La guía completa para comprar una casa en México

Comprar una casa increíble en México es un sueño para muchos. México tiene una gran variedad de paisajes, climas y opciones de vivienda, y siempre hay algo para cualquiera que esté interesado en hacer el cambio. 

Para asegurarte de que este sueño no se convierta en una pesadilla, es importante estar al tanto de las leyes y procesos que enfrentarás al comprar una propiedad en México. 

Afortunadamente, puedo guiarte a través de este proceso, para que te sientas más seguro al tomar una decisión tan importante como comprar una casa y/o terreno.

En este artículo, aprenderás sobre las opciones para que los extranjeros compren bienes raíces en México y cómo funciona realmente el proceso de compra en este país. Discutiré la importancia de un notario público, un abogado y un agente inmobiliario, quienes juegan un papel crucial en el proceso de compra de una casa. 

Bonus: Al final de este artículo, encontrarás algunas palabras útiles que te pueden ser de ayuda al hablar de bienes raíces en México.

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¿Puedes comprar una casa en México?

Sí, puedes. Y no se trata solo de una casa.

De hecho, puedes comprar cualquier tipo de propiedad. Puedes comprar terreno, un departamento, una casa o cualquier tipo de bien raíz. Es una opción bastante buena si decides vivir en México a largo plazo. 

Solo hay dos excepciones principales que necesitas conocer. La primera es respecto a las zonas restringidas y la segunda trata sobre la compra de propiedad en tierras Ejido. 

Esto es lo que necesitas saber sobre estas excepciones. 

Zonas restringidas

En 1917, la Constitución Mexicana estableció que solo los mexicanos podían ser propietarios de tierras. En 1973, esta ley fue modificada para permitir a los extranjeros poseer una propiedad en el país a través de la Ley de Inversión Extranjera.

Esta ley se refiere a las zonas restringidas, o áreas de tierra o propiedad dentro de 50 kilómetros del mar y/o 100 kilómetros de la frontera que no pueden ser compradas por extranjeros, solo por ciudadanos mexicanos. En 1993, hubo otra modificación a esta ley, que hizo posible para los extranjeros comprar tierra en estas Zonas Restringidas a través de un fideicomiso. 

El fideicomiso funciona como un acuerdo de confianza entre el Banco de Confianza Mexicano y el comprador, el cual aprenderás más adelante en este artículo. 

Eso significa que actualmente, los extranjeros pueden poseer legalmente una propiedad en las llamadas zonas restringidas incluso si no son ciudadanos mexicanos.

Sin embargo, el tiempo de procesamiento puede ser mucho más largo que al comprar una propiedad normal. Algunas personas incluso pueden aconsejarte que no compres propiedades en una zona restringida. 

Tierra Ejido

Otra cosa que debes saber al comprar propiedad en México es sobre la tierra Ejido. 

En el pasado, las tierras Ejido se usaban principalmente para la agricultura, y la tierra se dividía en lotes donde las comunidades podían vivir y trabajar. 

Actualmente, hay muy poca agricultura en estas tierras y simplemente ahí están. Cuando un ciudadano mexicano quiere comprar tierra Ejido, la persona debe obtener el consentimiento de la comunidad que ‘posee’ la tierra. 

El mayor problema al comprar tierra Ejido es que no tendrás una escritura. 

Eso significa que cualquier momento que desees vender tu tierra o propiedad, necesitas obtener un ‘sí’ de la asamblea del comisariado.

Por ley, un extranjero no puede poseer tierra Ejido. Los extranjeros solo pueden comprar este tipo de tierra después de un proceso de privatización que hace que la tierra sea adjudicada a un ciudadano mexicano en una escritura. 

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Una vez hecho esto, un extranjero puede comprarla y transferir la escritura a su nombre. Pero ten en cuenta que algunas personas querrán ganar dinero rápidamente y decir que un lote Ejido está en proceso de privatización.

Solo debes comprar cuando este proceso haya terminado y haya una escritura real que puedas considerar comprar; de lo contrario, corres el riesgo de perder la tierra que compraste ya que por ley, no puedes ser el propietario legal.

Entonces, a menos que puedas confiar completamente en un vendedor, es mejor evitar comprar tierra Ejido.

Un notario público puede verificar si la tierra es Ejido o no.

