Руководство для экспатов по покупке квартиры в кондоминиуме на Филиппинах

Если вы экспат и планируете жить, работать или выйти на пенсию на Филиппинах, возможно, стоит рассмотреть возможность покупки недвижимости здесь, чтобы пустить корни в одном месте.

Покупка недвижимости на Филиппинах может стать отличной инвестицией. Незадолго до начала пандемии, рынок кондоминиумов на Филиппинах начал замедляться после десятилетнего бума.

Тем не менее, сейчас широко прогнозируется, что рынок жилья вскоре восстановится после пандемии и текущего глобального экономического спада.

Изначальная неопределенность на любом рынке может скрыть выгоду — некоторые застройщики значительно снизили цены, чтобы получить столь необходимую наличность.

Но больше не беспокойтесь, мы предоставляем вам всю необходимую информацию для принятия обоснованного решения при покупке кондоминиума на Филиппинах.

Disclaimer: This article may include links to products or services offered by ExpatDen's partners, which give us commissions when you click on them. Although this may influence how they appear in the text, we only recommend solutions that we would use in your situation. Read more in our Advertising Disclosure.

Может ли экспат купить кондоминиум на Филиппинах?

Простой ответ: да, вы можете. Но есть несколько очень важных моментов, которые вы должны понять и учесть.

Прежде всего, давайте полностью разберемся, что мы имеем в виду, когда говорим «кондоминиум» или «кондо». Термин означает индивидуально принадлежащую жилую единицу в комплексе или здании подобных единиц.

Владельцы кондоминиумов владеют своими квартирами, но делят общие пространства и территории.

Законодательные аспекты

Рынок кондоминиумов, ориентированный на иностранцев на Филиппинах, является зрелым и популярным, получившим правовое регулирование согласно RA 4726 «Закон о кондоминиумах» 1966 года.

Это позволяет иностранным гражданам покупать и владеть кондоминиумами на Филиппинах, при условии, что не более 40% единиц в комплексе куплены иностранцами.

Вам нужно спросить у агента по недвижимости (желательно вместе с застройщиком), находитесь ли вы еще в пределах 40% квоты.

Статус резидента

Важно знать, что владение кондоминиумом не дает вам автоматически статус резидента Филиппин. Вам все равно придется следовать процедуре подачи заявления на постоянное проживание на Филиппинах.

Узнайте больше:

• Виза цифрового кочевника на Филиппинах: Требования, процесс подачи и ключевые детали (2025)
• Основное руководство по визе для пенсионеров (SRRV) на Филиппинах
• Как стать постоянным резидентом на Филиппинах

Заблуждение о 50-летней аренде

Одно из заблуждений о владении кондоминиумом на Филиппинах заключается в том, что вы владеете им только 50 лет. Это заблуждение возникает из того факта, что компании и корпорации на Филиппинах имеют законную продолжительность существования в 50 лет.

Таким образом, многие считают, что корпорация кондоминиумов, управляющая вашей квартирой и владеющая землей, на которой она построена, может существовать только 50 лет.

Хотя это правда, это всего лишь означает, что каждые 50 лет ваша корпорация кондоминиумов должна просто повторно зарегистрировать свой бизнес-статус, и тогда эта корпорация может существовать еще 50 лет.

Это, как правило, простая процедура и не должно каким-либо образом повлиять на ваше продолжительное владение вашей квартирой в кондоминиуме.

Вещи, которые стоит учесть

У вас может уже быть представление о том, какие характеристики квартиры в кондоминиуме вы хотите купить. Но прежде чем подписать контракт, вот несколько соображений, которые стоит принять во внимание.

Существующий или запланированный кондоминиум

Следующее, что вам нужно решить, это какой тип кондоминиума купить: существующий или запланированный?

Покупка запланированной квартиры означает, что вы вносите первоначальный взнос за еще не построенную квартиру и можете оплатить оставшуюся часть после завершения строительства кондоминиума. Это часто называется покупкой по плану, поскольку вы делаете покупку исключительно на основе проектных планов и спецификаций, представленных вам на начальном этапе застройщиком.

Advertisement

Это влечет за собой набор плюсов и минусов для покупателя.

Покупатель может получить значительную экономию на стоимости квартиры и гарантировано получить квартиру в таком комплексе, который может стать крайне востребованным.

В то же время, у застройщика улучшится денежный поток на их финансово затратном этапе строительства благодаря вливанию средств от продаж по плану. Для них скидки на этом этапе намного дешевле и менее хлопотны, чем получение банковского кредита.

Но имейте в виду, если застройщик продает квартиры по плану в большом количестве, это может быть признаком того, что проект недофинансирован и уже находится в финансовых трудностях.

