Guía para expatriados para comprar un condominio en Filipinas

Si eres un expatriado y planeas vivir, trabajar o retirarte en Filipinas, tal vez quieras considerar comprar una propiedad aquí para echar raíces en un lugar.

El beneficio de comprar una propiedad en Filipinas puede ser una excelente inversión. Justo antes del inicio de la pandemia, el mercado de condominios en Filipinas comenzaba a desacelerarse después de un boom de una década.

No obstante, ahora se predice ampliamente que el mercado de la vivienda pronto se recuperará de la pandemia y la actual recesión económica global.

Y un grado razonable de incertidumbre en cualquier mercado puede ser una bendición disfrazada: algunos desarrolladores han reducido los precios para liberar reservas de efectivo muy necesarias.

Pero no te preocupes más, te traemos toda la información que necesitas para tomar una decisión informada al comprar un condominio en Filipinas.

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¿Puede un expatriado comprar un condominio en Filipinas?

La respuesta simple es sí, puedes. Pero hay algunas cosas muy importantes que tienes que entender y considerar.

Primero que nada, vamos a entender completamente lo que queremos decir cuando decimos ‘condominio‘ o ‘condo’. El término significa una unidad residencial de propiedad individual en un complejo o edificio de unidades similares.

Los dueños de condominios poseen sus unidades pero comparten espacios y áreas comunes.

Aspectos legales

El mercado de condominios dirigido a extranjeros en Filipinas es maduro y popular, habiendo sido legislado por RA 4726 La Ley de Condominios de 1966.

Esto permite a los nacionales extranjeros comprar y poseer unidades de condominio en Filipinas, siempre y cuando no se adquiera más del 40% de las unidades en un complejo por extranjeros.

Necesitas preguntarle al agente inmobiliario (preferentemente con el desarrollador también) si aún te encuentras dentro del cupo del 40%.

Estatus de residencia

Es importante saber que poseer un condominio no te da automáticamente el estatus de residente en Filipinas. Aún tendrás que seguir el procedimiento para solicitar la residencia permanente en Filipinas.

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El error de concepto del arrendamiento a 50 años

Un error común sobre la propiedad de condominios en Filipinas es que solo los posees por 50 años. Esta creencia errónea proviene del hecho de que las empresas y corporaciones solo tienen una vida legal de 50 años en Filipinas.

Por lo tanto, muchos creen que la corporación de condominios que gestiona tu unidad y posee el terreno sobre el que está construida solo puede existir por 50 años.

Aunque esto es cierto, solo significa que cada 50 años, tu corporación de condominios debe simplemente volver a registrar su estatus comercial, y luego esta corporación puede existir una vez más por otros 50 años.

Este es normalmente un procedimiento sencillo y no debería afectar tu continua propiedad de tu unidad de condominio de ninguna manera.

Cosas a considerar

Puede que ya tengas algunas ideas de los requisitos del condominio que deseas comprar. Pero antes de firmar en la línea punteada, aquí hay algunas consideraciones a tener en cuenta.

Existente vs Condominio en planos

Lo siguiente que debes decidir es qué tipo de condominio comprar: ¿existente o en planos?

La ruta de compra en planos es donde das el pago inicial de una unidad aún no construida y puedes pagar el resto una vez que el condominio esté terminado. Esto a menudo se llama comprar en planos, ya que basas tu compra únicamente en los planes de diseño y especificaciones que te presenta inicialmente el desarrollador.

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Esto viene con un conjunto de pros y contras para el comprador.

El comprador puede obtener ahorros significativos en el precio de la unidad y se garantiza conseguir una unidad en lo que podría convertirse en un complejo de condominios muy buscado.

Sin embargo, el flujo de efectivo del desarrollador mejora inmensamente durante su costosa etapa de construcción con una inyección de ventas en planos. Para ellos, descontar en esta etapa es mucho más barato y menos problemático que conseguir un préstamo bancario.

Pero ten en cuenta que si un desarrollador está vendiendo unidades en planos a gran escala, podría ser un signo de que el desarrollo está subfinanciado y ya tiene problemas financieros.

Así que siempre procede con precaución al considerar la ruta de compra en planos al adquirir un condominio, ya que ha habido casos en los que los proyectos no se inician o no se completan una vez que un desarrollador inescrupuloso ha tomado tu dinero.

Precio

Los precios de los condominios en Filipinas pueden variar mucho según varios factores como ubicación, tamaño, tipo, demanda, amenidades, disponibilidad y calidad de construcción.

