Guía para expatriados para comprar un condominio en Filipinas

Si eres un expatriado y planeas vivir, trabajar o jubilarte en Filipinas, quizás quieras considerar comprar una propiedad aquí para establecer raíces en un solo lugar.

La ventaja de comprar una propiedad en Filipinas puede ser una excelente inversión. Justo antes del comienzo de la pandemia, el mercado de condominios en Filipinas empezaba a desacelerarse tras un auge de una década.

No obstante, ahora se predice ampliamente que el mercado inmobiliario pronto se recuperará de la pandemia y de la actual recesión económica mundial.

Y un cierto grado de incertidumbre en cualquier mercado puede ser una bendición disfrazada, ya que algunos promotores han reducido los precios para liberar reservas de efectivo muy necesarias.

Pero no te preocupes más, te traemos toda la información que necesitas para tomar una decisión informada al comprar un condominio en Filipinas.

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¿Puede un expatriado comprar un condominio en Filipinas?

La respuesta sencilla es sí, puedes. Pero hay algunas cosas muy importantes que debes entender y considerar.

En primer lugar, entendamos completamente qué queremos decir cuando decimos ‘condominio‘ o ‘condo’. El término significa una unidad residencial de propiedad individual en un complejo o edificio de unidades similares.

Los propietarios de condominios poseen sus unidades pero comparten espacios y áreas comunes.

Legalidades

El mercado de condominios dirigido a extranjeros en Filipinas es maduro y popular, habiendo sido legislado por RA 4726 La Ley de Condominios de 1966.

Esto permite a los ciudadanos extranjeros comprar y poseer unidades de condominio en Filipinas, siempre que no más del 40% de las unidades en un complejo sean compradas por extranjeros.

Necesitas preguntar al agente inmobiliario (preferiblemente junto con el promotor) si aún estás dentro del cupo del 40%.

Estado de residencia

Es importante saber que poseer un condominio no te otorga automáticamente el estatus de residente en Filipinas. Aún tendrás que seguir el procedimiento para solicitar la residencia permanente en Filipinas.

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La idea errónea del arrendamiento de 50 años

Un error común sobre la propiedad de condominios en Filipinas es que solo lo posees por solo 50 años. Esta creencia errónea proviene del hecho de que las empresas y corporaciones solo tienen una vida útil legal de 50 años en Filipinas.

Por lo tanto, muchos creen que la corporación de condominios que gestiona tu unidad y posee el terreno sobre el cual está construida solo puede existir por 50 años.

Aunque esto es cierto, todo lo que significa es que cada 50 años, tu corporación de condominios debe simplemente volver a registrar su estatus legal, y entonces esta corporación puede existir una vez más por otros 50 años.

Este es normalmente un procedimiento sencillo y no debería afectar de ninguna manera tu propiedad continua de tu unidad de condominio.

Cosas a considerar

Puede que ya tengas algunas ideas sobre qué especificaciones del condominio deseas comprar. Pero antes de firmar en la línea de puntos, aquí hay algunas consideraciones a tener en cuenta.

Condominio existente vs en plano

Lo siguiente que debes decidir es qué tipo de condominio comprar: ¿existente o en plano?

La ruta en plano es donde haces un pago inicial en una unidad aún no construida y puedes pagar el resto una vez que el condominio esté terminado. Esto a menudo se llama comprar en plano, ya que basas tu compra exclusivamente en los planos de diseño y especificaciones que te presenta inicialmente el promotor.

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Esto viene con un conjunto de pros y contras para el comprador.

El comprador puede obtener ahorros significativos en el precio de la unidad y se le garantiza conseguir una unidad en lo que podría convertirse en un complejo de condominios muy demandado.

Mientras que el flujo de caja del promotor mejora enormemente durante su costosa etapa de construcción gracias a una inyección de ventas en plano. Para ellos, hacer descuentos en esta etapa es mucho más barato y menos problemático que obtener un préstamo bancario.

Pero ten en cuenta que si un promotor está vendiendo unidades en plano a gran escala, podría ser una señal de que el desarrollo está subfinanciado y ya en problemas financieros.

Así que siempre procede con cautela al considerar la opción en plano al comprar un condominio, ya que ha habido casos donde los proyectos no se inician o no se terminan una vez que un promotor sin escrúpulos ha tomado tu dinero.

Precio

Los precios de los condominios en Filipinas pueden variar enormemente dependiendo de varios factores como ubicación, tamaño, tipo, demanda, amenidades, disponibilidad y calidad de construcción.

