Полное руководство по покупке дома в Мексике

Купить невероятный дом в Мексике — это мечта для многих. В Мексике есть множество различных ландшафтов, климатов и жилья, всегда найдется что-то для каждого, кто хочет переехать.

Чтобы эта мечта не превратилась в кошмар, важно быть в курсе законов и процессов, с которыми вы столкнетесь при покупке недвижимости в Мексике.

К счастью, я могу провести вас через этот процесс, чтобы вы чувствовали себя более уверенно при принятии столь важного решения, как покупка дома и/или участка.

В этой статье вы узнаете об опциях для иностранцев по покупке недвижимости в Мексике и о том, как на самом деле происходит процесс покупки в этой стране. Я расскажу о важности публичного нотариуса, юриста и риелтора, которые играют ключевые роли в процессе покупки дома.

Бонус: В конце статьи вы найдете полезные слова, которые могут пригодиться при разговоре о недвижимости в Мексике.

Disclaimer: This article may include links to products or services offered by ExpatDen's partners, which give us commissions when you click on them. Although this may influence how they appear in the text, we only recommend solutions that we would use in your situation. Read more in our Advertising Disclosure.

Можно ли купить дом в Мексике?

Да, можно. И это не только касается дома.

На самом деле, вы можете купить любой тип собственности. Вы можете купить землю, квартиру, дом или любой тип недвижимости. Это довольно хорошая опция, если вы решите жить в Мексике надолго.

Существуют только два основных исключения, о которых вам нужно знать. Первое касается ограниченных зон, а второе — покупки недвижимости на земля Эхидо.

Вот что вам нужно знать об этих исключениях.

Ограниченные зоны

В 1917 году Конституция Мексики заявила, что только мексиканцы могут быть собственниками земли. В 1973 году этот закон был изменен, чтобы позволить иностранцам владеть недвижимостью в стране через Закон о иностранных инвестициях.

Этот закон касается ограниченных зон, или участков земли внутри 50 километров от моря и/или 100 километров от границы, которые не могут быть куплены иностранцами, только мексиканскими гражданами. В 1993 году была еще одна модификация этого закона, которая дала возможность иностранцам покупать землю в этих ограниченных зонах через fideicomiso.

Fideicomiso функционирует как доверительное соглашение между мексиканским доверительным банком и покупателем, о чем вы узнаете больше позже в этой статье.

Это означает, что в настоящее время иностранцы могут легально владеть недвижимостью в так называемых ограниченных зонах, даже если они не являются гражданами Мексики.

Однако время обработки может быть намного длиннее, чем при покупке обычной недвижимости. Некоторые люди даже могут советовать не покупать недвижимость в ограниченной зоне.

Земли Эхидо

Еще одна вещь, которую вы должны знать при покупке недвижимости в Мексике, касается земли Эхидо.

В старые времена земли Эхидо использовались в основном для сельского хозяйства, а земля была разделена на участки, на которых сообщества могли жить и работать.

В настоящее время почти никакого сельского хозяйства на этих землях нет, и земля просто простаивает. Когда мексиканский гражданин хочет купить землю Эхидо, ему нужно получить согласие сообщества, которому принадлежит земля.

Самая большая проблема при покупке земли Эхидо заключается в том, что у вас не будет акта.

Это значит, что всякий раз, когда вы захотите продать свою землю или недвижимость, вам нужно будет получить «да» от собрания комиссии.

По закону иностранец не может владеть землей Эхидо. Иностранцы могут купить этот тип земли только после процесса приватизации, в результате которого земля будет названа на имя мексиканского гражданина в акте.

Advertisement

Когда это будет сделано, иностранец может купить её и передать акт на своё имя. Но имейте в виду, что некоторые люди захотят быстро заработать деньги и сказать, что участок Эхидо находится в процессе приватизации.

Следует покупать только тогда, когда этот процесс завершен и у вас есть реальный акт, который можно рассматривать для покупки; в противном случае, вы рискуете потерять купленную землю, так как по закону вы не можете быть её законным владельцем.

Так что если вы не можете полностью доверять продавцу, лучше избегать покупки земель Эхидо.

Публичный нотариус может проверить, является земля Эхидо или нет.