Pero para empezar, aquí hay una tabla de rangos de precios promedio para condominios en Metro Manila:

Tipo de presupuesto	Tamaño	Rango promedio
Estudio	30-70 m²	Alrededor de ₱2-6M (Aproximadamente US$36,000-107,000)
1-Dormitorio	30-40 m²	Alrededor de ₱2.5-4M (Aproximadamente US$45,000-72,000)
2-Dormitorios	40-80 m²	Alrededor de ₱4-6M (Aproximadamente US$72,000-107,000)
3-Dormitorios	80-100 m²	Alrededor de ₱7-15M (Aproximadamente US$125,000-268,000)
De gama media Tipo	Tamaño	Rango promedio
Estudio	30-40 m²	Alrededor de ₱5-6M (Aproximadamente US$89,000-107,000)
1-Dormitorio	30-50 m²	Alrededor de ₱5-9M (Aproximadamente US$89,000-161,000)
2-Dormitorios	50-60 m²	Alrededor de ₱7-15M (Aproximadamente US$125,000-268,000)
De alta gama Tipo	Tamaño	Rango promedio
Estudio	40-50 m²	Alrededor de ₱7.5-10M (Aproximadamente US$134,000-179,000)
1-Dormitorio	40-60 m²	Alrededor de ₱8-16M (Aproximadamente US$143,000-286,000)
2-Dormitorios	60-80 m²	Alrededor de ₱12-19M (Aproximadamente US$214,000-339,000)
3-Dormitorios	80-90 m²	Alrededor de ₱40-50M (Aproximadamente US$715,000-893,000)

Los condominios de presupuesto generalmente tendrán amenidades básicas y algunos tendrán unidades comerciales y residenciales todo en el mismo edificio.

Mientras tanto, las propiedades de gama media suelen estar ubicadas en lugares convenientes cerca del bullicio de la ciudad y cuentan con amenidades de alta calidad, como una alberca, área de juegos para niños, y mucho más.

En el lado más lujoso están las propiedades de alta gama con acceso directo a centros de entretenimiento y avenidas principales hacia el Metro y cuentan con fachadas modernas y amenidades de lujo como área de barbacoa, deck de alberca, gimnasio, canchas de tenis, lobby de techo alto, teatro privado, sala de lectura y té, y mucho más.

Pero nada supera a la buena y vieja investigación. Internet es una fuente invaluable de información, y puedes consultar en sitios web como PropertyAccess or Primer.

Además, cualquier ayuda profesional que decidas emplear debería poder guiarte sobre la tarifa vigente correcta para cualquier condominio en el que estés interesado.

Fluctuaciones de moneda

Aunque las tasas de cambio suelen ser estables, también pueden ser altamente volátiles a veces, en parte reaccionando a eventos globales como la guerra en Ucrania y la subsiguiente crisis del costo de vida.

Así que la fluctuación de moneda puede, en ocasiones, afectar enormemente para bien o para mal tu poder adquisitivo si tu capital está inicialmente atado a una moneda no filipina.

Si esta es tu situación, recuerda mantener un ojo en la tasa de cambio y actuar en consecuencia, ya que el tiempo lo es todo. Podrías terminar ahorrando o gastando una fortuna si se hace correctamente o incorrectamente.

Negociación

Como extranjero, no tengas miedo de negociar. Es una triste realidad que todos los niveles de los negocios filipinos ven a los extranjeros, especialmente a los de Occidente, Japón y Corea del Sur, como personas adineradas con dinero para gastar.

Pero no te ofendas por esto, es una noción cultural arraigada que sostienen la mayoría de los filipinos. Así que haz tu investigación sobre los costos, de lo contrario, estarías pagando de más por todo, desde viajes en taxi hasta condominios.

Sin embargo, negocia solo cuando sea apropiado. Aunque los filipinos pueden ocasionalmente aumentar sus precios cuando venden a un extranjero, la mayoría solo incrementará sus precios ligeramente. Solo unas pocas excepciones intentarán engañarte por completo.

Negociar precios es una práctica común en la industria inmobiliaria, incluso para compras de nuevos condominios. Sin embargo, el grado en que puedas negociar el precio dependerá de varios factores, como las condiciones actuales del mercado, las políticas de precios del desarrollador y tus habilidades de negociación.

Es importante notar que no todos los desarrolladores pueden estar abiertos a la negociación de precios, por lo que es importante establecer tus expectativas en consecuencia.

Considera trabajar con un agente inmobiliario o corredor que tenga experiencia en negociar precios para condominios en Filipinas. Un agente puede ayudarte a navegar el proceso de negociación y proporcionar valiosas ideas sobre el mercado inmobiliario local.

Ubicación

La mayoría del desarrollo de condominios ha sido en áreas urbanas y complejos turísticos costeros con buenas ubicaciones y servicios amplios (agua, alcantarillado, electricidad, recolección de basura, etc.).

