La guía completa para encontrar un lugar para alquilar en Japón como extranjero

Si tienes la intención de vivir en Japón a largo plazo, es mejor estar lo más informado posible sobre el alquiler de un apartamento en este país. Espero poder ofrecer una guía completa sobre este proceso y cubrir algunos temas esenciales con detalle.

Aunque la mayoría, si no todos, los extranjeros que vienen a trabajar a Japón para una empresa japonesa desde el extranjero, suelen contar con algún tipo de alojamiento al llegar, hay muchos que eligen mudarse de apartamento sin asistencia.

En esta guía, pretendo desmitificar los pasos que necesitas para alquilar con éxito, explicar los costos y la documentación requerida, y desglosar los desafíos que puedes encontrar desde firmar un contrato de alquiler hasta dejar la propiedad alquilada cuando desees mudarte.

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Bueno saber antes de alquilar

Este artículo es para personas que ya están en Japón.

Si te contrataron desde el extranjero, es muy probable que te proporcionaran un apartamento inicial cuando te mudaste a Japón con un visado de trabajo.

La empresa que te contrató entiende que no tienes idea de cómo funciona el proceso de alquiler.

A menudo, te ayudarán tanto como sea posible a instalarte en un complejo de apartamentos o en un dormitorio con el que hayan tenido una relación comercial durante años. Incluso actuarán como tu garante, lo cual se requiere al alquilar en Japón.

Hablaré de esto con más detalle más adelante.

Aunque puedas ver lugares donde te gustaría vivir mientras visitas, no puedes solicitar un alquiler como turista – ya que se necesita tu tarjeta de residencia para alquilar.

Además, es imposible cambiar tu visado de turista a visado de trabajo mientras estás en Japón.

Asistencia de alquiler

Muchas empresas en Japón ofrecen a sus trabajadores algo llamado ‘Yachin Hojou’; esto es ‘asistencia de alquiler’ en inglés. Es una cantidad extra de dinero en tu salario mensual que cubre una parte de tu alquiler; una forma de ayuda financiera o apoyo proporcionado para ayudar a cubrir el costo del alquiler.

Debes preguntar en tu nuevo trabajo si ofrecen esto, ya que podría ayudarte a decidir tu presupuesto para tu próxima vivienda. Esta ayuda suele cubrir hasta el 10-20% de tu alquiler total. Si tu alquiler es de 80,000 yenes, podrías tener 20,000 yenes extra en tu salario para compensar el costo.

Agencia de alquiler

No puedes llamar o ir a un complejo de apartamentos y preguntar sobre alquileres en persona. Casi todos los lugares requieren una solicitud a través de una agencia de alquiler. Depende de la discreción de esa empresa alquilarte, y deciden esto después de hablar con el administrador de la propiedad.

Discriminación

Japón es el país desarrollado más homogéneo racialmente. Desafortunadamente, debido a esto, los extranjeros pueden enfrentar discriminación al alquilar apartamentos en Japón.

Es común que a los extranjeros se les rechacen las solicitudes de alquiler. Ciertamente hay casos donde los agentes inmobiliarios japoneses serán reacios a tratar con inquilinos no japoneses (ya sea basado en la capacidad de lenguaje o en la xenofobia).

A veces, es mejor preguntar directamente si los servicios se ofrecen a extranjeros, aunque a veces no recibas una respuesta clara. También puedes buscar pistas como la falta de representantes que hablen inglés o sitios web amigables en inglés.

El proceso puede ser desmoralizante si te rechazan múltiples veces sin razón. Pero recuerda que es el miedo a lo desconocido y la resistencia a enfrentar los extras de alquilar a un extranjero. No es personal.

Tener una pareja japonesa o el apoyo activo del gerente japonés en la empresa para la que trabajas ciertamente ayudará a que el proceso avance más fácilmente.

Opciones de alojamiento

El mercado de alquiler es bastante diverso, ofreciendo diferentes alojamientos, cada uno con características únicas.