Pero para empezar, aquí hay una tabla de rangos de precios promedio para condominios en Metro Manila:

Tipo de presupuesto	Tamaño	Rango promedio
Estudio	30-70 m²	Alrededor de ₱2-6M (Alrededor de US$36,000-107,000)
1 dormitorio	30-40 m²	Alrededor de ₱2.5-4M (Alrededor de US$45,000-72,000)
2 dormitorios	40-80 m²	Alrededor de ₱4-6M (Alrededor de US$72,000-107,000)
3 dormitorios	80-100 m²	Alrededor de ₱7-15M (Alrededor de US$125,000-268,000)
Gama media Tipo	Tamaño	Rango promedio
Estudio	30-40 m²	Alrededor de ₱5-6M (Alrededor de US$89,000-107,000)
1 dormitorio	30-50 m²	Alrededor de ₱5-9M (Alrededor de US$89,000-161,000)
2 dormitorios	50-60 m²	Alrededor de ₱7-15M (Alrededor de US$125,000-268,000)
Alta gama Tipo	Tamaño	Rango promedio
Estudio	40-50 m²	Alrededor de ₱7.5-10 (Alrededor de US$134,000-179,000)
1 dormitorio	40-60 m²	Alrededor de ₱8-16M (Alrededor de US$143,000-286,000)
2 dormitorios	60-80 m²	Alrededor de ₱12-19M (Alrededor de US$214,000-339,000)
3 dormitorios	80-90 m²	Alrededor de ₱40-50M (Alrededor de US$715,000-893,000)

Los condominios de presupuesto normalmente tendrán amenidades básicas y algunos tendrán unidades comerciales y residenciales en el mismo edificio.

Mientras tanto, las propiedades de gama media suelen estar ubicadas en lugares convenientes cerca del bullicio de la ciudad y cuentan con amenidades de alta calidad, como una piscina, un parque infantil, y muchas más.

En el extremo más lujoso están las propiedades de alta gama con acceso directo a centros de entretenimiento y arterias principales hacia el Metro y cuentan con fachadas modernas y amenidades lujosas como área de barbacoa, terraza con piscina, gimnasio, canchas de tenis, vestíbulo de techos altos, teatro privado, sala de lectura y té, y mucho más.

Pero nada supera una buena investigación a la antigua. La web es una fuente invaluable de información y puedes consultar sitios web como PropertyAccess or Primer.

También, cualquier ayuda profesional que decidas emplear debería poder guiarte sobre la tarifa adecuada para cualquier condominio en particular que te interese.

Fluctuaciones de moneda

Aunque los tipos de cambio suelen ser estables, también pueden ser altamente volátiles a veces, en parte por reaccionar a eventos globales como la guerra en Ucrania y la consecuente crisis del coste de la vida.

Por lo tanto, la fluctuación de divisas puede, en ocasiones, afectar de manera significativa, para bien o para mal, tu poder adquisitivo si tu capital está inicialmente ligado a una moneda no filipina.

Si este es tu caso, recuerda estar atento al tipo de cambio y actuar en consecuencia, ya que el tiempo es clave. Podrías terminar ahorrando o costándote una fortuna si lo haces correctamente o incorrectamente.

Negociación

Como extranjero, no temas negociar. Es una triste realidad que todos los niveles de negocios filipinos ven a los extranjeros, especialmente aquellos del Oeste, Japón y Corea del Sur, como adinerados con dinero para gastar.

Pero no te ofendas por esto, es una noción cultural arraigada mantenida por la mayoría de los filipinos. Así que haz tu investigación sobre costos, de lo contrario acabarás pagando excesivamente por todo, desde viajes en taxi hasta condominios.

Sin embargo, negocia solo cuando sea apropiado. Aunque los filipinos pueden ocasionalmente subir sus precios al vender a un extranjero, la mayoría solo aumenta sus precios ligeramente. Solo unas pocas excepciones intentarán estafarte descaradamente.

La negociación de precios es una práctica común en la industria inmobiliaria, incluso para compras de condominios nuevos. Sin embargo, el grado de negociación del precio dependerá de varios factores como las condiciones actuales del mercado, las políticas de precios del promotor y tus habilidades de negociación.

Es importante notar que no todos los promotores pueden estar abiertos a la negociación de precio, por lo que es importante ajustar tus expectativas en consecuencia.

Considera trabajar con un agente inmobiliario o corredor que tenga experiencia negociando precios para condominios en Filipinas. Un agente puede ayudarte a navegar el proceso de negociación y proporcionarte valiosas ideas sobre el mercado local de bienes raíces.

Ubicación

La mayoría del desarrollo de condominios ha sido en áreas urbanas y resorts costeros con buenas ubicaciones y amplias utilidades (agua, alcantarillado, electricidad, recolección de basura, etc).