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Una lista de verificación de instalaciones cercanas para buscar es la siguiente:

• Instalaciones médicas como consultorios médicos u hospitales
• Farmacias
• Supermercados
• Instalaciones recreativas como parques y senderos
• Instalaciones deportivas como campos de golf

Makati

Makati City es el centro financiero y de negocios de Filipinas. Alberga la Bolsa de Valores de Filipinas, el Triángulo de Ayala y el complejo Glorietta, entre otras importantes instituciones de negocios y financieras. Makati también es un importante centro residencial y comercial, con una amplia variedad de propiedades de condominio disponibles.

Los condominios en Makati tienen un precio que varía entre ₱2M y ₱20M (Aproximadamente US$36,000-360,000). Aquí tienes una lista de rangos de precios que puedes esperar para diferentes áreas de Makati:

• Ayala Triangle: ₱10M a ₱20M (Aproximadamente US$179,000 a US$359,000)
• Glorietta: ₱5M a ₱15M (Aproximadamente US$90,000 a US$269,000)
• Centro Ortigas: ₱3M a ₱10M (Aproximadamente US$54,000 a US$179,000)
• Bonifacio Global City: ₱2M a ₱8M (Aproximadamente US$36,000 a US$144,000)
• Bangkal: ₱1M a ₱5M (Aproximadamente US$18,000 a US$90,000)

Cebú City

Cebú City, ubicada en la región de Visayas de Filipinas, es una metrópoli bulliciosa con una rica historia y cultura. Es un destino popular para turistas y locales por igual, con una economía floreciente y un mercado inmobiliario en rápido crecimiento.

Las propiedades de condominio en Cebú City varían en tamaño, estilo y precio. Se pueden encontrar en ubicaciones privilegiadas como Ayala Center Cebú, IT Park, y la Isla de Mactán.

El costo de las propiedades de condominio en Cebú City puede variar mucho dependiendo de varios factores como ubicación, tamaño, amenidades, y antigüedad del edificio. En general, los precios para condominios en Cebú City pueden variar desde alrededor de ₱1.5M (Aproximadamente US$27,000) para un estudio o pequeña unidad de 1 dormitorio en un desarrollo de gama media hasta ₱50M (Aproximadamente US$897,000) o más para un penthouse grande y lujoso en una ubicación privilegiada.

Por ejemplo, una unidad típica de 1 dormitorio de gama media en el área de IT Park de Cebú City podría costar alrededor de ₱3-5M (Aproximadamente US$54,000-90,000), mientras que una unidad de 2 dormitorios en un desarrollo de alta gama como Ayala Center Cebú podría costar más de ₱10M (Aproximadamente US$179,000). Los condominios de lujo en la Isla de Mactán pueden variar de ₱15M a ₱50M (Aproximadamente US$269,000 a US$897,000), dependiendo del tamaño y las características.

Ciudad de Davao

Comparado con otras ciudades importantes en Filipinas, como Manila y Cebú, Ciudad de Davao tiene precios de propiedad más bajos, lo que la convierte en una opción más accesible para muchas personas. Además, poseer un condominio en Ciudad de Davao puede proporcionar una oportunidad para ingresos pasivos, ya que estas propiedades pueden alquilarse a estudiantes, jóvenes profesionales y turistas que buscan un lugar para quedarse en la ciudad.

Aquí están algunos de los desarrollos de condominios más populares en Ciudad de Davao:

• Abreeza Place – Este desarrollo de condominios de lujo está ubicado en el corazón de Ciudad de Davao, cerca de todas las amenidades principales.
• Avida Towers Abreeza – Este desarrollo de condominios de media altura está ubicado en el complejo Abreeza Mall, ofreciendo a los residentes fácil acceso a compras, restaurantes, y entretenimiento.
• Camella Northpoint Davao – Este desarrollo de condominios asequible está ubicado en el área de Matina de Ciudad de Davao, cerca de escuelas, hospitales, y otros servicios esenciales.
• DMCI Homes Verdon Parc – Este desarrollo de condominios de lujo está ubicado en el área de Ecoland de Ciudad de Davao, ofreciendo a los residentes impresionantes vistas de la ciudad y el Golfo de Davao.
• Filinvest Eastland Heights Davao – Esta comunidad planificada cuenta con una variedad de amenidades residenciales, comerciales y de ocio, lo que la convierte en un gran lugar para vivir, trabajar y jugar.

Puedes esperar pagar desde ₱1M hasta ₱20M (Aproximadamente US$18,000 a US$359,000) por un condominio en Ciudad de Davao. Aquí hay algunos ejemplos de precios para condominios en diferentes áreas de Ciudad de Davao:

• Centro de Davao: ₱5M a ₱20M (Aproximadamente US$90,000 a US$359,000)
• Matina: ₱3M a ₱10M (Aproximadamente US$54,000 a US$179,000)
• Ecoland: ₱2M a ₱8M (Aproximadamente US$36,000 a US$144,000)
• Buhangin: ₱1M a ₱5M (Aproximadamente US$18,000 a US$90,000)
• Toril: ₱1M a ₱5M (Aproximadamente US$18,000 a US$90,000)

Subic

Subic también es un importante centro económico, hogar de varias corporaciones multinacionales. La Zona Franca del Puerto de Subic es una zona económica especial que ofrece incentivos fiscales y otros beneficios a las empresas. Esto ha hecho de Subic un destino popular para inversionistas extranjeros y ha ayudado a impulsar la economía local.