Поэтому всегда проявляйте осторожность при рассмотрении варианта покупки по плану, поскольку были случаи, когда проекты не начинались или оставались незавершенными после того, как недобросовестный застройщик получил ваши деньги.

Цена

Цены на кондоминиумы на Филиппинах могут значительно различаться в зависимости от нескольких факторов, таких как местоположение, размер, тип, спрос, удобства, доступность и качество строительства.

Но для начала вот таблица средних диапазонов цен на кондоминиумы в метро Манила:

Тип бюджета	Размер	Средний диапазон
Студия	30-70 кв.м	Около ₱2-6M (Около US$36,000-107,000)
1 спальня	30-40 кв.м	Около ₱2.5-4M (Около US$45,000-72,000)
2 спальни	40-80 кв.м	Около ₱4-6M (Около US$72,000-107,000)
3 спальни	80-100 кв.м	Около ₱7-15M (Около US$125,000-268,000)
Средний уровень Тип	Размер	Средний диапазон
Студия	30-40 кв.м	Около ₱5-6M (Около US$89,000-107,000)
1 спальня	30-50 кв.м	Около ₱5-9M (Около US$89,000-161,000)
2 спальни	50-60 кв.м	Около ₱7-15M (Около US$125,000-268,000)
Высокий уровень Тип	Размер	Средний диапазон
Студия	40-50 кв.м	Около ₱7.5-10 (Около US$134,000-179,000)
1 спальня	40-60 кв.м	Около ₱8-16M (Около US$143,000-286,000)
2 спальни	60-80 кв.м	Около ₱12-19M (Около US$214,000-339,000)
3 спальни	80-90 кв.м	Около ₱40-50M (Около US$715,000-893,000)

Бюджетные кондоминиумы обычно имеют базовые удобства, и некоторые из них будут содержать как коммерческие, так и жилые единицы в одном и том же здании.

Тем временем, средние по уровню объекты обычно расположены в удобных местах поблизости от городской суеты и предлагают удобства высшего качества, такие как бассейн, детская площадка и многое другое.

На более роскошной стадии находятся объекты высокого уровня с прямым доступом к развлекательным центрам и основным артериям метро с современными фасадами и роскошными удобствами, такими как зона для барбекю, палуба бассейна, тренажерный зал, теннисные корты, лобби с высоким потолком, частный театр, комната для чтения и чая и многое другое.

Но ничто не заменит хороших, старомодных исследований. Интернет является неоценимым источником информации, и вы можете изучать сайты, такие как PropertyAccess or Primer.

Какая бы профессиональная помощь вы не решили нанять, они должны быть в состоянии направить вас о правильной текущей стоимости за лююбой конкретный кондоминиум, который вас интересует.

Колебания валюты

Хотя обменные курсы обычно стабильны, иногда они могут быть чрезвычайно волатильными, отчасти из-за глобальных событий, таких как война в Украине и последующий кризис стоимости жизни.

Таким образом, колебания валюты могут время от времени значительно повлиять на вашу покупательную способность в лучшую или худшую сторону, если ваш капитал первоначально привязан к не филиппинской валюте.

Если это ваша ситуация, не забывайте следить за обменным курсом и действовать соответственно, так как время может быть решающим фактором. Вы можете сэкономить или потратить целое состояние, если все сделано правильно или неправильно.

Переговоры

Как иностранец, не бойтесь вести переговоры. Это грустная реальность, что все уровни филиппинского бизнеса видят иностранцев — особенно из Запада, Японии и Южной Кореи — как богатых людей, склонных к тратам.

Но не обижайтесь на это, это укоренившееся культурное представление, удерживаемое большинством филиппинцев. Поэтому проведите исследование затрат, иначе вам придется переплачивать за все, от поездок на такси до кондоминиумов!

Однако, ведите переговоры только тогда, когда это уместно. Хотя филиппинцы иногда могут завысить свои цены при продаже иностранцу, большинство из них повысит цены лишь незначительно. Только немногочисленные исключения попытаются вас обмануть.

Переговоры по поводу цен часто практикуются в сфере недвижимости, даже для новых покупок кондоминиумов. Однако степень, до которой вы можете вести переговоры по поводу цены, будет зависеть от ряда факторов, таких как текущие рыночные условия, ценовая политика застройщика и ваши навыки торга.

Важно отметить, что не все застройщики могут быть открыты для переговоров по поводу цен, поэтому важно правильно оценивать свои ожидания.

Рассмотрите возможность работы с агентом по недвижимости или брокером, у которого есть опыт ведения переговоров по ценам на квартиры на Филиппинах. Агент может помочь вам справиться с процессом переговоров и предоставить ценные сведения о местном рынке недвижимости.

