Der Umzug ins Ausland kann sowohl aufgeregt als auch besorgt machen. Die wachsende Vorfreude kombiniert mit nostalgischen Gefühlen kann deine Entscheidungsfähigkeit bei praktischen Details trüben.
Wenn du eine Immobilie in den USA besitzt und planst, in ein anderes Land zu ziehen—sei es aus beruflichen Gründen, für den Ruhestand oder einfach für einen Tapetenwechsel—musst du entscheiden, ob du deine Immobilie verkaufen oder von Ausland aus verwalten möchtest.
Hier gehen wir auf die Verantwortlichkeiten, Verpflichtungen und Vorteile der jeweiligen Entscheidung ein.
Contents
Wenn ich es verkaufe
Der Verkauf deiner Immobilie in den USA bietet eine klare Lösung, besonders wenn du einen dauerhaften Umzug ins Ausland planst. Dies kann dich von Bindungen befreien und Gelder freisetzen, die beim Einleben in dein neues Leben nützlich sein können, besonders wenn du in den Ruhestand gehst.
Für längere Auslandsaufenthalte verlangen viele Länder finanzielle Nachweise für Visumanträge. Die Verflüssigung deiner Immobilie könnte dir helfen, solche Anforderungen zu erfüllen.
Tipps für einen schnellen Verkauf
Immobilien in Bargeld umzuwandeln ist nicht sofort möglich. Wenn du ein bedeutendes Asset wie ein Haus verkaufst, ist es vorteilhaft, dir ein paar Monate Zeit für den Prozess zu geben.
Auch wenn Renovierungen oder Entrümpelungen nicht abgeschlossen sind, ist es klug, die Immobilie frühzeitig zu inserieren. Dies gibt dir bessere Verhandlungsmöglichkeiten. Es ist vorzuziehen, einen Käufer zu finden, bevor du bereit zum Umziehen bist, und dann über deine Abreise zu verhandeln, anstatt ein schlechtes Angebot annehmen zu müssen aufgrund eines bevorstehenden Umzugs.
Erwäge die folgenden Plattformen für Immobilienanzeigen:
- Zillow.com
- MLS.com
- Realtor.com
- FSBO.com
Sobald dein Eigentum gelistet ist, beginne mit der Vorbereitung für den Verkauf. Während du entrümpelst, bedenke, dass zwar übermäßig vollgestopfte Häuser schwer zu verkaufen sind, aber auch zu leerstehende können Käufer abschrecken. Wenn du grundlegende Möbel lässt, hilft das potenziellen Käufern, den Raum zu visualisieren.
Während dein Makler vielleicht vorschlägt, dass bestimmte Renovierungen den Wert deiner Immobilie steigern, ist das nicht immer der Fall. Kosmetische Aufwertungen können Geschmackssache sein. Erwäge, dich auf essenzielle Reparaturen zu konzentrieren und möglicherweise umfassende Umarbeitungen dem nächsten Eigentümer zu überlassen.
Sollte ein Verkauf nicht vor deinem Umzug zustande kommen, arbeite gemeinsam mit deinem Makler und Hypothekenmakler, um so viel Papierkram wie möglich vorzubereiten. In der Ära digitaler Lösungen können Plattformen wie DocuSign Ferngeschäfte erleichtern, ohne dass eine Rückkehr nötig ist.
Die Gewinne investieren
Wenn du planst, den Erlös deines Verkaufs erneut zu investieren, vergleiche potenzielle Renditen mit denen, die du durch Behalten und Vermieten der Immobilie erzielt hättest. In der Regel bringt Mieteinnahmen eine Rendite von etwa 5-6 %. Es ist zu beachten, dass höhere Renditen oft mit größeren Risiken verbunden sind.
US-Immobilienverkaufssteuern
Der US-amerikanische Internal Revenue Code, Abschnitt 121, bietet eine Steuerbefreiung für Wohnimmobilien. Wenn du deine Immobilie in mindestens zwei der letzten fünf Jahre als Hauptwohnsitz genutzt hast, kannst du bis zu 250.000 USD von den Kapitalgewinnen beim Verkauf ausschließen. Für verheiratete Paare erhöht sich dieser Ausschluss auf 500.000 USD. Wenn du für diesen Ausschluss nicht in Frage kommst, erwarte eine Kapitalertragsteuer von etwa 15-20 % beim Verkauf.
Wenn ich es behalte
Das Behalten deiner US-Immobilie kann durch Mieteinnahmen ein stetiges Einkommen bieten und im Laufe der Zeit eine Wertsteigerung bringen. Außerdem dient es als Rücklage, falls unerwartete Herausforderungen im Ausland auftreten.
