Acquisto di un Condominio a Singapore: Guida Passo Passo (2025)

Quando sono arrivato per la prima volta a Singapore, incontrare chiunque avesse comprato una proprietà in questo minuscolo stato-città mi riempiva di stupore.

• I prezzi delle proprietà a Singapore non erano fuori dalla portata finanziaria di una persona media?
• Come faceva un qualsiasi straniero a navigare tra le leggi sull’acquisto di proprietà e le misure di raffreddamento del mercato progettate per proteggere gli interessi dei singaporiani?

Questi acquirenti di proprietà espatriati di successo mi sembravano dei semi-dei; esseri mitologici con più potere d’acquisto rispetto a noi comuni mortali.

Un decennio dopo e con un po’ meno di freschezza, ora so che gli stranieri possono acquistare condomini senza ottenere prima lo status di residente permanente (PR) e che, sebbene i prezzi delle proprietà siano indiscutibilmente alti, comprare un’unità in un complesso condominiale non è riservato solo ai miliardari.

In effetti, le ‘5C di Singapore’ — Contanti, Auto, Carta di Credito, Condominio e Abbonamento al Country Club — sono aspirazioni del tutto ragionevoli da coltivare.

Detto ciò, comprare una proprietà a Singapore non è semplice come acquistare un’auto o ottenere una carta di credito. Il mercato favorisce gli acquirenti singaporiani, e come acquirente straniero ci sono legalità da navigare e tasse aggiuntive da pagare.

In questo articolo, smitizzerò tutto ciò che devi sapere sull’acquisto di un condominio come straniero e ti guiderò passo dopo passo nel processo per mettere piede sulla scala delle proprietà a Singapore.

Inoltre, stiamo esaminando solo l’acquisto di unità condominiali private, l’unico tipo di proprietà che gli stranieri possono acquistare senza restrizioni.

*Tutti i prezzi sono indicati in dollari di Singapore (SGD).

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Panoramica

Il mercato immobiliare di Singapore è fortemente regolamentato attraverso misure governative progettate per proteggere gli interessi dei singaporiani comuni. Queste misure sono messe in atto per impedire agli investitori stranieri di inondare il mercato mettendo i prezzi ben oltre la portata degli acquirenti locali.

Queste misure significano che gli stranieri sono limitati in ciò che possono acquistare oltre ad aggiungere un livello di tassazione al processo.

Unite queste restrizioni a prezzi già elevati, e capirete che comprare una proprietà a Singapore è possibile. Ma non è per cuori deboli.

Probabilmente, se stai cercando di acquistare, sei dentro per il lungo termine, non semplicemente perché ti piace qualcosa di bello in cui vivere durante il tuo percorso di espatrio.

Uno straniero può comprare un condominio a Singapore?

Sì, uno straniero può comprare un condominio a Singapore.

Tuttavia, Singapore ha diverse regolamentazioni per ogni tipo di straniero. Diamo un’occhiata.

Acquirenti Stranieri

A meno che non possiedi la cittadinanza singaporiana, sei considerato uno straniero a Singapore, indipendentemente da quanto tempo vi hai vissuto.

Come straniero, hai alcuni tipi di proprietà che puoi acquistare a Singapore.

• Un appartamento o unità condominiale privata
• Una casa a schiera su terreno a uso condominiale approvato
• Un diritto di usufrutto residenziale su proprietà terriera per un termine non superiore a sette anni, incluso qualsiasi ulteriore termine che possa essere concesso tramite un’opzione di rinnovo
• Shophouses (per uso commerciale)
• Immobili industriali e commerciali
• Hotel (registrati sotto le disposizioni dell’Hotels Act)

L’elenco si basa sul Residential Property Act (RPA) creato dal governo di Singapore per proteggere gli interessi d’acquisto di proprietà dei singaporiani locali.

Mentre potresti inizialmente essere entusiasta di vedere che puoi acquistare proprietà terriere a Sentosa Cove, non entusiasmarti troppo.

Sentosa Cove è il parco giochi dei miliardari di Singapore. Ufficialmente definito come, “una delle più prestigiose comunità residenziali integrate fronte mare del mondo,”, è aggressivamente commercializzato verso gli acquirenti stranieri; quindi non ci sono restrizioni sugli stranieri che possono acquistare qui.

A meno che non ti consideri nella categoria di David e Victoria Beckham, che hanno acquistato qui nel 2015, o hai a disposizione 88 milioni di dollari per comprare qui a Sentosa Cove, dovresti passare rapidamente oltre.

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Acquisto con Status PR

Se sei uno straniero che ha ottenuto lo status PR, allora stai guardando un insieme diverso di regolamentazioni.

Il più attraente è che puoi ora avere accesso, sebbene ancora non completamente senza restrizioni, agli appartamenti HDB e ai condomini esecutivi.

I PR possono acquistare solo appartamenti HDB di seconda mano, e anche in quel caso, devono essere soddisfatte determinate condizioni:

• Devi far parte di una coppia PR (entrambi i coniugi sono PR) o applicare sotto il Non-Citizen Family Scheme (ad es., PR con un cittadino coniuge).
• I PR non sono autorizzati a comprare appartamenti HDB da soli a meno che non facciano parte di un nucleo familiare.
• Devi aver mantenuto lo status PR per almeno 3 anni prima di acquistare un appartamento HDB usato.