Las propiedades de condominios en Subic suelen estar ubicadas cerca de la playa, proporcionando a los residentes impresionantes vistas del océano y fácil acceso a las muchas atracciones del área.

En general, el costo de una unidad de condominio en Subic varía desde alrededor de ₱2M hasta ₱10M (Aproximadamente US$36,000 a US$179,000) o más. Los condominios ubicados cerca de la playa y con vistas al océano tienden a ser más caros, mientras que los ubicados más hacia el interior o con menos amenidades pueden ser más económicos.

Amenidades

Lo que un complejo ofrece en términos de valor adicional puede ser crucial. Así que antes, averigua qué amenidades son importantes para ti.

Por ejemplo, las amenidades pueden no ser suficientes para el total de ocupantes de ciertos proyectos. Por ejemplo, un edificio de condominios puede tener más de 500 habitaciones, pero contar con solo una alberca de tamaño mediano. O puede tener un par de canchas de tenis, pero varios cientos de residentes.

Así que investiga y averigua cuántas unidades tiene el complejo de tu interés y luego haz las cuentas.

Un listado de amenidades que debes buscar es el siguiente:

• Gym
• Alberca
• Instalaciones deportivas como una cancha de tenis o pista de atletismo
• Área de jardín
• Mascotas permitidas (si tienes una)
• Cobertura y velocidad de internet confiables
• Buena cobertura y recepción de celular

Desastres naturales

No es para alarmarte, pero Filipinas sí sufre su parte de terremotos, tifones y erupciones volcánicas. Las Naciones Unidas Informe de Evaluación Global 2022 sobre la Reducción del Riesgo de Desastres predice que estos eventos probablemente se harán cada vez más comunes en áreas como Filipinas pronto.

Dado que comprar un condominio es un compromiso a muy largo plazo, este tipo de cosas debe tomarse en serio junto con la creciente amenaza del aumento del nivel del mar debido al calentamiento global.

Y recuerda que Filipinas es un país tropical y caluroso, donde las temperaturas diurnas rara vez bajan de 30°C (86°F) y a menudo se acercan a un abrasador 40°C (104°F). Si esto es un problema, siempre puedes invertir en inversores de aire acondicionado de buena calidad para tu unidad. 

Desarrolladores

Algunos de los desarrolladores de condominios más respetados y bien calificados en el país incluyen:

• Alveo Land – Tiene proyectos vibrantes e innovadores en varias ubicaciones principales. 
• Camella Homes and Communities – Se han convertido en el mayor desarrollador del país con comunidades en el norte y sur de Luzón, Visayas y Mindanao.
• DMC – Especializándose en comunidades cómodas de estilo resort en Ciudad Quezón, Ciudad Taguig, Ciudad Mandaluyong, Ciudad Pasig y Ciudad Parañaque. 
• Robinsons Land – Un desarrollador bien establecido con proyectos ubicados en ciudades clave y otras áreas urbanas en todo el país.
• SMDC – Ofrece una calidad de vida alta en condominios orientados a amenidades y ubicaciones privilegiadas a precios asequibles.

Cómo encontrar un condominio

Hay varias formas de encontrar un condominio en venta en Filipinas. Aquí hay algunos consejos:

Sitios web de bienes raíces

Revisa sitios web de bienes raíces de buena reputación que listan condominios en venta en Filipinas, como Property24, Lamudi, y Dot Property.

Redes sociales

Muchos agentes y desarrolladores de bienes raíces usan plataformas de redes sociales, como Facebook e Instagram, para anunciar sus propiedades. También puedes unirte a grupos de bienes raíces en Facebook para encontrar listados y conectarte con agentes.

Recomendaciones

Pregunta a tus amigos, familiares o colegas si saben de algún condominio en venta en Filipinas. Pueden conocer a alguien que esté vendiendo o recomendar un agente de bienes raíces confiable.

Ferias y exposiciones de propiedades

Asiste a ferias y exposiciones de propiedades donde desarrolladores y agentes muestran sus propiedades. Esta es una excelente oportunidad para comparar precios y características y hacer preguntas sobre las propiedades.

Anuncios clasificados

Consulta anuncios clasificados en periódicos o sitios web en línea como Craigslist, OLX, o AYOSDITO.

Manejar por la zona

Da un paseo por la zona donde quieres comprar un condominio y busca letreros de “En Venta”. Podrías encontrar un condominio que no esté listado en línea.