Lee más: Los mejores lugares para vivir en Filipinas para expatriados 

Una lista de verificación de instalaciones cercanas a buscar es la siguiente:

• Instalaciones médicas como consultorios médicos u hospitales
• Farmacias
• Supermercados
• Instalaciones recreativas como parques y senderos
• Instalaciones deportivas como campos de golf

Makati

La ciudad de Makati es la capital financiera y de negocios de Filipinas. Es hogar de la Bolsa de Valores de Filipinas, el Triángulo de Ayala y el complejo Glorietta, entre otras importantes instituciones comerciales y financieras. Makati es también un centro residencial y comercial importante, con una amplia variedad de propiedades de condominios disponibles.

Los condominios en Makati tienen un precio que oscila entre ₱2M y ₱20M (Alrededor de US$36,000-360,000). Aquí tienes una lista de rangos de precios que puedes esperar para diferentes áreas en Makati:

• Triángulo de Ayala: ₱10M a ₱20M (Alrededor de US$179,000 a US$359,000)
• Glorietta: ₱5M a ₱15M (Alrededor de US$90,000 a US$ 269,000)
• Centro Ortigas: ₱3M a ₱10M (Alrededor de US$54,000 a US$179,000)
• Bonifacio Global City: ₱2M a ₱8M (Alrededor de US$36,000 a US$144,000)
• Bangkal: ₱1M a ₱5M (Alrededor de US$18,000 a US$90,000)

Ciudad de Cebú

Cebú City, ubicada en la región de Visayas de Filipinas, es una metrópoli bulliciosa con una rica historia y cultura. Es un destino popular para turistas y locales por igual, con una economía en auge y un mercado inmobiliario en rápido crecimiento.

Las propiedades de condominios en la ciudad de Cebú varían en tamaño, estilo y precio. Se pueden encontrar en ubicaciones privilegiadas como Ayala Center Cebú, IT Park y la isla Mactán.

El costo de las propiedades de condominios en la ciudad de Cebú puede variar considerablemente dependiendo de varios factores como ubicación, tamaño, amenidades y antigüedad del edificio. En general, los precios de los condominios en Cebú pueden oscilar desde aproximadamente ₱1.5M (Alrededor de US$27,000) para un estudio o una unidad pequeña de 1 dormitorio en un desarrollo de gama media hasta ₱50M (Alrededor de US$897,000) o más para un ático de lujo grande en una ubicación privilegiada.

Por ejemplo, una unidad típica de gama media de 1 dormitorio en el área del IT Park de la ciudad de Cebú podría costar alrededor de ₱3-5M (Alrededor de US$54,000-90,000), mientras que una unidad de 2 dormitorios en un desarrollo de alta gama como Ayala Center Cebu podría costar más de ₱10M (Alrededor de US$179,000). Los condominios de lujo en la isla de Mactán pueden oscilar entre ₱15M y ₱50M (Alrededor de US$269,000 a US$897,000), dependiendo del tamaño y las características.

Ciudad de Davao

En comparación con otras grandes ciudades de Filipinas, como Manila y Cebú, la ciudad de Davao tiene precios de propiedad más bajos, lo que la convierte en una opción más accesible para muchas personas. Además, poseer un condominio en la ciudad de Davao puede proporcionar una oportunidad para obtener ingresos pasivos, ya que estas propiedades pueden alquilarse a estudiantes, jóvenes profesionales y turistas que buscan un lugar para quedarse en la ciudad.

Aquí tienes algunos de los desarrollos de condominios más populares en la ciudad de Davao:

• Abreeza Place – Este desarrollo de condominios de lujo está ubicado en el corazón de la ciudad de Davao, cerca de todas las principales comodidades.
• Avida Towers Abreeza – Este desarrollo de condominios de altura media está ubicado en el complejo Abreeza Mall, ofreciendo a los residentes fácil acceso a compras, restaurantes y entretenimiento.
• Camella Northpoint Davao – Este desarrollo de condominios asequible está ubicado en el área de Matina de la ciudad de Davao, cerca de escuelas, hospitales y otros servicios esenciales.
• DMCI Homes Verdon Parc – Este desarrollo de condominios de lujo está ubicado en el área de Ecoland de la ciudad de Davao, ofreciendo a los residentes unas vistas impresionantes de la ciudad y del Golfo de Davao.
• Filinvest Eastland Heights Davao – Esta comunidad planificada cuenta con una variedad de amenidades residenciales, comerciales y de ocio, lo que la convierte en un gran lugar para vivir, trabajar y jugar.

Puedes esperar pagar entre ₱1M y ₱20M (Alrededor de US$18,000 a US$359,000) por un condominio en la ciudad de Davao. Aquí hay algunos ejemplos de precios de condominios en diferentes áreas de la ciudad de Davao:

• Centro de Davao: ₱5M a ₱20M (Alrededor de US$90,000 a US$359,000)
• Matina: ₱3M a ₱10M (Alrededor de US$54,000 a US$179,000)
• Ecoland: ₱2M a ₱8M (Alrededor de US$36,000 a US$144,000)
• Buhangin: ₱1M a ₱5M (Alrededor de US$18,000 a US$90,000)
• Toril: ₱1M a ₱5M (Alrededor de US$18,000 a US$90,000)

Subic

Subic es también un importante centro económico, hogar de varias corporaciones multinacionales. La Zona Franca de la Bahía de Subic es una zona económica especial que ofrece exenciones fiscales y otros incentivos a las empresas. Esto ha hecho de Subic un destino popular para los inversores extranjeros y ha ayudado a impulsar la economía local.