I PR possono anche acquistare Condomini Esecutivi (ECs) che hanno più di 5 anni (mercato di seconda mano). Se senza di esso, gli EC devono essere completamente privatizzati per più di 10 anni.

Puoi anche acquistare una proprietà terriera con l’approvazione della Singapore Land Authority.

Acquisto con un Coniuge Singaporiano

Se sei sposato con un cittadino singaporiano, allora il panorama cambia, poiché puoi entrare negli appartamenti HDB; ma il panorama cambia anche per il tuo coniuge e non in modo vantaggioso.

I singaporiani che sposano stranieri devono seguire le regole del Non-Citizen Spouse Scheme, il che riduce le loro opzioni. Ad esempio, ora sono idonei solo per un appartamento di tipo Build-to-Order con 2 camere da letto in un’area non matura, e devono dimostrare che tu, il loro coniuge, soddisfi vari requisiti per i visti.

Sviluppatori di Condo

I condomini sono edifici, o un gruppo di edifici, con più unità residenziali e aree e impianti comuni condivisi.

Molti sviluppatori di condomini operano a Singapore con una buona reputazione per il design distintivo e la qualità costruttiva. Alcuni degli sviluppatori più noti includono:

CapitaLand: sviluppatori del Jewel iconico di Singapore presso l’aeroporto di Changi e Ion, il centro commerciale su Orchard Road. Rinomatiper i condomini con un forte design, come The Interlace, d’Leedon e Sky Habitat.

Far East Organization: il più grande sviluppatore immobiliare privato di Singapore, che ha costruito una gamma di proprietà dall’ultra-elegante Cyan allo stile più ritirato di SeaHill.

Allgreen Properties: il braccio immobiliare del Kuok Group, è uno dei più grandi conglomerati multinazionali e sviluppatori di Asia per proprietà più lontane dal CBD, come Changi Court.

Altri sviluppatori residenziali includono

• City Developments Limited (CDL)
• GuocoLand
• Bukit Sembawang Estates Limited
• Oxley Holdings
• MCL Land Limited
• Frasers Property
• EL Development

Prezzo Medio dei Condomini

Mentre le fluttuazioni complessive del mercato immobiliare si verificano in linea con il quadro economico più ampio, i prezzi sono aumentati esponenzialmente da quando i condomini sono stati introdotti per la prima volta nel mercato di Singapore all’inizio degli anni ’70.

Guardando i dati storici su EdgeProp, Pandan Valley, uno dei più antichi condomini in città, ha visto un minimo di $180 per piede quadrato (PSF) per un’unità di 6,114 piedi quadrati nel 2004. Avanti veloce fino a gennaio 2025, e un’unità di 2,088 piedi quadrati è stata transatta a $1,530 PSF.

Occasionalmente, il prezzo di un condominio scende al di fuori di quanto ci si aspetterebbe in un mercato forte. Ciò è dovuto all’eccessiva fiducia del promotore. Ad esempio, Sky Habitat a Bishan, ben lontano dal CBD, è stato lanciato nel 2012 con un prezzo richiesto fino a $1,815 PSF, il più costoso lancio di condomini mai visto a Singapore in quel momento.

Anche la posizione può causare una variazione significativa nei prezzi. I condomini più vicini a Orchard Road o al CBD avranno prezzi significativamente più alti per piede quadrato rispetto a quelli in aree più periferiche. Assicurati solo di essere a conoscenza di quale prezzo stai effettuando un confronto esaminando il prezzo per piede quadrato, non il prezzo complessivo.

Ad esempio, un’unità di una camera da letto a The Sail at Marina Bay è appena stata venduta nel febbraio 2024 per $1.300.000, mentre un’unità di una camera da letto a Pandan Valley, più lontano dalla città lungo Clementi Road, è stata venduta nell’ottobre 2024 per $1.700.000.

Ma la dimensione dell’appartamento a The Sail era solo di 656 piedi quadrati, dando un prezzo di $1,980 PSF, mentre l’unità di Pandan Valley era considerevolmente più grande con 1,408 piedi quadrati, abbassando il prezzo per PSF a $1,449.

Oltre alla posizione e alla dimensione della proprietà, il prezzo fluttua anche in base alla vicinanza all’MRT (Mass Rapid Transit, il sistema ferroviario di Singapore) e ad altre strutture comunitarie e servizi di gestione di condomini. Ovviamente, più è lussuoso e ben collegato, più alto sarà il prezzo.

Le nuove aperture vicino agli interscambi MRT centrali stanno ora raggiungendo una media ben sopra $2.400 PSF, mentre le unità di rivendita più vecchie più lontane dalla città possono ancora essere trovate nella fascia $1.300–$1.600 PSF.

È difficile dare un costo medio per un condominio a Singapore con così tante variabili, ma sono riuscito a trovare questa tabella su Smart Wealth che riassume i prezzi medi per appartamenti HDB, condomini e proprietà terriere.

Tipo di Abitazione	Prezzo Medio	Prezzo Mediano	Prezzo Medio/Piede Quadrato	Dimensione Media (Piede Quadrato)	Prezzo Medio/Metri Quadrati	Dimensione Media (Metri Quadrati)
Appartamenti HDB	$612.497	$590.000	$596,81	1.026,12	$6.424	95,33
Condominio	$1.989.082	$1.780.000	$1.972,40	1.027,38	$21.231	95,44
Terreni	$5.336.871	$4.200.000	$1.808,30	3.137,76	$19.464	291,50

Posizione         

Singapore potrebbe non essere un’isola grande, ma c’è ancora una grande differenza tra le aree residenziali.