Opciones de casas disponibles

Si estás siguiendo tu sueño de comprar bienes raíces en México, debes preguntarte si quieres una propiedad que ya esté construida o una casa o lote en pre-venta o en pre-construcción. Independientemente de tu elección, habrá desafíos por delante.

¿Comprar una casa en pre-construcción es buena o mala idea?

Aunque los proyectos en pre-construcción no son una opción para algunas personas, especialmente para los jubilados, definitivamente vale la pena considerarlos. Con un poco de precaución, está absolutamente bien comprar una casa en pre-construcción, incluso si el constructor aún no ha comenzado la construcción. 

Es importante tener un ojo extra en la debida diligencia legal y que el vendedor del proyecto sea el propietario legal del proyecto real. Para tales proyectos, se necesitan permisos de construcción. Puedes pedirle al contratista o vendedor que muestre este permiso y verificarlo con el municipio en el que se construirá la casa. 

Nunca olvides revisar las referencias del vendedor o desarrollador; estas pueden decirte mucho sobre si puedes confiar en ellos. Si optas por una casa en pre-construcción, asegúrate de verificar las penalizaciones que deben estar en el contrato para que sepas qué esperar cuando, por ejemplo, la fecha en que tu casa debería estar lista se pospone.

Comprar una casa que ya está construida

Si optas por una casa que ya está construida, es probable que puedas mudarte inmediatamente después de que el proceso de compra esté completo y seas el orgulloso propietario de la escritura a tu nombre. 

Otra ventaja de comprar una casa que ya existe es que puedes verificar cualquier condición subyacente o fallas. Como se mencionó antes, algunas casas pueden estar construidas en tierra Ejido. Un notario público puede decirte si este es el caso y si es así, no es posible para ti como extranjero comprar la propiedad hasta que no esté privatizada y tenga una escritura.

Ahora que sabes sobre las opciones para comprar bienes raíces en México, es importante saber cómo hacer una oferta una vez que hayas encontrado la propiedad o terreno de tus sueños.

Terreno

Si tienes un diseño exacto para tu casa en mente y no quieres buscar propiedades que podrían ser similares, comprar un terreno y construir tu hogar soñado podría ser la mejor opción. 

Asegúrate de que un notario público verifique si la transferencia de título se puede realizar, si el terreno está debidamente registrado, y si tiene algún gravamen. 

Precio promedio de una casa

Cuando empieces a buscar una propiedad, notarás que el mercado inmobiliario mexicano no tiene límites: ¡hay casas a la venta que cuestan más de un millón de dólares estadounidenses! ¿Esto se ajusta a tu presupuesto? ¡Excelente! Si no, entonces tienes muchas otras opciones. Puedes encontrar casas que cuestan tan solo USD 30,000. 

Los extranjeros parecen pagar, en promedio, alrededor de USD 100,000 – 120,000 por su casa soñada en México.

Proceso de compra

En general, comprar una propiedad en México implica más o menos pasar por el siguiente proceso:

1.      Busca tu casa soñada, lo que puedes hacer por tu cuenta o pidiendo a un agente inmobiliario guía.

2.      Si encuentras una casa que te gusta, puedes hacer una oferta directamente al vendedor o a través de un agente inmobiliario.

3.     Cuando la oferta es aceptada, ambas partes (comprador y vendedor) van a un notario público para formalizar el contrato de compraventa. Un abogado puede ayudar aquí, si deseas tener uno.

4.      Tendrás que pagar un depósito del 5 – 10% para una casa en pre-construcción o hasta un 40% para una casa ya existente.

5.      Asegúrate de que el contrato que recibas esté en español porque bajo las leyes mexicanas, un acuerdo legalmente vinculante debe estar en español.

6.      Después de pagar el depósito, el notario público comenzará a trabajar en la otra documentación.

7.      Si es necesario, puedes comenzar el proceso para tu fideicomiso.

8.      Paga los costos de cierre, incluidos honorarios e impuestos que suelen ser hasta el 6% del precio.

9.      El Registro Público debería poder emitir tu escritura dentro de los tres meses siguientes a que firmes el contrato de venta original.

10.  Después de que se haya realizado el pago final y la escritura esté a tu nombre (o el fideicomiso en caso de un fideicomiso), la propiedad es tuya. ¡Felicidades!

Ten en cuenta que hay algunas regulaciones a considerar cuando eres extranjero deseando poseer una casa en este país. 

Además, necesitarás tener paciencia ya que el proceso puede ser lento y hay mucha información que absorber.