Las propiedades de condominios en Subic están típicamente ubicadas cerca de la playa, brindando a los residentes vistas impresionantes del océano y un fácil acceso a las muchas atracciones del área.

En general, el costo de una unidad de condominio en Subic varía desde aproximadamente ₱2M hasta ₱10M (Alrededor de US$36,000 a US$179,000) o más. Los condominios ubicados cerca de la playa y con vistas al océano tienden a ser más caros, mientras que los ubicados más tierra adentro o con menos amenidades pueden ser más asequibles.

Servicios

Lo que un complejo ofrece en términos de valor añadido puede ser decisivo. Así que averigua de antemano qué servicios son importantes para ti.

Por ejemplo, los servicios pueden no ser suficientes para el número total de ocupantes de ciertos proyectos. Por ejemplo, un edificio de condominios puede tener más de 500 habitaciones, pero solo cuenta con una piscina de tamaño mediano. O puede que tenga un par de canchas de tenis pero varios cientos de residentes.

Haz tu tarea e infórmate sobre cuántas unidades hay en el complejo que te interesa y luego haz los cálculos.

Una lista de servicios a buscar es la siguiente:

• Gym
• Piscina
• Instalaciones deportivas como cancha de tenis o pista para correr
• Área de jardines
• Se permiten mascotas (si tienes una)
• Cobertura y velocidad de internet fiable
• Buena cobertura y recepción de teléfono móvil

Desastres naturales

No quiero alarmarte, pero Filipinas sí sufre su parte de terremotos, tifones y erupciones volcánicas. Las Naciones Unidas Informe de Evaluación Global sobre la Reducción del Riesgo de Desastres de 2022 predicen que es probable que estos eventos sean cada vez más comunes en áreas como Filipinas en un futuro cercano.

Dado que comprar un condominio es un compromiso a muy largo plazo, este tipo de cosas deben tomarse en serio junto con la creciente amenaza del aumento del nivel del mar debido al calentamiento global.

Y recuerda que Filipinas es un país caluroso y tropical, donde las temperaturas diurnas rara vez bajan de 30°C (86°F) y a menudo llegan a un abrasador 40°C (104°F). Si esto es un problema, siempre puedes invertir en un buen aire acondicionado con inversores para tu unidad.

Desarrolladores

Algunos de los desarrolladores de condominios más respetados y mejor valorados del país incluyen:

• Alveo Land – Tiene proyectos vibrantes e innovadores en varias ubicaciones principales.
• Camella Homes and Communities – Se han convertido en el desarrollador más grande del país, con comunidades en el norte y sur de Luzón, Visayas y Mindanao.
• DMC – Especializados en comunidades estilo resort, cómodas, en Quezon City, Taguig City, Mandaluyong City, Pasig City y Paranaque City.
• Robinsons Land – Un desarrollador bien establecido con proyectos situados en ciudades clave y otras áreas urbanas a nivel nacional.
• SMDC – Ofrece una vida de alta calidad en condominios asequibles orientados a servicios y en ubicaciones principales.

Cómo encontrar un condominio

Hay varias maneras de encontrar un condominio en venta en Filipinas. Aquí tienes algunos consejos:

Sitios web de bienes raíces

Consulta sitios web de bienes raíces de confianza que listan condominios en venta en Filipinas, como Property24, Lamudi, y Dot Property.

Redes sociales

Muchos agentes inmobiliarios y desarrolladores utilizan plataformas de redes sociales, como Facebook e Instagram, para anunciar sus propiedades. También puedes unirte a grupos de bienes raíces en Facebook para encontrar listados y conectar con agentes.

Referencias

Pregunta a tus amigos, familiares o colegas si conocen algún condominio en venta en Filipinas. Pueden conocer a alguien que esté vendiendo o recomendar un agente inmobiliario de confianza.

Ferias y exposiciones de propiedades

Asiste a ferias y exposiciones de propiedades donde desarrolladores y agentes muestran sus propiedades. Esta es una excelente oportunidad para comparar precios y características y hacer preguntas sobre las propiedades.

Anuncios clasificados

Consulta anuncios clasificados en periódicos o sitios web como Craigslist, OLX, o AYOSDITO.

Dar una vuelta

Da un paseo por el área donde quieres comprar un condominio y busca carteles de «Se vende». Podrías encontrar un condominio que no esté listado en línea.