Gli agenti immobiliari e i siti web si riferiscono ai distretti. Ce ne sono 28, sebbene nessuno al di fuori del settore immobiliare utilizzi più questi numeri di distretto, e molti portali immobiliari filtrano in base a termini più comuni come CBD (Central Business District), Core Central Region (CCR), Rest of Central Region (RCR) e Outside Central Region (OCR), Orchard o East Coast.

Guardare tutti i singoli distretti è un altro articolo in sé, quindi per ora guarderò solo le aree chiave e alcuni condomini di esempio in ciascuna, offrendo le loro informazioni di vendita più recenti in modo da poter determinare il tuo budget.

CBD / Marina Bay

Questo è il re delle aree a Singapore; il distretto con le proprietà più lussuose ed esclusive e l’accesso alla città. Hai sul lungomare, negozi di alto livello, buoni trasporti, cliniche dentistiche internazionali, e ti trovi proprio nel cuore pulsante della città e nel cuore della cultura con Chinatown e Little India nei paraggi.

Lo svantaggio è che le opzioni di svago sono principalmente limitate alle attrazioni turistiche, e ti trovi nel cuore dell’unica area di traffico congestionato di Singapore.

I condomini notevoli in quest’area includono:

• Concourse Skyline
• The Sail at Marina Bay

Orchard e Centro

Negozi, negozi, ancora negozi, e anche alcuni appartamenti molto esclusivi. L’area più ampia di Orchard è estremamente ricercata, non da ultimo perché si estende per includere quelle strade prestigiose intorno ai Giardini Botanici, come Cluny Road, dove per inciso puoi anche socializzare con James Dyson, mentre ha successivamente speso ulteriori $45.000.000 su un elegante bungalow nella zona. Lo svantaggio di questa area è che il tuo portafoglio potrebbe non ringraziarti per la botta giornaliera di shopping.

I condomini notevoli in quest’area includono:

• Orchard Scotts è ben noto e amato dagli espatriati che usano gli appartamenti serviti in questo blocco e presumibilmente li amano così tanto da finire per comprarli anche loro. Un’unità con due camere da letto è stata appena venduta nell’agosto 2025 per $1,775 PSF.
• Goodwood Grand, un po’ più lontano dalla principale area di Orchard a Balmoral, dove l’ultima vendita è stata per $2,776 PSF nell’agosto 2025.
• Gramercy Park è famoso per le sue due torri curvilinee che spuntano dal terreno. Questo sviluppo condominiale premiato ha anche un prezzo da premio. L’ultima vendita è stata per $2,858 PSF nell’agosto 2025.

Costa Est

La Costa Est è per chi cerca un’atmosfera più rilassata e tranquilla. Con la sua estensione di percorsi per correre e andare in bicicletta lungo il lungomare e la fresca brezza marina, c’è decisamente un’atmosfera diversa alla vita qui. La sua vicinanza sia all’aeroporto di Changi che al CBD aumenta semplicemente il suo richiamo per quegli espatriati che cercano il perfetto equilibrio tra vita privata e lavoro.

I condomini notevoli includono:

• The Line @ Tanjong Rhu, dove un’unità con due camere da letto è stata venduta per $2.356 PSF nell’agosto 2025.
• Costa del Sol, un condominio più vecchio con un favoloso sottopassaggio direttamente sul Parco Costiero Est e sulla spiaggia. Un appartamento con 3 camere da letto qui sembra più abbordabile a $1,586 PSF, secondo l’ultima vendita dell’agosto 2025.

Sentosa

Ho già toccato Sentosa come il parco giochi dei miliardari di Singapore, ed è spesso citato come l’unica area dove puoi acquistare proprietà terriere come straniero, ma ha anche alcuni splendidi condomini disponibili per l’acquisto. Se desideri viste sul mare e un tocco di stile di vita glamour, questa potrebbe essere l’area per te, ma preparati a immergere il tuo portafoglio alla grande.

I condomini notevoli includono:

• The Coast at Sentosa Cove: viste panoramiche sul mare in un magnifico appartamento con quattro camere da letto venduto per $1,604 PSF nell’agosto 2025.
• Seven Palms at Sentosa Cove: se The Coast non è abbastanza buono per te, che ne dici del esclusivo Seven Palms, che non ha venduto un’unità dall’agosto 2025, quando un trilocale è stato venduto per $2,941 PSF.

Woodlands

Woodlands ha molti meriti come area; ha un’enorme importanza storica come uno dei principali campi di battaglia della Seconda Guerra Mondiale; è il principale punto di collegamento con la Malesia, con il ponte della causeway verso Johor Bahru, ed è il quartiere amato da molte famiglie americane che cercano la vicinanza alla Singapore American School.

I prezzi calano significativamente in questa parte della città, essendo il punto più lontano possibile dal CBD.

I condomini notevoli includono:

• Woodgrove Condo: Proprio accanto alla Singapore American School, dove un trilocale è stato venduto in agosto 2025 per soli $960 PSF.
• Rosewood: Un condominio in stile datato nel cuore di Woodlands, di nuovo solo $1036 PSF, secondo l’ultima vendita di trilocali in agosto 2025.