Доступные варианты жилья

Если вы следуете своей мечте о покупке недвижимости в Мексике, вам стоит спросить себя, хотите ли вы недвижимость, которая уже построена, или дом или участок на стадии предпродажи или до начала строительства. Независимо от вашего выбора, впереди будут испытания.

Является ли покупка дома в стадии строительства хорошей или плохой идеей?

Хотя проекты на стадии строительства неприемлемы для некоторых людей, особенно для пенсионеров, их стоит рассмотреть. С небольшой осторожностью вполне нормально купить дом на стадии строительства, даже если строитель еще не начал строительство.

Важно привлечь дополнительное внимание к юридической проверке и убедиться, что продавец проекта является законным владельцем проекта. Для таких проектов необходимы разрешения на строительство. Вы можете попросить подрядчика или продавца показать это разрешение и проверить его в муниципалитете, в котором будет построен дом.

Никогда не забывайте проверять рекомендации продавца или застройщика; они могут многое сказать о том, можно ли им доверять. Если вы все-таки выбираете дом на стадии строительства, убедитесь, что проверили штрафные санкции, которые должны быть в договоре, чтобы знать, чего ожидать, если, например, срок строительства вашего дома будет перенесён.

Покупка дома, который уже построен

Если вы выбрали дом, который уже построен, скорее всего, вы сможете заселиться сразу после завершения процесса покупки, и вы станете гордым владельцем акта на своё имя.

Еще одно преимущество покупки уже существующего дома заключается в том, что вы можете проверить любые скрытые недостатки или дефекты. Как упоминалось ранее, некоторые дома могут быть построены на земле Эхидо. Публичный нотариус может подсказать, является ли это так, и, если да, то вам, как иностранцу, невозможно купить эту собственность до её приватизации и получения акта.

Теперь, когда вы знаете о возможностях покупки недвижимости в Мексике, важно знать, как сделать предложение, когда вы нашли недвижимость или землю своей мечты.

Земля

Если у вас есть конкретный дизайн дома, который вы представляете, и вы не хотите искать похожие объекты, возможно, покупка земли и строительство дома вашей мечты станет лучшим вариантом.

Убедитесь, что вы привлекли публичного нотариуса для проверки возможности передачи права собственности, регистрационных данных земли и наличия обременений.

Средняя цена дома

Когда вы начинаете искать недвижимость, вы заметите, что на мексиканском рынке недвижимости нет ограничений: есть дома, которые можно купить за более чем миллион долларов США! Это подходит к вашему бюджету? Отлично! Если нет, у вас есть масса других вариантов. Можно найти дома, которые стоят всего от 30 000 долларов США.

Иностранцы, кажется, в среднем платят около 100 000 – 120 000 долларов США за дом своей мечты в Мексике.

Процесс покупки

В целом, покупка недвижимости в Мексике в основном предполагает прохождение следующего процесса:

1. Поиск дома своей мечты, что можно сделать самостоятельно или попросив риелтора о помощи.

2. Если вы нашли понравившийся дом, вы можете сделать предложение непосредственно продавцу или через риелтора.

3. Когда предложение принято, обе стороны (покупатель и продавец) обращаются к публичному нотариусу для составления договора купли-продажи (на испанском: contrato de compraventa). Здесь может помочь юрист, если вы хотите его привлечение.

4. Вам придется внести депозит в размере 5–10% за дом в стадии строительства или до 40% за уже существующий дом.

5. Убедитесь, что контракт, который вы получаете, на испанском языке, так как согласно мексиканскому закону, юридически обязательное соглашение должно быть на испанском языке.

6. После внесения депозита, публичный нотариус начнет оформлять остальную документацию.

7. Если необходимо, вы можете начать процесс для вашего fideicomiso.

8. Оплатите затраты на закрытие сделки, включая платы и налоги, которые обычно составляют до 6% от стоимости.

9. Управление публичного реестра должно выдать ваш акт (на испанском: escritura) в течение трех месяцев после подписания оригинального договора купли-продажи.

10. После того как окончательный платеж был произведен и акт оформлен на ваше имя (или банк доверительный в случае fideicomiso), недвижимость ваша. Поздравляем!

Обратите внимание, что существуют некоторые правила, которые нужно учитывать, если вы иностранец, желающий владеть домом в этой стране.

Также вам нужно запастись терпением, так как процесс может быть медленным, и требуется множество информации для изучения.