Una vez que encuentres un condominio en venta que te interese, asegúrate de realizar una diligencia debida en la propiedad, como revisar el título y verificar cualquier tarifa o impuesto pendiente. También es una buena idea trabajar con un agente o corredor inmobiliario con licencia para asegurar una transacción segura y fluida.

Proceso de compra

Cada país tiene un procedimiento diferente para comprar un condominio. Pero algunos de los pasos involucrados serían bastante similares.

Aquí hay algunos de los procesos comunes por los que pasarás al comprar un condominio en Filipinas.

Inspección

Un sitio web brillante y bien pulido que muestra las unidades de un desarrollador o corporación de condominios puede ser una fuente útil de información, pero también puede ser muy engañoso y demasiado optimista.

Lo primero que siempre debes hacer es visitar personalmente el lugar, incluso si el desarrollo aún no está terminado o incluso si ni siquiera ha comenzado.

Si el complejo real es uno existente o acaba de completarse, organiza para mirar alrededor y que te den un recorrido por la unidad y las instalaciones del complejo.

Si no está terminado o no ha comenzado, vale la pena averiguar si hay una unidad de muestra disponible donde puedas mirar alrededor. Si ese no es el caso, aún baja para sentir el sitio y ver cómo se está llevando a cabo la construcción o si el sitio tiene el potencial que el desarrollador afirma que tiene.

Cualquiera que sea el estado del complejo de condominios que te interese seriamente, asegúrate de tomar el tiempo para caminar o conducir por el área local. De esa manera obtendrás una visión real de la comunidad local de la que tal vez un día seas parte y ver por ti mismo todo lo que tiene para ofrecer.

Aprovecha Airbnb

La mayoría de los complejos de condominios en Filipinas tienen algunas de sus unidades en alquiler en sitios web de alojamiento como Airbnb. Puedes reservar una unidad en el mismo desarrollo de condominios que te interesa y experimentar la vida en un condominio antes de comprar.

Desde mi propia experiencia, resultó invaluable para ayudarme a decidir si comprar un determinado condominio o no.

Porque descubrí mientras estaba allí que el complejo sufre mucho de fugas de agua y problemas de baja presión de agua. Pero también descubrí que sus instalaciones, como la piscina y el gimnasio eran de primera clase.

Y que el personal del complejo (limpiadores, recepcionistas, guardias de seguridad, etc.) era de los más agradables y corteses que he conocido.

Rellena el formulario de registro de clientes

Uno de los muchos documentos que se te pedirá que completes en el proceso de compra es el formulario de registro.

El formulario sirve para dos propósitos: recopilar tu información y que el agente pueda recibir su comisión de la venta.

Ten en cuenta que cuando hayas firmado el formulario, si necesitas cambiar de agente inmobiliario, tendrás que esperar 30 días. En algunos casos, también se requiere un formulario en línea antes de que se pueda reservar una unidad para ti.

Decide tu plan de pago

La mayoría de los desarrolladores y corporaciones de condominios aceptarán una variedad de formas para que pagues tu unidad:

Pago completo

Esto normalmente te permite obtener un buen descuento del precio de venta de tu unidad. Pero esto puede dejarte vulnerable y posiblemente económicamente sobrecargado si las cosas salen mal.

Amortización mensual

Recuerda verificar si hay algún interés asociado con estos pagos mensuales y si está sujeto a posibles cambios en los cargos por intereses y de ser así, ¿por qué?

El esquema de pago 10-40-50 es una versión particularmente popular de esto. Aquí es donde pones un pago inicial del 10%, luego pagas el 40% del precio de venta durante los próximos 59 meses. El 50% restante está financiado por ti a través de efectivo o mediante un préstamo bancario.

Si solicitas un préstamo bancario, espera requisitos de elegibilidad estrictos, pero opciones de préstamo flexibles y tasas de interés bajas. Otra opción es la financiación interna que tiene requisitos de documentación menos estrictos pero tasas de interés altas de hasta el 18% y el período de pago está limitado a 10 años.

Y recuerda presupuestar en consecuencia y asegurarte de que puedes pagar lo que te estás comprometiendo económicamente. Además, recuerda que puede haber otras tarifas y costos regulares asociados con tu unidad de condominio que quizás no hayas considerado.

Importante recordar: Las ofertas especiales pueden ser muy tentadoras como los pagos diferidos iniciales. Solo asegúrate de entenderlas completamente y cualquier condición adjunta a ellas.

Completa los documentos requeridos

El pago de la reserva es necesario para que el desarrollador pueda asegurar tu unidad preferida y sacarla del mercado para otros compradores.

La tarifa de reserva, que ronda entre ₱20.000 y ₱200.000 (alrededor de US$359 a US$3.590), no es reembolsable ni transferible, pero se puede descontar del pago inicial o del precio total.