Ovest

Un’enorme area che può essere suddivisa in molte parti diverse, ma per questo articolo, può essere trattata come una che si trova a ovest dei quartieri esclusivi del CBD, di Orchard Road e di Bukit Timah. I sobborghi verdi dell’area occidentale offrono alcune vere gemme con tanto spazio e natura a portata di mano.

I condomini notevoli includono:

• Guilin View: Un blocco ad alta quota con viste sensazionali sulla Riserva Naturale di Bukit Timah. Un’unità trilocale è stata venduta in agosto 2025 per $1,176 PSF.
• Parc Riviera: Giù su West Coast Road con facile accesso al Tuas Crossing per la Malesia, un bilocale è stato venduto in agosto 2025 per $1,650 PSF.

Questa è una panoramica molto dettagliata e potrei continuare, ma dovresti aver capito che ogni area di Singapore ha qualcosa da offrire a seconda di ciò che stai cercando e delle differenze di prezzo per rifletterlo.

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Cosa considerare quando si acquista un condominio a Singapore

Oltre alla posizione, ci sono molti fattori da considerare quando si acquista un condominio a Singapore, inclusi:

Stazioni MRT

Le stazioni MRT influenzano i prezzi delle proprietà a Singapore? Assolutamente.

L’MRT trasporta circa 3,5 milioni di passeggeri ed è un pilastro del trasporto a Singapore. Gli agenti immobiliari tengono d’occhio attentamente i lanci di proprietà vicini alle stazioni MRT.

Quando è stata annunciata l’aggiunta della Downtown line nel 2007, i prezzi delle proprietà vicino alle stazioni designate sono aumentati fino all’80%. Acquistare vicino a una stazione MRT sarà sempre un’idea di investimento valida.

Condominio Nuovo/Vecchio

Anche se potresti essere tentato da nuove costruzioni, ci sono pro e contro nell’acquistare un nuovo condominio rispetto a uno vecchio, come:

• I condomini vecchi a Singapore sono rinomati per avere più spazio; negli anni ’70 e ’80 gli sviluppatori non dovevano preoccuparsi dello spazio, e gli edifici venivano realizzati con balconi e stanze più grandi per permettere un maggiore flusso d’aria naturale. Ma le proprietà più vecchie sono spesso più costose. I prezzi riflettono i gradi variabili di spazio e privacy che una singola proprietà offre, indipendentemente dall’età.
• I nuovi condomini hanno servizi e strutture moderne, ma hanno un alto costo iniziale.
• Alcuni sviluppatori offrono opzioni di personalizzazione per finiture e accessori, così puoi adattare il tuo condominio ai tuoi gusti.

Servizi

Si vedono quadri simili per i servizi, che non sono necessariamente il fattore determinante nel prezzo. La maggior parte degli sviluppatori assume che, se stai acquistando un condominio, guidi una macchina lussuosa e non hai bisogno di servizi nelle vicinanze. Basta guardare a Sentosa per vedere che i condomini comandano i prezzi più alti degli appartamenti a Singapore, eppure non c’è nemmeno un supermercato decente facilmente raggiungibile.

Esposizione della proprietà

Un altro fattore considerato importante a Singapore è la direzione in cui un appartamento è rivolto. Mai sottovalutare il bagliore implacabile del sole pomeridiano.

Le unità rivolte a sud-est sono considerate le più desiderabili perché ricevono il sole del mattino senza l’esposizione pomeridiana.

Un’altra considerazione è la luce. Molte persone sceglieranno un appartamento con doppia esposizione, uno con finestre su due lati, perché ricevi il doppio della luce, il che può aiutare anche le unità più piccole a sembrare più grandi.

Come trovare un condominio

Ora hai un’idea abbastanza buona di cosa stai cercando e dove, quindi come trovi il condominio dei tuoi sogni?

Online

Ci sono diversi portali online eccellenti che raccomanderei come buon punto di partenza:

• Property Guru: probabilmente il portale immobiliare numero uno di Singapore. Ha un’interfaccia elegante, buoni filtri e una utile opzione “trova un agente”.
• 99.co: un relativamente nuovo arrivato nel mercato dei portali immobiliari ma con un forte gruppo di proprietà e alcune grandi caratteristiche contenutistiche aggiuntive.
• Oh My Home (OMH): si presenta come un sito di annunci per proprietari di casa, ma da quel che posso vedere, ci sono molti agenti che elencano proprietà anche lì, dando una buona selezione generale.
• Mogul: un altro portale, un’altra serie di immagini eleganti e più belle proprietà tra cui scegliere.

In generale, la maggior parte degli agenti elencherà le proprietà su tutte le piattaforme possibili, quindi è improbabile che il caso sia che troverai la tua proprietà da sogno su una e non sull’altra. Quindi suggerirei di scegliere il portale che trovi funzioni meglio per te.

Offline

La maggior parte delle nuove costruzioni avrà showroom appositamente costruiti che puoi visitare di persona, che sono pubblicizzati con cartelloni enormi sulle strade circostanti. Frequentemente, lo sviluppatore avrà anche agenti in giro a distribuire volantini per attirarti.

Gli sviluppatori pubblicizzeranno anche le nuove proprietà in arrivo, quindi non è una sorpresa che se apri The Straits Times o il Business Times, i due principali giornali di Singapore, probabilmente vedrai alcuni annunci immobiliari.

Tuttavia, ciò che non troverai offline sono i dettagli delle proprietà sul mercato della rivendita, quindi se stai cercando un condominio più vecchio, allora ti consiglio di andare online.