En general, el proceso de compra de una casa en México puede ser tedioso y en algunos casos, bastante abrumador. Pero una vez que estés instalado en tu casa soñada, verás que valió la pena.

Haciendo una oferta

Hacer una oferta de compra no se trata solo de poner un precio sobre la mesa. Debes pensar detenidamente sobre los términos que te gustaría ver en el contrato de venta, como el precio que estás dispuesto a ofrecer, una fecha límite para que el vendedor responda, cualquier plan de pago, y cuál debe ser el monto del depósito.

Si el vendedor acepta tu oferta, entonces el vendedor y el comprador deben firmar un acuerdo que indique que el comprador debe hacer un depósito, que generalmente es del 5 – 10% del precio de la propiedad si es una pre-construcción y hasta un 40% si la casa ya está construida. 

Generalmente, los términos de la oferta de compra están establecidos en este acuerdo, así como la tarifa de penalización cuando el vendedor o el comprador cambian de opinión. 

También podrías optar por mencionar el uso de una cuenta de depósito en garantía, en la que una tercera parte retiene una gran cantidad de dinero hasta que se cumpla una determinada condición. Es un arreglo legal común en los Estados Unidos y solo recientemente se ha utilizado en México.

Obteniendo Notario Público

Cuando se trata de vender y comprar bienes raíces en México, cada transacción de papeleo involucrada en el proceso tiene que pasar por las manos de un notario público. Por lo tanto, es importante saber qué esperar de esta institución en el proceso de compra.

El notario público tiene varios deberes cuando se trata de ayudar en compras de bienes raíces. El notario tiene que investigar el título o escritura del lote o propiedad y obtener una tasación. 

Los documentos de cierre del acuerdo también pasarán por el notario. Se podría decir que el notario público trabaja para el gobierno mexicano y que serán imparciales al verificar si el título de la propiedad es correcto y coincide con la persona que la está vendiendo.

Procesos como estos tienden a poner a prueba tu paciencia — mucho. También se te pedirá que entregues mucho papeleo. Los documentos que definitivamente necesitarás presentar incluyen el contrato de venta, el certificado de gravamen, si el lote se utiliza para fines comerciales o residenciales, y un certificado de no gravamen que indique que todos los impuestos están pagados.

Es esencial que investigues si hay deudas pendientes en la casa, ya que algunos propietarios dejan impagas las facturas de electricidad, teléfono, agua y otros servicios. Intenta que te proporcionen tantos recibos al día como sea posible y, si es necesario, verifica con las empresas involucradas. De lo contrario, podrías terminar debiendo una gran deuda a una de estas empresas que tendrás que pagar una vez que la propiedad esté bajo tu nombre. Si no lo haces, podrían cortarte los servicios que estás utilizando.

Envío de pagos

Los pagos para depósitos y pagos completos deben ser enviados a una cuenta bancaria mexicana. Si tú, como extranjero, aún no tienes una cuenta bancaria mexicana, debes verificar la tasa de cambio y las tarifas de tu banco en tu país de origen. La mayoría de los pagos se realizan a través de transferencias bancarias. Estos pagos son seguros y, a veces, la única opción disponible al comprar una casa en México.

Si necesitas depositar no más de USD 10,000, usar Wise es una buena opción. Esta plataforma tiende a tener las tasas de cambio y tarifas más bajas entre las plataformas/aplicaciones de transferencia de dinero.

Algunas personas optan por crear una corporación mexicana ya que este proceso es bastante fácil y lo hace menos complicado para enviar grandes cantidades de dinero. Configurar una corporación para este propósito cuesta alrededor de USD 1,500 y se puede formar con al menos dos personas, ya sean extranjeros o mexicanos. Puedes comprar, por ejemplo, bienes raíces y autos a través de tu corporación. 

La desventaja es que todo lo comprado estará a nombre de la empresa y como tal, a nombre de al menos dos personas. Además, necesitas contratar a un contador para que se encargue de las finanzas que pasan por la corporación, incluso si no la usas para nada más que compras. Y te dirán sobre una desventaja aún mayor: no puedes usar efectivo en este caso.