Местоположение

Большая часть развития кондоминиумов происходила в городских районах и прибрежных курортах с хорошими местоположениями и достаточными коммунальными услугами (вода, канализация, электричество, сбор мусора и т.д.).

Читать подробнее: Лучшие места для жизни на Филиппинах для экспатов 

Контрольный список близлежащих объектов, которые нужно искать, включает:

• Медицинские учреждения, такие как кабинеты врачей или больницы
• Аптеки
• Супермаркеты
• Рекреационные объекты, такие как парки и пешеходные маршруты
• Спортивные объекты, такие как гольф-поля

Макати

Город Макати — это финансовая и деловая столица Филиппин. Здесь расположена Филиппинская фондовая биржа, Треугольник Айала и комплекс Глориетта, а также другие крупные бизнес- и финансовые учреждения. Макати также является крупным центром жилой и коммерческой недвижимости, предлагая широкий выбор кондоминиумов.

Цены на кондоминиумы в Макати варьируются от ₱2M до ₱20M (примерно от 36,000 до 360,000 долларов). Вот список диапазонов цен, которые вы можете ожидать в разных районах Макати:

• Треугольник Айала: от ₱10M до ₱20M (примерно от 179,000 до 359,000 долларов)
• Глориетта: от ₱5M до ₱15M (примерно от 90,000 до 269,000 долларов)
• Центр Ортигас: от ₱3M до ₱10M (примерно от 54,000 до 179,000 долларов)
• Глобальный город Бонифасьо: от ₱2M до ₱8M (примерно от 36,000 до 144,000 долларов)
• Бангкал: от ₱1M до ₱5M (примерно от 18,000 до 90,000 долларов)

Город Себу

Город Себу, расположенный в Висайском регионе Филиппин, является оживленным мегаполисом с богатой историей и культурой. Это популярное туристическое направление как для туристов, так и для местных жителей, с процветающей экономикой и быстро развивающимся рынком недвижимости.

Кондоминиум-свойства в городе Себу варьируются по размеру, стилю и цене. Они могут быть найдены в престижных районах, таких как центр Айала Себу, IT Парк и остров Мактан.

Стоимость кондоминиумов в городе Себу может сильно различаться в зависимости от нескольких факторов, таких как местоположение, размер, удобства и возраст здания. В общем, цены на кондоминиумы в городе Себу могут колебаться от около ₱1.5M (примерно 27,000 долларов) за студию или небольшую 1-спальную квартиру в среднем комплексе до ₱50M (примерно 897,000 долларов) или более за большую, роскошную пентхаус в престижном районе.

Например, типичный средний 1-спальный блок в районе IT Парк города Себу может стоить от ₱3 до ₱5 миллионов (примерно от 54,000 до 90,000 долларов), тогда как 2-спальный блок в высококлассовом комплексе, таком как Айала центр Себу, может стоить выше ₱10 миллионов (примерно 179,000 долларов). Роскошные кондоминиумы на острове Мактан могут варьироваться от ₱15 миллионов до ₱50 миллионов (примерно от 269,000 до 897,000 долларов) в зависимости от размера и характеристик.

Город Давао

По сравнению с другими крупными городами на Филиппинах, такими как Манила и Себу, Давао имеет более низкие цены на недвижимость, что делает его более доступным вариантом для многих людей. Кроме того, владение кондоминиумом в Давао позволяет получить пассивный доход, так как эти объекты могут быть сданы в аренду студентам, молодым профессионалам и туристам, ищущим место для проживания в городе.

Вот некоторые из популярных кондоминиумных проектов в городе Давао:

• Abreeza Place — это роскошный кондоминиум, расположенный в сердце Давыо, рядом со всеми основными удобствами.
• Avida Towers Abreeza — это среднеэтажный кондоминиумный проект, расположенный в комплексе Abreeza Mall, предлагающий жителям легкий доступ к шопингу, питанию и развлечениям.
• Camella Northpoint Davao — это доступный кондоминиумный проект, расположенный в районе Матина города Давао, рядом со школами, больницами и другими основными службами.
• DMCI Homes Verdon Parc — это роскошный кондоминиум, расположенный в районе Эколанд города Давао, предлагающий жителям впечатляющие виды на город и залив Давао.
• Eastland Heights Davao от Filinvest — это полностью спланированное сообщество с разнообразными жилыми, коммерческими и досуговыми удобствами, что делает его отличным местом для жизни, работы и отдыха.