Agenti

Tutti i venditori hanno un agente che si occupa del marketing e della presentazione della proprietà, oltre a concludere l’affare e gestire la documentazione. Molti agenti lavorano con sviluppatori specifici e sono l’interfaccia tra lo sviluppatore e l’acquirente.

Anche quando lo sviluppatore pubblicizza la proprietà direttamente sul proprio sito web, avranno comunque un agente che si occupa delle singole proprietà.

Come acquirente, non devi necessariamente avere un agente, ma è altamente raccomandato. Sono lì per aiutarti a trovare la migliore proprietà, negoziare il miglior prezzo e guidarti attraverso la documentazione e i dettagli dell’affare.

Gli agenti degli acquirenti in genere addebitano circa l’1% del prezzo di acquisto concordato.

Ci sono però un paio di note importanti, prima che ti affretti a trovare un agente.

Trovare un Agente

Il passaparola è sempre il modo migliore per trovare un agente. Alcuni agenti molto bravi comprendono i requisiti tipici di un expat.

Questo è importante. Conosco amici che hanno perso molto tempo ad essere portati in giro per condomini che non erano nemmeno vicini a ciò che stavano cercando perché l’agente pensava che avrebbero voluto lo stesso di un acquirente locale.

Scopri di più: Agenti Immobiliari a Singapore: Cosa Devi Sapere

Conflitto di interesse

Non è raro che alcuni agenti lavorino per entrambe le parti come agente dell’acquirente e dell’agente del venditore. Ti diranno che rimangono imparziali e ti mostreranno una vasta gamma di proprietà, ma alla fine della giornata, è nel loro interesse indirizzarti su una delle loro proprietà.

Se sono un buon venditore, lo faranno senza che tu te ne accorga.

Ho un amico che ha trascorso un’intera serata con un agente che stava aiutando a trovare un condominio in stile più vecchio. È stato solo alla fine della serata quando l’agente ha fatto una lunga presentazione sui vantaggi di una nuova costruzione che il mio amico ha scoperto che l’agente era effettivamente l’agente per un importante sviluppatore immobiliare e stava cercando di convincerli a una delle loro prossime aperture.

Regola di Un Solo Agente

C’è una regola non scritta che dovresti lavorare con un solo agente. Singapore è una piccola isola con un pool limitato sia di proprietà sia di agenti. Se incarichi due agenti, entrambi finiranno per mostrarti le stesse proprietà ed entrambi scopriranno dell’altro. Ovviamente, se l’agente incaricato non funziona, termina il rapporto e ricomincia, ma non gestire due agenti contemporaneamente.

Finanziamento per l’acquisto

Qui inizia il divertimento, o il dolore; tutto dipende dalla dimensione del tuo portafoglio. Comprare proprietà non sarà mai economico a Singapore, quindi vuoi cercare modi per renderlo più accettabile.

Negoziazione

La maggior parte delle vendite immobiliari è soggetta a un certo livello di negoziazione, a seconda della forza attuale del mercato e di quanto è bravo il tuo agente. Un buon agente sarà in grado di guidarti su quanti unità sono state vendute, a quale prezzo, e quindi se ci sono margini di manovra o meno sul tuo acquisto.

Ottenere uno Sconto

Singapore è la terra della vendita al rialzo. Non passa giorno senza che tu acquisti qualcosa, da un piccolo spazzolino da denti a una grande auto, dove non ti viene offerto un up-sell.

Le proprietà non fanno eccezione. Gli sviluppatori possono offrire sconti o riduzioni di prezzo, ma questo sarà in risposta alla pressione del mercato quando ci sono rimanenze invendute, specialmente se sanno che un’altra proprietà sarà presto lanciata sul mercato. Alcuni sviluppatori offrono anche buoni, sconti per chi arriva prima e persino rimborsi delle imposte sulle transazioni.

Non ti suggerisco di andare a caccia di uno sconto come modo per iniziare la tua ricerca di proprietà, ma è bene sapere che potresti trovarne uno su alcune proprietà.

Ottenere un Prestito

Tutte le transazioni immobiliari a Singapore sono soggette a un rapporto massimo LTV (Loan to Value). Questo è l’importo che puoi finanziare un acquisto attraverso un prestito o un mutuo.

Se non hai già un prestito ipotecario esistente, puoi prendere in prestito fino al 75% del prezzo d’acquisto. Questo scenderà al 45% se hai già un altro prestito, e fino al 35% se già possiedi due o più.

Scenario	LTV Massimo (Circa)
Prima proprietà (entro i limiti di durata/età)	75%
Seconda proprietà	~45%
Terza (o più) proprietà	~35%
Durata estesa o età >65	~60% (primo prestito) / ~40% (se esiste un prestito)

Molte banche a Singapore offriranno prestiti agli stranieri ed è utile trascorrere un buon tempo esaminando le diverse opzioni disponibili.

Le tre grandi banche locali, DBS, UOB, e OCBC, sono i principali attori in questo mercato e probabilmente il posto migliore per iniziare, ma potresti anche considerare banche internazionali come Maybank.

Se speri di ottenere un prestito, allora devi fare ricerche prima di trovare la tua proprietà e richiedere un’Approvazione in Principio (AIP) dalla banca scelta.

L’AIP stabilirà quanto la banca ti presterà e quali saranno le tue rate mensili. Non puoi assicurarti la proprietà finché non dimostri di avere questo in atto. L’AIP è valido per un mese, dopo il quale puoi rinnovarlo se necessario.

