Comment gérer mes biens immobiliers aux États-Unis avant de partir vivre à l’étranger ?

Déménager à l’étranger peut être un mélange d’excitation et d’appréhension. L’anticipation croissante mêlée au tourbillon de nostalgie peut obscurcir votre jugement lorsqu’il s’agit de gérer les détails pratiques.

Si vous possédez une propriété aux États-Unis et envisagez de partir dans un autre pays—que ce soit pour le travail, la retraite ou simplement pour changer de décor—vous devez décider si vous allez vendre votre propriété ou la gérer depuis l’étranger.

Ici, nous explorons les responsabilités, obligations et bénéfices associés à chaque choix.

Si je la vends

Vendre votre propriété aux États-Unis offre une solution décisive, surtout si vous prévoyez un déménagement permanent à l’étranger. Cela peut vous libérer de certains liens et vous fournir des fonds qui pourraient vous être utiles pour vous adapter à votre nouvelle vie, notamment si vous entrez en retraite.

Pour des séjours prolongés à l’étranger, de nombreux pays exigent une preuve de stabilité financière pour les demandes de visa. Liquider votre propriété pourrait vous aider à satisfaire ces exigences.

Conseils pour vendre rapidement

Transformer un bien immobilier en liquidités ne se fait pas instantanément. Lorsque vous vendez un bien majeur comme une maison, il est utile de vous donner quelques mois pour le processus.

Même si les rénovations ou le désencombrement ne sont pas terminés, il est judicieux de mettre la propriété en vente tôt. Cela vous donne plus de marge de négociation. Il est préférable de trouver un acheteur avant d’être prêt à déménager, puis de négocier votre départ, plutôt que de vous sentir obligé d’accepter une offre inférieure à cause d’un départ imminent.

Considérez les plateformes suivantes pour vos annonces immobilières :

• Zillow.com
• MLS.com
• Realtor.com
• FSBO.com

Une fois votre propriété listée, commencez à la préparer pour la vente. Tout en désencombrant, rappelez-vous que si les maisons trop encombrées sont difficiles à vendre, celles qui sont trop dépouillées peuvent également repousser les acheteurs. Laisser quelques meubles de base aide les acheteurs potentiels à visualiser l’espace.

Bien que votre agent immobilier puisse suggérer que certaines rénovations augmenteront la valeur de la propriété, ce n’est pas toujours le cas. Les améliorations cosmétiques peuvent être une question de goût personnel. Envisagez de vous concentrer sur les réparations essentielles et éventuellement de laisser des rénovations plus poussées au prochain propriétaire.

Si une vente ne se matérialise pas avant votre départ, travaillez avec votre agent immobilier et courtier hypothécaire pour préparer le plus de documents possible. À l’ère des solutions numériques, des plateformes comme DocuSign peuvent faciliter les transactions à distance sans nécessiter de retour.

Investir le gain

Si vous souhaitez réinvestir le produit de votre vente, comparez les rendements potentiels avec ce que vous auriez pu gagner en conservant et en louant la propriété. Typiquement, le revenu locatif offre un rendement d’environ 5-6 %. Il est bon de noter que des rendements plus élevés s’accompagnent souvent de risques accrus.

Taxes sur la vente de propriétés aux États-Unis

Le Code des impôts internes des États-Unis, section 121, prévoit une exclusion de taxe sur le logement. Si vous avez utilisé votre bien comme résidence principale pendant au moins deux des cinq dernières années, vous pouvez exclure jusqu’à 250 000 $ des plus-values lors de la vente. Pour les couples mariés, cette exclusion passe à 500 000 $. Si vous n’êtes pas éligible à cette exclusion, prévoyez une taxe sur les gains en capital d’environ 15-20 % lors de la vente.

Si je la garde

Conserver votre propriété aux États-Unis peut fournir un revenu stable grâce aux locations et une appréciation potentielle au fil du temps. De plus, elle sert d’option de secours en cas de défis imprévus à l’étranger.