Algunos de los documentos que el desarrollador puede pedirte que firmes son:

• Formulario de acuerdo de reserva
• Hoja de información del comprador
• Hoja de cómputo
• Calendario de pagos
• Plano de planta/distribución
• Política de privacidad de datos

Estos documentos pueden variar de un desarrollador a otro, y también dependerá del proyecto.

También se te pedirá que envíes una copia de lo siguiente:

• Carné de identificación que es tu pasaporte
• Identificación válida de tu copropietario si tienes uno
• Certificado de matrimonio si estás casado
• Comprobante de facturación de la dirección que proporcionaste en el formulario de registro de clientes
• Comprobante de ingresos
• Verificado Formulario BIR 1904 (número de identificación del contribuyente)

Recibe el contrato de venta

El contrato de venta te será enviado por el desarrollador por correo o tu profesional inmobiliario.

Este documento servirá como prueba de la intención del desarrollador de venderte la unidad e incluirá detalles como las especificaciones de la unidad, precio de compra, detalles de pago, planes de pago, entre otros. Se te pedirá que firmes el contrato y este también será notarizado.

Algunos desarrolladores proporcionan temporalmente un calendario de pagos si les toma un tiempo proporcionarte el contrato de venta.

Si estás en el extranjero y no podrás firmar estos documentos, necesitarás un poder especial de abogado certificado por el consulado filipino en tu país.

Procesa la carta de garantía (si pagas a través de un préstamo bancario)

El préstamo bancario debe solicitarse de 2 a 3 meses antes de completar el saldo. El banco emitirá una carta de garantía una vez que tu solicitud haya sido aprobada. Este documento significa que el banco ha garantizado el pago del saldo restante con el desarrollador.

Algunos desarrolladores tienen bancos asociados, en cuyo caso, el banco enviará la carta de garantía directamente al banco.

Algunos desarrolladores también aceptan una carta de aprobación de préstamo bancario para proceder con la entrega.

Entrega y recibe el certificado de título

Cuando presentes la carta de garantía al desarrollador, también deberás pagar la tarifa de entrega y firmar una escritura de venta absoluta, un documento que permitirá al desarrollador transferir la propiedad al comprador.

La tarifa de entrega para las nuevas compras de condominios en Filipinas varía del 1 al 2% del precio de compra. Esta tarifa cubre el costo de preparar la unidad para ocupación, como limpieza, pintura e instalación de accesorios. También puede incluir el costo de cuotas de asociación únicas y otras tarifas. La tarifa de entrega también incluirá un depósito de servicio de la compañía eléctrica, un depósito de servicio de agua, cuotas mensuales de la asociación, y tarifas de evaluación. La cantidad exacta de la tarifa de entrega se especificará en el contrato de venta.

Se te pedirá que inspecciones la unidad durante la entrega, donde si ves defectos en la unidad, deberás informar al representante de entrega para que puedan tomar nota de ellos en la lista de entrega y endosarla a la empresa de construcción.

Si estás listo para aceptar la unidad, se te pedirá que firmes documentos de entrega como un certificado de aceptación, documento de transmisión de llaves, manual del propietario, garantía, políticas de arrendamiento y otros.

Después de eso, se te emitirá el certificado de título entre otros documentos. Sin embargo, esto puede tardar semanas o meses.

Recibir ayuda profesional

¿Puedes comprar un condominio sin ayuda profesional? Con algunos desarrolladores, puedes. Sin embargo, es importante tener en cuenta que hay una serie de riesgos involucrados al hacerlo. Algunos de estos incluyen documentación incorrecta, seguro de título costoso, mucha burocracia y mucho más.

La mejor y más rápida manera de encontrar y procesar la compra de un condominio es contratar a profesionales para que hagan la investigación y el trabajo por ti. En Filipinas, vienen en tres tipos:

Agentes inmobiliarios

Todos los corredores y agentes acreditados se llaman agentes inmobiliarios, siempre que sean miembros de la Cámara de Bienes Raíces y Constructores (CREBA). Pero no todos los corredores y agentes son agentes inmobiliarios, especialmente aquellos que realizan sus funciones de manera ilegal.

Agentes de bienes raíces

Un agente de bienes raíces es una persona que trabaja bajo un corredor de bienes raíces con licencia y ayuda a vender, alquilar o gestionar propiedades. Actúan como intermediarios entre compradores y vendedores, ayudándolos a negociar acuerdos, preparar contratos y proporcionar información sobre propiedades, y reciben una comisión de la venta de la unidad.

Un agente necesita ser acreditado por un corredor y no tienen autoridad para firmar documentos a menos que el corredor sea cofirmante.