Ci sono alcuni strumenti di calcolo del prestito utili disponibili online, come questo di DBS Bank, per aiutarti a capire quanto puoi prendere in prestito e quali banche te lo presteranno.

Avvocato

Agente sistemato, finanze sistemate. Il passo successivo è trovare un avvocato immobiliare.

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Se stai acquistando una proprietà a Singapore, avrai bisogno dei servizi di un avvocato locale per redigere i contratti, eseguire ricerche e confermare i dettagli sulla proprietà e sul suo possesso e qualsiasi altra due diligence che potrebbe essere richiesta.

Un avvocato è particolarmente consigliato se stai acquistando un appartamento in rivendita, in modo da poter effettuare controlli adeguati sul venditore ed assicurarti di non essere vittima di alcun tipo di truffa.

Sia la tua banca che il tuo agente potrebbero essere in grado di consigliarti un avvocato, ma, ancora una volta, chiederei consigli agli amici.

Procedura d’acquisto

Il processo di acquisto e il calendario è pieno di termini tecnici ma è in realtà piuttosto semplice.

Nuova Costruzione

Per prima cosa, se stai acquistando su progetto da un sviluppatore, c’è un processo iniziale e un calendario da seguire rispetto al comprare un condominio già lanciato o che viene rivenduto.

Dichiarazione di Interesse

Essendo andato alla showroom e deciso che la nuova costruzione ti piace abbastanza da acquistare su progetto, puoi compilare un modulo di Dichiarazione di Interesse (EOI) anche se non hai ancora un prezzo confermato. Questo viene consegnato allo sviluppatore insieme a un assegno in bianco intestato al conto progetto dello sviluppatore.

L’assegno in bianco costituirà il 5% della commissione di prenotazione sulla proprietà una volta che i prezzi saranno rivelati. La presentazione di questo EOI e assegno non costituisce un obbligo legale e sarà restituito se non prosegui con l’acquisto.

Sorteggio di Lancio

Il giorno ufficiale del lancio della proprietà, visiti l’appartamento modello e presenti un numero di sorteggio.

Quando questo numero di sorteggio viene chiamato, puoi prenotare il condominio che desideri acquistare. È del tutto possibile che a questo punto qualcun altro abbia già accaparrato proprio quello su cui avevi puntato. Quindi, assicurati di avere un condominio di backup nel caso.

Informazioni sui Dettagli della Proprietà

Prenotando l’unità preferita, lo sviluppatore ti fornirà una serie di documenti sui Dettagli della Proprietà (PDI), che includeranno le planimetrie, le regole e regliamentazioni, e altri dettagli necessari. Devi leggerli, accettarli e firmare i termini su tutti questi documenti.

A questo punto, sei pronto per tornare nel processo come coloro che stanno comprando una proprietà in rivendita o un’unità condominiale in una sviluppo precedentemente lanciato.

Opzione di Acquisto

Decidendo di acquistare la proprietà, presenterai una commissione, generalmente l’1% del prezzo d’acquisto, in cambio dell’Opzione di Acquisto dal venditore. Questo consente una finestra di 14 giorni in cui confermare se stai procedendo con l’acquisto. Entro quel periodo, (si spera) eserciti quell’opzione e firmi legalmente il documento e lo inoltri al legale del venditore, insieme al restante 4% del prezzo d’acquisto.

Per chi sta acquistando su progetto, hai già coperto questa commissione del 5% e l’Opzione di Acquisto quando hai fatto la Dichiarazione di Interesse e scritto un assegno in bianco.

Alla ricezione dell’Opzione di Acquisto, finalizzi il prestito con la tua banca, che ti fornirà la Lettera di Offerta, un documento che delinea i termini in base ai quali stai ricevendo il prestito.

Al momento di accettare questa Opzione di Acquisto, controlla accuratamente la proprietà e i suoi accessori e richiedi eventuali modifiche o negoziazioni. Questi non possono essere fatti una volta che la vendita è stata completata.

Offerta di Acquisto

In alternativa, puoi saltare l’Opzione di Acquisto e passare direttamente all’Offerta di Acquisto. Termini e condizioni vengono redatti e il tuo acconto del 20% viene effettuato immediatamente.

Contratto di Vendita e Acquisto

Questo è il completamento del documento di vendita. Se hai fatto un’Opzione di Acquisto, questa viene redatta e consegnata a te entro il periodo di 14 giorni, dopo di che hai altre tre settimane per firmare ed esercitare l’opzione. A questo punto, paghi l’ulteriore acconto del 15%, dato che hai già versato il 5% come commissione per l’esercizio dell’opzione.

Il tuo avvocato redigerà quindi il Contratto di Vendita e Acquisto e si occuperà dei documenti per il trasferimento del titolo di proprietà, assicurando che la proprietà sia registrata correttamente.

Tasse e Spese

Ho già accennato all’Opzione di Acquisto e alla Quota di Esercizio/pagamenti anticipati, ma per semplificare il tutto, funziona così.

Acconto

Acquistando una proprietà, sei legalmente tenuto a pagare almeno il 25% del prezzo della proprietà sotto forma di deposito/acconto. Questo comprende il 5% della Quota Opzione e il 20% della Quota di Esercizio.

In quanto straniero, l’intero 25% deve essere pagato in contanti.