Gardien ou échangeur de maison

Confier votre propriété à un gardien assure qu’elle reste habitée et entretenue. Ces arrangements sont généralement des échanges non monétaires où le gardien entretient la propriété en échange d’un hébergement gratuit.

Des plateformes en ligne peuvent connecter les propriétaires avec de potentiels gardiens, y compris :

• TrustedHouseSitters.com
• Nomador.com
• HouseCarers.com
• HouseSitMatch.com

L’échange de maisons, en revanche, est un arrangement mutuel où deux parties échangent leurs maisons. Bien que ces échanges reposent sur la confiance, il est essentiel de clarifier les responsabilités et les attentes.

Les plateformes populaires d’échange de maisons incluent :

• HomeExchange.com
• LoveHomeSwap.com
• HomeLink.org

Comment louer votre propriété U.S. pour les expatriés

Location à court terme

Utiliser un service de location à court terme pour votre propriété peut apporter de l’argent plus rapidement, mais cela pourrait avoir des coûts initiaux plus élevés et nécessiter plus d’efforts. Des plateformes telles qu’Airbnb, Booking.com et VRBO s’adressent aux séjours brefs. Les frais pour les séjours nocturnes ou de fin de semaine totalisent souvent plus que ce que vous pourriez gagner d’une location mensuelle.

Les hôtes de ces plateformes nécessitent généralement plus d’assistance que les locataires longue durée. Vous devrez peut-être employer une personne de confiance pour maintenir l’apparence de la propriété, accueillir les invités, faire face aux urgences et inspecter les dommages après les séjours.

Considérez ces sites de gestion Airbnb fortement recommandés :

• Awning.com
• Vacasa.com
• AvantStay.com

Inconvénients notables de la location à court terme :

• Les locataires à court terme pourraient ne pas prendre autant soin de votre propriété que les locataires à long terme.
• De nombreux locataires à court terme sont des touristes, entraînant des périodes creuses en basse saison.

Location à long terme

Sélectionner les bons locataires est crucial en location longue durée. Votre maison pourrait être votre investissement le plus important, alors protégez-la avec soin. Assurez-vous de prendre les précautions nécessaires et de prendre le temps de trouver des locataires qui valoriseront votre propriété et paieront à temps.

Pour chaque locataire potentiel, envisagez d’obtenir un casier judiciaire, un rapport de crédit et plusieurs références positives de sources fiables. Recueillez les adresses de leurs locations précédentes et les coordonnées de ces propriétaires pour bien évaluer vos candidats.

Mettez en œuvre un bail qui vous protège de la responsabilité et protège contre les paiements en retard ou manquants. Aux États-Unis, certaines lois sont favorables aux locataires, donc rédigez le contrat pour assurer la protection de toutes les parties.

Cela pourrait signifier faire appel à un professionnel de l’immobilier ou à un avocat pour rédiger votre bail. Considérez cela comme un investissement initial prudent, vous apportant une tranquillité d’esprit supplémentaire. L’assurance propriété peut réduire les gains à court terme mais est essentielle pour sécuriser votre bien pendant votre absence.

Avec un locataire fiable en place, utilisez des outils de visioconférence et de partage de documents en ligne pour maintenir la communication, collecter les loyers et gérer les affaires à distance. Assurez des réparations et des résolutions de problèmes en temps voulu, surtout si vous êtes éloigné. Tenez des registres de toutes les transactions, que ce soit pour le loyer ou les réparations, pour soutenir tout litige et simplifier la préparation des impôts.

Pour simplifier les choses, envisagez de désigner un représentant local pour gérer les tâches en votre absence. Ce représentant pourrait être un ami ou un membre de la famille de confiance, ou un professionnel d’une entreprise de gestion immobilière complète.