Haussitter oder Tauscher
Deine Immobilie einem Haussitter anzuvertrauen, stellt sicher, dass sie bewohnt und gepflegt bleibt. Solche Arrangements sind typischerweise keine monetären Abkommen, bei denen der Sitter die Immobilie im Austausch für freie Unterkunft pflegt.
Online-Plattformen können Hausbesitzer mit potenziellen Haussittern verbinden, darunter:
- TrustedHouseSitters.com
- Nomador.com
- HouseCarers.com
- HouseSitMatch.com
Der Haustausch hingegen ist ein wechselseitiges Arrangement, bei dem zwei Parteien ihre Häuser tauschen. Obwohl diese Tauschgeschäfte auf Vertrauen basieren, ist es wichtig, Verantwortlichkeiten und Erwartungen zu klären.
Beliebte Haustausch-Plattformen sind:
- HomeExchange.com
- LoveHomeSwap.com
- HomeLink.org
Wie man seine US-Immobilie an Expats vermietet
Kurzfristige Vermietung
Die Nutzung eines kurzfristigen Vermietungsdienstes für deine Immobilie kann schneller Geld einbringen, aber es könnte höhere Anfangskosten erfordern und mehr Aufwand bedeuten. Plattformen wie Airbnb, Booking.com und VRBO eignen sich für kurze Aufenthalte. Die Gebühren für Nächte oder Wochenendübernachtungen summieren sich oft zu mehr, als du durch Monatsmieten verdienen würdest.
Gäste auf diesen Plattformen benötigen in der Regel mehr Unterstützung als langfristige Mieter. Du musst möglicherweise eine vertrauenswürdige Person beauftragen, um das Erscheinungsbild der Immobilie zu pflegen, Gäste zu empfangen, Notfälle zu bewältigen und nach dem Aufenthalt auf Schäden zu überprüfen.
Erwäge diese hoch empfohlenen Airbnb-Management-Websites:
- Awning.com
- Vacasa.com
- AvantStay.com
Bemerkenswerte Nachteile der kurzfristigen Vermietung sind:
- Kurzzeitmieter kümmern sich möglicherweise nicht so sehr um deine Immobilie wie Langzeitmieter.
- Viele Kurzzeitmieter sind Touristen, was zu möglichen Engpässen während der Nebensaison führen kann.
Langfristige Vermietung
Die Auswahl der richtigen Mieter ist entscheidend bei der langfristigen Vermietung. Dein Zuhause könnte deine größte Investition sein, also schütze es sorgfältig. Stelle sicher, dass du die notwendigen Vorsichtsmaßnahmen triffst und Zeit aufwendest, um Mieter zu finden, die deine Immobilie zu schätzen wissen und pünktlich zahlen.
Für jeden potenziellen Mieter erwäge die Einholung eines polizeilichen Führungszeugnisses, einer Kreditauskunft und mehrerer positiver Empfehlungen von glaubwürdigen Quellen. Sammele Adressen ihrer vorherigen Mietobjekte und Kontaktdaten dieser Hauseigentümer, um deine Kandidaten gründlich zu überprüfen.
Setze einen Mietvertrag auf, der dich vor Haftung schützt und gegen verspätete oder ausbleibende Zahlungen absichert. In den USA begünstigen einige Gesetze die Mieter, daher sollte der Vertrag so formuliert sein, dass er allen Parteien Schutz bietet.
Das könnte bedeuten, einen Immobilienprofi oder Anwalt zu engagieren, um deinen Mietvertrag auszuarbeiten. Betrachte dies als kluge Anfangsinvestition, die dir zusätzliches ruhiges Gewissen gibt. Eine Gebäudeversicherung kann kurzfristige Gewinne verringern, ist jedoch unerlässlich, um deine Immobilie während deiner Abwesenheit zu sichern.
Mit einem zuverlässigen Mieter an Ort und Stelle, nutze Online-Video- und Dokumenten-Tools, um die Kommunikation aufrechtzuerhalten, die Miete einzutreiben und Angelegenheiten aus der Ferne zu regeln. Sorge für zeitgerechte Reparaturen und Problemlösungen, insbesondere wenn du weit entfernt bist. Führe Aufzeichnungen über alle Transaktionen, sei es für Miete oder Reparaturen, um eventuelle Streitigkeiten zu unterstützen und die Steuererklärungen zu vereinfachen.
Um die Dinge zu vereinfachen, erwäge die Ernennung eines lokalen Vertreters für die Verwaltung von Aufgaben in deiner Abwesenheit. Dieser Vertreter kann ein vertrauenswürdiger Freund oder Verwandter sein oder ein Profi aus einer umfassenden Immobilienverwaltungsfirma.
