La guía completa para encontrar un lugar para rentar en Japón como extranjero

Si planeas vivir en Japón a largo plazo, es mejor estar lo más informado posible sobre el alquiler de un departamento en este país. Espero brindar una guía completa sobre este proceso y cubrir en detalle algunas informaciones que debes conocer.

Aunque la mayoría, si no todos, los extranjeros que vienen a trabajar a Japón para una empresa japonesa desde el extranjero, generalmente reciben alguna vivienda al llegar, hay muchos que eligen mudarse de departamento sin asistencia. 

En esta guía, pretendo desmitificar los pasos que necesitas para alquilar exitosamente, explicar los costos y la documentación requerida, y desglosar los desafíos que puedes encontrar desde la firma de un contrato de alquiler hasta dejar la propiedad cuando desees mudarte a otro lugar. 

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Bueno saber antes de alquilar

Este artículo es para personas que ya están en Japón.

Si te contrataron desde el extranjero, lo más probable es que te proporcionaran un departamento inicial cuando te mudaste a Japón con una visa de trabajo. 

La empresa que te contrató entiende que no tienes idea de cómo funciona el proceso de alquiler.

A menudo te ayudarán tanto como sea posible a establecerte en un complejo de departamentos o dormitorio con el que han tenido una relación comercial a lo largo de los años. Incluso actuarán como tu garante, lo cual se requiere al alquilar en Japón.

Hablaré sobre esto con más detalle más adelante.

Aunque puedas mirar lugares donde quisieras vivir mientras visitas, no puedes solicitar un alquiler como turista, ya que se necesita tu tarjeta de residencia para alquilar. 

Además, no es posible cambiar tu visa de turista a una visa de trabajo mientras estás en Japón. 

Asistencia para el alquiler

Muchas empresas en Japón ofrecen a sus trabajadores algo llamado “Yachin Hojou”; esto es “asistencia para el alquiler” en inglés. Es un monto extra en tu cheque de pago mensual que cubre una porción de tu alquiler; una forma de ayuda o apoyo financiero brindado para ayudar a cubrir el costo del alquiler. 

Deberías preguntar en tu nuevo trabajo si ofrecen esto, ya que podría ayudarte a decidir tu presupuesto para tu próximo lugar. Esta ayuda típicamente cubre hasta el 10-20% de tu renta total. Si tu renta es de 80,000 yenes, podrías tener 20,000 yenes extras en tu cheque de pago para reducir el costo.

Agencia de alquiler

No puedes llamar o ir a un complejo de departamentos e indagar sobre alquileres en persona. Casi todos los lugares requieren una aplicación a través de una agencia de alquiler. Depende de la empresa alquilarte a ti, y ellos deciden esto después de hablar con el administrador de la propiedad. 

Discriminación

Japón es la nación desarrollada más homogénea racialmente. Desafortunadamente, debido a esto, los extranjeros pueden enfrentar discriminación al alquilar departamentos en Japón.

Es común que se rechacen las solicitudes de alquiler de extranjeros. Ciertamente hay casos donde los agentes inmobiliarios japoneses estarán renuentes a tratar con arrendadores no japoneses (ya sea por la capacidad de lenguaje o la xenofobia). 

A veces es mejor preguntar directamente si se ofrecen servicios a extranjeros, aunque a veces no obtendrás una respuesta clara. También puedes buscar pistas como la falta de representantes que hablen inglés o sitios web amigables con el inglés.

El proceso puede ser desalentador si te rechazan varias veces sin razón. Pero recuerda que es miedo a lo desconocido y reticencia a enfrentar más incógnitas al alquilar a un extranjero. No es personal.

Tener un compañero japonés o apoyo activo del gerente japonés en la empresa donde trabajas seguramente ayudará a que el proceso avance con más facilidad.

Opciones de alojamiento

El mercado de alquiler es bastante diverso, ofreciendo diferentes alojamientos, cada uno con características únicas. 

