La guía completa para comprar una casa en México

Comprar una casa increíble en México es un sueño para muchos. México tiene una gran variedad de paisajes, climas y opciones de vivienda, y siempre hay algo para todos los interesados en mudarse.

Para asegurarte de que este sueño no se convierta en pesadilla, es importante estar al tanto de las leyes y procesos que enfrentarás al comprar una propiedad en México.

Afortunadamente, puedo guiarte a través de este proceso, para que te sientas más seguro al tomar una decisión tan importante como comprar una casa y/o un terreno.

En este artículo, aprenderás sobre las opciones para que los extranjeros compren bienes raíces en México y cómo funciona realmente el proceso de compra en este país. Discutiré la importancia de un notario público, un abogado y un agente inmobiliario, quienes desempeñan roles cruciales en el proceso de compra de una casa.

Bonus: Al final de este artículo, encontrarás algunas palabras útiles que pueden ser prácticas al hablar de bienes raíces en México.

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¿Puedes comprar una casa en México?

Sí, puedes. Y no se trata solo de una casa.

De hecho, puedes comprar cualquier tipo de propiedad. Puedes comprar terreno, un apartamento, una casa, o cualquier tipo de bien inmueble. Es una opción bastante buena si decides vivir en México a largo plazo.

Solo hay dos excepciones principales que necesitas conocer. La primera se refiere a zonas restringidas y la segunda sobre comprar una propiedad en tierras Ejido.

Esto es lo que necesitas saber sobre estas excepciones.

Zonas Restringidas

En 1917, la Constitución Mexicana estableció que solo los mexicanos podían ser propietarios de tierras. En 1973, esta ley se modificó para permitir a los extranjeros poseer una propiedad en el país a través de la Ley de Inversión Extranjera.

Esta ley se refiere a zonas restringidas, o áreas de tierra o propiedad dentro de 50 kilómetros del mar y/o 100 kilómetros de la frontera que no pueden ser compradas por extranjeros, solo por ciudadanos mexicanos. En 1993, hubo otra modificación a esta ley, que hizo posible que los extranjeros compraran terrenos en estas Zonas Restringidas a través de un fideicomiso.

El fideicomiso funciona como un acuerdo fiduciario entre el Banco Fiduciario Mexicano y el comprador, sobre lo cual aprenderás más adelante en este artículo.

Eso significa que, en la actualidad, los extranjeros pueden poseer legalmente una propiedad en las llamadas zonas restringidas, incluso si no son ciudadanos mexicanos.

Sin embargo, el tiempo de tramitación puede ser mucho más largo que al comprar una propiedad normal. Algunas personas pueden incluso aconsejarte que no compres una propiedad en una zona restringida.

Tierras Ejido

Otra cosa que debes saber al comprar propiedad en México se refiere a las tierras Ejido.

Antiguamente, las tierras Ejido se utilizaban principalmente para la agricultura, y la tierra se dividía en lotes donde las comunidades podían vivir y trabajar.

Hoy en día, casi no hay agricultura en estas tierras y la tierra simplemente permanece ahí. Cuando un ciudadano mexicano desea comprar tierras Ejido, la persona debe obtener el consentimiento de la comunidad que ‘posee’ la tierra.

El mayor problema al comprar tierras Ejido es que no tendrás una escritura.

Eso significa que cada vez que desees vender tu terreno o propiedad, necesitas obtener un ‘sí’ de la asamblea del comisariado.

Por ley, un extranjero no puede poseer tierras Ejido. Los extranjeros solo pueden comprar este tipo de tierras después de un proceso de privatización que tiene la tierra registrada a nombre de un ciudadano mexicano en una escritura.

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Una vez hecho eso, un extranjero puede comprarla y transferir la escritura a su nombre. Pero ten en cuenta que algunas personas querrán ganar dinero rápidamente y dirán que un lote Ejido está en proceso de privatización.

Solo deberías comprar cuando este proceso esté terminado y haya una escritura real que puedas considerar comprar; de lo contrario, estás en riesgo de perder la tierra que compraste ya que, por ley, no puedes ser el propietario legal.

Así que, a menos que puedas confiar completamente en un vendedor, lo mejor es evitar comprar tierras Ejido.

Un notario público puede comprobar si la tierra es Ejido o no.