Una vez que encuentres un condominio en venta que te interese, asegúrate de realizar la debida diligencia sobre la propiedad, como revisar el título y verificar si hay tarifas o impuestos pendientes. También es una buena idea trabajar con un agente o corredor de bienes raíces con licencia para asegurar una transacción fluida y segura.

Proceso de compra

Cada país tiene un procedimiento diferente para comprar un condominio. Pero algunos de los pasos involucrados serían bastante similares. 

Aquí hay algunos de los procesos comunes por los que pasarás al comprar un condominio en Filipinas.

Inspección 

Un sitio web llamativo y bien pulido que muestre las unidades de un desarrollador o corporación de condominios puede ser una fuente útil de información, pero también puede ser muy engañoso y demasiado optimista. 

Lo primero que siempre debes hacer es visitar personalmente el sitio, ¡incluso si el desarrollo aún no está completado o ni siquiera ha comenzado!

Si el complejo real existe o acaba de ser completado, organiza un recorrido para observarlo y que te den un tour por la unidad y las instalaciones del complejo.

Si está incompleto o no ha comenzado, vale la pena preguntar si hay una unidad de muestra disponible para que puedas darte una vuelta. Si ese no es el caso, igual visita el lugar para darte una idea del sitio y ver cómo se está llevando a cabo la construcción o si el sitio tiene el potencial que el desarrollador afirma tener.

Sea cual sea el estado del complejo de condominios que te interese seriamente, asegúrate de tomar el tiempo para caminar o conducir por el área local. De esa manera obtendrás una verdadera percepción de la comunidad local de la que algún día podrías ser parte y ver por ti mismo todo lo que tiene que ofrecer.

Aprovecha Airbnb

La mayoría de los complejos de condominios en Filipinas tienen algunas de sus unidades en renta en sitios web de alojamiento como Airbnb. Puedes reservar una unidad en el mismo desarrollo de condominio que te interesa y experimentar la vida en un condominio antes de comprar.

De mi propia experiencia, resultó invaluable para ayudarme a decidir si comprar o no un determinado condominio. 

Pues descubrí mientras me hospedaba allí que el complejo sufre mucho de fugas de agua y problemas de baja presión de agua. Pero también descubrí que sus instalaciones, como la alberca y el gimnasio, eran de primera clase. 

¡Y que el personal del complejo (limpiadores, recepcionistas, guardias de seguridad, etc.) era de las personas más amables y más corteses que he encontrado!

Completa el formulario de registro del cliente

Uno de los muchos documentos que se te pedirá completar en el proceso de compra es el formulario de registro. 

El formulario tiene dos propósitos: recopilar tu información y para que el agente pueda recibir su comisión por la venta. 

Ten en cuenta que una vez que hayas firmado el formulario, si necesitas cambiar tu agente de bienes raíces, tendrás que esperar 30 días. En algunos casos, también se requiere un formulario en línea antes de que una unidad pueda ser reservada para ti.

Decide tu plan de pago

La mayoría de los desarrolladores y corporaciones de condominios aceptarán una variedad de formas para que pagues tu unidad:

Pago completo

Esto normalmente te permite obtener un buen descuento sobre el precio de venta de tu unidad. Pero esto puede dejarte vulnerable y posiblemente sobrecargado financieramente si las cosas salen mal.

Amortización mensual

Recuerda verificar si hay algún interés asociado con estos pagos mensuales y si está sujeto a cambios posibles en los cargos de interés y si es así, por qué? 

El esquema de pago 10-40-50 es una versión particularmente popular de esto. Aquí es donde das un pago inicial del 10%, luego pagas el 40% del precio de venta durante los próximos 59 meses. El 50% restante es financiado por ti ya sea en efectivo o a través de un préstamo bancario. 

Si solicitas un préstamo bancario, espera requisitos estrictos de elegibilidad, pero opciones de préstamo flexibles y tasas de interés bajas. Otra opción es la financiación interna que tiene requisitos documentales menos estrictos, pero tiene tasas de interés altas de hasta el 18% y el período de pago está limitado a 10 años.

Y recuerda presupuestar en consecuencia y asegurarte de que puedes permitirte lo que te estás comprometiendo financieramente. También recuerda que puede haber otras tarifas y costos regulares asociados con tu unidad de condominio que puedes no haber considerado. 

Importante recordar: Las ofertas especiales pueden ser muy tentadoras como los pagos iniciales diferidos. Solo asegúrate de entenderlas completamente y cualquier condición que se les relacione.

Completa los documentos requeridos

Se requiere la cuota de reserva para que el desarrollador pueda asegurar tu unidad preferida y sacarla del mercado para otros compradores. 

La cuota de reserva que es alrededor de ₱20,000 a ₱200,000 (Alrededor de US$359 a US$3,590) es no reembolsable y no transferible, pero puede deducirse del pago inicial o del precio total.