Departamento

Los departamentos en Japón suelen ser edificios más pequeños, de dos a tres pisos de altura, hechos de madera o acero de calibre ligero. Esto significa que las paredes no son particularmente gruesas y, a veces, puedes escuchar las actividades diarias de tu vecino. 

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Cuanto más nuevo sea el departamento, más caro será, por lo que probablemente termines alquilando en un complejo construido en los años 80 o 90 si estás con un presupuesto ajustado.

Mansión

“Las ‘mansiones’, por otro lado, son complejos de departamentos altamente grandes e interconectados que pueden tener más de cinco pisos. Están principalmente construidas de concreto y las paredes se conocen como paredes “RC”. 

Esta es una buena opción si quieres paz y tranquilidad y valoras tu privacidad. Muchas de estas mansiones ofrecen condiciones de vida confortables, tienen una máquina de bebidas cerca, están protegidas por cámaras de seguridad, y a veces tienen un gerente residente que ayuda a los inquilinos en el lugar.

Casa

Además, puedes alquilar una casa completa. Si tienes una familia, esta podría ser tu mejor opción. Las pequeñas casas de alquiler (una “ikenya”) suelen ser más antiguas (construidas en los años 70 – 90), tienen dos pisos y no están amuebladas. 

Algunas de ellas también han sido renovadas. En realidad, el precio del alquiler puede ser el mismo que el de un departamento en algunos casos, pero solo debes saber que pagarás más por servicios como gas, agua y electricidad. Especialmente en 2023, esto puede afectar tu bolsillo, ya que el costo de vida ha aumentado dramáticamente debido a la situación económica actual del mundo.

Casa compartida y casa de huéspedes

No quería dejar fuera de esta lista de opciones tanto las casas compartidas como las casas de huéspedes. 

Estos son mucho más fáciles de alquilar, con un proceso de alquiler sencillo con apoyo en inglés, las habitaciones están completamente amuebladas y los acuerdos de alquiler son flexibles. 

Las casas compartidas son para contratos de largo plazo y, como su nombre lo indica, son una configuración de vida social con compañeros de cuarto. 

Algunas empresas más populares incluyen Share House 180, Borderless House, First House Interwhao, y otros.

Las casas de huéspedes son para estadías de corto plazo y pueden tener opciones de habitación privada con configuración occidental o más tradicional japonesa. Puedes encontrar casas de huéspedes en la mayoría de las prefecturas de Japón simplemente buscando en línea. 

Sin embargo, debes entender que tanto las casas compartidas como las de huéspedes, aunque son alternativas más baratas que trabajar con una agencia de alquiler para rentar un departamento, tienen algunos puntos negativos. 

Ambas tendrán reglas que deben seguirse (baños cronometrados, lavadoras compartidas, horas de silencio, etc.), ofrecen menos privacidad que tu propio lugar y hay un elemento de riesgo si no confías en tus nuevos compañeros de cuarto. 

Además, podrías tener problemas al invitar amigos o pareja a tu casa compartida si eso está en contra de las reglas.

Terminología del alquiler

Me gustaría desglosar la terminología utilizada para describir el diseño de las propiedades de alquiler y explicar qué esperar de las instalaciones. 

LDK

Las abreviaturas L, D y K para alquileres representan living, dining y kitchen (sala de estar, comedor y cocina), mientras que el número representa el número de habitaciones.

Un ‘1DK’ se refiere a un apartamento con una habitación separada y un área de comedor y cocina; es bastante pequeño, pero puede ser suficiente para una pareja con pocas posesiones. 

Mientras que un ‘1LDK’ es un apartamento con una habitación y un área combinada de living, dining y kitchen; estos suelen ser espacios separados. 

A partir de aquí, tenemos un ‘2DK’, que ofrece dos habitaciones separadas y un área de comedor y cocina; esencialmente, una habitación extra. El tamaño aumenta con un 2LDK, 3LDK, 4LDK, etc.

Tamaños de habitación (Jou)

Los tamaños de habitación se describen a menudo utilizando la unidad ‘jou’. Esto se basa en el tamaño de un tatami tradicional, un tipo de material de piso hecho de paja de arroz en capas y fuertemente comprimida. 