Вы можете ожидать заплатить от ₱1 миллиона до ₱20 миллионов (примерно от 18,000 до 359,000 долларов) за квартиру в Давао. Вот примеры цен на квартиры в разных районах города Давао:

• Центр Давао: ₱5 миллионов до ₱20 миллионов (примерно от 90,000 до 359,000 долларов)
• Матина: от ₱3 миллионов до ₱10 миллионов (примерно от 54,000 до 179,000 долларов)
• Эколанд: от ₱2 миллионов до ₱8 миллионов (примерно от 36,000 до 144,000 долларов)
• Бухангин: от ₱1 миллионов до ₱5 миллионов (примерно от 18,000 до 90,000 долларов)
• Толир: от ₱1 миллионов до ₱5 миллионов (примерно от 18,000 до 90,000 долларов)

Субик

Субик также является крупным экономическим центром, где находятся несколько транснациональных корпораций. Зона свободной торговли Субик-Бей является специальной экономической зоной, предлагающей налоговые льготы и другие стимулы для бизнеса. Это сделало Субик популярным местом для иностранных инвесторов и помогло развитию местной экономики.

Кондоминиум-свойства в Субике обычно расположены возле пляжа, предоставляя жителям впечатляющие виды на океан и легкий доступ ко многим достопримечательностям района.

В целом, стоимость квартиры-кондоминиума в Субике варьируется от примерно ₱2 миллионов до ₱10 миллионов (примерно от 36,000 до 179,000 долларов) или более. Кондоминиумы, расположенные близко к пляжу и с видами на океан, как правило более дорогие, в то время как расположенные далее от побережья или с меньшим количеством удобств могут быть более доступны по цене.

Удобства

То, что комплекс может предложить дополнительно, может оказаться решающим фактором. Поэтому заранее выясните, какие удобства для вас важны.

Например, удобства могут оказаться недостаточными для всех жильцов определенных проектов. Например, в одном жилом комплексе может быть более 500 комнат, но только один средний бассейн. Или пара теннисных кортов, но при этом несколько сотен жителей.

Поэтому изучите информацию и выясните, сколько в комплексе, который вас интересует, единиц жилья, а затем посчитайте.

Список удобств, на которые стоит обратить внимание, включает следующее:

Advertisement

• Gym
• Бассейн
• Спортивные объекты, такие как теннисный корт или беговая дорожка
• Садовая зона
• Разрешение на проживание с животными (если у вас есть питомец)
• Надежное интернет-покрытие и скорость
• Хорошее покрытие и прием мобильной связи

Стихийные бедствия

Не хочу вас пугать, но на Филиппинах случаются землетрясения, тайфуны и извержения вулканов. ООН Отчет о глобальной оценке рисков стихийных бедствий на 2022 год предсказывает, что эти события будут становиться все более распространенными в таких районах, как Филиппины, в ближайшем будущем.

Поскольку покупка кондоминиума является очень долгосрочным обязательством, это важно учитывать наряду с растущей угрозой повышения уровня моря из-за глобального потепления.

Помните, что Филиппины — жаркая тропическая страна, где дневные температуры редко опускаются ниже 30C (86F) и часто приближаются к 40C (104F). Если это проблема, всегда можете инвестировать в инверторы кондиционеров для вашего жилья.

Застройщики

Некоторые из самых уважаемых и высоко оцененных застройщиков кондоминиумов в стране включают:

• Alveo Land — Имеет яркие и инновационные проекты в различных престижных местах.
• Camella Homes and Communities — Стала крупнейшим застройщиком в стране с поселениями на севере и юге Лузона, в Висайяс и Минданао.
• DMC — Специализация на комфортных курортных поселениях в Кесон-Сити, Тагиг-Сити, Мандалуйонг-Сити, Пасиг-Сити и Паранакью-Сити.
• Robinsons Land — Зарекомендовавший себя застройщик с проектами в ключевых городах и других урбанизированных районах по всей стране.
• SMDC — Предлагает высокое качество жизни по доступной цене в сооружениях с удобствами на престижных локациях.

Как найти кондоминиум

Существует несколько способов найти кондоминиум на продажу на Филиппинах. Вот несколько советов:

Сайты недвижимости

Посмотрите на авторитетные сайты недвижимости, которые предлагают кондоминиумы на продажу на Филиппинах, например Property24, Lamudi, и Dot Property.

Социальные сети

Многие агенты по недвижимости и застройщики используют социальные сети, такие как Facebook и Instagram, для рекламы своих объектов. Вы также можете присоединиться к группам недвижимости на Facebook, чтобы найти объявления и связаться с агентами.

Рекомендации

Спросите у друзей, семьи или коллег, знают ли они о продаже кондоминиумов на Филиппинах. Возможно, они знают кого-то, кто продает, или могут порекомендовать надежного агента по недвижимости.