Opciones de Casa Disponibles

Si estás siguiendo tu sueño de comprar bienes raíces en México, debes preguntarte si deseas una propiedad que ya está construida, o una casa o lote en preventa o pre-construcción. Independientemente de tu elección, habrá desafíos por delante.

¿Es buena o mala idea comprar una casa en pre-construcción?

Aunque los proyectos en pre-construcción son un no-no para algunas personas, especialmente para los jubilados, definitivamente valen la pena investigarlos. Con un poco de precaución, está absolutamente bien comprar una casa en pre-construcción, incluso si el constructor aún no ha comenzado la construcción.

Es importante tener otra opinión sobre la debida diligencia legal y que el vendedor del proyecto sea el propietario legal del proyecto real. Para tales proyectos, se necesitan permisos de construcción. Puedes pedirle al contratista o vendedor que muestre este permiso y verificarlo con el municipio donde se construirá la casa.

Nunca olvides comprobar las referencias del vendedor o desarrollador; estas pueden decirte mucho sobre si puedes confiar en ellos. Si optas por una casa en pre-construcción, asegúrate de verificar las penalidades que deben estar en el contrato para que sepas qué esperar cuando, por ejemplo, se posponga la fecha de finalización de tu casa.

Comprar una casa que ya está construida

Si optas por una casa que ya está construida, es probable que puedas mudarte de inmediato una vez que se complete el proceso de compra y seas el orgulloso propietario de la escritura a tu nombre.

Otra ventaja de comprar una casa que ya existe es que puedes comprobar cualquier condición subyacente o defecto. Como se mencionó antes, algunas casas pueden estar construidas sobre tierras Ejido. Un notario público puede decirte si este es el caso y, de ser así, no es posible para ti como extranjero comprar la propiedad hasta que esté privatizada y tenga una escritura.

Ahora que sabes sobre las opciones para comprar bienes raíces en México, es importante saber cómo hacer una oferta una vez que hayas encontrado la propiedad o el terreno de tus sueños.

Terreno

Si tienes un diseño exacto para tu casa en mente y no quieres buscar propiedades que puedan ser similares, comprar terrenos y construir tu hogar soñado podría ser la mejor opción.

Asegúrate de que un notario público compruebe si se puede realizar la transferencia del título, si el terreno está debidamente registrado y si tiene algún gravamen.

Precio Medio de la Vivienda

Cuando empiezas a buscar una propiedad, notarás que el mercado inmobiliario mexicano no tiene límites: ¡hay casas en venta que cuestan más de un millón de dólares estadounidenses! ¿Esto se ajusta a tu presupuesto? ¡Genial! Si no, entonces tienes muchas otras opciones. Puedes encontrar casas que cuestan tan solo 30.000 USD.

Los extranjeros parecen pagar, en promedio, entre 100.000 y 120.000 USD por su casa soñada en México.

Proceso de Compra

En general, comprar una propiedad en México implica, más o menos, pasar por el siguiente proceso:

1.     Busca tu casa soñada, que puedes hacer por tu cuenta o pidiendo orientación a un agente inmobiliario.

2.     Si encuentras una casa que te gusta, puedes hacer una oferta directamente al vendedor o a través de un agente inmobiliario.

3.     Cuando se acepta la oferta, ambas partes (comprador y vendedor) acuden a un notario público para redactar el contrato de venta (en español: contrato de compraventa). Un abogado puede ayudar aquí, si deseas tener uno.

4.     Tendrás que pagar un depósito del 5 al 10% para una casa en pre-construcción o hasta el 40% para una casa existente.

5.     Asegúrate de que el contrato que recibas esté en español porque, según las leyes mexicanas, un contrato legalmente vinculante debe estar en español.

6.     Después de pagar el depósito, el notario público comenzará a trabajar en la otra documentación.

7.     Si es necesario, puedes comenzar el proceso para tu fideicomiso.

8.     Paga los costos de cierre, incluidos honorarios e impuestos que generalmente son hasta el 6% del precio.

9.     El Registro Público debería poder emitir tu escritura (en español: escritura) dentro de los tres meses posteriores a la firma del contrato original de venta.

10.    Una vez realizado el pago final y la escritura esté a tu nombre (o el fideicomiso en caso de un fideicomiso), la propiedad es tuya. ¡Felicidades!

Ten en cuenta que hay algunas regulaciones a tomar en cuenta cuando eres un extranjero que desea poseer una casa en este país.