В целом, процесс покупки дома в Мексике может быть утомительным и в некоторых случаях довольно сложным. Но как только вы устроитесь в своем доме мечты, вы поймете, что это было того стоило.

Сделать предложение

Делать предложение о покупке — это не просто вопрос выставления цены. Вам нужно хорошо обдумать условия, которые вы хотели бы видеть в договоре купли-продажи, такие как цена, которую вы готовы предложить, срок для ответа продавца, любые планы платежей, и размер депозита.

Если продавец принимает ваше предложение, то продавец и покупатель должны подписать договор, в котором говорится, что покупатель обязан внести депозит, который обычно составляет 5–10% от стоимости недвижимости, если это стадия строительства, и до 40%, если дом уже построен.

Обычно в этом соглашении указываются условия предложения о покупке, а также штраф за то, если продавец или покупатель изменят свое мнение.

Вы также можете упомянуть о возможности использования условного депозита, в котором третья сторона держит большую сумму денег до выполнения определенного условия. Это правовая договоренность, распространенная в Соединенных Штатах и только недавно стала использоваться в Мексике.

Получить Notario Publico (публичного нотариуса)

Когда дело доходит до продажи и покупки недвижимости в Мексике, каждая транзакция с документами должна проходить через руки публичного нотариуса. Поэтому важно знать, чего ожидать от этого учреждения в процессе покупки.

У публичного нотариуса есть различные обязанности в отношении помощи при покупках недвижимости. Нотариус должен исследовать право собственности или акт на участок или недвижимость и получить оценку.

Заключительные документы по сделке также будут проходить через нотариуса. Можно сказать, что публичный нотариус работает на мексиканское правительство и будет объективен при проверке соответствия права собственности с лицом, продающим его.

Процессы, подобные этим, обычно испытывают ваше терпение — и значительно. Вас также попросят предоставить множество документов. К документам, которые вы обязательно должны будете предоставить, относятся договор купли-продажи, свидетельство об отсутствии обременений, является ли участок коммерческим или жилым, и свидетельство об отсутствии долгов, в котором говорится, что все налоги оплачены.

Необходимо изучить, есть ли неуплаченные долги по дому, так как некоторые владельцы оставляют неоплаченные счета за электроэнергию, телефон, воду и другие услуги. Постарайтесь получить как можно больше актуальных квитанций и, если необходимо, перепроверьте с вовлеченными компаниями. В противном случае, вы можете оказаться в долгу перед одной из этих компаний, который вам придется погасить, как только недвижимость будет оформлена на ваше имя. Если вы этого не сделаете, они могут отключить предоставляемые вам услуги.

Отправка платежей

Платежи за депозиты и полные платежи должны быть отправлены на мексиканский банковский счет. Если у вас, как у иностранца, еще нет мексиканского банковского счета, вам нужно проверить курс обмена и комиссии вашего банка на родине. Большинство платежей осуществляется банковскими переводами. Эти платежи безопасны и зачастую единственный доступный вариант при покупке дома в Мексике.

Если вам нужно внести не более 10 000 долларов США, использование Wise — хорошая опция. Эта платформа, как правило, имеет самые низкие курсы обмена и комиссии среди платформ/приложений для перевода денег.

Advertisement

Некоторые люди решают учредить мексиканскую корпорацию, так как этот процесс довольно прост и упрощает отправку больших сумм денег. Учреждение корпорации для этой цели стоит около 1 500 долларов США и может быть создано как минимум двумя людьми, иностранцами или мексиканцами. Вы можете покупать, например, недвижимость и автомобили через вашу корпорацию.

Недостаток в том, что всё приобретённое будет на имя компании и, как следствие, на имя как минимум двух человек. Более того, вам нужно нанять бухгалтера для ведения финансов, проходящих через корпорацию, даже если вы не используете её ни для чего, кроме покупок. И они расскажут вам об ещё одном недостатке: в этом случае вы не можете использовать наличные.

Другой вариант, который недавно введен для облегчения операций с недвижимостью в Мексике, — это условный депозитарный счет. Однако учтите, что это означает, что продавец должен организовать услугу и настроить её. Если продавец не хочет, но покупатель хочет, то покупатель должен настроить её и оплатить затраты на настройку, которые могут достигать 800 долларов США. Условные депозиты в основном используются при строительстве домов, так как это считается более безопасным вариантом. К счастью, покупатели также могут доверять публичным нотариусам в Мексике, когда деньги проходят через них при покупке недвижимости.