Corredores de bienes raíces

Un corredor de bienes raíces tiene una licencia profesional de la Comisión de Regulación Profesional (PRC). Pueden trabajar de manera independiente o gestionar un equipo de agentes. Han recibido una formación más extensa y están calificados para supervisar transacciones inmobiliarias. También pueden poseer una agencia inmobiliaria, contratar y gestionar agentes, y proporcionar asesoramiento legal y financiero a los clientes.

Importante recordar: Todos los corredores, agentes y agentes inmobiliarios en Filipinas deben seguir el código de la Ley de Servicio Inmobiliario (RESA). Hacerlo por tu cuenta o transaccionar a través de una persona no autorizada no es una movida inteligente y en algunos aspectos de bienes raíces, la compra puede resultar ilegal.

Después de comprar

Una vez que hayas recibido la unidad, se te pedirá que pagues la cuota única de membresía para la corporación de condominios. Si no estás disponible para aceptar físicamente la unidad, también puedes enviar un representante para que acepte en tu nombre siempre que tenga un poder especial de abogado del consulado.

Responsabilidades del propietario y del desarrollador

Entonces, ¿quién es responsable del funcionamiento diario de tu complejo de condominios? Esta es la responsabilidad de tu corporación de condominios que gestiona esto, que se financia con varias tasas impuestas a los propietarios por parte del desarrollador que gestiona su complejo particular.

La corporación generalmente se encargará de cosas como la seguridad del complejo, el mantenimiento de las áreas compartidas y el mantenimiento general del complejo. Esto incluirá la limpieza y el funcionamiento de áreas como pasillos, estacionamiento, área de recepción y las instalaciones del complejo, como piscina comunal, gimnasio, etc.

En cuanto al propietario de la unidad, generalmente son responsables de lo que sucede dentro de sus unidades, como lidiar con problemas de desgaste, mantener y decorar el interior de la unidad y ciertas reparaciones.

En cuanto a cualquier mejora importante o reemplazo de cualquiera de las áreas comunitarias o las estructuras del edificio del complejo, como mejorar la piscina o reemplazar el equipo del gimnasio del complejo, estas tienen que ser sometidas a votación para ser aprobadas.

Si más del 50% de los propietarios votan a favor de la moción, entonces los desarrolladores llevarán a cabo estos cambios propuestos.

Por lo tanto, es importante entender bien tus responsabilidades y estas se describirán en tu contrato de compra, ya que también te indicará quién asume el costo.

Costos extra/ocultos

Vale la pena considerar que ser propietario de un condominio también puede significar que tendrás que pagar tarifas adicionales anuales o regulares, como:

• Tarifas de estacionamiento
• Recargos por servicios comunes
• Coste compartido de mejoras o reparaciones importantes en áreas comunes
• Impuesto sobre bienes inmuebles
• Parte del impuesto sobre bienes inmuebles en áreas comunes
• Responsable o parcialmente responsable de ciertos impuestos locales, regionales o nacionales

Impuestos sobre la propiedad

En Filipinas, los impuestos sobre la propiedad se aplican a los bienes inmuebles y se calculan según el valor de mercado justo de la propiedad. Los impuestos son pagaderos anualmente, y no pagar puede resultar en multas, intereses y acciones legales.

La Oficina de Hacienda (BIR) es la agencia gubernamental responsable de recaudar los impuestos sobre la propiedad. La tasa impositiva varía dependiendo del tipo de propiedad y su ubicación.

Por ejemplo, la tasa impositiva básica para propiedades residenciales es del 1% del valor catastral, mientras que las propiedades comerciales están sujetas a una tasa del 2%.

Los gobiernos locales también pueden imponer impuestos adicionales sobre los bienes inmuebles, como el impuesto comunitario, el impuesto sobre transferencia de bienes inmuebles y el impuesto sobre actividades comerciales.

Para evitar confusiones o multas, es importante consultar con un profesional autorizado o con la BIR para obtener más información sobre los impuestos en Filipinas.

Cuotas de gestión de condominios

Las cuotas de gestión de condominios en Filipinas pueden variar según la ubicación, tamaño y tipo de unidad de condominio.

La cuota media de gestión de un condominio en Filipinas puede oscilar entre ₱50 y ₱150 (aproximadamente 0,90 a 2,7 USD) por metro cuadrado al mes. Por ejemplo, si tienes una unidad de 50 m², puedes esperar pagar una cuota mensual de gestión de alrededor de ₱2,500 a ₱7,500 (aproximadamente 45 a 135 USD).

Sin embargo, algunos condominios de alta gama pueden tener cuotas de gestión más elevadas debido a las extensas comodidades y servicios que ofrecen, como gimnasios, piscinas y servicios de conserjería. También es importante tener en cuenta que algunos condominios pueden cobrar tarifas adicionales por servicios especiales, como estacionamiento o mascotas, por lo que es esencial revisar minuciosamente tu contrato antes de comprar una unidad.