Imposta di Registro Acquirente

Entro 14 giorni dal completamento della vendita, devi pagare l’Imposta di Registro Acquirente (BSD). Questa sarà calcolata sul prezzo di acquisto indicato nel Contratto di Vendita e Acquisto, o sul valore di mercato della proprietà, laddove maggiore, ma generalmente varia dall’1% al 5%.

Per calcolare quanto devi puoi controllare sul IRAS (Inland Revenue Authority of Singapore) strumento BSD online.

Imposta di Registro Aggiuntiva Acquirenti

Vi è una Imposta di Registro Aggiuntiva Acquirenti (ABSD) che gli stranieri pagano a un tasso diverso rispetto ai locali. Questa è una delle misure di raffreddamento introdotte nel 2011 e ha subito un cambiamento significativo nel 2023, come ho menzionato all’inizio di questo articolo riguardo alla limitazione dei livelli di investimento stranieri.

Per gli stranieri, il tasso ABSD è del 60%, rispetto alla mancanza di tassa per i cittadini di Singapore che acquistano la loro prima proprietà, o del 20% per la seconda. C’è un’importante eccezione qui, se sei un cittadino straniero di Islanda, Liechtenstein, Norvegia, Svizzera o Stati Uniti, allora paghi la stessa tariffa di un locale.

Spese Legali

Oltre alle tasse IRAS, sarai anche responsabile per le spese legali sostenute per la redazione dei documenti di vendita, le spese di trasferimento e qualsiasi altro servizio utilizzato. Vale la pena richiedere un preventivo su queste spese prima di iniziare con i servizi dell’avvocato.

Vi è anche una Tassa di Registrazione del Cavillo, pagabile al Singapore Land Authority (SLA) di $65, che il tuo avvocato generalmente includerà nella tassa di trasferimento.

Dopo l’Acquisto

Dopo aver completato l’acquisto è tempo di considerare cos’altro sarà necessario mettere da parte come budget per la tua nuova casa.

Assicurazione della Proprietà

L’assicurazione casa ti proteggerà da costi imprevisti sostenuti alla struttura o ai tuoi beni a causa di eventi come inondazioni, incendi o furto. Ci sono un gran numero di compagnie che offrono assicurazioni casa. Io uso NTUC Income ma altri fornitori locali come FWD sono molto buoni anche, e ci sono molti strumenti di confronto come questo di MoneySmart per considerare le tue opzioni e prezzi.

AGM/Management di Condominio

Non appena possiedi un’unità in condominio, sei tenuto a contribuire alle spese di manutenzione che costituiscono il budget del comitato di gestione per i lavori e la manutenzione delle aree e delle strutture comuni. Queste spese vanno da $550 fino a $2,500 al mese, con i condomini di lusso che richiedono tasse più elevate.

Arredamento

Ovviamente, dopo aver acquistato la tua proprietà dovrai arredarla. Per guidarti su un budget per questo, beh, è un compito quasi impossibile. Ho arredato la mia casa in affitto con quasi niente poiché ho acquistato articoli di seconda mano da altri espatriati che lasciavano Singapore, ma se stavo arredando il mio nuovo condominio, mi sentirei più orgoglioso della mia casa e vorrei andare a fare shopping. Non mancano i negozi di arredamento a Singapore, quindi metti da parte un buon budget e goditi il processo.

Decorare

Lo stesso vale per la decorazione. Quanto elegante vuoi che sia la tua nuova casa? I decoratori a Singapore sono economici rispetto alla maggior parte dei paesi. È meglio chiedere in giro per un decoratore consigliato poiché la qualità del lavoro varia enormemente.

È anche possibile ottenere un prestito per la ristrutturazione in aggiunta al tuo prestito d’acquisto. Questo è limitato a 6 mesi del tuo reddito o $30,000, con tassi di interesse che vanno dal 3% al 5% annuo.

Manutenzione

Consiglio di mettere da parte un budget annuale per la manutenzione. È sorprendente quanto anche il condominio più ben presentato possa presentare problemi con l’impianto idraulico o elettrico. Anche in questo caso, utilizza un appaltatore consigliato.

Affittare il Tuo Condominio

I rendimenti da locazione a Singapore sono sorprendentemente bassi, tra il 2% e il 3%, quindi gli acquirenti tendono a essere nel mercato immobiliare di Singapore per la futura rivendita piuttosto che per il reddito da locazione.

In quanto straniero, se ricevi un reddito da locazione, non dimenticare di considerare l’imposta sul reddito personale. Se stai lavorando a Singapore e possiedi un pass di lavoro, questi saranno generalmente più bassi rispetto a se sei uno straniero che affitta da fuori Singapore. Puoi controllare i tassi di interesse sul sito IRAS web.

È Possibile Acquistare un Condominio a Singapore dall’Estero?

Che tu viva a Singapore o meno al momento dell’acquisto è una questione irrilevante. Tutti gli stranieri, indipendentemente da dove vivono, possono acquistare condomini privati a Singapore. at the point of buying is a moot point. All foreigners, regardless of where they live, can buy private condominiums in Singapore.

Vendita

Singapore non impone tasse sui guadagni in conto capitale o sulle eredità, il che è una buona notizia per i venditori. Tuttavia, c’è un’Imposta di Registro del Venditore (SSD), una misura di raffreddamento progettata per scoraggiare il flipping immobiliare a breve termine.