Algunos de los documentos que el desarrollador puede pedirte que firmes son:

• Formulario de Acuerdo de Reserva
• Hoja de Información del Comprador
• Hoja de Cálculo
• Calendario de Pagos
• Plano/Disposición del Piso
• Política de Privacidad de Datos

Estos documentos pueden variar de un desarrollador a otro y dependerán del proyecto también. 

También se te pedirá que presentes una copia de los siguientes:

• Tarjeta de identificación que es tu pasaporte 
• ID válido de tu copropietario si tienes uno
• Acta de matrimonio si estás casado
• Comprobante de facturación de la dirección que proporcionaste en el formulario de registro del cliente
• Prueba de ingresos
• Verificado formulario BIR 1904 (número de identificación del contribuyente)

Recibe el Contrato de Venta

El Contrato de Venta te será enviado por el desarrollador por correo o tu profesional de bienes raíces. 

Este documento servirá como comprobante de la intención del desarrollador de vender la unidad a ti e incluirá detalles como la especificación de la unidad, precio de compra, detalles de pago, planes de pago, entre otros. Se te pedirá que firmes el contrato y este también será notariado.

Algunos desarrolladores proporcionan un Calendario de Pagos temporalmente si les toma un tiempo proporcionar el Contrato de Venta.

Si estás en el extranjero y no podrás firmar estos documentos, necesitarás un poder notarial especial certificado por el consulado filipino en tu país.

Procesar la Carta de Garantía (Si se paga a través de Préstamo Bancario)

El préstamo bancario debe solicitarse 2-3 meses antes de que se complete el saldo. El banco emitirá una Carta de Garantía una vez que tu solicitud haya sido aprobada. Este documento significa que el banco ha garantizado el pago del saldo restante con el desarrollador.  

Algunos desarrolladores tienen bancos socios, en cuyo caso, el banco enviará directamente la Carta de Garantía al banco.

Algunos desarrolladores también aceptan una Carta de Aprobación de Préstamo Bancario para proceder con la entrega. 

Entrega y recibe el Certificado de Título

Cuando presentes la Carta de Garantía al desarrollador, también necesitarás pagar la cuota de entrega y firmar una Escritura de Venta Absoluta — un documento que permitirá al desarrollador transferir la propiedad al comprador. 

La cuota de entrega para nuevas compras de condominio en Filipinas varía del 1 al 2% del precio de compra. Esta cuota cubre el costo de preparación de la unidad para ocupación, como limpieza, pintura e instalación de accesorios. También puede incluir el costo de las cuotas de asociación únicas y otras tarifas. La cuota de entrega también incluirá un depósito de servicio de la compañía eléctrica, un depósito de servicio de agua, cuotas de asociación mensuales y tarifas de evaluación. El monto exacto de la cuota de entrega será especificado en el contrato de venta. 

Se te pedirá que inspecciones la unidad durante la entrega donde si ves defectos en la unidad, necesitas informar al representante de entrega para que puedan tomar nota de ellos en la Lista de Entrega y lo endosen a la compañía de construcción. 

Si estás listo para aceptar la unidad, se te pedirá que firmes documentos de entrega tales como un Certificado de Aceptación, Documento de Entrega de Llaves, Manual del Propietario, Garantía, Políticas de Arrendamiento, y otros.

Después de eso, se te emitirá el Certificado de Título entre otros documentos. Sin embargo, esto puede tomar semanas o meses.  

Obteniendo Ayuda Profesional

¿Puedes comprar un condominio sin ayuda profesional?  Con algunos desarrolladores, puedes. Sin embargo, es importante notar que existen varios riesgos involucrados al hacerlo. Algunos de estos incluyen papeleo incorrecto, seguro de título caro, mucha burocracia y mucho más.

La mejor y más rápida manera de encontrar y procesar la compra de un condominio es contratar profesionales para que hagan la investigación y el trabajo por ti. En Filipinas, vienen en tres tipos:

Inmobiliarias

Todos los corredores y agentes acreditados son llamados inmobiliarias, siempre y cuando sean miembros de la Cámara de Bienes Raíces y Constructores (CREBA). Pero no todos los corredores y agentes son inmobiliarias, especialmente aquellos que realizan sus funciones ilegalmente.

Agentes de Bienes Raíces

Un agente de bienes raíces es un individuo que trabaja bajo un corredor de bienes raíces con licencia y ayuda a vender, arrendar o gestionar propiedades. Actúan como intermediarios entre compradores y vendedores, ayudándoles a negociar acuerdos, preparar contratos y proporcionando información sobre propiedades, y reciben una comisión de la venta de la unidad. 

Un agente necesita estar acreditado por un corredor y no tienen la autoridad para firmar documentos a menos que el corredor sea un co-firmante.