Muchos apartamentos antiguos tienen una habitación de tatami y querrás tener cuidado de no mancharlos. ¡Reemplazarlos es caro! 

Muchas personas compran pisos especiales que puedes colocar sobre las esteras de tatami para protegerlas. Puedes simplemente retirar este piso temporal antes de irte y evitar pagar tarifas de reemplazo de tatami.

Dónde buscar un apartamento en Japón

Hay dos métodos principales para encontrar un lugar donde vivir en Japón: visitar una agencia de bienes raíces en persona o buscar una propiedad en línea por tu cuenta.

Agencia de bienes raíces

Aunque podrías pensar que ir a una oficina de bienes raíces local, tener una consulta y ver lo que está disponible en tu preferencia de ubicación y rango de precio es el método más fácil, desafortunadamente, este no es el caso en Japón. Si no tienes un traductor japonés y no hablas japonés, esto será casi imposible de lograr (incluso usando tecnología de traducción).

A menos que estés en Tokio, un representante que hable inglés es una rareza, y muchos propietarios requieren que los inquilinos puedan leer el contrato antes de firmarlo, en japonés.

Empresa en línea

Tu mejor opción con un conocimiento limitado del idioma japonés es una empresa en línea que ofrece servicios específicamente para extranjeros.

Esto puede incluir asistencia en inglés, folletos y contratos en inglés y un sitio web donde puedas buscar con tus especificaciones de alquiler. Algunas empresas con buena reputación incluyen:

• Able
• Eheya
• UR Rental Housing
• Japan Home Search

La mayoría de estos sitios ofrecen servicios en inglés. Personalmente utilicé UR rental housing y fue un proceso sin complicaciones.

Me asignaron un agente inmobiliario que hablaba inglés, me explicaron exactamente qué dinero necesitaría para la mudanza y brindaron un excelente servicio.

Fue mi primera mudanza en Japón a una nueva ciudad sin la ayuda de mi empresa, y lo hicieron fácil para encontrar un departamento a un precio razonable.

Otras sugerencias incluyen una empresa llamada SUUMO, que es el sitio web de listados de alquiler más grande de Japón, aunque el acceso podría estar limitado al japonés. Puede que tengas que usar Google Translate para traducir automáticamente el sitio web.

Incluso puedes considerar usar plataformas como OYO LIFE (una aplicación para iPhone/android) que ofrece alquileres a corto plazo completamente amueblados que no requieren depósito ni “dinero de llave” (que explicaré más adelante).

Oakhouse también es una plataforma popular para alquileres de corto a mediano plazo, aunque a menudo incluye vivir con compañeros de cuarto.

Por supuesto, solo hay algunos recursos en línea disponibles, por lo que podrías querer buscar otros servicios en la región en la que deseas vivir.

Costo

Elegir dónde vivir es una decisión personal, y puede que tengas que considerar cosas como tu recorrido al trabajo o si necesitas una vida nocturna emocionante. 

Aun así, las diferencias en las propiedades de alquiler y el costo de vida son dramáticamente diferentes. En las áreas rurales, puedes esperar pagar alrededor de 40,000-60,000 yenes al mes por un departamento bastante grande (hablaré sobre el tamaño de los departamentos más adelante). 

En las áreas rurales, tendrás un acceso más fácil a mercados de verduras y un estilo de vida más simple, y aunque el transporte público es más limitado, el ritmo de vida más lento podría convenirte.

En contraste, un departamento promedio en una ciudad como Osaka o Tokio puede costar casi el doble. 

Por ejemplo, puede costarte 120,000 yenes al mes alquilar un gran apartamento en Hokkaido con 4 dormitorios, 1 sala de estar y 1 cocina en Sapporo. Sin embargo, por la misma cantidad de dinero, solo obtendrás una habitación pequeña en Tokio. 

Esto depende de la región dentro de la ciudad, pero ciertamente pagas por la conveniencia con el costo de tu alquiler.