Hier sind einige renommierte Full-Service-Immobilienverwaltungswebsites:
- GreyStar.com
- LPC.com
- CushmanWakefield.com
- LiveBH.com
Sollte ich es selbst machen oder einen Verwalter für Mietobjekte nutzen?
Die tägliche Verwaltung deiner Immobilie vom Ausland aus kann herausfordernd sein. Ein professioneller Immobilienverwalter kann bei der Mieterprüfung, Wartung, Rechnungszahlung, Streitbeilegung und rechtlichen Angelegenheiten helfen.
Wenn gewünscht, kannst du den gesamten Betrieb an deinen Immobilienverwalter delegieren. Für einen Bruchteil der Mieteinnahmen kümmern sie sich um Mieterbeziehungen und Finanzen und stellen dir regelmäßige Finanzübersichten zur Verfügung.
Erwartete Mietausgaben in den USA
- Immobilienverwaltungsfirmen berechnen in der Regel 8-10 % der Einnahmen, um sicherzustellen, dass deine Immobilie vermietet, gepflegt und reibungslos funktioniert. Einige verlangen die erste Monatsmiete, wenn sie einen neuen Mieter sichern.
- Die Gebäudeversicherung, die Verletzungen von Mietern, Naturkatastrophen und andere Ereignisse abdeckt, liegt im Durchschnitt zwischen 1000 und 3000 USD jährlich, abhängig vom Immobilienwert.
- Wartungs- und Reparaturkosten werden von Alter, Lage, Baumaterialien deines Hauses und dem Verhalten der Mieter beeinflusst, was sie schwer vorhersagbar macht. Eine nützliche Richtlinie ist, etwa 1 % der Mieteinnahmen für die Instandhaltung der Immobilie zu berechnen.
- Hausgemeinschaftsgebühren, falls zutreffend, reichen von 100 bis 1000 USD monatlich.
- Wenn du gegen einen Immobilienverwalter entscheidest, budgetiere Reisekosten, falls du zurückkehren musst, um unvorhergesehene Probleme zu lösen.
- Die Bundes- und möglicherweise die staatliche Mieteinnahmen- und Immobiliensteuer wird sich je nach Steuerklasse und Bundesstaat ändern.
Mietsteuern für Immobilien Du musst Bundessteuern auf alle Mieteinnahmen aus deinem US-Anwesen zahlen, unabhängig davon, ob du derzeit in den USA wohnst. Die Anforderungen an die staatlichen Steuern unterscheiden sich von Staat zu Staat, aber es ist wahrscheinlich, dass du staatliche Steuern auf deine Mieteinnahmen sowie staatliche Grundsteuern zahlen musst.
Obwohl das Leben im Ausland dir einen bundesstaatlichen Steuerausschluss für im Ausland verdientes Einkommen gewährt, gilt dies nicht für deine in den USA basierten Mieteinnahmen. Du kannst deine Mietimmobilie als Geschäftstätigkeit behandeln, was es dir ermöglicht, damit verbundene Ausgaben wie Kosten für einen Hausverwalter, Wartungskosten und Abschreibungen abzuziehen. Die Steuern, die du schuldest, basieren ausschließlich auf deinem Nettogewinn.
Für Steuerzwecke benutze Schedule E, allgemein bekannt als Formular 1040, um deine Mieteinnahmen und Ausgaben zu melden.
Abhängig von deinem Umzugsziel musst du möglicherweise ausländische Steuern auf deine US-Mieteinnahmen zahlen. Mehrere Länder haben Steuerabkommen geschlossen, um Doppelbesteuerung zu vermeiden, aber es ist wichtig, die spezifischen Steuervorschriften für deine Situation zu prüfen, um Komplikationen zu vermeiden. Glücklicherweise qualifizierst du dich in der Regel für eine ausländische Steuergutschrift, wenn du in einem anderen Land doppelt besteuert wirst, welche deine Steuerschuld in den USA mindern kann.
Fazit
Der Wechsel ins Expat-Leben könnte dich dazu veranlassen, dein US-Eigentum zu verkaufen, wodurch du eine erhebliche Summe erhalten kannst, die bei Anforderungen für ein Auslandsvisum oder anderen Investitionen helfen kann.
Das Behalten und Vermieten deiner Immobilie kann dazu dienen, einen geliebten Menschen zu unterstützen oder konsistente Einnahmen zu generieren. Auch wenn die Beschäftigung eines Mietverwalters deine Gewinne leicht reduzieren könnte, wird dies deine Verantwortlichkeiten und dein Stressniveau erheblich verringern.
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