Apartamento

Los apartamentos en Japón son generalmente edificios más pequeños, de aproximadamente dos a tres pisos de altura, hechos de madera o acero ligero. Esto significa que las paredes no son particularmente gruesas y a veces puedes oír las actividades diarias de tus vecinos.

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Cuanto más nuevo sea el apartamento, más caro será, por lo que probablemente terminarás alquilando en un complejo de apartamentos construido en los años 80 o 90 si tienes un presupuesto ajustado.

Mansión

Las ‘mansiones’, por otro lado, son complejos de apartamentos a gran escala, interconectados, que pueden tener más de cinco pisos de altura. Estos están principalmente construidos de concreto y las paredes se conocen como paredes ‘RC’.

Esta es una buena opción si valoras la tranquilidad y la privacidad. Muchas de estas mansiones ofrecen condiciones de vida cómodas, tienen una máquina expendedora cerca, están protegidas por cámaras de seguridad y a veces tienen un gerente en vivo que ayuda a los inquilinos en el lugar.

Casa

Además, puedes alquilar una casa entera. Si tienes una familia, esta puede ser tu mejor opción. Las casas de alquiler pequeñas (un ‘ikenya’) son típicamente más antiguas (construidas en los años 70-90, tienen dos pisos y no están amuebladas.

Algunas de ellas han sido renovadas también. En realidad, el precio del alquiler puede ser el mismo que un apartamento en algunos casos, pero debes saber que pagarás más por servicios como gas, agua y electricidad. Especialmente en 2023, esto puede suponer un gran gasto debido a la situación económica actual del mundo.

Casa compartida y casa de huéspedes

No quería dejar fuera ambas opciones de casas compartidas o casas de huéspedes de esta lista.

Estas son mucho más fáciles de alquilar, con un proceso de alquiler sencillo con soporte en inglés, las habitaciones están completamente amuebladas y los acuerdos de alquiler son flexibles.

Las casas compartidas son para contratos de mayor duración, y como su nombre indica, son un entorno de vida social con compañeros de cuarto.

Algunas de las empresas más populares incluyen Share House 180, Borderless House, First House Interwhao, entre otras.

Las casas de huéspedes son para estancias más cortas y pueden tener opciones de habitaciones privadas con configuraciones más occidentales o tradicionales japonesas. Puedes encontrar casas de huéspedes en la mayoría de las prefecturas de Japón simplemente buscando en línea.

Sin embargo, debes entender que tanto las casas compartidas como las casas de huéspedes, aunque son alternativas más baratas a trabajar con una agencia de alquiler para alquilar un apartamento, tienen algunos puntos negativos.

Ambas tendrán reglas que seguir (baños con horario, máquinas de lavar compartidas, horas de silencio, etc.), ofrecen menos privacidad que tu propio lugar, y hay un elemento de riesgo si no confías en tus nuevos compañeros de cuarto.

Además, puede que tengas problemas al invitar amigos o a tu pareja a tu casa compartida si eso está en contra de las reglas.

Terminología de alquiler

Me gustaría desglosar la terminología utilizada para describir el diseño de las propiedades de alquiler y explicar qué esperar de las instalaciones.

LDK

Las abreviaturas L, D y K para los alquileres representan sala de estar, comedor y cocina, mientras que el número representa la cantidad de habitaciones.

Un ‘1DK’ se refiere a un apartamento con un dormitorio separado y un área de comedor y cocina; es bastante pequeño, pero puede ser suficiente para una pareja con pocas posesiones.

Mientras que un ‘1LDK’ es un apartamento con un dormitorio, y un área de sala de estar, comedor y cocina combinados; a menudo estos espacios están separados.

De aquí pasamos a un ‘2DK’, que ofrece dos dormitorios separados y un área de comedor y cocina; esencialmente, un dormitorio extra. El tamaño aumenta con un 2LDK, 3LDK, 4LDK, etc.

Tamaño de las habitaciones (Jou)

Los tamaños de las habitaciones se describen a menudo usando la unidad ‘jou’. Esto se basa en el tamaño de una estera tatami tradicional, un tipo de material de piso hecho de paja de arroz en capas que está bien sujetada y comprimida.