Además, necesitarás tener paciencia, ya que el proceso puede ser lento y hay mucha información que asimilar.

En resumen, el proceso de comprar una casa en México puede ser tedioso y, en algunos casos, bastante abrumador. Pero una vez que estés instalado en tu hogar soñado, verás que valió la pena.

Haciendo una oferta

Hacer una oferta de compra no se trata solo de poner un precio sobre la mesa. Tienes que pensar detenidamente sobre los términos que te gustaría ver en el contrato de venta, como el precio que estás dispuesto a ofrecer, un plazo para que el vendedor responda, cualquier plan de pago y cuánto debería ser el monto del depósito.

Si el vendedor acepta tu oferta, entonces el vendedor y el comprador deben firmar un acuerdo que establece que el comprador debe hacer un depósito, que suele ser del 5 al 10% del precio de la propiedad si está en pre-construcción y hasta el 40% si la casa ya está construida.

Normalmente, los términos de la oferta de compra se indican en este acuerdo, así como la penalización cuando el vendedor o el comprador cambian de opinión.

También podrías optar por mencionar el uso de una cuenta de plica, en la que un tercero retiene una gran cantidad de dinero hasta que se cumpla una determinada condición. Es un acuerdo legal que es común en los Estados Unidos y que solo recientemente se ha utilizado en México.

Obtener un Notario Público

Cuando se trata de vender y comprar bienes raíces en México, cada transacción de documentos en el proceso debe pasar por las manos de un notario público. Por lo tanto, es importante saber qué esperar de esta institución en el proceso de compra.

El notario público tiene varios deberes cuando se trata de ayudar en la compra de bienes raíces. El notario tiene que investigar el título o escritura del lote o propiedad y obtener una tasación.

Los documentos de cierre del trato también pasarán por el notario. Se podría decir que el notario público trabaja para el gobierno mexicano y que será imparcial al comprobar si el título de la propiedad es correcto y coincide con la persona que la está vendiendo.

Procesos como estos tienden a poner a prueba tu paciencia, mucho. También te pedirán que entregues muchos documentos. Los documentos que definitivamente necesitarás presentar incluyen el contrato de venta, el certificado de gravamen, si el lote se usa para fines comerciales o residenciales, y un certificado de no gravamen que indique que todos los impuestos están pagados.

Es fundamental que investigues si hay deudas pendientes con la casa, ya que algunos propietarios dejan las facturas de electricidad, teléfono, agua y otros sin pagar. Intenta obtener tantos recibos actualizados como sea posible y, si es necesario, comprueba doblemente con las empresas involucradas. De lo contrario, podrías terminar debiendo una gran deuda a una de estas empresas, que tendrás que pagar una vez que la propiedad esté a tu nombre. Si no lo haces, podrían cortar los servicios que estés utilizando.

Envío de pagos

Los pagos de depósitos y pagos completos deben ser enviados a una cuenta bancaria mexicana. Si tú, como extranjero, aún no tienes una cuenta bancaria mexicana, debes comprobar el tipo de cambio y las tarifas de tu banco de origen. La mayoría de los pagos se realizan a través de transferencias bancarias. Estos pagos son seguros y, en ocasiones, son la única opción disponible al comprar una casa en México.

Si necesitas depositar no más de 10.000 USD, usar Wise es una buena opción. Esta plataforma tiende a tener los tipos de cambio y comisiones más bajos entre las plataformas/aplicaciones de transferencia de dinero.

Algunas personas optan por establecer una corporación mexicana ya que este proceso es bastante sencillo y facilita el envío de grandes cantidades de dinero. Establecer una corporación para este propósito cuesta alrededor de 1.500 USD y se puede formar con al menos dos personas, sean extranjeros o mexicanos. Puedes comprar, por ejemplo, bienes raíces y automóviles a través de tu corporación.

La desventaja es que todo lo comprado estará a nombre de la empresa y, por ende, a nombre de al menos dos personas. Además, necesitas contratar a un contable para que se encargue de las finanzas que pasan por la corporación, incluso si no la usas para nada más que compras. Y te contarán sobre una desventaja aún mayor: no puedes usar efectivo en este caso.