Закрытие сделки

Покупка недвижимости в Мексике означает, что вам придется иметь дело с затратами на закрытие сделки. В общем, эти затраты составляют от 4 до 6% от цены недвижимости. Убедитесь, что вы учли это и приняли во внимание в своем бюджете на покупку недвижимости! Покупатель обязан взять на себя затраты на закрытие сделки, в то время как продавец обязан покрыть риелторские комиссии и любые налоги на прирост стоимости.

Другие сборы, которые покупатель должен оплатить в рамках затрат на закрытие сделки, включают налог на недвижимость и налог на передачу прав собственности. Налог на недвижимость (на испанском: predial) в среднем составляет 0,1% от стоимости недвижимости при её продаже. Налог на передачу прав собственности составляет 2% от покупной цены и должен быть уплачен для передачи собственности покупателю.

Регистрация права собственности

Когда у вас уже будет акт с именем владельца на руках у нотариуса, вы можете пойти дальше и попросить публичного нотариуса зарегистрировать ваше право собственности. Нотариус делает это в Управлении регистрации земель. Каждая страница документа должна быть скреплена печатью, и к новому акту на ваше имя должно быть приложено свидетельство о регистрации.

Согласие Министерства иностранных дел

Как иностранцу, желающему купить недвижимость в Мексике, необходимо отправить официальное заявление в Министерство иностранных дел. В этом документе вы сообщаете им о планируемой покупке.

После подачи этого документа Министерство может завершить регистрацию в течение 15 дней. Ничего не слышали от них после 15 дней? Тогда регистрация автоматически разрешается. Убедитесь, что у вас есть копия или подтверждение доставки документа с конкретной датой, чтобы вы могли доказать, что действительно его подали.

Время процесса покупки

В зависимости от типа недвижимости, которую вы хотите купить, время процесса покупки может варьироваться. Это также будет зависеть от ваших финансов — будете ли вы платить наличными или вам нужен кредит?

Предполагая, что вы будете платить наличными или полную сумму, как это делают большинство людей при покупке недвижимости в Мексике, процесс предложения и оплаты дома или участка может занять до двух месяцев.

После этого необходимо зарегистрировать недвижимость, что может занять от 45 до 100 дней.

Таким образом, наряду с вашими вещами, вам определённо нужно запастись терпением! Сколько времени займет весь процесс, зависит от многих факторов, таких как тип недвижимости или участка, который вы покупаете, и находится ли он в ограниченной зоне.

Как организовать банковский траст (Fideicomiso)

Ваш дом мечты находится в запретной зоне в Мексике? Не беспокойтесь, вы все равно можете приобрести недвижимость через банковский траст (по-испански: fideicomiso). Правительство Мексики уполномочило трастовые банки приобретать недвижимость, расположенную в запретных зонах.

Трастовый банк является собственником недвижимости, но иностранец может сдавать в аренду, строить, жить, передавать по наследству или продавать её, при условии, что все пошлины оплачены. В документации fideicomiso иностранец может указать наследника, который также может быть иностранцем. Таким образом, fideicomiso гарантирует, что у покупателя есть права на ипотеку, аренду, продажу или передачу собственности. Если вам необходимо использовать fideicomiso для покупки дома, ваш публичный нотариус отвечает за начало процесса получения трастового соглашения.

В случае fideicomiso, право собственности на имущество записано на имя банка, поэтому ответственность этого трастового банка заключается в обеспечении отсутствия претензий или обременений на собственность. Оформление fideicomiso стоит от 500 до 1000 долларов США. Как только вы получите fideicomiso, ежегодная плата составляет примерно 600 долларов США.

Срок действия fideicomiso составляет 50 лет и может быть продлён ещё на 50 лет. Пропустили дату продления? У вас всё ещё есть 10 лет, чтобы продлить fideicomiso. Если fideicomiso не получает от вас известий после этого периода, собственность полностью переходит в собственность банка, и вы теряете все свои права.