Muchos apartamentos más antiguos tienen una habitación tatami, y querrás tener cuidado de no mancharlos. ¡Reemplazarlos es caro!

Muchas personas compran un piso especial que puedes poner sobre las esteras tatami para protegerlas. Puedes simplemente levantar este piso temporal antes de irte y evitar pagar las tarifas por reemplazo de tatami.

Dónde buscar un apartamento en Japón

Hay dos métodos principales para encontrar un lugar para alquilar en Japón: visitar una agencia inmobiliaria en persona o buscar una propiedad en línea por tu cuenta.

Agencia inmobiliaria

Aunque podrías pensar que ir a una oficina local de bienes raíces, tener una consulta y ver qué hay disponible en tu preferencia de ubicación y rango de precios es el método más fácil, desafortunadamente, este no es el caso en Japón. Si no tienes un traductor japonés y no hablas japonés, esto será casi imposible de lograr (incluso utilizando tecnología de traducción).

A menos que estés en Tokio, un representante que hable inglés es una rareza, y muchos propietarios exigen que los inquilinos puedan leer el contrato antes de firmarlo, en japonés.

Empresa en línea

Tu mejor apuesta con una habilidad mínima en el idioma japonés es una empresa en línea que ofrezca servicios específicamente para extranjeros.

Esto puede incluir asistencia en inglés, folletos y contratos en inglés y un sitio web donde puedes buscar con tus especificaciones de alquiler. Algunas empresas con buena reputación incluyen:

• Able
• Eheya
• UR Rental Housing
• Japan Home Search

La mayoría de estos sitios ofrecen servicios en inglés. Yo personalmente utilicé UR Rental Housing, y encontré que el proceso fue sencillo.

Me asignaron un agente inmobiliario que hablaba inglés, me explicaron exactamente qué dinero necesitaría para la mudanza, y brindaron un excelente servicio.

Fue mi primer mudanza en Japón a una nueva ciudad sin la ayuda de mi empresa, y ellos hicieron que fuera fácil encontrar un apartamento a un precio razonable.

Otras sugerencias incluyen una empresa llamada SUUMO, que es el sitio web de listados de alquiler más grande de Japón, aunque el acceso puede estar limitado al japonés. Es posible que tengas que usar Google Translate para traducir el sitio web automáticamente.

Incluso puedes considerar usar plataformas como OYO LIFE (una aplicación para iPhone/android) que ofrece alquileres a corto plazo, completamente amueblados y que no requieren un depósito o ‘dinero de llave’ (que explicaré más adelante).

Oakhouse también es una plataforma popular para alquileres a corto y medio plazo, aunque a menudo incluye vivir con compañeros de piso.

Por supuesto, solo hay unos pocos recursos en línea disponibles, por lo que puede que desees buscar otros servicios en la región donde quieres vivir.

Costo

Elegir dónde vivir es una decisión personal, y es posible que tengas que considerar cosas como tu traslado al trabajo, o si necesitas una vida nocturna emocionante.

Aún así, las diferencias en propiedades de alquiler y el costo de vida son drásticamente diferentes. En áreas rurales, puedes esperar alrededor de 40,000-60,000 yenes al mes por un apartamento bastante grande (me referiré al tamaño de los apartamentos más adelante).

En zonas rurales, tendrás un acceso más fácil a mercados de verduras y un estilo de vida más sencillo, y mientras que el transporte público es más limitado, el ritmo de vida más lento podría convenirte.

En contraste, tu apartamento promedio en la ciudad, digamos en Osaka o Tokio, puede costar casi el doble.

Por ejemplo, puede costarte 120,000 yenes al mes alquilar un gran apartamento en Hokkaido con 4 dormitorios, 1 sala de estar y 1 cocina en Sapporo. Sin embargo, por la misma cantidad de dinero, solo obtendrías una pequeña habitación en Tokio.

Esto depende de la región dentro de la ciudad, pero ciertamente pagas por la conveniencia con el costo de tu alquiler.