Otra opción que se introdujo recientemente para facilitar las transacciones inmobiliarias en México es una cuenta de plica. Observa, sin embargo, que esto significa que el vendedor tiene que gestionar el servicio y configurarlo. Si el vendedor no quiere pero el comprador sí, entonces el comprador tiene que configurarlo y pagar las tarifas de configuración que pueden costar hasta 800 USD. Las cuentas de plica se utilizan principalmente en casas en pre-construcción, ya que se considera más seguro hacerlo. Afortunadamente, los compradores también pueden confiar en los notarios públicos en México cuando el dinero viaja a través de ellos en una compra inmobiliaria.

Costos de Cierre

Comprar una propiedad en México significa que tienes que lidiar con costos de cierre. En general, estos costos oscilan entre el 4 y el 6% del precio de la propiedad. Asegúrate de calcular esto y tenerlo en cuenta en tu presupuesto para comprar una propiedad. El comprador tiene que hacerse cargo de los costos de cierre, mientras que el vendedor tiene que manejar las tarifas inmobiliarias y cualquier impuesto sobre las ganancias.

Otros costos que el comprador tiene que pagar, inclusivos de los costos de cierre, son el impuesto a la propiedad y el impuesto de transferencia. El impuesto a la propiedad (en español: predial) cuesta, en promedio, el 0,1% del valor de la propiedad cuando se vende. El impuesto de transferencia es el 2% del precio de compra y debe pagarse para transferir la propiedad al comprador.

Registro de Propiedad

Para cuando tengas la escritura con el nombre del propietario frente a ti en el notario, puedes proceder y hacer que el notario público registre tu propiedad. El notario hace esto en la Oficina del Registro de Propiedad. Cada página del documento debe estar sellada y debe haber un certificado de registro adjunto a la nueva escritura a tu nombre.

Consentimiento del Ministerio de Relaciones Exteriores

Como un extranjero que desea comprar una propiedad en México, es necesario enviar una declaración oficial al Ministerio de Relaciones Exteriores. En este documento, les informas sobre tu intención de compra.

Después de entregar este documento, el Ministerio puede completar el registro en 15 días. ¿No has escuchado nada de ellos después de 15 días? Entonces el registro se autoriza automáticamente. Asegúrate de conservar una copia o comprobante de entrega del documento con una fecha específica, para poder demostrar que realmente lo entregaste.

Tiempo del Proceso de Compra

Dependiendo del tipo de inmueble que desees comprar, los tiempos del proceso de compra variarán. También dependerá de tus finanzas: ¿pagarás en efectivo o necesitarás un préstamo?

Suponiendo que pagues en efectivo o el monto total, como la mayoría de las personas hacen cuando compran propiedad en México, el proceso de hacer una oferta y pagar la casa o lote puede tomar hasta dos meses.

Después de eso, la propiedad necesita ser registrada, lo que puede demorar entre 45 y 100 días.

Así que además de tus pertenencias, ¡definitivamente necesitas empacar algo de paciencia! Cuánto tiempo toma realmente el proceso completo depende de muchos factores, como el tipo de propiedad o lote que estás comprando y si está situado en una zona restringida.

Cómo establecer un fideicomiso bancario (fideicomiso)

¿Está tu casa soñada situada en una zona restringida en México? No te preocupes, aún puedes comprar la propiedad a través de un fideicomiso bancario (en español: fideicomiso). El gobierno mexicano ha autorizado bancos fiduciarios que pueden adquirir propiedades ubicadas en zonas restringidas.

El banco fiduciario es el que posee la propiedad pero el extranjero puede alquilar, construir, vivir, legar o venderla siempre que se hayan pagado todas las tarifas. En la documentación del fideicomiso, el extranjero puede listar un heredero que también puede ser extranjero. De esta forma, un fideicomiso asegura que el comprador tiene los derechos para hipotecar, alquilar, vender o transferir la propiedad. Si tienes que utilizar un fideicomiso para comprar una casa, depende de tu notario público iniciar el proceso de obtención del fideicomiso.

En el caso de un fideicomiso, la escritura de la propiedad está a nombre del banco y, por lo tanto, es responsabilidad de este banco fiduciario asegurarse de que no haya reclamaciones o gravámenes sobre la propiedad. Establecer un fideicomiso cuesta entre 500 y 1.000 USD. Una vez obtengas el fideicomiso, la tarifa anual es de alrededor de 600 USD.

Un fideicomiso es válido por 50 años y puede renovarse por 50 años más. ¿Se te pasó la fecha de renovación? Entonces aún tienes 10 años para renovar el fideicomiso. Si el fideicomiso no tiene noticias tuyas después de ese período, entonces el banco posee completamente la propiedad y pierdes todos tus derechos.