Ярмарки и выставки недвижимости

Посещайте ярмарки и выставки недвижимости, где застройщики и агенты представляют свои объекты. Это отличная возможность сравнить цены и характеристики, а также задать вопросы об объектах.

Объявления

Посмотрите объявления в газетах или на онлайн-ресурсах, таких как Craigslist, OLX, или AYOSDITO.

Путешествия по району

Поездите по району, где вы хотите купить кондоминиум, и ищите вывески ‘Продается’. Можно найти объект, который не будет указан онлайн.

Как только найдете интересующий вас кондоминиум, не забудьте провести проверку объекта — просмотрите титул и проверьте, есть ли какие-либо невыплаченные сборы или налоги. Также рекомендуется работать с лицензированным агентом по недвижимости или брокером, чтобы гарантировать безопасную и гладкую сделку.

Процесс покупки

В каждой стране процедура покупки кондоминиума отличается. Но некоторые шаги будут довольно схожими.

Вот некоторые из общих этапов, которые вы пройдете, покупая кондоминиум на Филиппинах.

Осмотр

Глянцевый, хорошо оформленный сайт, демонстрирующий объекты застройщика или корпорации кондоминиумов, может быть полезным источником информации, но он также может быть очень вводящим в заблуждение и чрезмерно оптимистичным.

Первое, что вы всегда должны сделать, это лично посетить место, даже если строительство еще не завершено или даже не начато!

Если это действующий или недавно завершенный комплекс, договоритесь осмотреть его и получите экскурсию по жилью и объектам комплекса.

Если он не завершен или не начат, стоит узнать, можно ли осмотреть шоу-апартаменты. Если это невозможно, все равно отправьтесь туда, чтобы ощутить обстановку и посмотреть, как идет работа, или обладает ли объект потенциалом, которым застройщик утверждает.

Вне зависимости от состояния комплекса, обязательно найдите время прогуляться или проехать по прилегающей территории. Это даст вам реальное понимание местного сообщества, частью которого вы, возможно, станете, и вы сможете увидеть все, что оно может предложить.

Воспользуйтесь Airbnb

Большинство комплексов кондоминиумов на Филиппинах сдают в аренду некоторые объекты через сайты, такие как Airbnb. Вы можете забронировать жилье в том же комплексе, который вас интересует, и прочувствовать жизнь в кондоминиуме до покупки.

Из моего собственного опыта это оказалось неоценимым в принятии решения о покупке конкретного кондоминиума.

Ведь я обнаружил, проживая там, что в комплексе серьезные проблемы с утечками воды и низким давлением. Но также выяснил, что удобства, такие как бассейн и тренажерный зал, действительно высшего класса.

И что персонал комплекса (уборщики, администраторы, охранники и т.д.) — одни из самых доброжелательных и учтивых, которых я когда-либо встречал!

Заполните форму регистрации клиента

Одним из множества документов, которые вам нужно будет заполнить в процессе покупки, является регистрационная форма.

Форма служит двум целям: для сбора вашей информации и для выплаты агенту его/ее комиссионного вознаграждения от продажи.

Имейте в виду, что после подписания формы, если вы захотите сменить агента по недвижимости, вам придется подождать 30 дней. В некоторых случаях онлайн-форму также требуется заполнить перед резервированием объекта.

Выберите план оплаты

Большинство застройщиков и управляющих компаний принимают различные способы оплаты вашего жилья:

Полная оплата

Обычно позволяет получить значительную скидку от указанной цены. Однако это может оставить вас уязвимым и вызвать финансовые затруднения, если что-то пойдет не так.

Ежемесячная амортизация

Не забудьте проверять, есть ли процентные ставки, связанные с этими ежемесячными выплатами, и подвержены ли они изменению, и если да, то почему?

Схема 10-40-50 довольно популярна. Сначала вы вносите 10% от суммы, затем платите 40% от запрашиваемой цены в течение следующих 59 месяцев. Оставшиеся 50% оплачиваются наличными или через банковский кредит.

Если вы подаете заявку на банковский кредит, ожидайте строгих критериев, но гибкие варианты кредитования и низкие процентные ставки. Другой вариант — внутреннее финансирование, которое требует меньше документов, но имеет высокие процентные ставки до 18% и ограниченный срок погашения до 10 лет.

И не забудьте корректировать бюджет и удостовериться, что можете позволить себе финансовую ответственность, которую вы на себя берете. Также помните, что могут быть регулярные сборы и расходы, связанные с вашим объектом недвижимости, о которых вы не подумали.