Otra opción que se introdujo recientemente para facilitar las transacciones inmobiliarias en México es una cuenta de fideicomiso en garantía. Ten en cuenta, sin embargo, que esto significa que el vendedor tiene que arreglar el servicio y configurarlo. Si el vendedor no quiere pero el comprador sí, entonces el comprador tiene que configurarlo y pagar las tarifas de configuración que pueden costar hasta USD 800. Las cuentas de fideicomiso en garantía se usan principalmente en casas en pre-construcción, ya que se considera más seguro hacerlo. Afortunadamente, los compradores también pueden confiar en los notarios públicos en México cuando el dinero pasa a través de ellos en una compra inmobiliaria.

Gastos de cierre

Comprar una propiedad en México significa que tienes que lidiar con los gastos de cierre. En general, estos costos oscilan entre el 4 y el 6% del precio de la propiedad. Asegúrate de calcular esto y tomarlo en cuenta en tu presupuesto para comprar una propiedad. El comprador tiene que hacerse cargo de los costos de cierre, mientras que el vendedor debe manejar las tarifas de bienes raíces y cualquier impuesto sobre las ganancias.

Otras tarifas que el comprador tiene que pagar además de los costos de cierre son el impuesto predial y el impuesto de transferencia. El costo del impuesto predial, en promedio, es del 0.1% del valor de la propiedad cuando está siendo vendida. El impuesto de transferencia es del 2% del precio de compra y debe pagarse para transferir la propiedad al comprador.

Registro de la propiedad

En el momento en que tengas la escritura con el nombre del propietario frente a ti en el notario, puedes proceder a que el notario público registre tu propiedad. El notario hace esto en la Oficina del Registro de la Propiedad. Cada página del documento debe tener un sello y debe haber un certificado de registro adjunto a la nueva escritura a tu nombre.

Consentimiento del Ministerio de Relaciones Exteriores

Como extranjero que desea comprar una propiedad en México, es necesario enviar una declaración oficial al Ministerio de Relaciones Exteriores. En este documento, les informas sobre tu intención de compra. 

Después de entregar este documento, el Ministerio puede completar el registro en 15 días. ¿No has oído nada de ellos después de 15 días? Entonces, el registro está autorizado automáticamente. Asegúrate de mantener una copia o un comprobante de entrega del documento con una fecha específica, para que puedas demostrar que realmente lo entregaste.

Tiempo del proceso de compra

Dependiendo del tipo de bien raíz que desees comprar, los tiempos del proceso de compra variarán. También dependerá de tus finanzas — ¿pagarás en efectivo o necesitarás un préstamo? 

Suponiendo que pagarás en efectivo o el monto total, como la mayoría de las personas hacen cuando compran propiedad en México, el proceso de hacer una oferta y pagar por la casa o lote puede tardar hasta dos meses.

Después de eso, la propiedad necesita ser registrada, lo que puede tardar entre 45 y 100 días. 

Así que además de tus pertenencias, definitivamente necesitas empacar algo de paciencia. Cuánto tiempo toma realmente todo el proceso depende de muchos factores como el tipo de propiedad o lote que estás comprando y si está o no situado en una zona restringida.

Cómo establecer un fideicomiso bancario

¿Tu casa de ensueño está situada en una zona restringida en México? No te preocupes, aún puedes comprar la propiedad a través de un fideicomiso bancario. El gobierno mexicano ha autorizado a los bancos fiduciarios para adquirir propiedades ubicadas en zonas restringidas.

El banco fiduciario es el propietario de la propiedad, pero el extranjero puede rentar, construir, vivir en ella, transmitirla a sus herederos o venderla, siempre que se hayan pagado todas las cuotas. En la documentación del fideicomiso, el extranjero puede incluir a un heredero que también puede ser extranjero. De esta manera, un fideicomiso garantiza que el comprador tiene derechos para hipotecar, rentar, vender o transferir la propiedad. Si tienes que usar un fideicomiso para comprar una casa, depende de tu notario público iniciar el proceso para obtener el fideicomiso.

En el caso de un fideicomiso, la escritura de la propiedad está a nombre del banco y, por lo tanto, es responsabilidad de este banco fiduciario asegurarse de que no haya reclamaciones o gravámenes sobre la propiedad. Establecer un fideicomiso cuesta entre 500 y 1,000 USD. Una vez que obtienes el fideicomiso, la cuota anual es de alrededor de 600 USD.

Un fideicomiso es válido por 50 años y puede renovarse por 50 años más. ¿Perdiste la fecha de renovación? Aún tienes 10 años para renovar el fideicomiso. Si el fideicomiso no recibe noticias tuyas después de ese periodo, el banco es el propietario completo de la propiedad y pierdes todos tus derechos.