Firmando tu contrato de alquiler 

Alquilar un apartamento en Japón es caro. No hay una manera gentil de decirlo. Costará más de lo que esperas, así que es mejor preparar los fondos que necesitas para tu mudanza con anticipación. 

Duración del contrato

La duración del contrato de arrendamiento suele ser de dos años. A veces es negociable 

Después de que expire tu arrendamiento, podría haber una tarifa sorpresa de renovación si deseas quedarte.

Garante

Normalmente necesitarás un ciudadano japonés (hoshonin) que esté conectado contigo de alguna manera (amistad, empleo, cónyuge, etc.) para “responder” por ti en caso de que surja algún problema durante tu alquiler.

El hoshonin también debe tener un salario.

Si por alguna razón no pagas tu renta, esta recaerá sobre esta persona. 

Sin embargo, más recientemente, por una tarifa, puedes pagar a una compañía de garantes una tarifa anual para actuar como tu garante.

La tarifa anual depende de la región, tu salario y otros factores. Es posible que necesites pagar alrededor de la mitad de un mes de renta por sus servicios cada año.

Depósito de seguridad

Los costos incluyen el depósito de seguridad (de 1 a 3 meses de alquiler y depende de la agencia si recuperas una parte de este), “dinero de llave” (también conocido como “reikin”, o una “tarifa de reverencia/gracias” es de aproximadamente 1-2 meses de renta – no es reembolsable), tarifas de corretaje inmobiliario (1 mes de renta más 10% de impuesto al consumo), y una tarifa de garante (esto varía según el área y el contrato de arrendamiento). 

Documentos

Querrás tener a mano varios documentos importantes para alquilar. Primero, necesitarás tu pasaporte y tarjeta de residencia. 

Si estás trabajando o estudiando, debes proporcionar un contrato o certificado de inscripción (una identificación de estudiante/carta de admisión será suficiente). 

También necesitarás una prueba de ingresos (un recibo de pago mensual de tu trabajo o tu contrato de empleo con tu salario) para garantizar que puedes permitirte alquilar la propiedad. Una cuenta bancaria japonesa también es necesaria para el pago mensual de tu renta. Se cobra directamente de tu cuenta bancaria en un día establecido de cada mes.

Costo de mudanza

Si bien depende de la ubicación, el tamaño y el tipo de departamento, en promedio, te costará alrededor de 800,000 JPY (5,400 USD) mudarte exitosamente. 

Esto incluye 1 mes de renta, 2 meses del valor de la renta para el depósito de seguridad, 1 mes para el “dinero de llave”, 1 mes para el agente inmobiliario más el 10% de impuesto al consumo, y cualquier tarifa de garante. Esto es lo que te sugiero que anticipes. 

Si tienes que mover muebles, electrodomésticos y cajas a tu nuevo apartamento, por favor añade otros 150,000 JPY por el costo de una compañía de mudanzas (aunque esto también varía).

Configurando tus servicios

Tu compañía de gas está preestablecida por el administrador del edificio, que te proporciona electricidad y agua. Cuando te mudes, el administrador del edificio los activará. 

Tu internet, sin embargo, es tu elección. Toma mucho tiempo configurar tu internet en un nuevo apartamento, ya que las compañías son limitadas y están extremadamente ocupadas durante la temporada de mudanza (marzo, abril, mayo). 

Querrás llamar con anticipación y organizar para que alguien conecte tu internet antes de mudarte (al menos 2 semanas antes de que se decida tu contrato). 

Con el estado reciente de la economía en 2023, los servicios como el gas y la electricidad son sustancialmente más caros. Yo pago aproximadamente 14,000 JPY al mes por electricidad, 8,000 JPY por gas y 7,000 JPY por servicios de agua para una familia de dos personas. 

Esto puede variar dependiendo del tamaño del departamento y tu uso personal.

Reglas para vivir en un departamento en Japón

Existen algunos procedimientos específicos de Japón que es mejor conocer de antemano cuando vives en un departamento.