Важно помнить: Специальные предложения могут быть очень привлекательными, например, отсроченные платежи. Просто убедитесь, что вы полностью понимаете их и возможные ограничения.

Подготовить и подписать необходимые документы

Резервный взнос необходим, чтобы застройщик смог закрепить за вами выбранный объект и снять его с продажи для других покупателей.

Резерв, который составляет около ₱20,000 до ₱200,000 (примерно от 359 до 3,590 долларов США), не подлежит возврату и не может быть перенесен, но он может быть вычтен из аванса или общей цены.

Некоторые из документов, которые застройщик может попросить вас подписать:

• Форма соглашения на резервирование
• Анкета покупателя
• Лист расчета
• График платежей
• План/макет этажа
• Политика конфиденциальности данных

Эти документы могут варьироваться в зависимости от застройщика и будут зависеть от проекта.

Вам также потребуется предоставить копию следующих документов:

Advertisement

• Удостоверение личности, то есть ваш паспорт
• Действительное удостоверение вашего сособственника, если он у вас есть
• Свидетельство о браке, если вы состоите в браке
• Счет за коммунальные услуги с указанным вами адресом в регистрационной форме клиента
• Подтверждение доходов
• Заверенная форма BIR 1904 (идентификационный номер налогоплательщика)

Получение договора на продажу

Договор на продажу будет отправлен вам застройщиком по почте или вашим риэлтором.

Этот документ будет служить подтверждением намерения застройщика продать вам объект и будет содержать такие детали, как спецификация объекта, цена покупки, платежные детали, планы оплаты и другие. Вам потребуется подписать контракт, и он также будет нотариально заверен.

Некоторые застройщики временно предоставляют платежный график, если у них уходит время на предоставление договора на продажу.

Если вы находитесь за границей и не можете подписать эти документы, вам потребуется оформить специальную доверенность, сертифицированную консульством Филиппин в вашей стране.

Оформление письма гарантии (если оплата через банковский кредит)

Банковский кредит необходимо оформить за 2-3 месяца до завершения остатка. Банк выдаст письмо гарантии после утверждения вашего заявления. Этот документ подтверждает, что банк гарантирует оплату оставшегося баланса застройщику.

Некоторые застройщики имеют банки-партнеры, в этом случае банк отправит письмо гарантии напрямую застройщику.

Некоторые застройщики также принимают письмо одобрения банковского кредита для продолжения процесса передачи.

Передача и получение свидетельства о титуле

Когда вы представите письмо гарантии застройщику, вам также потребуется оплатить взнос за передачу и подписать Договор о купле-продаже — документ, который позволит застройщику передать собственность покупателю.

Размер взноса за передачу для новых покупок кондоминиумов на Филиппинах варьируется от 1 до 2% от цены покупки. Этот взнос покрывает расходы на подготовку объекта к заселению, такие как уборка, покраска и установка оборудования. Он может также включать расходы на единовременные взносы и другие сборы. Взнос за передачу также включает депозит на услуги электрической компании, депозит на воду, ежемесячные взносы и оценочные сборы. Точная сумма взноса за передачу будет указана в договоре купли-продажи.

Вам потребуется проверить жилье во время передачи, и если вы заметите дефекты, сообщите об этом представителю передачи, чтобы они внесли это в список передачи и передали строительной компании.

Если вы готовы принять объект, вас попросят подписать документы передачи, такие как Сертификат принятия, Документ передачи ключей, Руководство пользователя, Гарантия, Политики аренды и другие.

После этого вам будет выдано свидетельство о титуле и другие документы. Однако это может занять недели или месяцы.

Получение профессиональной помощи

Можно ли купить кондоминиум без профессиональной помощи? С некоторыми застройщиками можно. Однако важно отметить, что это связано с рядом рисков. Некоторые из них включают неправильные документы, дорогое страхование титула, много бюрократии и многое другое.

Лучший и быстрый способ найти и обработать покупку кондоминиума — нанять профессионалов для выполнения исследований и оформления сделок за вас. На Филиппинах они представлены тремя типами:

Риэлторы

Все брокеры и аккредитованные агенты называются риэлторами, если они являются членами Торгово-промышленная палата и Ассоциация застройщиков (CREBA). Но не все брокеры и агенты являются риэлторами, особенно те, кто работает незаконно.

Агенты по недвижимости

Агент по недвижимости — это лицо, работающее под лицензированным брокером и занимающееся продажей, арендой или управлением объектами недвижимости. Они выступают посредниками между покупателями и продавцами, помогая им вести переговоры, подготавливать контракты и предоставлять информацию об объектах, получая комиссионные с продажи.

Агент должен быть аккредитован брокером и не имеет права подписывать документы, если брокер не является соавтором.