Rent-to-Own Condominiums

Otro enfoque viable para comprar un condominio en Filipinas es el esquema de alquiler con opción a compra. Aunque puede ser una opción más complicada, es más fácil calificar para ella.

Aquí es donde el comprador deja un depósito, una tarifa de opción no reembolsable que equivale al 1-5% del precio de venta de la unidad. Esto permite al comprador alquilar la propiedad durante varios años y luego comprarla por un precio acordado previamente.

Una cosa importante que hay que entender es quién es responsable durante el período de alquiler de cosas como el mantenimiento de la unidad, las cuotas de la asociación de propietarios, varios impuestos sobre la propiedad, etc.

Además, asegúrate de comprender completamente cuánto de la Tarifa de Opción y de los pagos de alquiler se deducirá del precio final de compra.

Y recuerda que el precio acordado es vinculante tanto para el comprador como para el vendedor, por lo que si el mercado inmobiliario sube o baja después, aún deberás pagar el precio acordado previamente.

Hay dos tipos de esquemas de alquiler con opción a compra:

• El arrendamiento-compra es un tipo de acuerdo en el que alquilas una propiedad con la opción de comprarla al final del período de alquiler. El precio de compra se acuerda al comienzo del arrendamiento y estás legalmente obligado a comprar la propiedad a ese precio si decides hacerlo al final del arrendamiento.
• La opción de arrendamiento es donde tienes la opción de comprar (o no) la propiedad al final del período de alquiler acordado. Pero no tienes la obligación de comprar ni de seguir alquilando la propiedad, y si así lo deseas, puedes retirarte del trato sin ninguna obligación o penalización adicional.

Estafas

Estafas comunes a tener en cuenta:

El vendedor del condominio no es dueño de la propiedad

Puedes verificar esto acudiendo al gobierno municipal local y solicitando una copia del Certificado Auténtico de la escritura de la tierra. Además, la Junta Reguladora de Vivienda y Uso del Suelo, Autoridad de Registro de Tierras, y la Comisión de Regulaciones Profesionales pueden ayudarte a confirmar la legitimidad y si un documento es auténtico o no.

La calidad de construcción puede ser un problema

Algunos complejos pueden parecer espectaculares cuando abren por primera vez, pero rápidamente se deterioran, siendo incapaces de soportar el desgaste, y rápidamente tienen numerosos problemas como grietas serias y filtraciones.

La mejor manera de evitar este problema es investigar el historial de un desarrollador de propiedades o averiguar de los actuales propietarios su experiencia.

Premios falsos

Comprueba si algún premio que se le ha otorgado al desarrollador o propiedad es real y creíble. A veces, simplemente se inventan para impresionar a un comprador ingenuo.

No registrado con HSAC

En Filipinas, los condominios están regulados por la Comisión de Adjudicación de Asentamientos Humanos (HSAC), gestionada por el gobierno, que hasta hace poco era conocida como la Junta Reguladora de Vivienda y Uso del Suelo (HLURB).

Por lo tanto, una señal de alerta inmediata será si una corporación de condominios con la que estás tratando no está registrada con HSAC.

The HSAC tiene el poder de escuchar disputas que involucren desarrollos inmobiliarios y transacciones. También ofrecen una variedad de otros servicios, así que visita su sitio web para ver cómo pueden ayudarte.

Su sitio web tiene un útil Asistente Automático en Red que están probando, diseñado para ayudarte con preocupaciones y preguntas relacionadas con la adjudicación de bienes raíces.

Importante recordar: El HSAC cobra por algunos de sus servicios, pero generalmente las tarifas son razonables y no excesivas, y tienen un calculador de tarifas en línea.

Por último, si algo parece demasiado bueno para ser verdad, ¡probablemente lo sea! Así que siempre ten cuidado, investiga a fondo y siempre sé un poco cauteloso.

Vender tu condominio

Lo crucial que debes hacer primero es fijar el precio de venta de tu propiedad. Sitios como Zipmatch pueden ayudarte con esto permitiéndote ver el precio de condominios similares en tu área.

Además, recuerda buscar asesoramiento legal profesional a la hora de redactar el contrato de compra y para que te ayuden a entender qué impuestos o tarifas adicionales debes pagar respecto a la venta de tu condominio.

Y aunque un agente inmobiliario te cobrará una tarifa o comisión por sus servicios, pueden proporcionarte asesoramiento invaluable para ayudarte en todo esto. Y darle a tu propiedad la exposición para venderse rápidamente y a un buen precio realista.

Ahora es tu turno

Así que recuerda que tu decisión de comprar un condominio en Filipinas puede ser fácilmente la mejor o la peor decisión que tomarás. Así que busca asesoramiento profesional local, investiga y tómate tu tiempo.