Horas de silencio

Por supuesto, el ruido debe minimizarse, especialmente durante la noche y las primeras horas de la mañana. Pero puede que se te exija un estándar incluso más alto de lo habitual.

Los inquilinos en los departamentos no dudarán en quejarse del comportamiento de un extranjero mientras excusan (y no reportan) a un vecino japonés por lo mismo.

Esto no siempre es el caso, pero como extranjero en un complejo de departamentos, todos en el edificio, por defecto de tu presencia, que es una rareza, sabrán que vives ahí.

Disposición de basura

Cada ciudad tiene sus propias reglas sobre la separación y eliminación de basura. Necesitarás comprar bolsas de basura reguladas por la ciudad, que son caras. Puede costar alrededor de 80 yenes a 120 yenes por bolsa.

Puedes comprarlas en cualquier supermercado. Si no usas estas bolsas, no recogerán tu basura.

Por lo general, la basura se separa en basura quemable (para la cual usas las bolsas), plástico, botellas de vidrio, lata/metal, y algo llamado “soudai gomi” (artículos más grandes como electrodomésticos que no se pueden desechar fácilmente).

Tendrás que llevar estos a un centro de reciclaje o solicitar que los recojan con cita previa. También debes adherirte a los días específicos del área para sacar la basura.

La basura quemable generalmente se saca dos veces por semana, y los reciclables típicamente una vez cada dos semanas en un día específico. Habrá un área enjaulada en tu complejo de departamentos o un área designada donde la dejarás.

Tarifas de reparación y dejar un departamento

Cuando decides dejar tu departamento en Japón, se realiza una inspección completa de la propiedad. El propietario o la compañía de gestión de la propiedad entrará a tu departamento y buscará daños con un ojo detallado.

Los daños pueden variar desde problemas menores como rasguños en la pared o manchas en la alfombra hasta problemas serios y daños estructurales considerables.

El costo de reparar estos daños generalmente se deduce de tu depósito de seguridad.

También es común que el propietario cobre una tarifa de limpieza, que no tiene nada que ver con qué tan limpio esté el departamento. Ya sea que lo limpies o no, te cobrarán esta tarifa.

Incluso pueden optar por no limpiar el departamento y quedarse con tu dinero; es solo una manera de que los caseros hagan más dinero en tu salida. Es una realidad desagradable de mudarse de un lugar a otro.

Estafas comunes al dejar una propiedad

Aunque la mayoría de los propietarios son éticos, estas son estafas a tener en cuenta al dejar una propiedad en renta.

Algunos propietarios pueden exagerar los daños y cobrar de más por los costos de reparación. Un ejemplo común es el papel tapiz.

Si una sección del papel tapiz tiene un pequeño rasguño, el propietario puede cobrar por toda la pared. Esto a menudo es ilegal, y deberías estar consciente de ello.

Otra estafa común es la retención injusta de un depósito de seguridad. El propietario se niega a devolverte tu depósito y hace afirmaciones falsas sobre el porqué.

Tienes algunos recursos si esto sucede: puedes presentar una reclamación en una oficina municipal de fraude. Si tienes éxito o no dependerá de tu capacidad en japonés para explicar derechos de ley al inquilino – lo cual debes investigar tú mismo.

A veces es menos estresante asumir la pérdida y seguir adelante para ahorrar tiempo y energía.

Asegúrate de leer la letra pequeña en tu contrato porque algunos contratos tienen tarifas por terminación anticipada. Por ejemplo, si te vas antes de que finalice tu contrato de dos años.

Ahora, sobre ti

Espero que esta guía te haya sido útil de alguna manera.

Renting puede ser complicado en un país extranjero. Puede ser incluso más desafiante en Japón debido a las barreras de idioma y cultura. Sin duda es más caro y difícil para muchos expatriados encontrar un lugar para rentar en Japón que para los ciudadanos japoneses.

Si es tu primera vez en Japón, es mejor pedirle a tu empresa que te ayude a encontrar un alquiler. Una vez que te hayas acostumbrado al país, podrías buscar y rentar por tu cuenta.