Брокеры по недвижимости

У брокера по недвижимости есть профессиональная лицензия от Комиссия по профессиональному регулированию (PRC). Они могут работать самостоятельно или управлять командой агентов. Они прошли более серьезное обучение и квалифицированы для контроля за сделками с недвижимостью. Они также могут владеть агентством по недвижимости, нанимать и управлять агентами, предоставлять юридические и финансовые консультации клиентам.

Важно помнить: Все брокеры, агенты и риэлторы на Филиппинах должны следовать Закону о службе недвижимости (RESA). Проведение сделки с неквалифицированным человеком не является мудрым решением и в некоторых аспектах недвижимости такая покупка может оказаться незаконной.

После покупки

После получения объекта вам потребуется оплатить одноразовый членский взнос в корпорацию кондоминиума. Если вы не можете физически присутствовать при приеме объекта, вы можете отправить представителя для принятия от вашего имени, при условии наличия у него/неё специальной доверенности от консульства.

Обязанности владельца и застройщика

Кто отвечает за повседневное управление вашим комплексом кондоминиума? Это ответственность корпорации кондоминиума, которая управляет этим, и она финансируется за счет различных сборов, взимаемых с владельцев кондоминиумов застройщиком, управляющим их конкретным комплексом.

Корпорация обычно отвечает за такие вещи, как безопасность комплекса, содержание общих зон и общее обслуживание комплекса. Это включает уборку и обслуживание таких зон, как коридоры, парковка, зона ресепшен и объекты комплекса, такие как общий бассейн, тренажерный зал и т. д.

Что касается владельца объекта, они обычно отвечают за то, что происходит внутри их объектов, такие как выполнение работ по износу, содержание и украшение интерьера объекта и определенные ремонты.

Что касается любого крупного обновления или замены общих зон или строительных конструкций комплекса, таких как обновление бассейна или замена оборудования тренажерного зала комплекса, эти вопросы должны быть поставлены на голосование для их утверждения.

Если более 50% владельцев проголосуют за предложение, застройщики будут обязаны выполнить предлагаемые изменения.

Поэтому важно тщательно понять свои обязанности, они будут изложены в вашем контракте купли-продажи, и в нем также будет указано, кто несет расходы.

Дополнительные/Скрытые расходы

Стоит учитывать, что владение кондоминиумом может означать необходимость оплачивать дополнительные ежегодные или регулярные сборы, такие как:

• Плата за парковку
• Доплаты за коммунальные услуги
• Доля стоимости на модернизацию или крупный ремонт общественных зон
• Налог на недвижимость
• Доля налога на недвижимость за общественные зоны
• Ответственность или частичная ответственность за местные, региональные или национальные налоги

Налоги на имущество

На Филиппинах налоги на имущество накладываются на недвижимость и оцениваются на основе рыночной стоимости этой недвижимости. Налоги необходимо оплачивать ежегодно, причём за их неуплату могут последовать штрафы, проценты и судебные меры.

Бюро внутренних доходов (BIR) — это государственное агентство, ответственное за сбор налогов на недвижимость. Ставка налога варьируется в зависимости от типа недвижимости и её расположения.

Например, базовая ставка налога на имущество для жилых объектов составляет 1% от оценочной стоимости, тогда как коммерческая недвижимость облагается налогом в размере 2%.

Местные власти также могут налагать дополнительные налоги на недвижимость, такие как налог на сообщество, налог на передачу права собственности и налог на бизнес.

Чтобы избежать путаницы или штрафов, важно проконсультироваться с лицензированным профессионалом или с BIR для получения дополнительной информации о налогах на недвижимость на Филиппинах.

Плата за управление кондоминиумом

Плата за управление кондоминиумом на Филиппинах может варьироваться в зависимости от расположения, размера и типа блока кондоминиума.

Средняя плата за управление кондоминиумом на Филиппинах может составлять от ₱50 до ₱150 (примерно от 0,90 до 2,70 долларов США) за кв. м в месяц. Например, если у вас есть блок кондоминиума площадью 50 кв. м, вы можете ожидать, что будете платить ежемесячно от ₱2,500 до ₱7,500 (примерно от 45 до 135 долларов США).

Однако в некоторых элитных кондоминиумах плата за управление может быть выше из-за более широкого перечня удобств и предоставляемых услуг, таких как тренажёрные залы, бассейны и консьерж-сервисы. Также стоит отметить, что некоторые кондоминиумы могут взимать дополнительные сборы за специальные услуги, такие как парковка или содержание домашних животных, поэтому важно тщательно изучить контракт перед покупкой блока.