Corredores de Bienes Raíces

Un corredor de bienes raíces tiene una licencia profesional de la Comisión de Regulación Profesional (PRC). Pueden trabajar de manera independiente o gestionar un equipo de agentes de bienes raíces. Han recibido capacitación más extensa y están calificados para supervisar transacciones de bienes raíces. También pueden tener una agencia de bienes raíces, contratar y gestionar agentes y proporcionar asesoría legal y financiera a los clientes.

Importante recordar: Todos los corredores, agentes e inmobiliarias en Filipinas deben seguir el Código de la Ley de Servicio de Bienes Raíces (RESA). Hacerlo tú mismo o transaccionar a través de una persona no licenciada no es una decisión sabia y en algunos aspectos de los bienes raíces, la compra puede resultar ser ilegal. 

Después de Comprar

Una vez que hayas recibido la unidad, se te pedirá que pagues la cuota de membresía única para la corporación de condominios. Si no estás disponible para aceptar la unidad físicamente, también puedes enviar a un representante para que acepte en tu nombre siempre que él/ella tenga un poder especial del consulado.

Responsabilidades del Propietario y del Desarrollador

Entonces, ¿quién es el responsable de la gestión diaria de tu complejo de condominios? Esta es la responsabilidad de la corporación de condominios que gestiona esto, que está financiado por diversas tarifas niveladas en contra de los propietarios de condominios por parte del desarrollador que administra su complejo particular.

La corporación normalmente será responsable de cosas como la seguridad del complejo, el mantenimiento de las áreas compartidas y el mantenimiento general del complejo. Esto incluirá la limpieza y el funcionamiento de áreas como los pasillos, el estacionamiento, el área de recepción y las instalaciones del complejo como la alberca comunal, el gimnasio, etc.

En cuanto al propietario de la unidad, generalmente son responsables de lo que sucede dentro de sus unidades, como lidiar con problemas de desgaste, mantenimiento y decoración del interior de la unidad y ciertas reparaciones.

En lo que respecta a cualquier actualización importante o reemplazo de cualquiera de las áreas de la comunidad o las estructuras del edificio del complejo, como la actualización de la alberca o el reemplazo del equipo del gimnasio del complejo, estas deben ser sometidas a votación para ser aprobadas. 

Si más del 50% de los propietarios votan a favor de la moción, entonces los desarrolladores llevarán a cabo estos cambios propuestos.

Así que es importante entender a fondo tus responsabilidades y esto se describirá en tu contrato de compra, ya que también te dirá quién corre con los gastos.

Costos extras/ocultos

Vale la pena considerar que ser dueño de un condominio también puede significar que tendrás que pagar tarifas adicionales anuales o regulares, como:

• Cargos de estacionamiento
• Recargos por servicios comunales
• Costos compartidos para cualquier mejora o reparación mayor en áreas comunes
• Impuesto inmobiliario
• Parte del impuesto inmobiliario en áreas comunes
• Responsable o parcialmente responsable de ciertos impuestos locales, regionales o nacionales

Impuestos sobre la propiedad

En Filipinas, los impuestos sobre la propiedad se aplican a los bienes inmuebles y se calculan en función del valor de mercado justo de la propiedad. Los impuestos se pagan anualmente, y el incumplimiento en su pago puede resultar en sanciones, intereses y acciones legales.

La Oficina de Impuestos Internos (BIR) es la agencia del gobierno responsable de cobrar los impuestos sobre la propiedad. La tasa del impuesto varía según el tipo de propiedad y su ubicación.

Por ejemplo, la tasa básica del impuesto sobre la propiedad para propiedades residenciales es del 1% del valor catastral, mientras que las propiedades comerciales están sujetas a una tasa de impuesto del 2%.

Los gobiernos locales también pueden imponer impuestos adicionales a las propiedades inmobiliarias, como el impuesto comunitario, el impuesto de transferencia de bienes raíces y el impuesto de negocio.

Para evitar cualquier confusión o penalización, es importante consultar con un profesional licenciado o con la BIR para obtener más información sobre impuestos sobre la propiedad en Filipinas.

Cuotas de administración de condominio

Las cuotas de administración de condominio en Filipinas pueden variar según la ubicación, tamaño y tipo de unidad de condominio.

La cuota promedio de administración de condominio en Filipinas puede oscilar entre ₱50 y ₱150 (alrededor de US$0.90 a US$2.7) por metro cuadrado al mes. Por ejemplo, si tienes una unidad de condominio de 50 m², puedes esperar pagar una cuota mensual de administración de alrededor de ₱2,500 a ₱7,500 (alrededor de US$45 a US$135).

Sin embargo, algunos condominios de lujo pueden tener tarifas de administración más altas debido a las amenidades y servicios más extensos que ofrecen, como gimnasios, piscinas y servicios de concierge. También vale la pena señalar que algunos condominios pueden cobrar tarifas adicionales por servicios especiales, como estacionamiento o mascotas, por lo que es esencial revisar tu contrato completamente antes de comprar una unidad.