Firmando tu contrato de alquiler

Alquilar un apartamento en Japón es caro. No hay forma suave de expresarlo. Costará más de lo que esperas, por lo que es mejor preparar los fondos que necesitas para tu mudanza con antelación.

Duración del contrato

La duración del contrato suele ser de dos años. A veces es negociable.

Después de que venza el contrato, podría haber un sorprendente cargo de renovación si deseas quedarte.

Garante

Generalmente necesitarás un ciudadano japonés (hoshonin) que esté conectado contigo de alguna manera (amistad, empleador, cónyuge, etc.) para ‘responder’ por ti en caso de que surja algún problema durante tu alquiler.

El hoshonin también debe tener un salario.

Si por alguna razón no pagas tu alquiler, se desviará a esta persona.

Sin embargo, más recientemente, por una tarifa, puedes pagar a una empresa de garantía una cuota anual para actuar como tu garante.

La tarifa anual depende de la región, tu salario y otros factores. Es posible que necesites pagar alrededor de la mitad del valor del alquiler mensual por su servicio cada año.

Depósito de seguridad

Los costos incluyen el depósito de seguridad (1-3 meses de alquiler y depende de la agencia si recuperas una parte o no), ‘dinero de llave’ (también conocido como ‘reikin’, o tarifa de agradecimiento/inclinación, equivale a aproximadamente 1-2 meses de alquiler – no es reembolsable), tarifas de corretaje inmobiliario (1 mes de alquiler más 10% de impuesto al consumo), y una tarifa de garante (esto varía según el área y el acuerdo de arrendamiento).

Documentos

Querrás tener a mano estos documentos importantes para alquilar. En primer lugar, necesitarás tu pasaporte y tarjeta de residencia.

Si estás trabajando o estudiando, debes proporcionar un contrato o certificado de matriculación (la tarjeta de estudiante/carta de admisión será suficiente).

También necesitarás una prueba de ingresos (un recibo de pago mensual de tu trabajo, o tu contrato de empleo con tu sueldo) para asegurar que puedes pagar el alquiler de la propiedad. Una cuenta bancaria japonesa también se requiere para el pago mensual del alquiler. Se descuenta de tu cuenta bancaria en una fecha establecida de cada mes.

Costo de mudanza

Aunque depende de la ubicación, tamaño y tipo de apartamento, en promedio, te costará alrededor de 800,000 JPY (5,400 USD) mudarte con éxito.

Esto incluye 1 mes de alquiler, 2 meses del valor del alquiler para el depósito de seguridad, 1 mes para el ‘dinero de llave’, 1 mes para el corredor inmobiliario más un 10% de impuestos al consumo y cualquier tarifa de garante. Esto es lo que sugeriría que anticipes.

Si tienes que mover muebles, electrodomésticos y cajas a tu nuevo apartamento, por favor añade otros 150,000 JPY por el costo de una empresa de mudanzas (aunque esto también varía).

Configuración de tus servicios

Tu compañía de gas está preestablecida por el administrador del edificio, quien te proporciona electricidad y agua. Cuando te mudas, el administrador del edificio los activa.

Tu internet, sin embargo, es tu elección. Toma mucho tiempo configurar tu internet en un nuevo apartamento, ya que las empresas son limitadas y están extremadamente ocupadas alrededor de la temporada de mudanzas (marzo, abril, mayo).

Querrás llamar con anticipación y organizar para que alguien instale tu internet antes de mudarte (al menos 2 semanas antes de decidir tu contrato).

Con el reciente estado de la economía en 2023, los servicios como el gas y la electricidad son sustancialmente más caros. Pago aproximadamente 14,000 JPY mensualmente por electricidad, 8,000 JPY por gas y 7,000 JPY por servicios de agua para una familia de dos.

Estos pueden variar según el tamaño del apartamento y tu uso personal.

Reglas de vivir en un apartamento en Japón

Hay algunos procedimientos específicos de Japón que puede ser mejor conocer de antemano al vivir en un apartamento.