Кондоминиумы с правом аренды выкупа

Ещё один действенный способ приобрести кондоминиум на Филиппинах — это схема аренды с правом выкупа. Хотя это может быть более сложный способ, он также легче для квалификации.

В этом случае покупатель вносит залог, безвозвратный Опционный сбор, равный 1-5% от продажной стоимости блока. Это позволяет покупателю арендовать имущество в течение нескольких лет, а затем приобрести его по заранее согласованной цене.

Важно понимать, кто отвечает в период аренды за такие вопросы, как техническое обслуживание блока, взносы ассоциации домовладельцев, различные налоги на собственность и т.д.

Также убедитесь, что вы полностью поняли, какая часть Опционного сбора и арендных платежей будет вычтена из итоговой цены покупки.

И помните, что согласованная цена является обязательной как для покупателя, так и для продавца, поэтому если рынок жилья ускорится или замедлится позже, вы всё равно должны будете оплатить заранее согласованную цену.

Существует два типа схем аренды с правом выкупа:

• Аренда-покупка — это соглашение, в котором вы арендуете недвижимость с правом её покупки в конце арендного периода. Цена покупки согласовывается в начале аренды, и вы обязаны приобрести недвижимость по этой цене, если решите сделать это в конце аренды.
• Аренда-опцион — это когда у вас есть возможность купить (или не купить) недвижимость в конце согласованного срока аренды. Вы не обязаны покупать или продолжать арендовать недвижимость, и, если вы так хотите, вы можете отказаться от сделки без каких-либо обязательств или штрафов.

Мошенничество

Распространённые мошенничества, на которые стоит обратить внимание:

Продавец кондоминиума не владеет данной недвижимостью

Вы можете проверить это, обратившись в местное муниципальное правительство и запросив копию Сертифицированной истинной копии земельного титула. Также Регуляторный совет по земельному и жилищному использованию (HLURB), Управление по регистрации земли, а также Комиссия по профессиональным нормативам могут помочь вам подтвердить легитимность и подлинность документа.

Проблемы с качеством строительства

Некоторые комплексы могут выглядеть великолепно при первом открытии, но быстро начинают разрушаться, не выдерживая износа, и быстро сталкиваются с множеством проблем, такими как серьёзные трещины и протечки.

Лучший способ избежать этой проблемы — изучить историю застройщика или узнать у настоящих владельцев их опыт.

Поддельные награды

Проверьте, насколько реальные и заслуживающие доверия награды, полученные застройщиком или недвижимостью. Иногда они просто вымышленные, чтобы впечатлить наивных покупателей.

Незарегистрирован в HSAC

На Филиппинах кондоминиумы регулируются правительственной службой — Административной комиссией по поселенческим вопросам (HSAC), которая до недавнего времени была известна как Регуляторный совет по земельному и жилищному использованию (HLURB).

Поэтому непосредственный сигнал тревоги возникнет, если кондоминиум, с которым вы имеете дело, не зарегистрирован в HSAC.

The HSAC обладает полномочиями рассматривать споры, касающиеся реального застройки и транзакций. Они также предлагают множество других услуг, поэтому обязательно посетите их веб-сайт, чтобы посмотреть, чем они могут вам помочь.

На их веб-сайте есть полезный Автоматизированный нет помощник, который они тестируют и который предназначен для помощи с вопросами и консультациями по недвижимости.

Важно помнить: HSAC взимают плату за некоторые из своих услуг, но в целом сборы разумны и не чрезмерны, и у них есть онлайн-калькулятор сборов.

Наконец, если что-то кажется слишком хорошим, чтобы быть правдой, вероятно так и есть! Поэтому всегда будьте осторожны, тщательно исследуйте и всегда оставайтесь настороже.

Продажа вашего кондоминиума

Первое, что вы должны сделать — это установить цену продажи вашей собственности. Сайты, такие как Zipmatch могут помочь вам в этом, позволяя увидеть цены на сопоставимые кондоминиумы в вашем районе.

Также помните о необходимости обратиться за профессиональной юридической консультацией при составлении договора с покупателем, чтобы они помогли вам разобраться, какие налоги или дополнительные сборы вы обязаны оплатить при продаже вашего кондоминиума.

И хотя агент по недвижимости возьмет с вас гонорар или комиссию за свои услуги, они могут предоставить неоценимые советы, чтобы помочь вам в этом. А также привлечь внимание к вашей собственности, чтобы быстро продать её по хорошей и реальной цене.

Теперь ваша очередь

Так что помните, ваше решение купить кондоминиум на Филиппинах может легко стать вашим лучшим или худшим решением. Поэтому обращайтесь за местными профессиональными советами, проводите исследования и не спешите.