Condominios de renta con opción a compra

Otro enfoque viable para comprar un condominio en Filipinas es el esquema de renta con opción a compra. Aunque puede ser una opción más complicada, es más fácil calificar para ella.

Aquí es donde el comprador hace un depósito, una tarifa de opción no reembolsable que equivale al 1-5% del precio de venta de la unidad. Esto permite al comprador rentar la propiedad por varios años y luego comprar la propiedad por un precio previamente acordado más adelante.

Una cosa importante que hay que entender es quién es responsable durante el período de alquiler de cosas como el mantenimiento de la unidad, cuotas de la asociación de propietarios, varios impuestos sobre la propiedad, etc.

Además, asegúrate de comprender completamente cuánto de la tarifa de opción y de los pagos de alquiler se deducirán del precio final de compra.

Y recuerda que el precio acordado es vinculante tanto para el comprador como para el vendedor, por lo que si el mercado inmobiliario sube o se desploma más tarde, aún debes pagar el precio previamente acordado.

Hay dos tipos de esquemas de renta con opción a compra:

• La compra arrendamiento es un tipo de acuerdo donde rentas una propiedad con la opción de comprarla al final del período de alquiler. El precio de compra se acuerda al inicio del arrendamiento y estás legalmente obligado a comprar la propiedad a ese precio si decides hacerlo al final del arrendamiento.
• La opción de arrendamiento es donde tienes la opción de comprar (o no) la propiedad al final del período de alquiler acordado. Pero no estás obligado a comprar o seguir rentando la propiedad y si lo deseas, puedes desistir del acuerdo sin ninguna obligación o penalización adicional.

Estafas

Estafas comunes a tener en cuenta:

El vendedor del condominio no es dueño de la propiedad

Puedes verificar esto yendo al gobierno municipal local y solicitando una copia del Copia Certificada del título de propiedad. También, la Junta Reguladora de Vivienda y Uso de Suelo, Autoridad de Registro de Tierra, y la Comisión de Regulaciones Profesionales pueden ayudarte a confirmar la legitimidad y si un documento es auténtico o no.

La calidad de construcción puede ser un problema

Algunos complejos pueden verse espectaculares cuando abren por primera vez pero rápidamente se deterioran, no pueden soportar el desgaste, y tienen numerosos problemas rápidamente como grietas serias y filtraciones.

La mejor forma de evitar este problema es investigar el historial del desarrollador del inmueble o preguntar a los propietarios actuales sobre su experiencia.

Premios falsos

Verifica si los premios que el desarrollador o la propiedad ha recibido son reales y creíbles. A veces, se inventan para impresionar a un comprador ingenuo.

No registrado con HSAC

En Filipinas, los condominios están regulados por la Comisión de Adjudicación de Asentamientos Humanos (HSAC), administrada por el gobierno, que hasta hace poco era conocida como la Junta Reguladora de Vivienda y Uso de Suelo (HLURB).

Así que una señal de alerta inmediata será si una corporación de condominio con la que estás tratando no está registrada en HSAC.

The HSAC tiene el poder de atender disputas relacionadas con desarrollos inmobiliarios y transacciones. También ofrecen una variedad de otros servicios, así que revisa su sitio web para ver cómo pueden ayudarte.

Su sitio web tiene un útil Asistente Automático de Red que están probando, diseñado para ayudarte con preocupaciones y preguntas sobre la adjudicación de bienes raíces.

Importante recordar: El HSAC cobra por algunos de sus servicios, pero generalmente los honorarios son razonables y no excesivos y tienen un calculador de honorarios en línea.

Por último, si parece demasiado bueno para ser verdad, ¡probablemente lo sea! Así que siempre ten cuidado, haz tu investigación exhaustivamente, y siempre sé un poco cauteloso.

Vender tu condominio

Lo más crucial que debes hacer primero es establecer el precio de venta de tu propiedad. Sitios como Zipmatch pueden ayudarte con esto permitiéndote ver el precio de condominios similares en tu área.

Además, recuerda buscar asesoría legal profesional cuando redactes el contrato de compra y para que te ayuden a comprender qué impuestos o tarifas adicionales eres responsable de pagar con respecto a la venta de tu condominio.

Y aunque un agente inmobiliario te cobrará una tarifa o comisión por sus servicios, pueden proporcionarte consejos invaluables para ayudarte en todo esto. Y darle a tu propiedad la exposición para que se venda rápidamente y a un buen y realista precio.

Ahora en tus manos

Así que recuerda que tu decisión de comprar un condominio en Filipinas puede fácilmente ser la mejor o la peor decisión que alguna vez tomes. Así que busca asesoría profesional local, haz tu investigación y tómate tu tiempo.