Opciones de financiamiento al comprar una casa en México

La mayoría de los compradores pagan en efectivo o al menos el monto total de una vez. La razón principal es que prácticamente no existen opciones de financiamiento accesibles en este país.

Solo puedes obtener una hipoteca cuando estás interesado en comprar una casa que ya está construida y tiene escritura. Esto significa que no se pueden otorgar préstamos para proyectos de vivienda que aún no tengan título. Incluso entonces, las tasas de interés están entre el 7 y el 12% y hay muchas tarifas de configuración a pagar. Usualmente, el proceso para obtener una hipoteca toma hasta cuatro meses, si todo sale bien.

¿Necesito un agente de bienes raíces?

Hay muchas propiedades y terrenos en venta en el mercado inmobiliario mexicano. Quizás sepas en qué ciudad o pueblo te gustaría vivir, pero es posible que no tengas idea de qué área específica deberías considerar o qué se ajustaría a tus necesidades y deseos.

Un agente de bienes raíces puede ayudarte a buscar las mejores opciones para tu situación. Un agente definitivamente vale la pena, especialmente si no estás seguro de qué áreas buscar.

¿Estás buscando un terreno para construir o una casa que aún no está construida? Entonces podrías ir directamente con los desarrolladores de proyectos, y ellos te dirán todo lo que necesitas saber. Los agentes de bienes raíces en México trabajan a base de comisión, por lo tanto, podrían mostrarte solo casas que están en su portafolio.

Por lo tanto, es una buena idea buscar propiedades a través de 2 o 3 agentes para asegurarte de ver una variedad amplia de casas antes de tomar tu decisión final. No tienes que pagar a un agente de bienes raíces. Ellos son pagados por el vendedor una vez que se cierra el trato.

¿Necesito contratar un abogado?

Es importante entender que el notario público, quien es crucial en el proceso de venta, de hecho es un abogado. Pero esta entidad representa al gobierno mexicano y no a ti como comprador. Especialmente para los extranjeros, la ayuda de un abogado puede ser útil. Puede ser aún más útil cuando no hablas español, pero incluso si lo haces, la cantidad de información involucrada en el proceso de compra de una casa puede ser abrumadora.

¿Ya tienes un abogado en tu país? Desafortunadamente, los servicios de este abogado no pueden ser utilizados en México ya que bajo la ley mexicana, solo abogados licenciados en México pueden representarte en el país.

Contratar un abogado que esté de tu lado puede ayudarte a incluir información específica en el contrato de venta, como penalizaciones, firma del contrato, el depósito y tarifas a pagar, y cómo transferir el dinero. Puedes imaginar que contratar a un abogado con experiencia en ventas inmobiliarias puede ser de gran ayuda.

Otros asuntos con los que un abogado puede asistir incluyen presentar todos los permisos necesarios con el notario público, recopilar todas las pruebas de pago de impuestos, gravámenes y servicios públicos, y coordinar la información entre tú y el notario público y, si es necesario, el banco fiduciario y fideicomiso.

Contratar un abogado para compras inmobiliarias te costará entre 300 y 5,000 USD. La tarifa depende mucho de las actividades que el abogado tenga que hacer por ti. La mejor forma de buscar un abogado local es simplemente ingresando abogado o servicios legales en Google o Google Maps en el área donde deseas comprar la propiedad. Luego, llámalos a todos, verifica sus referencias y pregunta por precios para ver si se ajustan a tu presupuesto.

Palabras útiles

Inglés	Español
Contrato de compraventa	Contrato de compraventa
Certificado de no adeudo	Certificado de no adeudo
Certificado de gravamen	Libre de gravamen
Escritura	Escritura
Fideicomiso bancario	Fideicomiso
Notario público	Notario publico
Impuesto predial	Predial

Ahora, es tu turno

Ahora que conoces los pormenores del mercado inmobiliario en México y cómo comprar una casa en este maravilloso país, ¡puedes comenzar a buscar propiedades! Algunos buenos sitios web en español para encontrar casas son Vivaanuncios and Inmuebles24. 

Si puedes, lo mejor es viajar a la zona en la que estás interesado en vivir y buscar un agente de bienes raíces local que pueda mostrarte el lugar. ¡Buena búsqueda!

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