Horas de silencio

Por supuesto, el ruido debe minimizarse, especialmente durante la noche y las primeras horas de la mañana. Pero podría exigirse un estándar aún más alto de lo habitual.

Los inquilinos en apartamentos no dudarán en quejarse sobre el comportamiento de un extranjero mientras excusan (y no reportan) a un vecino japonés por lo mismo. 

Esto no siempre es el caso, pero como extranjero en un complejo de apartamentos, todos en el edificio, por defecto de que tu presencia es una rareza, sabrán que vives allí.

Eliminación de basura

Cada ciudad tiene sus propias normas sobre cómo separar y retirar la basura. Necesitarás comprar bolsas de basura reguladas por la ciudad, que son caras. Pueden costar alrededor de 80 yenes a 120 yenes por bolsa. 

Puedes comprarlas en cualquier supermercado. Si no usas estas bolsas, no recogerán tu basura. 

La basura se suele separar en basura quemable (para la que usas las bolsas), plásticos, botellas de vidrio, lata/metal y algo llamado «soudai gomi» (artículos más grandes como electrodomésticos que no se pueden desechar fácilmente). 

Tendrás que llevarlos a un centro de reciclaje o solicitar que los recojan con cita previa. También debes respetar los días específicos del área para sacar la basura. 

La basura quemable suele sacarse dos veces por semana y los reciclables generalmente una vez cada dos semanas en un día específico. Habrá un área enjaulada en tu complejo de apartamentos o un área designada donde dejarla.

Gastos de reparación y dejar un apartamento

Cuando decides dejar tu apartamento en Japón, se realiza una inspección exhaustiva de la propiedad. El propietario o la empresa de gestión de la propiedad entrarán en tu apartamento y revisarán los daños con atención al detalle.

Los daños pueden variar desde problemas menores, como arañazos en las paredes o manchas en la alfombra, hasta problemas serios y daños estructurales considerables. 

El costo de reparar estos daños generalmente se deduce de tu depósito de seguridad. 

También es común que el propietario cobre una tarifa de limpieza, que no tiene nada que ver con cuán limpio esté el apartamento. Ya sea que lo limpies o no, te cobrarán esta tarifa. 

Incluso pueden optar por no limpiar el apartamento y quedarse con tu dinero; es solo una forma en que los propietarios ganan más dinero cuando te vas. Es una desagradable realidad de mudarse de un lugar a otro.

Estafas comunes al dejar la propiedad

Aunque la mayoría de los propietarios son éticos, estas son estafas de las que debes estar atento al dejar una propiedad de alquiler. 

Algunos propietarios pueden exagerar los daños y cobrar de más por los costos de reparación. Un ejemplo común es el papel tapiz. 

Si una sección del papel tapiz tiene un pequeño rasguño, el propietario puede cobrar por toda la pared. Esto a menudo es ilegal, y debes estar consciente de ello. 

Otra estafa común es la retención injusta de un depósito de seguridad. El propietario se niega a devolverte el depósito y hace afirmaciones falsas sobre el porqué. 

Tienes algún recurso si esto sucede: puedes presentar una reclamación a una oficina de la ciudad de fraudes. El éxito dependerá de tu capacidad en japonés para explicar los derechos del inquilino bajo la ley – lo cual debes investigar por ti mismo. 

A veces es menos estresante aceptar la pérdida y seguir adelante para ahorrar tiempo y energía.

Asegúrate de leer la letra pequeña en tu contrato porque algunos contratos tienen tarifas de terminación anticipada. Por ejemplo, si te vas antes de que termine tu contrato de dos años.

Ahora, sobre ti

Espero que esta guía de alguna manera te haya sido útil. 

Alquilar puede ser complicado en un país extranjero. Puede ser aún más desafiante en Japón debido a las barreras lingüísticas y culturales. Sin duda, es más caro y difícil para muchos expatriados encontrar un lugar para alquilar en Japón que para los ciudadanos japoneses.

Si es tu primera vez en Japón, es mejor pedirle a tu empresa que te ayude a encontrar un alquiler. Una vez que te acostumbres al país, podrás buscar y alquilar por tu cuenta.