (HSAC), gerida pelo governo, que até recentemente era conhecida como Comissão Reguladora de Uso da Terra e Habitação (HLURB).

Então, um alerta imediato será se uma corporação de condomínios com a qual você está lidando não estiver registrada na HSAC.

The HSAC tem o poder de ouvir disputas envolvendo desenvolvimentos e transações imobiliárias. Eles também oferecem uma variedade de outros serviços, então confira o site deles para ver como podem ajudar você.

O site deles possui um Assistente Automático da Net útil que estão testando, projetado para ajudá-lo com preocupações e perguntas sobre adjudicação imobiliária.

Importante lembrar: A HSAC cobra por alguns de seus serviços, mas geralmente as taxas são razoáveis e não excessivas e eles possuem um calculador de taxas online.

Por último, se parece bom demais para ser verdade, provavelmente é! Então esteja sempre atento, faça sua pesquisa minuciosamente e sempre seja um pouco cauteloso.

Vendendo Seu Condomínio

A coisa crucial que você deve fazer primeiro é definir o preço de venda de sua propriedade. Sites como Zipmatch podem ajudá-lo com isso, permitindo que você veja o preço de condomínios semelhantes na sua área. 

Além disso, lembre-se de procurar aconselhamento jurídico profissional ao elaborar o contrato de compra e venda para ajudá-lo a entender quais impostos ou taxas adicionais você é responsável pela venda de seu condomínio.

E apesar de um corretor de imóveis cobrar uma taxa ou comissão por seus serviços, eles podem fornecer conselhos valiosos para ajudá-lo em tudo isso. E dar à sua propriedade a exposição para vender rapidamente e por um bom e realista preço.

Agora é com Você

Então lembre-se de que sua decisão de comprar um condomínio nas Filipinas pode facilmente ser a melhor ou a pior decisão que você já tomou. Por isso, procure aconselhamento profissional local, faça sua pesquisa e leve o tempo que precisar.