Opciones de financiación al comprar una casa en México

La mayoría de los compradores pagan al contado o al menos la cantidad total de una vez. La razón principal es que las opciones de financiación asequibles prácticamente no existen en este país.

Solo puedes obtener una hipoteca cuando estás interesado en comprar una casa que ya está construida y tiene escritura. Eso significa que no se pueden otorgar préstamos para proyectos de vivienda que aún no tienen título. Aun así, las tasas de interés están entre el 7 y el 12% y hay muchas tarifas de inicio que pagar. Por lo general, el proceso de obtener una hipoteca tarda hasta cuatro meses, si todo va bien.

¿Necesito un agente inmobiliario? 

Hay muchas propiedades y terrenos a la venta en el mercado inmobiliario mexicano. Quizás sabes en qué ciudad o pueblo deseas vivir, pero puede que no tengas idea de qué área específica deberías considerar o cuál se adaptaría a tus necesidades y deseos. 

Un agente inmobiliario puede ayudarte a buscar las mejores opciones para tu situación. Un agente inmobiliario definitivamente vale la pena, especialmente si no estás seguro de qué áreas buscar.

¿Estás buscando un terreno para construir o una casa que aún no está construida? Entonces podrías ir directamente a los desarrolladores de proyectos, y ellos te dirán todo lo que necesitas saber. Los agentes inmobiliarios en México trabajan por comisión, por lo que podrían mostrarte solo casas que estén en su cartera. 

Por lo tanto, es una buena idea buscar propiedades a través de 2 o 3 agentes para asegurarte de ver una amplia gama de casas antes de tomar tu decisión final. No tienes que pagar a un agente inmobiliario. Ellos son pagados por el vendedor una vez que se cierra un acuerdo.

¿Necesito contratar un abogado? 

Es importante entender que el notario público, que es crucial en el proceso de venta, de hecho es un abogado. Pero esta entidad representa al gobierno mexicano y no a ti como comprador. Especialmente para los extranjeros, la ayuda de un abogado puede ser muy útil. Puede ser aún más útil cuando no hablas español, pero incluso si lo hablas, la cantidad de información involucrada en el proceso de compra de una casa puede ser abrumadora.

¿Ya tienes un abogado en tu país? Desafortunadamente, los servicios de ese abogado no pueden utilizarse en México ya que, según las leyes mexicanas, solo los abogados mexicanos licenciados pueden representarte en el país.

Contratar a un abogado que esté de tu lado puede ayudarte a incluir información específica en el contrato de compraventa, como penalizaciones, la firma del contrato, el depósito y las tarifas a pagar, y cómo transferir el dinero. Puedes imaginarte que contratar a un abogado que tenga experiencia en ventas inmobiliarias puede ser de gran ayuda.

Otros asuntos en los que un abogado puede asistirte incluyen presentar todos los permisos necesarios ante el notario público, recopilar todas las pruebas de pago de impuestos, gravámenes y facturas de servicios públicos, y coordinar información entre tú y el notario público y, si es necesario, el banco fiduciario y el fideicomiso.

Contratar a un abogado para compras inmobiliarias te costará entre 300 y 5.000 USD. La tarifa depende mucho de las actividades que el abogado tenga que realizar para ti. La mejor manera de buscar un abogado local es simplemente buscando ‘abogado’ o ‘servicios legales’ en Google o Maps en el área donde desees comprar la propiedad. Luego, llámalos a todos, verifica sus referencias y pregunta por precios para ver si se ajustan a tu presupuesto.

Palabras útiles 

Inglés	Español
Contrato de compraventa	Contrato de compraventa
Certificado de no adeudo	Certificado de no adeudo
Certificado de gravamen	Libre de gravamen
Escritura	Escritura
Fideicomiso bancario	Fideicomiso
Notario público	Notario público
Impuesto predial	Predial

Ahora vamos contigo

Ahora que conoces los entresijos del mercado inmobiliario en México y cómo comprar una casa en este maravilloso país, ¡podrías comenzar a buscar propiedades! Algunos buenos sitios web en español para encontrar casas son Vivaanuncios and Inmuebles24.

Si puedes, lo mejor es viajar al área en la que estás interesado en vivir y buscar un agente local que pueda mostrarte los alrededores. ¡Buena búsqueda!

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