Варианты финансирования при покупке дома в Мексике

Большинство покупателей расплачиваются наличными или, по крайней мере, полной суммой сразу. Основной причиной этого является почти полное отсутствие доступных вариантов финансирования в этой стране.

Вы можете получить ипотеку только при покупке дома, который уже построен и имеет правоустанавливающую документацию. Это значит, что кредиты не могут быть предоставлены для жилищных проектов, у которых ещё нет правоустанавливающих документов. Даже в этом случае процентные ставки составляют от 7 до 12%, и существуют многие первоначальные взносы, которые надо оплатить. Обычно процесс получения ипотеки занимает до четырёх месяцев, если всё идет хорошо.

Нужен ли мне риэлтор?

На рынке недвижимости в Мексике продаётся много объектов недвижимости и участков. Возможно, вы знаете, в каком городе или деревне хотите жить, но, возможно, не имеете представления о том, какую конкретную территорию следует рассмотреть или что подошло бы вашим потребностям и желаниям.

Риэлтор может помочь вам найти лучшие варианты в вашей ситуации. Риэлтор определённо стоит того, особенно если вы не уверены, в каких районах искать.

Вы ищете участок земли для строительства или дом, который ещё не построен? Тогда вы можете обратиться напрямую к застройщикам, и они расскажут вам всё, что нужно знать. Риэлторы в Мексике работают на комиссионной основе, поэтому они могут показывать только дома, входящие в их портфолио.

Поэтому хорошей идеей будет искать недвижимость через 2 или 3 риэлторов, чтобы убедиться, что вы увидите широкий спектр вариантов, прежде чем принять окончательное решение. Вам не нужно платить риэлтору. Они получают оплату от продавца, когда сделка закрыта.

Нужно ли нанимать адвоката?

Важно понять, что публичный нотариус, который играет важную роль в процессе продажи, является фактически адвокатом. Но эта персона представляет правительство Мексики, а не вас как покупателя. Особенно для иностранцев помощь адвоката может быть полезной. Это может быть ещё более полезно, если вы не говорите на испанском, но даже если вы говорите, объём информации, связанной с процессом покупки дома, может быть подавляющим.

У вас уже есть адвокат на родине? К сожалению, услуги этого адвоката не могут быть использованы в Мексике, так как, согласно мексиканским законам, только лицензированные мексиканские адвокаты могут представлять вас в стране.

Наём адвоката, который будет на вашей стороне, может помочь вам включить в договор купли-продажи конкретную информацию, такую как штрафы, подписание контракта, задаток и комиссии, а также как перевести деньги. Можно представить, что найм адвоката, опытного в операциях с недвижимостью, может быть большим подспорьем.

Другие вопросы, с которыми адвокат может помочь, включают получение всех необходимых разрешений у публичного нотариуса, сбор всех доказательств оплаты налогов, обременений и коммунальных счетов и координацию информации между вами и публичным нотариусом и, при необходимости, трастовым банком и fideicomiso.

Наём адвоката для покупки недвижимости обойдётся вам от 300 до 5000 долларов США. Комиссия сильно зависит от того, какие действия адвокат должен будет выполнить за вас. Лучший способ найти местного адвоката — просто ввести «адвокат» или «юридические услуги» в Google или Google Картах в том районе, где вы хотите приобрести недвижимость. Затем позвоните всем им, проверьте их рекомендации и спросите о ценах, чтобы увидеть, вписываются ли они в ваш бюджет.

Полезные слова

Английский	Испанский
Договор купли-продажи	Contrato de compraventa
Справка об отсутствии задолженностей	Certificado de no adeudo
Сертификат обременений	Libre de gravamen
Право собственности	Escritura
Банковский траст	Fideicomiso
Публичный нотариус	Notario publico
Налог на недвижимость	Predial

Теперь вам слово

Теперь, когда вы знаете все тонкости рынка недвижимости в Мексике и как приобрести дом в этой замечательной стране, вы можете начать искать недвижимость! Некоторые хорошие испанские вебсайты для поиска домов: Vivaanuncios and Inmuebles24.

Если у вас есть возможность, лучше всего отправиться в район, в котором вы заинтересованы проживать, и найти местного риэлтора, который сможет вас провести. Удачных поисков!

Связанные статьи:

• Полное руководство по аренде квартиры в Мехико

• Руководство для экспатов по поиску долгосрочной аренды в Мексике