Voici quelques sites de gestion immobilière à service complet renommés :

• GreyStar.com
• LPC.com
• CushmanWakefield.com
• LiveBH.com

Devrais-je tout faire moi-même ou engager un gestionnaire de propriété locative ?

Gérer les détails quotidiens de votre propriété depuis l’étranger peut être un défi. Un gestionnaire de propriété professionnel peut vous aider pour le dépistage des locataires, l’entretien, le paiement des factures, la résolution des litiges et les questions juridiques.

Si vous le préférez, vous pouvez déléguer l’ensemble de l’exploitation à votre gestionnaire immobilier. Pour une fraction des revenus locatifs, ils géreront les relations avec les locataires et les finances, vous fournissant des résumés financiers périodiques.

Dépenses locatives aux États-Unis à anticiper

• Les sociétés de gestion immobilière facturent généralement 8 à 10 % des revenus pour s’assurer que votre propriété est louée, entretenue et fonctionne sans problème. Certaines peuvent demander le loyer du premier mois lors de la sécurisation d’un nouveau locataire.

• L’assurance propriété, couvrant les blessures des locataires, les catastrophes naturelles et autres événements, coûte en moyenne entre 1000 et 3000 $ par an, selon la valeur de la propriété.

• Les coûts de maintenance et de réparation sont influencés par l’âge de votre maison, son emplacement, les matériaux de construction et le comportement du locataire, ce qui les rend difficiles à prévoir. Une directive utile est d’allouer environ 1 % des revenus locatifs pour la maintenance de la propriété.

• Les frais de l’association des propriétaires, le cas échéant, varient de 100 à 1000 $ par mois.

• Si vous choisissez de ne pas utiliser un gestionnaire immobilier, allouez des fonds pour le voyage au cas où vous devriez revenir pour résoudre des problèmes imprévus.

• Les impôts sur le revenu locatif et les taxes foncières fédérales et éventuellement des États fluctueront en fonction de votre tranche d’imposition et de l’État.

Impôts sur la location immobilière Vous devez payer des impôts fédéraux sur tout revenu locatif provenant de votre bien immobilier aux États-Unis, que vous y résidiez actuellement ou non. Les exigences fiscales des États varient d’un État à l’autre, mais il est probable que vous ayez à payer des impôts d’État sur vos revenus locatifs, ainsi que des impôts fonciers d’État.

Bien que vivre à l’étranger vous accorde une exclusion fiscale fédérale sur les revenus gagnés à l’étranger, cela ne s’étend pas à vos revenus locatifs basés aux États-Unis. Vous pouvez traiter votre bien en location comme une activité commerciale, ce qui vous permet de déduire les dépenses connexes telles que les frais de gestion immobilière, les coûts d’entretien, et la dépréciation du bien. Les impôts que vous devez seront calculés uniquement sur vos bénéfices nets.

À des fins fiscales, utilisez le formulaire Schedule E, communément appelé Formulaire 1040, pour déclarer vos revenus et dépenses locatifs.

Selon votre destination de relocalisation, vous pourriez être tenu de payer des impôts étrangers sur vos revenus locatifs aux États-Unis. Plusieurs pays ont établi des conventions fiscales pour éviter la double imposition, mais il est crucial d’examiner les règlements fiscaux spécifiques à votre situation pour éviter les complications. Heureusement, si vous êtes confronté à une double imposition dans un autre pays, vous serez généralement éligible à un crédit d’impôt étranger, qui peut compenser votre responsabilité fiscale aux États-Unis.

Conclusion

Passer à la vie d’expatrié peut vous inciter à vendre votre bien immobilier aux États-Unis, vous procurant une somme substantielle qui peut vous aider à remplir les exigences en matière de visa étranger ou à réaliser d’autres investissements.

Conserver et louer votre bien peut servir à soutenir un proche ou à générer un revenu régulier. Engager un gestionnaire de biens locatifs pourrait légèrement réduire vos bénéfices, mais diminuera considérablement vos responsabilités et votre niveau de stress.