Per le proprietà residenziali, le tariffe SSD sono:

Periodo di possesso (dopo l’acquisto)	Tariffa SSD
Fino a 1 anno	12%
Più di 1 anno, fino a 2 anni	8%
Più di 2 anni, fino a 3 anni	4%
Più di 3 anni	0%

Dopo il terzo anno, non si applica nessun SSD.

Acquistare o Affittare?

In quanto straniero, puoi acquistare un condominio a Singapore, ma sei limitato all’acquisto di unità in sviluppi privati, e pagherai di più rispetto a un locale. Quindi, una domanda chiave da porsi è, sto davvero cercando di acquistare?

Questa è anche una domanda che dovresti porti presto nella tua avventura da espatriato a Singapore.

Molte volte ho avuto una conversazione con un amico che si è lamentato del fatto che il loro incarico iniziale di due anni a Singapore è diventato di 15 anni, e vorrebbero aver acquistato quando sono arrivati.

Non ci vuole molto per capire che se stai spendendo, per esempio, $8,000 al mese per l’affitto di un appartamento con tre camere da letto a NassimVille, dopo 10 anni, hai speso quasi un milione di dollari senza avere nulla da mostrare.

Questo potrebbe averti permesso di acquistare un bellissimo appartamento con tre camere da letto a Parc Canberra, che potresti poi tenere per i prossimi 10 anni come un bel investimento immobiliare e fondo pensione.

Mentre i costi di acquisto possono sembrare esorbitanti a prima vista, nel tempo, la somma che spendi in affitto sarà ancora più esorbitante. Puoi spedire i tuoi oggetti domestici da casa tua e metterli lì senza doverli spostare di nuovo quando hai bisogno di trovare un nuovo posto da affittare.

Gli altri vantaggi dell’acquisto sono che sarai poi in controllo delle tue finanze e non avrai un proprietario che aumenta l’affitto ogni due anni perché è diventato avido.

Dall’altra parte? Potresti non avere i soldi immediatamente disponibili per investire in un nuovo posto. Oppure forse vuoi ‘provare prima di acquistare’; c’è del merito nel vivere in diverse parti della città prima di impegnarsi in un determinato condominio o area.

E, naturalmente, l’affitto ti dà la massima flessibilità nel caso tu debba lasciare Singapore prima di quanto previsto.

Acquistare un Condominio a Singapore come Investimento

Singapore si classifica tra i mercati immobiliari più costosi al mondo, con un prezzo medio per metro quadrato per i condomini di $20,839.

Per una così piccola isola, questi sono numeri importanti. Il contesto è che l’isola è una massa territoriale limitata di 721 chilometri quadrati e una popolazione in crescita contenuta al suo interno; circa sei milioni di persone che aumentano a un tasso di poco inferiore all’1% all’anno.

La crescita della popolazione in un’area ristretta porta naturalmente a una maggiore domanda di abitazioni e aumenti dei prezzi man mano che questa domanda inizia a superare l’offerta. Questo ambiente attira investitori e speculatori che credono di poter acquistare e rivendere rapidamente proprietà prime.

Se lasciato libero, questo tipo di mercato immobiliare cresce oltre le possibilità del residente medio. La domanda quindi cala, così come i prestiti bancari e i tassi di interesse, e può verificarsi un crollo immobiliare.

Il Governo di Singapore è rapido ad assicurarsi che, sebbene qualche elemento del ciclo immobiliare sia inevitabile, specialmente in linea con la Crisi Finanziaria Asiatica del 1997 e la Crisi Finanziaria Globale del 2007, il mercato complessivo non sfugga completamente ai residenti locali di Singapore come risultato degli investimenti stranieri.

Il governo fa questo mettendo in atto misure legali e finanziarie per garantire che i locali abbiano un mezzo preferenziale di detenere una quota nel proprio paese.

Tuttavia, ciò non dovrebbe completamente scoraggiarti. Come straniero, ci sono ancora molte opportunità per acquistare un condominio a Singapore. Si tratta solo di conoscere e comprendere il terreno.

Ora, a Te

Come accennato precedentemente nell’articolo, l’acquisto di proprietà a Singapore non è per i deboli di cuore. I prezzi possono essere elevati e le tasse alte, ma non lasciare che ciò ti scoraggi. Per molti espatriati, possedere una proprietà a Singapore è un mezzo per garantire il loro futuro e avere una partecipazione nel paese in cui si trovano a vivere ora.

Ci sono alcuni semplici consigli da applicare che si tratti di investire a Singapore o in qualsiasi altra città.

Fai le tue ricerche. Più capisci il mercato e gli sviluppi, più la tua decisione sarà razionale e logica.

Fai il tuo lavoro sul campo. Trovando una proprietà che ti piace, esaminala da tutte le angolazioni. Visita in diversi momenti della giornata. Cammina il percorso fino alla MRT. Chiedi ai tuoi amici della zona. Saprai cosa stai acquistando.

Non esagerare con il leverage. La regola base è quella di non prendere mai in prestito più di quanto puoi permetterti di rimborsare mensilmente.

Non andare nel panico in una flessione. Potresti dover trattenere il respiro più a lungo di quanto ti piaccia, ma il mercato rimbalzerà nel prossimo ciclo.

Soprattutto, goditelo. Acquistare una proprietà può essere un processo estremamente gratificante e negli anni a venire sarai felice quando potrai inserire casualmente in una conversazione, “Beh, il condominio che possiedo a Singapore.“